保障性住房项目场调研报告

保障性住房

市

场

调

研

报长沙高新开发区麓谷保障住房开发有限公司

成控部综合部

二零一零年九月二日一、保障性住房项目的概念及前景TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1、保障性住房概念 5\o"CurrentDocument"2、保障性住房分类 5\o"CurrentDocument"3、保障性住房特点 6\o"CurrentDocument"4、保障性住房现状 6\o"CurrentDocument"5、保障性住房前景 6\o"CurrentDocument"二、中国现有保障性住房建设政策 7\o"CurrentDocument"1、关于加强廉租住房管理有关问题的通知 7\o"CurrentDocument"2、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 9\o"CurrentDocument"3、2010国家对经济适用房的新政 11\o"CurrentDocument"三、发达国家的住房保障制度 11\o"CurrentDocument"（一）.发达国家住房保障制度建设的基本实践 111、美国情况 112、瑞典情况 123、英国情况 124、澳大利亚情况 125、日本情况 126、新加坡情况 13\o"CurrentDocument"（二）、对发达国家住房保障制度建设情况的基本评价 13\o"CurrentDocument"（三）、对我国住房保障制度建设的启示 14、湖南省住房保障责任及工作规划17、湖南省住房保障责任及工作规划17\o"CurrentDocument"1、2010湖南省住房保障责任状内容及相关信息 17\o"CurrentDocument"2、2009-2011湖南省廉租住房保障规划 18\o"CurrentDocument"五、湖南省地州市目前工作开展情况 20\o"CurrentDocument"1、2009年长沙市住房保障局工作情况 21\o"CurrentDocument"2、已出台的长沙市城市住房保障制度实施细则（2007版） 22\o"CurrentDocument"3、2010年衡阳市住房保障工作规划 28\o"CurrentDocument"六、国内从事保障房开发的相关公司工作情况 29\o"CurrentDocument"1、北京金泰地产 29\o"CurrentDocument"2、北京住总房地产开发有限公司 30\o"CurrentDocument"3、天津房地产开发龙头一天房发展（600322.SH） 30\o"CurrentDocument"4、长沙高新技术开发区麓谷保障房开发有限公司 31七、政府保障性住房开发管理机构、办事流程、相关政策 32TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1、架构图 32\o"CurrentDocument"2、办事流程 32\o"CurrentDocument"3、相关政策 32\o"CurrentDocument"八、媒体对保障性住房开发的相关评论 32\o"CurrentDocument"1、房地产商如何看待保障房开发 33\o"CurrentDocument"2、上海保障房“国企主导”建设经验 34\o"CurrentDocument"3、保障性住房发展防“双刃”之伤 35\o"CurrentDocument"4、鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域 38\o"CurrentDocument"九、市场进入的指导原则与建议 39\o"CurrentDocument"！、SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析 39\o"CurrentDocument"2、项目进入指导原则及建议 40\o"CurrentDocument"十、初步调研得出的结论 41\o"CurrentDocument"十一、调研情况说明及附注 41、保障性住房项目的概念及前景1、保障性住房概念保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。从今年开始，党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。这是廉租住房和经济适用住房最本质的区别。通过保障制度的完善，不论是哪一类住房，最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难，实现“住有所居”的目标，这是最根本的。世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有租，也有售。2、保障性住房分类一、两限商品住房：即“限套型、限房价、竞地价、竞房价"。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。二、经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。三、廉租房：廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭的住房“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。四、政策性租赁房：指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。3、保障性住房特点社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。4、保障性住房现状与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是20—80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。5、保障性住房前景加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措.日前提出几项重要意见：意见主要有以下几项内容。一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。意见提到，积极营造良好的舆论氛围。坚持正确的舆论导向。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。二、中国现有保障性住房建设政策1、关于加强廉租住房管理有关问题的通知关于加强廉租住房管理有关问题的通知建保[2010]62号中华人民共和国住房和城乡建设部2010年05月05日各省、自治区住房和城乡建设厅、民政厅、财政厅，直辖市建委（房地局、住房保障房屋管理局）、民政局、财政局，新疆生产建设兵团建设局、民政局、财务局：为加强廉租住房管理，确保廉租住房公平配租和有效使用，根据《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和住房城乡建设部等九部委《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）等有关规定，现就有关问题通知如下：一、严格建设和准入管理（一）各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。新建廉租住房项目要尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设，方便低收入家庭生活、就业、就医和子女入学。