广西旧房改造项目代建方案

广西旧房改造项目代建方案为贯彻落实《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发〔2009〕16号，以下简称《暂行办法》）精神，加快推进我区危旧房改住房改造工作，着力解决影响危旧房改住房改造工作推进的主要问题，制定《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》（以下简称《补充规定》），现作政策解读说明如下：一、《补充规定》制定的背景和必要性《暂行办法》印发实施以来，全区各地积极开展危旧房改住房改造工作，对消除房屋安全隐患、改善居民住房条件、解决职工群众住房困难、促进经济社会发展发挥了积极作用。但《暂行办法》在具体实施过程中遇到一些亟需明确和解决的问题，有必要出台相关补充规定，进一步加强和规范危旧房改住房改造管理，促进全区危旧房改住房改造工作有序开展。据测算，在全区已出售的7000万平方米房改住房中，至少有1000万平方米（含大板房屋近300万平方米）目前已成为危房，如实施拆除改造，可拉动固定资产投资约1000多亿元。各地各单位在实施危旧房改住房改造过程中，遇到了以下突出问题：一是部分改造项目由于住户提出不合理要求，导致拆迁安置难以开展，影响到改造项目的实施和开工建设；二是改造项目前期需要支付拆迁安置费用、土地出让金、勘察设计费、基础设施配套费、人防易地建设费等，建设单位或代建单位垫付资金压力较大，影响项目的顺利推进；三是改造项目按照规划要求配建商业设施的处置产权登记、项目土地用途的认定以及出让手续的办理未能妥善解决。因此，亟需出台补充规定，解决《暂行办法》实施过程中存在的问题，完善相关政策规定。二、政策制定的文件依据（―）《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发〔2009〕16号）；（二）《广西壮族自治区人民政府办公厅关于加快实施大板结构住房改造工作的意见》（桂政办发〔2011〕75号）；（三）《自治区房委会关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造项目审批和住房供应办法的通知》（桂房改〔2009〕6号）；（四）《关于严明危旧房改住房改造工作纪律的通知》（桂纪发〔2010〕27号）；（五）《关于做好危旧房改住房改造非还建住房供应管理工作的通知》（桂房改〔2012〕61号）；（六）《关于明确危旧房改住房改造有关问题处理意见的补充通知》（桂房改〔2012〕62号）；（七）《关于危旧房改住房改造项目按照大板结构住房改造政策配建商业设施问题的复函》（桂房改函〔2013〕29号）；（八）《关于印发〈广西2013-2017年棚户区（危旧房）改造实施方案〉的通知》（桂保障〔2014〕1号）；（九）关于进一步加强危旧房改住房改造管理工作的通知》桂房改办〔2015〕50号）。三、主要内容解读《补充规定》主要包括以下八个方面内容：（一）加快启动危旧房改住房改造。主要明确对不同结构类型的住房取得相应住房产权人同意改造的，可批复实施危旧房改住房改造。即：大板结构住房有三分之二及以上住房产权人同意改造的;经鉴定为危房的砖混结构预制空心楼板住房有三分之二及以上住房产权人同意改造的；上述1、2情形以外的其他危旧房改住房有95%及以上住房产权人同意改造的。同时对如何破解拆迁难在政策上给予了相应的支持，明确经批准实施的危旧房改住房改造项目，建设单位应当与住房产权人签订改造补偿安置协议,如有个别住房产权人未签订改造补偿安置协议的，可采取先易后难，分期或分片实施的方式推进改造工作。对个别无理取闹、漫天要价、拒不搬迁，侵害绝大多数住户居住安全权益，影响项目改造的住房产权人，建设单位可将有关情况抄送其所在单位及相关部门，共同研究措施解决项目拆迁难的问题，有关单位应积极配合。（二）合理规划利用土地。一是明确加大对危旧房改住房改造项目的支持力度，科学规划，合理确定危旧房改住房改造区域的相关规划控制指标和管控要求。二是明确《土地使用权证》登记宗地用途为住宅用地和其他用地（含办公、科研、教育、仓储等用地）的，或者《土地使用权证》登记宗地用途为其他用地但宗地范围内已有经批准建设的职工住宅等情形的处理办法。三是明确了相邻单位联合改造以及土地置换使用的原则。（三）严格土地出让管理。一是明确办理建设工程规划许可、建设工程施工许可等相关报建手续和补办土地协议出让手续的要求。为妥善解决历史遗留问题,针对未能按土地出让合同履约的部分危旧房改住房改造项目，建议解除合同，待条件成熟后再办理土地出让手续，即根据建设单位要求解约的申请，国土资源主管部门可依法解除原签订的出让合同，撤销原补办出让的审批文件。