观光旅游项目定位

双流三星镇

——项目产业规划

【吉信行-方维投资/FW】

本次主要分析项目所处天府新区的位置和定位。项目周边产业规划和产业现状，最后重点了解项目自身产业规划和定位，最终得出结论。序言：目录：天府新区总体规划研究一、三星镇区域产业分析二、三星镇周边产业现状分析三、国内外相似案例分析四、目录：天府新区总规划研究一、1—1天府新区总体规划1—2天府新区规划解析1—3核心区双流板块分析

1.3.1

核心元素1.3.2产业布局1.3.3产业现状

“一带”为高端服务功能聚集带，从人民南路至天府大道，沿天府中轴向南延续，并逐步折向龙泉山和三岔湖方向。“两翼”为东西两翼的产业功能带，包括成眉高技术和战略新兴产业聚集带和龙泉经开区的高端制造产业功能带。“一城”

为天府新城，“这是去年成都市委提出建设的13个战略功能区之一，同时也承载着天府新区里主要的城市高端功能，将聚集发展中央商务、总部办公、文化行政等高端服务功能，建设区域生产组织和生活服务的主中心”。“六区”是依据主导产业和生态隔离划定六个产城综合功能区，发挥产业聚集效应，配套完善的生产生活服务功能。天府新区总体布局：以现代制造业为主，高端服务业集群、宜居宜业宜商的国际化现代新城区。天府新区的规划结构——一带两翼、一城六区。1—1天府新区整体规划规划范围天府新区主要包括成都市高新区南区、双流县、龙泉驿区、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方千米。其中，在成都范围内的面积有1293平方千米，约占整个天府新区规划面积的81%。总体定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜居宜商宜业的国际现代新城区核心功能一门户、两基地、两中心规划理念山水环绕、组合布局；产城融合、三位一体；城乡统筹；生态田园；集约发展，智能低碳.规划目标

到203年国际机构与总部数量达到300个高端产业的工业增加值要达到5500亿元与成都中心区形成“中城一核两区双中心1.2天府新区规划解析天府新区规划的建设用地将达到650平方千米，人口预测为600万。其中，一个主要的目标将是再造一个“产业成都”。而在远期，产业方向将从制造逐步向研发和服务转变。天府新区轨道交通规划天府新区道路交通规划1.2天府新区规划解析

天府新区建设重心将由北向南逐渐推进。

靠近主城区的双流县及龙泉地区及近期建设用地量大，一是交通及建设条件相对成熟；二是和这两片区域产业定位有关。高技术产业和高端制造业工业用地规模需求量大。

1.2天府新区规划解析规划中的天府新区有1578平方公里，双流县处在天府新区核心区域，有880平方公里，占到天府新区总面积的56%.天府新区“一城六区”的功能分区，其中“一城五区”涉及双流。在天府新区的规划中，涉及37个乡镇和街道，而双流占了20个。规划建设用地417平方公里，占天府新区总规划建设用地的64.2%、占成都分区规划建设用地的69.5%规划人口400万，占天府新区规划总人口的61.5%、占成都分区规划总人口的66.7%。1.3.1核心区双流天府新区双流区域占地880平方公里，规划的建设用地达到400多平方公里，在“再造一个产业成都”的宏伟战略目标中发挥着关键作用，是天府新区核心区域。

1.3.1核心区双流天府新区规划的产业板块中，在双流区域内拥有两大核心产业板块，而其他板块中的产业也与双流地区有着密切的联系。而两湖一山国际旅游文化功能区的规划中，双流将联合简阳、仁寿、龙泉，发展旅游文化产业和现代服务业。而创新产业研发功能区，涉及双流煎茶、兴隆、永兴、合江等镇，将以发展现代制造业、高科技航空航天产品研发、现代服务业等为主。双流的籍田———大林板块，则将发展为南部现代农业科技功能区，重点发展生态农业的高科技产业，农副产品加工、物流、现代制造业、生物科技等产业。在天府新区规划所涉及的一城六区规划中，双流将依托空港高技术产业功能区，发展高科技制造业、新能源产业、高科技航天产品研发、临空服务业等。在规划的天府新城中，双流将重点发展金融、商务、休闲、高档住宅，以及现代服务业，规划为天府新区的金融商务中心区。在规划的成眉战略新兴产业功能区中，双流将作为该产业区重要的配套服务区。1.3.1核心区双流1.3.2双流产业布局

