第三章 房地产评估

第三章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产评估市场法第三节房地产评估收益法第四节房地产评估剩余法第五节房地产评估成本法【教学目的和要求】

通过学习，要求学生了解房地产的概念、种类、特性及评估的专业原则；掌握房地产价格的涵义、种类、价值类型以及影响价格的因素；熟练运用各种评估方法评估房地产。【教学重点和难点】1、现行市价法在房地产评估中的运用2、收益现值法在房地产评估的运用3、重置成本法在房地产评估中的运用4、假设开发法在房地产评估中的运用5、成本法在房地产评估中的运用第一节

房地产评估概述

一、房地产的特性

土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。土地的含义：是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。决定决定（一）土地特性1、土地的自然特性（1）土地位置的固定性。（不随产权流动改变其空间的位置）（2）土地质量的差异性。（3）土地资源的不可再生性。（4）土地效用的永续性。

2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性

㈡建筑物及其特征1.建筑物的定义及分类：建筑物包括房屋和构筑物两种建筑物建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。建筑物——人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。房屋：有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（给排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。构筑物：人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝。剪力墙车间（排架结构）2.建筑物的特征：位置的固定性；供求区域性；使用的长期性；影响因素的多样性；投资大量性；保值增值性；投资风险性（无法移动、生产周期长、自然灾害战争社会动荡的影响）；流动性差；政策限制性；二、房地产评估的原则㈠替代原则㈡最佳使用原则㈢合法原则㈣供需原则㈤贡献原则㈥特殊原则：房地合一原则；区域及地段原则；地用原则（不同使用征税不一样，改变用途必须向土地管理部门批准）；预期原则；评估基准日原则；三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项

1、明确评估对象

2、明确评估目的

3、明确评估基准日

4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告四、房地产价格（一）房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。（二）我国土地使用权价格体系1.我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。（1）根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。（2）土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。2.我国土地使用权价格体系

基准地价：对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

德州市基准地价用地类型区段号区段范围（或街道名称）区段平均地价年地租住宅用地14工业用地12商业用地路线价天津市基准地价土地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ商业住宅工业综合标定地价：标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。基准地价、标定地价之间的联系

(1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。

(2)基准地价是标定地价评估的基础

2.基准地价、标定地价的区别

(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；

(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。土地二级市场价格转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。抵押价格租赁价格

土地使用权出让价格、征用价格、课税价格（政府行为）土地使用权出让价格：是政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金价款。征用价格：是为确定政府征收房地产的补偿而评定的价格。征用价格一般是一种补偿性价格，远较正常市场价格要低。课税价格：是指政府为课征税赋而对房地产评定的价格，一般是根据政府公布的房地产标准价格并适当参考房地产所在区位等因素，或者按市场交易价格的一定比例评定。协议价格、招标价格、挂牌价格、拍卖价格（出让方式）协议价格：是采用协议方式而形成的房地产价格。协议方式是由交易双方通过协商而成交的一种交易方式。这种方式受行政干预较多，所形成的价格是一种优惠性价格。招标价格：招标方式是指在指定期限内，由符合条件的单位或个人以投标的形式，竞投某一标的，而招标者根据投标价格及其他条件，综合考虑确定一个合适的投标这的交易方式。协议价格、招标价格、挂牌价格、拍卖价格（出让方式）挂牌价格：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。拍卖价格：拍卖方式是指在指定时间、公开场合，在政府及有关部门的参与下，在拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，最终由出价最高者为竞得人的一种交易方式。房地产价格分类1.土地价格、建筑物价格、房地产价格2.总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率楼面地价有面积均为1000平方米的甲乙两宗土地，土地单价均为700元/㎡，甲的容积率为3，可以建设3000㎡的建筑物，每平方米建筑物售价为1200元；乙的容积率为2，可以建设2000平方米的建筑物，每平方米建筑物售价1250元。甲乙的楼面地价分别为233.3元/建筑平米、350元/建筑平米，甲的每平方米建筑物价格1200元中有233.3元是地价，乙的每平方米建筑物价格1250元中有350元是地价.有甲乙两块地，甲土地的单价为700元/平米，乙土地的单价为510元/平米，如果甲乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵，此时谨慎精明的买主会购买乙土地。但如果，甲乙两块土地的容积率不同，除此之外其他条件都相同，则不应该简单根据土地的单价来判断甲乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/平米，乙土地的楼面地价为170元/平米。根据楼面地价来判断，乙土地反而比甲土地贵；此时，懂得楼面地价意义的买者，通常会购买甲土地而非乙土地。这是因为在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本上是相同的（但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率必然意味着高的建筑密度，房价也是会受一定的影响），假如平均为每平方米建筑面积1200元，建筑造价（不含地价）也基本接近（如果容积率差异较大会导致对建筑高度或建筑结构的不同要求，如，一个建高层一个建多层，造价还是有差异），假如，为每平方米建筑面积900元，那么房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润=1200-900-140=160元，而在乙土地上每平方米获得，利润=1200-900-170=130元。房地产中的相关指标

