世联XXXX乌鲁木齐观湖国际项目营销策划报告

PART1.项目本体条件及开发目标解析PART2.项目城市发展背景研究PART3.区域发展与价值定位PART8.项目物业发展建议及经济效益评价PART7.项目发展战略及整体定位可持续发展建议PART4.房地产板块及竞争关系研究本体及目标问题区域发展脉络市场竞争格局报告框架PART5.基于市场竞争的项目站位确定PART6.成功案例借鉴及发力方向制定先进经验借鉴站位方向落地项目本体条件及开发目标解析1项目直接利好因素项目要克服的不利因素项目担当的责任及开发目标解析项目直接利好因素项目交通区位——与城市重要节便捷联系项目距民航乌鲁木齐地窝堡国际机场11公里，距乌鲁木齐南站约6公里。距离市中心仅5公里，车程五分钟，距离友好商圈5公里，便捷可达北园春市场。项目所在区域——九家湾水库西侧项目位于沙依巴克区北部克拉玛依西路片区，西外环路西侧，东侧隔路可望九家湾水库。市政府国际机场火车南站外环路米东区6km铁路局商圈11km6.5km5km新市区城市核心区5km沙区9km城市格局——城市发展热点之一沙依巴克区位于乌鲁木齐市西南部，是首府四大中心城区之一，现已成为对外窗口区、商贸繁荣区、科技发达区、治安模范区和生态示范区，乌鲁木齐火车站、雅玛里克山、新疆邮电通信网络指挥中心均坐落在沙依巴克区。新疆首批被国家命名的城区型“生态示范区”。河滩路外环路周边城市道路的不断完善，进一步拉近项目和城市老城区乃至其他区域间的联系大庆路九家湾水库路克拉玛依西路大庆路本地块西虹路九家湾水库街骑马山路地块周边规划绿地现状地块周边规划绿地预期政府代征绿地和代征道路的时候，整个宗地的价格会比较便宜，或者在税费方面给予开发商一定的优惠，或者在付款条件上给予方便也为代征绿地开发商提供一个建设良好周边环境的机会，使周边的环境规划与项目内相协调，同时社区周边的环境会和社区建设同时到位，对项目销售有促进作用。东部城市绿化带和九家湾水上乐园：与地块仅相隔大庆路的规划中城市绿化带和九家湾水上乐园将为本区域提供整个乌市其它区域无法提供的湿地生活环境。可为高层提供观景楼房，在缺乏水资源的西部城市非常稀有。水资源价值突出项目需要克服的因素铁路通道：项目西侧为铁路通道，未来将成为南站与客运总站连接线，鸣笛及运行带来的噪音及震动对项目影响较大现状住区：项目西侧紧邻九家湾五队，建筑意向较差，且紧邻地块红线，对项目影响较大，拆迁改造时间尚不确定高压线：三条110千伏高压线横穿用地南部部，紧邻地块建筑红线，高压走廊处存在道路规划，但建设节点不确定110kv高压线高差约10m坡地低洼地形：东西两侧土地高于地块近10m，尤其是西侧紧邻地块，四层以下压迫感强，且无法利用九家湾水库水景资源。基地条件——地块平整主体由南北连个紧邻地块组成，用地为招拍挂流程居民用地，内部无绿化，内部拆迁已经完成，现状用地相对平整，地块南北狭长——建筑排布难度较大建筑红线南北长近500米，东西最宽76米，平均40米左右地块狭长不利于楼座排布，对土地使用率有影响，高容积率下窄处南北向板楼基本排除，而乌市居民对高塔和东西向有抗性，尤其是东西向。用地规模及指标——小规模高容积率开发已取得建设用地面积41.1亩。建筑容积率大于4.0，规划总建面11万左右。110千伏高压走廊大庆路规划路大庆路九家湾五队高压走廊地块东侧地块内部现状地块北侧、西侧地块南侧外环路公共交通便捷：外环多条公共交通便捷，23、910、29、45、527、701、311路等众多公交线路通达城市各个角落；克拉玛依西路公共交通，多条线路通达市中心区：多条公共交通，907、701、29、301、502、922、45等多条公交线路，便捷的到达城市中心区、核心商圈及其他区域；外环路克拉玛依西路1公交站点2公交总站地块3公交站点项目担当的责任及开发目标解析华春集团的在乌市的重点房地产项目项目高开发强度，快速的时间节点要求，周边规划利好尚未完全释放地块周边资源良好，周边有强势规划和交通利好，但内部有一定限制和地形不足利润保证：2亿以上利润快速回现：提供稳定现金流品牌建立：开发商品牌建立项目规模不大，占地41.1亩，属于小而精的项目项目具体情况开发商目标结合项目的实际情况与开发商目标，我们可以从本体、市场方面挖掘项目的核心问题项目规模较小，2亿利润实现面临两难选择，或者抬高开发强度，或者提升销售单价；从项目入市时间节点判断，项目售价在5400-5800元/平米时，实现快速消化难度较小；项目容积率4.0时，单价至少实现5770元/平米，项目容积率需保证在4.0的基础上适度向上突破。建安含代建不含人防；增值税按照销售额5%计算单位：元/平米项目在4.0以上的容积率下，如何尽可能降低地块指标所带来的建筑排布困难毗邻新北园春市场和友好商圈周边路网成熟，区域快速发展；区域价值尚未被定性，项目所面临竞争格局不完全确定不利：用地面积41.1亩，容积率4.0以上； 地块南北狭长，东西最宽76米，平均40米左右 高压线横穿南端、西侧紧邻铁路、两侧显著高于地块、周边意象较差项目建面11万，若明年年底前结项，去化1年左右，则月均需要去化1万平米，套均100平米需要100套/月。显著超越区域内项目去化的平台速度，约一倍左右本体市场有利：城市绿化带、九家湾水上乐园提供了良好的居住环境寻找合理的市场竞争占位，扩大客源；把握客户需求，产品局部发力市场情况本体条件经济指标开发目标如何合理占位，主动选择竞争圈如何在规划及产品细节提升项目消化速度PART1.项目本体条件及开发目标解析PART2.项目城市发展背景研究PART3.区域发展与价值定位PART8.项目物业发展建议及经济效益评价PART7.项目发展战略及整体定位可持续发展建议PART4.房地产板块及竞争关系研究本体及目标问题区域发展脉络市场竞争格局报告框架PART5.基于市场竞争的项目站位确定PART6.成功案例借鉴及发力方向制定先进经验借鉴站位方向落地项目发展背景研究2城市价值及地位分析城市宏观经济背景研究新疆工作会议带来新的发展契机亚欧大陆中心，面积最大省区：面积166多万平方公里，是我国面积最大的一个省区东西方通商重要枢纽：新疆与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和13个二类口岸。