长宁来福士广场物业管理方案

长宁来福士广场物业管理服务方案2013年10月目录一.整体服务理念二.各区域服务重点三.服务方式与酬金四.部分项目经验分享五.公司介绍物业管理服务1)整体服务理念

管理区域划分与人员进场计划27层写字楼建筑面积：33,522㎡20层写字楼建筑面积：28,673㎡41层写字楼建筑面积：83,791㎡T1,T2裙房建筑面积：83,945㎡T3裙房建筑面积：17,060㎡T3T1T2保护建筑建筑面积：5,690㎡东区裙房西区裙房物业总体管理界面物业管理界面业主营运及物管中心物业管理界面说明甲方运营部门长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心T1客服

（4人）T2客服

（2人）T3客服

（2人）西商客服

（3人）东商客服

（5人）物业管理中心–总体人员架构(拟)分包服务：保洁服务

保安服务、高配、绿化、虫控、特种设备维保等管理中心人员小计：114人外判保洁：198人外判保安：312人

合计：624人

消防安全管理专员（1人）客服主管

（1人）工程部经理

（1人）工程文秘

（1人）工程领班

（4人）出纳

（1人）物业主任

（2人）保安主管

（1人）总经理秘书（1人）物业经理

（1人）会计（1人）主管工程师

（4人）物业助理

（6人）管理中心接待

（1人）写字楼接待

（6人）工程员工

（61人）财务经理（1人）行政人事主任

（1人）文员兼仓管

（2人）物业总经理

（1人）工程员工工程经理：1位工程文秘：1位主管工程师：4位工程领班：4位弱电技工： 8位强电技工：18位暖通技工：18位给排水技工： 8位万能工： 8位仓管工： 1位共计： 71位外判保洁清洁主管： 1位清洁领班： 8位外围、机动岗：66位T1保洁：27位T2&T3保洁：31位商场清洁工：48位车库清洁工：17位共计： 198位外判保安保安主管： 1位保安领班： 6位监控、外围、机动岗： 90位卸货区保安： 12位T1保安：32位T2&T3保安： 47位商场保安： 76位车库管理保安： 48位共计： 312位物业管理中心–细分岗位分布物业管理中心保安岗位图保安主管编制1名保安领班编制6名机动岗编制48名地下车库出入口门岗（岗位5个、编制20名）地下车库岗位14个，编制28名非机动车库岗位2个，编制6名T1保安岗位15个，编制32名T2保安岗位11个，编制26名T3保安岗位8.5个，编制21名西区商场岗位7.5个，编制18名东区商场岗位25个，编制58名卸货区岗位3个，编制12名监控中心岗位3个，编制12名外围保安岗位4个，编制16名外围巡逻岗位2个，编制8名T1办公楼T2办公楼T3办公楼西区商场东区商场地下车库监控中心卸货区2015年2016年 Q4 Q1Q2及Q3Q1Q3物业管理服务阶段简述首期交付及对外宣传推广配合西区商场、T3办公楼交付T1办公楼交付运行优化方案进行及服务提升T2办公楼交付出售型写字楼交付及同期跟进二装管理（交叉施工）筹备期预算及开办费用确定物业服务中心团队建设各项开办启动工作整体承接查验东区商场交付2014年物业管理中心–人员进场计划部门岗位总人数2014年2015年2016年Q4Q1Q2&Q3Q1Q3筹备期T3/西区商场T2办公楼东区商场T1办公楼管理中心物业总经理111111总经理秘书111111物业经理111111物业主任211222物业助理644556客服主管111111客服助理（办公、地库）164491116保安主管111111消防安全管理员1-1111文员兼仓管211222管理处接待111111大堂接待（办公楼）6-4446行政人事主任111111财务经理111111会计111111出纳1-1111工程部经理111111工程文秘111111工程主管444444工程领班444444工程员工611836475461小计11447719099114外判保安(外判)312-157228276312保洁(外判）198-90143167198小计510-247371443510合计：62447318461542624财务–1)物业管理费

