毕业设计御花园住宅小区放低开可行性研究报告书

PAGE毕业论文题目：御花园住宅小区项目可行性研究报告系别：建筑工程管理系专业：工程管理姓名：xxx学号：xxxxxxxx指导教师：xxxxxxxxxxxxxxxx2012年xxxxxxx毕业论文任务书题目御花园住宅小区项目可行性研究系别建筑工程管理系专业工程管理班级xxxxxxx学号xxxxxx学生姓名xxxxxxx指导教师xxxxxx发放日期2012.3.16河南城建学院本科毕业论文任务书

一、主要任务与目标：通过毕业设计，复习和巩固所学的专业知识，培养学生综合运用所学理论知识和专业技能的能力。主要是对拟建项目在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。分析过程主要包括：项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏平衡分析、敏感性分析），最终提出项目研究结论。最终成果：大同御花园住宅小区项目可行性研究报告二、主要内容与基本要求：（一）主要内容主要内容包括：第一部分项目总说明（或总论）主要分析项目背景与概况：项目可研目的、本报告的编制依据、本报告的编制说明等；主要技术经济指标。第二部分投资环境分析投资环境分析内容包括：1.政治环境；2.自然环境；3.经济环境；4.社会环境；5.基础设施和配套设施等。分析时先宏观、再中观、到微观环境分析。第三部分市场分析市场分析的内容包括：供给分析、需求分析、租售情况分析、市场趋势分析、市场竞争分析（竞争楼盘和竞争对手分析）。第四部分项目swot分析和定位项目概况及开发建设条件，主要描述项目名称、项目建设单位情况、项目建设场地、规划条件、公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等，以及价格及价格策略。第五部分项目实施进度确定建设项目总进度计划表；具体安排前期工作、设计招标、施工、竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制项目实施进度表（横道图）。第六部分投资估算及资金筹措为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本：如对项目的建设投资进行估算，并编制投资估算表，包括分项投资估算表和总投资估算表；确定资金筹措方式与来源。第七部分财务效益指标分析（或财务评价）本部分主要是从公司财务的角度计算利润相关指标：税前（税后）利润、投资利润率等指标，编制损益表。第八部分项目经济效益评价主要包括两部分：1、盈利能力分析：（1）确定基准收益率（2）确定基础数据：包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见第五部分)；编制收入估算表。（见第六部分）（3）盈利能力评价采用的现金流量表有两种类型：编制全投资现金流量表和自有资金现金流量表，确定各时期时点现金流量。（4）评价指标选取：静态和动态指标、效率性和效益型指标。如NPV、IRR、投资回收期（静态）2、偿债能力分析：根据损益表和现金流量表计算。可采用指标：借款偿还期、利息备负率。进行贷款偿还分析，评价项目偿债能力。第九部分风险分析（不确定性分析）主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以此评价项目的风险水平和抗风险能力。采用方法：量本利分析方法和单因素敏感性分析。第十部分项目评价的结论先列出项目投资收益相关经济指标汇总表，对各指标结果进行分析，得出相关结论。第十一部分附表（二）基本要求1、从设计涉及的学科范围、内容深广度、问题难易度，以及从开题、资料收集、方案比较、技术实现、测试、总结等方面，体现学生综合运用知识分析解决实际问题的能力；2、设计的结果具有实用性、科学性；3、投资开发方案的论证比较详实，方案设计在技术上可行、经济上合理。4、设计使用的标准、规范符合技术实际和国家相关政策。5、项目的组织设计科学且具体可行；6、毕业设计文本必须按规范要求认真撰写，不能随意省略；所用的素材必须是实习中搜集的经过甄别的资料数据，绝不许胡编杜撰；7、学生在设计开始的第一周内，必须向指导教师提交毕业设计开题报告，将自己拟撰写的设计内容摘要报告老师，在取得老师的审查批准后，方可按开题报告的内容开始设计；8、毕业设计成果要求见各专业毕业设计任务指导书；9、毕业设计成果（报告）正文及装祯基本要求符合学校要求；10、文体风格本设计属科技应用文，在叙述项目概况、进行市场分析和阐述策划方案时，应该采用客观的、科学的修饰，避免出现含有感情色彩或者多姿多彩的文学描述；11、经济评价计算数据在对项目进行经济评价的过程中，不必要列出计算式，只需将计算所引用的数据和计算过程数据和结果用基本报表和辅助报表的形式列出，让人一目了然即可。三、计划进度：3月26日-6月1日（含答辩时间）共10周第7周—第16周第1周：撰写开题第2－5周：撰写初稿第6周：指导老师审稿第7-8周：修改完善、指导老师审核定稿第9周：打印装订、编写答辩提纲第10周：毕业答辩四、主要参考文献：[1]刘晓君主编工程经济学.北京：中国建筑工业出版社，2008[2]国家发改委、建设部.北京：建设项目经济评价方法与参数2006.8[3]房地产统计年鉴2011.北京：中国统计局出版2011.12[4]柴强主编房地产估价.北京：首都经济贸易大学出版社，2011.11[5]丁烈云主编房地产开发北京：中国建筑工业出版社，2008.12[6]刘雷主编物业管理.郑州：郑州大学出版社，2009.9[7]杨东主编房地产开发项目全过程成本控制.[J].建筑经济,2010.8指导教师（签名）：年月日教研室审核意见：教研室主任签名：年月日成绩评定·成绩评定说明成绩评定说明一、答辩前每个学生都要将自己的毕业论文在指定的时间内交给指导，教师，由指导教师审阅，写出评语并预评分。二、答辩工作结束后，答辩小组应举行专门会议按学校统一的评分标准和评分办法，在参考指导教师预评结果的基础上，评定每个学生的成绩。系对专业答辩小组提出的优秀和不及格的毕业论文，要组织系级答辩,最终确定成绩，并向学生公布。三、各专业学生的最后成绩应符合正态分布规律。四、具体评分标准和办法见《河南城建学院毕业论文工作条例》中附录2。