情境6 项目合同管理

任务1建设工程合同的签订任务2建设工程合同的履约任务3建设工程合同的索赔情境6项目合同管理

案例导航五棵松体育管是北京08奥运会重点工程，本工程就采购和合同管理采取了一定的措施，最终取得了良好效果，收获了业界的诸多奖项。承发包模式的类型

平行承发包

施工总承包

施工总承包管理

项目总承包

施工联合体承包和施工合作体承包

BOT建设工程项目常见的六种承发包模式1.平行发包平行发包：是指发包方根据建设项目的特点、项目进展情况和控制目标的要求等因素，将建设项目按照一定原则分解，将涉及任务委托给不同的设计单位，将施工任务分别发包给不同的施工单位，各个设计单位和施工单位分别与发包方签订设计合同和施工合同业主承包商1承包商2承包商m供货商1供货商2供货商n设计单位又称分别发包平行承发包模式平行承发包的特点费用控制每一部分工程的发包，都以施工图设计为基础，投标人进行投标报价较有依据对业主来说，要等最后一份合同签订后才知道整个项目的总投资，对投资的早期控制不利进度控制某部分施工图完成后即可开始招标，开工日期提前，可以缩短建设周期要进行多次招标，业主用于招标的时间较多平行承发包的特点质量控制符合质量控制上的他人控制原则，不同分包单位之间能够形成一定的控制和制约机制，对业主的质量控制有利合同界面多，不利于质量控制合同管理业主的招标、合同谈判、签约等工作量大业主负责多个合同的跟踪管理，工作量大组织与协调：工作量大2.施工总承包施工总承包是指发包人将全部施工任务发包给一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体，施工总承包单位主要依靠自己的力量完成施工任务施工总承包模式英文名称是GeneralContractor，简称GC业主施工总承包单位(只可少量分包)设计单位供货商分包商*注：此为业主自行发包的部分*施工总承包的特点费用控制一般以施工图设计为投标报价的基础，投标人的投标报价较有依据在开工前就有较明确的合同价，有利于业主对总投资的早期控制若在施工过程中发生设计变更，则可能发生索赔进度控制要等施工图设计全部结束后，才能进行总承包的招标，开工日期较迟，建设周期势必较长施工总承包的特点质量控制质量的好坏很大程度上取决于施工总承包单位的选择，取决于施工总承包单位的管理水平和技术水平。业主对施工总承包单位的依赖较大合同管理业主只需进行一次招标，招标及合同管理工作量大大减小，对业主有利组织与协调业主只负责对施工总承包单位的管理及组织协调，工作量大大减小

英文名称是ManagingContractor简称MC，意为管理型承包。业主与某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体或合作体签订施工总承包管理协议，负责整个建设项目的施工组织与管理3.施工总承包管理MC与GC比较工作开展程序合同关系对分包单位的选择和认可对分包单位的付款对分包单位的管理和服务施工总承包管理的价格施工总承包管理与施工总承包模式比较工作开展程序不同施工总承包模式的工作程序是：先进行建设项目的设计，待设计结束后再进行施工总承包招投标，然后再进行施工施工总承包管理单位的招标可以提前到建设项目尚处于设计阶段进行。工程实体由施工总承包管理单位化整为零，分别进行分包的发包，即每完成一部分施工图就招标一部分，从而使该部分工程的施工提前到整个建设项目设计阶段尚未完全结束之前进行TIME设计施工GC招投标GC的项目开展顺序TIMEMC招投标施工图设计方案设计扩初设计MC的项目开展顺序施工总承包管理与施工总承包模式比较合同关系不同施工总承包管理模式的合同关系有两种发包人与分包单位直接签订合同由施工总承包管理单位与分包签订合同施工总承包模式下分包合同由总承包商和分包商签订对分包单位的选择和认可施工总承包管理模式下，分包合同由发包人与分包单位直接签订，但每一个分包人的选择和每一个分包合同的签订都要经过施工总承包单位的认可施工总承包模式下施工分包合同总承包商和分包商签订，分包商需要经过发包人的认可

