郑州房地产市场调研情况

郑州市房地产市场概述2012.03.05郑州市城市规划12342011年市场回顾案例---典型项目动态未来市场展望中原经济区建设中原经济区战略已上升至国家战略，郑州是该战略的核心城市，未来发展潜力巨大。中原经济区作为“塔身”，分为豫中及西北板块、北部板块、东南板块和豫西南板块。豫中及西北板块：定位于重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、先进制造业和现代服务业基地、重要的能源原材料基地，同时也是中原经济区的文化旅游、科技人才中心。北部板块：战略定位是钢铁与有色金属的生产基地，能源、化工及装备制造业生产基地。豫西南板块：战略定位是“三化”协调发展的示范区、可持续发展的实践区、国际国内知名的文化旅游区和西南地区的区域性经济中心。东南板块：战略定位是粮食生产加工基地，农村改革发展试验区，农业生态、观光、文化旅游区。东、中、西部的产业结构具有很强的互补性，基本上形成了一个以沿海地区的现代制造业、现代服务业产业为塔尖，以中部地区的粮食、能源原材料、交通枢纽和一般制造业为塔身，以西部地区的基础设施、生态保护等为塔基的“塔形”结构。中原地区在“塔形”结构中，担负着支撑沿海地区发展的重要任务中原经济区建设中原经济区所辖城市包括5省29市河北省：邯郸、邢台。2011年3月17日公布的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出重点推进中原经济区等区域发展。土地面积28万平方公里,区域内近1.58亿人口，占全国人口总量的11.83%。全区1.9亿亩耕地，占全国的1/10以上河南省：郑州市、洛阳市、开封市、商丘市、焦作市、三门峡市、济源市、安阳市、濮阳市、鹤壁市、新乡市、平顶山市、许昌市、漯河市、周口市、驻马店市、南阳市、信阳市。安徽省：淮北、宿州、亳州、阜阳。山西省：晋城市、运城市、长治市。山东省：菏泽、聊城。中原城市群建设中原城市群——城市战略规划正式通过国家发改委审核，郑州市发展从此走上国家战略道路，发展定位为一极、两带、两翼中原城市群的城市体系基本架构为：构建以郑州为中心、洛阳为副中心，其他省辖市为支撑，大中小城市相协调，功能明晰、组合有序的城市体系“一极”指以郑州为中心，加快郑州、开封一体化，构建大中小城市相协调的城镇体系。“两带”指陇海经济带（商丘、开封、郑州、洛阳）和京广经济带（安阳、新乡、郑州、许昌）。“两翼”指京广线以西地区和以东地区，城市体系划分为三个层次：第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域；第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；第三层次为外围带。中原城市群建设城市群的发展——带动区域发展的一个重大宏观战略,也是推动城镇化进程的一条主干途径。城市群是在城镇化过程中，在特定的城镇化水平较高的地域空间里,以区域网络化组织为纽带,由若干个密集分布的不同等级的城市及其腹地通过空间相互作用而形成的城市-区域系统。城市群的出现是生产力发展、生产要素逐步优化组合的产物，每个城市群一般以一个或两个经济比较发达、具有较强辐射带动功能的中心城市为核心,由若干个空间距离较近、经济联系密切、功能互补、等级有序的周边城市共同组成。发展城市群可在更大范围内实现资源的优化配置,增强辐射带动作用,同时促进城市群内部各城市自身的发展。建设城市群已成为中国带动区域发展的一个重大宏观战略,也是推动中国城镇化进程的一条主干途径。郑州市规划——由拉大城市框架的阶段，逐渐进入丰富城市文化、产业的层面，城市功能布局日趋合理。城市规划郑州城市规划东部：以郑汴一体化发展为契机，打造未来郑州市高端商务、居住区。2010年区域在此基础上加强教育、医疗、商业配套的建设。为区域发展成为未来郑州核心打下基础。北部：脱离单纯扩展发展模式，以区域内部设施升级为发展理念，对区域内原有的科技、商业、交通配套进行打造升级。从而带动区域房地产市场升级。西部：改变以往工业主导的区域性质，将工业外移，并打造升级产业园区。环内大力发展商业配套，加大招商引资力度，改变目前区域落后商业格局。南部：以大量城中村改造为先行，改变南区居住环境。带动城市向南扩张。旨在为南区打造成为新兴居住区。市中心：对目前现有商圈进行改造升级，将二七商圈打造成为辐射中部省市的大都市区商圈，河医商圈也将得到完善。交通：公路交通增强为“一环三横两纵”，提高市内交通通达性。地铁建设将弱化城市的极化效应，同时城际轻轨的规划也将城市交通规划提升到城市战略规划的高度。南扩东移北扩西引区域共建设中小学8所，医院5家，大型商业配套2所北部科技园区建设，庙李镇商贸服务中心建设，8座立交桥建设齐礼闫、冯庄、孙八寨、王胡寨等多个城中村改造规划15个超亿元商业项目，建设郑州纺织产业园。中升升级二七商圈、完善河医商圈配套城市主干道规划多个高架桥、下穿隧道、立交桥等。郑汴一体化——“城市空间扩张，多中心发展”成为城市空间扩展必然选择。为郑州房地产及项目开发水平提升奠定基础按照郑州市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到1100万，城市化水平80%左右。其中市区人口500万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积26㎡计算，相当于未来十年将新增3700万㎡的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到370万㎡

