资产评估复习

《资产评估》总复习泰山学院商学院贾莉莉jialli@126.com第一章总论资产评估的经济原则资产评估的构成要素的基本内容泰山学院经济管理系贾莉莉2023/2/1资产评估经济原则1234预期收益原则供求原则贡献原则替代原则5评估时点原则3资产评估的构成要素1主体（资产评估人员）2客体（被评估的对象）3假设（理论体系的基础）4原则（评估行为规范）5依据（相关法规、合同）4泰山学院经济管理系贾莉莉资产评估的构成要素6程序（一定的程序系统）7基准日（确定资产价值的基准时间）8目的（特定、具体）9价值类型10评估方法（手段和途径）5泰山学院经济管理系贾莉莉第二章资产评估的程序与基本方法2023/2/16泰山学院经济管理系贾莉莉市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观测法

使用年限法修复金额法收益额折现率收益期市场法某宗房地产在2010年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2010年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2010年10月的价格为：2023/2/1泰山学院经管系贾莉莉73000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=3311（元/平方米）收益法被评估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元，且从未来第六年起，企业的年收益水平维持在200万元的水平，企业永续经营。求：被评估企业的整体价值。2023/2/1泰山学院经济管理系贾莉莉8第二章资产评估的途径与方法成本法：资产的评估值＝资产的重置成本－资产实体有性贬值－功能性贬值—资产经济性贬值=重置成本×成新率功能价值法

例：被评估机器设备的年生产能力为90吨，选择的与被评估对象具有相同性质和用途的全新参照物机器设备的年生产能力为120吨，参照物机器设备的现行成本100000元，经分析资产的功能与成本之间呈线性关系。则该被评估机器设备的重置成本为：2023/2/1泰山学院经济管理系贾莉莉102）功能性贬值的估算步骤

第一步与功能相同且广泛使用的主流资产的年运营成本进行比较第二步计算二者的差异，确定税后净超额运营成本第三步估计被评估资产的剩余寿命。第四步计算被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）功能性贬值的估算步骤1234第四章房地产评估一、市场法市场售价类比法二、收益法三、成本法四、剩余法五、路线价法（四、三、二、一法则）市场售价类比法评估计算公式2023/2/1泰山学院经管系贾莉莉13上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。市场售价类比法评估计算有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间价值数A2007.1001.100108甲7802006.2+1%1.2-2%0102容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。三、成本法（五）开发利润（六）销售税费（二）开发成本（三）管理费用（四）投资利息（一）土地取得成本房地产重置成本2023/2/115泰山学院经济管理系贾莉莉例：评估对象土地基本数据资料评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/平方米。土地开发期为2年，第一年投入的开发费占总开发费的3/4，第二年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。2023/2/116泰山学院经济管理系贾莉莉三、成本法2.估价要求

计算评估对象土地开发后的市场价值。

3.评估过程

（1）计算土地取得成本土地取得成本=500×230=115000（元）（2）计算土地开发成本土地开发成本=500×246=123000（元）（3）计算投资利息。土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，土地取得费利息=115000×[（1+8%）2－1]=19136（元）土地开发费利息=123000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11289+1206=12495（元）

总投资利息=19136+12495=31631（元）2023/2/117泰山学院经济管理系贾莉莉案例1（4）计算开发利润开发利润=（115000+123000）×10%=23800（元）（5）计算营业税及附加

2023/2/118泰山学院经济管理系贾莉莉城市维护建设税=15444×7%=1081（元）教育费附加=15444×3%=463（元）营业税及附加合计：15444+1081+463=16988（元）（6）计算销售费用

销售费用=（115000+123000+31631+23800+16988）×3%=9313（元）（7）计算土地价值

土地价格=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732（元）土地单价=319732÷500=639（元/平方米）

4.评估结论

根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。2023/2/119泰山学院经济管理系贾莉莉案例12.剩余法的运用范围

（1）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。（2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。（3）待拆迁改造的土地或可改变用途的旧房。3.剩余法的评估计算公式待开发土地价值=（开发完成后房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售税费）×折现系数2023/2/120泰山学院经济管理系贾莉莉第五节其他方法在房地产评估中的应用2023/2/121平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度/宗地深度累计深度百分率=∑单独深度百分率n单独深度百分率=小块土地价格an/路线价A深度百分率制作表例(单位:%)平均深度百分率200175150125100755025累计深度百分率单独深度百分率深度40401603020109876709010010911712413065.270.87887.5100120140泰山学院经济管理系贾莉莉21深度百分率2023/2/122例题现有临街宗地A、B、C、D、E，如下图所示，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺和30英尺。路线价为2000元/英尺，标准深度为100英尺。要求：试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。ABCDE10英尺25英尺路线价：每英尺2000元泰山学院商学院贾莉莉第五章机器设备评估综合估价法外购国外进口设备重置成本的计算2023/2/124RC