围绕再造一个“产业成都”的核心目标，按照“产城融合，三位一体”的理念，打造西部领先、全国一流的的现代产业集群。大力发展战略新兴产业、高技术产业和高端制造业。集群发展高端服务业，积极发展休闲度假旅游和现代都市农业。双流及周边产业布局

2317654

南部现代农业产业区

天府新区南部现代农业科技功能区是天府新区“一带两翼、一城六区”中唯一的以发展现代农业为主的功能区，主导功能包括农业科技研发、农副产品深加工、生物技术等，重点发展都市农业科技服务并布局多个农产品深加工重大项目，形成四川农业产业化、现代化的重要基地。基本信息功能区规划建设用地面积约51平方公里，由北部籍田组团与南部视高组团组成，北部籍田组团以成都市籍田镇为主，南部视高组团以眉山市视高镇为主。产业现状现有水果基地38万亩、生态蔬菜基地20万亩，粮油作物播栽面积常年保持在60万亩次以上。特色产品基地不断形成，现有永兴枇杷基地、合江精品草莓基地、大林精品梨基地等标准化示范基地等13个。农产品品牌争创成效突出，现有冬草莓、双流枇杷、双流二荆条辣椒、双流云崖兔4个国家地理标志保护产品。推广成效农业规模经营明显提高。

农业服务体系日趋完善1.3.3双流产业现状基本信息天府新区仁寿视高经济开发区规划面积58平方公里，建成区5平方公里，人口5万人。距双流国际机场32公里、成都第二机场25公里、成都第二绕城高速10公里、成都平原经济区环线高速5公里；隶属四川第一、全国第三人口大县仁寿，坐拥“西蜀第一海”——黑龙滩风景区。产业现状2012年，分别投资10亿元的中天丹琪、恒重压缩机等一批重大产业项目先后入驻。2013年6月21日，成功主办天府新区装备制造业发展专题研讨会，引进项目19个，其中四川倍特新能源车(船)、深圳雷亚德光电等投资5亿元以上的项目6个。

2013年，视高经济开发区招商引资到位资金46亿元，增长56.4%；固定资产投资45.6亿元，增长28%；入库税金2.5亿元，销售收入115亿元，建成仁寿县首个百亿工业园区。1.26万名农民转变为产业工人、城镇居民、三产经营者和从业者。推广成效园区主要发展高端装备制造业和新一代电子信息产业，目前入驻企业132户，已投产86户，规模以上企业41户，是成渝经济区最具投资价值产业园区、四川省“51025”重点产业园区。

视高经济开发区位于成都城市中轴线—天府大道正南方，距天府广场35公里，距双流国际机场32公里，国道213线、天府大道延伸线、成都站华路延伸线纵贯园区，成黑快速通道横穿园区，第三绕城高速南抱园区。开发区距成都麓山国际高尔夫俱乐部、天府新区三岔湖仁寿景区30分钟车程，距黑龙滩长岛生态旅游度假区10分钟车程。

视高经济开发区1.3.3双流产业现状目录：三星镇区域产业现状分析二、2.1项目区域概况及定位2.2项目现状2.3项目产业布局2.4项目产业现状

第一层次为整个三星镇行政区划范围39.7平方公里，包括6个行政村、1个场镇社区，68个村（居）民小组。镇域西部双堰村的一部分被划入天府新区的南部现代农业科技功能区第二层次为三星镇区，规划区范围西临东风渠、南至赤水河、东临骑龙田、北抵半边寺。规划建设用地面积127.11公顷。形象定位：天府新区会客厅，乡村旅游目的地。

项目整体定位2.1项目区域概况及定位三星镇位于四川省成都市双流县东南端，地处龙泉山脉中段，毗邻仁寿县、简阳市，面积39.7平方公里，总人口20196人，是天府新区双流区域重要组成部分。三星镇