（二）严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定。要根据低收入家庭人口结构情况，合理安排不同套型面积住房的比例。对房地产开发企业承建的配建廉租住房，住房保障部门要提出套型面积等控制要求，作为项目法人招标的前置条件。（三）优化廉租住房户型设计，加大建筑节能技术的推广应用，力求在较小的户型内满足基本居住需要，努力做到功能齐全、布局合理、节能环保和经济适用。（四）各市、县人民政府要落实经国务院同意印发的《城市低收入家庭认定办法》（民发[2008]156号）的有关规定，明确廉租住房保障申请人的收入和资产申报义务，抓紧建立住房保障、公安（车辆和户籍管理入人力资源和社会保障（社会保险入房地产、金融、工商、税务、住房公积金等部门和机构的信息共享机制，着力提高廉租住房保障资格审核工作的准确性。（五）各市、县住房保障部门要会同有关部门完善廉租住房申请、审核、公示、轮候、配租程序，确保廉租住房配租过程公开透明，配租结果公平公正。二、强化租赁管理和服务（六）各市、县住房保障部门要切实履行廉租住房产权人的权利和义务，加强廉租住房合同管理，明确承租对象的权利和义务，载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。（七）集中建设的廉租住房小区的管理和服务，可由租户自我管理、自我服务，也可以选择专业化的物业服务企业或原公有住房管理机构承担。在其他项目中配建的廉租住房管理和服务，要纳入项目统一的物业管理。（八）强化廉租住房租金管理，提高廉租住房租金和服务收费的缴交率。对不按合同约定缴纳租金并经催交无效的，可以通报承租人所在单位并从承租人工资收入中直接划扣。（九）廉租住房租金要严格执行“收支两条线”管理，全额用于廉租住房及配套设施的维修养护和管理，不足部分由市、县财政预算安排。按规定落实对低保家庭的供暖费补贴、水电气开户费减免政策。（十）完善廉租住房租赁补贴发放和管理制度，确保补贴资金专款用于改善居住条件。（十一）正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再购买其他住房的，应当办理廉租住房保障退出手续。（十二）房屋登记机构办理房屋权属登记时，应根据住房保障部门提供的信息，比对申请登记人家庭成员是否正在享受廉租住房保障的信息。三、切实落实监管责任（十三）解决城市低收入家庭住房困难是政府公共服务的重要职责，市、县人民政府住房保障部门是廉租住房管理的责任主体。要健全管理机制和实施机构，充实人员，落实工作经费，切实履行政府资产管理和对低收入家庭公共服务的职责。（十四）市、县住房保障部门要通过定期入户调查等方式，及时了解保障对象家庭成员变动情况及廉租住房使用情况。住房保障部门可以通过政府购买服务的方式，委托廉租住房物业服务企业承担廉租住房使用情况的检查等工作。（十五）对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期闲置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，市、县住房保障部门要按照有关规定或合同约定责令限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格；对拒不执行处理决定的，市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行。（十六）充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。通过各种形式主动接受媒体和公众的监督。对社会各界举报投诉的骗取廉租住房保障及违规使用廉租住房的行为，要及时处理，并公布结果。（十七）国家机关工作人员在廉租住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。（十八）本通知自印发之日起施行。中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国民政部中华人民共和国财政部二O-O年四月二十三日2、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知建保[2010]56号中华人民共和国住房和城乡建设部2010年05月05日各省（自治区、直辖市）住房城乡建设厅（建委、住房保障和房屋管理局、房地局）、发展改革委，新疆生产建设兵团建设局、发展改革委：为加快推进国有工矿棚户区改造，根据《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）（以下简称《指导意见》），现将中央投资支持国有工矿棚户区改造的有关问题通知如下：一、请你们按照《指导意见》的有关规定，加快编制国有工矿棚户区改造规划及年度计划，抓紧做好项目前期工作，落实建设资金、土地、拆迁安置补偿等建设条件，按固定资产投资项目有关规定履行相关程序。二、中央投资补助范围为城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工矿棚户区改造工程，包括在建项目和当年具备开工条件的项目。中央补助投资按照项目批准文件和有效拆迁许可证确定的拆迁改造户数为依据进行安排，用于为国有工矿棚户区改造工程直接配套的基础设施建设。具体补助标准另行研究确定。三、省级住房城乡建设部门会同省级发展改革委对申报项目进行审查，认真核实年度拆迁改造任务和安置方案。申请中央投资补助项目，必须具备以下条件：1、符合省级人民政府批准的棚户区改造规划；2、市、县人民政府对年度拆迁补偿安置方案已完成审定，并已正式核发拆迁许可证；3、建设程序到位，建设用地和资金已落实，具备当年开工条件。四、省级发展改革委会同住房城乡建设部门向住房城乡建设部、国家发展改革委提出国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划，并附以下文件：1、经省级人民政府批准的全省（区、市）棚户区改造规划；2、项目单位的基本情况；3、省级发展改革委批复的项目可行性研究报告、初步设计文件；4、项目资金落实文件；5、市、县人民政府有关部门核发的拆迁许可证，年度拟拆迁改造计划；6、土地部门出具的建设用地批准文件；规划部门出具的建设工程规划许可证；7、项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明以及其他需提交的文件。中央所属工矿企业的棚户区改造项目按照属地原则，由所在地负责统筹规划和申报。五、已纳入中央下放地方煤矿棚户区改造和其他棚户区（危旧房）改造规划，享受中央投资补助的建设项目，按原渠道安排，不得重复申请中央投资补助。六、住房城乡建设部会同国家发展改革委对各省上报的年度计划拆迁改造户数进行审核，国家发展改革委会同住房城乡建设部根据核定的拆迁改造户数和补助标准下达年度投资计划。七、省级人民政府对本地区国有工矿棚户区（包括中央所属工矿企业棚户区）改造负总责，省级政府要安排资金，支持国有工矿棚户区改造。市、县人民政府是国有工矿棚户区改造的责任主体，要加大资金投入，落实税费、土地供应等相关政策；有关企业要积极筹集建设资金，承担相应责任。八、各地要按照中央投资项目管理的有关要求，加强对安排中央补助投资的棚户区改造项目的监管，严格执行有关法律、法规，落实相关单位责任，强化项目建设管理，杜绝安全隐患，确保工程质量。要加强项目建设资金管理，如出现虚报瞒报、挪用资金、擅自改变建设内容等违法违规行为，按有关规定追究相关部门和责任人的责任。中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会10二。一。