五、答辩小组评分包括两部分：（1）学生答辩情况的得分和评阅教师评分；（2）指导教师对学生毕业论文的评分;毕业论文成绩评定班级班级姓名学号综合成绩：分（折合等级）答辩小组组长签字年月日·指导教师评定意见·一、评语：二、评分：评分项目工作态度与纪律（10分）毕业论文完成任务情况与水平（40分）数据处理、文字表达（10分）基础理论和基本技能（20分）创新能力（20分）合计（100分）评分指导教师签字：年月日·评阅教师评定意见·一、评语：二、评分：评分项目规范化程度（10分）数据处理、文字表达（10分）质量（正确性、条理性、创造性、实用性）（40分）成果的技术水平（科学性、系统性）（40分）合计（100分）评分评阅教师签字：年月日·答辩小组评定意见·一、评语：二、评分：评分项目完成任务情况（20分）毕业论文质量（40分）表达情况（15分）回答问题情况（25分）合计（100分）评分答辩小组成员签字：年月日毕业答辩说明1、答辩前，答辩小组成员应详细审阅每个答辩学生的毕业论文，为答辩做好准备，并根据毕业论文质量标准给出实际得分。2、严肃认真组织答辩，公平、公正地给出答辩成绩。3、指导教师应参加所指导学生的答辩，但在评定其成绩时宜回避。4、答辩中要有专人作好答辩记录河南城建学院本科毕业论文中文摘要摘要2011年国家开始对房地产市场进行调控，房地产行业逐渐成熟，房地产开发公司对所要开发的项目也更加理性、客观了。可行性研究作为房地产开发建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，使房地产企业顺利实现项目目标。2012年大同华岳房地产有限公司精心策划御花园住宅小区项目，该项目围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府的政策号召，华岳房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区。本报告主要研究了大同市华岳房地产公司即将开发的御花园住宅小区项目的可行性研究工作。先从项目背景、投资环境、市场等方面出发进行分析，随后对项目的可行性进行研究，运用项目管理、工程经济学、市场营销、财务管理等学科知识，对本项目相关调查数据进行了统计整理，并分别从投资可行性、财务可行性和社会评价方面进行了分析，包括市场现状、项目策划、方案与投资估算、财务指标的敏感性分析等，最后通过归纳总结，得出结论及实施建议。关键词：房地产，项目可行性研究，分析，评价河南城建学院本科毕业论文英文摘要AbstractIn2011thecountrybegantocontroltherealestatemarket,therealestateindustrygraduallymature,therealestatedevelopmentcompanytodeveloptheprojectismorerational,objective.Feasibilitystudyontheconstructionofrealestatedevelopmentasanimportantpreparatoryworkforthetechnicalandeconomicappraisalstage,therealestateenterprisessafeandsuccessfulimplementationoftheprojectgoal2012DatongHuayuecompanyrealestatelimitedorchestratedImperialGardenresidentialproject,theprojectaroundtheDatong"oneaxisoftwopartofthecity"constructionplanningofmunicipalPartycommitteeofcityhall,inresponsetothepolicycall,HuayueRealEstateDevelopmentCompanydecidetorelyonthedevelopmentofecologicalgardenImperialGardenhigh-graderesidentialquarters.ThisreportmainlystudiedDatong'srealestatecompanytobedevelopedImperialGardenresidentialprojectfeasibilitystudy.First,startingfromthebackgroundoftheproject,investmentenvironment,marketandotheraspectswereanalyzed,andthentheprojectfeasibilityresearch,projectmanagement,engineeringeconomics,marketing,financialmanagementandotherdisciplinesofknowledge,theinvestigationoftheproject-relatedstatisticaldatacollated,andseparatelyfromthefeasibilityofinvestment,financialviabilityandsocialevaluationaspectsanalysis,includingmarketcurrentsituation,projectplanning,projectandinvestmentestimation,financialindicatorsofsensitivityanalysis,Keywords:realestate,projectfeasibilitystudy,analysis,evaluation河南城建学院本科毕业论文目录PAGE48目录第一章项目总论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目总体规划 11.1.3项目开发单位 11.1.4项目主管部门 11.1.5项目拟建地点 11.1.6项目周边环境 11.1.7项目用地概况 21.1.8报告编制说明 21.1.9报告主要分析内容 21.2项目背景 31.2.1项目提出背景 31.2.2开发投资方式 31.2.3开发单位背景 31.3主要技术经济指标 4第二章投资环境分析 52.1国家政治经济形势及有关政策 52.2地区社会经济状况 6第三章市场分析 83.1市场趋势分析 83.1.1房地产市场概况 83.1.2经济适用房情况 93.1.3商品房空置面积 103.1.4商品房价格的趋势 103.2市场需求分析 