三四五线市场调研技巧及方法【前策培训】

2020年12月14日PART.1如何判定市场特征PART.2市场调研内容及目的PART.3三四五线市场调研斱法PART.4案例分享连州市小结：摸查各区县/镇区综合经济技术指标，挖掘城市潜力。经济实力(GDP)由南向北成阶梯式呈现；人口清城、清新两区相当，英德地大物博，常住人口达97万；连南、连山常住人口较少；GDP85亿，人均GDP约3.02万；连州市小结：摸查各区县/镇区综合经济技术指标，挖掘城市潜力。经济实力(GDP)由南向北成阶梯式呈现；人口清城、清新两区相当，英德地大物博，常住人口达97万；连南、连山常住人口较少；GDP85亿，人均GDP约3.02万；南县GDP(亿)人均GDP (万元) (万)区469.735.5884.19区253.413.5172.17县114.343.4631.28257.812.3397.2993.441.7336.73127.132.4537.9635.862.1413.3331.122.459.341382.843.62382.29清新区人口：72.17万GDP：253亿清城区备注：数据来源于清远市政府工作报告、国民统计公报，统计局德市佛冈县昌市小结：摸查各区县/镇区综合经济技术指标，挖掘城市潜力。化县实力较薄弱为乳源和始兴，新丰市场较开放式，016年GDP约1280亿，人均GDP约4.4万昌市小结：摸查各区县/镇区综合经济技术指标，挖掘城市潜力。化县实力较薄弱为乳源和始兴，新丰市场较开放式，016年GDP约1280亿，人均GDP约4.4万县 GDP(亿)人均GDP (万元) (万)区 (武江、浈江)442.146.4368.81133.974.4130.34市117.382.2639.81138.412.8831.62县102.124.2120.04县82.733.2620.56丰县79.893.0825.8773.713.3117.75县98.202.3833.131268.554.41287.93翁源县区丰县4备注：数据来源于韶关市政府工作报告、国民统计公报，统计局兴县韶关市2016年城镇化率韶关市2016年城镇化率49.54%46.66%43.20%清远市2016年城镇化率42.60%41.20%县45.10%45.20%备注：数据来源于清远政府工作报告、国民统计公报，统计局年人均销售面积：1.2年人均销售面积：1.2m2年人均销售面积：1.1m228770万人口：曲江乐昌曲江乐昌年人均销售面积：1.2m2年人均销售面积：1.6m2连州英连州99万37万销售面积：人口：销销售面积：人口：销售面积：人口：人口：156万年人均销售面积：3.8m297073万人口：年人均销售面积：4.5m2宁都于都宁都于都85万111万销售面积：人口：人口：年人均销售面积：0.8m2年人均销售面积：0.4m2赣州、市场为封闭城市，中心城区吸附力较为强为开放城市，对外溢市场有较强吸附力清远品牌房企市占排行榜2017年销售额(截至2017.11.30)78亿目数量在售：1013个待售：3 (截止至2017.11.30)13.97%城区达14.25%No.2约30No.2约30亿区达5.91%区达5.91%约20亿4个约20亿4个3.57%区达5.28%区达5.28%No.4约14亿2.50%No.5约11亿4个1.96%0.54%2017年110.54%2017年11月首开3亿No.6知名房企房企，朝南集团小结：•••恒大土地储备达最保利土地储备达次居融创土地储备达第三•时代土地储备达第四PART.1如何判定市场特征PART.2市场调研内容及目的PART.3三四五线市场调研斱法PART.4案例分享是否平坦？有无是否平坦？有无境档次？是否周边未来规划如社区/示范区打造建议条件价格因素价格因素建议入市时间影响未来升值潜力边环境价格因素内容及目的配套交通学校市政交通学校市政集市Shoppingmall距离政府单位多远？医院4宏4宏观市场库存去化板块内各面积段供需可积极进入当市场整体供丌应求，价格近5年类型市场向好，可入该市场可判断该板块内主力面积段产品/4、市场调研内容及目的基本信息 (规模/交通/配套等) 基本信息 (规模/交通/配套等)价格(当前竞品价格对标，售价/涨幅/判断我司产品价格溢价因素)价格(当前竞品价格对标，售价/涨幅/判断我司产品价格溢价因素)品产品(供需畅销/滞 销产品/户不竞品产品对标，品素质型好坏)客户(客户畅销/滞 销产品/户不竞品产品对标，品素质型好坏)示范区(软示范区打造建议楼处/样板房等)注注意事项：渠道了解竞品信息，互联网+实地调研+中介咨询等5、确保获取的竞品价格真实具有参考性，避免使用竞品的尾盘售价/特殊房源价格。PART.1如何判定市场特征PART.2市场调研内容及目的PART.3三四五线市场调研斱法PART.4案例分享实地调研部数据分析房管局、腾讯房网、房天下、克尔瑞、统计局、政府网、银行等渠道获取准确信息、、摸底数据加入中介、代理群，快速获等信息据分析来检验 (四线+县城)2 (四线+县城) (三线+县城)方位评估调研斱法(工具)位分析控规表地图算表产品力50条封闭调研斱法(工具)定位远城市控规表远城市地图测算表产品力50条3、市场数据(月报)4、沟通项目反馈：横向部门、营销负责人、一线顾问保持沟通，接地气的了解市场5、巧入中介(代理)反馈：对于竞品的推售信息等快速掌握，基本有采用代理的竞品都可以打入。反馈：对于品牌等主力竞品的全方面了解、动态关注和市场波动的交叉分析，另外可以通过公反馈：对于品牌等主力竞品的全方面了解、动态关注和市场波动的交叉分析，另外可以通过公众号了解外部市场及信息一城多碧的情况下，产品线区分，项目精准定位，装标、策略做差异化、调研中注意事项注注意事项：财才到”；用好投资部及政府，拿到城市发展控规，了解土地供应情况；用好原城市我司已进驻项目的业主资源；提前排查好当地竞品，通过投资、政府、业主关系了解竞品水平及背景；用好财务部，通过银行获取当地客户资源，及存款情况。PART.1如何判定市场特征PART.2市场调研内容及目的PART.3三四五线市场调研斱法PART.4案例分享豪园(劳斯莱斯项目)C2-08-04地块园豪园(劳斯莱斯项目)C2-08-04地块园市场 (亿)我司 (亿)35库存较少库存较少一般ADDATITLEINHEREADDATITLEINHERE综合告报告案同步验证比选综合告报告案同步验证比选表格测算对标 (产品力50条前身)Tableau进行科学定位分析检测工具利用息网划网计网业主访谈科学定位(渠道)4、翁源客户验证的实操召集翁源当地销售顾问参不调研调研人员规划调整接洽的政府部门；2、碧桂园翁源籍业主；3、本土销售顾问当地人脉；Page8亮点1准备工作，物料、展点等验证人员快速组建(管理、顾问、Page8亮点1准备工作，物料、展点等验证人员快速组建(管理、顾问、行政)亮点3确、责任到人整合，有效问卷高亮亮点2总部前策指导、快反应、快调整过程中因地制宜调整翁源碧桂园开盘推货5.36亿，当天认贩3.8亿，去化71%一周认贩4.19亿，去化78%，净利润12.7%翁源碧桂园开盘推货5.36亿，当天认贩3.8亿，去化71%一周认贩4.19亿，去化78%，净利润12.7%2017.1.20翁源C2地块合计37.52亩楼面价1616元/m2017.10.292017.5.28翁源豪园开盘推货3.34亿，当天认贩2.81亿去化率84%，产品去化