南阳秋实苑项目整体定位及物业发展建议

南阳秋实苑项目定位及物业发展建议22目录2项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位户型建议物业发展建议城市概况——位于河南省西南部，面积2.66万平方公里，在河南省面积最大，人口1091万，是河南人口最多的地级市。地理位置：南阳位于河南省西南部，西与陕西省接壤、南与湖北省接壤，东临驻马店、信阳；北临三门峡、洛阳、平顶山。因地处伏牛山以南，汉水之北而得名。因三面环山、南部开口的马蹄形盆地，故称南阳盆地。行政划分：下辖邓州市（代管）、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、新野县、桐柏县、唐河县、方城县、南召县、社旗县、卧龙区、宛城区、南阳国家级高新技术开发区、南阳新区、鸭河工业管理区、南阳油田工业管理区等市县区。南阳交通：南阳地理位置优越，交通便利。是豫、鄂、陕的交通要道。洛湛铁路（焦柳铁路）、宁西铁路在南阳交汇。沪陕高速、二广高速、日南高速、许南高速、南阳城区绕城高速、内邓高速、焦桐高速、武西高速、和临三高速（临汾至三亚）等多条高速遍布南阳各地。国道312、207、209等4条国道以及14条省道连接南阳各地。南阳机场为河南三大民用机场之一，南阳西峡旅游机场已被提上议事日程启示——南阳地理位置优越，交通便捷，人口基数大，对房地产市场具有足够的支撑。城市属性全国现象发展潜力城市布局——“一心、两轴、五版块”1.一心：指以中心城区为核心

2.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。

3.五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。空间结构———“一河两岸、四组团”

“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团；空间发展：————“东延南拓”中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。伴随农运会的开展，近期南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。启示——本案位处城市中心组团，其地块资源的逐步稀缺必将为本项目带来良好的发展机遇。城市属性全国现象城市布局经济产业——南阳燃料乙醇、卷烟、防爆电机等产品在全省乃至全国有着重要地位；核能，风能、太阳能等新兴产业为城市快速可持续发展奠定了坚实的道路。

农业：南阳素有“中州粮仓”之称，是全国粮、棉、油、烟集中产地。粮食总产占全省11%、全国1%；棉花占省20%、全国4%。南阳6个县市区是国家商品粮、棉基地，3个县市区为国家优质基地。南阳黄牛居全国5大优良品系之首。南阳月季产量居全球之最。工业：南阳拥有工业企业13万多家，酒精、石油、印刷板材、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。燃料乙醇被列为国家“十五”试点推广项目。南阳核电已经入围国家十二五规划，项目投产后年产值将达到300亿元。南阳将形成集水电，火电，风能，太阳能与核电为一体的清洁能源基地，为南阳与企业的快速可持续发展奠定了坚实的道路。启示——城市经济产业地位的提升，为南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。南阳的经济高速发展，为南阳市房地产经济打下了坚实基础。城市属性全国现象经济产业城市经济——南阳市GDP稳居河南省第3位。城市经济进入多元化发展的轨道，南阳房地产市场的发展在经济快速发展的带动下已步入高速发展期！启示——城市地位的提升，对于南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。对于本项目来讲，南阳市经济高速发展，为南阳房地产经济打下了坚实基础。2009年，全市生产总值完成1780亿元，增幅12.5%，地方财政一般预算收入28.8亿元,增长30%。河南省内GDP排名处于前列，仅次于洛阳，位居第3位。财政收入占ＧＤＰ的比重明显提高，综合实力和竞争力显著增强，经济总量占全省的比重明显提高。城市属性全国现象经济发展城市经济——随着南阳市大力推进工业产业结构调整，进一步强化“工业立市”思想，南阳市的固定资产投入占GDP比重65%，城市框架进一步拉大，基础设施建设有了飞速的发展。启示——南阳市固定资产的投入，在扩大城市框架，大力推进现代化工业新城的同时，为房地产行业带来的是重要机遇与挑战，如何抓住此次市场机遇南阳市2009年全年固定资产投资为１１５３亿元，比上年增长２８％，其中，城镇投资９２９亿元，增长３１％；在城镇投资中，国有控股投资２７７亿元，比上年下降10％；民间投资６４３亿元，增长６４％；港澳台及外商投资9亿元，增长３２％。第一产业投资３７亿元，增长４０％；第二产业投资６０３亿元，增长３６％；第三产业投资２８８亿元，增长２０％城市属性全国现象经济结构经济角度——人均GDP和可支配收入，居民经济水平的不断提高，促使置业需求随之迅速提升。南阳市房地产行业处于快速发展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求启示——居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的发展。根据目前南阳房地产市场特征，房地产市场已经呈现出快速发展的趋势。对于本项目来讲，深度研究客户需求的变化，设计出符合客户需求的产品，将是项目取得成功的关键！◆随着南阳市整体经济水平的快速发展，南阳市人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在10个百分点以上。伴随着南阳市居民经济条件的逐步改善，南阳市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。