；按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在8-14万之间，年均增长12万，其中市区人口约为10万，按人均住房面积26㎡计算，相当于每年将新增200万㎡的刚性住房需求；集中式发展分散式发展城市规模扩大，人口增加，空间扩张小型城市大都市区主城新城新城新城新城单中心城市扩张多中心发展大都市化形成国际都市发展进程模型城市规划城市规划东区规划——既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新兴城区城市规划城市规划CBD，是郑州市的商务区,也是郑东新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。商住物流区龙湖区龙子湖高校园区科技园区经济技术开发区CBD六大功能区商住物流区，是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积6.08平方公里，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约0.48平方公里；CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型。科技园区，规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构。经济技术开发区，规划面积约50平方公里，是郑东新区的工业支撑区。龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分。西区规划——“商务向东，生活向西”，下一个十年，郑州发展向西看郑州都市区助生“郑西新城”城市规划城市规划

“郑西新城”正在成为郑州都市区建设的新亮点，将成为与郑州东区交相辉映的新产业高地，成为驱动中原经济区建设的新引擎。●当郑州都市区规划建设成为新一届郑州市委市政府战略决策，“郑西新城”的谋划与建设就成为郑州都市区建设中的“权重股”。●发展“郑西新城”，与郑州东区建设具有相同的战略意义。建设郑州都市区，必须平衡郑州区域发展，“郑西新城”应时而出，正迎来区域经济再平衡的先机。●现在，“郑西新城”呼之欲出，宜业宜居宜游的产业发展定位，已经获得了人们的认可与赞同。

加快建设郑州都市区，让郑州西城迎来了全新的发展机遇。营造高地优势，倾力打造“宜居健康城”，郑州都市区建设把郑州宜居健康城作为破题之作。在此背景下，“郑西新城”呼之欲出。南区规划——南区定位为大郑州战略安全保障区

