安富无锡项目市场分析报告

无锡香槟街广场市场报告WUXICHAMPAGNESTREETWUXICHAMPAGNESTREET建设单位：江苏安富置业无锡有限公司二〇一五年一月一日Part1项目宏观背景研究Part2项目立地研究Part3区域各物业市场分析目录PART

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项目宏观背景分析城市发展概况及未来规划本地产业发展带来的城市（项目）机遇PART

1项目宏观背景研究/全国市场房地产下跌风险排行榜出炉前15城中浙江金华居首全国市场——15城市的民营企业GDP占比均超50%“卖房买股”的观点还未平息，国泰君安首席经济学家林采宜又通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析，推算出地产下跌风险最大的15个城市，其中，浙江金华首当其冲，下跌指数为80。林采宜分析认为，2011年底开始温州房价出现暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年后鄂尔多斯“鬼城”风波又起，烂尾楼被曝光。虽然两个城市地产崩盘的方式不一样，但是两者却有一个共同的原因——民间资本过度投资地产，地产业杠杆高积聚风险。国泰君安将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市(地区)的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大，其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率，近两年实体经济放缓程度影响最小。因此在对这四个风险标准化后分别给予0.4、0.3、0.2、0.1的权重，综合风险排名。综合分析后，风险排名的前15个城市依次为：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。记者通过综合分析列表发现，以上15城中，民营企业GDP占比均超50%，其中，金华和泉州甚至达到了90%。小结:通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析，目前地产价格下行风险较高的城市通常会有民营资本大量介入房地产投资。对地产行业过度投资，且投资增速远大于工业产值增速，导致实体经济下滑，企业资金链紧张，引发地产资金周转问题，迫使开发商降价销售楼盘。PART

1项目宏观背景研究/城市发展概况及未来规划滨湖区总面积628.15km；2013年末全区常住人口为69.5万人，城镇人口比重为78.66%。据公安部门统计，年末全区户籍人口为46.36万人，人口出生率8.91‰，人口死亡率5.96‰，人口自然增长率为2.95‰。城市规模滨湖区拥有丰富的风景资源，是无锡“城市南进，产业北移”城市发展战略的重点区域；从无锡市城区“七片一带”的总体布局结构看，滨湖区也处于一个高品质居住区。

城市性质滨湖区是无锡城市发展战略的重点区域，也是无锡传统的资源性高端居住区，资源丰富本地概况——经济强市，资源丰富项目位于梁溪河畔、新体对面，几大商圈毗邻环绕。5分钟可到达万达商业圈；10分钟可到达长广溪湿地公园、蠡湖大桥公园、蠡湖中央公园、渔夫岛、渤公岛生态公园等免费公园和市中心商业圈；20分钟可到达太湖国际博览中心；25分钟可到达无锡苏南国际机场。城市区位城中区：居住生活为主，承担城市综合职能太湖新城：教育、科研、旅游、高品质居住蠡溪区：以以旅游居住商贸体育为主的综合区山北区：居住功能为主，保留传统工业东亭:以工业、居住、商贸为主的综合区锡北区：居住、物流、工业及高科技园新区：以工业、居住、物流为主的综合区，是无锡最主要的高新技术产业区1234６７５7123456无锡七片一带规划滨湖区市区太湖新行政中心PART

1项目宏观背景研究/城市发展概况及未来规划本地经济发展情况——经济领先，基础雄厚，升级有力本地经济发展形势良好，GDP水平领先于其他各区，成为了带动其他区域经济发展的强大引擎，同时也为本地的转型升级及房地产市场高速发展打下了坚实的基础。2013年，无锡市生产总值（GDP）为8070.18亿，人均生产总值（GDP）124819.12元，折合20154.22美元。从各区市来看，江阴市、无锡新区和宜兴市生产总值（GDP）领先，南长区生产总值（GDP）最低；从人均生产总值（GDP）来看，崇安区人均生产总值（GDP）为34166.87美元，位居第一，无锡新区和江阴市分列第二、第三位，人均生产总值（GDP）分别为33681.85美元和27018.37美元，南长区人均生产总值（GDP）最低，为9475.97美元。。PART

1项目宏观背景研究/产业发展机遇分析优化升级——蠡湖RBD规划为项目的发展提供了新的平台无锡“十二五”城市规划中，将重点打造老城商贸中心（CAZ）、太湖新城商务中心（CBD）、蠡湖休闲中心（RBD），促进商贸、商务、休闲三大城市功能互动，展现无锡滨湖、山水城市风光，彰显特色，完善城市高端服务功能，提升城市核心竞争力；RBD定义：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施(休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐、文化、居住、交往、健身等)集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区(CBD)和城市游憩系统的重要组成部分南长次中心板块市中心板块河埒口板块蠡湖新城北块太湖新城板块PART

1项目宏观背景研究总结项目宏观背景规划总结——规划利好、交通利好、产业利好核心问题思考——

抢占未来，抢占区域领先已经成为项目发展的必然；如何利用三大利好，作出我们的有效选择，使项目价值最大化，既能部分承接利好，实现政府期望；但同时更要吻合项目自身的现实条件以及企业本身的利益，两者如何结合？规划利好交通利好城市规划利好对项目有了初步的定性，滨湖区已成为无锡市一个集休闲游憩、旅游度假、酒店服务、高档居住和商务办公于一体的功能区，无论从游憩基础设施、商务服务业的发展基础与潜力、高档休闲商业的发展，还是从区位条件和生态环境等方面看，都具备了打造RBD的基础条件，“抢占”片区领先地位成为我们的一大重要课题。产业利好滨湖区未来可以真正实现一小时生活圈，把跨区置业、跨区消费和生活成为可能，但关键看谁“抢占”先机和提高吸附力。本区域的转型给项目带来了新的城市发展机遇，人口量及人口素质及消费力都有极大提升，交通、行政、人才都已经定点规划，商务、居住、休闲娱乐、医疗、教育等方面规划当中，关键看谁“抢占”先机。PART

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项目立地研究所处地位（位置）研究项目地形及指标研究项目周边交通状况研究周边商住氛围PART

2项目立地研究/项目区位分析项目区位分析——无锡热点板块之一，“地熟”无锡最热门的居住板块之一，且区别于无锡外围的太湖新城、惠山新城、锡东新城等板块，蠡溪板块同时拥有成熟的商业配套、育红小学等优质教育配套、完善的体育配套、优质的环境配套等，居住环境性价比极高。片区序代表总体量商业形态商业万㎡片区现存1万达广场63.64住宅型综合体2城开中心20办公型综合体3海岸城42住宅型综合体4万象城145住宅型综合体5金匮里108.53住宅型综合体项目周边多为高档住宅小区，且入住率高，将能成为未来本案的主力客群；项目主要辐射半径1.5公里，面积约7平方公里范围内，常住人口12-15万人；建筑路居住区居住区居住区新体育中心居住区居住区本案蠡湖产业园居住区规划居住区居住区居住区规划居住区居住区青祁路建筑路本案青祁路万达广场大润发超市大统华超市家乐福超市欧尚超市湖滨商业街华润万家家乐福超市PART