◆南阳市09年人均GDP为17646元，约合2000美元。根据世界银行标准来判断，南阳市的房地产行业处于快速发展期。城市属性全国现象收入水平消费角度——居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了南阳市商业的繁荣，是项目规划16000m2体量商业潜在利好！◆2009年，南阳市城镇居民人均可支配收入13498元，同比增长10%。消费支出9595元，同比增长11%。支出收入比达到71%。◆与省内其他城市相比，南阳市人均收入水平一般，但人均消费水平接近省会郑州，人民消费意愿较强。启示——随着人民收入水平的不断提高，南阳市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛城市属性全国现象消费水平城市人口——年轻劳动力外流严重，南阳大约有50-100万的人口长年在外务工，其中目标以沿海城市居多。城市化进程加快，南阳市市区人口近年以每年10万的速度递增，预计在2020年达到200万人口，部分县城也将达到50万人口的中等城市。集中式发展分散式发展城市规模扩大，人口增加，空间扩张小型城市大都市区主城新城新城新城新城单中心城市扩张多中心发展大都市化形成国际都市发展进程模型◆截止2009年末，南阳市人口规模达到1096万人。其中城镇人口402万人，城镇化率为37%。低于全国平均水平5个百分点。城镇化率提升速度缓慢。◆据规划，到2015年，南阳城镇化率应达到48%以上，城镇常住人口达到550万，2010-2015年均提高2个百分点.按照人均住宅面积26平方米计算，意味着每年将新增200万平方米的市场需求。启示——住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，南阳市的城市格局将出现一定的变化。。城市属性全国现象城市人口到达市区主要节点的直线距离区域车程(km)卧龙岗景区3.5人民公园0.5南阳汽车站2南阳火车站2.8南阳市政府1.5市人大市政协1.7白河湿地公园3.1本案区域属于卧龙区，城市中心核心区域.向东500米为人民公园,生活便利，交通方便,城市价值较高.本案区位属性项目四至交通条件配套设施项目属性全国现象区位属性区位属性项目四至交通条件配套设施北临建设中路东靠电厂办公楼，再向前为人民路及人民公园本案西接文化路及工业南路南为老街区，再向前为新华西路项目临建设里，靠近人民路，地段良好，但西北角为预留变电站，以后噪音和辐射会对社区产生影响.项目属性全国现象项目四至区位属性项目四至交通条件配套设施项目周边拥有1路、2路、6路、11路、15路、20路、22路、29路等数条公交线路,公交出行十分便利;本案周边人民路、工业路和新华西路都是南阳商业购物区，商业非常繁华，人流众多；在建的银基商贸城和摩根中央公园都有家乐福、大润发、大型商场、电影院等大型商业配套，极可能形成南阳最核心商业中心。项目周边路况良好,公交系统十分完善,出行便利，周边商业氛围浓郁发展前景可观。项目属性全国现象交通条件区位属性项目四至交通条件配套设施人民公园南阳府衙南阳九中银都建国酒店口腔医院南阳九小项目尽享老城区繁华,生活配套齐全，又有休闲配套，且闹中取静，是不可多得的风水宝地。社区内16000平米商业也足以满足社区需求.配套资源:学校:市三中、九中、九小、十六中商超:盛德美、大统百货等医院:口腔医院、宛城第一人民医院、市中心医院、电力医院酒店:银都建国酒店、绿都花园酒店旅游资源:人民公园、南阳府衙专业市场:银基商贸城、建材大世界、家电大世界等项目属性全国现象配套设施建设用地面积29017.9m2总建筑面积150380m2其中地上总建筑面积130580m2其中住宅建筑面积113380m2商业建筑面积16000m2幼儿园建筑面积1200m2地下室建筑面积19800m2不计容积率建筑密度24.1%容积率4.5总户数943套100%其中90-100m2两房295套31.3%120-130m2三房498套52.8%130-140m2三房86套9.1%140-144m2三房64套6.8%绿地率36.2%总停车位700位其中地上停车位200位地下室停车位500位整体规划概述：项目由7栋31至33层的高层组合而成，沿街底层设计为底商。总建面约15万平米.容积率4.5主要经济技术指标项目属性全国现象经济指标1616目录16项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位户型建议物业发展建议1717追求项目的回现速度就是要在产品品质和价格上作出让步传统观点追求项目的回现速度意味着尊重市场主流形势，以合适的价格提供合适的产品利润最大化就是尽可能使项目高端化，往往不得不牺牲销售速度利润最大化意味着项目的价值体系中具备高溢价的发力点，与销售速度不直接挂钩以“保证回现速度”及“利润最大化”为主要目标，在两者平衡点上树立标杆形象17目标解析全国现象项目目标项目目标一：保证一定的回现速度项目目标二：追求项目利润最大化我们认为，回现速度与利润最大化之间并不矛盾，关键在于：寻找市场走量最好的产品作为回现的保证寻找走量前提下产品高溢价的可能性和突破点标杆形象传统观点我们的观点我们的观点1818基于项目本体与目标解析，聚焦项目分析的核心问题：18核心问题全国现象核心问题梳理我们想要什么？稳定的回现速度项目利润最大化标杆形象及口碑我们面临的现状？市场竞争风险未知目标客户偏好未知土地成本较高在现有市场条件下，确定何种物业组合？解决各物业的配比及面积段，保证去化速度？核心问题：如何进行风险控制下的利润最大化？如何最有效地对客户进行最大化捕捉？如何在成本可控下实现产品高溢价？项目核心竞争力和价值体系？控制风险利润最大化目标分解1919目录19项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位户型建议物业发展建议2020目录20市场及需求分析宏观政策层面整体市场分析各物业类型市场扫描2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行降息清楚地表明了稳增长、促发展的政策转向。当前市场已经处于明显的底部区域，政策的推动会使市场有趋势性的改变，市场会明显向上。近期各地房企拿地热情明显高涨，成交回暖，但调控的基调未改变，整体利好，也不可盲目乐观。2222目录22市场及需求分析宏观政策层面南阳市场分析各物业类型市场扫描南阳市商品房均价近几个月震荡走高，整体向上趋势并未改变，5月份成交均价重新站上三千元大关，达到3345元/平方米，创六个月内新高。其中：住宅销售均价继连续两个月环比小幅下降后，本月呈现出回升态势，达到3219元/平方米，环比涨幅高达29.4%；非住宅均价波动剧烈，这主要由于非住宅销售量比较小，容易受个案影响，而非住宅价格往往与项目的区位有密切关系，因而无形中加大了非住宅均价的波动性；二手房成交均价在经过4月份休整后，5月份环比大幅上涨18.5%，达到2099元/平方米，创历史新高。启示——2011年5月，全市商品住宅成交均价为3345元/m2,创6个月内新高价格走势2011年第二季度南阳市中心城区商品房批准预售项目共计24个，商品房批准销售5833套，预售面积面积为69.83万㎡，较上季度增长55.2%，较去年同期增长108.8%。其中住宅商品房预售面积65.33万㎡，较上季度上升76.6%，较去年同期增长73.5%。