1、宗地：指可供建筑使用的土地，其标准单位被称为标准宗地。三层含义（1）权益状态，使用其权益；（2）使用功能上有一定的独立性；（3）是在一定面积上的。美国宽一英里，深100英尺。日本宽3.63米，深16.36米。台湾宽1米，深18米。2、容积率：建筑物总面积÷建筑物占地总面积3、覆盖率：建筑物底层面积÷建筑物占地总面积×100%房地产价格影响因素1.房地产自身因素和房地产外部因素。2.一般因素、区域因素和个别因素。

影响房地产价格的因素（一）一般因素

1、社会因素；2、经济因素

3、政策因素（二）区域因素

1、商业繁华度；2、道路通达度

3、交通便捷度；4、设施完善度

5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。

1、影响土地价格的个别因素

2、影响建筑物价格的个别因素房地产自身因素一、区位因素区位：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。（一）位置:位置包括房地产所处的方向、距离、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。1、方位。首先，是看该宗房地产在某个较大区域中的位置;其次，是看该宗房地产在某个较小区域中的位置房地产自身因素一、区位因素2、距离。距离是目前用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。距离可以细分为：空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。房地产自身因素一、区位因素3、朝向对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光。我国处于北半球，南向是阳光充足的方位，一般人认为：“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。4、楼层当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素，因为楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净（水箱水池供水），安全、以及顶层是否可以独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。房地产自身因素一、区位因素（二）交通出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。房地产自身因素一、区位因素（三）周围环境和景观1、大气环境。2、水文环境。3、声觉环境。4、视觉环境5、卫生环境6、人文环境：另外绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等等（四）外部配套设施房地产自身因素二、实物因素（一）土地实物因素面积、形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度。（二）建筑物实物因素1、建筑规模；2、外观；3、建筑结构；4、设施设备；5、装饰装修；6、层高和室内净高；7、空间布局；8、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照9、维修养护及完损程度。房地产自身因素三、权益因素（一）权利状况拥有的是所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等，是否清晰完整，价值有很大差异。（二）使用管制和房地产评估相关的管制主要包括：耕地转为非耕地；农用地转为建设用地以及城市规划对于土地用途、容积率、建筑密度和建筑高度的规定。（三）相邻关系一方面：相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的的便利；另一方面：相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产权利人。人口因素一、人口数量在某一地区当人口数量增加时，当房地产的需求就会增加；引起人口数量变化的重要因素是人口增长，他是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。人口增长包括人口自然增长（出生和死亡）和人口机械增长（迁入和迁出）；二、人口素质文化教育水平、生活质量和文明程度。三、人口结构一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。制度政策因素一、房地产制度政策二、税收政策三、金融政策四、相关特殊政策如西部大开发、开发浦东。。。。。五、相关规划和计划（一）国民经济和社会发展规划（二）城乡规划（三）土地相关规划和计划经济因素一、经济发展状况二、居民收入水平三、物价水平四、利率五、汇率社会因素一、政治安定状况二、社会治安状况三、城市化四、房地产投机第二节房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式

以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例.（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产三、市场法操作步骤及因素修正（一）勘查被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础（四）估算调整系数

1、交易情况修正2、交易日期修正系数3、区域因素修正系数4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正容积率例题某城市容积率修正系数如下表如果确定比较案例宗地地价为每平米8000元，容积率为2.1，而待估宗地规划容积率为1.7，则经容积率修正后的比较实例的价格是多少？容积率0.10.40.711.11.31.72.02.12.5容积率修正系数0.50.60.811.11.31.721.81.92.5（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。房地产评估市场法案例

待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为3,000平方米，要求评估其2011年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

交易实例比较交易ABCD坐落

略略略略所处地区

繁华区

繁华区

繁华区

繁华区

用途

商业

商业

商业

商业

土地类型

熟地

熟地

熟地

熟地

价格（元/M2

）

1,550

1,200

1,400

交易时间

2010年10月

2010年12月

2011年5月

2011年12月

面积（M2

）

1,800

2,000

2,200

3,000

形状

规则

规则

规则

规则

地势

平坦

平坦

平坦

平坦

地质

普通

普通

普通

普通

基础设施

完备

完备

完备

完备

交通状况

很好

较好

较好

很好

剩余使用年限35303530容积率

54.54.551、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2010年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。