MC单位与分包单位不签约型第一种类型第二种类型MC单位与分包单位签约型MC施工总承包管理模式的合同结构第一种类型MC的合同结构业主施工总承包管理单位设计单位分包商分包商1分包商2分包商m分供货商1分供货商2分供货商n供货商*注：此为业主自行发包的部分**----纯施工总承包管理模式----承担部分施工任务的施工总承包管理模式第一种MC又分为两种：必须参加这一部分工程分包招标的投标，分包合同的招标工作转由业主负责。业主施工总承包管理单位分包商1分包商2分包商m供货商1供货商2供货商n设计单位第二种类型MC的合同结构施工总承包管理与施工总承包模式比较对分包单位的付款施工总承包管理模式下对分包单位的付款可以由总承包管理单位支付，也可以由发包单位支付施工总承包模式下对分包单位的付款由总承包单位支付施工总承包管理与施工总承包模式比较对分包单位的管理和服务施工总承包管理单位既要负责对现场施工的总体管理和协调，也要负责向分包人提供相应的服务，一般情况下施工总承包管理单位不负责具体工程施工，也可以承担部分工程，但必须参加该部分工程的投标施工总承包要负责完成工程的主要部分，不得将所有的工程分包，同时负责对现场施工的总体管理和协调，也要负责向分包人提供相应的服务施工总承包管理与施工总承包模式比较施工总承包管理的合同价格施工总承包管理合同中一般只确定施工总承包管理费，不需要确定建筑安装工程造价施工总承包合同两者都包括MC与GC相比的优点合同总价不是一次确定，某一部分施工图设计完成以后，再进行该部分施工招标，确定该部分合同价，因此整个项目的合同总额的确定较有依据所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标获得有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有利MC单位只收取总包管理费，不赚总包与分包之间的差价施工总承包管理模式的特点费用控制某部分施工图完成后，进行该部分工程的招标，分包合同的投标报价较有依据在进行施工总承包管理单位的招标时，只确定施工总承包管理费，没有合同总造价，是发包人承担的主要风险之一多数情况下，由发包人与分包人直接签约，加大了发包人的风险施工总承包管理模式的特点进度控制施工总承包管理的招标不依赖于施工图设计，可以提前，可缩短工期质量控制对分包人的质量控制由施工总承包管理单位进行对分包人来说，符合质量控制上的“他人控制”原则，对质量控制有利对分包合同交界面的定义由施工总承包管理单位负责，减轻了发包人的工作量施工总承包管理模式的特点合同管理一般情况下，所有分包合同的招投标、合同谈判、签约工作由发包人负责，发包人的招标及合同管理工作量大分包合同的支付如果由总承包管理单位负责，则对分包的管理力度更有利组织与协调由施工总承包管理单位负责对所有的分包人管理及组织协调，减轻了发包人的工作若分包合同由业主签订，则削弱了施工总承包管理单位对分包管理的力度4.项目总承包为了解决设计与施工分离导致的问题：设计单位忽视设计的经济性，投资额高，设计费高较少考虑可施工性不能结合施工单位的特点和能力进行设计施工图完成以后再进行施工任务的发包，项目建设周期长建设单位的组织、协调工作量大4.项目总承包建设项目总承包：是业主方把建设项目的设计任务和施工任务进行综合委托的模式分类设计+施工总承包（D+B，Design+Build）设计、采购、施工总承包（EPC，Engineering，Procurement,Construction)项目总承包（D+B）模式的特点有利于投资控制，可以降低工程造价10%左右有利于进度控制，并缩短工期有利于合同管理有利于组织和管理对于质量控制，取决于功能描述书的质量EPC（设计、采购和施工总承包）EPC是建设项目总承包的一种方式，是指工程总承包企业按照合同约定，承担建设项目的设计、采购、施工、试运行服务等工作，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责FIDIC合同中的D+B与EPC合同D+B设计和施工总承包：

对应FIDIC工程设备和设计——建造（D+B）合同条件（新黄皮书）EPC设计、采购和施工总承包：

对应FIDIC设计采购施工（EPC）/交钥匙工程合同条件（银皮书）项目总承包单位的介入时间及形式施工联合体A公司B公司C公司…K公司工程业主

5.施工联合体和合作体以联合体的名义签约；有钱出钱，有力出力；根据投入量或协商确定百分比；联合体有代表和总负责人；如果有一家企业倒闭了，所引起的经济责任由其他成员负责。施工联合体联合体的投入和利益分配按照联合体协议约定确定投入和利益分配比例参与各方承担连带责任联合体的优点大型项目中采用，可以分散风险获得更多担保不同专业公司联合可以拓宽业务渠道和项目来源优势互补施工合作体A公司B公司C公司…K公司工程业主施工合作体（Ｃｏｎｓｏｒｔｉｕｍ）分别与业主签合同，各自承担风险，某一家公司倒闭了，其他公司不予承担，由业主自己负责。与联合体的区别所有单位都没有足够力量完成工程，彼此之间既合作又不够信任各成员公司投入完整的施工力量按照各自承担的工程内容分配，自负盈亏各成员之间不承担连带责任适用于工作范围可以明确界定的建设项目6.BOT模式