在郑州北移东扩西引之后，南区的优势在哪里？南区的发展在哪里？城市规划城市规划——如果把大郑州看成一只展翅高飞的雄鹰的话，那么，郑东新区就是这只雄鹰已经高昂的头颅，西开发区就是雄鹰已经挺拔的健尾，而北区和南区无疑就是郑州都市区赖以腾飞的两翼,南区就是这两翼中的一翼。南区的优势及发展——南区有五宝：运河、土地、生态、商贸和战略规划运河新区总体规划立足南区实际、着眼郑州发展、助推中原经济区腾飞，思路清晰，恢弘大气，从理念和风格上不亚于郑东新区规划；城市规划城市规划运河生态土地商贸战略规划是郑州的水王。运河的贯通和使用将开启郑州活水净水时代；南区的土地资源优势和地价优势将成为大资本大项目青睐的宝地，必将成为下一步郑州大发展的翘楚；基于生态二七、森林二七、净水二七、湿地二七、湖泊二七等南区规划新理念而构建的运河新区，将成为在地天环境上超越郑东新区的生态乐园；是南区崛起的既定选择，也是必然选择，大商业、大流通是承载南区梦想的掘进器，大发展才能大跨越；核心商贸服务区第二总部经济区第二中央商务区活水生态居住区创意产业集聚区结合南区的自身优势，南区未来的发展方向定位为活水生态居住区、第二总部经济区、创意产业集聚区、核心商贸服务区、第二中央商务区。郑州都市区十大组团——将郑州打造成支撑中部崛起的国家区域性中心城市、“三化”协调科学发展先行区以及中原经济区的核心增长区，预计2020年人口将达1500万城市规划城市规划宜居教育城宜居健康城宜居职教城新商城中原宜居商贸城（金水）科教新城二七运河新城惠济区高端服务业新城（高新区）高新城（经开区）先进制造业新城在“十二五”开局之年，“中原经济区”正式起步，“郑州都市区”也进入实质运作阶段。郑州市将组团发展、产城融合定位为郑州都市区的发展思路这种组团式发展使郑州的大城市特征非常明晰，西部是健康，南部是教育，中部是商圈，东部是港口，区位特点非常明晰，城市的组合特征将重新缔造郑州的商都地位；宜居教育城宜居建康城新商城宜居商贸城金水科教新城高端服务业新城二七运河新城高新城先进制造业新城龙湖新区城市规划总结中原经济区中原城市群郑汴一体化十大组团发展

在城市框架的延伸之下，郑州都市区的发展已经上升至国家战略层面，郑州都市区的推进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势，未来的地产模块也将发生巨大的变化。郑州市城市规划12342011年市场回顾案例---典型项目动态未来市场展望政策演变——2011年房地产市场在政府的强势调控下全面回落，一线城市多种物业类型均呈现明显下行趋势，市场环境持续恶化，再次走入低谷。政策演变08年土地、金融各项政策并举，剑指房产市场。09年强打“救市”组合拳，政策回暖。10年需求全面爆发，市场高速发展。政策悄然转变。11年政策多方打压，“限购令”空袭郑州。市场步入寒冬市场进入上行通道市场迎来快速发展市场再次走入谷底11年与08年相同的是市场出现了相对困难期，不同的是在政策、银行、消费者购房情绪方面情况更为严峻。08年底市场已转入政策支持（救市政策）、银行支持（开发贷款：，利率上浮30%，没有管理费用、个贷方面：7折利率，审核宽松）而11年目前政策依然紧收（限购令），银行不支持（开发贷款：利率上浮70%，有贷款管理费用，审核严格；个贷方面：首套贷款利率上浮10%，二套首付增加，贷款利润上浮，二套以上不贷）。年内4次上调准备金率；多项调控实行，土地阀门再度把紧；加强保障性住房的建设力度。购房者可享受住房贷款利率7折优惠；下调资本金比例，房产开发信贷政策开始松绑“国四条”颁布，进一步放量刚需。提高二套房购买门槛，禁止发放第三套房贷款；上调存款利率；放贷7折利率全面取消。年内三次加息；18城市实行“限购令”；公积金存贷款利率调整；年内6次上调准备金率。2011年政策——2011年房地产市场在政策“紧箍咒”的作用下艰难前行，上半年行业政策、金融政策密集出台，影响深远；下半年虽然调控政策有所减少，但市场压力已经形成，政策起到了巩固调控效果的作用。郑州市房价增长率由20%以上回归至14.3%，调控效果已经初步显现。2011年，央行总共进行了3次加息，6次上调存款准备金率，120个城市出台了房价调控目标，“限价”“限购”“限贷”等多样手段，致使房地产市场流通全面受阻，市场观望氛围浓厚。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至12月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限购的三线城市也受到波及，成交量开始下探。房地产行业开发投资速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及相关联的上下游行业。郑州市在调控的大环境下也出台了大量的地方调控政策，这些政策的综合作用使市场压力逐渐增加。调控影响——一系列调控政策的出台对国内房地产行业造成较大的冲击，一线城市量价全面下滑，提前进入以价保量的回拢收缩式发展阶段；二线城市量跌价平，郑州市场下行较为严重。房地产市场均价—20%—40%—60%60%40%20%北京上海：销售量￥￥：￥广州￥成都￥￥郑州￥西安2011年全国各城市商品房销售量价同比增幅11年全年各大城市商品房销量下行幅度较大，政策调控作用明显。受政策调控影响，全年各大城市商品房成交量均有30%左右的下降，其中一线城市商品房销售价格增幅有较大下滑。2011年年底，各大房企前赴后继地投身降价大潮，降价幅度扩大至20%到40%。参与降价的不乏绿地、中海、华润、龙湖、星河湾等大型房企。商品房市场——2011年，郑州市商品房市场明显供大于求，成交量下跌近50%，随着销量的大幅下滑，房地产量价博弈将更加激烈。市场加速进入下行通道。房地产市场10年下半年，全国市场呈现一片繁荣的景象，月供应量达到近百万平米，价格一路飙升，半年商品房供需比基本达到平衡。11年郑州市限购令颁布以后，市场供需出现倒置，成交量出现大幅度下滑，虽然价格有所上升，但随着销量的持续走低，“以价换量”将成为多数开发企业的主要营销策略。供求稳定期供大于求供远小于求供大于求供求平衡线重点城市成交情况——2011年重点城市市场总体低迷，大部分城市成交下滑严重，郑州2011前三季度住宅市场仅成交377.07万㎡，比去年同期的700.38万㎡，下降了将近5成。