113.3市场竞争分析 12第四章项目SWOT分析和定位 154.1项目定位 154.1.1项目概况 154.1.2项目规划理念 154.1.3总体规划方案 164.1.4项目建设场地 164.2项目SWOT分析 164.2.1御花园项目优势分析： 164.2.2御花园项目劣势分析： 174.2.3御花园项目机会分析： 174.2.4御花园项目威胁分析： 174.3项目工程规划 184.3.1供水规划 184.3.2供气规划 184.3.3供热规划 184.3.4雨水、污水排放 194.3.5供电规划 194.3.6弱电系统 19第五章项目实施进度 215.1实施进度计划 215.1.12013年度工程计划 215.1.22014年度工程计划 215.1.32015年度工作计划 215.1.42016年度工作计划 21第六章投资估算及资金筹措 236.1投资估算范围 236.2投资估算 236.2.1土地购置费用 236.2.2工程前期费用估算 236.2.3建筑安装工程费用 236.2.4基础设施建设费 246.2.5开发建设投资估算 246.2.6投资汇总 246.3资金筹措计划 256.3.1自有资金 256.3.2银行信贷 256.3.3房屋预售 25第七章项目经济效益评价 277.1项目财务评价 277.1.1销售收入 277.1.2损益和利润分配 277.1.3财务指标 277.2偿债能力分析 297.2.1资金来源与运用表 297.2.2借款还本付息表 307.3经济效益评价结论 30第八章风险分析 318.1盈亏平衡分析 318.2敏感性分析 318.3定性分析 318.3.1政策风险 318.3.2经济风险 328.3.3技术风险 328.3.4市场风险 338.4投资风险的控制 338.4.1通过加快进度来回避风险 338.4.2通过市场调查来降低风险 338.4.3通过加强管理来控制风险 33第九章项目评价 359.1结论 359.2建议 36附表 37参考文献 42致谢 42河南城建学院本科毕业论文第一章项目总论河南城建学院本科毕业论文第一章项目总论第一章项目总论1.1项目概要1.1.1项目名称本项目名称为御花园住宅小区1.1.2项目总体规划该项目御花园住宅小区项目总投资109819.30元，占地面积21万平方米，总建筑面积40万平方米（其中公建面积约5万平方米），绿化面积近8.8万平方米，绿化率高达42%，住宅楼共40栋，（6层24栋，20层10栋，30层16栋），总户数3000户，地下停车场、露天停车场共有车位2000个，平方米，容积率1.9。1.1.3项目开发单位本项目由华岳房地产开发集团有限公司开发承办，公司董事长为王浩，总经理为李国军，本项目由张枫总经理负责。1.1.4项目主管部门本项目行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为华岳房地产开发有限公司。1.1.5项目拟建地点本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。该建设用地属大同市五爱村管辖。东连御河生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥。1.1.6项目周边环境本项目开发的地段位于大同市城中主轴线，项目西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院、雁北宾馆娱乐休闲一步到位。项目西边是御河生态园，环境优美，足不出户感受园林风景。项目南面是永康商贸城、服装大世界、义乌小商品市场、万圣商厦等大型商场，以及正在兴建的东小城，各种购场所应有尽有。项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备，区域位置极其优越。1.1.7项目用地概况本项目建设用地面积为315亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。1.1.8报告编制说明本项目可行性研究由华岳地产开发公司及北京建筑设计院共同承担。可行性研究的依据为：大同市城区管委会2012年11月同经管委发[2012]108号文“关于同意华岳房地产公司建设御花园基建立项的批复”；大同市建设局“御花园住宅小区规划红线图”；华岳房地产公司提供的项目相关资料；华岳房地产公司2012年2月委托华北星工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。报告编制依据：（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及大同市颁布的相关法律、法规、政策（3）大同市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要（4）大同市2010、2011年国民经济和社会发展统计公报（5）大同市城市总体规划大纲（2010—2020）（6）大同市的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）《大同市市区基准地价》（9）大同市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）华岳房地产开发有限公司单方签定的协议书（11）编制《报告》的委托合同（12）其他有关依据资料1.1.9报告主要分析内容投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。1.2项目背景1.2.1项目提出背景 近几年大同市委市政府全力打造了彩色生态城市，以改善人居条件为出发点，下大力气治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视御河生态园的发展，实施可持续发展策略。2012年，本项目为华岳房地产有限公司开发项目中的一项，围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府的政策号召，华岳房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区。该项目已经完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。整个项目计划2013年初开工建设，四年内全部完成并交付使用。