月广西北海市酒店式公寓市场

北海市酒店式公寓市场分析（2008.6.20）一．酒店式公寓概述（一）酒店式公寓概念和特点酒店式公寓，也称服务式公寓，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。其具有的特点如下：1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2、酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利；3、有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；4、集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所；5、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓；6、对资金的需求上，因其为小面积户型，单价虽高，但总价低；7、生活配套设施齐全。与传统的酒店相比较，主要区别在以下两点：1、最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；2、与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。（二）酒店式公寓的客户群定位酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括本国居民和外国居民），一般居住时间在4天及以上，这个市场的客人主要有；1、商务人士。主要包括常驻本地机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体，当前国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。再加上本地的小企业和SOHO族，会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。2、投身事业的年轻人。这部分人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，但这部分消费群体有一定的经济实力。3、度假的家庭型消费人群。放长假带上家人出外度假的消费群体，酒店式公寓满足了他们出外度假的同时也给予了他们家庭的温馨，这部分人群消费实力比较强。4、向以上三种人群出租酒店式公寓的投资者。这些人的资金实力往往很强，加之小户型的投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。（三）酒店式公寓装修标准酒店式公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店式公寓的装修要求主要包括如下几个方面：1、对大堂及公共区域的装修要求：酒店式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店式公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料。2、对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖。3、对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”。4、对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房。（四）酒店式公寓家电家具配置酒店式公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市场，同时由于酒店式公寓的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店式公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。从酒店式公寓的家具配置来看，至少需要以下配置来看，至少需要以下配置：床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌，根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等；从品牌的要求来看，一般需要配置国外知名品牌。从酒店式公寓家电配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。从品牌的要求来看，应该是国外知名品牌。