自古以来就是东西方通商的重要枢纽。天山山脉将新疆分为南北两大部分。习惯上称天山以南为南疆,盛产矿产油气，天山以北为北疆，为全疆主要经济区。乌鲁木齐隶属北疆。典型的多民族聚集区：2007年，新疆常住人口中，维吾尔族占45.73%；汉族39.75%；哈萨克族7.04%…；新疆维吾尔自治区北疆南疆天山山脉自然资源丰富：号称“瓜果之乡”、“四大牧区之一”、“瓜果之乡”、“黄金玉石之邦”、更是我国重要的“油盆”、“煤海”旅游资源强势：旅游类型占全国总类型的83%。共有景点一千一百余处，居全国首位地区生产总值增幅基本保持在15%以上：除2009年以外，2004－2008年新疆GDP增幅保持在15%以上在西北五省中位居前列：将09年西北五省进行比较，新疆地区生产总值位列第二，人均生产总值位列第三资料来源：国家统计局网站新疆、陕西、甘肃、宁夏、青海五省2009年国民经济和社会发展统计公报新疆矿产资源一览表2009年西北五省生产总值及人均生产总值比较2003－2009年新疆地区生产总值及增幅向西开放的桥头堡：至今，新疆已与世界上143个国家和地区建立了经贸关系。改革开放以来，新疆已有对外开放的一、二类口岸29个，与周边邻国间已开通的国际客货运输线路占全国已开通国际道路运输线路的一半，形成了连接亚洲、欧洲国家的“空中丝绸之路”。乌鲁木齐作为首府，更是成为了我国向西开放的桥头堡。进出口贸易中转站：2009前三季度，新疆进出口贸易总额159.79亿美元，增长77.8％，其中与哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦等中亚国家贸易额为1441.8亿美元，占进出口总额近九成。乌鲁木齐也由此成为中亚五国与中国进行商贸交易的重要枢纽。乌鲁木齐现已建成一个一类口岸和五个二类口岸，直接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对应中亚五国：哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、土库曼斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯斯坦乌鲁木齐对内交通乌鲁木齐公路总段辖两条国道、七条省道和三条专用公路，共计651公里，另有多条城市道路，形成发达的公路系统。铁路直通南、北疆并直达北京、上海、西安、郑州等地。民航机飞往北京、上海、广州，小型飞机可飞往喀什等自治州内中小城市。计70条，通达62个城市乌鲁木齐克拉玛依库尔勒伊宁阿勒泰吐鲁番银川西宁兰州西部门户乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆的政治、经济、文化中心，也是我国向西开放的重要门户。随着西部大开发进程的不断推进，乌鲁木齐现已成为西部重要的交通、信息枢纽、对外门户和商贸中心，逐渐演化为西部城市群中的重要节点。并正向“站位西北，辐射全疆，影响中亚”的战略目标不断迈进117条航线、70余条省道国道影响11亿人口辐射60多个国内外大中城市面向中亚的三大基地现代制造业基地能源资源合作体外贸出口加工基地面向中亚的四大中心商贸中心服务中心文化交流中心合作论坛中心地大物博、辐射中亚五国的中心地位、对外联系的桥头堡城市，乌市已发展成全疆的“中心化”目的城市城市经济增长快速：2003到2008年乌鲁木齐市GDP增长率基本在15%以上，整体上乌鲁木齐经济增长较为平稳、快速，经济发展势头良好。09年在政治因素影响下有所下降，仅为9.5%，但今年5.17新疆工作会议的开展，必将推动城市经济新的一轮快速发展。注：数据来源：乌鲁木齐统计局2003—2009年国民经济和社会发展统计公报

城市经济发展水平位列西北前茅：09年乌鲁木齐市人均GDP达到45400元，超过其他几个同级别西北区域城市。03-09年乌鲁木齐市GDP变化情况09年西部城市人均GDP比较2009年乌鲁木齐产业结构2003－2009年乌鲁木齐产业构成乌鲁木齐是一座新兴的综合性工商业城市，产业结构较为合理。2003年以来产业结构比例较为稳定，2009年产业结构为1.46：41.28：57.26，整体产业结构以三产为主，二产快速发展。第三产业仍以商贸流通、交通运输、邮电通信、宾馆餐饮等传统产业为主，金融保险、房地产、信息、旅游、社会服务等新兴产业也有较快程度的发展中央部署新疆跨越式发展新战略，制定新形势下新疆工作的目标任务多项行动部署保证新疆经济的可持续发展及民生的改善2010年5月17－19日，国家新疆工作会议中，中央部署新疆跨越式发展新战略，提出新形势下新疆工作的目标任务，对于新疆的发展起到重要的作用：新形势下新疆工作的目标任务：到2015年新疆人均地区生产总值达到全国平均水平；到2020年基本消除绝对贫困现象。新疆发展的经济政策：新疆率先启动资源税改革；对新疆困难地区符合条件的企业给予企业所得税“两免三减半”优惠；“十二五”投资超2万亿元等。未来五年新疆的经济增幅将是全国的1.7倍。各省市对口援建工作：北京、广东等全国十九个省市按中央部署，以支援汶川地震灾区重建的模式，对口支援新疆八十多个县的建设，预计五年内总计将有超过千亿元人民币资金注入新疆行动部署：·民生：中央提出到2020年消除新疆绝对贫困·收入：中央提出5年后新疆人均GDP达全国平均水平·税改：新疆试点资源税改革石油资源税将达62.95亿元·能源：新疆规划建国际能源城集生产装配服务为一体·民航：国十六条出台助推新疆民航发展机场增至21个·投资：未来5年逾2万亿投资将涌入新疆项目开建在即·调研：张春贤在新疆调研半个多月9天开10个座谈会·支援：19省市代表团赴新疆调研新一轮援疆大幕开启政策解读基建——新疆投入90亿用于城市基础设施建设：2010年，新疆将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大对城镇污水、垃圾处理等基础设施投入，计划全年完成城市基础设施投资90亿元。