某上市地产住宅项目常见风险分类清单

住宅项目常见风险分类清单分类风险表现成本风险施工图深度不足，设设计变更过多多，造成成本本控制难度较较大。前期地质情况不明明，造成计划划外成本发生生。甲方对质量技术要要求不明、标标准未提前约约定，造成计计划外成本发发生。成本控制流程不规规范，缺乏准准确详细的目目标成本及预预算。采购对市场信息了了解不全，材材料市场变化化，导致采购购成本偏高。垄断及独家生产的的产品供方资源不足，难难以产生有效效竞争。造价咨询公司出现现重大失误，造造成成本风险险。动态成本控制不力力，必须对设设计进行重大大修改。政府规费变化。合作方中标以后无无法有效履行行合同，导致致中途更换合合作方，从而而有可能造成成成本增加。合作方在履行合同同过程中隐瞒瞒不报重大的的质量或者安安全事故，相相关责任容易易转嫁给我方方。市场环境变化以及及政策影响导导致材料设备备、人工成本本价格大幅度度提高而导致致成本上升，如如电缆涨价等等。合同权利、义务模模糊或漏项，造造成成本索赔赔。开发计划不合理，公公司决策设计计临时调整等等（提前开盘盘、提前交房房、延后进程程等）引起成成本索赔。设计图纸不全，投投标有不平衡衡报价引起成成本控制困难难。工程量清单计算错错误。违章开工、破坏基基地绿化、环环境、违法填填河道等可能能造成无法预预估成本增加加的风险合作方劳资纠纷招标采购风险合同条款阐述笼统统，标准不具具体，导致风风险。对材料、设备技术术信息了解不不全，技术标标准不明确。合作伙伴资源不足足，或招标前前考察把关不不严，对合作作单位资质、信信誉、履约能能力等了解不不深，最低价价中标导致的的履约风险或或合作伙伴诚诚信不足。材料设备长途运输输产生的风险险。标段划分不合理，过过大或过小，和和合作伙伴的的能力不匹配配。对材料设备加工过过程监控不足足。施工风险过度转移移。招标过程中投标方方没有完全清清楚项目的特特点、我方对对于设计、销销售配合、质质量、文明施施工方面的特特殊要求；报报价考虑不充充分，中标后后出现扯皮或或者消极对抗抗现象。对于投标单位了解解不够，出现现投标单位之之间串通、互互相挂牌之后后围标的现象象。招标时间距离实际际开工时间过过长，由于施施工期间宏观观经济形势变变化造成材料料设备涨价继继而发生扯皮皮现象。新材料设备、技术术标准没有或或不全。合作单位的政府备备案手续问题题，造成开工工的风险计划管理风险经营计划重大调整整，缺乏相应应的应对和保保障措施。重大设计变更，应应对措施不当当或失效。总包、分包组织管管理不力，供供应商未能正正常履约，缺缺乏相应的监监管、控制。现场发生重大质量量、安全事故故。劳动力短缺加剧的的趋势，农忙忙时劳动力不不足，施工进进度无法保证证。由于各方对部分特特殊工程、工工艺不够了解解，所确定进进度计划不适适应现场条件件；有部分特殊产品如如从国外进口口的铜板、锌锌板和国家部部分原材料如如前年大涨价价期间的钢筋筋、水泥、商商品砼等无法法及时供货而而影响工期。国家临时性的政策策措施也会给给材料供应造造成中断或者者成本大幅度度上升的局面面如前年严查查超重、超载载导致运输成成本大幅度上上升，合作方方不愿意承担担增加成本导导致进货期延延长。涉及拆迁的项目由由于政府或者者有关单位没没能及时协调调后有关关系系、完成拆迁迁工作导致工工期延长。报批、报建手续延延期。如规划划验收未按时时通过，竣工工资料不能及及时备案，消消防验收时间间等没有控制制住，可能引引起的不能按按时结算、入入伙等重大风风险政府规划及周边交交通等变化、民民扰及不可抗抗力。