2011年第二季度，中心城区商品房成4913交套，共52万㎡，均价3115.02元/㎡；商品住宅成交4222套，共50.27万㎡，非住宅商品房成交691套，共1.74万㎡。整体二手房成交1234套，共6.64万㎡，均价1857.81㎡；住宅二手房成交1123套，共10.93万㎡，均价1669.48/㎡。成交量分析启示——在全国楼市调控政策的打压下，虽然部分一二线城市出现了或量减、或价跌、或量价齐降的局面，但是，市场还在反复博弈之中，而三四线城市受到冲击较小，房价和成交面积逆势快速攀升。用地单位宗地位置土地用途面积（公顷）总价（万元）

单价（万元/亩）签约时间南阳市康泰置业有限公司滨河路西侧中低价位、中小套型普通商品住房4.34871172.917.982011.9.15南阳市惠农达农资集团有限公司建设西路45号其他普通商品住房2.88693569.582.432011.7.13南阳四友房地产开发有限公司文化路东侧中低价位、中小套型普通商品住房2.0795138.04.422011.5.13南阳市新起点生化研究所南阳市高新区明山路中低价位、中小套型普通商品住房1.3326795.039.772011.4.6南阳市宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居民委员会天山路北侧中低价位、中小套型普通商品住房0.8891572.642.932011.4.1南阳福成房地产开发有限公司高新路与明山路交叉口西南角其他普通商品住房1.546625.926.992011.2.23南阳市汽车板簧总厂光武路南侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6715763.675.812011.2.21南阳锦纺商贸有限责任公司八一路北侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6954724.669.462011.1.20南阳市龙都房地产开发有限公司规划312国道南侧，长江路西侧中低价位、中小套型普通商品住房13.0515383019.562011.1.20南阳市民祥房地产开发有限责任公司建设东路南侧中低价位、中小套型普通商品住房1.09951409.485.462011.1.17南阳市拓宝玉器有限公司工业路与卧龙路交叉口西南角中低价位、中小套型普通商品住房0.5392286.735.442011.1.07河南四建股份有限公司麒麟路24号中低价位、中小套型普通商品住房1.1534269.715.592011.1.07南阳市东峰生化厂七里园街南侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6694321.832.052011.1.102011年住宅用地出让情况根据南阳市“东移北扩”的发展战略，未来的经济、政治、文化中心将转移至城区东北区域。目前，市政府已确定搬迁至张衡东路，312国道将于2012年3月前改道到白河南，改道后的312国道将成为城北景观大道，东城区的旧城改造也大面积展开，另外在农运会为契机的带动下，城市框架迅速拉大，东北区域新增大片土地供应。启示——在农运会前，南阳房地产市场土地供应量充足，开发将步入高峰期中心城区黄金地带区域

以白河为中轴的沿河两岸开发区域以张衡路和独山大道为中轴的高新区区域以北京大道为轴线的开发区域南阳房地产区域市场

根据南阳市城市发展总体规划纲要，白河两岸开发将成为今后10年城市规划工作的重中之重。由于地理位置得天独厚，不可复制，目前沿河两岸成为适宜养生久居的生态地产聚集地，小区在绿化环境设计、户型筛选及物业服务方面均代表南阳市楼盘发展风向标。

北京大道系南阳市城区西部主要的交通要道，该区域内建造了大量的单位集资和档次较低的商品房，占地面积较小，品质较差，舒适性欠缺。随着北京大道的顺利拓宽和改造，道路两旁景色宜人，居住环境大大改善。近几年，该区域也逐渐发展为比较理想居住地。

该区域是南阳市未来的行政中心、文化中和经济中心，城市配套、城市规划以及交通网络等方面前瞻性较好，且周边多为新搬迁的行政事业单位，如公安局、检察院、地税局、国税局、移动公司等，是我市中高端消费群居住最密集之地。目区域内人文环境和绿化环境堪称城区之榜样，区域周边有南阳市中心医院、八中、妇女儿童医院、建行、中行、农贸市场等生活配套，是适宜居住和投资的较佳区域。