2)采购与费用审批建议物业管理费收入及支出（入住率97%）区域

面积（㎡）/数量管理费标准元/月/㎡或个每月管理费小计每月收入小计每月支出小计盈余T2办公楼30,175.0025.00731,743.759,375,094.618,520,023.85641,269.32T3办公楼26,288.0031.00790,480.16西区商场22,291.0043.00929,757.61东区商场(北)65,355.0043.002,725,957.05东区商场(南)34,127.0043.001,423,437.17T1办公楼76,629.6031.002,304,252.07

地库

1,224

350.00415,548.00保护建筑5,554.0010.0053,873.80物业管理费调研–办公楼位置（区）编号物业名称办公楼物业管理费标准

(人民币/元/平方米/月)备注长宁1长峰中心30.00含空调2龙之梦33.00含空调3万宝国际30.00含空调4尚嘉中心35.00含空调5古北国际财富中心（二期）32.00含空调6万都中心35.00含空调静安7会德丰广场42.00含空调8恒隆广场38.00含空调9中信泰富31.50含空调10嘉里中心（二期）39.00含空调徐汇11世纪商贸37.00含空调黄浦12香港新世界大厦32.00含空调13新富港中心30.00含空调浦东14国金中心40.00含空调15上海环球金融中心45.50含空调截止至2013年第一季度物业管理费调研–商业截止至2013年第一季度位置（区）编号物业名称商业物业管理费标准

(人民币/元/平方米/月)备注长宁1HQ虹桥城63.00实用面积2高岛屋90.00实用面积黄浦3K1190.00实用面积普陀4月星环球港80.00实用面积徐汇5iapm110.00实用面积6港汇广场80.00实用面积浦东（陆家嘴）7金茂大厦74.50实用面积8上海环球金融中心80.00实用面积9正大广场55.00实用面积物业管理费收入分析(按区域)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整物业管理费支出分析(按区域)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整物业管理费支出分析(按费用种类)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整T1物业管理费(人民币/平方米/月)月收入(人民币/月)31.0025.00 31.0043.00(建筑面积) 商业物业管理费(人民币/平方米/月)月支出(人民币/月)月盈余/亏损(人民币/月)

一期 2,921,403.32 3,508,471.54 -587,068.22

二期 5,647,360.37 5,789,590.01 -142,229.64

三期 7,070,797.54 7,115,513.03 -44,715.49

总体

9,375,049.61 8,520,023.85 641,269.32物业管理费分析T2物业管理费(人民币/平方米/月)T3物业管理费(人民币/平方米/月)财务保障CBRE公司总部财务部门支持第三方审计公司每年对项目上的财务账目、固定资产进行评估CBRE公司总部合规部门，主要是对项目上的现金流、财务制度及相关的反腐系统文件进行评估（如：相关合同、请购及理由陈述表、政府官员调查总结表、供应商承诺书–反腐败声明与保证、供应商专业审查清单等）预算内的采购与费用批准流程甲方(长宁来福士)CBRE总部资深董事/董事CBRE总部财务经理

CBRE项目物业总经理CBRE项目物业经理/主管工资及人事支出费用其他物业运行开支费用CBRE项目物业管理费专门账户完成付费预算外的采购与费用批准、应急费用审批流程CBRE总部资深董事/董事CBRE总部财务经理