区域发展定位：是四川省成都天府新区绿隔区内的独立镇，是天府新区绿隔地区的重要组成部分和经济增长点。

产业发展定位：是现代农业科技功能区产城一体单元的产业联动点和农业新技术试验地，是绿隔区内重要的旅游节点、休闲观光旅游目的地和服务基地。

形象定位：天府新区会客厅，乡村旅游目的地。

规划确定镇内划分3个新农村综合体，分别是南新云崖新农村综合体、井石新农村综合体和河山新农村综合体。

2.1项目区域概况及定位

2013年全镇实现地区生产总值51093万元，第一产业增加值13760万元第二产业增加值27068万元第三产业增加值10265万元全镇农民人均纯收4800元；

规模以上企业增加1800万元

地方财政收入109万元。三星镇地处成都平原，距成都38公里，是成都市主要的农副产品生产基地，

经济产值2.2区域现状便捷交通三星镇距成都市区和双流县城均为40公里。

距成都卫星城市--华阳镇23.5公里；都江堰自流灌渠--东风渠和即将建成的东山快速通道穿境而过，到成都仅25分钟车程。2.2项目区域现状区位优势：处于成都平原经济圈，依托于成都、重庆两大市场，1992年被列入成都市淡季蔬菜生产基地，承担着成都“菜篮子”工程建设任务。1995年被确定为成都市无公害蔬菜生产基地。自然资源：三星镇内都江堰自流灌渠从镇域自北向南蜿蜒流过，镇内主要排洪河赤水河自东向西穿越，拥有丰富的地下水资源。植被覆盖率达到50%以上，2.2项目区域现状经济发展目标预测2020年2015年地区生产总值3.92亿三星镇的地区生产总值到2015年为3.92亿元，到2020年为7.88亿元。规划期内，农民人均收入增长率为15%，则到2020年达到75486元。人口发展目标预测镇域总人口:

2015年21770人；2020年26770人。城镇人口:2015年8000人；2020年13000人。2015年城镇化水平为36.75%；2020年城镇化水平为：48.56%。地区生产总值7.88亿2.2项目区域现状五大功能板块东山大道以西的“现代农业示范基地”。

镇域南面的“现代农业观光旅游区”镇域北部的“杨梅种植基地。城镇北部的“运动健身基地”。

镇域东部的“山地旅游度假区”现代农业示范基地现代农业观光旅游区山地旅游度假区杨梅种植基地运动健身基地三星镇2.3项目整体产业布局全镇形成“一心，两轴，两个经济区，五大功能板块”的空间发展格局。

“一心”：即三星城镇。

“两轴”：即东山大道和镇域中部新规划一条南北向的12米的乡村公路。

“两个经济区”：西部综合经济区，该区为现代农业产业片区，在发展林果业的同时结合本区特点大力发展现代农业产业。第一产业——加快现代农业园区建设，大力发展现代农业。第二产业——三星镇境内禁止发展工业。第三产业——提升旅游业发展档次，打造旅游精品景点，完善旅游精品线路。2.3项目产业布局产业发展空间布局及产业分类规划全镇形成“一心，两轴，四区，一环”的旅游总体布局结构。“一心”指：依托城镇建设全镇旅游服务中心。“两轴”指：分别指南北向东山农业生态观光走廊（含镇内南北向的山前旅游观光副轴）、东西向连接大林与三岔湖的生态观光走廊。“四区”指：围绕全镇旅游服务中心设置现代农业观光游览区、乡村休闲娱乐区、生态观光运动健身休闲区和山林休闲旅游体验区四个旅游片区。“一环”指：依托三星镇现有乡道和村道将镇域各生态旅游观光景点组织起来形成的旅游环线。

旅游产业规划2.3项目产业布局

2.4项目产业现状（主要产业）三星镇内山、丘

、坝俱全，并结合自身优势发展培育出了特色优势农业产品，规模效应明显，现代农业发展格局已初具规模。种养殖业：以农民增收为核心，积极培育三大市场经营主体，大力发展现代农业，初步形成三梅（莓）三子一凤凰的七大特色优势农业产业布局。全镇年农业产值达到140927亿元，是最重要的支柱产业。

2、2012年水果总面积11km㎡,总产量达产量3万吨1、云崖兔年产150万只

产值6240万元，养殖场多达七出处。3、西门塔尔牛肉繁殖基地和纯外血二杂母猪良繁基地已经启动

食品加工业：2.4项目产业现状（主要产业）三星镇的政策规划中，工业不是发展的重点，因此三星镇的工业产业相对来说规模小，产值低。南新村双流县六个加工区之一，目前是

该县六个加工区之一。

已经已经引进13家企业，主要是食品加工。职工402人

产值102亿

元

销售收入6970万元

。工业企业不多

规模不大，但是实现了集中布局

属于农产品加工企业。

2.4项目产业现状（主要产业）在三星镇的未来规划中，旅游业将来会是当地的支柱产业，而本身拥有着丰富的旅游资源的优势，将会得到充分的开发。旅游产业：三星镇旅游景点目前三星镇初步形成了集赏花采果、围猎登山、家事体验特色餐饮于一体的乡村旅游。发展自行车健康绿廊链接20多家农家乐挖掘整理了三星神话故事传说打造了现代生态旅游项目云崖牧歌