BOT(build—operate—transfer)即建设—经营—转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。7.CM承发包模式CM是英文ConstructionManagement的缩写CM模式是由业主委托CM单位，以一个承包商的身份，采取FastTrack（快速路径法）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动的承发包模式，而它与业主的合同通常采用“CostPlusFee”方式的这样一种承发包模式CM模式的特征采用“快速路径法”的生产组织方式：设计一部分，招标一部分，施工一部分，有利于缩短建设工期CM承包模式的招标不需要编制项目功能描述书，因而缩短了招标准备工作时间新型的管理角色有利于设计优化减少设计变更有利于合同价格的确定ＣＭ模式与其他模式比较与施工总承包相比，采用CM承包模式时的合同价更具合理性与施工总承包模式相比，CM单位不赚取总包与分包之间的差价应用价值工程方法挖掘节约投资的潜力与普通承包商相比，CM单位不是单“为自己控制成本”，还要承担“为业主控制工程费用”的任务CM模式与MC模式的比较CM单位采用价值工程方法，对设计的技术、经济方面提供咨询意见，向业主保证总投资不超过最大工程费用（GMP），投资风险有CM单位承担。MC单位必须按图施工；只确定施工总承包管理费，给业主早期投资控制带来一定风险。CM承发包模式的合同结构CM/Non-Agency（非代理型CM）CM/Agency

（代理型CM）由CM单位与分包商签约，保证最大工程费用（GMP）。由业主直接与分包商签约，成本加酬金合同业主CM设计单位分包商分包商1分包商2分包商m分供货商1分供货商2分供货商n供货商*注：此为业主自行发包的部分CM/Non-Agency的合同结构*GMP----保证最大工程费用

所谓GMP，是指CM单位向业主保证将来的建安工程费用的总和不超过某一规定的数额，这个最大数额在合同文件中称为保证最大工程费用(除合同文件规定的设计变更外)，超过保证最大工程费用的费用应由CM单位支付，业主不予承担。GMP----保证最大工程费用GMP保证最大工程费用实际工程费用（如果超出）实际工程费用（如果节余）超出部分由CM单位承担节余部分归业主CM单位可提成一部分费用CM/Non-Agency合同结构的特征对业主来说，合同关系简单，组织协调工作量小对CM单位来说增加了对分包商/供货商的管理强度，增加了工作量及管理风险CM对各分包商的资格预审、招标、议标及签约必须经业主的确认才有效，业主也可指定供货商或分包商CM与设计单位之间没有合同关系，但是在采用Fast-Track方法时，必须与设计单位紧密协调业主CM分包商1分包商2分包商m供货商1供货商2供货商n设计单位CM/Agency的合同结构CM/Agency合同结构的特征业主合同管理工作量以及组织协调工作量大大增加CM承担的风险较少，业主风险较大CM单位进行施工管理，不直接从事施工活动两种CM模式的区别(1)采用CM/Non-Agency模式，CM单位承担的风险大于CM/Agency模式(任何工程承包合同的签约者都将承担风险)；(2)采用CM/Non-Agency模式，CM单位对分包商的控制强度大于CM/Agency模式；(3)在CM/Non-Agency模式中，CM单位要承担GMP(保证最大工程费用)，而CM/Agency不承担GMP；(４)在CM/Agency模式中，采用成本加酬金合同，而CM/Non-Agency采用保证最大工程费用（GMP）加酬金的合同

。两者合同价的构成有很大区别。CM合同价——CM/Non-Agency模式的合同价CM合同价CM利润及风险费CMfee施工阶段工程费用CostoftheWorkCM班子工作成本(CMcost)分包商/供货商合同费用其它过程费用CM/Non-Agency模式的合同价CM/Agency模式的合同价CM酬金管理人员费应支付费用交通费、通讯费、各种手续费复印费、邮寄费、传真费、搬运费经业主批准的超时各种费业主要求的特殊险种保险费基本服务费额外服务费施工前阶段服务费施工阶段服务费8.代建制代建制是指政府或政府授权单位通过招标等方式，选择社会专业化项目管理单位（代建单位），负责政府投资项目的投资管理和建设实施工作，项目建成后交付使用单位的制度代建方式方式一：代建单位与实施单位只有管理关系，没有合同关系，代建单位按照项目总投资的百分比或者固定的金额收取代建费方式二，投资人和代建单位签订委托－代理合同，代建单位再与其它实施单位（设计、施工、供货）签订合同。这种情况下，代建单位与实施单位既有管理关系又有合同关系，比较有利于项目的管理