设备安装调试时，设设备损坏。异常天气、气候等等造成的工期期拖延安排没有经验的工工程师管理关关键的工作,没有控制住住关键节点和和环节。偶然因素，如承建建商履约过程程中被吊销营营业执照或取取消施工资质质，供应商生生产线故障等等。营销风险项目发展拿地区位位存在问题、项项目营销定位位出现问题。户型定位不准，导导致重大调整整。由于客户、市场和和宏观政策等等方面的变化化，提前开盘盘。营销提出更高的销销售配合要求求，而现场无无法满足。客户提出超越规范范的要求，如如增加车位，导导致现场调整整风险。销售时，装修标准准、配套说明明、产品技术术标准、绿化化景观等对外外承诺有误或或不切实际的的承诺。可能影响客户使用用、观感、心心理的相关设设施的位置销销售时未明示示（红线内如如配电箱，红红线外如垃圾圾站、高压线线、相邻关系系等）。预售后出现与合同同、销售模型或展展示样板等不不一致的变更更。代理公司或者销售售代理人员为为了短期利益益及个人利益益，做出危害害公司利益、不不符合职业道道德的行为如如将客户介绍绍给竞争对手手、欺骗客户户等等。由于宏观经济形势势变化导致房房价出现回调调而产生的客客户关系问题题。由于政府等强势部部门未能正确确履行土地合合同中的相关关承诺，导致致后期客户投投诉。客户私自看房，拍拍照取证。设计变更和销售承承诺不一致。和客户使用、防盗盗、心理感受受有影响的事事项未提前告告知预售面积和实测面面积差异过大大质量风险合作单位选择不当当，不能构建建符合要求的的质量管理体体系当地劳动力市场情情况（技术水水平）；设计延迟，造成赶赶工；分包供货不及时，引引起工序颠倒倒；设计不合理或施工工方案、技术术措施不当；；气候、自然条件影影响；材料材质缺陷；质量通病未采取有有效防治措施施；节点、构构造不合理采用新工艺时未经经实践检验；；施工过程中位能按按照正确图纸纸施工或者对对图纸理解有有误。承建单位转包与分分包。设计、决策临时调调整；提前开开盘、提前交交房引起赶工工。渗漏、裂缝以及其其它不能满足足使用功能的的质量问题。安全风险施工用电不规范；；脚手架、塔吊的搭搭建不满足规规范要求；基坑、临边洞口未未作防护；食物中毒；夜间施工、高温施施工冬季防火；机械设备未能按期期检修，发生生机械事故。人员冲突、偷盗抢抢劫。施工中高空坠物；；现场没有对安全事事故的预控及及应急措施。现场消防设施未定定期检查更换换。场地沉陷、塌方、流流沙、管涌。特种作业如人工挖挖孔桩、涵洞洞施工、吊车车作业、爆破破等出现安全全问题。合作方违法使用劳劳务，如违背背劳动法、违违反妇女童工工保护相关法法律等设计风险设计出图时间滞后后。设计图纸深度不足足，变更过多多。设计图纸版本过多多造成混乱。设计师不了解客户户需求。相关设计专业的冲冲突造成损失失。设计单位不了解万万科产品的特特点。设计师对新材料、部部品与市场的的发展脱节。设计单位的更换（履履约问题）。设计内容达不到规规范要求。不同地域设计要求求的影响。新出台的规范、法法规对设计的的影响。设计图纸的造价严严重超越目标标成本。境外设计单位的使使用风险。（例例：1、工作习惯惯和沟通障碍碍导致设计计计划不能按时时完成；2、履约严格格，不付款，不不出图）；重大设计变更导致致与实际交楼楼与销售样板板房、交楼标标准房、销售售展示区域等等不吻合导致致货不对板。设计与规划要点不不符合，导致致后期验收出出现困难及大大规模返工。设计单位没有经验验积累制度，导导致项目前期期或相似项目目出现过的设设计问