该区域位于繁华的都市中央，主要集中在以人民路、工业路和新华路、文化路为轴线区域内。交通便利，生活便捷，生活配套一应俱全，是居家生活、从事商业经营和从事投资的黄金地带，是开发商住一体化以及大型复合型社区的理想之地。土地资源稀缺，商业发达，但城市绿化覆盖率较低，粉尘污染和噪音污染较为严重，高端住宅产品的开发空间有限。南阳房地产区域市场特征土地资源日渐稀缺，以商住一体化开发为主西区楼盘聚集地，以中低端楼盘为主自然资源优势突出，高端高质城市发展方向，宜居宜投资2727目录27市场及需求分析宏观政策层面整体市场分析主要竞争项目扫描竞争项目分析南阳高层住宅项目众多,不可能一一研究，因此我们把项目周边的主要在售或即将推售项目，可能跟本案存在竞争关系的项目做为研究对象.根据本项目区位属性、产品类型、推盘时间及客户集中程度可确定本案面临的竞争项目主要要为：银基商贸城、摩卡中央公园和永安尚城国际；其他宇信凯旋城、同晟国际、常绿林溪谷、盛世龙源2期、白金瀚宫、旺角华庭、教育佳苑基本售罄或尾盘或区位较远。永安．尚城国际开发商河南永安房地产开发有限公司规模占地面积194664m2,建筑面积约56万m2项目地址南阳市仲景路与天山路交汇处建筑类型高层、商业街区、酒店物业类型28-33层全高层建筑+10万m2商业街区+3.8万m2酒店，自身规划9万m2西班牙水景园林主力户型主力户型集中在88-95m2精致两房和121-140m2舒适三房，109m2创新型复式和174m2阔景四房销售价格4300元/m2容积率绿化率40%广告诉求城市中轴56万m2都会综合体，在户型设计上提出N+1百变空间，更多赠送面积等景观配套5大主题花园、9万平米西班牙园林水系、商业街、酒店等销售动态10月1日正式认筹，交1万抵2万或交3万抵5万，另外可参加抽奖，几次推盘销售情况良好。同晟国际开发商南阳市同晟房地产开发有限公司规模总建筑面积约27万m2项目地址南阳市仲景路与光武路交汇处建筑类型高层、酒店、独立商铺物业类型项目共包含8栋高层建筑（其中1栋公寓，其余普通住宅均为两梯四户）和大面积商业用房，集合休闲娱乐步行街区、大型商超、高层住宅、精品公寓等多种业态，主力户型销售价格待定广告诉求引领南阳城市新街区生活景观配套规划有65000m2综合购物广场、15000m2商业步行街和超市、三维立体空间景观销售动态5月28日开始认筹，商铺交10万抵12万，住宅交2万抵3万。另举行VIP卡日增值活动，商铺日增值88元，住宅日增值58元，至开盘前截止。认筹情况良好。常绿．林溪谷开发商南阳市常绿置业有限公司规模建筑面积约27万m2项目地址南阳市工业路与光武路交口西北角（原柴油机厂）建筑类型高层物业类型由14栋英伦建筑群组成，总户数2800户，停车位2200个主力户型主力户型36-150m2创变户型，更多赠送空间销售价格4500元/m2容积率2.8绿化率42%广告诉求大城中央，林溪美地景观配套5万方中央景观生态园林及入口广场销售动态整体项目分三期滚动开发，其中，一期为2、5、7、9、11号楼，30F，均为两梯四户，共计约840户，8月12日开始排号，8月27日摇号选房，当前正在销售中，交两万抵三万，五日之内交齐首付（暂定为房款总额30%），额外再优惠一万，五证不全，签订购房合同要等到11月份，届时规定首付比例，一期房源销售率在70%以上。宇信凯旋城开发商河南省宇信房地产开发有限公司规模占地68000㎡，129亩；建筑面积28万㎡，其中住宅25万㎡，商业3万㎡项目地址南阳市建设路与明山路交叉口建筑类型高层物业类型9幢33层高层建筑、一栋4层大商业及部分小户型公寓，共900套主力户型主力户型为86-110㎡花园两房、115-143㎡三房、160㎡以上大宅。销售价格4300元/m2容积率3.68绿化率40%广告诉求城市中央，园林公馆景观配套凯旋广场、马赛广场、香榭丽商业大街、四大法式皇家花园、安琪儿儿童乐园、网球场、羽毛球场、3万平米主题购物广场、地下停车场、6米高精装修入户大堂等销售动态项目二期推出5#、6#、7#三栋31层的高层，均为2梯4户，目前剩余的房源为130平米以上大三房（主要分布在22层以上较高楼层），及8#少量两房（只能全款，优惠2%）。优惠措施：（1）全款优惠3%，按揭首付30%，优惠1%。（2）十一期间推出购房优惠，在措施（1）的基础上购房再优惠1%。银基商贸城-旺角华庭开发商南阳四友房地产开发有限公司规模旺角华庭是银基商贸城A座住宅A02\A03住宅楼项目，银基商贸城总建筑面积150万㎡项目地址南阳市文化路与八一路交汇处东南角建筑类型高层物业类型2幢26层高层（其中住宅20层），A02三梯9户，A03三梯11户，共400套房源主力户型主力户型为57-114㎡间销售价格估价4500元/m2广告诉求居旺地、立中心、赢天下景观配套尽享150万方银基商贸城城市综合体配套，周边教学、医疗、休闲、娱乐、购物等生活配套齐全销售动态目前处于客户咨询中，预计11月开盘金居地．白金瀚宫开发商南阳市金居地房地产开发有限责任公司规模总建筑面积32000平米项目地址南阳市工业路与八一路交叉口向西150米建筑类型高层物业类型2栋高层+沿街商铺主力户型主力户型为85-125㎡销售价格待定容积率绿化率40%广告诉求城中央，欧尚生活领地，买二房得三房，买三房得四房景观配套地处城市核心，周边以裕华商城、丹尼斯为代表的购物圈，以司法局、税务局为代表的办公圈、以国际饭店为代表的酒店圈、以商行、工行、中行、建行为代表的金融圈、奥斯卡影城、六中、九中、十三中等销售动态10月2日公开认筹，交3万抵4万，据销售人员介绍已基本售罄。盛世龙源2期开发商南阳市众益食业有限责任公司规模占地105亩；建筑面积18万㎡项目地址南阳市建设路与文化路交汇处建筑类型高层物业类型9幢28-33层高层建筑、共1300套主力户型95-142㎡两房、三房户型销售价格4000元/m2容积率3.5绿化率41%广告诉求源系千年、显赫中央（卖点有N+1灵动户型，70米超大楼间距等）景观配套规划有1700m2双语幼儿园，1500高档商务会所，设置有健身房、乒乓球室、羽毛球馆、台球室、美容中心等休闲娱乐设施，周边有家电大世界，盛德美，裕华商城，新华城市广场，建行，海底捞，时令电器，南阳电力医院，南阳九小，九中等销售动态项目户型设计和本项目很类似，位置靠近，现已基本售罄，在准备推售商铺，最终实现价格4000左右。摩根中央公园开发商