甲方(长宁来福士)CBRE项目物业总经理CBRE项目物业经理/主管工资及人事支出费用其他物业运行开支费用CBRE项目物业管理费专门账户完成付费审计报告Sample管理重点–培训24物业管理专业培训课程教学实习基地CBRE注册物业管理师中国区：74位“英国特许房屋经理学会会员资格课程”教学考核基地CBRE英国特许房屋经理中国区：111位管理重点–培训体系文件建立–收房流程收房不合格收房合格收房完毕，业主/租户提出二装申请记录不合格项目，要求总包方限期进行整改，工程部跟进，限期并达到业主/租户收房要求不合格项复检复检直至达到业主/租户要求通知业主/租户再次收房甲方销售确认客服部接到《业主/租户收房通知书》工程部确认与总包方收房完毕，确认无问题客服部跟进销售与业主/租户确认收房日期，时间客服部组织各专业与业主/租户召开首次协调会，准备收房相关文件业主/租户缴纳费用购房余款预付管理费维修基金其他款项业主/租户接到《客户收房通知书》收房（验房）交楼文本制定交楼表单《临时管理规约》《业户手册》《装修手册》《看房托管协议》由客服部牵头，各相关专业共同配合完成物业管理中心跟进甲方运营部门跟进体系文件建立–交房流程人员、物品、场地准备管理人员统计各项数据，整理资料，建立客户档案，反馈给相关部门。交楼资料准备（礼盒、文件）业主/租户备齐资料前来收楼统一办理手续填写《入住租户情况登记表》交楼人员检查相关部门的确认甲方财务部、物业管理处财务部进行收费非统一办理手续客服部将信息反馈给发展商法务部交楼人员告知上级主管是否收楼交楼单元清洁检查（提前一日）交楼人员组织各专业人员陪同业主/租户收楼验房，并填写相关表格，并确认水电表读数。根据甲方与业主/租户商定具体收楼时间配合验房。对现场检查问题，填写《设备设施情况检查表》，跟进承包商整改，与业主办理移交手续。否是物业管理中心跟进甲方运营部门跟进体系文件建立-装修流程提供和签署相关必备文件客服部告知否发放施工单位《施工许可证》，正式进场施工单位接受隐蔽工程验收继续施工，装修完毕接受消、电、环境检查向物业提供审批报告，进行竣工验收验收合格后，客户准备进场开业手续，施工单位按规定期限到物业办理退费手续各部门审核同意后，由客服部发放各专业应确定各自巡视项目各专业确定验收工作内容相关政府部门保安部工程部客服部需交纳的相关费用所需各类图纸施工期间定期巡视施工现场，对违反施工规定的现象进行阻止和处罚否，则进行整改至隐检合格客户提交二装图纸各专业角度进行审图收房完毕，客户提出二装申请客户需提交二装必备的资料和相关手续物业管理中心跟进甲方运营部门跟进体系文件建立–设施设备巡检流程了解自身责任范围内的设备按规定的时间、次数对责任设备巡查检查设备表面及机内清洁情况是否良好清洁检查端子紧固情况是否良好紧固接口端子检查告警情况检查设备异味、异声及过热情况确认设备正常后完成巡查记录巡查工作日志否是否是有无否是是否正常查明原因维修维修查明原因有无告警体系文件建立–服务标准(SOP与KPI)体系文件建立–危机处理体系文件建立–危机处理A.消防演习C.急救演练B.防汛防台D.紧急抢修E.媒体沟通ABCDE焦点——二次装修管理施工时间控制噪音控制：办公楼噪音不可超过40分贝商场噪音不可超过55分贝环境控制：TVOC（甲醛）标准应不大于0.6mg/m3体系文件建立–二次装修物业管理服务2)各区域服务重点T2T3物业管理服务–管理界面(T2,T3)41层写字楼建筑面积：83,791㎡27层写字楼建筑面积：33,522㎡20层写字楼建筑面积：28,673㎡T1T2T3物业管理服务–管理界面系统化管理界面的区域分割门禁系统公共区域位置交通导向管理中心相对独立建立不同区域物业人员制服区分不同区域不同制服，区分T1、T2及T1、商场区域物业服务人员T1、商业区域T2、T3物业管理服务–招标流程前期准备，办理招标备案签定委托代理合同招标小组组成招标公告资格预审招标文件资料采集编制招标文件修改招标文件开发商确认招标文件修改招标书发放招标现场勘查答疑招标现场勘查答疑组织评委专家投标书提交开标会议评标会议中标结果公告发放中标通知书物业合同签订中标备案整个招标流程，在材料齐全的情况下，需要两个月左右的准备期，实际情况将甲方主导推进物业及使用角度提供样板区域建议建议租赁中心安排物业专员入驻，提供服务内容咨询及示范，给客户直观感受租赁中心大堂设置保安拉门礼仪服务大堂外保安提供开门礼仪服务建议采用绿化租摆形式，为来访客户创造身心愉快的商业环境定时定期进行舒适度调整(环境、温度、光照、亮度、湿度等客户直观感受)，提升项目形象提供商务中心服务示范物业管理服务–租售中心管理建议物业管理服务–在管租售中心实景拍摄资产收益/价值最大化降低风险合理化运营费用提升资产价值最大化投资回报租户全面资料建档/防止客户流失第三方收入来源提早续约谈判地面翻修机电系统升级更新装修管理二次开发/定位LEEDEB认证主要服务项目招标承包商管理预算能耗/能源管理专业知识培训环境安全及健康风险管理制度专业资质考核T2T3写字楼重点-资产管理服务租约续订策略及市场进度新租约及代理管理租约续订市场概要表现定期更新维修保养工作安排处理租户投诉并解答相关问题租约终止及租约提前终止安排入住和退租押金收取及退还租户关系管理维护业主权益代收租金及其它交易相关收益代缴税款净租金收益汇出月度/季度/年度资产表现报告(包括租务及