（五）酒店式公寓配套设施从酒店式公寓项目的配套服务及设施来看，健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动和玩耍的需要，相当一部分项目设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）超市、商务中心、桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。从酒店式公寓最终使用都（主要是租户）对配套服务设施的需求情况来看，“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。（六）酒店式公寓物业服务项目需求从目前酒店式公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫旱服务”等，由于部分酒店式公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供服务项目将会慢慢融合进来。（七）酒店式公寓投资分析1、酒店式公寓目前的运营模式主要有以下几种：（1）由开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如“北海银滩自助公寓”。（2）开发商开发以后出售给投资客，然后由投资客引入专业的酒店管理公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属于这种模式。2、新开盘项目基本上都是采用销售方式，也就是说基本上是面向投资客的，酒店式公寓投资客在选择项目时，考虑的因素主要有：（1）投资回报是酒店公寓投资客的第一考虑因素，一般最低的投资回报率要求在8％以上。（2）酒店式公寓的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店式公寓的投资价值。好的区域，比如CBD区域是比较理想的酒店式公寓投资区域。（3）必须由国内国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的4星级以上酒店的服务水准。（4）酒店式公寓内及周边配套应该比较齐全。（5）项目要有自己的特色和明确的定位。二、北海市公寓市场值得关注的市场动态（一）小户型成为市场主角自从E时代鑫城、汉隆公寓、南方大厦、蔚蓝海岸假日公寓、外沙青年公寓等小户型楼盘相继开盘发售后，并且取得不错的销售业绩，足以证明小户型是北海房地产市场的主角，而且还有一点可以肯定，小户型在今后三五年内还将是市场的主角。理由如下：1、北海市第二产业的健康发展，成为消费群体来源的保障。由于实体经济的发展，将吸纳一批当地的劳动力，并且随着经济的逐步发展，会吸引越来越多的当地年轻人回流或是留在当地工作。这部分人的薪水高于当地的平均水平，因而有经济能力购买。2、消费观念的成熟。据了解，南北大厦去年1月18日开盘后，最初引来一批外地投资者，可后来成交客户中比例最大的还是本地买房者。他们之中有本地父母为儿女买，也有成年人为父母买用于养老(外省人)，还有年轻的本地女孩买做自己闺房的……由于总价低，年轻人有能力消费，并且希望拥有一个属于自己的空间，小户型无疑是最好的选择。3、受到投资者的偏爱。小户型地理位置好、环境好、交通便利，再加上几个实际点的卖点，而且容易转手、可住、出租甚至办公都可以，因此很容易受到投资者的青睐。（二）北海市房地产市场突出的客户情况由于10年前房地产泡漠的破裂,北海当地人对房地产已经变得不再敏感。北海市市区人口不足30万,本地市场容量有限。自从2000年政府启动房地产市场,2002年正式复苏以来,异地客户成了支撑北海楼市的主导力量。1、北海本地居民对商品房仍旧兴趣不大,他们更愿意买下一块宅基地自己建房，占天占地,仍然是其第一选择。外地人才、劳动力就业北海,“准北海人”这类客户普遍持观望态度，由于把握不了房地产发展趋势，不知何去何从。如果出手将会选择一些投资型的产品，且希望能统一经营的现房，其次再看开发商实力如何，才会做出购买决定。2、异地客户成了北海楼市的主体。自1999年以来,北海市的外来购房者中，一直以西北、东北等北方离退休人员为主；但2003年6月份开始，来自上海、浙江及广西南宁等地的购房者明显增多，他们特别看重一些高档楼盘。在去年3～7月间的江浙购房团、东北购房团和上海购房团，托起了整个北海楼市，北海楼市已经成为比较纯粹的外销性质的一个畸形市场。外地客户普遍持投资心态，把北海现状跟他们本地当年房地产状况相比，觉得北海房价水位低，有很大的增值空间。通常选择：单价较低的商铺，地段较好总价较低的公寓，能看海景最好，而且按揭条件灵活不占太多资金的物业，留下一定的空间以便于炒做获利。（二）海景房未来潜力巨大，还有待挖掘北海优美的自然环境、良好的空气质量和美丽的海洋景观，是其他城市所没有的，正是这种无法比拟的资源，让全国各地的人群来此度假，因此出现了一群“侯鸟”型的居住者。