项目B分值C分值项目B分值C分值自然条件相同10相同10规划限制相同10相同10社会环境相同10相同10交通管制相同10相同10街道条件稍差8相同10离公交车站稍远7相同10繁华程度稍差7稍差7交通流量稍少8稍少8交通便捷程度稍差8稍差8周围环境较差8相同10

上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.0754、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100

＝1.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0

＝0.995

交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1

＝1.133

交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1

＝1.0945.计算比准价格（单位：元/M2

）A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,7626.采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2

）待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元市场法练习待评估土地概况：该宗土地位于城市开发区内，为一待开发建设的七通一平空地，面积为12000平方米，形状规则，为工业用地；评估基准日为2011年10月1日；价值类型为出让土地使用权50年：评估方法为市场法评估。评估过程：1.选取比较实例，经过市场调查选取比较实例三个，情况如下表：项目交易实例A交易实例B交易实例C座落位置略略略所处地区类似类似相同用途工业工业工业出让方式招标协议拍卖面积10000平方米11000平方米13000平方米成交价1800元/平方米1650元/平方米2509元/平方米交易日期2011年4月1日2010年10月1日2011年9月30日使用期限454050地势较高平坦平坦地质较差较差一般小气候较差较差较好交通条件距火车站5公里距火车站6公里距火车站2公里容积率32.53.5

已知情况：1.评估人员判断、分析认为：交易实例A为招标出让，价格低于正常价格约4%；交易实例B为协议出让，价格低于正常价格10%；交易实例C价格约高于正常价格的5%。2.根据测算，该市近1年来，平均每月土地价格上涨一个百分点。3.经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率每上升0.5，得分增加5分,待估地产容积率2.54.个别因素打分分别为：97，102，103。折现率10%3.区域因素情况比较因素待评估土地交易实例A交易实例B自然环境151413交通条件101210社会环境151413基础设施1099道路条件10910教育医疗等福利设施1098发展前景1099距市中心距离1099商业金融环境10109合计得分10095902.交易情况修正评估人员判断、分析认为：交易实例A为招标出让，价格低于正常价格约4%；交易实例B为协议出让，价格低于正常价格10%；交易实例C价格约高于正常价格的5%。各交易实例的修正比率：A：100/96B：100/90C：100/1053.交易日期修正根据测算，该市近1年来，平均每月土地价格上涨一个百分点，各交易实例日期修正如下：A：106/100B：112/100C：100/1004.区域因素修正：由于交易C与待估土地处于同一区域，故其修正系数为100/100；交易实例AB采用直接比较打分法打分如下：区域因素修正系数：A：100/95B：100/90C：100/1005.个别因素修正系数：A：100/97B：100/102C：100/1036.容积率修正：待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升0.5，得分增加5分，则容积率修正系数为：A：100/105B：100/100C：100/1107.土地使用权剩余年限修正：折现率10%A：1.0053B：1.0139C：18.计算地价项目交易实例A交易实例B交易实例C交易价格180016502500交易情况修正100/96100/90100/105交易日期修正106/100112/100100/100区域因素修正100/95100/90100/100个别因素修正100/97100/102100/103容积率修正100/105100/100100/110剩余年限修正1.00531.01391修正后价格20652278.82109待评估土地价格用算术平均法平均：2150.93元基准地价修正法路线价估价法第三节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤基本思路：无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1）有限期： （2）

a－年纯收益

r－折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。三、各参数的估算（一）净收益（总收益-总费用）除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。＝＝潜在毛收入是假设房地产在充分利用，无空置状态下可获得的收入；有效毛收入是潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得的收入；营运费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用（二）资本化率

实质：房地产投资的报酬率（收益率）。1、土地资本化率2、建筑物资本化率3、综合资本化率三者之间的关系（P137)

资本化率的求取1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少四个交易案例。资本化率求取案例比较实例及相关资料比较实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（%）11210222319031088465542590720632250资本化率求取案例比较实例及相关资料：加总求平均数12.1%比较实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.82、累加法

＝+3、各种投资收益率排序插入法

资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。

资本化率无风险报酬率风险调整值（三）收益期的确定1、单独评地——土地使用权年限单独评房——建筑物的经济寿命注意：这里在计算净收益时不扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。2、房地合一

收益期限的确定（1）如果建筑物的经济寿命长于或与土地使用权年限相同，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限，计算收益时不扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。（2）如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，则：先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的期限，计算净收益时不扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余年限价值的折现值。收益期限