2项目立地研究/项目市政条件分析项目市政条件分析——城郊变身商业副中心，CLD悄然形成“配套熟”地段内新老社区成群，居民的生活设施配套相当成熟，青祁桥旁、新体对面的商圈以及奥林花园商业圈毗邻咫尺。泓历皇朝酒店、新体育中心、附近家乐福、大统华超市等配套完全能够满足地段内居民的生活购物、娱乐休闲及锻炼活动的需求。而附近的稻香市场也为居民买菜提供了不少便利。

在老一辈的印象中，河埒口地区还是一个散乱、嘈杂、落后的“城郊结合部”。然而，从2002年起，无锡确定了“城市南进”方针后，河埒地区便被作为滨湖区重点建设的板块启动改造。如今，河埒口商圈已经“蜕变”成主城西侧重要的生活区，承担着区级商业、文化、休闲娱乐及旅游的功能。一个与市中心遥相呼应的商业副中心正展露雄姿。现在的河埒口，作为滨湖区全力推进建设的商业服务中心，将形成一个商贸核心区、一个特色旅游区、一条都市魅力带及两个一级社区的规划结构。在无锡从单核城市向多核城市裂变的过程中，河埒口扮演的是中央生活区(CLD)的概念，聚集商业、办公、旅游、居住为一体。

无锡香槟街广场建筑路本案青祁路万达广场大润发超市大统华超市家乐福超市欧尚超市湖滨商业街华润万家家乐福超市PART

2项目立地研究/项目交通条件分析项目周边环境及交通分析——“公交熟”项目周边生活设施配套齐全、交通便利，周边新楼盘、老社区居多，居住氛围较好，周边的新梁溪人家幼儿园、溪南幼儿园、河埒小学、稻香实验小学、水秀中学等则解决了居民子女的就学问题。从该地段建筑路周围向外辐射的路网十分成熟，出入非常方便。同时，青祁隧道在该地段附近，选择快速内环行使到达城市各区域的将更加顺畅便捷。另外，附近的公交线路达多条，有53路、207路、211路、快3线路、36路以及139路，可直达到市中心、惠山、蠡园以及梅园等风景区。商圈3公里商圈商圈3公里商圈10公里5公里5公里本案商圈地铁PART

2项目立地研究/项目周边人口及消费力分析项目周边人口及消费力分析——“人熟”项目5公里内辐射人口近30万，项目周边多为高档住宅小区，且入住率高，将能成为未来本案的主力客群除了新楼盘外，一些老住宅如新梁溪人家、梁溪苑、稻香新村、水秀新村都围绕在本地块周围。因此，本地块周边已经形成了浓厚的居住氛围。约5万人口项目地块经济技术指标占地面积（㎡）2.1万平方米计容建筑面积（㎡）12.4万平方米容积率4.992土地性质住宅、商业金融用地商业总面积69502㎡住宅总面积约3.4万㎡0万方商业体量0万方住宅体量建筑路居住区居住区居住区新体育中心居住区居住区本案蠡湖产业园居住区规划居住区居住区居住区规划居住区居住区青祁路PART

2项目立地研究小结项目立地分析小结——“天时地利人和”核心问题思考——现实条件很乐观，我们将成为片区的先行者，但先行者将有着一定的试错风险。土地熟配套熟项目位于无锡最热门的居住板块之一，蠡溪板块同时拥有成熟的商业配套、育红小学等优质教育配套、完善的体育配套、优质的环境配套等，居住环境性价比极高。人熟地段内新老社区成群，居民的生活设施配套相当成熟，在无锡从单核城市向多核城市裂变的过程中，河埒口扮演的是中央生活区(CLD)的概念，聚集商业、办公、旅游、居住为一体。