财务报告)租赁及租务管理代收租金及租金汇付T2T3写字楼重点-资产管理服务租务及财务会计数据库管理报告通讯互动平台IT智能管理系统解决方案物业管理客户服务平台及支持热线能源标杆管理系统基于窗口查询的关联数据库及网络提交/获得报告可网络访问管理报告可网络连接的实时信息基于网络平台的能源基准客户和管理层的企业内部网络T2T3写字楼重点-资产管理服务(智能化平台)长宁来福士专属微博专会网址CBRE房地产行情/市场状况/项目认购理财讯息附近商户推荐赠券/餐厅优惠券票务、餐厅、快递等代订服务商务出行安排代步租赁增值服务物业管理服务-T2与T3其他服务41层写字楼建筑面积：83,791㎡27层写字楼建筑面积：33,522㎡20层写字楼建筑面积：28,673㎡物业管理服务–管理界面(T1)T1T2T3管理重点-环境与环保为了用户、访客的健康而提高室内空气质量力争将ISO环境保护标准运用到贵项目，实现最高水平环境质素增加员工环保意识空气质量及环境保护可持续性场地节水能源与大气室内环境品质材料及资源创新设计地区优先性可持续性发展世邦魏理仕为USGBC成员之一中国区资产服务部团队有3名LEED

认证专家物业管理服务–空气质量物业管理服务某写字楼大堂管理方案导向设置门禁系统接待前台与礼宾台设置商务中心的设置商务物品租赁（雨伞、推车、周转箱等）特殊天气物品配备大堂材质日常保养与维护展示区活动方案（如需）日常运行安全管理建议节能建议物业管理服务-商业区管理界面T3裙房建筑面积：17,060㎡T1,T2裙房建筑面积：83,945㎡东区裙房西区裙房项目特点：