先后举办了1届杨梅养生节、6届云崖玉兔美食节，近五年共计接待游客143万人次创收5023万

2.4项目产业现状近年来，按照一主线三战略五加强的发展路线和一城三级定位，三星镇集合本地实际情况实施了名为“云崖田园风情牧歌”的现代农业园区建设。有力的促进了当地农业产业的发展。发展方向：以一线（一条旅游环线）六区（循环养殖区、，农产品初级加工，休闲度假区、优质水果区、精品农业区和云崖牧场）为产业主导方向。项目位置：地处东山大道至华大路旅游环线上，离市区42公里。旅游资源丰富。

云崖牧歌云崖田园风情牧歌现代农业园区。融合了传统农业与现代旅游业，更加符合了当前人们对生态旅游的要求。2.4项目产业现状云崖牧歌项目地址特色产业未来发展产业现状云崖牧歌产业园覆盖三星镇的南新、云崖等四村，规划面积26000亩，将打造成传统农业与现代旅游业相结合的新型现代化旅游产业三星云崖牧歌现代农业园区，充分发三星云崖牧歌现代农业园区。目前已经初具规模。云崖品牌系列的云崖兔、肉牛、生态鸡养殖及杨梅产业为主导强化特色种养业建设大力发展龙头企业挥两大农业龙头（肉牛养殖、杨梅养生）带动作用六大区域：循环养殖区、，农产品初级加工，休闲度假区、优质水果区、精品农业区和云崖牧场，集合采摘，生态旅游观光，休闲娱乐于一体的现代旅游观光采摘业示意图3.2项目产业现状基地名称基本信息产值或发展情况杨梅基地位于三星镇云崖牧歌现代农业园区，紧邻锦绣东山生态观光走廊，规划占地5000亩，集种植、销售、加工、观光旅游、度假休闲为一体。2010年产鲜果10万公斤，产值1000万元。园内已建石板步游道5000米，5米宽水泥车道3500米，观光亭8个，力争打造成国家农业旅游观光景点龙星桃基地到目前全镇已发展龙星桃5000亩，其中建标准化龙星桃生产基地4000亩，有机生产基地1000亩该产品已成功打入了国际市场现有桃园2600亩，旅游观光亭7个、观光长廊1个，步游道3880米，周围有五星级乡村酒店——“云崖牧歌”、飞龙农庄、王平云崖兔酒楼等10余家农家乐，自行车绿廊全长34.5公里，其中一期建设19.5公里，主要借助乡村道路将镇内的产业串接起来。自行车停放点和驿站正在建设之中。观光区建有观光亭6个，石板步游道6千米，分别连接自行车道和观光亭。农产品加工基地是县委、县政府在2008年规划建设的全县6个农产品加工基地之一。

三星镇农产品加工基地于2008年4月开工建设，一期占地面积100亩，职工402人

产值102亿

元

销售收入6970万元

。基地内企业主要以粮油、水果、畜禽等加工为主，基地现解决本地300余人就业，蓝莓基地三星镇蓝莓种植基地由成都雨瑞现代农业有限公司投资1650万元建设，在河山村11组流转土地800亩，龙星村1组流转土地33.34亩，产值约60万元。预计2013年产优质鲜果5000斤，产值达100万元。经过多年的发展，三星镇的现代新型绿色农业产业已经初具规模，各种农产品的生产基地为现代生态观光旅游提供了良好的基础。目录：三星镇周边产业发展现状三、3.3项目周边产业现状

3.2项目周边产业现状大林梨园产业：大规模发展高效绿色农业，逐渐形成了以种养业为特色的支柱产业，现已形成西南最大的万亩优质梨基地。种基地和养殖业基地也初具规模产品远销国内外。目前发展15000亩优质梨、1000亩优质棚柑，三年后，全镇梨子将达3万亩，可年产优质梨3000万公斤左右,以棚柑为主的各类柑桔2000万公斤，年出栏商品羊2万只,商品兔3万只左右。合江冬草莓基地：“双流冬草莓”品牌价值，从2009年的4.75亿元飚升至6.9亿元。

双流合江镇确立了：以欧洲小镇、高端农业、特色旅游、创新产业为四大发展方向.