交通——国家拟在新疆开建大批铁路公路项目：作为新疆发展振兴的重要内容，国家拟在新疆建设一大批铁路、公路和机场项目，拉动相关产业投资。资源——开发煤炭资源吸引国内多家企业入驻：目前准东已吸引神华、潞安、鲁能等40多家国内大型企业入驻，各种煤电和煤化工项目已超过60个，预计投资近3000亿元。交通改善资源开发基础设施城市化进程加快对乌市的影响基础建设——首先完善城市配套设施，增加配套辐射力，提高自身的首位度，带来大量外来人口，给房产发展带来大量的机会交通改变——投入首先考虑核心城市的承接和发展的问题，必定会以乌市为第一发力点，直接加速城市扩张，城市核心区周边土地价值凸显，项目价值得到认可环境改变——资源开发及绿色产业的推广，必定以中心城区的居住环境改善为第一要素，中心城市及周边区域的土地价值有大量的提升空间援建政策：此次援建工作在支援资金的同时，使更多的干部、人才、技术、管理到新疆去，把输血和造血、硬件建设和软件建设结合，形成经济援疆、干部援疆、人才援疆、教育援疆以及企业援疆协同推进的新局面。资金援建：此次援助工作是多年来支援地域最广、所涉人口最多、资金投入最大、援助领域最全面的一次对口支援。权威人士透露，2011年19个省市对口援疆资金总规模将超过100亿元目标：力争5年内，使新疆特别是南疆地区经济社会发展明显加快、各族群众生活明显改善、城乡面貌明显改观、公共服务水平明显提高、基层组织建设明显加强；通过10年时间，最大程度地缩小新疆与内地差距，确保2020年新疆实现全面小康社会目标。援建政策：19省市代表团赴新疆调研，开启新一轮援疆大幕援疆重点：

·通过改善民生缓和民族矛盾经济政策：

·将提高新疆在资源税的分成比例

·为南疆出台大规模投资优惠政策

·提出把喀什建成经济特区援疆模式：

·19省市以支援汶川模式对口支援注入资金：

·预计5年内投入超千亿元人民币统筹提高其他社会成员的收入水平

通过广泛就业、加快发展，促进城乡居民持续增收。根据艰苦边远程度和职业风险程度，加大工资收入分配政策倾斜力度，适时提高机关事业单位收入水平，坚持向南疆和其他困难地区倾斜、向基层倾斜。统筹提高其他社会成员的收入水平。通过改善民生，增强城市消费力水平，同时政府援建政策带来大量的人才进入，为房地产市场的发展提供机会乌鲁木齐在我国西部具有较高影响力1乌鲁木齐产业结构合理，经济增长迅猛2新疆独特的区位优势，让乌鲁木齐成为中亚五国的政治、经济、文化交流中心；乌鲁木齐商贸旅游业发达，为西部重要的中心城市，向内的吸引范围已超出全疆，影响到西北地区乃至全国；新疆工作会议给房地产带来新的发展机会3乌鲁木齐是一座新兴的综合性工商业城市，产业结构较为合理；2003到2008年乌鲁木齐市GDP增长率基本在15%以上，09年乌鲁木齐市人均GDP达到45400元；加大基础设施建设投入，加快新疆城市化进程，增强城市对外吸引力；国家通过提高机关事业单位收入水平改善民生，增强城市消费力水平；通过19省市对口援疆政策的实施，促进经济增长的同时带来大量的人才进入；将乌鲁木齐建设成中国中西部地区乃至辐射中亚的区域中心城市，加强对于周边城市的辐射和带动作用，吸引外来人口进入。区域发展与价值定位3城市现状结构解读克西路区域价值定位项目所在区域价值定位西进：及把头屯河区建设成为城市副中心的这一要求来实施的城市化建设。工程东起苏州路与外环路的西环互通式立交西端匝道终点西至头屯河区八钢公路全长１６．６４公里，道路将建设成为城市主干道。“南控北扩、东延西进”：拉大城市骨架的同时，引导城市开发建设沿东、西、北三个方向全面展开，逐步缓解中心城区人口密度过高压力，改善城市基础设施和生态环境，健全社区服务功能老城区山脉山脉山脉主力发展方向对核心区建设进行控制。传统核心区“只拆不建、多拆少建”，城市更新思路促进城市核心带的北部延伸“多中心组团式”的新格局：“多中心”为老城中心区、米东新区副中心、昌河新区副中心。组团区包括两个开发区、西站、北站货运编组区、空港区。各组团区以专业化职能为主，逐渐向综合职能转化，未来将形成乌昌经济区域城镇群的新格局。新市区天山区城市核心商业区沙区水区城市漫溢区北园春市场新疆农业大学新疆大学友好商圈华凌市场乌鲁木齐政府项目位置经济价值较高，到达天山区大小十字、友好路、铁路局美居物流园三大商圈较为便利。主干道交通克拉玛依西路连接北园春、新疆农业大学、新疆大学、友好商圈、华凌市场、市政府商圈位置道路交通友好路商圈铁路局美居物流园本项目天山区大小十字商圈克拉玛依西路河滩快速公路外环道路两个合到一起新火车站：乌鲁木齐新火车站控制规划面积2000亩，预计今年下半年动工，3年左右完工，竣工后将成为区域内最大的铁路枢纽，带动人流物流的发展，促进地区交流；新火车站的建设带动了周边的基础设施建设，其中就包括在本地块附近的高架路。公务员小区：乌鲁木齐市规划中两个公务员小区之一的骑马山大型社区就在项目地块周围，现已开工建设，这对区域人气的聚拢，人文环境的提升将起到巨大的促进作用，同时也会带动周边市政，配套设施的跟进，推进本区域的成熟度。新北园春市场：乌市的重点“菜篮子”工程，是新疆首批“全国百强农副产品批发市场”,是“国家级农业产业化重点龙头企业”和“自治区级农业产业化重点龙头企业”、国家农业部定点鲜活农产品中心批发市场、乌鲁木齐蔬菜流通协会常务理事单位，现已成为乌鲁木齐市乃至新疆最大的农贸批发市场和农副产品集散中心新北园春市场、新火车站、骑马山公务员小区等一系列项目的建成与开工，加快了区域快速成熟的步伐；已落成已规划已开工火车站本案公务员小区北园春市场西山区域城市中心区依托沙区及便利交通，区域将成为城市自然“漫溢”区1克拉玛依西路区域价值稳步提升2乌市城区三面受山脉阻隔，城市核心呈带状分布；在“南控北扩、东延西进”的规划战略指引下，城市核心带向北部延伸；城市格局南北狭长、东西翼短，东西虽然不是主要发展方向，但依托便利交通必然会成为城市自然“漫溢”区。城市三大核心商圈纵向分布，距项目最近的友好路商圈为城市新崛起的高端商圈；克拉玛依西路为城市东西向干道，连接克拉玛依西路连接北园春、友好商圈、华凌市场、市政府等城市重要节点；传统认知上，项目所在区域属于西山区板块，认知较差，随着北园春市场的迁入、骑马山大规模公务员小区的建设及火车站的筹建，克西路价值大大提升，已经跳脱西山板块，未来区域价值将稳步提升。房地产市场宏观趋势及发展方向——房地产经济状况及发展方向4

