建筑与房地产行业知识库

建筑与房地产行业知识库版本号：V1.0日期：2003-8-18建筑与房地产业务部***股份有限公司TOC\o"1-4"\h\zHYPERLINK\l"_Toc48963221"建筑与房地产行业知识库3HYPERLINK\l"_Toc48963222"一、行业概况3HYPERLINK\l"_Toc48963223"1．1建筑行业投资规模3HYPERLINK\l"_Toc48963224"1．2入世对建筑行业的影响3HYPERLINK\l"_Toc48963225"1．3建筑行业相关机构5HYPERLINK\l"_Toc48963226"1．4建筑行业人员综合素质分析6HYPERLINK\l"_Toc48963227"1．4．1文化水平及业务素质6HYPERLINK\l"_Toc48963228"1．4．2人员应用计算机水平7HYPERLINK\l"_Toc48963229"1．5建筑行业关键概念与政策环境8HYPERLINK\l"_Toc48963230"1．6房地产行业状况10HYPERLINK\l"_Toc48963231"1．7房地产行业外部环境的变化11HYPERLINK\l"_Toc48963232"1．8房地产行业发展趋势12HYPERLINK\l"_Toc48963233"1．9房地产企业营销方式的变化趋势13HYPERLINK\l"_Toc48963234"二、行业主要业务流程与组织模型14HYPERLINK\l"_Toc48963235"2．1建筑行业企业组织模式与企业特征14HYPERLINK\l"_Toc48963236"2．2项目部业务分析与运作流程15HYPERLINK\l"_Toc48963237"2．3关键业务与流程分析17HYPERLINK\l"_Toc48963238"2．3．1关键业务17HYPERLINK\l"_Toc48963239"2．3．2关键业务流程18HYPERLINK\l"_Toc48963240"2．4房地产企业组织模式与业务流程21HYPERLINK\l"_Toc48963241"2．5房地产项目整体运作流程24HYPERLINK\l"_Toc48963242"2．6房地产项目销售流程25HYPERLINK\l"_Toc48963243"2．7房地产项目客服中心的业务流程28HYPERLINK\l"_Toc48963244"三、行业主要的管理问题29HYPERLINK\l"_Toc48963245"3．1建筑企业集团级管理问题分析30HYPERLINK\l"_Toc48963246"3．1．1财务管理30HYPERLINK\l"_Toc48963247"3．1．2项目管理30HYPERLINK\l"_Toc48963248"3．2建筑企业项目部级管理问题分析31HYPERLINK\l"_Toc48963249"3．2．1项目部管理现状与面临问题分析31HYPERLINK\l"_Toc48963250"3．2．2项目经理关注点33HYPERLINK\l"_Toc48963251"3．3房地产企业管理问题分析33HYPERLINK\l"_Toc48963252"四、信息化应用现状35HYPERLINK\l"_Toc48963253"五、行业信息化竞争对手情况36HYPERLINK\l"_Toc48963254"六、附件37HYPERLINK\l"_Toc48963255"6．1建筑领域加入WTO后的对外承诺37HYPERLINK\l"_Toc48963256"6．2建设部107号令：建筑工程施工发包与承包计价管理办法38HYPERLINK\l"_Toc48963257"6．