2011年前三季度全国重点城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅上涨，其余10个城市均出现不同程度的下滑，不仅是一线城市，二线城市下滑幅度同样较大，其中郑州、长沙、重庆分别较去年同期下降46.2%、35.5%和35%。随着调控的不断深入，第四季度市场观望氛围愈加浓厚，预计全年成交量下降幅度更大。郑州市前三季度住宅市场仅成交377.07万㎡，比去年同期的700.38万㎡下降了将近5成，成交量遭“腰斩”，2011全年市场形势不容乐观。房地产市场（数据来源：同致行研究中心数据库）

商品住宅历年商品住宅成交走势---限购下，郑州市商品住宅市场成交下滑，2011年商品住宅销售495.9万㎡，与2010年相比降幅高达48.87%，甚至低于2008年，跌入历年成交量谷低。2011年住宅销售面积占商品房销售面积75%的比重，较2010年集中度下降9%。在限购的大环境下，随着非住宅市场销售比重的提升，住宅市场销售份额明显下滑。2011年郑州市商品住宅销售面积495.9万㎡，跌入历年销售的低谷。预计2012年市场在持续调控的压力下，销售难以有起色，市场仍然不容乐观。销售量走势线郑州住宅市场成交遭腰斩数据来源：郑州市房管局限购下商品住宅市场--销售面积和套数大幅下滑，2011年全年销售套数环比下降52%，销售面积环比下降49%，2012年1月延续了这一态势，成交量为历年最低值。2012：1月销售套数：16042010：月均销售面积：80.83万㎡2011：月均销售面积：41.33万㎡商品住宅2010：全年销售套数：100593月均销售套数：83832011：全年销售套数：48530月均销售套数：4044限购下，住宅销量跌入历年低谷，市场销售份额亦受到威胁，2012年1月销量更是跌入2011年来销量的最低谷，加之市场上部分楼盘已经纷纷“变相”降价，重磅优惠下，客户购房动作却变得愈加“矜持”，坐等住宅市场的进一步降价。数据来源：郑州市房管局2012：1月销售面积：16.2万㎡商业商务类市场——伴随住宅市场的低迷，开发商转变开发方式，试图通过商务类产品作为利润突破口，造成市场供应量不断增加，然而受整体市场的影响，商业商务市场同样受到一定程度的冲击，销量同比下降明显，投资者更加趋于理性，对项目开发、营销提出更高要求。房地产市场供应量：2011年，郑州市商业用房的市场供应量为107.45万㎡，较去年上涨了约23.89万㎡，同比上涨28.59%；成交量：2011年成交量为71.2万㎡，同比减少15%，供求比1:0.7；成交均价：达到14656元/㎡，同比增长39.76%。在郑州市场面临史上最严峻政策调控的2011年，郑州市商务、商业市场亦受到了一定影响，但较之同期的住宅市场，仍展现出了它的勃勃生机，成为房地产投资的一个新热点。2011年郑州非住宅市场供销失衡明显。郑州市城市规划12342011年市场回顾案例---典型项目介绍未来市场展望案例---鑫苑世家经典案例模式：中心城区高端物业项目简介：位置：花园路农科路交叉口西南规模：68.5亩，建筑面积约13万平方米物业类型：洋房、高层公寓操盘时间：2011年9月项目定位：中心城区高端物业资源：东风渠滨河公园休闲配套：数码公园、文博广场，特色商业，社区活动中心