房地产宏观市场分析房地产影响因素及发展方向2001-2009年乌鲁木齐户籍人口变化情况经济发展、生活环境改善：提供更多的就业岗位和发展机会；自然环境和人文环境的优越性落户政策宽松、渠道广泛：大学生落户取消普通高校毕业限制；夫妻投靠落户取消婚龄满4年限制；投资优惠落户政策省会城市与其所在省份的人口比较（万人）29岁的张玉莲说，自己的丈夫来乌鲁木齐做生意已经好几年了，而自己一直呆在浙江老家做一些小本生意。“前段时间，丈夫说乌鲁木齐出台了一些优惠政策可以让外来人员落户，不仅可以落他的户口，还可以落我的户口。本来我还想一直呆在浙江呢，一听他这样说就决定来新疆做生意。”两人决定在新疆生活了，张玉莲的丈夫便在7月份买了一套商品房。 ——源自乌鲁木齐在线2001-2009年乌鲁木齐人均可支配收入变化情况2001-2009年乌鲁木齐人均GDP（元）2009年乌鲁木齐人均GDP已达45399，已经进入房地产开发的平稳发展阶段过渡，人民的改善需求开始快速增长2001-2009年首府房地产开发投资变化率2001-2009年房地产投资与固定资产投资关系09年乌市房地产业完成投资104.95亿元，在固定资产投资中的占比为25.47%，比08年有所下降。房地产投资增幅为6.72%，远低于06年的56%和07年47%以及08年的26.55%，房地产投资增长明显放缓。固定资产投资结构发生变化，固定资产投资的增长点由房地产转向制造业，趋势上看，制造业可能成为未来几年乌市经济的重要推力造成2004年-2005年的房地产投资低点的原因分析：1）乌鲁木齐市场发展不成熟、同质化严重，导致积压量及空置率上升，投资动力下降；2）广汇对市场的过渡垄断，影响了当时整个城市的投资效率2001-2009年首府房地产供应指标（单位：万平米）2001-2010年乌鲁木齐住宅销售均价变化（单位：元/平米）2010年一季度，乌鲁木齐商品房平均成交价格为4073.89元/平方米，同比增长28.66%。其中，商品住房平均成交价格为3721.80元/平方米，同比增长21.64%。取消经适房销售后，购房需求集中释放是05年以来房价稳步大幅增长的主要原因之一05年-08年，首府住宅竣工面积和销售面积基本持平，空置率逐年降低，市场整体循环良好，转至今年的结余供应数量十分有限；09年乌市房市投资热度逐渐升温。09年住宅竣工面积337.39万平米商品住宅累计成交面积476.63万平方米，供不应求，市场表现活跃。目前市区内竞争主要分为五大板块，根据城市规划和城市经济发展的方向，以及“7.5”事件的影响，人口向新市区、外环流向性较为明显。城市核心沙区市政府外环路水磨沟区新市区天山区人口流动方向土地集中供应区土地相对集中供应区2009年-2010年5月乌市土地供应结构2009年-2010年5月乌市土地成交情况(万平方米）土地供应情况2009年-2010年5月乌市土地供应情况（万平米）土地供应集中区域土地供应集中区域土地供应集中区域大庆路区域南昌、青峰、平川路区域仓房沟区域项目周边的供地仅占沙区的23%沙区供地主要集中在三个片区，北部片区位置优越，项目地块价值凸显。房地产市场经历市场波动，未来将快速发展1城市购房需求十分旺盛2乌鲁木齐市场不成熟，开发投资受政策影响较大，09年整体房产开发投资增幅下浮；经济刺激政策出台后，09年销售面积大幅反弹，下半年价格快速上涨，10年第一季度住宅平均成交价格为3721.80元/平方米，同比增长21.64；7.5事件后中心城区人口向外环方向发展，给外环区域项目提升带来强大的基础城市首位度的增强和就业机会增多使得人口数量稳定增长，为首府市场的发展提供了基础人均GDP从快速发展阶段向平稳发展阶段发展，居民生活水平的增长，使得居住改善需求快速增长城市急速外扩，区域土地价值日益凸显3土地以新市区和开发区为主集中成交，住宅用地占37%，商业用地占14%，商住用地占49%2009—2010年老城区（沙区、天山区、水磨沟区）土地供应量不足新城区的30%，项目周边的供地仅占沙区的23%，地块价值稀缺性已经凸显房地产市场及竞争关系研究——房地产现状及竞争关系5以不同占位姿态确定竞争关系，确保基础客户量及目标利润以快为前提下分析三个占位确定最佳选择针对全市供应格局及区域发展可承载人群的特点，在不同占位思路下分析市场竞争环境区域领先城市高端城市领袖城市核心沙区：08年及以前多层产品为主，未来以高层产品为主市政府外环路新市区：以高层产品为主天山区水磨沟区：以低密度产品为主水磨沟区：07年及以前多层产品为主，目前供地产品较少推出产品多为高层苏州路（2005-2006年）长春路、河南路（2007年）喀什路（2008-2009年）迎宾路（未来几年）主流房产方向，重点区域分布图及时间变化图市场发展区域性较为明显，明确呈现了城市发展方向苏州路（2005-2006年）长春路、河南路（2007年）喀什路（2008-2009年）迎宾路（未来几年）市中心10000元/平天山南部4500元/平沙区南部6000元/平苏州路板块均价5500元/平新市区均价4500元/平西山路板块均价4500克西路板块均价5200通过与项目的距离及确定竞争区域白云尚都金域蓝湾亚信新天地蓝调一品西湖小镇宜品家春秋水磨沟区均价8000元/平主力面积区间总价08013012011010090140150170180354555657585中央郡翠湖蓝湾尚品家园宜品家春秋龙润西湖小镇万元主流产品区间翠湖蓝湾销售经理阮先生翠湖蓝湾项目80%的房子都是94、95的㎡，稍大点110、130㎡这两个面积都不多，所以卖的快。依个人判断90㎡以下的婚房和刚性需求也许是这片区域的需求主力，不过现在水库周边的项目很少做小的。