项目-定位会各部门汇总

中心区拱墅区政府

本案位于拱墅区，属城北板块，毗邻桥西板块，交通便捷，东临银泰城与新天地，具有一定基础生活配套，发展空间显著。中大银泰城杭州新天地万达广场运河广场黄龙体育中心西湖杭州东站远洋国际中心绿地中心石祥路德胜高架上塘高架钱江新城秋石高架2.1产品定位-地块现状分析-地块区位项目拱墅区，1公里范围内有杭幼师第二附属幼儿园、文澜小学、树人大学、浙大城市学院；2公里范围内则有中大银泰城、杭州新天地、城北体育公园、运河广场，远洋商务区、高架路入口距离项目仅2公里。距武林门6.5公里。本案项目位于沈半路的西侧，浙大城市学院东侧，北向为中铁.国际城项目，南向为规划中的商业区2.1产品定位-地块现状分析-地块区位此页增加地铁规划线路及最近规划站点地块四至情况：1、项目西北侧：修建完善的2号支路、蔡马桥及城市学院；2、项目北侧：文澜小学3、项目东北侧：未售住宅用地FGO4-R21-02地块；4、项目西南侧：蔡马河及纳德自由酒店；5、项目东南侧：未售住宅用地FG05-R21-02地块与未建学校地块FG05-R22-01。①①②③③②④⑤⑤④⑥⑥浙大城市学院蔡马桥FG04-R21-02地块沿蔡马河纳德自由酒店文澜小学2.1产品定位-地块现状分析-四至情况FG05-R21-02FG04-R21-02FG05-R22-01FG05-R22-01地块⑦用地区域杭州市拱墅区地块杭州市上塘单元FG05-R21-01地块用地性质二类居住用地（R21）建设用地面积32562.28㎡（96.72亩）容积率2.5绿地率30％建筑密度≤30%公共设施配套要求社区办公用房、物业管理用房、物业经营性用房等，按规范配置。养老用房按不少于20平方米/百户设置，地块内附建垃圾集中收集房20平方米；附建公共自行车租赁点一处架空架空层净高3米以上阳台1.阳台（入户花园）底板面积不超建筑面积12%。2.阳台（入户花园）在主体结构以外计一半面积，主体结构以内计全面积。3.阳台（入户花园）进深不得大于2.4米地上计容建筑面积81370.74㎡2.2产品定位-规划设计出让条件及地方规范解读编号政策类别当地政策要求1日照受遮挡建筑至少一个居室满足2小时日照。2车位配比机动车停车位90-140，1.2辆/户；非机动停车位90-140，1.8辆/户。（地上车位占4%）3建筑形式建筑面宽与建筑间距有关，L间距（米）=[H（米）-24]×0.3+S（米）。4建筑间距1.从建筑外墙算起，阳台部分超过面宽70%，由阳台处算起。2.平行布置(50米-75米高层建筑)主要朝向最小间距28.8米，山墙最小间距15.6米。5退线1.(50米-75米高层建筑))退2号支路9.6米，退皋亭坝路6米，退规划支路6米，退绿地3米。2.低层建筑退2号支路5米，退皋亭坝路3米，退规划支路3米，退绿地2米。6跃层客厅通高客厅通高不超过25㎡7阳台（入户花园）1.阳台（入户花园）底板面积不超建筑面积12%。2.阳台（入户花园）在主体结构以外计一半面积，主体结构以内计全面积。3.阳台（入户花园）进深不得大于2.4米。8凸窗凸窗外沿凸出外墙面不得超过0.7米，底板高于室内0.45.9尾气井地下汽车库尾气井须通至小区最高楼顶，不计建筑面积。10设备平台设备平台90㎡以上可做5㎡，不计建筑面积。11立面构架应立面需要可做立面构架。12物业配套物业办公用房为地上建筑面积的千分之四，物业经营用房为地上建筑面积的千分之三。13公共服务设施按杭州基层社区级计128㎡/百户。14人防区域机动车停车停车位无销售产权，只有使用权。2.2产品定位-规划设计出让条件及地方规范解读