这些购房者对大海有着无比的向往，渴望能在海边有一处属于自己的空间，因此在海边的商品房成为其首选的度假“基地”。海边的房子受到越来越多诸如此类人群的青睐。目前，北海市此类产品还很稀缺，因而留给开发商极大的空间充分发挥。茶亭路蔚蓝海岸和碧海云天作为公寓海景房的一个典型代表,其良好的销售业绩,表明了海景房广阔的潜力。（三）旅游地产风生水起多个在建或是立项的度假村、产权式酒店等与旅游相关的项目的出现，标志着旅游地产会是今后的重头戏。随着北海市丰富的旅游资源逐步得到开发，这类项目可能出现井喷式的增加。三、2008年一季度北海房地产市场主要情况2008年一季度，北海市房地产市场在国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》的强力推动下，房地产投资持续增长，房地产交易市场日趋活跃，房屋销售价格逐月提升，房地产市场运行情况总体保持稳健的发展态势。（一）房地产开发投资持续增长，开、竣工面积同步增加一季度，北海市完成房地产开发投资6.88亿元，同比增加99.46%，占全市固定资产投资额的19.59%，同比增长5.19个百分点。房地产开工面积32.02万平方米，同比增长15.54%。其中：商品住宅30.79万平方米，同比增长26.18%。房地产竣工面积17.98万平方米，同比增长22.48%。竣工项目全部为商品住宅，商品住宅竣工面积同比增长28.43%。（二）商品房交易回升趋势十分明显一季度由于受春节期间购房淡季和受严重的低温雨雪冰冻灾害气候的双重影响，商品房交易量有所下降，但进入3月份后，商品房交易量迅速回升，3月份共完成商品房交易面积8.92万平方米，同比增长6.44％，环比增长194.39％，其中完成商品住宅交易面积8.50万平方米，同比增长19.89％，环比增长230.74％。（三）房屋销售价格逐月提升，新建商品住房均价仍低于全国平均水平。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，3月份北海市房屋销售价格同比上涨12.0%，环比上涨2.4%。其中新建住房销售价格同比上涨12.6%，环比上涨3.9%，90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨6.0%，环比涨幅均排名全国70个大中城市的首位；二手住房价格同比上涨9.7%，环比上涨1.8%，环比涨幅排名全国70个大中城市第三位。根据北海市房地产信息系统统计，今年一季度新建商品住房平均销售价格为2765.81元/平方米，3月份平均销售价格2805.94元/平方米，低于2007年全国商品住房3665元/平方米的平均销售价格和2008年1、2月份南宁市商品住房3985元/平方米的平均销售价格。（四）外地人购房活跃，占比超过六成今年一季度，外地人在北海市购房面积（含预售）为26.16万平方米，占同期个人购房总面积的62.75%，比去年同期提高10.04个百分点。3月份，外地人购房面积（含预售）为12万平方米，同比增长26.31%，环比增长189.18%。外地购房者来源地排前十名的省份和直辖市是：福建、黑龙江、广西、浙江、广东、北京、河南、辽宁、甘肃、吉林。（五）小户型市场供销两旺一季度，北海市批准新建商品住房预售2292套21.46万平方米，其中90平方米以下小户型1573套12.61万平方米，同比分别增长382.5％和406.5％，占批准预售总套数的68.63％和总面积的58.76％。办理新建商品住房预售合同备案登记1777套18.08万平方米，其中90平方米以下小户型926套6.14万平方米，同比分别增长126.96％和134.35％，占备案登记总套数的52.11％和总面积的33.96％，90平方米以下小户型销售的套数和面积所占比例越来越大。四、北海市现有楼盘详细信息和典型楼盘个案分享（一）现有在售部分楼盘市场情况楼盘名称总建筑面积（㎡）区域开盘日期销售均价（元/㎡㎡）总货量（套）已售货量（套）望阳小区12647银海区2008-5-2202300132都市星园10319银海区2008-5-11420083天赐碧园27397海城区2008-3-228420016998国泰大厦15379海城区2008-5-11420018087国海园8105海城区2007-12--2626807867怡景港湾28545海城区2007-12--63600315164匀海公寓16046海城区2007-11-兴大厦23634海城区2007-10--73200263201逢胜大厦35268海城区2007-10-发花园丽馨苑11747海城区2007-10--72800139117枫林蓝湾58093海城区2007-7-2205500672390恒大新城34482海城区2007-7-112500376376新新公寓19476海城区2007-12000132132资料来源：北海房地产网（二）典型楼盘个案分享（以2007年的为例）1、恒昌商业广场-新新公寓新新公寓位于北海大道与广东南路东南角，东临北海市建材市场、北海联通公司、锦泰大厦；西面有北海市图书馆、长青公园、大润发，北面有南珠市场，由北海恒昌实业有限公司开发。