房地产法规第2章

第二章房地产权属制度

2.1.1房产所有权的概述（一）房产所有权的概念是指所有人依法对自己所有的房屋享有的占有，使用，收益和处分的权利。（二）房产所有权的种类

1.国有房产所有权

2.集体房产所有权

3.私有房产所有权

4.外产房产所有权

5.中外合资房产所有权

6.其他性质的房产所有权2.1房产权属制度2.1.2房产所有权的取得房产所有权的取得：

1.新建

2.因法院判决或强制执行以及没收取得房屋所有权。

3.无主房屋被收归国有或集体经济组织的成员死亡而没有继承人，其房屋收归集体所有。

4.添附2.2土地所有权

2.2.1.土地所有权的概念是（土地所有权人）对土地的拥有、占有、使用、收益和处分的权利。2.2.

2.国家土地所有权的内容

(1)土地国家所有权的主体

(2)国家土地所有权的范围

(3)土地国家所有权的取得和行使（1）概念指农民集体组织对其所有的土地依法享有的占有，使用，收益和处分的权利（2）农民集体土地所有权的主体（3）农民集体土地所有权的范围（4）集体土地所有权权能并不完整2.2.3.农民集体土地所有权的内容2.3.1土地使用权概念

土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。2.3.2土地使用权的类型按不同的标准来划分，可将其分为不同的类型：（1）根据土地使用权的来源不同（2）根据土地使用权的取得方式不同（3）根据土地使用权的用途不同2.3土地使用权

房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体双方（或多方）的权利和义务共同指向的事物。包括：物房地产法律关系的客体行为非物质财富

客体物主要是指土地和房屋。土地是指城市新区（开发）土地和城市旧区（改造）土地；房屋是指各类房屋建筑、构筑物和相关场地、以及与之相配套的设备、设施。行为主要是指房地产法律关系主体为了行使权利或履行义务而进行的活动。如房地产项目招投标、商品房销售、物业管理服务等活动行为。非物质财富，即智力成果。主要包括房地产综合开发的规划设计文件和图纸、建筑工程设计文件和图纸等。

客体内容

房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。

房地产法律关系主体享有的权利主要包括（国有）土地所有权和土地使用权、房屋（建筑）所有权和房屋使用权，以及从这些权利衍生出来的房地产他项权利。

房地产法律关系内容中的义务是指房地产法律关系主体必须依法履行应尽的义务。任何房地产法律关系都依法享有相应的权利，同时又必须依法履行应尽的义务。而且在一般情况下，履行义务是享有权利基础。如房地产开发商有销售（预售）商品房的权利，但在销售（预售）商品房之前，必须具备法定条件（如必须“五证”齐全），否则就是违法行为。

内容房地产管理职权、职责所有权权利房地产本身租赁权转让权房地产民事权利赠与权房地产合同权民事赔偿权房地产交易中心义务全面履行合同依法纳税2.3房地产法律关系的确立和保护

1.房地产法律关系的确立房地产法律关系的确立，除了要有相应的房地产法律规范外，还必须有相应的房地产法律事实，也就是能够引起房地产法律关系形成、变更和消灭的客观情况。房地产法律事实包括房地产法律行为和房地产法律事件。能确立房地产法律关系的行为有：

（1）房地产行政管理行为房地产行政管理行为是指政府房地产主管部门和相关管理部门在其职权范围内依法作出的行为。如颁布有关房地产管理的法规，确认房地产产权产籍等。（2）当事人的行为当事人的行为指单位、团体或公民个人在房地产法所允许的范围内所进行的各种行为。如房地产转让、房屋租赁、建设工程承包、物业服务以及相应合同的签订等。

（3）司法行为司法行为是指司法机关审理各类房地产案件所作出的判决。

（4）自然的和社会的现象。如地震、洪水、暴风雨以及战争等。

2.3房地产法律关系的确立和保护

房地产法律关系一经成立即受到国家法律的保护。国家对房地产法律关系保护的基本要求是：保护房地产当事人的合法权益。也就是即要保证房地产法律关系中的权利主体实现自己的权利，同时也促使义务主体履行自己的义务。国家对房地产法律关系的保护是一种积极行为。房地产法律从一开始就通过检查、监督、登记、审批等方式来防止违法行为发生，预防房地产纠纷的产生，这种保护贯穿整个房地产经营活动中。房地产法律关系的保护途径（方法）主要有：（1）行政措施（2）房地产仲裁（3）房地产诉讼。案例分析案例一：法律关系主体不是物业管理公司【案情简介】

赵先生在某城市一个花园式小区买了一套高档商品住宅。该小区都是高层楼宇，绿化率高、楼间距大、环境优美，赵先生很满意。但是入住后不久，赵先生发现小区内原来规划的一块绿地，现正在施工盖楼，而售楼宣传的“楼书”也标明这块地是绿地。赵先生一气之下，联络了其他业主一起拒交物业服务费，物业管理公司多次催缴还是无效。为解决问题，物业公司邀请业主（派代表）进行面谈。赵先生等业主代表认为：小区现状（绿地面积和建筑密度）与售房时的承诺有很大差距，这种行为欺骗了业主，侵害了业主的合法权益，是一种违约行为，物业公司为此负有责任。同时，小区自来水有时混浊、有锈，这是公司管理不到位所至。因此，在解决问题之前，不能交物业服务费。物业管理公司认为：小区绿地被占用盖楼是物业公司接管之前就开始了，不是物业公司的所为，对此不负责任。至于自来水有时混浊、有锈，是市政停水或清洗水箱后，恢复供水时的正常现象。而且每次市政停水或清洗水箱前，公司都事先发布通知，告之业主注意事项，因此不存在公司管理不到位的问题。但是，按时如数交纳物业服务费是《物业服务合同》约定的业主应尽的义务。如果都不交物业服务费，物业公司就难以维持正常的管理服务，长期下去物业公司就得终止合同、撤出小区，并由业主赔偿公司的损失。业主代表当时很激动，双方各抒己见，争执不下。最终，赵先生代表业主一纸诉状将物业公司告上法庭，状告物业公司侵害了业主的合法权益，要求物业公司停止侵害，按照规划恢复小区原样，并赔偿业主因此而造成的损失。物业公司进行了辩诉。让业主吃惊的是，法院最后判决赵先生即业主败诉。

案例分析【案例分析】

本案业主败诉的主要原因是赵先生等业主在本案中的法律关系主体的错位。占用绿地盖楼是开发商所为，与物业公司没关系，即主体错位；而造成自来水有时混浊、有锈属于正常现象，而且物业公司每次停水或清洗水箱前都事先有通知，所以物业公司没有责任，这是由于事实不清而造成的误会。【解决办法】

首先，赵先生等业主应尽快交清拖欠的物业服务费（按照《物业服务合同》的约定，业主已经违约，否则物业公司将起诉赵先生等业主）。然后，找开发商交涉，如协商不成，