12345678910111213141516城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件和乌鲁木齐最好的教育配套主要客户是乌鲁木齐及地州市的中、高端客户，以投资为主，包括政府官员、企业中、高管理层区域内均价都在10000以上，高端产品价格达到16000/平区域资源客户敏感点客户来源特征价格平台地理位置，产品形式是不是有创新，有没有优势的景观资源，配套是否完善占据优势地理环境，强调内部小环境首次别墅置业客户为90%；40岁左右、私企老总、全家庭客户、有较高的视野和阅历；周边项目价格差异较大，单价为8000-18000之间，目前区域200万元以上/套客户来源特征价格平台区域资源1516是否安全、有没有好的社区外部环境、有没有水景观资源、产品是否舒适、有没有好的物业等客户敏感点地处美居物流园商圈，城市意向明显没，拥有完善的配套设施及便捷的交通，市民认知较高有没有好的园林、产品形式怎样、周边配套怎样、交通是否便捷、有无地下车库市内外溢客户；地缘性客户（如美居、华凌等专业市场小商贸主）不同产品形式，价格相差加大，平台均价约5500左右区域资源客户敏感点客户来源特征价格平台地处城市中心区外延，交通便捷，拥有完善的配套设施是否有主题化的社区、停车位是否充足、有无好的景观、是否安全地缘性客户为主；各地投资客户占一定比例；城市南端刚性外溢人口占较大比例不同产品形式，价格相差加大，平台均价在6000元/平米左右区域资源客户敏感点客户来源特征价格平台距离友好商圈5分钟距离，北园春水果市场搬入园区，公务员小区的建设带动加速配套的成熟新乌市人买房比例大，做生意的人比例也挺大，个体工商户，小私营企业主这些都是新购买主力群体目前区域多为尾盘，价格在5200元/平米客户来源特征价格平台区域资源小区内部景观，产品户型是否舒适，有没有停车库客户敏感点距城市核心区较近，拥有完善的配套设施及便捷的交通，属于低端居住区市产品总价、与城市的交通是否便利、周边的学校、医疗设施、小区绿化等以地缘性客户及周边企业、事业单位员工为主，做生意的为辅，靠近城区处多为乌鲁木齐本地人，向西以新乌市人为主产品形式以多层为主，价格相差不大，平台均价约4500左右区域资源客户敏感点客户来源特征价格平台以快速消化作为第一要素进行分析，选取各竞争层级最快项目进行分析区域领先城市高端城市领袖盘点各个占位下产品的未来竞争状况及短时间内的区承载人群状况；以快为前提下分析三个占位确定最佳选择123456中央郡宜品家春秋尚品家园翠湖蓝湾雅山新天地卧龙山庄西山区域被认知为传统的棚户区，产品总价不高，以多层为主，吸引大量的中低人群，目前克西路价值大大提高，但仍有分流刚性客群的特点，区域价格平台为4500—5300元/平米，区域产品以多层为主，西山路出现75平米小型产品，主力在90-110平米两居、三居户型，消化速度约85套/月；克西路以多层为主、跃层类产品为辅，产品追求品质，主力在90-110平米两居、三居户型，跃层最大做到180平米,单盘消化速度约95套/月；区域分为两类人群以外来新乌市人与地缘老乌市人为主，新乌市人包括：做生意的人比例也挺大，个体工商户，小私营企业主这些都是新购买主力群体；老乌市人包括：以地缘性客户及周边企业、事业单位员工为主竞争区域状况成交客户特征信达雅山新天地2010.6月龙润·西湖小镇翠湖蓝湾尚品家园中央郡卧龙山庄8月12月10月8月6月4月2011.2月剩余25万平米(预计销售12个月)剩余11万平米，预计销售11个月剩余3万平米，预计销售到10月份剩余3000平米，预计到8月份剩余1000余平米，预计到8月初剩余1000余平米，预计到8月份西域印象剩余1.3万平米，预计明年销售10月12月沙区南板块被认知为城市中心区外延，交通便捷，拥有完善的配套设施的区域，产品总价不低，以高层为主，吸引大量的地缘性客户，城市南端刚性外溢人口占较大比例，目前平台均价在6000元/平米左右；苏州路地处美居物流园商圈，城市意向明显，拥有完善的配套设施及便捷的交通，区域以高层为主，面积集中在90—160，产品以大三居为主，最大面积在260平米，目前平台均价约5500左右；市中心片区地处城市核心地段，齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件和乌鲁木齐最好的教育配套吸引了乌鲁木齐及地州市的中、高端客户，以投资为主，包括政府官员、企业中、高管理层；产品呈现投资和享受型两类，投资类产品在40—80之间、享受类产品在110—275之间，区域内均价都在10000以上，高端产品价格达到16000/平。三片区域价格较高，客户为乌市中高收入阶层，包括商人，企业的中高管理层，居住改善性客户等，其中苏州路板块客户分流了大量新市区客户，沙南板块吸引了大量天山区改善性客户，市中心片区客户辐射乌市各个方向，乃至整个新疆。竞争区域状况成交客户特征时间2010.6月楼盘名称7月9月8月10月12月11月2011以后剩余21万平米，2010.11入住(预计销售10个月)剩余500余平米，由于是尾盘大户型，预计销售到8月份。剩余14万平米(预计销售5-6个月，)凯旋门和枫雅居锦华名居金色港湾汉唐天下金领时代E阳臻品剩余20000平米，预计到10月份剩余43万平米(预计销24-30个月)剩余700平米，预计到年底剩余600平米，预计到年底马德里春天剩余700000平米，预计消化36个月水磨沟北部为矿业采空层，不适合建筑高层等高密度项目，价值水磨沟公园等影响，这篇区域为乌市传统的低密度高端区。此区域的一些项目更加带动了此区域的低密度高端印象，已绿城玫瑰园、绿城百合最具有代表性。一个是顶级别墅、一个是高级平层官邸，户型面积偏大，乌市新疆乃至西北部客户在此置业。市中心的时代广场为写字楼商住两用楼，处于市中心，面积可自由分割，客户主要乌市企业主、投资客。乌市为主。这几个项目为代表的跳脱项目价格较高，客户为乌市收入顶尖阶层，包括企业高层、外国人，居住享受行客户。