项目5公里内辐射人口近30万，项目周边多为高档住宅小区，且入住率高，将能成为未来本案的主力客群，完全可以支撑十几万方体量的商业主项目的去化。PART

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区域各物业市场分析区域商业市场发展分析区域住宅市场发展分析区域商业市场发展分析1.商业市场供应面分析PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析无锡商圈分布分析无锡城市商业圈格局的形成主要是伴随着无锡老城和郊区城市化的进程而发展变化。各区域特点鲜明，客群层次分明，滨湖区最具客户牵引力。北塘区：无锡传统印象中的混杂区域，受惠于地段优势逐步发展的片区崇安区：成熟的无锡核心区域，趋于老化锡山区：工业集群区和农业基地，非高端新区：以高科技、工业园为拉动的区域，客户文化层次相对较高南长区：近城市核心区域的成熟区，客户最为多元化滨湖区：靠政府规划拉动的潜力片区崇安寺商圈站前商圈胜利门商圈五爱路商圈南门商圈广益路商圈北塘商圈太湖广场商圈新区商圈滨湖商圈万象城商圈太湖新城商圈河埒口商圈商圈定位商圈核心商圈崇安寺市级辅助商圈胜利门、南门、金太湖、火车站、五爱广场区域商圈广益路、河埒口、太湖国际社区、无锡新区二级城市商圈太湖新城商圈、太湖广场PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—崇安寺商圈核心商圈作为无锡全市商业的领头羊，拥有全面的业态，能够符合各种消费需求概况：无锡市最成熟的核心商圈，拥有人民路、中山路、健康路等人气商业街、还有无锡主要的百货商场，包含购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态；位置：以中山路和人民路交界处的崇安寺为核心，向四周辐射商业类型：沿街商铺、百货商场、商业街区典型商业：百货类：八佰伴、三阳百盛、大洋百货、大东方百货、苏宁广场（在建）、恒隆广场（在建）购物中心：汇金广场商业街：人民路、中山路、健康路街区类：崇安寺步行街消费群体：全市消费者租金情况：15-25元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—崇安寺商圈—中山路商业街中山路在无锡市民的心里就是“城里”的代名词，这已经成为人们的一个思维定势。中山路是一条集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街，是全国十条中华商业示范街之一。它地处无锡市中心，北至胜利门广场，南联朝阳广场，中有崇安寺地区，是无锡最繁华的商业街道；道路指标：中山路全长约2100米，宽约40米商业楼层：解放南路到崇宁路以一层商铺为主，人民中路至北大街段以大型集中商业和2-3层商铺为主店铺面积：解放南路到崇宁路商铺面积集中在50-120平米（部分转角商铺面积较大），人民中路至北大街段商铺面积集中在250-300平米（大型集中商业除外）租金水平：崇宁路至解放南路段一层商铺租金在10-15元/平米/天；人民中路至北大街段租金在18-25元/平米/天，与人民中路交叉中附近商铺租金最高，沿中山路两端逐渐递减业态分布：以服饰、餐饮为主，其他商业业态为辅的综合性商业街PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—崇安寺商圈—人民路商业街人民中路与中山路垂直交叉，占据市中心核心位置，是仅次于中山路的一条商业街人民中路与中山路垂直交叉，占据市中心核心位置，是仅次于中山路的一条商业街，无锡最具代表性的崇安寺商业体就坐落在人民中路与中山路的交叉口，人流量、车流量都比较大；道路指标：人民中路全长约1600米，宽约40米（人民中路现仍地铁施工中）商业楼层：以一层商铺为主，人民中路与中山路交叉口附近有部分2-3层商铺和几幢大型集中商业楼店铺面积：商铺面积集中在50-100平米小面积商铺为主，部分2-3层商铺面积在250-400平米（大型集中商业除外）租金水平：人民中路与中山路交叉口附近商铺会达到20元/平米/天左右，沿两端逐渐递减，最低租金在8-10元/平米/天，崇安寺步行街商铺租金达到10-35元/平米/天左右业态分布：集购物、餐饮、娱乐为一体的综合型商业街PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—胜利门商圈无锡传统商圈，近年来随着五星、苏宁、新交电电器卖场的集中，胜利门商圈演变成以电器五金为主的专业卖场商圈，后又由于远东及英武百货的加入，百货商场氛围逐渐浓厚；无锡传统商圈，近年来随着五星、苏宁、新交电电器卖场的集中，胜利门商圈演变成以电器五金为主的专业卖场商圈，后又由于远东及英武百货的加入，百货商场氛围逐渐浓厚；位置：位于中山路最北端，胜利门广场周边区域商业类型：百货商场、专业卖场典型商业：百货类：远东百货、英武百货专业卖场（电器类）：华谊兄弟影城、苏宁、国美、永乐、五星、新交电商业街：县前三号（在建）、外滩·1993商业街区（在建）专业卖场（五金类）：二百消费群体：全市消费者租金情况：10-20元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—胜利门商圈—解放西路商业街红豆国际广场的落成和远东百货的加入聚集了大量的人气，茂业的一百地块现在正在施工之中，建成后将大大增加胜利门商圈繁华的砝码。；解放西路与中山路北端交接，是进入市中心的标志，仅次于市中心的中山路与人民路南至县前街北至中山路，车流人流都较大；道路指标：解放西路全长约700米，宽约40米商业楼层：以一层商铺为主，另有大型集中商业，五金电器卖场等店铺面积：商铺面积集中在50-100平米小面积商铺为主，部分2-3层商铺面积在250-450平米（大型集中商业除外）租金水平：最贵租金在胜利门广场附近，达到20元/平方米/天业态分布：购物、餐饮、娱乐、大型专业卖场、集中商业PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—南门商圈随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展；随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展；位置：南禅寺至清扬路家乐福商业类型：沿街商铺，休闲娱乐、餐饮典型商业：购物广场：紫金广场超市：易买得商业街区：南禅寺步行街，美食街消费群体：附近居民，南禅寺可影响全市租金情况：普通沿街商铺3-12元/平方米/天，南禅寺步行街15-25元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—南门商圈—南禅寺步行街随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展；南禅寺步行街是03年对南禅寺老街进行改造后建成的无锡较早的一条步行街，04年1月正式落成改造后的南禅寺步行街保留了历史悠久的妙光塔和一些有着古城气息的老建筑，添加了时尚、流行、新潮氛围的各式商店。道路指标：全长约500米，宽约20-30米左右商业楼层：一层商业为主，部分餐饮店是两层商铺店铺面积：一层商铺面积以20-120平米为主，其中拐角处较大，两层商铺面积在300平米左右租金水平：步行街两侧租金最高，在20-25元/平米/天，向两边延伸，租金水平逐渐下降，大致范围在15-20元/平米/天业态分布：集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性步行街南禅寺作为无锡老牌商业街，历史悠久，在中山路的南端形成一个比较独特的商业体，本身文化氛围浓厚，商业风格、业态设定都有浓厚的江南风情，但整体商业档次和中山路相比有较大的差距，整体以中低档为主，不定期举行流动商业展览，以手工制品为主，由于本身的文化限制，在商业创新和发展方面有一定的局限性。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—金太湖商圈近年由于金太湖大型综合型商业项目的进驻，为片区商业带来了新的发展动力，无论从档次还是规模上，都有较大的提升，片区商业也逐渐转向核心商业发展。金太湖广场商圈是无锡著名的以餐饮为主的商圈，欧风街青石路作为美食一条街影响无锡全市；位置：位于北塘区北大街街道辖区范围内，以青石路沿线为主商业类型：商业街、购物中心典型商业：商业街：青石路欧风街购物中心：金太湖购物中心、沃尔玛消费群体：消费客群以周边居民为主、部分餐饮可影响到无锡全市租金情况：4-10元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—火车站商圈火车站这一地段无论经营还是投资，都是商家的首选之地。因为许多外地客户要在无锡开拓市场，火车站区位成为他们打响自己的品牌的窗口，但由于火车站本身的人流因素，商业多以中低档为主，难以有较大突破。火车站商圈原本想以站前商贸街打造成为无锡商业的对外展示平台，但是效果欠佳，现在站前商贸街主要依靠低档专业卖场及酒吧吸引人气；位置：位于人民路商圈的东北侧，以站前商贸街为商圈核心商业类型：专业卖场、购物中心、酒吧、餐饮典型商业：专业卖场：美容美发市场购物中心：保利广场、伊酷童休闲娱乐：1912酒吧街、连锁酒店等消费群体：以外地客群、周边居民为主，酒吧可影响到无锡全市租金情况：4-8元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—五爱广场商圈五爱路商圈靠近市中心，地理位置比较优越，作为城市交通主干道，路段人流、车流较大，为商圈带来大量的消费需求，加上近两年河埒口商业的崛起，作为市中心和河埒板块的连接枢纽，重要性也逐步体现。五爱路商圈是无锡市著名的IT业商圈，代表有“”众太平洋数码、百脑汇、宏图三航母级胞等；位置：人民西路沿线，以五爱路附近最为集中商业类型：专业卖场典型商业：数码卖场消费群体：全市数码产品需求者租金情况：5-15元/平方米/天，嘉德广场商铺租金水平在10-12元/平米/天，靠人民路段商铺租金在12-15元/平米/天，中间段租金稍低，8-10元/平米/天商业楼层：以一层商铺为主，在靠近梁溪河段有嘉德时代广场，出现3-4层的商业集中区店铺面积：一层商铺面积以80-120平米为主PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—广益路商圈商贸繁荣造就新型商圈，以家具和餐饮为主广益路商圈是无锡市新兴商圈之一，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。代表有哥伦布广场、家乐福等；位置：广益路沿线，以哥伦布广场附近最为集中商业类型：百货、大型超市、专业市场典型商业：百货：哥伦布广场（二期）、五洲国际中心城（在建）、五洲国际银河城（在建）大型超市：家乐福、华润万家、易买得专业市场：五洲国际美食城、月星家居城、华东家艺中心、广益装饰名品城商业街：哥伦布一期商业街消费群体：百货、超市消费客群以周边居民为主，专业市场可吸引全市消费客群，随着商场的开业及档次定位不排除客群范围增大。租金情况：2-5元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—河埒口商圈抢占区域空白，引领区域消费，以百货、餐饮和超市为主河埒口商圈是无锡市新兴商圈之一，位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心；西有梅园，北靠惠山及旅游胜地——锡惠公园，地理位臵十分优越，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。代表有万达广场、家乐福等；位置：梁青路沿线，以青祁路及梁青路附近最为集中商业类型：百货、大型超市典型商业：百货：万达广场大型超市：家乐福、大润发、华润万家、大统华、欧尚商业街：湖滨路商业街、湖滨路酒吧街消费群体：百货、超市消费客群以周边居民为主，湖滨酒吧街可吸引全市消费客群租金情况：2-4元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—无锡新区商圈新区为无锡市的高科技产业中心，是我市国际制造业基地的龙头，是主要的空港综合物流园区新区规划范围北起太湖大道，南至望虞河一线，西至京杭大运河、古运河，东至梅村镇，面积约140平方公里，规划总人口约50万人。随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈位置：旺庄路和长江路商业类型：百货、大型超市、沿街商业典型商业：百货：宝龙城市广场大型超市：家乐福、华润万家、乐购商业街：新天地东亚风情街消费群体：消费客群以周边居民为主租金情况：2-4元/平方米/天，个别商铺可达到5-8元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商圈分析—太湖广场商圈坐拥无锡最早CBD中心，地铁站直接受益者，以百货和超市为主位于无锡城市副中心，太湖大道与清扬路交汇处，拥有无锡最大的城市广场，近两年房产的飞速发展，周边高楼林立，为太湖广场带来了新的发展契机，特别是板块商务功能，逐渐有取代市中心成为新一代的商务中心的趋势。太湖广场商圈由于起步晚，整个板块的商业氛围还未成型，目前板块最具代表商业点主要是台湾欢乐城和茂业城。位置：太湖大道与清扬路交汇处商业类型：百货、餐饮、超市典型商业：百货：茂业百货、燕莎购物中心大型超市：家乐福、沃尔玛娱乐：台湾欢乐城消费群体：以周边居民及商务客群为主租金情况：8-15元/平方米/天PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析商业年度去化情况无锡近几年商业去化基本呈现为抛物线的形状，而且目前正处在低谷段而且近年内商业的成交主要是以公寓、街铺为主，盒子商业成交差；今年商业成交量价齐跌，预计全年成交量将下滑20%左右；受大量商办类产品低价抵押的影响，今年的成交均价出现大幅下滑。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析销售情况灵山拈花湾度假村：项目现主推39-78平米度假公寓(精装)，均价15000元/平米。在售别墅240-360平米，均价13000元/平米；项目拥有良好的旅游投资回报，具备酒店物管机构安排出租，除去自住外一天可获得400-500元租金，一年下来投资回报的年收益相当可观，致使部分投资客户愿意为之买单。