产品：洋房、高层公寓经典案例大平层户型设计考虑豪宅物业的舒适性和功能分区，负一层规划有家庭厅，赠送花园、露台，大面宽设计，采光良好。三房户型设计同样是大面宽小进深，功能分区合理，赠送露台，采光良好。月均销售套数29套月均销售面积4318㎡月均销售金额6479万元销售均价15004元/㎡数据来源：郑州市房管局备案数据本项目2011年9月份开盘，后期没有做开盘推广，以自然销售为主，全年销售143套。销售情况—根据房管局备案数据，项目5个月来销售143套，销售面积21592㎡，销售金额实现3.24亿，销售均价15004元/㎡.经典案例经典案例2011.8.3首次报广亮相2011.8.13VIP认筹启动2011.9.17首次开盘2011年共做报广6次，报广推出频率较低鑫苑世家---项目自入市以来报广宣传力度较小，推出活动较少，2011年报广频率仅有6次。诉求紧贴项目名称及区位。一代人的墅院几代人的世家商道政道始于家风门道开启郑州中心豪宅元年以别墅级版图执掌中央豪宅圈，谁堪？9月17日开盘见高下。9月17日载誉开盘正中墅院八层报广诉求在报广上，鑫苑世家项目2011年8月3日首次亮相，在大河报宣传该项目品质。2011年共做报广6次，宣传力度较小，原因在于项目位置优越，产品稀缺，属于中心城区唯一的低密度高端物业。但项目采用了短信、户外大牌、户外围挡、车载广播、公交站牌等渠道进行宣传。销售推广策略1.报广力度较小2.多种推广渠道结合项目优势1.项目位于中心城区，与同类低密度项目相比具有较强的区位优势。2.鑫苑品牌具备较强品牌影响力3、项目规划配套齐全，周边豪宅云集，拔高品质项目劣势1、项目作为低密度项目容积率偏高，楼间距及景观打造稍弱。2、规模较小，难以做出大型高端社区的品质机会分析城市框架迅速拉大，但位置优越的低密度项目非常稀缺，在目前的市场环境下，具有市场唯一性，具备较大价值提升潜力。威胁分析所在区域限购，高端客户群体受影响较大。项目综合分析经典案例开发商河南正商置业有限公司位置二七航海路与碧云路交叉口东北角规模占地面积:700余亩，建筑面积:280万平方米产品一期福园3、4.5号楼，一栋多层，两栋高层户型3号楼：81平米两房+120.69平米三房，共192套4号楼：86.52平米两房，共28套5号楼：81——87平米两房共224套，价格12月3日开盘，对外宣传7000左右，预计在7000以内客户区域内的居民或企事业单位、周边县市及郑州部分投资客；以二七区、管城区居民居多、附近专业市场做生意居民居多销售12月3日一期开盘卖点品牌、规模、低密度、车位1:1配套教育配套:长江东路小学/邱砦小学/春晖小学/六十二中/八十二中/等医疗配套:郑大一附院/市二院/等金融配套:中国工商银行/中国人民银行/交通银行/郑州市商业银行/建设银行等商业配套:京航饭店/中都饭店/新华都购物广场/万达广场/世纪联华等生活配套：双秀公园/内部配套：物业、商业配套、景观、停车、燃气、暖气等正商城