年四月十三日3、2010国家对经济适用房的新政国务院2010年4月27日发布政策，关于经济适用房的文件，凡属于经济适用房以后不允许上市交易（出售、出让、出租、空置、继承），而且有经济适用房者不得二次购房，如有购房的人员一经查出，国家将立即收回本人名下的经济适用房。2010年4月30日，通州、昌平两个区域执行政策，以后禁止交易。大兴区、朝阳区、海淀区近期执行。三、发达国家的住房保障制度20世纪初以来，发达国家为保证“人人享有适当的住房”，满足低收入者的基本居住需求,先后建立了较完善的住房保障制度。学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验，对构建我国住房保障制度有着重大的启示意义。一、发达国家住房保障制度建设的基本经验（一）.发达国家住房保障制度建设的基本实践1、美国情况美国是典型的市场经济国家，美国政府建立住房保障制度的指导思想，是对公平的维护不应以效率损失为代价。美国的住房保障制度主要有以下内容（1）区别高、中、低收入者，制定不同的住房政策。对高收入者,由市场供应商品房;对中等收入者，供应公共住房,政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持，并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者，则提供标准较低的廉租屋，只租不售,房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。（2）住房金融支持。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。同时，由政府出面对符合条件的中低收入家庭购房进行担保，如果居民无力偿还银行贷款，政府可为其安排廉租房，并将原来的住房出售，归还贷款，以避免银行出现贷款风险。（3）对购买自有住房实行税收减免。对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者,按照每月归还贷款的数额,核减一定比例的税款，并免缴财产增值税，以鼓励私人购房。（4）住房租金补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请住房租金补贴,享受补贴的家庭拿出总收入的25%支付租金，其余由政府发放的住房券支付。（5）老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓，公立老人公寓由老人退休金支付外,不足部分由政府承担；私立老人公寓由慈善团体、政府和个人三者共同承担住宅费用。（6）多管齐下的立法保障。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等,对住房保障中包括扩大房屋抵押贷款保险、提供较低租金公房、提供低息贷款建房、提供房租补贴和帮助低收入者家庭11获得房屋所有权等方面作了明确规定。2、瑞典情况瑞典是经济发达国家，也是高福利国家的代表,这一点充分体现在住房保障制度的建设举措上:（1）政府投资建设公有住房。由公房公司组成的协会（SABD）建设和管理全国的公有住房,公房公司不以赢利为目的,地方政府以无息或低息贷款提供全部建设投资。（2）住房补贴。瑞典实行两种住房补贴:一种是给退休人员补贴，金额有时达到全部住宅费用（全国大约有30%的退休人员从住房补贴中受益）；一种是对低收入、多子女家庭的补贴，以住房费用为基础，再根据家庭收入和子女数量来调节。（3）合作建房。瑞典全国住房合作联盟（HSB）为约1/10的瑞典人提供了住宅,HSB有自己的储蓄银行,为社员提供高于一般银行存款利率1%的利率，但其支出仅限于与住房有关,合作社按会员入会时间和储蓄金额决定提供住房的次序，一般8〜10年可获得住房。3、英国情况英国的居住水平在欧洲名列前茅，其公共住房政策和住房保障举措的实施效果明显。英国政府在住房保障方面的积极探索有:⑴实行住房补助。住房补助无全国的统一标准,由地方政府自行组织。住房补助分为租房补助和买房补助两大类。管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查，只有获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补助。（2）房屋互助协会。英国房屋互助协会是一个将储蓄存款投资于以私人自住住宅为担保的长期贷款的非盈利性互助机构,协会的资金大部分来自个人储蓄，约80%的资产是为购买新住房或旧住房的抵押放款，偿还期长达20年或20年以上;资产的另一部分投资于中央和地方政府的债券。澳大利亚是充分利用住房发展计划实行住房保障的典型国家。住房资助是澳大利亚联邦住房保障制度的重要内容，其目的是帮助住户解决在获得和维护住房方面遇到的困难，并提供足够的灵活性以满足他们的需要。针对不同的需求群体，澳大利亚政府制定了一系列住房资助计划，包括:公共住房计划、社区住房计划、土著住房计划、私人市场资助计划等，涉及到私人部门、公共部门和社区部门。4、澳大利亚情况澳大利亚住房资助用于满足长期、中期和临时需要以及紧急收容需要，其中，公共住房计划是政府住房资助的主要方式,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的、他们负担得起的居所;社区住宅计划是给那些低收入者和有特殊需要的住户提供出租住宅;土著住房计划是对澳大利亚土著人和托雷斯海峡岛民通过多种途径提供住房资助。所有的州政府及澳北区政府为包括无家可归者及在私人出租市场受歧视的居民在内的各类住户提供资助，只是由于各州的发展情况不同，各州资助计划的构成和范围也不同.5、日本情况日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平已不亚于其他发达国12家，其社会保障是一种社会全体的互助制度，住房保障在社会保障中占有突出地位。战后日本地价飞涨,人口过度集中，住房问题日趋突出，政府通过立法来推行住宅建设,先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，制定了公营住房计划和住房建设计划，建立了住房金融公库和日本住房公团等机构。日本政府通过财政拨款、贷款，采取了重点支持公营住房的建设和资助各种住房机构、团体建造和供应出租住房的政策。进入20世纪80年代中期以后,日本住房政策的重点从支持住房直接投资向住房直接投资和间接投资并重的方向发展,政府既对公库、公团、公社的住房建设投资给予资助，同时又大力支持住房信贷,促进居民个人自建、自购住房。日本政府在住房保障制度方面的具体做法有：（1）以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。（2）政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。（3）发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。6、新加坡情况新加坡是新兴工业国家，在解决住房问题方面成绩突出，其住房保障制度有许多特色：（i）实行住房公积金制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部份由每月交纳的公积金分期支付。（2）分级提供公有住宅补贴。严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公有住宅。购买一室一套的公有住宅，政府补贴13;购买三室一套的公有住宅，政府只补贴5%;购买四室以上一套的公有住宅,不仅无补贴,而且按本价加5%上交政府。（3）公有住房的合理配售。