明伦集团规模总用地面积为69634.9平方米，总建筑面积为365046.5平方米项目地址人民路与建设路交汇处西北角（人民公园旁）建筑类型高层物业类型层高层建筑、共1980套主力户型95-142㎡两房、三房户型销售价格5000元/m2容积率5.29绿化率35%广告诉求集商业、白金级写字楼、顶级奢华精装公寓、魅力生活住宅为一体的高品质商业休闲之城。景观配套包含了主题生活卖场、品牌时尚零售、休闲餐饮、亲子天地、美容SPA，量贩式KTV、运动城、电影院线等多个功能区。引进多家国际知名品牌，将多元化的时尚生活元素融入开放式家庭生活体验销售动态5万抵6万，10万抵12万，项目户型设计和本项目很类似，位置靠近，营销展示比较好，是项目最主要竞争对手。373737两房和三房为市场主流户型，两房主力面积段80-110平米，三房主力面积段120-140平米市场分析全国现象户型区间注：以市场内典型楼盘户型进行分析四房三房两房一房8090100110120130140150160170180190200210220

230240250

面积（㎡）

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●383838开发区高层市场：两房总价30~40万元；三房总价50~65万元市场分析全国现象总价区间●●●200㎡160㎡120㎡80㎡303540455055606065707580

总价（万元）

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●开发区高层市场：两房总价30~40万；三房总价50~65万。。393939老城区，单盘年均消化量在6-10万平米，众多楼盘开盘推出3-5万方，开盘基本售罄。核心地段高端项目月均去化量10套，其他周边区域楼盘月均去化50~70套；80~100㎡和120~140㎡较受欢迎，市场去化速度较快；市场分析全国现象去化情况404040根据置业目的与支付能力将客户分为四大类，并对每一类进行深入研究对现有客户按下列两种维度进行划分综合两种标准进行划分依据置业目的纯投资客户舒适改善型客户首改客户刚需客户依据支付能力中高端客户中端客户中低端客户纯投资客户主要以租金回报、短期变现或长期增值为目的，看未来升值潜力，受政策影响波动较大，偏好小户型产品舒适改善型客户市场中高端客户，不缺住房，但看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为舒适型改善首改客户目前市场多表现为中端群体，对于产品及社区品质，以及学区、生活配套等较为关注，置业目的多为房间需求增加及社区环境改善刚需客户产业客户为主，目前多由支付能力中低端的群体构成，置业目的多为婚房或拆迁等刚性需求客户分析全国现象客户盘点414141刚需置业客户现状需求产品中小户型为主（90㎡两房）置业次数多为首次置业总价承受能力25-40万元客户构成电厂员工层/外来产业客户/政府及事业单位普通员工/养老客户，一般年轻人自住居多客户量级市场项目中均普遍存在，但不集中客户置业目的婚房/拆迁/养老等客户关注因素总价限制/周边配套/公交体系刚需客户小结——电厂及周边为刚需主流客群在各楼盘中均普遍存在，对总价敏感，同时极为看重地段和周边的配套情况刚需客户——以周边客户为主流客群，受总价限制且依赖配套客户分析全国现象刚需客户424242刚需白领客户特征：讲究实在，对性价比要求高，爱占小便宜客户分析全国现象典型客户客户置业特征：2房：90㎡左右承受总价：25-40万置业情况（户型/面积）租房，和父母住一块原居住情况（户型/面积）25岁左右大型国有企业、事业单位、公司普通员工两口之家，准备结婚（刚性需求）部分养老需求客户描述

依赖公共交通关注配套关注价格置业特征代表楼盘称呼：张先生年龄：45岁性别：男籍贯：南阳从事行业：出租车司机，女儿公务员目前居住地：老城区置业次数：1次购买面积：90平米购买总价：25~40万元左右购买户型：南北通透型二房客户语录——“我去看了尚城国际，认了筹最后还是没买，想再等等。”——“我是给女儿买的，她就在政府上班，我们也都在老城区，习惯了住这边。”——“我开盘就去看了，当时4000不到不敢买，你说现在房子还会不会跌了啊。”——“我就要挑个好楼层，你认不认识他们里面的人，给我留一套12层以上的，我不要太低的，太低光线不好。”——“我不要那种不透气，我们就是讲究南北通透，要光线好。”——“我就想买个二三十万左右的，太贵了买不起。”客户特征描述讲究实在，对性价比要求高，对价格敏感，但在价格差价不是太大的情况下，看重园林和小区整体感觉。爱占小便宜，总担心自己买贵了，买涨不买跌。434343首改置业客户现状需求产品120~140㎡三室置业次数首置或二次置业总价承受能力50~70万元客户构成大型企业中高层/基层公务员/银行职员/父母为子女置业客户量级市场项目中大量存在客户置业目的刚性需求/首次改善居住/带有长线投资性质的自住客户关注因素产品设计/项目形象及园林景观/地段价值认可首改客户现状小结——为市场最主流的客户群体，一般置业面积为120-140平米三房，两代居，多一个房间预留为客房，可承受总价为50-70万左右关注社区的品质及周边配套首改客户现状——市场项目中大量存在，两代居的三房需求客户，关注社区品质客户分析全国现象首改客户444444客户分析全国现象典型客户首改客户特征：有一定经济储备，考虑改善现有居住环境或为子女准备婚房，兼顾投资客户置业特征：3房：120－140㎡承受总价：50~70万以内置业情况（户型/面积）120－140㎡原居住情况（户型/面积）35岁左右大型国有企业、事业单位、公司中层员工，小企业主，乡镇原住民三口之家，有一个小孩部分投资需求客户描述