3面对WTO的中国工程造价管理42HYPERLINK\l"_Toc48963258"6．4工程量清单与造价改革47建筑与房地产行业知识库行业概况1．1建筑行业投资规模随着国民经济保持健康、稳定、快速的发展，在投资、进出口与消费方面都保持了良好的发展势头。在投资方面，基本建设的投入就是14567亿元（钢协资料），用于铁路、公路、农网、粮库与堤防的建设。房地产方面的投入是6245亿元。居民购买商品房和装饰装修促进建筑与装璜材料类增长28。1％。“十五”计划期间，中国城市交通建设投资达8000亿。其中至少有2000亿用于地铁建设，包括北京、上海与广州续建地铁，深圳与南京动工兴建地铁，还有西安沈阳等11个城市在拟建地铁与轻轨交通。近十年来，光天津市就累计投资1035亿加强城市基础建设，占全市固定资产投资的27。7％，平均每年增长27。3％。北京要在2008年前建成10个枢纽工程。在CBD财富中心总投资60亿，规划面积72。68万平米。奥运37个场馆将耗资16亿美元。另外，公路与住宅的发展建设势头每年都在递增。“十五”期间，建筑业发展速度要高于国民经济发展速度3到5个百分点，建筑业的需求可保持10％－12%的增长速度。1．2入世对建筑行业的影响入世对建筑行业也有很大的影响，主要在两个方面：一方面将会从改善投资环境，建立健全建筑市场法律法规，引进先进的工程承包模式，增进与境外承包商的合作和增加就业，加快进入国际建筑市场的步伐等方面常带来新的机遇。另一方面，“入世”后随着服务贸易市场的开放，将有更多的外国工程承包商进入中国建筑市场，与其拥有的资金、技术、管理、网络优势相比，国内建筑业企业将处于不利的地位。据统计，1998年全球最大的225家国际工程承包公司中已有91家在中国有业务，面对中国这个大的市场“入世”后将会有更多的外国承包商相继涌入。因此，我国建筑业又面临着严峻的挑战。可谓挑战与机遇并存。随着社会主义市场经济体制的建立，我国建筑业产业组织结构有了明显的进步。自八十年代中期就开始向以总承包和工程承包企业为龙头和骨干，以专业分包和劳务分包企业为依托的建筑业产业组织结构过渡。行业内的一些大企业集团和公司逐步从政企不分的管理模式中改造为独立的经济组织，以项目管理为框架的企业生产组织形式推进了两层分离和专业分包，劳务分包体制的形成，部分企业开始向多元化经营方向发展。但是，面临“入世”后与国际上加速接轨的形势，尤其与发达国家相比，我国的建筑业组织结构还亟待调整。调整着重在以下几个方面进行：改革资质管理办法，加快总分包体系的建立。通过改革资质管理办法，建立起以少数特大型企业集团为核心，以总量适度的工程承包企业为骨干，由众多专业分包和劳务分包企业配合运行的总分包队伍体系，并严格控制总承包和独立承包企业的比例，形成“金字塔”型的组织结构。在经营范围、队伍流动与区域分布上作出相应规定，逐步形成分层次的适度竞争和有序流动的格局。改革建筑业管理体制，挖掘现有资源，促进优化配置。目前的行业垄断和条块分割的建筑业管理体制，不仅阻碍了建筑市场的公平竞争，而且制约着建筑业淘汰的优化配置。要以提高我国建筑业整体素质和竞争能力为目标，建立统一的建筑业管理体制。对原属部门、行业的一些大型国有企业，要注意充分挖掘其在旧体制关照下积累的资金、技术、人才等优势，通过纵向或横向的重组，向集约型、具有多元化、大规模和综合性承包能力的超大企业集团发展、提高我国大型企业的国际竞争力。对于原属部门、行业具有一定专业优势的中小型企业，注重引导其向“专、精、尖”的专业化公司发展，使之成为总分包体系中专业分包企业的骨干力量。深化产权制度改革，调整资本和所有制结构。建筑业属竞争性行业，调整优化资本和所有制结构，吸补多方投资，是壮大资金实力，促进行业结构升级的重要途径。