公有住宅计划推出初期供小于求，只能采取“登记 摇号”的办法处理，从1989年开始登记制改为订购制，每季度公布今后3个月新建公有住房计划，购买人提出申请。如果某地区供小于求,则抽签决定。（4）建设具有活力的社区。新加坡住房发展局非常重视各个社会阶层的融合。住房发展局要求居住区内混合不同户型，既设出租房又设商品房，使每个小区都汇集了不同民族不同社会阶层的居民。同时，政府采取现金补助和优先分房的激励机制,鼓励复合家庭和已婚子女申请邻近父母的住所以方便相互照应.（二）、对发达国家住房保障制度建设情况的基本评价发达国家住房保障制度在具体设计上存在差异,但在住房保障体系建立和完善的过程中,存在共同点:一是住房保障动因和目标的相似性。发达国家均以“政治、安定、公平”作为建立住房保障制度的基本动因，以“满足城市居民的基本居住需求,保障居民的基本生活需要”作为建立住房保障制度的出发点。二是住房保障政策演进的相似性。各国最初的住房保障制度是由政府在金融和住房供应上进行大规模国家干预，政府直接投资或补贴建设公共住房。随着全国性住房短缺的缓解以至消失，转而鼓励运用市场机制解决大量的住房供应，政府住房保障制度只面对地区性和特殊阶层的居民。三是住房保障责任和保障功能的相似性。各国住房保障重在建立公平社会，缩减贫富之间的差距。同时，各国的住房保障制度也具有诸多不同点:一是住房保障模式的不同。以英国为代表的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福利的职责;以美国为代表的住房保障模式重视权利与义务的密切联系，提出对公平的维护不应以效率的损失为代价；以新加坡为代表的住房保障模式重视以政府强制储蓄,建立以中央公积金为核心的社会保13障体系;等等。二是住房保障方式的不同。比如在住房供应支持方式上，英国、新加坡政府设立专门机构、提供营运资金、直接建造公房，法国、瑞典、德国、日本则主要依靠政府提供长期和优惠利率贷款（或贷款利息补偿）等财政优惠措施,鼓励非盈利机构建房。三是公共住房供应模式的不同。英国等国公共住房所占比例较高，是以大量公共住房供应模式为主的欧美工业化国家的代表;美国则是补充型公共住房供应模式的代表,除了20世纪30年代的特殊情况外,大都采用以私有住房为主体、公共住房只起补充作用的补充型公共住房供应模式。四是住房补贴模式的不同。各国政府的住房补贴方式包括面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两大类，二战以后,各国政府住房补贴政策经历了从供给方增量住宅的建设补贴向需求方存量住宅的房租补贴的转移。（三）、对我国住房保障制度建设的启示.政府作为构建和实施住房保障制度的主体由于住房所具有的特性及住房市场所存在的缺陷，以低收入者为主体的特殊阶层难以仅仅只依赖市场机制来解决自身的住房问题。发达国家解决低收入家庭住房问题的实践证明，政府必须介入居民的住房问题,并作为公共住房供应的主体。发达国家虽然主张自由竞争、市场调节,但在公共住房供应上，政府却采用各种方法进行干预。住房保障制度是一项重要的社会政策,政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责,理应成为构建住房保障体制的主体。伴随着市场经济的发展,目前我国低收入居民的住房问题正在成为一个日益突出的社会问题，而各级政府在思想认识、机构准备与资金准备上都还显不足。必须借鉴发达国家的先进经验，在推动住房制度商品化、社会化的同时，政府应义不容辞地承担起构建住房保障体系的重任,努力成为构建公共住房供应体系的主体,与其他参与者如房地产公司、房屋中介公司、房屋租赁公司和其他民营力量等合作，采取灵活的、适宜的手段，发动全社会的力量，加大公共住房供应，加快建立住房保障体系,以维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。.住房保障的运作方式是政府在维护市场机制的基础上干预住房市场政府成为构建住房保障体制的主体，并不意味着政府要完全取代市场机制,更不是破坏市场机制，而是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下引导市场,是对市场机制的补充和修正。住房保障制度的构建，必须建立在充分发挥市场机制作用的基础上。发达国家在进行住房保障体制的设计时，政府一般是以双重身份干预住房市场:其一，以管理监督者的身份代表全社会管理和监督住宅市场，从而成为影响住宅市场的外在因素；其二，政府以直接参与者的身份，作为住宅市场的内在因素直接参与交易，影响住宅市场的供求关系、供求价格和资金循环，调节市场内部的诸种关系以及市场内外之间的关系。因此，我国在住房保障体制构建过程中，一定要正确认识政府与市场的关系，注意处理好两者的关系，注意住房保障方式选择对市场机制的影响,要在维护市场机制的基础上干预住房市场，仅仅对市场失灵的领域进行弥补和修正。.为住房保障制度的实施提供法律依据和保障14住房保障制度作为一项重要的社会政策,需要有效的法律支持。发达国家政府的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法规中，不同形式的法律法规在建设住房保障制度方面起了不可替代的作用，为公共住房政策的实施提供了法律依据和保障。目前，我国还缺乏专门的住房保障法律法规，应制定出符合我国国情的统一的住房保障法规,从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构。.明确住房保障的目标范围发达国家住房保障制度目标群的范围经历了由大到小的转变。在住房短缺时期，其住房保障制度的目标群范围几乎包括高、中、低收入阶层随着住房短缺问题的逐步解决,住房保障制度目标群的范围逐渐转向中、低收入阶层;而随着住房条件的进一步改善和住房发展阶段的进一步升级,目前，发达国家政府住房保障制度的目标群完全锁定在低收入阶层。我国目前存在政府财力不足、低收入阶层的人数较多等实际情况，住房保障制度应锁定低收入家庭,首先满足贫困家庭等特殊群体在居住方面的基本需要。同时，在发达国家住房保障制度的实践中，曾经出现过贫民窟现象,即提供给低收入者的公共住房往往集中在城市的某些区域，形成了低收入、低教育水平、低就业率、低社会服务质量和高犯罪率的社区。为此，在住房保障对象锁定为低收入家庭的同时,必须采取积极的措施，尽量避免采用直接投资建房的公共住房政策手段，而应采取房租补贴手段,让低收入家庭自由地、分散地到市场上去租房住,从而使其自然融入其他社会阶层，促使社会各阶层相互融合。同时，住房保障作为社会保障的一个方面,其建立、完善离不开其它保障制度的支持和配合。医疗、失业、养老等保障制度的建立健全,可以对住房保障制度的构建起到保驾护航的作用，可以稳定居民的心理预期、促进消费观念的转变,有效解决低收入阶层的生存和发展问题促进社会各阶层相互融合。因此,在构建住房保障体系的同时，还应该健全、完善其它住房保障制度。.根据住房发展所处阶段决定住房保障方式住房发展阶段决定了住房保障体制的覆盖范围和程度，影响了住房保障方式的选择以及各种具体方式之间的关系。不同的住房发展阶段，住房的供求关系状况有很大的差别,住房保障的需求程度和发生作用的范围也会相应产生很大的差别。在住房严重短缺时期，住房供应不能满足住房需求,住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能力差距较大，需要政府保障的范围相对较大，需要保障的程度也较高。而在住房供求关系相对缓和时期，需要政府保障的范围较小、保障程度的要求较低。同时，不同的住房发展阶段也会深刻影响住房保障具体方式的选择，在住房严重短缺时期,应当适用最有利于刺激住宅的供给、加快住房建设的政府直接建房方式;在住房供求关系比较缓和时期，采取房租补贴的方式，则更具有选择性，更有利于减少保障资金支出。