关注配套（学区、与生活相关设施）大社区、产品置业特征摩根中央公园代表楼盘称呼：赵先生年龄：51岁性别：女籍贯：南通从事行业：银行主任目前居住地：公园附近置业次数：2次购买面积：120-140平米购买总价：60万元左右购买户型：南北通透型三房客户语录——“我儿子22岁，还在上大学，我跟太太两个人现在就住80多平的房子，就在你们那个地块南面，6层的小高层，我住3层；另外还有一套在140几平三房，准备给儿子做婚房的。”——“目前算是银行中层管理人员吧，跟我差不多级别的人都至少有两套以上房子。”——“尚城国际我去看过，也喜欢啊，但还是远了一点；——“我能承受的总价大概六七万吧；买个高层就合适了，我自己住的话宁愿买面积小一点的，家里就我和老婆两个人，但小区环境一定要好，环境很重要，绿化要做出感觉来，要南北通透；再说90几平，或者110-120平出手也好卖。”——“面积一样的话，平层和复式没特别的偏好，要综合价格还有户型来考虑；客户特征描述有一点经济储备，已经有两套左右的房子，考虑首改或为子女准备婚房，也考虑投资；对户型讲究实用舒适，注重小区环境。454545舒适改善型客户现状——作为首改客户的居住升级客户，市场项目中普遍存在

舒适改善型客户现状需求产品高品质大户型，150-170平米的3+1房置业次数多次置业总价承受能力70万元以上客户构成大型企业高层/政府及事业单位高层/私企业主客户量级市场项目中普遍存在，比首改客户量略少客户置业目的首置首改客户的居住升级，改善型自住/资源或产品形式占有/投资价值，资产保值客户关注因素社区品质/地段价值/环境资源/户型舒适舒适改善型客户现状小结——作为首改客户的居住升级客户，市场项目中普遍存在，总价承受力在70万以上关注因素主要为社区品质、环境资源、户型的舒适度及保值价值客户分析全国现象舒适改善客户464646客户分析全国现象典型客户舒适改善型客户特征：看重区域未来发展、小区品质、绿化、物管客户置业特征：3－4房：160－170㎡承受总价：80万以内置业情况（户型/面积）不限，三房、自建房、别墅均有原居住情况（户型/面积）35－45岁私企业主，乡镇原住民，大型国有企业、事业单位公司高管三口之家，有一个小孩部分投资需求客户描述关注品质、大社区、产品、物管、身份感置业特征摩根中央公园代表楼盘称呼：丁先生年龄：40岁左右性别：男籍贯：南通从事行业：银行业务部总经理目前居住地：老城区置业次数：多次购买面积：180~160平米购买总价：80万左右购买户型：南北通透三房客户语录——“我现在住在市区，离工作的地方不远，我住的是6层楼的多层，我住五层，200㎡多一点的。”——“08-09年买的，我买这个房子主要是因为学区房，而且我上班也方便，我小孩上学比之前可以省去15分钟，一来一回就是30分钟呢、方便啊。”——“也在考虑买房，投资自住都可以，因为现在通货膨胀厉害啊，要保值啊；——“新区我也买了房子，将来考虑自己住。我现在是越买越小，是以保值的心态，投资+自住，以后儿子上大学了我和老婆就住新区的房子了，房子的空间是要大，小孩上学了就剩我和老婆两个人，不需要房间那么多。”——“我喜欢小区里面有竹子，但是和我买的房子差不多，所以我就不买了，客户特征描述为人低调，不张扬，不希望太多人知道自己买房，选择舒适、宽敞，看重区域未来发展、小区品质、绿化、物管等。474747投资客户特征需求产品多为住宅产品，少量商铺及商住公寓，面积主要取决于投资客户自身实力，主要以小面积为主客户构成南通政府及事业单位中高层/私企业主客户量级普遍存在，主要受宏观调控影响变化明显客户置业目的跟风投机者较多，主要看好本身的增值潜力，关注租金回报率的较少客户关注因素升值潜力/区域发展目前受宏观调控影响，投资客户比例锐减；投资客户产品选择主要取决于自身实力，主要以小面积产品为主，看好区域的长期发展潜力及物业的升值。投资客户特征及现状——以小面积产品为主，看好区域的长期发展潜力及物业的升值客户分析全国现象纯投资客户484848市场分析全国现象物业发展机会市场竞争竞争集中在本区域内，未来面临较大供应竞争，并于下半年放量，竞争压力大客户认知客户关注产品、社区品质、周边配套、价格针对本项目地块资源，客户认知度高可通过产品发力提高产品价值感市场主流为首置首改客户，地段、学区、社区品质、户型、环境为高层客户主要考虑因素产品细分本片区未来市场竞争压力较大，主流产品在政策调控下风险可控以市场主流两房和三房为主，强调南北通透、舒适空间两房主力面积段80-100平米，三房主力面积段120-140平米、舒适性三房150-170平米主卧面宽两房3.5米、三房3.8-4.2米；客厅面宽两房3.8米4949目录49项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位整体规划构思物业发展建议5050基于项目发展核心问题及市场分析的基础，本项目的整体发展战略有以下三点50物业定位筛选开发操盘思路主力客户圈定建筑风格、园林、户型市场细分小户型产品先行启动，造成市场热销中高端及高端客户及少部分刚需发展战略全国现象物业定位5151根据地块、市场、经济三个产品筛子，建议增加小户型产品51发展战略全国现象物业选型地块本体层面市场竞争层面经济效益层面综合以上选型依据，建议本项目的增加部分较大赠送面积小户型容积率约4.5，建筑密度24%靠近人民公园，配套完善靠近变电站建赠送面积较大的小户型市场主流的低密度产品有80-100两房和120-130平米三房，以该户型为主，确立项目中高端形象四房比例减少，和周边项目比我们规模和景观以及自身商业配套优势较小可考虑增加部分可拆分子母户型保证容积率最大化能尽快销售不正面和摩根中央公园竞争5252从本项目的开发目标出发，根据市场不同客群与项目价值匹配度，圈定各物业类型客群52发展战略全国现象主力客户圈定项目价值体系对应客户群体已有地段与资源可打造产品价值配套逐步升级地段驱动资源驱动产品驱动价格及配套驱动项目开发目标对客群圈定的指示客群与项目价值匹配度保证稳健的回现速度追求项目利润最大化抓取市场各物业类型主流显性客户，以保证去化速度抓取对本项目价值塑造点最具感知的客户群体，以追求高溢价开发目标对应客群偶得客户核心客户重要客户5353以首改客户为核心客户，以刚需及舒适改善型客户为重要客户53发展战略全国现象主力客户圈定本项目客户圈定各客群与本项目价值匹配度偶得客户核心客户重要客户开发区高层主流客群排序纯投资型舒适改善型刚需型客户首改型客户主流首改型客户舒适改善型刚需型客户纯投资型匹配度高中高端客户看重地段、资源及产品品质111中端客户看重产品户型、社区环境111中低端客户看重周边生活配套、总价111受政策影响波动大高层产品为本项目的充容及回现产品，重点抓取市场主流客群，以保证去化，可通过开发分期策略提高溢价及档次感。5454根据项目目前的规划进展情况，各物业类型户型配比如下54产品定位全国现象户型配比建议90=100平米两房比例占55%左右，1#西单元和2#以2+1或3+1户型为主；120-130平米三房比例占40%左右130平米以上三房保留半个单元，建议放在4#东单元。5555客户定位——以周边事业员工及公务员为主力群体，少量投资客55整体定位全国现象客户定位50-70万总价承受力产品偏好120-130㎡3+1房90-100㎡（两房）90㎡（2+1房）舒适改善型客户首置及首改客户低密度物业客户30-40万主力客户特征客户来源：周边地区，少部分周边县市客户身份：企事业中层员工、小企业主、公务员置业动机：首次或多次改善居住环境价值敏感点：户型>学区>园林景观>价格客户来源：全南阳市级周边客户身份：企事业普通员工、公务员置业动机：90-100㎡两房主要满足首置及投资需求；价值敏感点：产品形式>园林景观>户型>产品品质360写字楼网5656目录56项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位户型建议物业发展建议5757高品质价值全国现象产品户型—高层高层户型以方正为基础，户型差异不明显，赠送面积等创新手段不多，产品创新空间大户型面积89㎡，小户型面积控制较好，主次卧赠送270度观景阳台受客户认可。