2014年1-11月商业成交面积TOP10序号项目名称区域套数面积(㎡)金额（万元）均价（元/㎡）套均面积（㎡/套）套均总价（万元/套）1金太湖国际城北塘59378832523066606424282洛社商贸城惠山2932220316469741876563灵山小镇·拈花湾滨湖266196732710613778741024荣御华府滨湖721740523445134712423265无锡西站物流园区惠山310166169099547654296宝能城滨湖12137732314416804114819297五洲国际工业博览城新区281134207162533748258无锡万达城滨湖991280917440136161291769恒达·中环国际惠山1581192986967290755510博大广场滨湖3071092517832163233658PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析无锡商办库存量情况截至2014年7月底，无锡市商业（含办公、写字楼）库存量达到了957.98万㎡，是2009年年底库存量的2.8倍，是2011年年底库存量的1.9倍，是2013年年底库存量的1.1倍；无锡商业库存量5年上涨了2.8倍，每年的涨幅达到了36%；【说明】：目前无锡商业地产的高空置率不亚于之前媒体宣传的住宅“鬼城”，无锡外地人口并不多，而且出现很多同质化的商业综合体，按照2014年无锡商办产品的平均去化速度，一月可去化6.4万㎡，在新产品零入市的情况下，需要150个月才能全部去化，即需要12.5年。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析无锡公寓库存量情况公寓市场存量基本呈现波动上扬趋势，60㎡以下面积段为库存主体，占比近50%。截止至14年11月份，库存达到53万方，按照2014年月均去化（1.47万/月）水平计算，去化周期将达到3年。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析无锡商圈情况无锡目前在建综合体已达30多个，且产品同质化竞争严重。板块项目占地（万㎡）总建（万㎡）业态类型蠡溪板块万达广场17.9363.64住宅型综合体城开中心2.420办公型综合体太湖新城板块海岸城11.242住宅型综合体万象城111145住宅型综合体金匮里27.23108.53住宅型综合体城中板块西水东2880住宅型综合体恒隆广场3.7324.26商业型综合体苏宁广场2.3131办公型综合体崇安寺二期1.453.11商业性综合体保利达江湾城6.719住宅型综合体红豆国际广场1.5213.68办公型综合体南长板块世贸中心5.5625.3办公型综合体茂业中心5.5625.3办公型综合体板块项目占地（万㎡）总建（万㎡）业态类型北塘板块欧风新天地22.7480住宅型综合体凤凰城10.236住宅型综合体金太湖国际14.2268商业型综合体协信未来城150450住宅型综合体惠山板块百乐时代广场12.1616.41住宅型综合体惠山万达8.0136商业型综合体崇安新城哥伦布广场4.2420商业型综合体华东家艺中心3.4315.05商业型综合体人民路九号7.4918.72住宅型综合体锡山板块绿地中央广场25.8973住宅型综合体新区板块新之城615住宅型综合体国信综合体2257住宅型综合体长江路板块宝龙城市广场7.7132.27商业型综合体长江一号2.7616商业综合体PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析无锡商圈发展趋势未来几年，无锡的已知商业新增量较大，商业类型将以购物中心、酒店、写字楼为主，其中太湖新城片区供应量最大，同区域竞争压力相当大。商圈主城区商圈河埒口商圈太湖广场商圈广益商圈北塘商圈万象城商圈太湖新城商圈惠山万达商圈地位核心商圈区域商圈区域商圈区域商圈区域商圈区域商圈区域商圈区域商圈主力项目中山路沿街百货万达广场家乐福，流行前线，茂业哥伦布，装饰城金太湖国际，盛唐乐享城万象城，万科城市花园商业金匮里、金融街、海岸城惠山万达，时代广场区域特点传统商业中心，集中度高，业态丰富，以商业百货为代表引进新型步行街区万达广场作为商业龙头，其地位未来数年也鲜有项目触碰以商务办公及大型超市为主，商业氛围一般以家具类专业市场和大型步行商业街区为主，相辅相成新兴区域，以餐饮、休闲为主区域内聚集中高端居住区，随着万象城的交付将大大提升区域商业档次目前仍然处于建设阶段，由于缺乏核心竞争力未来依赖区域内的住宅入住受河埒口万达的成功品牌影响力已深入人心，但区域消费能力优先整体档次主力商业以中高档为主，其他为中档中高档茂业为中高档，其余为中低档中档中档高端中高端中高档消费群体全市中高档消费群体以区域消费客群为主，部分外区域客群区域消费客群，区域办公客群区域消费客群，外区域专业市场客群区域消费客群全市区域消费客群，区域商务办公客群区域内消费客群，但消费能力有限商业业态业态全面以百货、餐饮和超市为主以超市和百货为主以家具和餐饮为主以餐饮为主以高端百货消费为主以金融和百货为主以餐饮和百货为主PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析无锡商圈小结无锡商业发展出现“集结、主题、文化、休闲”趋势，优良商业项目必须同时追求业态的深度及广度。商业升级换代加速，消费需求转变加快，不断推陈出新是未来商业的必然趋势，须时刻寻找合理机会点。无锡整体商业格局是中山路及人民路沿线组成的核心商圈，其他区域商圈正在逐步兴起；虽然无锡老城区核心商圈的地位在比较长的一段时间内不会动摇，但随着恒隆、万象城等国际级商业地产大鳄的进入，无锡整体的商业格局及商业产品将会实现升级换代，变得更加开放，同时也将提升无锡人的消费品位，消费客群将从一些老的商业百货将逐步到大型的购物中心消费。从各商圈商业体量及定位可以看出：随着无锡广益商圈及太湖新城商圈的兴起，无锡商业格局将形成三足鼎立的局面，由万象城及未来新市政府区域商业组成的太湖新城商圈有超越老城核心商圈的潜力。2.商业市场需求面分析PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析区域人均商业面积分析根据最新的行业数据显示，无锡人均商业面积已大于1，预计在未来3-5年间，无锡人均占据商业面积达到1.5-1.8平方米，超过世界上发达国家1.2平方米的标准。饱和的商业体量将加剧市场竞争，同时也推动无锡商业向专业化、高端化、多商圈化升级换代。总商业存量合计营业面积约957.98万㎡。无锡人均零售面积1.8㎡。（