乌市内部无任何项目进行截留，吸引各个方向的客户。竞争区域状况成交客户特征151614时间2010.6月楼盘名称7月9月8月10月12月11月2011以后剩余20万平米左右，包括商业和公寓(写字楼部分售罄)，(预计销售个24个月)剩余18万平米(预计销售36个月，)绿城玫瑰园绿城百合时代广场1500平米，预计两个月区域内供应以90-120平米产品为主，在此基础上结合区域成交人群总价接受程度、目标客户的舒适度需求及当地市场特征确定四个面积区间划分（仅作参考）城市高端类产品配比思路：是站在市中心供量减弱，克西路地段价值大幅提升，项目以吸引中心城区提高舒适度人群为主，兼顾部分投资客户；区域领先类产品配比思路:是以目前区域价值为前提，以现状人群及区域主要竞争产品为第一要素进行思考，放弃与西山板块直面竞争低端人群把主要精力用在购买自住类客群；城市领袖类产品配比思路：是以自身打造产品价值足够强的基础上，针对多次置业者以稀缺产品形式及配套、服务等价值的提高，打造脱离区域市场平台的专属产品。由市场上点对点竞争项目分析可得不同面积区间的参考定价与参考目前周边平台价格在5100-5300元/平米，按照5%自然增长，项目入市时为5300-5600元/平米；区域供应相对稀缺，且项目具有资源，项目主流价格可上浮至5500-5800元/平米，大户型单价较高；跳脱平台价格因客户定位及品质提升，预估可上浮500-800元/平米；09年区域内主流产品消化速度为30-60套/月，家春秋凭借广汇销售方式实现140套以上，本项目入市时，主流产品竞争不激烈，预估消化速度能够超越平台，达到80套/月；乌鲁木齐市客户构成，呈明显三角形，且中低收入者为主；120平米以上户型，普遍消化较慢，预估消化速度为90-120产品的一半，达到40套/月；跳脱平台产品，以全城条件相对类似项目为参考，绿城百合公寓月均消化15套/月左右。三种方案经济效益对比分析；三种方案净利润率相近，为56%-60%；挑战型方案总投资显著高于前两种，需多投资近4000万；三种方案中主流共生方案持销时间最短，为14个月，挑战型方案持销近3年，风险较大；从月均利润额上来看，共生型为1453万元/月，显著超越挑战型的811万元/月；小结：在乌鲁木齐市现状情况下，三种模式的产品最终去化均不是问题，但基于项目的主要目标，建议选择主流共生方案项目SWOT分析立足城市领先、成为城市高端——进入全市第一梯队竞争占位PART1.项目本体条件及开发目标解析PART2.项目城市发展背景研究PART3.区域发展与价值定位PART8.项目物业发展建议及经济效益评价PART7.项目发展战略及整体定位可持续发展建议PART4.房地产板块及竞争关系研究本体及目标问题区域发展脉络市场竞争格局报告框架PART5.基于市场竞争的项目站位确定PART6.成功案例借鉴及发力方向制定先进经验借鉴站位方向落地成功案例借鉴及发力方向制定6一线城市高端住宅溢价模式梳理本项目发力方向制定在确定项目开发模式的前提下，世联对全国范围内高端住宅案例进行研究，总结出高端住宅的6种实现溢价模式实现溢价配套服务——凯旋门、星河湾园林景观——星河湾智能科技——红树西岸规划产品创新——蝴蝶谷高端配置——昆仑公寓人文、艺术——NAGA上院通过对市场分析扫描，找到适合本项目的开发模式，基于项目的开发模式，需要从全国范围高端住宅的案例出发，找到适合本项目的溢价模式，给到项目的发力方向项目开发策略——结合高端住宅实现溢价模式及项目自身属性条件，本项目建议采用规划产品创新、园林景观、配套服务作为发力方向发力方向发力方向发力方向项目发展战略及整体定位7项目核心发展战略项目整体定位项目客户定位项目产品定位从本体特点出发、结合城市发展、房地产市场和重点竞争，找准项目的核心能力本体条件：小规模，强势湖景资源；小规模地块，南北延伸、高容积率开发；可利用资源：城市强势湖景资源；城市发展：国际化城市发展趋势、城市热点区域；政策支持，城市战略地位提升，加快国际化进程；规划城市热点区域，区域发展前景利好；市场竞争：区域竞争存在机会、多元客群支撑；区域供应量较少，存在市场机会；客户分级、复合多元，支付力不断增强；周边配套：北园春市场、交通核心，学校；新北园春市场，带动区域人气和成熟度；新火车站提升交通便捷、学校提供教育配套资源；核心能力把握城市发展脉搏，顺应城市发展契机：顺应城市发展战略，把握乌市国际化发展脉搏，在区域内站稳脚跟；自身限制条件赋予的规划产品创新空间：项目现有的地形条件有限制，规避不利条件，挖掘可利用资源，需要从规划、产品及园林创新作为项目的发力空间；通过豪宅标签体现项目档次：通过核心亮点配套设施及金牌物业管理服务标定项目档次，整体提升项目品牌；项目核心发展战略以客户需求为导向，通过产品创新将产品景观化、增值化，并结合创新立体景观园林、高端价值标签等形成豪宅体系，集中发力，与市场点式发力的项目形成差异，形成乌市高端住宅标准缔造者。核心策略四大关键要素：

规划发力、产品创新、高端形象、金牌服务项目整体定位观湖国际——乌鲁木齐首席国际湖景社区备选案名：——华春·观湖国际——华春·观湖一号——华春·九家湾一号——一种居住标准，一种国际之上的生活高度和乌鲁木齐高品质生活社区三万英尺景动全城——高度、视野完美展现无敌湖景、私家园林，仅供您专享客户定位——项目以区域现状可见刚改及刚需客户为核心，夯实基础后，以品质吸引舒适型改善客户作为重要补充产品配比确定——140平米标杆产品标定赚取利润，90—120产品加速市场消化，实现现金回流项目产品配比确定原则：项目发展战略：项目整体定位于市场主流产品区间，以品质为主要竞争力，主流产品考虑赠送面积，大面积户型着力打造空间感；乌市市场状况：80-140为市场主力，其中100平米以下户型去化最快，100-120平米次之；考虑未来区域价值提升及客户定位，建议项目在市场消化的主流上布局少量舒适户型产品。PART1.项目本体条件及开发目标解析PART2.项目城市发展背景研究PART3.区域发展与价值定位PART8.项目物业发展建议及经济效益评价PART7.