因此，我国在住房保障体制构建过程中，应当根据住房发展阶段来决定住房保障体制的运行方式，并随其演进而及时地对住房保障体制的运行方式进行相应调整。.注意住房保障的层次性住房保障的实质是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距，由于保障对象的住房支付能力千差万别,住房保障制度的建设和实施，必须注意体现住房保障的层次性，即住房分配方面的垂直公平和水平公平问题。前者是指各家庭从“公平计划”中获得的收入分配程度不同，后者是指“公平计划”平等对待各家庭。我国作为一个发展中国家,特别是在受到人力、15物力、财力制约的条件下，不可能在短时期内大范围解决居民的住房问题因此,住房保障制度必须分层次，采用能够灵活地适应不同保障对象的具体需求，提供不同保障水平的保障方式。必须制定分级计划,有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题,根据不同的经济政策安排、不同的住房发展阶段和不同的居民保障需求，从住房供应结构和供应方式方面建立适应不同收入水平居民住房支付能力的、分层次的住房保障体系，提供不同的保障手段,灵活地适应不同保障对象的具体需求和保障待遇。.大力提高财政支付能力财政支付能力是保持住房保障制度运行可持续性的基础性因素，在很大的程度上决定了住房保障制度运行的效果。住房保障制度作为政府向居民提供的一种公共产品，其效用就是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，使广大中低收入和最低收入居民家庭也能够享受经济发展的利益，保持分配公平和社会稳定。要使住房保障体制的运行具有可持续性必须考虑政府的财政支付能力。同时，还必须多渠道筹集住房保障资金，大力提高财政支付能力。.大力发展住房金融发达的住房金融为发达国家建设住房保障制度创造了条件。一方面，发达的住房金融为公共住房政策创造了宽松的外部环境，使住房保障制度得以在较有利的条件下实施;另一方面,发达的住房金融本身就是参与住房保障制度的重要内容。随着我国住房制度改革的推进，住房金融的发展已成为推动住房保障制度建设的关键。目前我国住房金融除住房公积金贷款以外，尚未有直接面向中、低收入家庭发放的低息或无息贷款的住房金融机构;还未建立完善的政策性住房抵押贷款风险担保机制，低收入家庭贷款缺乏担保主体;同时，参与住房金融的机构偏少，涉及面窄,放贷条件苛刻，工作效率低。必须进一步大力发展住房金融，积极开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，完善贷款担保机制，降低中、低收入居民申请贷款的门槛，增强其购房能力，促进住房保障制度的顺利构建。.住房保障实施手段从“砖头补贴”向“人头补贴”转变发达国家住房保障制度在实施手段和工具方面，大都经历了从“砖头补贴”向“人头补贴”的转变。“砖头补贴”和“人头补贴”两种政策的适用前提和促进市场消费的作用不尽相同，根本区别在于政府介入住房市场的角度和政府住房补贴的侧重点有所不同。在“砖头补贴”中，财政补贴直接投向生产者，在销售得以实现的前提下，通过生产者的供给行为间接地传递给消费者，其缺陷是:政府必须缜密安排投资计划,并对分配办法和市场流通实施严密监控,这就构成了政府对住房市场的直接干预，而政府过分介入住房市场势必有悖于住房商品化、市场化的改革目标;为使接受财政补贴的住房建设者能够按照政府规定的标准建房，政府要付出巨大的监督成本，同时，监督不力的案例也经常发生。与“砖头补贴”相比较“人头补贴”是对消费者进行直接补贴，是一种更优的政策选择,其优越性在于:能够避免对住房市场的直接干预;财政补贴的作用直接到达需要补贴的人头，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有:政府不需要付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率;能充分地鼓励居民自置住房。“砖头补贴”向“人头补贴”的转变，既与这两种政策手段本身的优缺点有关，更是经济社会发展自然选择的结果。我国构建市场经济条件下住房保障制度时，应考虑本国国情，审时度势，抓住机遇，注重“人头补贴”手段的运用，设计适宜的公共住房政策模式。16.建立动态调节机制发达国家的公共住房政策适应客观条件的变化，形成了动态调节机制，比如，公共政策目标群范围的确定经历了由大到小的动态调整，公共政策手段经历了从“砖头”向“人头”的动态调节，同时，在住房居住者结构形态上实现了不同收入阶层之间住房水平板块。这种动态调节机制根据住宅市场出现的新情况、新问题，有针对性地调整保障内容和保障方式,基本解决了低收入家庭的住房问题。我国在选择公共住房政策模式和构建住房保障制度时，也应当考虑它的动态调节功能，以适应复杂多变的客观环境,促进住宅业的可持续发展。四、湖南省住房保障责任及工作规划1、2010湖南省住房保障责任状内容及相关信息我省与住建部签订2010年责任书年内新增廉租房9.9万套

湖南省政府门户网站5月20日，省住房和城乡建设厅消息，5月19日，住房和城乡建设部代表保障性安居工程协调小组与全国各省市签订2010年住房保障工作目标责任书，要求各地大力推进保障性住房项目建设。湖南省副省长韩永文代表省政府签订责任书。该责任书是为落实今年《政府工作报告》关于推进保障性安居工程建设的工作任务，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求而签订。这也是住建部首次与地方政府签订住房保障工作目标责任书，其目标完成情况将纳入相关考核问责。根据责任书，我省今年住房保障工作目标如下：新增廉租住房（包括新建、购买、改建、租赁等方式）9.9万套，新增发放租赁住房补贴2.5万户；新建经济适用住房1.72万套；新建公共租赁住房1万套；城市棚户区改造8.1万户；林业棚户区（危旧房）改造2万户；国有工矿棚户区改造1.7万户；农村危房改造4.2万户；煤矿棚户区改造按照国家发改委下达的年度计划执行。中央将陆续加大资金补助力度，国家发行的地方债也将重点向保障性住房项目倾斜。目前，新建廉租住房方面，中央预算内投资补助资金18.962亿元已下拨至我省。根据责任书，我省将加大资金投入，优先安排建设项目用地，加快供地，严格执行税费支持政策，并规范保障性住房准入退出和后续管理。172、2009-2011湖南省廉租住房保障规划湖南省2009-2011年廉租住房保障规划省住房和城乡建设厅省发展和改革委员会

省财政厅 省国土资源厅根据全国保障性安居工程工作会议精神，按照住房和城乡建设部、发展改革委、财政部《关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知》（建保〔2009〕91号）要求，为切实解决我省城市低收入家庭住房困难问题，制定本规划。一、指导思想和基本原则（一）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照保增长、保民生、保稳定的总体要求，加大廉租住房建设力度，稳步推进城市和国有工矿棚户区（危旧房）改造，着力增加房源供应，完善租赁补贴制度，加快建立健全以廉租住房制度为重点的住房保障体系，促进民生改善和社会和谐。力争到2011年底，城市低收入住房困难家庭的住房条件得到明显改善。（二）基本原则。.统筹规划，分年实施。综合考虑经济社会发展水平、城市（含县城，下同）低收入住房困难家庭数量、住房困难程度、住房支付能力和财政承受能力等因素，确定保障目标和任务，有计划、有步骤地组织实施。.增加房源供应，实物保障为主。目前，我省正处于城镇化快速发展时期，城市低收入家庭对保障性住房的需求较大。