资产评估平时作业2及答案

平时作业二第四章房地产价格评估1、术语解释（1）地产答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。（2）房地产答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。（3）不动产答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。（4）基准地价答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。（5）标定地价答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。（6）楼面地价答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。2、单项选择题（1）最佳使用是()必须考虑的评估前提。a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是()。a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种()。a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为()元。a.85000b.12631c.72369（5）计算建筑期利息的工期应按()计算。a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是()元。a.1048000b.1910000c（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是()元。a.61667b.925000c.789950d.58041（8）残余估价法属于()中的一种具体方法。a.收益法b.成本法c.市场法d.功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为()元／平方米。a.1000b.1500c（10）若反映宗地地价水平，(D)指标更具说服力。（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于()万元。a.205b.429c.633（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于()万元。a.110b.61c.80d.49※（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为()元。a.1000b.120**c（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近()万元。a．140b.157c.141（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为20**万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于()。a.9％b.12.5％c.7.5％d.5％（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物20**年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于()万元。a.86b.87c（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于()万元。a.50b.60c.80（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于()万元。a.28b.32c.25d.30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于()a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是()。a.土地的非再生性b.土地位置固定性c.土地用途广泛性d.土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为()元。a.51.75b.30.75c.89※（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为()元。a.8600b.8800c※（23）某一宗20**平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于()元／平方米。a.1728b.1900c.1500d.1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括()。a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的()a．供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为()a．100／115b．85／100c．115/100※(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物20**年1月的重置成本为500万元，20**年1月的评估值接近()万元a．400b．392c※(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为()万元a．120b．80c．60d．100※(29)某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米b.建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d.建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。该地产的评估值最接近于（）万元。a.77b.146c.1163、多项选择题(1)影响地价的一般因素有(a、c、d、e)。a.行政因素b.区域因素c.社会因素d.经济因素e.人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括(a、b、d)等几个方面。a.政治安定状况b.社会治安程度c.税收政策d.房地产投机e.交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有(a、b、c、e)。a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e.交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有(a、b、c、d、e)。a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素d.地块形状因素e.土地利用因素(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有(a、b、c、d)。a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况d.环境质量e.土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括(a、b、c、d、e)。a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平(7)建筑物应在(b、c、d)方面符合政府规定。a.建筑结构b.建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计(8)我国房地产评估的标的物一般包括(a、c、d)。a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以(a、c、d、e)为计算基础的。a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在(a、b、d)方面与评估对象保持一致。a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有(a、b、c、d、e)a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积20**平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。答：根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：3000×20**×6/(1+10%)2=29752066（元）2)总建筑费用现值为：1000×60%×10000/(1+10%)0.5+1000×40%×10000/(1+10%)1.5=9190000(元)3)专业费用=9190000×6％=551400(元)4)租售费用及税金=29752066×5％=1487603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％=(地价×20％)+(9190000+551400)×20％=(地价×20％)+19482806)总地价=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?答：根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。答：根据题意可得：房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?答：※（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元／平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地20**/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表：年份1995199619971998199920**指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地20**年1月20日的价格。答：（本题不作考试要求）即待估宗地20**年1月20日的价格为每平方米830.41元※（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。答：（本题不作考试要求，该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。）1）测算不动产总价不动产建筑总面积：3200×2.5=8000(平方米)不动产纯收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620**0(元)不动产收益年期=50-3=47(年)2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）计算利息利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）4）计算利润利润=19706113×15%=2955917（元）5）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21=5780350（元）单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。答：1)该房地产的年租金总收入为：1×7×12=84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84×(5％+12％+6％)+0.3=19.62(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62=64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=64.38×5.6502=363.76(万元)（8）假定某市政府将于20**年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。答:1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/(1+10%)2.5=8667.8(万元)2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891(万元)3)有关税费：8667.8×5%=433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891)×15%=15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3(万元)（9）某房地产20**年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，20**年10月转售时的价格预计比20**年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产20**年10月的价格。答：解法1：300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp=3759.4(万元)解法2：设20**年10月价格为PP=300×(P/A,9%,3)+由上式得P=3759.4（万元）（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。答：1)建筑部分的重置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元)2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18=182.6(万元)3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元)4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元)5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)※（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积20**平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。答：（本题不作考试要求）1)建筑物的价格:900×20**×(49-4)/49=1653061(元)2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元)3)房地产总价格:1653061+1078638=2731699(元)※（12）某在建工程开工于20**年3月1日，用地面积为20**平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从20**年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到20**年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程20**年9月1日答：（本题不作考试要求）1)预期完工后的楼价现值:=80×12×20**×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]=2087.7(万元)2)在建工程的完工费用现值:2500×(1-45%)×20**×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)3)税费:购买价格×4%4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%购买价格=784.8(万元)（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面