182㎡四房，两开间长阳台，受客户认可。——金鼎湾国际140㎡三房，特色餐厅，跃式设计。

88㎡两房，偷面积7平米，客户接受度高。

产品价值挖掘：凸窗在新的测绘规范下，凸窗高度小于2.2米或进深不大于0.6米，凸窗部分仍不计算建筑面积，这一部分免费赠送面积虽然不多，但对于中小户型的使用，意义十分重要。户型设计创新建议层高不超过2.2米，属于赠送面积产品价值挖掘：入墙衣柜，扩大室内空间户型设计创新建议L型阳台可以通过二次改造增加一个房间户型设计创新建议产品价值挖掘：异形阳台90平米左右二房可以利用此类变化将房间变为三房单位100平米左右三房产品价值挖掘：异形阳台可以改造成房间的内阳台户型设计创新建议90平米左右二房可以利用此类变化将房间变为三房单位110平米左右三房空中院馆解决户型进深过长所引起的室内通风采光不足的问题户型设计创新建议平层之间的户型组合一套单身公寓加一套两房两厅组合成一套三房两厅可参考此类布局，一房和一个两房单位和重新组合利用，成为面积为110-120平米左右的三房，增加市场主流产品的数量同理，两套两房两厅也可以组合成一套四房两厅。户型设计创新建议64646464首置两房80-90平米——做足赠送，控制总价，实现2+1功能户型面积：90M2左右户型：两室一厅一卫宽达三米的“空中院馆”不仅很大限度的改善采光通风，而且能提供多样化的空间功能。凸窗观景阳台赠送花园空中院馆厨房餐厅空中院馆/可改房间错层阳台户型面积：80M2左右户型：两室一厅一卫赠送空中院馆，错层阳台，实现实用2+1房功能高品质价值全国现象产品户型—高层65656565首置首改三房120-144平米：赠送空中院馆提高附加值，餐厅全明空间感好，大景观阳台以增值价值实现5~10平米。将绿化入户，城市生态进行到底，采用空中院馆的方式，送围墙内部面积（可改房间），也可作为空中庭院。3米户型面积：135-144M2户型：三室二厅二卫凸窗观景阳台赠送花园3米户型面积：120-130M2户型：三室二厅二卫空中花园提高赠送厨房空中院馆高品质价值全国现象产品户型—高层高赠送参考户型，89㎡两房四房67高品质价值全国现象产品户型—高层高层重要空间尺度及附加功能空间建议房型面积（平方）主卧开间次卧开间客厅开间厨房面积卫生间面积2房80~903.5m3.0m3.9m5~6㎡4~5㎡3房1203.6m3~3.34~4.2m6~7㎡6~7㎡1353.9m3.3~3.5m4.2m6~7㎡7~8㎡3+1房160-1703.9m3.3~3.6m4.2~4.5m7~8㎡7~8㎡房型面积（平方）入户花园空中院馆双套房储藏室两房80~90三房120√√√135√√√四房160-170√√√√68避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化水表箱隐藏化、景观化在外立面上进行百叶窗修饰，隐藏空调机位注意对排水管、空调机位、水箱等细节处理，在基本不增加成本的基础上大力提升品质感高价值品质全国现象立面风格把水管管线隐藏在外立面构造之下69客户认知：客户对园林关注度高，偏好精细化的打造高品质打造全国现象园林景观优山美地园林就很不错，他们做得很有山地的感觉，堆了一些坡，走在里面感觉很不错，一进去就像到了小山上一样；紫琅上郡太小气了，间距太小；小区环境也很重要，绿化最好是有一些四季长青的树，不怎么落叶的那种；