本项目依附于御河生态园而建，大同御河生态园占地面积达413000㎡，北起御河大桥北500m，南至迎宾大桥南500m，南北长5.5km，东西宽500m-800m，绿化扩展区包括规划布置4座公园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积58.37h㎡。依托御河大桥连接主城区内东关商贸区和御东区新建商贸区，形成商业购物繁华的市场景观。御花园小区地处大同市御河东路，坐拥御河风景区，毗邻大同市御河生态园。上风上水，拥有得天独厚的自然环境，人类渴望自然，城市呼唤绿色，园林绿化发展就应该以人为本，充分认识和确定人得主体地位和人与环境的双向互动关系，满足人们的休闲、游憩和观赏的需要，使园林、城市、人三者之间相互依存，融为一体，所以御花园是理想的宜居之地，更是置业规划成倍增值的财富之邸。1.2.2开发投资方式本项目由华岳房地产公司开发，独家筹措资金开发建设，投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决。1.2.3开发单位背景山西华岳集团公司是大同市一家以房地产开发为纽带，集建筑施工、道路施工、物业管理、物资供应、商业贸易、热电联产为一体的综合性股份制企业。

华岳集团公司始建于1996年，下属5个控股子公司：大同市华岳房地产开发有限责任公司、大同华岳热电有限责任公司、大同华祥物业管理有限责任公司、大同市万科隆物业管理有限责任公司、大同市永华置地有限责任公司，总注册资本13100万元，总资产12亿元。几年来公司开发、承建的单位工程累计建筑面积85万平方米，修建扩改道路工程168公里，取得了可喜的业绩。开发承建的主要工程有：大同市龙府花园住宅小区、福薇小区、建馨小区、怡景苑小区、凤凰嘉园小区、华盛苑小区、美丽新世界购物广场、“金色水岸·绿洲”小区、御华帝景小区、大同铝材厂机修、挤压车间及厂区建设、大同经济开发区道路工程、日处理10万吨污水处理厂总承包工程、大同市同泉里、黄花南北街、雁同东路、万城华府，绿洲·西城。新开南北路市政道路扩改工程。公司所开发的项目污染物排放全部达标，工程一次交验合格率达到100%，年度交付工程优良率75%，房屋年平均销售率85%，业主入住率达96%，顾客满意度达95%以上。在华岳集团公司十多年的发展过程中，始终以“用户至上、诚信为本”为集团一班注重工程质量、信守企业承诺的工作方针，企业没有发生过一起涉及施工质量延期交房以及产权办理、物业不到位，夸大宣传、面积分摊等方面投诉，签订各种合同履行率达100%.2010年，2011，公司连续两年被大同市人民政府评为“模范单位”，被大同市消费者协会授予全市房地产行业首家“诚信单位”，2003年—2010年，连续八年被大同市工商行政管理局评为“守合同、重信用”企业，并被山西省工商局评为省级“守合同、重信用”企业光荣称号，被山西省农业银行评为AAAA级信用单位。序号项目单位数值1总用地面积㎡21万2规划总建筑面积㎡40万3住宅建筑面积㎡35万4容积率1.95绿化率%42%6项目总投资万元109819.307财务净现值万元10646.418财务内部收益率%41.2%9静态投资回收期年2.831.3主要技术经济指标表1.1主要技术河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析第二章投资环境分析2.1国家政治经济形势及有关政策2011年

1-12月累计，全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，增长24.8%。其中，中央本级收入51306亿元，比上年增加8818亿元，增长20.8%；地方本级收入52434亿元，比上年增加11821亿元，增长29.1%。财政收入中的税收收入89720亿元，增长22.6%；非税收入14020亿元，增长41.7%。2011年是“十二五”规划的开局之年，也是国际国内经济形势最为复杂多变的一年。我国国民经济总体保持了平稳快速增长的良好势头。经济平稳快速增长，居民就业和收入取得明显改善。G

D

P总额达到471564亿元，剔除物价上涨因素，同比增长9.2%。2011年城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比为3.13：1，较2010年有明显改善。2011年全年平均失业率为4.1%，保持在较低水平。

2011年全年居民消费价格比上年上涨5

.4%，7月份居民消费价格同比涨幅达到高点6.5%后，涨幅连续回落。需指出的是由于2011年物价总体涨幅较高，C

PI指标在2012年的实际意义将有所下降，C

PI不宜再作为2012年宏观经济分析和决策的关键因素。

2011年工农业生产保持稳定，企业利润继续增长。第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润46638亿元，同比增长24.4%。

固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年固定资产投资(不含农户)301933亿元，比上年名义增长23.8%(扣除价格因素实际增长16.1%)。其中，国有及国有控股投资107486亿元，增长11.1%。第一产业投资6792亿元，比上年增长25.0%；第二产业投资132263亿元，增长27.3%；第三产业投资162877亿元，增长21.1%。从2011年全年经济财政走势看，经济增长逐步放缓，企业利润下滑，物价高位回落，特别是四季度后提高个人所得税起征点减收较多，汽车和房地产成交量下降相关税收减少，全国财政收入增长前高后低。一季度受经济增长较快、进口大幅增长以及部分2010年末收入在年初集中入库等因素带动，全国财政收入增长33.1%；二季度受经济增长较快、汇算清缴2010年企业所得税入库较多等因素带动，全国财政收入增长29.6%；三季度受经济增速趋缓、但物价处于年内高位等因素影响，全国财政收入增长25.9%；四季度受经济增长放缓、个人所得税改革、物价高位回落以及汽车和房地产成交量下降等因素影响，全国财政收入增长10%(其中中央财政收入扣除当季企业所得税退税增加因素后增长7%左右)。从2010年开始，我国进入到了一个不折不扣的房地产宏观调控年，期间不仅有“新国十条”、“929新政”等国家级调控政策的出台，更有国务院各部门及各地方政府跟进的部门规章及地方细则的推进实施。虽然国家对房地产市场似乎下了大力气，但房地产市场似乎完全不受影响。回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，延续始于2010年以来的房地产调控政策，不但盯紧市场变化还持续加码调控。2011年1月26日出台的“新国八条”奠定了中央政府对房地产调控的基调。伴随着新“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限货”等政策也全面升级。2011年7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到46个。以上资料数据显示房地产开发呈回落态势，房地产行业“拐点”隐现。2011年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%，增速明显回落。从行业前景来看，2012年6、7月房地产价格将转入实质下降时期。