——位于郑南核心区域，体量最大的大型城市综合体项目，周边配套完善，是郑州南部最具标志性城市建筑群。个案分析产品分析——从产品角度：首批房源以两房、三房户型为主力。户型设计规整，全部产品双向阳台、南北通透以上数据来源：同致行市调搜集整理个案分析规划分析：坐落郑州城南核心地带，集住宅、公寓、星级酒店、甲级写字楼、大型商业等为一体的大型综合体项目。分四期到五期开发。分为福园、和园、祥园、泰园、裕园、禧园。景观社区规划四大主题公园加上南水北调生态带及熊耳河公园等，环境优越，能够为业主提供居住、休闲、娱乐等全方位的生活服务，最终将形成一座复合型的城市地标。12月3日开盘，首推一期3、4、5号楼营销分析——首期推广以“产品、价格”为核心，以较直接、有力的方式进行宣传，入会即享100元/平米优惠，另以开盘多重优惠惊喜作为噱头宣传个案分析3＃

两梯三户朝南81.89㎡两房东西两户为120.69㎡三房4

＃多层，一梯两户朝南86.㎡两房5＃两梯四户东西户为81—87㎡两房86平米两房120.69平米三房户型分析户型分析——功能布局相对合理，传统设计，南北通透注重透采光与通风，增加南北双阳台，提倡舒适生活全明户型设计，客厅与主卧均朝阳；南北两侧增加了生活小阳台，可自由转换生活功能；增加功能性的同时，提升项目的性价比；厨房餐厅一体设计，生活更便利；客厅超大阳台，南北通透；主卧室朝南，客厅朝南，保证采光；入户走廊面积过大，使用功能不明显正商城综合分析——项目比较优势项目比较劣势个案分析规模——该项目容积率为4.48，建筑类别丰富，大型城市综合体项目，地块过于分散，社区整体品质感不强；本项目地块集中，利于打造高品质大盘。性价比——该项目属于旧城改造项目，区域价值提升空间有限；本项目位于规划中二七新区，享受区域发展带来的机遇，未来升值潜力较大。居住舒适度——该项目容积率较大及绿化率较低，舒适度较差；本项目坐享新区运河生态资源，居住舒适度提高。配套设施——该项目地处成熟商圈，占据交通、教育、医疗等配套资源优势。本项目处于规划中新区，周边生活配套空缺。锦艺国际华都项目名称锦艺国际华都位置棉纺路与桐柏路交叉口开发商郑州翰园置业有限公司物业类别住宅商业建筑类型高层建筑风格海派新古典主义容积率3.5物业公司戴德梁行（顾问）现状现售二期7#、8#、13#号楼，未取得销售许可证配套教育：互助路小学、第二十四中、河南工业技师学院等；