近期，要通过加大廉租住房建设筹集规模、实施棚户区（危旧房）改造，增加廉租住房房源，满足城市低收入住房困难家庭的基本住房需要。.市州负总责，县市区抓落实。建立住房保障绩效评价和考核制度，实行目标责任制管理。市州人民政府对本地区廉租住房保障工作负总责，县市区人民政府具体负责廉租住房房源筹集、配租和租赁补贴发放工作。.积极争取中央支持，加大地方配套资金投入。抓住中央扩内需、促增长有利时机，积极争取中央对我省廉租住房建设和棚户区（危旧房）改造资金支持。省人民政府建立廉租住房保障和棚户区（危旧房）改造专项补助资金制度。县市区人民政府通过财政预算等方式，多渠道筹措廉租住房保障资金。二、总体目标和年度工作任务（一）总体目标。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，推进棚户区（危旧房）改造，完善相关土地、财税和信贷支持政策。从2009年起到2011年，全省新增廉租住房28.4万套（含2008年第四季度已开工建设廉租住房9520套），新增租赁补贴7.1万户，争取用三年时间，基本解决现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。（二）年度工作任务。1.2009年，全省新增廉租住房房源9.9万套，新增发放租赁补贴3.5万户。2.2010年，全省新增廉租住房房源9.9万套，新增发放租赁补贴2.5万户。3.2011年，全省新增廉租住房房源8.6万套，新增发放租赁补贴1.1万户。三、保障方式和保障标准18（一）保障方式。通过统一集中新建、配建、购买、改建、政府长期租赁等方式筹集房源进行实物配租和棚户区（危旧房）改造解决廉租住房保障对象住房，同时继续实施租赁补贴制度，多渠道、多方式解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。实物廉租住房也可以政府投资和低收入家庭出资共建，实行共有产权。棚户区（危旧房）改造实行政府补助、企业投资和个人出资相结合，可实行多种产权方式安置。（二）保障标准。廉租住房保障对象是城市低收入住房困难家庭，具体条件由市州或县市区人民政府确定。廉租住房保障标准控制在人均住房建筑面积13平方米左右，单套建筑面积在50平方米以内，保证基本居住功能。租赁补贴额根据当地平均市场租金、家庭住房支付能力合理确定。四、政策措施（一）多渠道筹措资金。.中央补助资金。包括新建廉租住房项目中央预算内投资补助、中央廉租住房保障专项补助、棚户区（危旧房）改造以奖代补资金。新建廉租住房项目中央预算内投资补助资金按《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》发改投资〔2007〕3676号）申请和管理。中央廉租住房保障专项补助资金，按照财政部《关于修订中央廉租住房保障专项补助资金实施办法的通知》（财综〔2008〕48号）规定的条件申报。各地可根据实际情况，统筹使用中央下拨的预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金。.省人民政府加大对各市州、县市区建设廉租住房（包括购置、改造、租赁等）和发放租赁补贴的资金投入，对棚户区（危旧房）改造给予资金支持。2009年中央财政代理发行的地方政府债券重点支持各市州、县市区的廉租住房建设和棚户区改造项目。.市州、县市区人民政府要按照国家有关规定多渠道筹集廉租住房保障资金。市州、县市区财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。住房公积金增值净收益全部用于廉租住房建设。采取有效措施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。转贷市州的地方政府债券要优先重点用于廉租住房建设和棚户区（危旧房）改造项目。从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中安排资金用于棚户区（危旧房）改造；有条件的可建立政府贴息制度，专项用于棚户区（危旧房）改造实施单位的贷款贴息。.对符合贷款条件的廉租住房建设和棚户区（危旧房）改造项目，商业银行要加大信贷支持力度。.企业和个人合理负担。国有企业在符合城市规划和土地利用规划的前提下，利用自用土地或通过危旧房改造，与县市区人民政府共建廉租住房，优先解决本单位符合规定条件职工的住房困难，其余住房统筹用于城市住房困难家庭。.积极鼓励社会捐赠，多渠道筹集社会资金。（二）落实土地和税费政策。.优先安排建设用地。各市州、县市区要根据廉租住房保障规划和年度计划，统筹安排廉租住房用地计划，优先安排建设用地，确保廉租住房项目如期开工建设。廉租住房建设项目，应按照城市规划、住房建设规划，确定选址，落实地块，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。棚户区改造安置住房建设用地应纳入当地保障性住房建设用地供应计划。.鼓励各类住房配套建设。新建廉租住房主要在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建，配建的具体比例由县市区人民政府根据项目具体情况统筹安排确定。配建套数、建设标准、回购价格或收回条件，要作为土地划拨或出让的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书和国有建设用地使用权出让合同中明确约定。19.落实税费支持政策。廉租住房建设和棚户区（危旧房）改造项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，项目外基础设施建设费用由政府负担。（三）结合棚户区（危旧房）改造多渠道筹措房源。棚户区（危旧房）低收入住房困难家庭较为集中，推进棚户区（危旧房）改造有利于大范围解决低收入家庭的住房困难。各市州、县市区要加大棚户区（危旧房）改造力度，加强相关政策支持。棚户区（危旧房）改造要坚持政府主导、群众参与、市场运作的原则，与廉租住房建设结合起来进行，拓展建设资金渠道，统筹安排廉租住房、经济适用住房和普通商品住房建设，优先解决棚户区（危旧房）低收入住房困难家庭的住房问题。五、监督管理（一）落实目标责任制。市州人民政府对本地区廉租住房保障工作负总责，明确所辖县市区人民政府廉租住房保障工作年度目标责任，并加强监督考核。各市州、县市区人民政府要按照省人民政府的统一部署，明确具体措施，健全住房保障工作机构，切实做到规划到位、资金到位、政策到位、监管到位，确保分配公平。住房保障所需工作经费由同级财政预算安排解决。（二）确保工程质量和使用功能。严格执行初步设计（或实施方案）审批、工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，加强审批管理；严格执行国家有关住房建设的强制性标准，确保廉租住房建设项目工程质量。建立行政审批快捷通道，缩短审批时限，确保按期实现工程建设目标。按照发展省地节能环保型住宅的要求，推广新技术、新材料和新工艺。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。（三）严格准入退出管理。完善保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度，健全社区、街道和住房保障部门三级审核公示制度，建立规范化的收入、财产和住房条件审查制度，形成科学有序、信息共享、办事高效、公开透明的工作机制。严肃工作纪律，坚决查处弄虚作假、以权谋私等违法违规行为。（四）加强监督检查。