1.含商品交易市场的零售功能面积；2.

2014年末滨湖区常住人口69.12万人；）数据来源：CRIC商业数据库城市国内人均商业面积㎡实际指标一线城市1上海(2.61)、香港(1.4)二线城市0.75济南(1.2)三线城市0.5城镇(0.61)规划特点（1）科学制定城镇发展目标、性质与规模等。规划以提升城镇中心职能，促进产业转型发展，以生态优势原则妥善处理城镇空间发展为目标。规划人口约10.5万人，规划城镇建设用地约21.41平方公里。（2）合理确定城镇功能结构与空间发展结构。规划形成“一心两轴五片”的功能结构，和“一区一环”的总体空间布局结构。（3）落实深化强制性控制内容，保障科学可持续发展。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析商业需求情况-消费者根据对消费者的调查发现，影响消费者选择商圈的主要因素是交通的便捷性及消费类型可选择性多，其次是零售档次及零售商品种类的齐全性，因此拥有便捷的交通、多层次的零售档次及丰富的业种比例的商圈最能吸引消费者。齐全便捷3.零售商业市场整体表现分析PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析区域商圈租金概况本次调研的片区（无锡），租金分布呈现了三大阶梯：第一阶梯平均天租金在20元/㎡左右；第二阶梯平均天租金在10元/㎡。河垺口片区商圈的租金水平属于第三阶梯的低层，平均月租金在3元/㎡左右。商圈名称平均天租金崇安寺商圈15-25元/㎡胜利门商圈10-20元/㎡火车站商圈4-10元/㎡五爱广场商圈10-15元/㎡广益路商圈2-5元/㎡河垺口商圈2-4元/㎡PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商业项目-体量本次调研的重点商业项目体量有一半在30万㎡以下。其城中片区小体量的商业项目最多，另外，由于太湖新城片区商业成熟度高，现存的商业项目都为大规模的一站式商业。城中片区的商业发展目前处于较低水平，大都体量都在16万㎡左右，作为配套商业的商业项目反而数量较多，可见该片区对配套商业的需求较大。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析重点商业项目-空置率本次调研的商业项目和写字楼的空置率比较高，一般都在20%，商铺的空置率高的原因在于消费人群消费力不高，遇寒暑假生意惨淡，造成经商困难部分商户撤场。茂业天地负一楼、新区哥伦布广场商业由于缺乏商业氛围，消费水平不高，运营不理想，目前空置率甚至达到30%。在总体经济尚未成气候、缺乏世界500强企业的无锡，很难出现一线城市成熟商圈的顶级写字楼行情。数据显示，去年年底，我市写字楼空置率高达58%。区域主要商业项目竞争分析PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析个案分析——海岸城·八方汇海岸城八方汇项目为无锡海岸城约80万方全业态超级物业中的约10万方商业街，紧邻市政府、金融街、双地铁口。

海岸城八方汇项目为无锡海岸城约80万方全业态超级物业中的约10万方商业街，紧邻市政府、金融街、双地铁口。整个项目分为A、B、C三大地块，建筑主要功能为商业，地上3层，地下1层。