商场：丹尼斯大卖场、苏宁电器、中原商贸城等；酒店：裕达国贸酒店、锦江之星、中原大酒店、如家宾馆等；

金融：农业银行、光大银行、工商银行、浦发银行、广发银行等；

餐饮：京福华肥牛、豪享来等；

休闲：碧沙岗公园、五一公园等。户型配比69—190二房，四房价格（元/㎡）二期2.25日住宅认筹，预计3月底开盘预计均价7000-8000锦艺国际华都——位于中原区核心位置，体量较大的大型城市综合体项目，周边配套完善，是郑州西区具标志性城市建筑群。锦艺国际华都项目整体共分为四期由东至西开发推出，一、二、三期为住宅，三期中有名校规划，四期为商业。项目总体规模达120万平米，其中住宅部分90万平米，一期已交房入住，景观设计相对不错，为产品的形象打下基础，二期延续一期且实现产品升级，而三期规划有实验幼儿园、互助路小学，四期商业处于桐柏路与棉纺路交汇处，位置相对于优越，目前已有王府进百货、国美、成龙影院等。总体来看，项目品质较高，配套完善，价格方面也是西区的标杆。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#N11#12#13#14#15#16#商业部分（王府井百货、国美电器、成龙影院等）棉纺路一期已交房三期锦艺国际华都户型整体方正凸显舒适特性，以入户花园、室内花园、凸窗、大阳台主要亮点，客户认可度较高，目前产品普遍有赠送面积。锦艺国际华都64㎡一房变两房97㎡两房变三房