2.2地区社会经济状况据统计，大同市地区生产总值从2005年的376.51亿元增加到2011年的694.33亿元，年均增长10.53%；财政总收入从61.99亿元增加到138.42亿元，年均增长17.43%；一般预算收入从20.42亿元增加到55.17亿元，年均增长21.99%；全社会固定资产投资从145.34亿元增加到576.71亿元，累计完成1812.13亿元，年均增长31.74%；社会消费品零售总额从132.9亿元增加到303.01亿元，年均增长17.92%。“十二五”期间，大同市委市政府要突出转型发展，拓宽快速提升大空间。确立转型发展、绿色崛起的战略，着力推进文化名城、旅游名都、生态名邑、经济强市“三名一强”建设步伐，重力突破支柱产业单一的发展困局，开辟多元化发展的广阔前景，综合实力和竞争力显著增强。2012年大同市要继续做好城市生态建设工作，实现“水”与“绿”的完美结合、“人”与“城”的和谐相处。御河蓄水绿化景观工程便是大同市“十二五”期间12项园林绿化景观工程之一。2011年大同市开工建设保障性住房面积546.34万平方米、56055套安置房，已竣工84.4万平方米、10120套。大同棚户区改造的经验得到中央肯定，国务院在大同召开了全国城市和国有工矿棚户区改造现场会议。一中新校、二中初中部、实验中学初中部工程基本完工。一医院、五医院、中医院、六医院、二医院放疗室、卫校等开工建设，三医院综合住院楼、医疗废物处理中心完工。发放救助资金5.6亿元。争取上级社会保障、就业补助资金6.99亿元。财政拨付费用13.94亿元，专项解决122户关闭破产企业36670名职工安置和善后问题。开展社会治安综合整治专项活动，强化安全生产管理，煤矿安全生产实现零死亡。2011年大同城市建设继续强力推进，为“三年大变样”目标实现奠定基础。政府将投资46.7亿元新建改造城市道路38条、桥梁28座、总长105.48公里。拆迁各类违规、不协调建筑达268万平方米。新增城市绿化面积701万平方米。新铺设城市供水管网87公里，新铺设城市天然气管网113公里。新增集中供热面积840万平方米，拆除191家296台燃煤锅炉，全年二级以上天气341天，比上年增加34天，综合污染指数下降35.2%，降幅位列全省第一。垃圾发电厂和东郊污水厂中水回用工程投入运营。城市数字化管理平台启动，机械化清扫面积达到60%以上，城市规划展示馆对外开放。实施9个城中村改造，建筑面积209.9万平方米。2011年末，大同市政府做出规划，要突出双城格局，打造中国特色城市大未来大同市政府要运用城市化与工业化是现代化的两个轮子，加快推进城市化步伐，建设特色化的古今双城，是大同迈向现代化的重大战略。在城市化进程中，大同不被平庸的浪潮所淹没，不为时代的进步所抛弃，最根本的在于创造自己的特色。有特色的城市，才拥有生命，拥有未来，拥有高贵的价值。大同特色的灵魂在于一轴双城、古今兼顾的独特布局。穿越历史尘埃的古城巍然特立，给我们自信的底气；彰显时代水平的新区脱颖而出，虽然国家大局方面对房地产行业实行的各种打压政策，但对于大同这样一个正在蓬勃发展，加快步伐建设的城市来说，房地产还是很有前景与市场的。而该项目御花园住宅小区地址正在这“一轴”之上，具有绝佳的地理优势，和环境优势，投资开发的必要性极大。

河南城建学院本科毕业论文第三章市场分析第三章市场分析3.1市场趋势分析3.1.1房地产市场概况2011年，大同市房地产开发投资继续保持平稳快速增长，施工规模进一步扩大，新开工步伐减缓，商品房销售持续回落。①房地产开发投资平稳快速增长，住宅投资仍占主体2011年大同市房地产开发投资完成110.0亿元，比上年同期增长48.1%，高于全市固定资产投资增速11.2个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资完成86.5亿元，同比增长49.3%，高于房地产开发投资增速1.2个百分点，所占比重为78.6%；办公楼投资完成1.5亿元，同比增长454.5%，所占比重为1.4%；商业营业用房投资完成4.2亿元，同比下降5.0%，所占比重为3.8%；其他投资完成17.8亿元，同比增长52.8%，所占比重为16.2%。②项目建设进展顺利，施工规模扩大，新开工步伐减缓2011年，商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积1676.5万平方米，同比增长58.0%。其中：住宅施工面积1491.2万平方米，同比增长59.9%；办公楼施工面积16.9万平方米，同比增长30.2%；商业营业用房施工面积73.6万平方米，同比增长5.9%；其他房屋施工面积94.7万平方米，同比增长104.8%。受国家宏观调控政策的影响，全市房地产新开工建设步伐放缓。1-11月，全市商品房新开工面积397.9万平方米，同比下降13.3%。③房屋竣工面积进一步持续增长2011年，全市房屋竣工面积599.1万平方米，同比增长8倍多，其中：住宅竣工面积551.2万平方米，同比增长12倍多；其中：90平方米及以下住宅竣工面积518.0万平方米，同比增长33倍多；商业营业用房竣工面积11.4万平方米，同比下降17.9%；其他房屋竣工面积35.7万平方米，同比增长5倍多。④商品房销售总量及增速双双回落2011年1-11月，全市商品房销售面积为46.2万平方米，比上年同期下降2.4%，增速比上月回落4.4个百分点。