海岸城八方汇项目规划业态含盖大型超市、影院、健身会所、中外美食、KTV等，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐与一体的商业街区物业。占地面积（万平方米）6.18所在区位滨湖区总建筑面积(万平方米)14.03总户数615容积率1.5开盘时间2014.09绿化率/物业形态商铺开发商无锡东茂投资有限公司物业费未定近期主力在售及价格一层商铺，35000~40000元/㎡；二层商铺，20000~25000元/㎡PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析个案分析——万达文化旅游城抢占区域空白，引领区域消费，便捷的交通激发了外区域的消费热情，以百货、餐饮和超市为主万达的成功受益于两个原因，抢占空白市场及便利的交通；早些年河埒口虽然商店林立，但是缺乏核心商业的存在，使得大量消费力外溢。蠡溪板块升级换代的过程中，70万方的万达广场彻底改变了河埒口过去20多年“商业无龙头”的局面；万达的开业恰逢快速内环的落成，便捷的交通激发了外区域的消费热情；由于万达模式的成功，周边很难再出现大规模的综合体，新出现的商业形态多以大型超市为项目优势项目劣势对本项目的影响：虽为首个综合体项目，已开业，但距离本项目3.28公里，本项目仍可通过合理定位，进行差异化竞争。影响指数：本区同时有滨湖商业街、大润发、家乐福、乐购等几个购物中心项目，形成激烈竞争。3.28公里PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析个案分析——万达文化旅游城项目规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容，总占地面积202公顷，总建筑面积340万平方米，总投资超过400亿元，预计年接待游客2000万人次左右。占地面积（万平方米）202所在区位滨湖区总建筑面积(万平方米)340总户数当期303户容积率3.1开盘时间2014-5-30绿化率30%物业形态花园洋房高层住宅商铺开发商无锡万达城投资有限公司物业费2.3元/㎡/月~5.0元/㎡/月近期主力在售及价格目前主力在售:商铺：25㎡~260㎡；高层95㎡~120㎡,高层均价7600元/㎡,一次性付款97折，按揭99折.无锡万达文化旅游城项目于2013年9月24日正式签约，是万达在全国投资建设的第八个文化旅游项目。在项目规划上，无锡万达文化旅游城文化项目包括了大型舞台秀、电影乐园和电影城；旅游项目规划有室内儿童主题乐园、极限运动馆和室外大型主题公园；万达城商业中心（万达茂）建筑面积12万㎡，位于万达文化旅游城中心位置，是整个文化旅游城的主轴线；酒店区规划7个度假酒店；东侧则是住宅区。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析个案分析——万达文化旅游城项目规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容，总占地面积202公顷，总建筑面积340万平方米，总投资超过400亿元，预计年接待游客2000万人次左右。无锡万达文化旅游城项目于2013年9月24日正式签约，是万达在全国投资建设的第八个文化旅游项目。

无锡万达城5月30日首次开盘,凭借万达品牌影响力以及后期旅游地产规划赢得一批客户认可,首批开盘的沿街商铺得到一部分热销,但目前商业去化速度缓慢目前主力去化高层产品,产品凭借自身价格优势获得热销,去化量居高位成交的全是街铺，商业盒子不卖PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析个案分析——盛唐乐享城盛唐乐享城紧邻北塘知名商圈欧风街商圈，其中不乏金太湖国际城、欧风新天地等综合体商业,人气旺盛,项目周边交通便利,生活配套设施齐全,项目商业部分去化良好.盛唐乐享城紧邻北塘知名商圈欧风街商圈，其中不乏金太湖国际城、欧风新天地等综合体商业,人气旺盛,项目周边交通便利,生活配套设施齐全,项目商业部分去化良好.项目优势盛唐乐享中心由地下2层、地上4层商业裙房，2栋塔楼所构成。地下负2层为大型停车场，总车位预计为800多个，负1层为大润发超市，地上1层~4层的商铺主力面积为20㎡，有眼镜店、彩妆护肤、黄金珠宝、女包、女鞋、餐饮等多种业态，其中地上3层为儿童主题的畅享天地。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析个案分析——盛唐乐享城盛唐乐享城紧邻北塘知名商圈欧风街商圈，其中不乏金太湖国际城、欧风新天地等综合体商业,人气旺盛,项目周边交通便利,生活配套设施齐全,项目商业部分去化良好.占地面积（万平方米）3所在区位北塘区总建筑面积(万平方米)13总户数不详容积率2.5开盘时间2013-6绿化率30%物业形态商铺办公房商业综合体开发商无锡新鸿坤房地产开发有限公司物业费6元/㎡/月近期主力在售及价格目前主力在售:商铺20~50㎡,商铺：1层均价45000元/㎡；2层均价35000元/㎡；3层均价26000元/㎡；4层均价20000元/㎡,“砸金蛋”、“抢钱机”活动正在进行，另购商铺享全款97折，按揭99折。PART