72㎡一房变两房

84㎡两房变三房锦艺国际华都户型比较紧凑实用，除64㎡户型的卫生间之外，其余皆为全明设计，户型方正，附带观景阳台，功能分区合理，照顾到居家生活的每一项功能。本次推出产品主要为两房、三房，每一户都赠送面积，业主可根据需要自行规划为卧室、阳光房等，因此实际成交价比表单价要低，成为项目的卖点之一。但72㎡户型各房间均为北向，阳光不足，且为2梯5户设计，顾客抗性较大。优势项目区位优越，周边生活配套相对完善；项目具有体量优势，且内部规划有学校、商业等；户型方面设计赠送面积较多，配有凸窗、大阳台。不足点项目北部有铁路、西部为电厂，对项目品质有一定的影响综合分析---引入国际一流物业管理机构戴德梁行当顾问总结开发商郑州市永威置业有限公司位置郑东新区通泰路与商鼎路交口西北规模占地123亩，总建筑面积44万㎡，分二期发售；共18栋楼；约2600户，一期推出1#、3#、5#、9#、10#、16#，约800户物业形态高层住宅、别墅、商业产品配比以两房、三房为主，含少量四房销售情况目前待售为一期高层住宅，蓄客时间较长配套设施内部幼儿园、46中、86中、郑东实验小学、人车分流项目亮点周边配套齐全，上升空间大，小区环境好永威翡翠城永威翡翠城永威翡翠城属于郑东新区CLD板块，周边已入住小区较多，因而生活配套较为齐全。项目物业形态丰富，含有高层、别墅与商业，特别是10套别墅产品是目前郑东市场中绝无仅有的。精致的景观设计，保证了居住的舒适性。5321610987161115131217项目占地123亩，目前待售的为1#、3#、5#、9#、10#楼，以两房、三房为主，预计售价10000元/㎡。其中6#为幼儿园，11#物业形态暂时不定。沿商鼎路为三层底商，小区环境好，实现完全人车分流，物业管理水平高。永威翡翠城产品设计：项目的设计以两房和三房为主，尤其注重主卧舒适度的营造，保证居住的私密性与享受度。但在客厅的设计上存在一些浪费空间的情况，采光也不是很好。永威翡翠城在户型设计上也添加了不少因素，诸如凸窗、入户花园等。以提高项目的档次，展现项目形象。永威翡翠城的户型以两房和三房为主，也涵盖一部分四房，郑东新区的户型普遍追求舒适的最大化观景阳台主卧客厅A:3室2厅2卫127.82㎡B：4室2厅2卫200.10㎡永威翡翠城优势地理位置优越；项目力图打造成为东区标杆豪宅，园林景观较为精细；户型设计方正、合理，面积较大，此类产品东区较为稀缺不足点项目单体面积大、售价高，去化面临一定压力综合分析---总结绿地之窗绿地之窗——临近地铁口的写字楼项目，凭借品牌优势及区位优势，以绝佳的增值潜力在2011年销售23.82亿元，位居郑州市楼盘销售首位。距郑州高铁站50米郑州高铁站广场上的商务综合体推广诉求语—高铁近则世界近献给高铁经济的首批受益者项目凭借极高的性价比和增值潜力，受到市场广泛关注。对于成交量持续低迷的郑州楼市、市场的萎缩、投资客的不断的观望、一二线城市全面的楼市寒冬来说，这无疑是给郑州高铁物业点燃了一把熊熊火焰，燃起了投资客的信心。绿地之窗——项目分四个地块开发，集写字楼、商业、酒店于一体的大型高端商务综合体项目ABD4地块D3地块D1地块D2地块N项目位置东风东路与七里河南路交汇处发展商河南绿地广场置业发展有限公司物业管理上海圣维仕物业管理物业费9.8元/月/㎡总建筑面积480000㎡写字楼/商业面积460000㎡/20000㎡标准层面积2000㎡标准层高商业5米，写字楼3.9米物业总高度/层150米/36层、100米/24层、60米/15层户型面积91-260㎡外立面玻璃幕墙大堂层高10米精装标准精装标准2000元/㎡，含网络地板和打卡设备等；套内地板、顶部天花、墙体进行精装修，设置中空OA地板，办公线路铺装于地板之下商务及生活配套商务中心、银行、商场超市销售情况一期开盘时间：2010-08-21，交房时间：2012-09-30；二期开盘时间：2011-04-23入住时间：2013年；现二期绿地之窗已售罄，绿地中央广场正在咨询当中；D1地块D2地块D3地块D4地块酒店、商业、两栋酒店式公寓一栋SOHOA、B两栋甲级写字楼一栋甲级写字楼、商业未售11层，1-5层为商业，标准层高3.4米A、B塔：36层，10户/层，共705套，14部电梯；1900㎡/层，中央空调，空中花园、精装修，5A智能配置24层，12间/层，共276套，8部电梯三期：11月6日开盘销售二期A塔：2011年4月份开盘；二期B塔：2011年6月份开盘；一期：2010年8月份开盘基本售罄，当日成交价格14000元/㎡目前仅余30-36层未售，销售方式为整层销售现已全部售罄项目概况产品推售及推广解读——项目从2010年下半年首期写字楼亮相，经过两个月的客户积蓄时间，以11000元/㎡的价格取得热销；历经8个月再次重磅推出二期A塔，先后于6月份推出B塔，其中B塔在认筹至开盘仅有一个星期的时间；11月份推出D2地块SOHO办公房源，截止目前项目推出的写字楼房源已经基本售罄。推售节奏2010.6.242010.8.212011.6.11一期开盘，已售磬，实现均价9000元/㎡二期B塔认筹，交5万享受开盘15万优惠，金卡会员交60万入会，可优先选房，一次性优惠4%，当天办卡200张2011.4.23首次报广亮相二期A塔开盘推出350套，当天销售剩余两层，开盘均价17500元/㎡，办卡客户享受3%额外优惠2011.6.19二期B塔开盘，开盘均价20000元/㎡，开盘当天推出房源全部售罄2011.11.6根据监控数据显示，项目在首批写字楼推出至开盘历经两个月的积蓄时间，并且报广宣传持续以高端品质为主要诉求，推广语为‘郑州高铁站广场上的商务综合体.绿地之窗.与高铁时代.一同到来’，全面打造项目高端品质的产品形象。从一期开盘到二期亮相，历经8个月的项目形象期，加之年初突如其来的限购政策，直接助推写字楼类非限购物业，因此项目二期、三期等适时先后推出，经过产品的升级，项目采用“楼层段式”的营销手段，开盘时均取得基本清盘局面，年内项目基本上都是采用低调开盘模式，依靠项目已经成型的高端品牌形象，极度缩小报广宣传力度，但依然保持项目的客流。产品配置的提升决定了项目自身及区域内售价的直线增长。蓄客期2个月三期D2地块SOHO办公房源开盘，开盘均价14000元/㎡，开盘当天推出房源基本售罄至今目前底层商铺均价40000元/平左右，街铺出售最高优惠8%推售节奏块，蓄客时间短，但销售理想项目销售情况——根据统计数据显示，2010年项目销售78套，销售面积12965㎡，销售