收益期限是估价对象自估价时点起自预期未来可以获取收益的时间。应根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限不一致的时候的确定：（1）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束房地产的价值=建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值+建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值=整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值－以建筑物剩余经济寿命为期限的土地使用权在估价时点的价值

如，某宗收益型房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值时，可先求取该房地产30年收益期限的价值，然后再加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权价值。收益期限（2）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束

房地产价值=以土地使用权剩余期限为收益期限的房地产价值+土地使用权剩余期限结束的建筑物的残余价值折算到估价时点的价值；

四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费房地合一收益法例题

某房地产公司于2004年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2006年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该写字楼在2009年5月的价格。1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保险费：年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2009年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。

（二）房地合一评土地

1、土地价值=房地产价值－建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年数年贬值额=（建筑物重置价－残值）÷耐用年限

=【建筑物重置价×（1－残值率）】÷耐用年限2、土地价值=（房地产净收益－建筑物净收益）÷土地资本化率建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率房地产价值和房地产净收益的求法与前面相同

房地产评估单独评地例题

例题：在一3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可使用20年，折现率12％，土地的折现率为10％。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）计算建筑物的纯收益

240×12％＝20.80（万元）（3）计算属于土地的纯收益

72－20.80＝51.20（万元）（4）土地的价格为：51.2÷10％＝512（万元）单位土地价格为：512÷3000＝1707（元/㎡）土地使用权评估收益法学生练习题

某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、计算总费用（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年税金＝20×900＝18000（元）（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元）6、计算土地纯收益土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－165000＝247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。（三）房地合一评建筑物建筑物价值=房地产价值－土地价值建筑物价值=（房地产净收益－土地净收益）÷建筑物资本化率在运用以上公式求取房地产净收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到。注意：用来求取房地产净收益的房地产总费用不包含建筑物折旧费。以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。房地合一评建筑物案例

某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入＝4800×12＝57600（元）年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元）房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元）管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元）修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元）保险费每年＝576（元）年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年总纯收益＝57600－14320＝43280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：

1200×200＝240000（元）归属于土地的年纯收益为：

240000×8％＝19200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：

43280－19200＝24080（元）

建筑物价格＝24080÷10％×｛1－[1/（1+10％）25]｝=240400×0.9077

＝218211.08（元）建筑物每平方米价格为：

218211.08÷240＝909.2（元）第四节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、土地评估中成本法的

操作步骤新开发土地:

土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+投资利息+税费+开发利润+土地增值收益（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。

1、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。

2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本

1、基础设施建设费

2、公共配套设施建设费

（三）估算投资利息注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（四）估算税费（五）估算投资利润

利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。（六）土地增值收益的确定[例题]

某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（土地开发过程中的其他费用）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000

＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。成本法应用

某企业占用一块土地，面积15000平方米，土地使用权年限为50年，已达三通一平，由于该地区土地交易较少，难以取得交易实例，并且，该土地收益难以预测，所以采用成本法估价。相关资料如下：1.土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为300元/平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等。2.土地开发费为50元/平米，土地开发期2年，开发费均匀投入；3.税费主要为耕地占用税，按5元/平米计征，其他税费不计。4.年利息率为10%。5.利润率为20%（整个项目）6.土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25%。要求：估算以下两种情况下的土地单价和宗地总价。1.无限年期土地使用价值2.50年使用权的价格（假设折现率为10%）评估过程如下：土地取得费=300元/每平米土地开发费=50元/每平米税费=5元/每平米投资利息计算=（土地取得费+税费）×10%×2＋土地开发费×10%×2×1/2=66元/平方米

（5）投资利润的计算=（土地取得费+土地开发费+税费）×20%=71元/平方米（6）土地所有权增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息+税费+利润）×25%=123元/平方米（7）估算土地价格A无限年期土地使用权价格土地取得费+土地开发费+利息+税费+利润+土地所有权增值收益=615元/平方米总价=615×15000=9225000元B：50年使用权的价格615×[1－1/（1+10%）50]=609.77元/平方米土地总价=609.77×15000=9146550元

依前例，将土地开发费投入方式改为分段均匀投入，第一年投入开发费的60%，第二年投入开发费的40%，计息方式改为复利计息，其他条件不变，则计算如下：（1）土地取得费=300元/每平米（2）土地开发费=50元/每平米（3）税费=5元/每平米（4）投资利息计算=（土地取得费+税费）×[（1＋10%）2－1]＋50×60%×[（1＋10%）1.5－1]＋50×40%×[（1＋10%）0.5－1]=69.64元/平方米