·设计基本原则

住宅（户型）设计原则：根据杭州市场需求，结合周边项目前期市场调研，有针对地提升项目定位，优化户型空间品质以彰显阳光城集团的品牌。一、价值最大化

1、根据周边项目调研，户型面积控制在110-140㎡改善型户型为主。2、在当地规范允许范围内尽可能增加赠送面积。3、控制户型面积与总价，提高销售单价。

4、总平规划做到景观均好性，达到最大化价值化。二、产品配置与定位适配

复制成熟产品

单体（户型）设计原则：复制成熟产品并适度创新高层产品：户型吸取杭州市场品牌开发商热点项目产品特点，主要体现在户型结构及赠送方式等方面，参考对标项目为滨江华家池，龙湖唐宁ONE；立面结合产品特点，采用现代简洁的形式，参考对标项目为侯潮府。

·减少车库开挖

利用蔡马桥与现有场地之间约3.5米高差，合理确定设计标高，最大限度减少地下室土方开挖。2.3产品定位-规划设计原则总平特点：围合式布局，视线通透，充分借景。地块北端设一栋板式高层，节约用地，面朝花园；七栋点式住宅沿蔡马河及规划支路错落布置，视野开敞，日照充足。8栋住宅主朝向为正南向。蔡马地块经济技术指标项目数量单位所占比重备注用地面积32562.28m2

总建筑面积117373.2m2

地上计容建筑面积81401.2m2

其中住宅76249.2m293.67%

商业3790m24.66%

公共配套用房1362

1.67%

其中物业办公245m2

地上总面积3/1000物业经营326

地上总面积4/1000社区服务525m2

每处525平方米开闭所60m2

养老设施126

规划条件每百户20平市政公用80m2

每百户16平方米其中垃圾收集站20m2

规划条件设置一处20平公厕60m2

每处60平方米地下不计容建筑面积35972m2

其中市政公用

20m2

地下车库建筑面积

35952m2

居住户数626户

居住人口2004人

占地面积7900m2

容积率2.50

建筑密度24%

机动车车位887个

单户90以下1.0个/户单户140以下1.2个/户，配套商业0.6辆/100平，公建配套0.4辆/100平其中地上访客停车位31

地下停车位856

2.5产品定位-总图方案及指标人行出入口车行出口车行出入口2.5产品定位-总图方案及指标-总图分析1-1剖面原场地与蔡马桥有3.5米高差，抬高场地1.5米再加上住宅一层架空，一共4.5米，以减少蔡马桥对住宅的影响。2.5产品定位-总图方案及指标-场地抬高负一层车库平面负二层车库平面地下车库为两层，负一层车库面积25052㎡，负二层车库面积10900㎡，地下车位856个，单车位面积约42㎡，小区总体车位配比按1:1.3配置2.5产品定位-总图方案及指标-地下车库挡墙无梁楼盖剖面图地下车库局部平面地下车库结构形式计划采用7.9米*5.4米柱网，无梁楼盖，车库层高3.3米也可能采用无梁小柱网地库，后期比选后决定。2.5产品定位-总图方案及指标-地下车库公共配套用房1356m2其中物业办公245m2物业经营326

社区服务525m2开闭所60m2养老设施120

市政公用80m2其中垃圾收集站20m2公厕60m2开闭所1F2.5产品定位-总图方案及指标-社区配套商业3790m2地下会所1100m2地下会所范围-1F2.5产品定位-总图方案及指标-架空层位置及意向利用架空层，为业主们提供生活以及休闲娱乐配套设施：作为业主的会客厅，教育培训基地等功能。142.5产品定位-规划亮点提炼1.大堂式主入口，2.运营健身会所,可配备小型泳池；3.中央大景观，面积约8000㎡4.纯人车分流，地下车位配比1:1.35.一层全架空，100%绿化率6.架空层用于业主公用会客厅、书吧、烘焙吧等7.专用儿童主题活动场地，面积约1000㎡8.运动主题围合跑道9.智能化社区，配备充电桩①②③⑦分139，118，108，120跃层产品类型套数面积（㎡）所占面积比例所占套数比例房间数量108户型2562833237%41%三房两厅两卫120户型1511781823%24%三房两厅两卫120（跃层）户型1821603%3%3+1房两厅两卫139（边套）户型63875711%10%四房两厅两卫139（2T2）户型1381918226%22%四房两厅两卫合计62676249100%100%