国有大型骨干企业要按现代企业制度的要求，在国有资本占主导地位的基础上，推进投资主体的多元化，培育一批我国建筑业的支柱性企业。对其他企业，以建立总分包体系为导向，以产权关系为纽带，采取改制、改组、联合、兼并、股份合作等多种形式放开搞活，鼓励吸收社会、职工等非国有资本多方投资，形成适应市场竞争需要的、多元化的企业财产组织形式，营造不同层次和具有省略的竞争实体。利用优势政策，为我国建筑业组织结构调整赢得时间。鉴于世贸组织允许其成员在市场开放中有一定的过渡期，并给予发展中国家一定的优惠政策。应充分利用这些优势，在过渡期内，采取适当的保护模式，制定有效的市场准入策略。（1）近期内限定外国承包商可以承包的工程和地域范围，暂不允许设立外商独资工程承包企业。（2）通过与外国大承包商合作的方式，引进和吸收其技术、管理及资金，促进我国企业尽快提高素质，增强市场竞争的能力。（3）在规范建筑业管理体制方面，建立以工程咨询为核心的行业运作体系和企业经营管理体系，促进与国际惯例的接轨。建立建筑劳动力资源开发体系，巩固和开拓国内国际市场。建筑劳动力价格低与资源丰富是我国建筑业的优势，但也有着整体素质较低的弱点。在推行总分包制度的同时，要以适应建筑市场竞争需要为导向，加快建筑劳动力市场建设、职业培训和建筑劳动力基地建设步伐，建立融开发、流动、使用于一体的建筑劳动力资源开发管理体系，全面提高建筑劳动力的素质。在立足于巩固国内市场的同时，通过与国内外工程承包商的合作，努力开拓国际市场，使之成为扩大就业、推动建筑业发展的重要途径。1．3建筑行业相关机构设计院是服务于业主，对工程项目进行设计的咨询公司。业主方在工程施工期间对建筑物的功能修改会通过设计公司的“洽商变更”发生反应，还有设计公司自身设计水平的高低，会影响工程施工技术的改变，导致洽商、变更、索赔事件的发生，影响施工成本。施工项目部应对洽商、变更的发生仔细分析，区分责任，尽量减少自身成本的增加。监理公司是服务于业主，在施工过程中代表业主对施工项目部进行综合管理的咨询公司。主要从工程质量、工程进度、工程投资、和工程资料等方面进行管理。监理公司对工程质量的检验，会发出返工、停工等指令。影响到工程进度和施工成本。质量检验、试验站专门把握工程进程中施工质量的政府部门，做混凝土试块、钢筋抗拉抗拔试验等等专业技术质量指标的检验。也会从把握工程质量的方面影响项目部的施工成本。政府部门—卫生、城市管理、派出所、居委会等分管各种工作的政府部门对工地现场进行各种检查，影响成本。1．4建筑行业人员综合素质分析1．4．1文化水平及业务素质由于历史原因和建筑施工行业的工作性质，决定了建筑施工项目部的综合素质低于建筑设计部门和其他高科技企业。近年来，国家对基建投资的增大，对产业结构进行调整，建筑行业逐步成为国民经济的支柱产业之一。建筑施工企业加大了对高学历人员的吸收和投入，以及人员综合素质的培养。也造成了目前项目部人员组成复杂的局面。从工作年限和学历方面，目前施工项目部大都是学历混合型。从大学毕业生、大专、中专、到初中学历和只具有小学学历的人员都有，分散在项目部各个部门。高学历的人员对工作理论指导知识较强，但工作年限较短，工作经验不足；而工作年限长的老同志，工作经验丰富，可以现场指导年轻人，可理论知识不足。如果项目部人员比例配置适当，可以集合各方人员优势，屏蔽人员缺陷，取长补短提高项目部整体素质。如果处理不好，人员素质的相互制约也会降低项目部管理能力，进而影响工程成本。以下是按工作年限和学历高低对项目部人员的分类分析：1．工作年限长（20年以上）、学历高（大专以上）：这类人员一般知识理论性强，又有丰富的工作经验，具有工程技术高级职称，目前在项目上担任比较重要的领导岗位：例如项目经理、书记、技术总工、总经济师和总会计师等等角色。