城市更新技术经济分析

附加：城市更新技术经济分析城市更新的任务和内容城市更新效益分析城市更新技术经济指标老住宅区更新改造经济分析返回第三章1/31/20231刘发全一、城市更新的任务和内容改造那些落后的不合理的城市经济结构、社会结构和环境结构，重新规划城市空间布局，或逐步对它进行调整、建设，是更新后的新城市有利于生产，有利于商品经济发展，有利于提高人民的生活水平。1/31/20232刘发全城市更新的原则对老城区的更新、发展应有全面规划，把工业技术改造和老城更新结合起来，按计划有步骤地调整工业和仓库用地，在工业技术改造的同时，设法消除污染，改善环境；不要见缝插针、要适当集中更新；加强现有设施的维修养护，维修资金专款专用，首先要确保现有设施的简单再生产；新建和更新相结合，有计划地征地新建房屋，为更新老城创造条件，“新老结合，以新补老”；大力改善居住环境，改善街巷、供水、排水、路面，加强绿化；注意文物古迹的保护，保留城市的传统特色。1/31/20233刘发全二、城市更新效益分析城市的更新应讲究经济效益，合理使用土地和投资；也要讲究社会效益，使城市建设和住宅建设取得良好的协调；还要讲究环境效益，创造良好的居住条件。老城的发展主要通过三条途径：①老区更新，②开拓新区，③综合解决（更新和新建结合）。1/31/20234刘发全1、对老区更新效益分析有利于城市总体规划的实施；有利于调整城市用地，促进生产的发展；更新“危、积、漏”房屋，提高居住水平；更新老区有可能利用原有的市政公用和文化福利设施。在老区建设，可以减少住宅及公用事业经营管理费，且危破房区一般地处市中心，有一定吸引力，但总的来说，其安置拆迁户的费用要比郊区占用农田的耗费多几倍。1/31/20235刘发全2、对开发新区的效益分析开发新区可按现代城市规划原则进行，可将工业区和生活区有机地结合，兼顾经济效益、社会效益和环境效益；最大优点是没有（或很少）拆迁，余房率可达80%甚至100%；可以转移部分老区居民，不仅降低人口密度，而且为老区改造提供回旋余地；因在空地上建设，干扰小，有利于降低建筑造价；占用农田，还要支付青苗和土地费，而且须另行开辟菜地而增加投资；减弱城市系统功能，加大配套费用。1/31/20236刘发全3、老城更新次序从中心到郊区：因拆迁量大，一期费用剧增且积压资金，其优点是公共事业费用较小，经营费用亦小；从郊区到中心：从经济上讲，比前一方法（特别是考虑资金时间价值后）效益明显好；缺点是进程较慢。结论：一般是以建设郊区为主、部分更新中心地带的综合方法。1/31/20237刘发全三、城市更新技术经济指标人口密度：单位土地面积内居住的人口数量；建筑密度：单位土地面积内兴建建筑物基地占地面积数量；拆建比：拆除的建筑面积与改建后的建筑面积之比；拆安比：拆除的建筑面积与安置当地居民所需的安置用房总面积之比；增户率：拆迁安置居民是，往往由于增加住房间数而需要从原户分户，因此安置后的总户数一般都多于原户数，增加的户数占原户数的百分比即为增户率；余房率：改建后的住宅建筑面积（扣除安置原来居民的安置用房的面积所得的）余房量，占新建面积的百分比。1/31/20238刘发全旧房拆除与否的界限房屋完损状况损耗程度可以使用年限使用状况留拆情况完好房0-20％40-60完全能使用肯定保留基本完好房21-30％25-39完全能使用肯定保留一般损坏房31-60％16-24基本可以使用肯定保留严重损坏房61-70%4-15尚能使用需计算后确定危房71%以上0不能使用肯定拆除房屋完损等级是由房屋的自然损耗程度和使用年限决定的。一般来说，房屋使用年限越久，其自然损耗越大，其完损等级便越差。尽管在房屋的使用过程中，房屋所有人（或使用人）可能投入较多资金来维修保养房屋或破坏性地使用房屋会影响房屋的寿命，但其没有决定性作用。三者在旧居住区改造中的关系和保留、拆除情况可通过下表表示。1/31/20239刘发全旧房改造方式土地集约程度层高本层高建筑面积占房屋总建设面积比重（％）房屋完好率改造方式低1层60＜40％分片较低2层50一般3-4层12≥40％分片较高5-6层8高7层以上5房屋完损等级也是决定旧居住区改建时间与方式的因素之一。旧居住区内完好房、基本完好房直接决定因过急改造旧居住区所付出的代价，若旧居住区内完好房、基本完好房较多，而其他房屋因损坏严重，居住状况恶劣不得不对居住区进行改建时，其较好的方法是分片改造或分幢改造。1/31/202310刘发全旧房改造方式（中小城镇）土地集约程度层高本层高建筑面积占房屋总建设面积比重（％）房屋完好率改造方式低1层50＜40％≥40％较低2层15一般3-4层1310-30分片较高5-6层12≥30％分幢高7层以上101/31/202311刘发全经济合理的拆除量β△A：拆除旧房及安置增户率部分建筑投资△B：市政配套增加投资（含土地征购及农民的安置费用）显然，当△A=△B时，改建方案优。建设费用改建方案扩建方案住宅建设投资A+△AA市政设施投资BB+△B总投资A+B+△AA+B+△BS为经济拆除量占新建面积的百分比，一般采用，三层：14%，四层：12%，五层：10.5%；ρ为居住总面积增长系数；ω现总为城市现有居住面积；ω计总为城市计划居住面积；ω拆为要拆除的面积。1/31/202312刘发全经济合理的拆除量β1/31/202313刘发全示例某城市现有人口100000人，现有居住面积400000m2,计划第一期：人口120000人，居住面积定额5m2/人计划第二期：人口200000人，居住面积定额8m2/人经济核算的拆除量占新建面积的百分比S=12%第一期：ω=120000×5=600000ρ=600000/400000=1.5β=S(ρ-1)/(1-S)=0.12×(1.5-1)/(1-0.12)=0.12×0.5/0.88=0.06818≈7%ω新=β·ω/S=227272≈228000m2改建阶段人口数（人）居住面积定额（m2）居住总面积ω（m2）居住总面积增加系数ρ经济拆除量占现有面积的百分比β(%)必须的新住宅面积ω新现有情况100000440000010第一期12000056000001.57228000第二期2000008160000044013600001/31/202314刘发全四、老住宅区更新改造经济分析总费用直接费用：发生于旧住宅自身的一次性投资及使用期间的各种费用；间接费用：城市公共建筑、市政