其中，商品住宅销售面积为44.4万平方米，比上年同期增长4.1%，增速比上月高出4.8个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积17.6万平方米，比上年同期增长70.9%，增速比上月高出32.5个百分点，占商品住宅销售面积的比重为39.6%；140平方米以上住宅销售面积9.7万平方米，比上年同期下降11.7%，增速比上月回落6.0个百分点，占商品住宅销售面积的比重为21.8%。全市商品房销售额17.2亿元，比上年同期增长5.5%，增速比上月回落15.5个百分点。其中商品住宅销售额为16.1亿元，比上年同期增长19.9%，增速比上月高出4.5个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额5.8亿元，比上年同期增长90.5%，增速比上月高出39.2个百分点，占商品住宅销售额的比重为33.7%；140平方米以上住宅销售额4.0亿元，比上年同期下降17.1%，增速比上月回落8.7个百分点，占商品住宅销售额的比重为23.3%。⑤房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速，资金来源趋紧2011年，全市房地产企业本年到位资金147.8亿元，同比增长19.4%，增速高于上1.3个百分点，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速28.7个百分点。若扣除上年末结余资金，本年全市房地产企业到位资金为73.5亿元，同比下降26.1%，其增速低于完成投资增速22%。其中，国内贷款6.0亿元，同比增长5.3%，增速低于上月4.6个百分点，所占比重4.1%；自筹资金36.6亿元，同比下降28.6%，增速低于上月0.2个百分点，所占比重为24.8%；其他资金31.0亿元，同比下降27.3%，增速低于上月5.8个百分点，所占比重为21.0%。3.1.2经济适用房情况2011年，大同市经济适用房总投资40839万元，建筑面积30.5万平方米，总建户数5083户。公共租赁住房总投资64582万元，建筑面积105万平方米，总建户数6852户。2011年，大同市廉租房管理办公室对3005户居民实行了廉租房住房补贴。2011年，大同市廉租房共建设了41803套，总建筑面积209.02万平方米，年度计划投资25万元左右，合计投资28万元。其中，四家大企业承建了我市70%的保障房建设任务。大同市城市建设发展有限公司承建46.32万平方米，总建9264户。大同市城市建设开发公司承建49.72万平方米，总建9944户。大同市保力地产承建40.93万平米，总建8186户。大同市房地产开发公司承建30.76万平方米，总建6152户。2011年棚户区改造依然是政府的重点工程。其中国有工矿棚户区改造6852套，年度计划总投资43640万元，总建筑面积44.54万平方米。城市棚户区改造将建设48686套，总建筑面积346.67万平方米，年度计划投资40万。2012年大同市将继续大规模实施保障性安居工程，开工建设各类保障性住房600.61万平方米，97691套，新建项目年度计划完成投资72.35亿元。其中市本级74561套，466.56万平方米，年度计划完成投资56.6亿元;县区23130套，134.05万平方米，年度计划完成投资15.75亿元。目前，各项目正在办理规划、环保、可研、批复、立项、土地预审等前期手续，建设用地和资金已基本落实。3.1.3商品房空置面积截止2011年12月底，商品房空置一年以上面积为23万平方米，较2010年同比增长2.3%，与10月底相比增加了4.32万平方米，其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积的46.12%；同比增长了28.32%；办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66％；同比下降了37%；商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积的32.58％；同比增长了3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积的4.55％，同比增长了7.3%。3.1.4商品房价格的趋势近年来，大同市的房屋需求量不断增加，房地产发展速度较快，从2005年到2011年七年的时间，大同市的商品房整体均价从2900元/㎡增长到近6000元/㎡，一些品质较好，位置优越的项目在未竣工交房的情况下基本销售售罄。（目前大同市品质较高的项目主要有格兰云天、巴黎华府、东方罗马城、御馨花都等）①在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。②需求量大从目前大同市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。③购买力的增强，按揭的作用大同市市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。④住宅品质的提高，也成为了房市升温因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。⑤竞争激烈由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻大同以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于大同市房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入大同。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使大同房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，根据大同市房地产场状况及华岳集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：经济适用住宅销售价格:2200元/㎡多层商品住宅销售价格:3700元/㎡高层商品住宅销售价格:4700元/㎡商业建筑销售价格:7000元/㎡3.2市场需求分析随着大同市的产业转型，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，极大地推动大同市当地产的蓬勃、健康的发展。