但在项目部全体人员中比例不高，约3％。2．工作年限长（20年以上）、学历中专：这类人员在建筑施工企业中有一定的代表性，他们有丰富的工作经验，在同年龄层人群中学历并不低。在前一类人员缺乏的情况下，也在担任项目部主要领导层的职务。约10％。3．工作年限长（20年以上）、学历（中专以下）：这类人员在建筑施工企业中有着广泛的代表性，他们有丰富的工作经验，又受时代的制约。目前在项目部担任材料管理、机械管理等生产现场管理施工配套工作。约25％。4．工作年限适中（7-20年）、学历高（大专、中专）：是项目部工作的骨干力量，年富力强，具有工程技术高、中级职称，在工程技术、进度计划、经营财务等等部门承担项目部主要工作。约25％5．工作年限适中（7-20年）、学历低（中专以下）：人数也不少，在工程项目中担任技术性不强的工作，如现场管理、劳资、质检、试验、测量、安全等等工作，约20％。6．工作年限短（7年以下）、学历高（大专以上）：项目部工作的新生力量。此类人员是刚工作不久的大学生，具有工程技术初级职称，正在进行工作经验积累，约10％。7．工作年限短（7年以下）、学历中专：一般工作在项目部的经营预算部门进行工程量统计工作或工程资料保管工作。约7％。从各部门管理的人员配备来看，一般技术、财会部门的人员学历较高，学习能力较强；经营、计划部门的人员学历稍逊；其他各部门人员学历较低，学习能力较弱。1．4．2人员应用计算机水平现建筑行业中计算机的软件使用水平不一，根据项目部管理水平，人员素质的情况，项目部人员基本只会使用工具软件。如办公软件、预算、材料、CAD等软件。而且又因建筑行业对各个业务职责的划分、任务的测重点要求不一样，有些岗位要求必须使用计算机，有些岗位就要求不必要使用计算机，这就导致项目中各个人员使用计算机的水平差距很大，有些项目部还存在不会使用计算机的人员，而会使用计算机的人员也只是达到一般应用水平，且主要操作的应用软件对象也是常用的办公软件。因此现阶段项目部人员对应用软件操作水平属于中下水平。就目前建筑行业中项目部人员应用软件操作水平按其业务实际应用软件分析情况表如下：应用软件计算机基本操作编程维护熟练一般不会熟练一般会打字不会项目经理○○○√√√经营○○○√√√技术○○√√√√√√财务○○√√√√√生产、材料○○○√√√√√√：项目部存在的现象○：项目部的空白现象1．5建筑行业关键概念与政策环境项目管理的概念：项目管理是一个全生命周期的过程，是对施工项目进行组织、指挥、控制、协调的系统管理过程。涉及计划、物资、设备、财务、合同、办公等环节，是一个需要施工项目部各部门密切配合的系统工程。工程建筑规模分类标准：大型项目：造价在5000万以上，（房建）中型项目：造价在3000万到5000万小型项目：造价在3000万以下工程结构类型分砖混结构，钢筋砼框架结构、全现浇住宅、钢结构等类型。业主分类：分为政府业主和开发商业主，两类不同性质的业主对项目产生不同的效果：施工项目部对不同性质的业主，施工运作会分别考虑对待：分析方面政府部门业主私人开发商业主乡镇开发公司项目部工程来源正常的工程招投标标程序政府邀请招标工程招投标程序实实施不规范内部议标工程招投标程序实实施不规范内部议标业主工程资金来源源属于政府拨款计划划。自筹建设资金乡镇级政府出地皮皮开发，自筹筹建设资金业主工程款结算审审核缺乏专业人员审核核，聘请专业咨询公司司审核。审核仔细并聘请专专业咨询公司司审核。1、审核仔细业主工程款拨付工程款到位及时，拖拖欠现象不多多视企业财团财力能能力的大小而而定，有时恶恶意拖欠往往需要施工单位位垫资施工，工工程款拖欠现现象严重分包商需要分包商时也实实行工程招投投标程序视工程大小决定，实实行工程招投投标程序，指指定分包商1、指定分包商指定安装设备通过设计院指定设设备不指定，由施工单单位代买。