2.6产品定位-户型分析-户型分布及配比可售比地上可售建筑面积/总建筑面积

与竞品横向对比赠送比例赠送面积/可售面积

与竞品横向对比体形系数建筑外表面积/建筑体积

参照《集团住宅产品配置及成本限额标准》并与当地竞品做横向对比整体面积配比：108户型占37%，120户型占26%，139户型占36%162.6产品定位-户型分析-参考户型平面D户型特点：1、真实1梯1户，改造送储藏间；2、四开间大面宽横厅设计；4、四房两厅两卫，全明户型，主卧3.8米开间，独立衣帽间；5、南向超大转角阳台，充分享受室外空间；6、带有独立小贮藏间，满足收纳需要。139㎡+139㎡改建D户型D户型70003300380039003200270017名称户型（㎡）套型面积（㎡）套内面积（㎡）公摊（㎡）公摊率（公摊/套型）阳台投影面积（㎡）户型赠送面积（㎡）赠送率（赠送/套型）阳台板比预计产权面积（㎡）D户型四房两厅两卫138.39108.9629.4321.30%12.0937.5227.1%8.7%139.572.6产品定位-户型分析-参考户型平面D户型D户型139㎡+139㎡报建D户型D户型赠送面积182.6产品定位-户型分析-参考户型平面139㎡+110㎡+110㎡+120㎡改建C户型特点：1、大竖厅设计，朝向侧面景观花园，外带景观阳台2、四房两厅两卫，全明户型，主卧3.8米开间，独立衣帽间3、南向三房，横向南阳台全拉通设计4、带有独立小贮藏间，满足收纳需要B户型特点：1、竖厅设计，朝向侧面景观花园，外带景观阳台2、三房两厅两卫，全明户型，主卧3.8米开间，独立衣帽间3、南面横南阳台全拉通设计4、带有独立小贮藏间，满足收纳需要A户型A户型B户型C户型3300270038003600300039003900300036003300380039007200650039003200310019名称户型（㎡）套型面积（㎡）套内面积（㎡）公摊（㎡）公摊率（公摊/套型）阳台投影面积（㎡）户型赠送面积（㎡）赠送率（赠送/套型）阳台板比预计产权面积（㎡）A1户型三房两厅两卫107.7890.0917.6916.40%7.0817.5916.2%6.60%108.5B1户型三房两厅两卫117.0597.8419.2116.40%13.9623.2719.9%11.90%117.8C户型四房两厅两卫138.08115.4222.6616.40%16.234.9925.3%11.70%1392.6产品定位-户型分析-参考户型平面139㎡+110㎡+110㎡+120㎡报建A户型A户型B户型C户型C户型赠送面积202.6产品定位-户型分析-参考户型平面120㎡+110㎡+110㎡+120㎡改建A户型特点：1、三房两厅两卫，全明户型，主卧舒适套间，带独立衣帽间2、南向三房，横向南阳台全拉通设计E跃层户型特点：1、复式结构，竖厅设计，3+1房两厅三卫，全明户型，2、入户层空间通透，入户大玄关，厅的大尺度感强烈3、双层南向大阳台4、主卧套间尺度较舒适E`户型跃层E`户型A户型A户型B户型69003000390039003200390021名称户型（㎡）套型面积（㎡）套内面积（㎡）公摊（㎡）公摊率（公摊/套型）阳台投影面积（㎡）户型赠送面积（㎡）赠送率（赠送/套型）阳台板比预计产权面积（㎡）A3户型三房两厅两卫110.490.0920.3118.40%7.0817.5915.8%6.40%111.3B3户型三房两厅两卫119.997.8422.0618.40%13.9623.2719.4%11.60%120.9E户型三房两厅两卫120.1298.0222.118.40%14.1451.4542.8%11.80%121.12.6产品定位-户型分析-参考户型平面120㎡+110㎡+110㎡+120㎡报建E`户型跃层E`户型A户型A户型B户型E`户型A户型A户型B户型赠