该方案的优点是通过双方协商解除合同的方式，妥善解决部分项目违约金过高的问题。待条件成熟后，建设单位再申请补办出让手续。二是明确地价款的评估时点。本着尊重历史的原则，分类明确危旧房改住房改造项目补办土地出让评估时点。在本《补充规定》印发前已经获得房改部门批复的危旧房改住房改造项目，以规划部门审批规划总平面布置图的时间作为地价款的评估时点。在本《补充规定》印发后获得房改部门批复的危旧房改住房改造项目，在办理协议出让手续时，以自然资源主管部门依法受理补缴地价款申请时点作为地价款的评估时点。规划部门在审批规划总平面布置图时，需明确项目用地改造前的规划条件。（四）明确相关支持政策。一是明确第三方监管资金缴存的方法，明确经拟改造危旧住房产权人同意，建设单位或者代建单位可免缴第三方监管资金。二是明确危旧房改住房改造项目还建住房可申请纳入棚户区改造年度计划，享受城市棚户区改造的优惠政策。三是明确项目配建商业用房的比例、销售办法、收益处置以及产权登记等内容。四是明确还建住房的还建比例和“拆一还一”的原则。五是明确车位或车库的销售和出租原则。六是明确对项目代建单位、施工单位招投标的要求。七是明确拟改造住房扩建面积的处置办法。（五）加觀非还■住房供应监管。一是明确非还建住房的供应和调剂顺序。二是明确符合条件的家庭只能购买一套非还建住房。已购买非还建住房的家庭，视为已享受过政策性住房，不得再购买单位公有住房、集资建房和市场运作方式建设住房。三是明确符合购房条件的职工在交纳购房款或取得《非还建住房准购证》后去世的，其合法继承人可继承参加建房。四是对非还建住房供应的审核、公示、录入信息、确认等各个环节进行明确规定，预防发生新的违规多占住房现象。五是明确对骗购非还建住房行为的处置方式。（六）做好耳非还■住房面积价格审核。一是明确由建设单位委托有资质的会计师事务所进行审计，确定项目总成本及非还建住房面积价格/审计结果由建设单位进行公示并负责相关解释工作。二是明确原房改住房建筑面积未达标且未参加过市场运作建设住房的职工家庭，符合规定的可购买一套非还建住房，但在对其未达标的房改住房进行改造时，原则上应对改造的住房进行货币补偿；如果实行住房产权置换的，还建住房的建筑面积超过产权置换面积的部分，按照项目取得《建筑工程施工许可证》时同类地段普通商品住房价格收取差价款。（七）规范还建公有住房岀售管理。明确还建的公有住房经主管部门同意并报财政部门或国有资产管理部门批准,可按照非还建住房面积价格出售给本单位符合购买公有住房条件的职工。（八）调整危旧房改住房改造方式。明确全区危旧房改住房改造只审批以限价住房方式进行改造的项目，亭止审批参照全额集资建房方式或参照经济适用住房方式进行改造的项目。（一）促进项目加快改造方面的举措。《暂行办法》规定需要100%的住房产权人同意才能批准进行改造，因此容易出现由于个别住户不同意改造，导致项目搁浅的问题。《补充规定》明确，大板结构住房有三分之二及以上住房产权人同意改造的;经鉴定为危房的砖混结构预制空心楼板住房有三分之二及以上住房产权人同意改造的；上述1、2情形以外的其他危旧房改住房有95%及以上住房产权人同意改造的；均可批准实施危旧房改住房改造。（二）降低非还建住房成本方面的举措。《补充规定》明确，“在符合城市总体规划的前提下，危旧房改住房改造项目可按项目新建住房总建筑面积5%左右的比例配建商业设施，条件允许的可以适当提高比例，旦最大不得超过10%。建设单位可将配建的商业设施向个人或单位公开出售，在同等价位情况下可优先向代建单位出售，凭供应合同（协议）和当地房改部门出具的商业设施供应名单确认函等材料，衣法缴纳土地出让金及相关税费后，参照非还建住房办理不动产权证。配建商业设施处置所得的收益用于冲减改造项目的成本费用”。（三）破解项目建设资金难点方面的举措。《补充规定》明确，一是经全体房改住房产权人同意，建设单位或者代建单位可免缴第三方监管资金；如需缴存第三方监管资金的，可以使用银行保函代替；涉及改造的危旧公有房屋，经房屋产权单位同意，可不缴存第三方监管资金。二是针对未能按土地出让合同履约的部分危旧房改住房改造项目，明确可以解除合同，待条件成熟后再办理土地出让手续，以利于解决部分项目违约金过高的问题，待条件成熟后，建设单位可再申请补办出让手续。三是允许危旧房改住房改造用地可分期缴纳土地出让价款。（四）进一步明确解决职工住房困难方面的举措。《补充规定》明确，改造项目非还建住房在满足本单位符合条件的职工家庭购买需求后，建设单位可将剩余房源优先向同城本级本系统单位