3区域各物业市场分析/商业市场发展分析个案分析——博大假日广场博大假日广场2013年12月底首次商业开盘,获得热销,之后每次加推活动都会获得一定的成交量,近期营销活动降低,成交量明显下降.占地面积（万平方米）6.5所在区位滨湖区总建筑面积(万平方米)20总户数不详容积率2.5开盘时间2013-12-22绿化率25%物业形态商业综合体开发商无锡博大置业有限公司物业费未定近期主力在售及价格目前主力在售:商铺，面积30~50㎡,一层商铺：32800元/㎡；二层商铺：18000元/㎡；三层商铺：13800元/㎡；四层商铺：12000元/㎡,一次性付款享9.9折优惠，按时签约再享9.9折优惠博大假日广场占地6.5公顷，建筑面积约20万㎡；紧邻大学城，是大学城首席休闲商业综合体，汇集国际美食餐饮、休闲娱乐、时尚购物三大功能，集大型品牌超市、潮流购物、国际餐饮、星级影城、时尚休闲、轻松娱乐、青春创意、精品酒店、商务办公、高端居住十大业态。区域住宅市场发展分析无锡市整体房地产市场概况PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析无锡市整体房地产市场概况2014年11月份，受多重政策利好影响，商品房新增供应保持较快节奏，市场成交量保持年内高位，其中商品住宅成交均价平稳对本项目而言：2014年1-9月，无锡市区房地产开发投资及施工面积等各项指标同比增速均有所放缓，土地供应节奏明显放缓，商品房新增供应充足，市场成交量同比有所减少，但呈逐季增长态势，三季度住房价格微跌。如何应对外来大型房企带来的竞争，已经外地大型房企所带来的客户对于产品认知、需求升级的情况？PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析无锡市整体房地产市场概况产品以刚需小面积、低总价为主；渠道拓展为主流销售方式，成交量升、销售额增，卖方的楼市预期倾向乐观。在此前提下，开发商确实缺少大力度促销的动机。1、商品房新增供应量处年内高位本月无锡市区商品房新增供应面积为86.19万平方米，同比下降12.15%，环比下降2.96%，其中商品住宅新增供应71.12万平方米，同比增长11.60%，环比微降0.42%。本月未推出政策性用房。2、商品房成交量保持年内高位受多重利好因素影响，本月无锡市区商品房成交保持年内高位，成交面积为67.79万平方米，同比增长16.68%，环比下降2.42%；其中住宅成交面积为61.87万平方米，同比增长47.59%，环比下降3.60%，成交均价7761元/平方米。本月政策性用房成交0.17万平方米。3、商品住宅成交结构120-144平方米面积段占比增加：按套数分析，本月90平方米以下的商品住宅所占比例为28.95%，比上月减少3.51个百分点；120-144平方米的所占比例为26.16%，比上月增加2.43个百分点。2014年1-11月商品住宅成交面积TOP10序号项目名称区域套数面积(㎡)金额（万元）均价（元/㎡）套均面积（㎡/套）套均总价（万元/套）渠道内容1绿城·玉兰花园滨湖87912299913218810747140150CALL客/外拓2无锡碧桂园锡山97511068080515727511483外拓3世茂首府北塘72310490871186678614598CALL客/外拓4无锡孔雀城南长1002934587012875049370CALL客/外拓5香缇半岛惠山52288940709707980170136无6无锡万达城滨湖7908641761761714710978CALL客/外拓7绿地世纪城惠山7588439355269654911173CALL客/外拓8恒大绿洲锡山8118222765446795910181CALL客/外拓9金科中心新区817804636191976959876CALL客/外拓10阳光100国际新城惠山7538043454795681210773CALL客/外拓PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析无锡市整体房地产市场概况相对于周边板块而言，无锡市场的80㎡以下的小户型的供需较小，对项目而言80~90㎡的紧凑户型会是相对的重点从成交面积来看，第三季度供应主要集中在80~100㎡的户型段，相对于其他板块而言80㎡以下的户型供应相对较少；大户型的产品在整体供应中比例不低，从120~220㎡之间的产品分布平均。7000-8000元/平方米所占比例增加：按套数分析，本月7000-8000元/平方米的商品住宅占比为20.39%，比上月增加1.93个百分点，其中万达文化旅游城、长江国际二期、孔雀雅园等楼盘成交套数较多；6000-7000元/平方米的占比为31.03%，比上月减少2.21个百分点。无锡市区购房比例增加：按购买对象分析，以无锡市区为主，占到72.91%，比上月增加1.70个百分点；境内外市的所占比例为25.16%，比上月减少1.72个百分点。2014年前三季度住宅市场总面积成交结构一览表面积段（平米）套数套数占比面积面积占比金额（亿）均价80以内292010.08%196615.556.09%13.40681780-1001087837.55%976801.4530.27%70.027169100-120522118.02%578191.4317.92%43.557532120-144699724.15%929584.6428.81%69.947524144-1609553.30%143727.134.45%12.528711160-1807152.47%122139.763.79%11.499406180以上12874.44%279508.878.66%26.409444总计28973100.00%3226568.83100.00%247.327665PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析整体房地产市场总结：未来竞争成交结构去化难题无锡市场整体的供求量并不大，项目12万㎡的体量入市在滨湖区整个小容量市场中将会遇到去化的难题；外来房企的进入是对本土的项目的一个重大的挑战。无锡整体的供应及成交结构规律较为明显，相对于其他板块而言形成了自身的特色，包括对大户型的相对偏好，以及对小三房的较大需求等等；本项目先天禀赋更近于小户型，需要对小户型的具体面积段及配比有详细的分析。同期的土地出让个体体量较大，数量较少，而在区位上能与本项目形成竞争关系的地块并不多，未来新入市项目面临的竞争较小；现有项目多为大体量大盘，未来在本项目入市时仍有一定市场竞争力，需重点分析。如何解决问题？——找客户，定产品，规避竞争PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析项目竞争板块分析PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析无锡市住宅板块分布蠡湖新城内的项目不仅面临同一区域内的项目竞争，同时，环境类似、位置接近的太湖新城西侧区域也具备着完全的竞争关系

通过对地块周边主要项目的了解，如蠡湖香榭、蠡湖一号、湖滨一号等，客户在购买产品时，不仅会对同区域内的产品进行比较，同时还会比较太湖新城的主要项目，包括太湖国际社区、万科魅力城、天鹅湖、融科玖玖城等，甚至包括玉兰花园、观山名筑等项目。因此，在竞争区域选择及客户判断的过程中，我们将核心竞争范围选择为蠡湖新城区域，泛竞争范围划定为太湖新城西侧（贡湖大道以西），重点竞争区域包括河埒口区域及太湖新城东侧区域；蠡湖新城太湖新城河埒口区域PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析无锡市住宅板块分布竞争区域划分：核心竞争区域蠡湖新城内项目，重点竞争区域为太湖新城西侧区域，区域市场中项目多以中高端项目为主太湖国际社区绿城玉兰花园海岸城万科魅力之城保利香槟国际蠡湖一号蠡湖香榭融创天鹅湖绿城.香樟园湖滨一号路劲新地信成道融科玖玖城蓝庭国际愉景湾周边楼盘价格行情楼盘名称本月均价上月均价价格走势无锡万达文化旅游城7850元/平米10000元/平米↓21.50%雅居乐中心广场9000元/平米9000元/平米→苏宁悦城9200元/平米9100元/平米↑1.10%无锡保利香槟国际11000元/平米11000元/平米→富力十号12500元/平米12500元/平米→万科金域蓝湾16000元/平米16000元/平米→PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析无锡市板块住宅小结河埒版块，主要聚焦于部分区域外部客户竞争，河埒口板块将加剧对市区改善型居住客户的截流基于现有客户的群体，区域间的竞争有限，集中于目前约30%区域外客户的争夺上基于未来竞争，河埒口板块随着环境改善，中高端项目的增多将产生更大的市场影响力，对于老城区域外溢的客户会有一部分截流，核心竞争力在于接近市区的区位及相对成熟的居住氛围。