项目发展战略及整体定位可持续发展建议PART4.房地产板块及竞争关系研究本体及目标问题区域发展脉络市场竞争格局报告框架PART5.基于市场竞争的项目站位确定PART6.成功案例借鉴及发力方向制定先进经验借鉴站位方向落地项目物业发展建议及经济效益评价8项目规划布局案例借鉴项目整体标准体系建立项目经济效益评价幸福里.深圳高端项目价值体系在产品规划兑现的KPI棕榈泉.北京选取北京、深圳城市高端住宅产品，从整体规划、功能构成（配套）、园林景观等方面对其做了深入研究，总结出城市高端价值在产品规划落地的产品体系KPI，对本项目产品打造具有一定的借鉴意义。香蜜湖一号.深圳高端项目价值在产品规划兑现的五大KPI体系边界处理：在项目周边，通过景观或地形的打造与其他项目形成差异性，制造领域感。客户价值感知点：仪式感、私密感气派主入口：通过雕塑、铭牌设计形成项目的标志性入口，成为项目的形象代言，具有较强的昭示性。客户价值感知点：私密、安全、气派品质建筑立面：在重要视觉位置通过较为高档的建筑材料实现，并采用能突出品质感的色彩搭配，客户价值感知点：品质别致园林：通过打造规模化、精致化、品质化的园林表达项目的价值体现，通过客户最易感知的园林传达项目的价值感。客户价值感知点：空间感、层次感、心情愉悦精装大堂：通过精装汽车大堂及入户大堂体现项目的品质感。客户价值感知点：安全、品质、良好的服务内外一体的湖景社区打造首席湖景高尚住宅产品核心要素一个上演国际高端意向的规划理念一个私享新景观体验的立体园林一个国际化风情主题社区印象一个充分挖掘资源价值的布局方案一个充满邻里关怀的高端社区一系列体现高端私密性的DIS系统一条立体园林主轴一系列多层次下沉式台地园林国际化主题建筑风格异域感受的园林小品一系列邻里共享的院落组团两个专属会所一系列充满乐活精神的亲子计划一系列社区金牌服务计划一系列体现档次的建筑配置观湖国际乌市首席国际湖景社区一个超越市场的产品增值计划分产品创新增值体系限制条件：1、东侧九家湾水库是项目的核心可利用资源；2、铁路噪音对项目地块影响较大；3、地块西侧民建和高坡是项目要解决的问题；规划原则1、充分挖掘水库资源：充分挖掘项目东侧景观资源，保证景观价值最大化；2、规避周边不利因素：如铁路、高压线、高坡的不利形象等，通过技术手段实现对项目价值提升；3、保证建筑朝向：市场客户需求要求尽量避免建筑出现东西朝向4、户型排布强调资源合理利用：强调主力户型占有优势资源的整体布局；有利因素不利因素地块价值分布图——A地块价值高于B地块AB九家湾水库九家湾水库高压电线铁路不利因素社区封闭连续的地面城市空间关联：与城市被迫隔离混合体干扰/不成为社区关联：开放≠社区外城:城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方便停车）内城:社区功能（私密/独立/与城市被迫隔离）关联:蜂巢。地下系统自然采光城市行为与社区行为复合的MIX空间——开放城市社区社区外社区内市政路/城市人行不利因素有利因素的阻隔有利因素楼体外部不利环境规避图景观主轴内部景观体系图景观节点会所商业外部公共景观的塑造外部景观节点专属平台一个相互连接的生活平台1、功能合理：连续的、相互连接的地面系统为城市行人提供便利、安全和商业活动。2、形成专属感：地面系统基本是半公共开放空间，市民在规定时间内都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明亮，并有效与住区隔离春森彼岸利用代建广场打造具有特色、聚集人气的风情广场。功能：吸引人气，项目的对外展示聚焦点。特色：内部设置可供人们驻足停留观赏的雕塑，玩耍的小品、休憩的空间。广场内部局部采用微地形景观。具有可参与性的旱地喷泉地标性建筑微地形景观具有仪式感的景观小品特色专属景观社区活力核心——一个肆意享受休闲时光的风情广场DIS（districtidentificationssystem）系统，即区域识别系统，由帮助确立区域识别性的一系列元素组成。通过主动的对这些元素进行系统的设计和安排，会使人明确的感受到“领域感”——是“这一个”而非“那一个”社区，突出社区的个性与专属性。DIS系统社区边界社区导示系统社区标志物社区内部符号系统……符号、logo——定义项目高品质形象项目外部环境转化地块劣势资源标志物是身份高贵和归属感的体现，建议在社区主入口设置标志物标定领地；标志性雕塑放置于社区入口本身就是一种气势，可以显著提升社区品质。选取统一的视觉符号和标志在社区内部反复运用，如社区门牌、邮箱、道路铺装标识等，塑造统一的社区主题形象；别致的楼牌标识分布于各组团内部，增强不同区域的可识别性，并有效强化社区的领属感和尊贵感。内，私享专属>>>>>><<<<<<外，宜人活力一个上演国际高端意向的规划理念`一个私享新景观体验的立体园林一个国际化风情主题社区印象一个充分挖掘资源价值的布局方案一个充满邻里关怀的高端社区一系列体现高端私密性的DIS系统一条立体园林主轴一系列多层次下沉式台地园林国际化主题建筑风格异域感受的园林小品一系列邻里共享的院落组团两个专属会所一系列充满乐活精神的亲子计划一系列社区金牌服务计划一系列体现档次的建筑配置观湖国际乌市首席国际湖景社区一个超越市场的产品增值计划分产品创新增值体系溪树庭院金域蓝城东辉明珠园西典家园大众新城西城丽景新古典现代风格现代欧式简约欧式现代风格现代风格国秀家园金色港湾时代广场朗悦盛境丽景江山宜品家春秋时代广场汉唐天下中式风格御园公馆巴洛克风格1、主题鲜明：针对中亚五国交通中心，西部外贸交流的桥头堡经济地位，契合国际化城市和人文都市的气质，塑造项目为国际化新区。2、差异化：目前市场水平不高，已建项目多仅以涂料为主，多数主题社区是以口号的形式面向市场，未见立面，项目打造简欧或德式风情立面与市场在售项目的建筑形象形成差异化，树立项目自身独特性，达到轰动市场高端形象的效果。