大同市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，给大同市房地产带来了前所未有的机遇，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，经济实用的户型结果，价格适中的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适、美观、具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔的前景。据调查2011年大同市在商品住宅销售中，90平米及以下住宅销售面积17.6万平方米，比上年同期增长70.9%，占商品住宅销售面积的比重为39.6%；140平方米以上住宅销售面积9.7万平米，比上年同期下降11.7%，增速比上月回落6.0个百分点，占商品住宅销售面积的比重为21.8%。在商品住宅销售中，90平米及以下住宅销售额5.8亿元，比上年同期增长90.5%，占商品住宅销售额的比重为33.7%；140平米以上住宅销售额4.0亿元，比上年同期下降17.1%，增速比上月回落8.7个百分点，占商品住宅销售额的比重为23.3%。随着房地产市场逐渐理性成熟，小户型商品房愈受广大客户青睐，小户型商品房市场前景好，因此御花园小区主打70—100平米小户型，占总比例70%。迎合市场需求，此时开发该项目还是很有价值的。3.3市场竞争分析3.3.1竞争楼盘分析项目名称恒圆魏都开发时间2011年9月楼盘地址迎宾大桥南水泉湾开发商山西世纪恒圆房地产开发有限公司 价格起价：3850元/㎡均价：3950元/㎡最高价：4500元/㎡建筑类型高层,多层主推户型72.59㎡、79.44㎡、97.64㎡、98.31㎡、117.19㎡占地面积66667平米建筑面积260000平米总户数1900停车位地上停车位1300个容积率3.5绿化率35%周边配套御河生态园、实验小学附小、华林商圈、直通大同六中、十中、322医院实验小学附小大同六中大同十中楼盘分析该项目地理位置不佳，导致楼盘价格偏低，户型90%都是中小户型，与本项目有较大的竞争力①恒圆魏都项目名称碧水云天颐园开发时间2011年4月楼盘地址富康里东段开发商大同市国信房地产开发有限责任公司 价格起价：4100元/㎡均价：4380元/㎡最高价：5100元/㎡建筑类型高层,多层主推户型99.08平米、104.44平米、142.88平米、42平米、76平米占地面积70000㎡建筑面积140000㎡总户数1800户停车位地下停车位80个地上停车位300个容积率2.0绿化率35%周边配套御河生态园大同市四医院永泰航空广场门卫安防45小41小33小大同一中九中楼盘分析该楼盘主打中小户型，对本项目有一定的冲击力，但是该项目占地面积小，环境一般，所以影响力不会很大②碧云天颐园项目名称御河国际·公园华府开发时间2012年3月楼盘地址南三环与魏都大道交叉口开发商大同市安家房地产开发有限公司 价格起价：3650元/㎡均价：3980元/㎡最高价：5500元/㎡建筑类型高层主推户型65.59㎡70.32㎡80.56㎡90.90㎡110.42㎡130.66㎡占地面积270400平米建筑面积766332平米总户数4820停车位地上600个地下3400个容积率2.50绿化率35%周边配套御河生态园大同一中、九中、十一中、智家堡学校、沃尔玛购物广场居然之家、王府井（规划中）、自建商业街等、自建双语幼儿园、建行、大同市四医院、社区诊所等休闲娱乐设施、九州国际餐厅楼盘分析该项目属于高档住宅社区，占地面积大，周边配套设施较齐全，但是地理位置离御河生态园较远，目前项目刚开始施工，生产周期较长，对本项目影响不大③御河国际·公园华府④海晟财富官邸项目名称海晟财富官邸开发时间2010年4月楼盘地址南环桥御河西岸开发商山西海晟房地产开发有限公司 价格起价：最低价4300元/㎡均价：5500元/㎡最高价：6000元/㎡建筑类型高层主推户型93㎡118㎡136㎡146㎡171㎡占地面积160亩建筑面积400000平米总户数一期1700户停车位地上1500个容积率3.00绿化率40%周边配套御河生态园沃尔玛超市华林超市银行双语幼儿园城区十四校大同一中大同二中楼盘分析该项目没有小户型，都是高层住宅楼，价位较高，地理位置偏南，离繁华的市中心较远，无论小区环境还是周边环境与本项目相比都相差甚远鉴于华岳房地产开发公司实力雄厚，信誉良好，再加上开发的地段位于大同市城中主轴线，项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备。用地西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷。东面紧邻大同市近期将启动的人工河工程的御河，生态环境极佳，区域位置极其优越。根据以上数据资料显示，相比较御花园小区项目整体设计规划合理，环境优越，地理位置佳，户型多，配套设施齐全，价格合理。因此该项目有很大的竞争力。河南城建学院本科毕业论文第四章项目SWOT分析和定位第四章项目SWOT分析和定位4.1项目定位4.1.1项目概况项目名称：御花园住宅小区拟建地点：本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。该建设用地属大同市五爱村管辖。东连御河生态园北段，南接东小城商贸中心，西临古城东门（和阳南门），北望平成大桥。价格：起价：2200元/㎡均价：4200元/㎡最高价：4700开发商：大同华岳房地产有限公司物业类型：住宅建筑类型：多层、高层主推户型：70平米89平米110平米130平米170平米占地面积：210000㎡建筑面积：400000平米总户数：3000户停车位：地下400地上1600容积率：1.9绿化率：42%交通状况：31路36路32路201路38路附近学校：大同一中大同二中大同十二中北岳中学周边配套：御河生态园雁北影剧院雁北宾馆永康商贸城大同西亚医院双语幼儿园浩海国际酒店4.1.2项目规划理念如今人们都向往绿树成荫、高山流水，单纯的物质生活已经满足不了当今人们的生活需要。崇尚自然是一种达到物质和精神平衡的状态，这种平衡是高尚生活所追求的一种境界。本项目地理位置优越，紧邻御河生态园，御河生态园占地面积达413000㎡，北起御河大桥北500m，南至迎宾大桥南500m，南北长5.5km，东西宽500m-800m，绿化扩展区包括规划布置4座公园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积58.37h㎡项目地处大同市城东，御河西区，人口密度大，打造市民广场，为市民提供一个休闲活动场，回馈城市空间。