店多面广防污难度大：油烟、油污水、噪音、厨余垃圾特殊要求

燃气安全供应空调气流组织油烟排放处理干湿垃圾分类厨余垃圾清运地坪降板处理清洁用房布置物业管理服务–餐饮设计图纸建议-面积、影厅坡度、屏宽-楼板荷载、电气、温控-消防、隔音、天线地线休憩区、盥洗室的配置餐饮小食等货运路线人流/物流导向与日常管理界面划分专项设备(电梯等)(与商业区不同运作时段的管理)物业管理服务–影院皂液机大卷厕纸机坐厕垫纸机空气清新机灭蝇灯驱虫定时喷机一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月灭鼠112222112221灭蚊33221133灭蝇1234610101010643灭蟑螂1112221合计2381011151414171264物业管理服务–环境(虫控、洗手间)物业管理服务-工程建议运营阶段的业态调整确定业态定位、比例排油烟、上下水、污水管道设置及排放等设备调整两个消防中心+一个监控中心之间的信息联动二次装修中消防电位电子码CRT描述更新确保运营正常、迅速响应应急情况消防施工方与以前商户名称对应一次装修安全隐患前期介入有助于接管运营规范二次装修并协调管理设备设备等成品保护商户仓库装修装修材料须符合消防部门相关要求能耗计量管理系统建议能源管理平台必要时考虑预付费电表非正常营业时间能耗费用影院、酒吧、歌城等商户能源利用率低工程人员加班费用建议在适当区域采用VRV空调系统项目总体施工进度风险规避物业管理服务-工程建议物业管理服务保护建筑区域物业服务重点思南公馆总建筑面积：65,154平方米地理位置：重庆南路258号（近复兴中路）物业性质：开放式商业/酒店/精装公寓/企业公馆管理方式：全权管理管理重点：-保护建筑依旧翻新维保工作-旧式洋房改建与规范指标的共融-各种应急系统与流程-环评处理-各种类型标识必须清晰-39株近百年古树综合养护-大型活动人流安全管理文化底蕴中老式花园洋房花园中的商场物业管理服务类似案例经验分享查询机全自动收费站车位指示灯车辆外观系统物业管理服务–停车场停车场管理方案出入管理系统(包括时租管理和月租管理)智能系统(车牌识别、语音对讲、车辆引导、中央管理、非机动车停车管理)特色设备(超声波车位探测器)信号无盲点(对讲机、移动、联通、电信、WIFI等)自助式缴费机物业管理服务–停车场系统管理软件系统登录用户编辑权限设定收费界面建筑垃圾临时堆放点临时卸货平台物业管理服务–地下室地下室方案驾驶员休息客用、员工盥洗室卸货平台垃圾房/建筑垃圾临时堆放点租户迷你仓库员工餐厅(如有)物业用房户外出租车上下客区建议物业用房驾驶员休息室员工餐厅区域例：物业管理服务3)服务方式与酬金服务方式与酬金服务阶段建议服务期酬金备注前期顾问（如需）按实际月度支付每月人民币叁万伍仟圆整(RMB35,000.00)待定筹备期3个月每月人民币叁万伍仟圆整(RMB35,000.00)分期交付期预计21个月每月人民币伍万圆整(RMB50,000.00)自2015年1月至2016年9月整体交付运营期12个月每月人民币陆万圆整（RMB60,000.00）我司将以酬金制模式为贵司提供项目全权委托物业管理服务。物业管理服务4)部分项目经验分享(上海地区)金桥国际商业广场总建筑面积：178,492平方米地理位置：张扬路3611弄物业性质：开放式商业/写字楼管理方式：全权管理管理重点：-三个月八十五家租户之二次装修-租户消防意识薄弱-各种应急系统与流程-环评处理-各种类型标识必须清晰-后场与隔油池系统化管理-大型活动人流安全管理LifeHub@JinQiao花园中之商场物业管理服务类似案例经验分享嘉亭荟城市生活广场总建筑面积：75,481平方米地理位置：墨玉南路1033号物业性质：开放式商业/精装公寓

管理方式：全权管理管理重点：

-集中开业前的二次装修

-与公建设施联通的管理分割

-地铁11号线安亭站链接区域管理

-

交通枢纽站及区域内辅助设施的管理

-各种类型标识必须清晰

-后场与隔油池管理

-大型音乐节活动人流安全管理LifeHub@AnTing花园中之商场物业管理服务类似案例经验分享经验分享南翔太茂发展商CCH所在地上海南翔凤翔路3168号建筑面积44,607平方米物业类型开放式商业广场(莅临轨交)服务模式前期顾问及全权委托尚都里南岸发展商弘怡房地产所在地上海市朱家角新风路240弄建筑面积69,000平方米物业类型开放式商业(衔接朱家角旅游风景区)

服务模式前期顾问及全权委托长泰广场发展商长甲集团所在地上海浦东新区张江金科路建筑面积313,455平方米物业类型5A级写字楼开放式商业广场服务模式前期顾问及全权委托经验分享上海万象城开发商华润集团所在地上海闵行区虹莘路建筑面积530,000平方米物业类型商业、写字楼、博览馆等(下联轨交维护中心)服务模式前期顾问上海中心发展商上海城投所在地上海浦东新区建筑面积574,058平方米物业类型5A办公楼、五星级酒店(JHotel)、商业、观光厅服务模式前期及运营期驻场顾问金港中心开发商金光集团所在地上海虹口区东大名路建筑面积470,000平方米物业类型商业5A级写字楼，五星级酒店服务模式前期顾问新富港大厦发展商上海新汇房地产开发公司所在地上海市蒙自路763号建筑面积76,848平方米物业类型办公楼配套商业服务模式全权委托经验分享世纪商贸广场发展商上海新汇房地产开发公司所在地上海市长乐路989号建筑面积90,000平方米物业类型办公楼配套商业(星巴克，建行)服务模式全权委托万宝国际广场发展商上海南部投资所在地上海市镇宁路111号建筑面积65,719平方米物业类型