3、成本控制：注重产品的品质与成本的控制、在整体效果满足的情况下，减少局部装饰的繁琐性控制成本4、档次：针对自身客群的特点、在成本满足的条件下用色彩的变化提高项目价值及档次建筑风格建议的基本原则浪漫主义简欧：时尚现代、华贵典雅、人文浪漫符号元素：保留并简化欧式建筑元素，以符号的形式传达人文色彩市场取向：几种典型的建筑风格在竞争项目中基本都已出现，浪漫主义简欧正是在这样的市场条件下，以整体现代风格意向，同时又保留并简约化处理欧式建筑符号，整体风格以人文浪漫主义的经典、优雅、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。保留一些新古典建筑风格的元素，任然在横线条上保留一些角线。顶面上采用拱形弧线造型，体现兼容华贵典雅与时尚现代。中海万锦豪园白色、金色、黄色、是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。中海水岸新都德式风格建筑风格：工业美感，外形简练，现代；充满活力，色彩大胆时尚工业美感：德式建筑表现出高度的规划性、精确性和特有的工业美感，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃。风格元素：外形简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，清晰的转角、简洁的造型、精确的比例、功能的强调以及良好的施工品质给人光洁而严谨的整体感觉。空间营造：德式建筑简洁大气，非常注重人的活动空间，无论内外部都通过有层次的空间营造（走廊、中庭、院落等）来满足人的需要。同时追求工业设计的工艺和艺术高度，对精确、尺寸性的到位有极高的要求。有主有次的建筑形态层次丰富的立面质感突出的材质都市的、浪漫的……外立面选取石材与玻璃结合，以规整的几何图形构成外立面的全貌，即石头体快和玻璃体快的完美结合。阳光上东利用盆栽植物绿化社区，降低绿化成本过高，同时利用盆栽造型点缀地中海风情元素；利用塑料花美化社区，成本低，易于维护；利用小推车等工艺品摆设盆栽花卉，易于管理，降低成本，给小区带来随意的景色；社区内部景观小品适度加入小品，在成本有效控制的前提下，融入各类元素符号，呼应主题；一个上演国际高端意向的规划理念`一个私享新景观体验的立体园林一个国际化风情主题社区印象一个充分挖掘资源价值的布局方案一个充满邻里关怀的高端社区一系列体现高端私密性的DIS系统一条立体园林主轴一系列多层次下沉式台地园林国际化主题建筑风格异域感受的园林小品一系列邻里共享的院落组团两个专属会所一系列充满乐活精神的亲子计划一系列社区金牌服务计划一系列体现档次的建筑配置观湖国际乌市首席国际湖景社区一个超越市场的产品增值计划分产品创新增值体系0宜品家春秋龙润西湖小镇尚品家园中央郡翠湖蓝湾雅山新天地卧龙山庄和枫雅居凯旋门锦华名居金色港湾汉唐天下时代广场金领时代E阳臻品和兴嘉苑紫金长安文光尚都星汇立方蓝调一品美术馆嘉逸轩天悦龙庭融亿海盈城市花园总价区间(万)405060708090100180250绿城百合绿城玫瑰园5001000欧景名苑：多层B户型2室2厅1卫1厨75.24㎡，除卫生间其他全部南向朝阳和枫雅居A-C3：一梯四户户型，87.40㎡，北向，格局紧凑。明卫设计奥韵尚都：高层A户型平面2室2厅1卫1厨124.78㎡，大起居室设计，布局紧凑，使用率高区域为大户型产品，要求充分利用景观形成景观卧室，或景观餐厅区域为中大户型产品，要求能保证户户看景区域为小户型产品，要求要保证隔声、送阳台及景观餐厅户型创新针对市场状况以送面积、低总价，大面积户型产品迅速占领市场，以性价比获胜全方位观景，设立阳台、凸窗飘窗，可以增强室内与室外景观的联系，将房间内的生活融入自然阳台、窗既是采光的必要设计，更是室内与景观的最佳交流。适度放大窗体面积，或采用凸窗设计，使窗外山海尽收眼底，将起居生活放在自然之中。户型创新采用跃层、错层的方式打造稀缺的产品形式户型创新剖面图层层递进的退台设计屋顶花园“情景花园”住宅形式与高层板楼完美结合。层层退台的立面造型，丰富了近人尺度的建筑形式，降低了高层板楼的压迫感。为住户提供了露台、平台等活动空间，采用盆栽、吊篮等可能的绿化形式，可以使平面园林在竖向空间上得到延伸。局部立面材质选用木材等细腻的自然材料，具有亲和力。单体创新以高TOWN，底层层层退台，提升项目底层价值，打造低密度化生活体验双大堂设置汽车大堂+入户大堂——细节提升品质，凸显时尚地下车库大堂地下车库大堂电梯间地下车库大堂休息区敞亮便捷的回家通道单元入户大堂单元入户公共空间一个上演国际高端意向的规划理念`一个私享新景观体验的立体园林一个国际化风情主题社区印象一个充分挖掘资源价值的布局方案一个充满邻里关怀的高端社区一系列体现高端私密性的DIS系统一条立体园林主轴一系列多层次下沉式台地园林国际化主题建筑风格异域感受的园林小品一系列邻里共享的院落组团两个专属会所一系列充满乐活精神的亲子计划一系列社区金牌服务计划一系列体现档次的建筑配置观湖国际乌市首席国际湖景社区一个超越市场的产品增值计划分产品创新增值体系御园公馆龙润西湖小镇西域嘉园宜品家春秋景观体系——一个立体活动空间景观体系示意图高差约10m化不利为有利：减小不利因素影响，打造西侧土坡为立体景观与会所结合形成专属空间根据西侧高坡可以分为三段进行打造，形成装饰类绿墙、功能性景观空间及台地休息空间景观体系——一条面积最大的园林主轴住宅活动标高车行活动标高城市活动标高通过平台和过街楼的设计或是首层部分通透的设计，扩集中绿地的使用面积，形成体系提升整体价值景观体系示意图扩大景观价值：通过与单体结合扩大区域绿化面积；景观体系——一系列多层次下沉式台地园林强调主轴与景观节点的层次关系：区分不同领域的人群强调平台间的相互互动：园林主题化：强调风格整体统一、功能合理、各具特色；景观体系——不同主题的院落组团绿植设计与大片绿地及温馨园林区别，绿植小尺度设计，体现现代感、精细感绿色休闲主题—以小尺度绿植精细化设计为主家庭娱乐主题—以功能齐全的景观设计为主重点塑造形成价值增长点：注重打造景观节点，形成楼楼有景观的项目特色；一个上演国际高端意向的规划理念`一个私享新景观体验的立体园林一个国际化风情主题社区印象一个充分挖掘资源