Partnering模式是业主与项目参与各方之间为了取得最大的资源效益，在相互信任、资源共享的基础上达成的一种短期或长期的相互协定。这种协定突破了传统的组织界限，在充分考虑参与各方利益的基础上通过确定共同的项目目标，建立工作小组，及时的沟通以避免争议和诉讼的发生，培育相互合作的良好工作关系，共同解决项目中的问题，共同分担风险和成本以促使在实现项目目标的同时也保证参与各方目标和利益的实现9.Partnering模式的定义业主承包商设计方独立的组织系统独立的目标系统紧张、敌对的关系业主设计方承包商项目上的利益共同体和谐信任的项目环境Partnering模式的主要特征出于自愿。Partnering协议需要工程项目建设参与各方共同签署，包括业主、总包商或主包商、主要的分包商、设计单位、咨询单位、主要的材料设备供应单位等工程项目建设参与各方高层管理者的参与，以及在高层管理者之间达成共识，对于该模式的顺利实施是非常重要的Partnering协议不是法律意义上的合同。Partnering协议主要用来确定参与各方在工程建设过程中的共同目标、任务分工和行为规范，它是工作小组的纲领性文件，该协议并不改变参与各方在有关合同中规定的权利和义务信息的开放性。Partnering模式强调资源共享，信息作为一种重要的资源，对于参与各方必须公开Partnering模式与传统建设模式的比较Partnering主持人Facilitator业主XX项目业主代表设计单位总承包商材料设备供应商分包商（业主指定）分包商1分包商2分包商n分包商1分包商2分包商nPartnering的项目组织结构Partnering主持人Partnering

协议负责人项目评价系统负责人争议处理系统负责人参与各方人员组成参与各方人员组成参与各方人员组成中立第三方Partnering小组的组织结构Partnering模式的核心系统Partnering模式的三个核心系统Partnering的协议Partnering的争议处理系统Partnering的评价系统1.每一步都有明确的时间概念，保证争议解决的时效性2.每一步解决措施都有明确的管理层次负责3.解决方法由简单到复杂逐步升级，并尽可能采用最小的成本解决问题4.需要事先由参与各方指定一个中立的第三方，他与项目无任何利益关系，并且对项目建设的整个系统非常熟悉，

是工程建设方面的专业人士Partnering的争议处理系统工程采购方式的发展趋势

D+D+B（Develop+Design+Build），即受委托方负责项目前期决策阶段的策划、设计和施工D+B+FM（Design+Build+FacilityManagement），即受委托方负责项目的设计、施工和物业管理F+P+D+B+FM（Finance+Procurement+Design+Build+FacilityManagement），即受委托方负责项目的融资、采购、设计、施工和物业管理建设工程项目合同的类型单价合同总价合同成本加酬金合同单价合同单价合同是指根据计划工程内容和估算工程量，在合同中明确每项工程内容的单位价格，实际支付时根据实际完成的工程量乘以合同单价计算应付的工程款。单价合同的特点是单价优先，例如FIDIC土木工程施工合同中，业主给出的工程量清单表中的数字是参考数字，而实际工程款则按实际完成的工程量和合同中确定的单价计算。当总价和单价的计算结果不一致时，以单价为准调整总价。

由于单价合同允许随工程量变化而调整工程总价，业主和承包商都不存在工程量方面的风险，因此对合同双方都比较公平。

采用单价合同对业主的不足之处是，业主需要安排专门力量来核实已经完成的工程量，需要在施工过程中花费不少精力，协调工作量大。另外，用于计算应付工程款的实际工程量可能超过预测的工程量，即实际投资容易超过计划投资，对投资控制不利。单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同。

固定单价合同条件下，无论发生哪些影响价格的因素都不对单价进行调整，因而对承包商而言就存在一定的风险。固定单价合同适用于工期较短、工程量变化幅度不会太大的项目。当采用变动单价合同时，合同双方可以约定一个估计的工程量，当实际工程量发生较大变化时可以对单价进行调整，同时还应该约定如何对单价进行调整；当然也可以约定，当通货膨胀达到一定水平或者国家政策发生变化时，可以对哪些工程内容的单价进行调整以及如何调整等。因此，承包商的风险就相对较小。总价合同所谓总价合同，是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。

总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。固定总价合同的合同总价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化。在这类合同中，承包商承担了全部的工作量和价格的风险。因此，承包商在报价时应对一切费用的价格变动因素以及不可预见因素都做充分的估计，并将其包含在合同价格之中。

对业主而言，在合同签订时就可以基本确定项目的总投资额，对投资控制有利；在双方都无法预测的风险条件下和可能有工程变更的情况下，承包商承担了较大的风险，业主的风险较小。

当然，在固定总价合同中还可以约定，在发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度或者其他特殊条件下可以对合同价格进行调整。固定总价合同适用于以下情况：1.工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；2.工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；3.工程结构和技术简单，风险小；4.投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划。5.合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。变动总价合同又称为可调总价合同，它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。合同双方可约定，在以下条件下可对合同价款进行调整：1.法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；2.工程造价管理部门公布的价格调整；3.一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过8小时；4.双方约定的其他因素。在