第14章 房地产经纪概述

1第14章

房地产经纪概述2第一节房地产经纪的内涵与分类一、房地产经纪的内涵房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。在上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。3二、房地产经纪的分类

1.房地产居间

房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。2.房地产代理房地产代理是指以委托人的名义，在授权范围内为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。4三、房地产居间与房地产代理的区别房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪活动，在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理义务的解释。5第二节房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员职业资格的种类我国设立房地产经纪专业人员水平评价类职业资格制度，政府及相关行业组织面向全社会提供房地产经纪专业人员能力水平评价服务，并纳入全国专业技术职业资格证书制度统一规划。我国房地产经纪专业人员职业资格分为：房地产经纪人员协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。6二、房地产经纪人员职业资格考试（一）考试组织房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。原则上每年举行一次。人力资源部、住房和城乡建设部指导中国房地产估价师和房地产经纪人学会确定房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准，并对考试工作进行监督、检查。中国房地产估价师和房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。7

（二）考试科目1.房地产经纪人协理职业资格考试设科目为《房地产经纪综合能力》、《房地产经纪操作实务》2个科目。2.房地产经纪人职业资格考试科目为设《房地产交易制度政策》、《房地产经纪职业导论》、《房地产经纪专业基础》、和《房地产经纪业务操作》4个科目。8（三）考试成绩滚动周期房地产经纪专业人员职业资格各科目考试成绩实行滚动管理的办法。在规定的期限内参加应试科目并合格，方可获得相应级别的房地产经纪专业人员职业资格证书。1.参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，须在连续的2个考试年度内通过全部2个科目的考试；2.参加房地产经纪人职业资格考试的人员，须在连续的4个考试年度内通过全部4个科目的考试；3.符合免试部分科目条件参加1个或3个科目考试的人员，须在1个或连续的

3个考试年度内通过应试科目的考试。9

（四）考试范围《全国房地产经纪人协理职业资格考试大纲》、《全国房地产经纪人职业资格考试大纲》确定的范围。报考人员可在“中国房地产经纪人网”（)的“资格考试”专栏查询考试用书样式和购买方式。（五）考试作答方式房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试均采用闭卷、计算机化考试方式，即在计算机终端获取试题、作答并提交答题结果。考生进入考场不得携带电子记事本、寻呼机、移动电话等通讯设备；已带入考场的要切断电源，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。报考人员可于规定时间登录“中国房地产经纪人网”，进行机考练习，以提前熟悉机考环境和电子化试题形式。10（六）证书核发房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格人员，核发由人力资源社会保障部、住房城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》该证书在全国范围有效。对违反考试纪律等以不正当手段取得房地产经纪专业人员资格证书的，按照《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》（人力资源和社会保障部令第12号）的相关规定予以处理。11（七）考试报名的基本条件申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备下列基本条件：1.遵守国家法律、法规和行业标准与规范；2.秉承诚信、公平、公正的基本原则；3.恪守职业道德。（九）房地产经纪人协理职业资格考试报名条件申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还应具备中专或者高中及以上学历。12（十）房地产经纪人职业资格考试报名条件申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还应符合下列条件之一：1.通过相关省份考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年；2.取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；3.取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；4.取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；5.取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；6.取得博士学历（学位）。13（十一）免试条件符合相应级别考试报名条件并具备相应级别免试条件的，可免于参加房地产经纪专业人员职业资格部分科目的考试：1.房地产经纪人协理职业资格考试免试条件。通过全国统一考试，取得经济专业技术资格“房地产经济”专业初级资格证书的人员，可免试房地产经纪人协理职业资格《房地产经纪综合能力》科目，只参加《房地产经纪操作实务》1个科目的考试；按照原《<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>》（人发〔2001〕128号）要求，通过考试取得房地产经纪人协理资格证书的人员，可免试房地产经纪人协理职业资格《房地产经纪操作实务》科目，只参加《房地产经纪综合能力》1个目的考试。如同时具有免试两科资格时，只能任选一科进行免试。142.房地产经纪人职业资格考试免试条件。