在省城市保障性住房建设和农村危房改造工作领导小组的领导下，省住房和城乡建设厅会同有关部门抓紧建立健全廉租住房保障工作考核机制，完善全省城市低收入家庭住房保障管理信息系统，加强对各市州、县市区廉租住房保障制度建设和本规划实施情况的监督检查。重点检查廉租住房年度计划执行情况，包括建设用地落实、资金使用和建设工程质量，以及目标任务完成情况等。各市州要根据本规划，制订（修订）本地区2009-2011年廉租住房保障规划，并报省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅、省国土资源厅备案。附表：湖南省2009-2011年各市州廉租住房保障任务分解表（略）五、湖南省地州市目前工作开展情况201、2009年长沙市住房保障局工作情况今年我局继续以贯彻落实安居工程为核心，切实推进我市经济适用住房货币补贴、廉租住房保障和住房制度改革等各项工作，其工作要点如下：一、09年我市住房保障工作的总体目标2009年计划完成6000户货币补贴凭证发放，完成廉租房建设5万平方米建设廉租住房1000套，迅速启动所有项目，有困难的也要采取措施。通过回购、租赁、货币补贴等方式解决6000户，对人均住房面积12平方米以下的城市低收入家庭实现应保尽保。二、经济适用住房工作1、审核货币补贴申请资料和凭证发放完成6000户货币补贴凭证的发放。严格审核我市经济适用住房货币补贴申请资料。2、完善货币补贴新政策及时听取各方面的意见，继续修订、完善相关操作流程和配套细则，制定经济适用住房回购办法。3、抓好经济适用住房存量项目建设对已批的经济适用住房项目争取能上的则赶快上，形成一定的工作量。加强对经济适用住房建设进度和质量的督查，确保建设任务按质按量的完成。4、做好与棚改、企业危旧房改造衔接协调合理安排经适房现有房源和存量项目建设进度，确保房源建设与安置同步。5、引导开发商定向建设安置房积极引导开发商定向建设一批功能齐全、户型合适、价格适宜等符合拆迁安置对象需求的保障房源。三、廉租住房工作1、促使廉租住房管理步入规范化探索适合我市实际的廉租住房建设、管理模式，规范廉租房产权处置、物业管理、租金收取等，同时加强对保障对象的动态管理，严格准入、退出，不断完善廉租住房保障制度，逐步建立起科学有序、行为规范、办事高效、公开透明的廉租住房管理机制，提升规范化管理水平。212、制定廉租住房回购办法，完善廉租房审批操作软件迅速制定出廉租住房回购办法。综合各区、县（市）反馈的意见，完善廉租房审批操作系统，提高廉租住房保障工作效率和质量。四、房改房工作1、做好全市职工住房货币补贴书面请示市政府，建议将市属行政事业单位职工住房货币补贴纳入2009年市财政预算，从2009年起分三年时间发放职住房补贴。组织人员对全市行政事业单位的职工住房补贴分期分批进行审批发放。2、继续做好职工住房补贴软件开发的完成。3、做好存量公房出售和房改中的历史遗留问题的处理做好全市存量公有住房出售工作。做好国有企业和改制企业房改中历史遗留问题的处理，重点抓好长房集团直管公房2192户按房改房出售的审核工作。五、完成上级交办的其它工作任务长沙市住房保障工作局2009年2月5日2、已出台的长沙市城市住房保障制度实施细则（2007版）为构建我市全方位、多层次的城市住房保障制度体系，切实解决全市低收入家庭住房问题，保持房地产市场的持续健康发展，实现“居者有其屋”的和谐社会目标，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和《湖南省人民政府办公厅关于加快城镇廉租住房建设的通知》（湘政办发〔2007〕34号）及《长沙市人民政府关于做好城市低收入家庭住房保障工作的意见》（长政发〔2007〕40号）等相关政策精神，结合我市实际，制定本实施细则。一、指导思想、目标和基本原则（一）指导思想：通过政府保障与市场供给相结合的住房资源配置机制建立社会住房保障制度，全面覆盖并分层次满足我市低收入家庭的基本居住需求，促进和谐社会发展。（二）目标：加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，实行全方位、多层次的城市住房保障制度，达到低收入家庭“居者有其屋”的城市住房保障目标。（三）基本原则：坚持市场经济和政府保障相结合的原则，发挥市场规律调节和政府宏观22调控功能;坚持适度保障和保障标准动态调整原则，对保障对象实行审核准入和退出机制；坚持货币保障与实物保障相结合和分层次保障的原则，以住房货币补贴为主，实物配租为辅；坚持市区两级政府共同建设，区报市审，以区为主原则，全市统一标准和政策，建设指标分解到区；坚持建设规划指标和标准适度的原则，报建审批实行绿色通道。二、进一步完善廉租住房制度（一）廉租住房保障对象及范围廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径，保障对象是城市低收入住房困难家庭。2007年底前，我市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保。“十一五”期末，廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。廉租住房保障面积标准由市人民政府根据全市家庭平均住房水平和财政能力，结合家庭结构和人口等因素确定，实行动态管理、逐年公布，政府对现住房面积未达住房保障面积标准的部分予以保障。（二）廉租住房保障方式廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，租金核减、实物配租为辅。租赁住房补贴是指符合条件的申请对象可自主从市场租赁住房，由政府按规定标准发放租金补贴。对符合条件享受长沙市城市居民最低生活保障待遇的城市低保家庭，可按廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保。租金核减是指产权或管理单位按照规定，在一定时期内，对现已承租公有住房的城镇低保家庭给予核减租金，使其按照实物配租的租金标准和面积标准缴纳房租。实物配租是指向符合条件的申请对象提供廉租住房，并按照规定收取租金。实物配租优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。（三）廉租住房保障对象条件廉租住房保障对象必须同时符合下列条件：1、具有本市城区常住户口5年以上，一人户且年满25岁以上；2、家庭收入标准：享受长沙市城市居民最低生活保障待遇连续1年以上；3、住房困难标准：同住家庭成员中无私房（含房改房、集资房、经济适用住房、共有产权房等）或家庭人均住房建筑面积低于12平方米。上述标准及条件实行动态管理，由市人民政府每年向社会公布一次。（四）廉租住房房源廉租住房房源按下列渠道筹集：1、政府和单位出资新建的廉租住房；2、城市直管公房中可用于廉租保障的住房；3、单位腾空的可用于实物配租的住房；4、政府和单位出资收购的住房；5、社会捐赠的住房；6、其他渠道筹集的住房。（五）廉租住房建设1、廉租住房建设坚持政策引导、多渠道筹集的原则。采取政府适度建设和筹集房源，社区家庭自主认租，财政给予补贴的方式予以解决。2、切实保证廉租住房建设用地供应，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出。3、从2008年开始，新建廉租住房建设任务由各区承担，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后移交政府或回购；也23可适当相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。4、新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。每套独门独户，配套建设卧室、厨房、厕所和给排水、供电、有线电视等设施，廉租住房不配套车库和杂屋。