楼盘规模及经济技术指标：项目总占地面积为9856.64㎡，总建筑面积为19476㎡，建筑密度为25.7%，容积率1.8。项目总体规划西、北两翼为占地面积达2500㎡的四层裙楼，主体部分为15层的塔楼，前面规划为面积达5000平方米的大型广场，其中裙楼一层为带夹层的独立商铺（层高有5.3米高），二至四层为每层面积2500㎡的大卖场，商业建筑面积达10000多㎡。楼盘主要户型及价格：楼盘1-4层为商场，5-15层为住宅，住宅有132套，在07年3月已经清盘。当时单价比较便宜，卖1800元到2200元/㎡，当时这个价位几个月就销罄了（现在有11层客户放盘要3000元/㎡，而且很轻松的成交）房型有一房两厅和两房两厅,主打户型为一房两厅带简单装修的公寓。销售情况：开盘几个月就销售一空了，该项目地段理想，周边配套成熟，户型小，总价也低，不过很多客户反映售楼部旁边的样板房和现房效果有一定差距，特别是在得房率上，经了解，原来是样板房在做的时候将墙体打薄，所以样板房看起来会显得比实际现房要大很多，不过后面因为房价升高很多，也没有几个客户就这一问题去找开发商理论了。2、逢胜大厦逢胜大厦位于北海大道中段，北京路以西，大润发超市旁，置身市中心商业圈，周边配套成熟，开发商为北海市逢时实业开发有限公司，该公司于1993年成立，先后开发了“逢时花园”、“逢时大厦”、“逢时度假村”、“京都花园”等项目。楼盘规模及经济技术指标：项目1-4层为商场，5-29层为住宅，由一房一厅、二房两厅、三房两厅等户型组成，整个建筑造型设计采用最新古典欧式风格，结构比较新颖。该项目总建筑面积为37177.22㎡,商场建筑面积为6517.93㎡,住宅、公寓建筑面积为28887.71㎡,停车位150个。楼盘主要户型及价格：该项目的户型有一房一厅、两房两厅、三房两厅，价格从3400元/㎡起步，最高价为4700元/㎡，每层加100元/㎡，实现销售均价4500元/㎡。销售情况：该项目共有384户公寓，目前还有79套没有卖，销售率基本达到了80%，初步定的交房日期为2008年8月。3、枫林蓝湾枫林蓝湾位于北海市金海岸大道（万泉城旁），开发商为中国航天北海宇丰经济实业发展公司。楼盘规模及经济技术指标：该项目有一栋四星级产权式酒店和五幢精装修度假公寓，其中产权式酒店（A幢）共有168套客房，B、C1、C2、C3、D五幢高层公寓有504套住房，枫林蓝湾的容积率为3.77,建筑密度为27.6%,绿地率为35%,210个停车位,6000㎡的商务会所,2000㎡的生活会所,6个主题园林景区,1个网球场、1个游泳池。楼盘主要户型及价格：酒店的主要户型为一房和两房，面积在34-74㎡之间，度假公寓户型有一房、两房、和四房，如果想要三房，要将一间一房和一间二房打通合起来做一间三房，面积在58-181㎡之间，其中一房的面积在34-77㎡之间，两房的面积在89-98㎡之间，四房的面积是181㎡，精装度假公寓的价格为3500元/㎡～4500元/㎡，其中包括800元/㎡的装修标准（售楼人员对外宣称）销售情况：该项目2007年7月份开盘，168套产权式酒店销售90多套，销售均价达到6000元/㎡；504套公寓签约300多套，销售均价达到约4500元/㎡。4、南洋新都南洋新都位于北海大道长青公园斜对面，周边有北海市图书馆、长青公园、长青羽毛球馆、大润发超市等配套地理位置十分理想。楼盘规模及经济技术指标：该项目分三大栋，其中两栋为公寓层高为32层、临街的为商业办公楼，共九层，其中1-4层为商场，5-9层为写字楼。南洋新都占地21333.31平方米,总建筑面积为93200平方米,建筑密度为30.5%,容积率为3.75,绿化率30%，停车位约351个，住宅总户数为300户。开发商为北海南洋房地产开发有限公司，上海同济大学为本项目设计，北京中联环监理有限公司监理、中国第四工程局承建。楼盘主要户型及价格：该项目有一房两厅,两房两厅,三房两厅,四房两厅等户型,面积从110-187平方米,主力户型为130平方米的三房两厅,价格为2688元/平方起步，1-14层每层加30元/平方，15-31层每层加50元/平方（公寓的首层和顶层均为复式户型）楼顶的复式户型的价格为5100元/平方米，面积为310平方米，设景观大露台，180度眺望海景，室内空中客厅及跃层布局。销售情况：该项目共有300套公寓，其中两幢高层建筑每层有5户，分别为三梯