通过全国统一考试，取得房地产估价师资格证书、经济专业技术资格“房地产经济”专业中级资格证书的人员，或者按照国家统一规定评聘高级经济师职务的人员，可免试房地产经纪人职业资格《房地产交易制度政策》科目，只参加《房地产经纪职业导论》、《房地产经纪专业基础》和《房地产经纪业务操作》3个科目的考试。15（十二）香港、澳门、台湾居民报考有关要求根据《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2005〕9号)和《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》（国人部发〔2007〕78号）精神，香港、澳门和台湾地区居民申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试，在报名时应上传国务院教育行政部门认可的相应学历或学位证书等证明。为便于统计香港、澳门、台湾地区参加相应考试的情况，报考人员在考生注册时，应准确填写“证件类型”栏信息。16（十三）考试成绩认定和证书领取一）考试成绩查询考试成绩将在考试结束后2个月内发布。届时，考生可登录考试服务平台查询成绩并打印成绩单。二）资格审查全部应试科目成绩合格的考生，请在规定时间内提交报名时上传的有关证明原件和身份证明原件接受资格审查。提交的原件符合报名规定的，方可领取资格证书。不能提交或提交的原件与上传证明不一致的，资格审查不能通过，不予发放资格证书。1718三、房地产经纪人员职业资格互认中国港澳台地区和国外的房地产经纪人员通过资格互认，也可以取得中国房地产经纪人职业资格。

目前，内地房地产经纪人与香港地产代理实现了专业资格互认。

2011年7月18-19日，内地66名房地产经纪人和香港225名地产代理人通过了职业资格互认。19四、房地产经纪人职业资格登记

房地产经纪专业人员资格证书实行登记》的人员，由服务制度。

房地产经纪人员登记服务的具体工作由中国房地产估价师和房地产经纪人学会负责。

取得中华人民共和国房地产经纪人职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》。未经登记者，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签字。20第三节房地产经纪人员职业技能和道德要求

一、房地产经纪人员职业技能的构成（一）收集信息的技能（二）产品分析的技能（三）市场分析的技能（四）人际沟通的技能（五）供求搭配的技能

（六）议价谈判的技能（七）促成交易的技能21二、房地产经纪人员职业道德的基本要求（一）遵纪守法（二）规范执业（三）诚实守信（四）尽职守责（五）公平竞争22第四节房地产经纪机构设立的条件和程序一、房地产经纪机构设立的条件

房地产经纪机构的设立应符合《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号，以下简称《公司法》）、《中华人民共和国合伙企业法》（中华人民共和国主席令第82号，以下简称《合伙企业法》）、《中华人民共和国个人独资企业法》（中华人民共和国主席令第20号，以下简称《个人独资企业法》）等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。此外，设立房地产经纪机构应当具备一定数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理，具体数量由各市、县房地产主管部门制定。23二、房地产经纪机构设立的程序

1.工商登记。

房地产经纪机构的名称应以“房地产经纪”作为其行业特点，经营项目统一核定为“房地产经纪”。2.备案。房地产经纪机构及其分支机构在领取工商营业执照后之日起30日内，到登记机构所在地房地产行政管理部门进行备案。24第五节房地产经纪的基本业务

一、房地产经纪基本业务的分类1.根据经纪活动的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。2.根据经纪活动所涉及的标的房地产类型，可以分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和二手房经纪业务。3.根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。25二、房地产经纪相关业务1.房地产行纪行纪又称信托，就是指行纪人受他人委托，以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄售物品，并取得报酬的法律行为。《中华人民共和国合同法》第22章提出了行纪合同的相关法律条款，表明法律并未禁止行纪活动。房地产行纪是指房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下以自己的名义向市场出售的行为。(尚有争议)262.房地产拍卖拍卖是指以公开竞价的形式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖的一个最基本原则就是“价高者得。拍卖必须符合三个条件：一是有两个以上的买主；二是要有竞争；三是价高者得。273.代办房地产权属登记备案房地产权属登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。由于房地产固定性的特征，必须以登记为要件作为权属转移的标志，许多权利人并不了解房地产权属登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此人们常常委托房地产经纪人代为办理。284.房地产经纪业务中的咨询服务(1)房地产投资咨询房地产经纪人员可以进行房地产开发投资咨询和房地产置业投资咨询。(2)房地产价格咨询房地产经纪人员通常会对某一特定区域、特定类型的房地产市场供需及价格有深入的了解，可以提供较为准确的房地产价格咨询。(3)房地产法律咨询房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。29三、房地产经纪业务的创新房地产经纪业务的创新探索集中在以下几个方面：1.面向互联网的业务发展许多大型专业的房地产中介门户网站已经使得相当部分的房地产经纪业务转移到互联网上。而很多房地产经纪公司自身也越来越注重互联网的利用，把自己公司的官网逐步打造成了公司的网上门店。更有甚者，有些公司就此转型，开始专注于网上房地产经纪业务。302.放弃佣金收入，只收取服务费目前,广州有房地产经纪公司提出不向客户收佣，而是免费为买卖双方提供撮合信息。由于多数业主和买家可能是第一次买卖房屋，缺少相关专业知识，既不太了解