评估流程及搜集估价所需资料(对公和个贷)

评估流程及搜集估价所需资料——评估工作手册之一——适用于对公项目流程第一步：业务洽谈

1、业务人员工作（1）与客户介绍公司，包括公司的资质、公司的规模以及公司的社会影响力等。（2）了解客户的需求，告诉客户我们在他的需求中我们能做什么。（3）解答客户疑问。2、技术人员工作重点：明确估价基本事项估价基本事项包含内容（1）明确估价目的。应由估价委托人提出；明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。（抵押贷款项目可省去了解）（2）明确价值日期。根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。①明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。②明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。（3）明确估价对象。在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，应全面、客观，不得遗漏、虚构。①明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。②明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。③明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。

（4）明确价值类型。根据估价目的确定，包括价值的名称、定义或内涵。估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。（抵押贷款项目可省去了解）

注意：在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征得估价委托人认可。

特别提醒：根据与客户沟通的情况尽量了解到：客户的要求，客户及项目背景情况，初步确定一个技术思路，对项目可行性及风险点进行初步判断，并给做出能否接受此业务的直接答复。

第二步：预估报价是指先查询本公司的询价记录，看是否有出过同一物业的预估或报价。并关注是否为同一业务来源以及询价的时点。1、查询根据委托方提供的项目的信息或资料，在未做现场察看之前，查询相关网站信息以及物业自身在市场上的信息。选用一定的方法，通过比较或测算，初步得出物业可以做到的预计评估价格。2、调查测算将初步定价结果及测算过程报与公司部门经理或审核人员进行审核，并做出综合判断，确认同意报价。若不同意，须再次重新调查测算。3、审核定价预估报价公司共享的文件夹里设有询价记录，根据物业对象分为几种类型：个人住宅类、个人工商业、对公类。可根据物业对象的类型分别记录在相应的询价记录表格内。4、作询价记录

根据委托方的需要，可视评估目的的不同，由部门经理核定是否能出正式盖章的预估单。出预估单时，须注明为初步定价、未作现场查看，并有可能会视情况最终结果做一定调整等事项说明。。5、出盖章的预估单或咨询意见涵。

不管是出盖章的预估还是不盖章的预估，都要进行询价单汇总。同样在技术部共享文件夹里有此专门的文件夹。6、询价单汇总第三步：签订合同

合同中需约定以下内容

1、评估目的；2、评估对象；3、评估基准日；4、提供资料时间；5、提交报告时间；6、提交报告份数；7、评估收费及付费方式；8、违约责任；9、合同份数；10、签订日期。第四步制定工作计划

估价作业方案应包括下列内容

1拟采用的估价技术路线和估价方法；2拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；3预计需要的时间、人力和经费；4估价作业步骤和时间进度安排。第五步：从评估过程及思路角度来讲

（1）对房地产价格有普遍影响的资料；（2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；（3）相关房地产交易价格、开发成本、租赁和自营收益等实例资料；（4）反映估价对象状况的资料。搜集估价所需资料从委托方提供资料的角度来讲

（1）产权资料（2）房屋建筑资料（3）市场交易资料（4）土地资料（5）法律和规划资料。搜集估价所需资料最常见的几种类型的评估项目——所需资料清单在建工程资料清单表第六步实地查勘估价对象及市场调查

1、实地查勘估价对象，并填制现场勘查表；注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。（此方面有专门的培训课题，在此不作分述）

市场调查

以下针对上述所讲常见的物业类型，分述需市场调查的资料情况，见下表。注意：一定要客观、真实的市场信息和调查案例。第七步项目评估与报告制作

《评估项目基本情况及业务流程表》《评估项目制作审批表》《评估报告修改流程及审批表》登号要统一到档案管理人员那儿登记。1、登号并填写报告制作流程卡此环节的疑问沟通主要是针对估价人员在准备制作报告时，关于评估的思路和过程有疑问的，可以与部门经理或上一级主管沟通交流。包括报告的制作过程中碰到的难点。2、疑问沟通

项目评估与报告制作其实在上述工作流程当中，预估报价和制定工作计划过程中，报告的估价方法已经选定，并有初步的测算过程。但是因现场调查与预计可能有一定的出入，所以可能存在估价方法的调整和修正。因此在此讲就是“修正估价方法”，具体视情况而定。3、修正估价方法

应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确定估价结果。当不同估价方法的测算结果之间差异较大时，应寻找导致差异的原因并消除不合理的差异。4、确定估价结果

注意：对不同估价方法的测算结果应做自我检查！

项目评估与报告制作估价报告应包括下列部分：①封面；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。5、撰写估价报告

估价报告应记载下列事项：①估价项目名称；②估价委托人名称或姓名；③房地产估价机构名称和住所；④估价目的；⑤估价对象；⑥价值日期；⑦价值类型；⑧估价原则；⑨估价依据；⑩估价技术路线、方法和测算过程；(11)不同估价方法的测算结果以及估价结果及其确定的理由；(12)注册房地产估价师的声明和签名；(13)估价假设和限制条件；(14)实地查勘日期；(15)估价人员；(16)附件。说明：附件——应包括估价委托书，反映估价对象位置、外观和内部状况、周围环境和景观的图片，估价对象的权属证明，实地查勘记录，估价中引用的其他专用文件资料，房地产估价机构的资质证明和注册房地产估价师的资格证明。注意事项：对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。第八步报告三级审核

包括：内部初审、复审、终审以及客户意见。内部初审、复审、终审审核的重点内容包括：审核产权资料的正确性、评估价格的合理性、评估思路和方法的合理性、评估测算过程的准确性以及是否符合估价的规范要求等。客户意见：主要没有经过预估直接出报告的情况较为多见。主要针对评估价格，也要关注报告内容和报告的测算过程。客户的意见在报告初稿提交后提出，若报告直接交付给客户后，也有部分客户因自身的需求需要改变用途或目的或日期等相关报告内容，需要修改报告的。2010年1月1日起施行的《房地产估价报告评审标准》：1、定性评审；2、定量评审：分为一般项目评审和特殊项目评审第九步修改报告并录入摘要

按照审核意见先沟通再修改，包括客户的意见，也要先沟通再修改，避免再次出错，如果出错或修改内容较多时，需再次交由审核人员审核。第十步报告登记及交付，并收取评估费

包括编写物业相片、签字出具报告、提交报告、按合同约定时间要求客户交纳评估费用。注意：（1）在客户委托合同规定的时间范围内交付；（2）最好养成交付签收的习惯。第十一步报告答疑

报告答疑属于报告制作的后续工作，主要是解答客户对报告的疑问。部分是第三方或者其他报告关联和使用者对报告提出疑。另外还有一种情况，例如法院委托的项目，当事人双方或一方对报告有质疑，均由报告制作人进行答疑和解答。第十二步估价资料归档

完成并出具估价报告后