（5）投资利润的计算=（土地取得费+土地开发费+税费）×20%=71元（6）土地所有权增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×25%=123.91元/平方米（7）估算土地价格A无限年期土地使用权价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权增值收益=619.55元/平方米总价=619.55×15000=9293250元B：50年使用权的价格619.55×[1－1/（1+10%）50]=614.28元/平方米土地总价=614.28×15000=9214257.375元四、新建房地产评估的操作步骤

新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+

投资利息+销售税费+正常利润

新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润

（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）

1、勘察设计和前期工程费

2、基础设施建设费

3、建安工程费

4、公共设施建设费

5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费

1、销售费用

2、销售税金及附加

3、其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。(一)建筑物重置成本的测算1.重编预算法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算以确定其重置成本的办法。特点：准确度相对比较高。但所需要的技术资料较多，而且计算复杂、费时、工作量大。预决算调整法

这种方法是以待估建筑物的工程决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本的方法。价格指数调整法

价格指数法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格价格指数法调整出建筑物复原重置成本的一种方法。（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）

耐用年限建筑物耐用年限是建筑物的寿命。分为自然寿命和经济寿命。注意：1.建筑物的建设期不计入耐用年限。2.取短不取长。3.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前：1）其耐用年限早于土地使用权年限而结束的，按建筑物耐用年限计算损耗；2）其耐用年限晚于土地使用权年限而结束的，按建筑物已使用用年限加土地使用权剩余年限计算损耗；耐用年限案例

某钢筋混凝土结构建筑物，竣工于1997.7，经济耐用年限60年。2002.7补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为50年。2002.8评估，请计算成新率。已使用年限5年总使用年限5+50年成新率=50/55=91%（2）打分法（观察法）

成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

不同结构类型房屋成新率评分修正系数库

钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五层0.750.120.130.550.150.3

六层七层以上0.80.10.1

成新率计算综合法运用多种方法基础上综合确定成新率的方法。一般是使用年限法和观察法的总和。另外，还可以综合其它因素：1.建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平。2.建筑物的设防烈度标准。3.建筑物的施工单位等级及实际施工水平。4.使用状况和维修保养状况。5.大修、装饰情况。例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80

分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数G＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

建筑物功能性贬值与经济性贬值功能性贬值1、建筑物用途和使用强度不合理。2、建筑物设计和结构上的缺陷。3、建筑物装修和附属设备与其功能不协调。经济性贬值建筑物评估案例某综合楼为六层砖混结构综合用房。该工程于2000年竣工并投入使用，该工程的建筑面积为8534平方米，根据专家评估，从竣工到投入使用，此楼的使用年限可达25年，2005年对此楼进行了评估，评估基准日是2005年12月31日，按照调整后的工程量，现行工程预算价格，费率计算出的定额直接费为4151497.07元，综合间接费率为27%，远征费率1.7%，劳保基金占5%，施工利润占6%，材料差价为47812﹒39元，税金率为3﹒22%，定额管理费占0﹒18%，前期费用率和其他费用率为5﹒77%，资金成本按工程投入量年均匀投入考虑，建设期两年，年利率5﹒94%，采用打分法，对建筑物打分，得出结构部分得分83分，装饰部分得分82，设备部分得分83分，成新率修正系数分别为0.55，0.15，0.3，其中打分法权重0.6，使用年限法权重0.4，请确定评估值。建筑物评估案例解析1、重置建安造价分类号费用名称费率计费基础费用金额(元)一定额直接费4151497.07二综合间接费27%一1120904.21三远征费1.7%一70575.45四劳保基金5%一207574.45五施工利润6%一六材料差价-47812﹒39七税金3﹒22%一~六185208.89八定额管理费0﹒18%一~七10696.67九工程造价一~八5947724.57建筑物评估案例解析2.前期费用及其他费用=5947724.57×5﹒77%=343184元3.资金成本=(5947724.57+343184)×5﹒94%×2×1/2=373680元4.成新率:1)打分法:=83×0.55+82×0.15+83×0.3=83%2)使用年限法:=20/25=80%综合成新率=83%×0.6+80%×0.4=82%5.评估值=(5947724.57+343184+373680)×82%=5464963元第五节

房地产评估的剩余法

一、基本思路和计算公式

二、适用范围及注意事项

该方法主要适用于：待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目。运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。

地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润假设开发法的步骤1.弄清土地的情况。2.选择最佳的开发利用方式。3.估计建设期。4.推测未来楼价。5.估算建筑费、专业费、利息、租售费用、税费和开发商应得的利润。6.确定评估值[例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。1、选用评估方法

该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式

根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3、估算建设周期预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4、预计售楼价经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计