——电子产品私营企业主周先生我会注重园林的，也会注重名贵树种，比如、树龄啊、多少钱啊，我喜欢桂花，优山美地的园林就不错；——江苏银行南通港闸支行副行长

邱蓓我喜欢小区里面有竹子，优山美地的园林也不错，优山美地很早就卖的，当时南通市场上还没有那个园林做的好的，它是第一个做的好的，打响了第一炮，所以卖的好——江苏银行南通分行国际业务部总经理丁利平中低档园林中高档园林顶级园林由顶级景观设计公司打造，使用名贵植被品种、强化水资源占有，及高档景观小品设计，强调还原自然风貌重点注重植被层次感打造，对品种没有特别要求，部分水系打造增加园林品质感，对景观小品没有档次要求只有广场部分有重点打造植被和水系，其它大部分基本只是种植草皮和灌木，基本无景观小品7070构建出“乔木—灌木—花丛—草皮”的四重复合植被体系，利用层次变化营造高低错落的观感效果，增加视觉宽度和深度。植被打造——以四个层次充分打造出植被的层次感，营造出高低错落的复合视觉体验意大利风格的庭院在植物方面多采用粗放式管理,将大型乔木做庭院的围合背景使用庭院内部，特别在石墙前、庭院与车道分界线处,使用几棵挺拔的笔柏也是凸现风格的简易方法高品质打造全国现象园林景观—植被7171植被打造——利用缓坡制造视觉差异及社区层次感，大量运用原生态树木以控制成本缓坡的构建可良好地制造视觉高差，在项目内部营造出层次感，可进行有效的视觉隔离与引导，提升展示效果。应用本地原生植物树木，既保证原生态，与自然形成良好互动，同时节省成本，控制园林部分资金投入高品质打造全国现象园林景观—植被72风格园林打造中，多采用鲜花廊架的设计高品质打造全国现象园林景观—植被73曲线道路设计：亲近灌木、花草，形成步移景异的视觉感受铺装风情园林中的烧结砖，铺装材料多切割成不规则的形状，适当使用彩色瓷砖，在项目内部路道和庭院小径使用曲线道路设计地转不规则的铺装设计路边小品设计增加趣味性曲线道路设计自然质感砖石铺装社区内二级道路系统曲线化、景观化，营造温馨、精致、充满情趣的社区氛围高品质打造全国现象园林景观—道路7474水系打造，以点式水景创造展示效果及趣味性结合绿化小品的喷泉、水池、浅水渠等营造出强烈的展示效果与趣味性。高品质打造全国现象园林景观—水系75高层利用外部的水资源，打造园林，营造自然生态氛围，体现项目宜居情景和高贵品质高品质打造全国现象园林景观—水系7676细节小品——大量应用注重实用性与趣味性的功能小品，以统一logo标识体现社区品质功能小品：将灯箱、信报箱、指示牌、垃圾箱等具备使用功能的部分打造为风情小品，处处体现项目品质。地面铺装及小品上LOGO标识的统一使用，处处体现项目的精神与高品质信报箱高品质打造全国现象园林景观—小品77三重门厅设计：大堂前厅、会客厅、电梯厅；吊顶强化，增强空间感；大堂入户门全通透设计，体现大堂档次；大堂入口设计感强，体现归家仪式感；第一重门厅：大堂前厅第三重门厅：电梯厅第二重门厅：挑高处理的会客厅，楼王专属空间玻璃幕墙设计与室外景观结合。通透设计可较多使用玻璃元素，与外界景观互动，把外界的园林水景融入室内采用通透设计：高层入户大堂采用三重门厅精装，同时注重通透性，与外界景观互动高品质打造全国现象公共空间78高品质打造全国现象公共空间老年人、儿童活动空间，总面积在150㎡左右建议设置在社区主要广场附近，将儿童和老年人活动空间进行分区，儿童活动面积做到80~100㎡，老年人活动中间面积为50㎡左右。79客户比较看重物业管理的安全性、以及后期的服务和租赁增值，对物业品牌不太看重安全保障小区的物业管理安全客户非常重视，几乎所有的客户都提到安全、防盗以及日常的社区维护。租赁增值物业的租赁服务客户提及率非常高，希望物业能提供增值类服务。营销前置很多客户担心项目的物业管理最终的管理能力和服务水平，所以项目在营销期间就应该把物业管理展示出来，给到客户信心新城市价值全国现象会所及物业80人防为主，技防结合：对物管团队进行一系列培训，提高人员素质，保障业主安全基本要求：职业道德、基础知识；制定方案：物业接管验收与撤管方案制定、管理费用计算；管理与维护：房屋建筑管理维护、房屋附属设备设施的管理维护；

环境管理：安全服务、环境的绿化美化、社会文化娱乐活动的组织与管理。新城市价值全国现象会所及物业81家政服务送取洗烫衣物庭院绿化维护老年人健康检测订餐代送代聘家教、钟点工宠物短期托管儿童看护住区服务房屋租赁专业工具出租巴士接送交通信息咨询商务服务代订出租车票务代订复印传真代发信函场地租赁其他服务寄送生日贺卡筹办宴会到会服务房屋历史档案整理及保管（传家宝）采用管家式服务，提供个性化的定制式服务新城市价值全国现象会所及物业82智能安防电子及保安巡更系统通讯系统周界防御系统服务类闭路电视监控系统智能卡门禁系统节能环保入户门四重锁背景音乐系统雨水回收系统外墙自动保温系统可视对讲系统智能安防通讯系统服务类全天候防范系统智