河埒口太湖新城资源价值惠山、梁锡河、蠡溪公园、河埒广场蠡湖、太湖、长广溪湿地、雪浪山配套氛围万达广场、大润发、家乐福超市、新体育中心、育红小学、四院、妇幼保健所太湖中学政府规划——太湖新城，无锡新行政中心物业类型公寓（多层转向小高层、高层为主）别墅+公寓（复合型市区及单一高层社区）开发商品牌万达、华润万科、华润、绿城、海岸等吸引客户类型首次改善型及首置客户为主，急于居住，依赖于相对成熟的生活配套区域外倾向于吸引多次改善型客户及泛公务员阶层，不急于居住旧城改造，综合人居指数VS新城+生态环境+规划导向基于中端改善型客户PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析无锡市板块住宅小结河埒街道：青松社区、青山社区、产山社区、惠河社区、河埒社区、景溪社区、梁青社区、孙蒋社区、蠡桥社区、协民社区、月秀社区、稻香社区、北桥社区、溪南社区、水秀社区。2011年末，辖区管理人口20余万人，其中：男性占50.95%、女性占49.05%。常住人口中，14周岁以下10879人，占7.64%；15-64周岁101021人，占70.94%；65周岁以上30494人，占21.42%。以汉族为主，有苗、侗、蒙古、回、布依、彝、壮、满、朝鲜、藏等20个少数民族287人，其中回族居多，有137人，占少数民族总人口的47.7%。2011年人口出生率3.14‰，人口死亡率1.36‰，人口自然增长率1.78‰。辖区东西最大距离2.73千米，南北最大距离4.28千米，总面积11平方千米。社区名称户籍数暂住户数办公地址24小时民生热线ＱＱ群惠河社区5740839无锡市惠河路谢巷128号858712611677409029青山社区46321286无锡市滨湖区青山一村16号80233035114759095产山社区4405689无锡市滨湖区团结二村30号85872793123529398河埒社区3609452无锡市滨湖区阳光嘉园河埒社区服务中心85807106123798152孙蒋社区5416976无锡市滨湖区梁清路85号8586811455488871蠡桥社区5646996无锡市滨湖区梁荷路48号858188591716142813协民社区18981045无锡市滨湖区湖滨路3号8586722779227907月秀社区5394456无锡市滨湖区月秀花园13号3楼85843457146063777/50271045稻香社区5026353无锡市滨湖区溪南新村168号8512249094338596溪南社区6800726无锡市滨湖区红山花园64号85120708128033219北桥社区44181428无锡市滨湖区稻香新村14-14号85122012122639916水秀社区3907460无锡市滨湖区水秀新村161号85109995151700887PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析无锡市板块住宅小结蠡湖街道：全街道总面积10.1平方公里，人口5.5万人，下辖14个社区居委会，有各类企业900多家社区名称户籍数暂住户数办公地址24小时民生热线ＱＱ群中南社区1590290无锡市滨湖区隐秀苑37-2号851012921315168537夏家边社区3590635无锡市滨湖区湖滨路298号8510516714165708长桥社区113812无锡市蠡湖中央公园天骄宾馆3号楼2楼8510613841833053陈庄社区120337无锡市望湖路88号85137516

蠡园社区2581315无锡市滨湖区蠡湖人家50号851025303665642景丽东苑社区3295426无锡市滨湖区景丽东苑小区12号85138053119187408蠡湖社区2522656无锡市滨湖区经贸路82号85123659125177185震泽社区59862523无锡市滨湖区蠡湖大道9号85140180119417360山明社区3796187无锡市滨湖区景华苑126号（二楼）85139910158388672美湖社区1180928无锡市滨湖区蠡湖家园36号8510673076396474PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析典型个案分析竞品项目典型个案分析——竞争研判PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析竞品项目典型个案分析与本项目形成竞争，值得研究与分析的重点项目区位相近，面临统一片区内的相同市场；目标客群相似，或是能够分流项目的客群。项目需要如何规避竞争？恒达中环国际项目梁溪原筑项目PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析竞争项目——恒达中环国际项目恒达中环国际项打造一个集“购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居住”为一体的大型城市综合体，也是锡西新城新城地标性建筑,由一栋高层住宅和底商4层商业盒子构成,与本项目规划类似;户型展示:D户型:一室两厅:82㎡C户型:两室两厅:103㎡B户型:两室两厅:86㎡A户型:两室两厅:115㎡PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析竞争项目——恒达中环国际项目恒达中环国际项打造一个集“购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居住”为一体的大型城市综合体，也是锡西新城新城地标性建筑,由一栋高层住宅和底商4层商业盒子构成,与本项目规划类似;占地面积（万平方米）2.04所在区位惠山区总建筑面积(万平方米)5.3总户数400多套容积率2.2开盘时间2012-5-6绿化率35%物业形态商业综合体、住宅开发商恒达中泰地产股份有限公司物业费1.7元/平米（住宅）近期主力在售及价格目前主力在售:商铺20~30㎡,商铺：10000~13000元/㎡

,优惠折扣:一次性付款9.5，贷款9.9折恒达中环国际住宅于2012年8月11日开盘，基本到2012年9月底就被一抢而空。

其住宅获得热销原因主要有以下几点:①总价控制合理;②”偷面积送房间”概念令人耳目一新，并受到认可;③户型实用性强

。

两房产品户型均为主卧和客厅双开间朝南,采光性好,南北通透,户型设计合理,房间实用性强;户型赠送面积较多,客户认可度高。目前住宅部分已售罄,目前主力在售商业部分。PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析竞争项目——梁溪原筑项目推货节奏上，梁溪原筑项目将主要以推100㎡以上的大户型为主，有利于与本项目形成产品上的错位互补在本项目的销售周期内主推大户型一定程度上也是为了规避同质竞争，希望能够错开客群进行互补效应。梁溪原筑项目占地面积（万平方米）1.5所在区位滨湖区总建筑面积(万平方米)6.6总户数366套容积率3.2开盘时间2013-09-21绿化率34.95%物业形态住宅开发商无锡金辉房地产开发有限公司物业费2.8元/平米（住宅）近期主力在售及价格目前主力在售:99平方米户型143平方米户型PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析竞争项目——梁溪原筑项目推货节奏上，梁溪原筑项目将主要以推100㎡以上的大户型为主，有利于与本项目形成产品上的错位互补金辉梁溪原筑楼栋开盘信息1#楼预售均价9500元/㎡惠后开盘时间2013-9-21交付时间2015-8-31本期户数90交付标准毛坯物业类别住宅建筑类别高层7#楼预售均价9500元/㎡惠后开盘时间2013-9-21交付时间2015-8-31本期户数90交付标准毛坯物业类别住宅建筑类别高层5#楼预售均价10500元/㎡精装开盘时间2014-3-29交付时间2016-1-31本期户数100交付标准精装修物业类别住宅建筑类别高层PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析推货节奏上，梁溪原筑项目将主要以推100㎡以上的大户型为主，有利于与本项目形成产品上的错位互补辐射客群范围不可避免的涉及本项目所在区域，但是在具体的客群细分上可以针对其项目的客户群体进行错位竞争项目——梁溪原筑项目金辉梁溪原筑预计于12月27日推出2#楼洋房，总高6层，面积102-135平，共36套，预计均价12000元/平，现交2万享8万元优惠。项目在售5#楼10单元（01、02室）2套约113平、134平精装房源，起价9800元/平方米，均价10500元/平方米左右，将于2016年1月30日交付。另售少量1#楼01、03单元与7#楼01单元143平方米高层房源，起价8800元/平方米，均价9500元/平方米，共10余套，将于2015年8月31日交付。购房一次性付款98折，按揭99折。PART

3区域各物业市场分析/住宅市场发展分析竞争项目——梁溪原筑项目梁溪原筑项目的客户主要面向偏高端客群，作为错位本项目需要以同片区中的偏中端人群作为客户基础以实现客户群的错位一、二次换房客户及周边村民二、新增人口中的企业中高管及个体户（首次）三、其它区域及周边楼盘的外溢客四、郊区的中心城区客户的外溢客梁溪原筑项目客户群组成高端客群镇区改