直接指定不指定，由施工单单位代买。直接指定。2、不指定，由施工工单位代买。上级公司：施工项目部和上级公司的关系分为行政关系、商务关系和业务领导关系：行政关系指施工项目部在行政关系上隶属于上级管理公司，项目经理由公司任命，项目部人员由公司指定，项目部的工作受上级公司监控。商务关系指上级管理公司把工程项目交给施工项目部时，是采取工程承包方式。签订工程承包合同，项目部的工程利润按比例上交。业务领导关系指上级公司的组织机构管理属于矩阵式管理，项目部中的每一位工作人员在公司中都有对口业务部门进行管理，有大量各种数据的报表向公司业务部门汇报。政策环境：建筑企业面临的是外部的建筑企业大环境下的政策法规及内部管理政策，主要有：序号类别政策及管理制度了解内容1外部法规建筑行业通用政策策性法规合同法、建筑法2专业规范、图集3实施项目专用的法法规、管理造价处定期发布的的相应文件4招投标文件5施工合同6内部管理规定集团程序、体系文文件ISO9002程程序控制文件件7项目管理体系文件件8公司经营系统承包实施办法、分分包结算办法法等施工项目的承包方方式，如承包包预算书承包包、投标概算算按比例上缴缴利润、税金金承包等方式式9公司财务系统会计核算办法会计科目如何设置置，会计类别别如何分类10公司材料系统材料采购及结算文文件材料是否统购，统统购单价规定定租赁材料内部价格格体系11公司机械系统机械使用文件大型材料内部价格格体系中小型材料租赁或或自购办法12公司技术系统1．6房地产行业状况下面是国家专业房地产研究机构统计的2000年的数据：2000年全国完成房地产开发投资4901.73亿元，增长19.5%。

2000年，全年完成商品住宅投资3318.7亿元，比上年增长25.8%，

房地产开发投资资金来源，主要是定金及预收款、自筹资金、国内贷款三个部分。这三个部分资金占资金到位总额的75.4%。

2000年，商品房施工面积63529.01万平方米，增长15.3%。全年销售商品房建筑面积16984.14万平方米，商品房销售额3572亿元，比上年分别增长26.9%和30%。

2000年的销售给个人的商品住房明显增加，销售额为2840.29亿元，增长51.9%，所占比重为79.5%，高于上年9.2个百分点。

2000年商品房平均销售价格为2103元/平方米,比上年增长了2.5%。

1999年，我国从事房地产开发的各类企业（单位）约2.6万个，房地产开发各类企业（单位）的从业人数为88万人。

截止到1999年底，全国房地产开发企业（单位）资产总计为1.9万亿元，负债总计为1.4万亿元，所有者权益0.4万亿元，资产负债率为76.1%。

2000年度房地产上市公司加权平均每股收益为0.209元，同比增长22.24％；净资产收益率为9.92％，同比增长23％。

2000年全国新增住房贷款达1500亿元左右，其中个人消费信贷约1100亿元，住房开发贷款约400亿元。1．7房地产行业外部环境的变化从近几年的发展来看，中国的房地产正处在一个飞速发展的时代，这个时代与上个世纪的90年代前相比已经产生了巨大的变化，这种变化集中体现在以下五个方面：1、住房分配货币化改革全面实施，二级市场、租赁市场启动，房地产消费以商品化、市场化为主要特征。2、政府扩大内需、拉动经济增长的宏观调控政策及住房消费信贷的发展极大地促进了住宅建设和消费。今天的房地产已经告别了短缺经济时代，呈现买方市场特征，以民用住宅消费为主的商品房越来越丰富，用户的选择越来越多，而产品功能越来越趋向于追求时尚和个性化。