合江镇作为“中国冬草莓之乡”的核心种植区，已有20多年的草莓种植史，草莓种植面积近年稳定在7500亩左右。永兴镇：形成了以枇杷、草莓、水产为支柱的现代农业产业布局。目前全镇现有枇杷9000亩，草莓种植8000亩，水产养殖4800亩，各类精优蔬菜达23000亩次，是典型的丘区农业大镇。在三星镇的周边，已经形成了多个生态农业与旅游相结合的产业园区，目前都形成了一定的规模，这对三星镇的产业发展既有机遇，也是一个挑战。3.3项目周边产业现状天府新区南部现代农业科技功能区

天府新区南部现代农业科技功能区是天府新区“一带两翼、一城六区”中唯一的以发展现代农业为主的功能区，主导功能包括农业科技研发、农副产品深加工、生物技术等，重点发展都市农业科技服务并布局多个农产品深加工重大项目，形成四川农业产业化、现代化的重要基地。南部现代农业科技功能区功能区规划建设用地面积约51平方公里，由北部籍田组团与南部视高组团组成。拥有黄龙溪著名景点都市农业发展初具规模。新型绿色生态农业初步形成。农业服务体系日趋完善农村体制机制不断创新。功能区双流县部分现代农业发展基本情况

三星镇SWOT分析优势Strengths交通：距离成都市和双流县均为40千米，距华阳23.5千米，县内快速通道东山大道穿境而过，到成都仅需30分钟车程区位：处于天府新区双流县区域的东南拥有较多旅游资源。自然环境：全年气候温和，植被丰富，，森林绿化率为49%以上，拥有山、丘、坝多种地形资源，事宜农业旅游的发展。产业方面：目前初步形了农业与旅游相结合的新型绿色农业产业模式，SW劣势Weaknesses1、项目自身环境还处于还处于初步开发阶段，未形成一个完整的系统。2、处于天府新区规划中的东南方向，离市区较远。3、

机会Opportunities资源：自身具有丰富的旅游资源，对自身的发展具有非常大的优势，深度的开发，将拥有巨大潜力。政策：政府大力发展第一产业，在政府的产业规划中，旅游产业将成为支柱型产业。商业价值：双流作为未来天府新区的核心，届时人口的增加，将拥有大量的休闲旅游需求，为项目发展提供了消费基础。OT挑战Threats项目本体：在三星镇周边的地区，已经形成了多个大型的新型绿色现代农业的产业园，并且都拥有与产业相应的旅游业，类似的产业形成了巨大挑战产业竞争：在天府新区规划的板块中，在项目的西边有南部现代农业科技功能区。目录：国内外相似案例分析四、4.14.24、观光旅游产业分析案例分析——国内台湾香格里拉休闲农场邻近梅花湖风景区，全园占地约15公顷，是一间最丰富的自然教室，里头的生物种类包罗万象，有猕猴、树蛙、萤火虫、蝴蝶（凤蝶）和各式植物，年纪不分大小，都适合来这里学习属于大自然的珍贵知识！香格里拉农场让人只想放开压力，逃开汲汲营营的生活方式，让自己纵情在乡野间，追溯童年时光。4、观光旅游产业分析案例分析——国内分享不收获CSA农场•北京分享收获CSA农场项目位亍通州马坊村，返里水质伓良土壤肥厚，枃木资源丰富。该项目是由清华大学石嫣単士创建癿一个致力亍研究，推广社区食品安全癿项目，同时也是清华大学社区食物安全研究推广中心癿实践基地。•分享收获以不农户癿吅作形式，即“公司+宧庛农场”癿经营模式，由公司向会员收叏定釐，然后将其中癿一部分支付给负责种菜癿与门亰员迕行有机蔬菜癿种植，然后由公司向与门亰员收购蔬菜，再向会员配送。在吅作过程中，分享收获提供技术上癿挃导，生产标准和过程监控，确保农产品可以挄照养殖标准生产，提供给消贶者安全健府癿农产品。从无到有──布兰森(Branson)小镇布兰森地处美国密苏里州欧扎克湖区，湖边有个溶洞，里面是个银矿，美国的一个名作家把欧扎克的牧羊人发现银矿的传奇故事编写成一部取名为《山坡上的牧者》的小说，布兰森的名字随着这部小说开始名扬四方。案例分析——国外案例分析——国外•日本岩手县小岩云农场•小岩云农场位亍岩手县，创立亍1891年，是日本最早、规模模最大、最具代表性的民营农场，农场整体规模模2600公顷。1962年起，农场开辟了约600亩共建观光牧场MAKIBA园。平均每年接待游客120万人次，为农场赢的了可观癿经济收入。4、观光旅游产业分析案例分析——国外日本岩手县小岩井农场•

公共开放广场景观•牧场风光•迖处雪山景观三大板块辅助融合缺一不可仪式活动增