通过社区景观、文化、生活空间，营造和谐健康的社区氛围，使居民生活在和谐、友善、积极、上进、健康、乐观、豁达的氛围中，使生活更闲逸、更幸福、更健康。4.1.3总体规划方案御花园住宅小区项目总占地面积21万平方米，总建筑面积40万平方米（其中公建面积约5万平方米），总户数3000户，地下停车场、露天停车场共有车位2000个，绿化面积近8.8万平方米，容积率1.9。合理划分功能分区，组织好不同的交通流线，使建筑与景观资源相互融合，是整个规划设计的重点。在规划中，建筑以点式高层建筑为主，在用地东南角面向新兴北路设置一处中型集中商业区，其退后用地红线近40米形成尺度舒适的活动广场，既可作为商业推广宣传等活动的场所，也是居民公共交往与公共生活的绝佳场所。用地北侧布置30层的高层住宅，而东南部分和中部则布置6～20层的住宅，较小的体量为商业内街的行人营造更舒适亲切的空间尺度。小区景观节点独立于商业网络之外，营造出静谧的居住环境。滨水景观、小区景观节点组成贯穿小区的景观轴线，站在小区主入口，内部景观一览无余。设计中形成了商业和住宅相互依存但又各成体系、互不干扰的格局。整个小区的规划结构完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流线顺畅，小区居住品质良好。4.1.4本项目建设用地面积为315亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。4.2项目SWOT分析4.2.1御花园项目优势分析：①项目位于交通枢纽与黄金地段②周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全③道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响④专业的物业管理⑤公平交易，没有内部操作⑥商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值⑦先天可开发素质较好，土地平整⑧空气清新，环境好，天然水景优势，提升项目品质⑨周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光⑩项目所在的区域交通网络完善可达性高，极大提高本项目的交通便捷力4.2.2御花园项目劣势分析：①与该项目依托御河生态园有四个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争②临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰③开发商开发经验不足，品牌知名度不高④外来打工人群的增多，导致区域人员复杂，对本项目的形象造成不利影响4.2.3御花园项目机会分析：①御河生态园区规划前景看好②御河东区建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升③外来人群的需求份额持续走高，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升④随着区域的升入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升⑤未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售⑥城东区房地产市场的快速发展，为投资提供了较高的投资回报率4.2.4御花园项目威胁分析：①整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨②融入上海建筑设计的结晶，采用独有的小高层电梯楼及复式楼③御河东区最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活④价格较周边其他小区要稍高⑤本地区收入及购买力不高⑥居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型总数较高从以上分析可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点我们现在无法改变，只能引导，就像大禹治水，只可疏不可堵。当洪峰呼啸的时候，我们没有能力让它屈服，但可以修条引水渠，把灾害降到最低。所以从理论上来看，只要方法做到位，御花园住宅小区项目是完全可以实行的。4.3项目工程规划4.3.1供水规划在该项目南侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。在小区成环状布置，保障供水的安全性。室内给水直接由大同市市政供水管网统一供水，采用分区供水方式。市政供水压力按0.3Mpa考虑本工程给水系统采用分区供水方式，6层以下为低区，利用市政供水压力，由市政管网直接供给。7-32层采用生活变频泵组加压供给，分组团设置加压泵站及生活水池，水池采用独立结构体，设在用水负荷中心附近。生活用水量为：居住生活用水量标准为：300L/p·d户均人数为：3.5人/户住宅生活日用水量为：825.3m3商业及配套生活日用水量为：58.2m3绿化用水量为：14.0m3不可预见用水量：89.8m3总生活用水量：978.25m34.3.2供气规划本项目以天然气作为居民生活燃料，由魏都大道引入了天然气高压线，建成天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。4.3.3供热规划本项目采用冬季集中供暖，拟从魏都大道敷设的市政供热干线接入。4.3.4雨水、污水排放项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流制排放体制，分别排入市政污水和雨水管网。一层以上采用重力排水。设置单独雨水系统，在楼房屋面设计雨水斗，由雨水立管排到小区雨水管道，地面道路雨水经雨水收集排至小区雨水管道，最后排至小区附近市政雨水管道网。污水经化粪池处理后，最终排入市政污水管网，雨水经收集后排入御河生态园现有的DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。4.3.5供电规划本项目拟采用双路供电，一路从五爱村开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由御鑫商贸城配电室引入。考虑留有余地，