=(Mrm/Km+Mpm)×(1+Kp)×(1+Kd/n)×(1+rt)=（99167/55%+55680）×(1+15%)×(1+16%/1)×【1+17%×（1+7%+3%）】[例题]某悬链式水幕喷漆室为非标准自制设备，构建日期为2002年12月，评估基准日为2010年9月30日。该设备主材为钢材，主材费99167元，所需主要外购件(电机、泵、风机等)不含税费用为55680元，成本主材费率55%，成本利润率15%，设计费率16%，产量1台。增值税税率17%，城市维护建设税税率7%，教育附加费率3%。请计算该自制设备的净价。1）设备净价外购国外进口设备重置成本例6:对某企业一套从美国进口的设备进行评估，评估人员经过调查了解到，现在该设备从美国进口的离岸价格为60万美元，境外运费需2万美元，保险费为FOB价格的4‰，该设备现行进口关税税率为20%，增值税税率为17%，其他费用约占CIF价格的2%。国内运杂费及安装调试费需2.5万元人民币。评估基准日美元同人民币的比价为1：8.3。要求：计算该被评估机器设备的重置成本。2023/2/1泰山学院经济管理系贾莉莉25①FOB与CIF保险费=60×4‰=0.24（万美元）CIF价格=60+2+0.24=62.24（万美元）CIF价格=62.24×8.3=516.59（万人民币）进口关税=516.59×20%=103.32（万人民币）进口增值税=（516.59+103.32）×17%=105.38（万人民币）其他费用=516.59×2%＝10.33（万人民币）进口设备重置成本=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5=738.12（万元人民币）2023/2/1泰山学院经济管理系贾莉莉26第六章无形资产的评估无形资产最低收费额无形资产利润分成率的计算无形资产最低收费额例：某企业拟转让制药生产技术，与购买方商议的双方生产能力分别为600万箱和400万箱，转让后为受让方提供技术指导费20万元，该生产技术的开发成本为200万元，已使用3年，尚可使用6年，三年来物价上涨5%，该技术转让后由于竞争预计使转让方收入减少的现值为80万元。要求：计算该无形资产转让的最低收费额。2023/2/1泰山学院经济管理系贾莉莉28无形资产最低收费额（1）无形资产成本净值=200×（1+5%）×6/(3+6)=140(万元)（2）开发成本分摊率=400/（400+600）=40%（3）该无形资产最低收费额=20+140×40%+80=156（万元）2023/2/1泰山学院经济管理系贾莉莉29

(3)约当投资分成法根据等量资本获得等量报酬的思想，将共同发挥作用的有形资产和无形资产换算成相应的投资额（约当投资量），再按无形资产的约当投资量占总约当投资量的权重确定无形资产利润分成率。数学表达式：

2023/2/1泰山学院经济管理系贾莉莉30式中：无形资产约当投资量=无形资产重置成本×（1+适用成本利润率）购买方约当投资量=购买方投入总资产的重置成本×（1+适用成本利润率）(3)约当投资分成法例3：甲企业以液晶电视新技术向乙企业投资，该技术的重置成本为150万元，乙企业投入合营的资产重置成本为9000万元，甲企业无形资产的成本利润率为400%，乙企业拟合作的资产原利润率为12%。试评估无形资产投资的利润分成率。2023/2/1泰山学院经济管理系贾莉莉31根据题意：无形资产的约当投资量=150×（1+400%）=750（万元）企业资产的约当投资量=9000×（1+12%）=10080（万元）

无形资产的利润分成率=750/(750+10080)=6.93%第八章企业价值评估企业永续经营假设前提下的评估方法（1）年金法（2）分段法7.4收益途径及其方法在企业价值评估中的应用[例7-2]待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定资本化率为10%，使用分段法估测企业的价值。=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683+200×0.6209）+200/10%×0.6209=536+2000×0.6209=1778（万元）7.4收益途径及其方法在企业价值评估中的应用2.分段法

假设从（n＋1）年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率（g）增长，则分段法的公式可写成：7.4收益途径及其方法在企业价值评估中的应用[例7-3]承上例资