5、廉租住房优惠政策：（1）行政划拨方式供应土地；（2）新建廉租住房免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；（3）服务性收费减半；（4）契税免收；（5）对单位和个人按政府规定租金出租给廉租住房保障对象的，免征房产税。（6）国家规定的其他政策支持。（六）廉租住房资金来源城镇最低收入家庭廉租住房保障的资金，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则：1、年度财政预算按照不低于财政收入2%比例安排（市本级和五区财政各负担50%）；2、土地出让净收益10%以上；3、住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；4、廉租住房租金收入；5、其他资金。（七）廉租住房保障对象审核准入1、申请廉租住房应当由户主作为申请人。户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭可推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。2、申请人持民政部门核发的城市居民最低生活保障金领取证明和住房情况证明及申报规定需要提供的其他相关证明文件，按照规定程序向住房保障部门提出书面申请，经审核符合条件的在户口和居住社区所在地同时公示，无异议或者异议不成立的予以登记，建立档案，并将登记结果予以公示。3、住房保障部门可以通过入户调查、邻里访问、查阅相关部门资料以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当接受调查，如实提供有关情况。如申请人拒绝接受调查，住房保障部门不能准确掌握申请人情况，不予实施住房保障。（八）廉租住房保障管理1、实物配租市住房保障工作局根据各区申请廉租住房的实际户数，进行综合平衡后安排指标，并将廉租住房实物配租的分配结果予以公示。实物配租保障面积标准为每人建筑面积12平方米。租金标准在住房保障面积内按维修费、管理费、地段差价因素收取，由市物价局和市住房保障工作局按期公布。享受实物配租的家庭在租赁期间发生的水费、电费、物业管理费等由承租家庭负担。2、租赁住房补贴住房保障面积标准每人建筑面积12平方米。无房户住房补贴按1人户每月100元，每增加一人增加补贴100元。住房困难户统一按每月补贴50元。补贴标准实行动态管理，每年向社会公布一次。3、租金核减租金核减住房保障面积标准：每人建筑面积不大于12平方米。租金标准：在住房保障面积内按维修费、管理费、地段差价因素收取。超出住房保障部分面积以上的租金，由产权或管理单位按本单位其他同等住房租金标准收取或适当低于商品住房平均租金收取。24（九）动态监管和退出机制1、住房保障部门建立城市保障住房和低收入家庭住房档案制度，并及时更新完善。享受住房保障待遇的家庭应按年度向住房保障部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房等资产变动情况。2、住房保障部门每年对享受廉租住房家庭进行一次审核。对不再符合住房保障条件的家庭取消住房保障待遇。3、对取消住房保障待遇的家庭，停发租赁住房补贴或停止核减租金，在三个月时间内收回配租住房。三、改进和规范经济适用住房制度（一）保障对象经济适用住房是政府提供政策优惠，限定销售价格和面积标准、按照合理标准建设的具有保障性质政策性住房，供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。（二）申请审核1、申请对象经济适用住房申请对象分为家庭申请人和单身申请人。家庭申请人是指符合晚婚标准的夫妇组成的家庭以及离异或丧偶带子女的单亲家庭；单身申请人是指年满30周岁以上（含）的未婚人员以及离异或丧偶不带子女的人员。过去享受过福利分房或购买了经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。申请人必须同时符合下列条件：（1）具有本市城区常住户口5年以上（含符合本市安置条件的军队转业人员）；（2）无房户（未享受过福利分房且无私房）及住房困难户（人均住房建筑面积低于12平方米）；（3）低收入家庭：家庭收入标准根据国家和省相关文件规定及我市具体情况确定。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。2、审批程序：申请购买经济适用住房按照下列程序办理：（1）申请：申请人向住房保障部门提交有关资料。（2）三级审批：有单位的由单位及其主管部门初审盖章；无单位的由社区、街道办事处初审盖章后到区住房保障部门复审盖章。由市住房保障工作局审批。（3）二次审核：办理购房资格确认单时进行资格审核；签定购房合同办理准购单时进行复核。（4）公示：经审查符合条件的对象在户口和居住社区所在地同时公示，无异议或者异议不成立的予以登记，建立档案。（三）经济适用住房建设1、经济适用住房建设按照政府组织协调，市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施;也可以由市人民政府确定的实施经济适用住房管理的非营业性机构直接组织建设。2、经济适用住房年度建设计划实行指标管理。每年新增购房申报户名额指标根据当年建设量确定，并采取摇号或轮候方式落实具体对象。对于已发放资格确认单还未购经济适用住房的，由市住房保障工作局重新审查确认资格。全市年度建设计划由市政府分解下达到各区人民政府，各区人民政府负责落实项目用地。253、经济适用住房规划设计应按规定单套住房建筑面积标准，各种套型比例，结合室外景观环境标准进行规划设计。经济适用住房的单套住房建筑面积控制在60平方米左右。经济适用住房不配套停车场和车库。4、在普通商品住房小区中配建经济适用住房的，应将经济适用住房建筑面积和套数等要求作为用地规划和土地出让的前提条件，并在土地出让合同中明确约定。5、经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，建设单位必须向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。6、优惠政策（1）建设用地采取行政划拨方式供应，纳入年度土地供应计划，并由市国土资源局在申报年度用地指标时单独列出，优先安排落实。（2）免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。（3）经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由项目所在地的区人民政府负担。（4）经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。（5）购买经济适用住房的个人可以优先提取或发放住房公积金贷款。（四）经济适用住房建设指标经济适用住房年度建设总量占全市年度新建住宅总量的10-15%，各年度实际建设指标根据社会经济发展等因素综合确定。市政重点工程拆迁安置对象符合经济适用房准入条件的其指标单列，另行统建解决。经济适用住房建设分社会项目和企业自建经济适用住房，社会项目可集中建设或在普通商品住房小区中配建。企业自建经济适用住房（集资合作建房）只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经市人民政府批准，利用自用土地组织实施，并纳入全市经济适用住房供应计划。其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。（五）经济适用住房资金来源1、各级财政安排的用于经济适用住房建设的专项拨款和