3、开发商数量庞大、分散，规模普遍较小，具有国家一级开发商资质的企业仅占2%，大多数开发公司的经营管理还是以经验管理为主。中国加入WTO，市场逐步与国际接轨，外资企业先进的设计思想和管理理念将对国内企业产生重大冲击，同时，市场竞争将更加激烈，一大批缺乏经营管理规范的开发公司将被淘汰。4、今天的大多数消费者已经解决了安居问题，人们购房的标准和要求越来越高，在关注房屋质量、户型结构、地理位置的同时，物业管理、购物环境、子女教育、交通、人文景观、休闲娱乐等越来越成为购房者考虑的因素，今天的房地产企业已经呈现多元化发展趋势，许多有实力的房地产商为客户提供销售、物业管理一站式服务，并涉足教育、商业、休闲娱乐、甚至体育、信息产业，为客户提供增值服务。中国加入WTO，中国的房地产企业面临的服务领域的竞争压力更大。现代物业的发展要求引入市场竞争机制，通过招投标方式选择物业管理企业，房地产开发、销售和物业管理呈分业经营趋势。如何推进物业管理的现代化、专业化、市场化是所有物业公司面临的紧迫课题。5、以INTERNET为代表的信息技术的飞速发展，既给中国的房地产公司带来了机遇，亦提出了挑战。新一轮市场竞争的法则不是大鱼吃小鱼而是快鱼吃慢鱼，如何应用信息技术快速提升经营管理水平成为新一轮市场竞争成败的关键因素。1．8房地产行业发展趋势快速发展、充满朝气2002年初，国务院发展研究中心完成一份研究报告，对我国未来三年的行业发展进行了预测。报告指出，在今后三年乃至更长的一段时期，值得关注的重点增长行业主要是以下六个行业。首先是电子及通讯产品制造业，其次是汽车业。建筑与房地产业排第三位。预计今后几年增长速度至少高于国民经济增长速度5个百分点以上。第四是电信服务业。第五是机械工业。第六是旅游业。自1998年以来，全国商品房开发投资额、销售面积等指标年平均增长率分别达到33%和23%，这种持续稳定的高速增长，在其它行业是非常少见的。可以说，我国房地产行业已经进入一个中长期繁荣阶段。2001年，全国房地产开发投资增长25.3%，销售额增长29.4%，在2001年GDP增长率为7.2%背景下，房地产业无疑是快速增长性的行业。上图为1995年~2001年全国房地产投资额的趋势图，从中可以看出，随着我国经济的稳步增长，房地产行业的增长速度略高于经济的平均增长速度，整个投资趋势是稳中有升。房地产对国民生产总值（GDP）的贡献也反映了整个行业在国民经济中的地位和前景，2001年房地产行业开发投资的直接贡献率约为1.3%，加上间接贡献率的1.9%~2.5%，约占整个国民生产总值（GDP）的7%至8%。而同期房地产在美国经济中的比重占到14%以上，间接拉动的经济增长约占GDP的22%，例如美国加利弗里亚一个州的房地产销售量为547.3万套，每套平均价格约为31.3万美元，金额为17130亿美元（合人民币14.2万亿元），套数是我国全年销售套数的2.5倍，金额是3.5倍左右。特别是当我国城市化速度和范围的加大，改革后新一代逐步进入购房年龄，家庭结构的小型化等等因素逐渐转化为房地产行业增长的驱动力量，这些驱动力量都将会在21世纪的头5年内形成新的房地产开发高潮，并推动房地产行业持续、健康、平稳的发展1．9房地产企业营销方式的变化趋势1、消费者个性消费需求的上升，以及电视等传统媒体广告费用的上升，使得大规模营销方式（massmarketing）受到严峻挑战，而个性化营销、品牌营销越来越受到重视，如何争取新顾客，留住老顾客，注重更具有个性化和人情味的产品和服务，成为众多企业营销工作的主题。在这种情况下，数据库营销应运而生。数据库营销是指企业通过收集与积累客户的大量消费信息，经过处理后评价客户价值度、描述客户消费行为特征、预测客户购买趋势，使企业有针对性地制作营销方案和采取有效营销手段，促使客户购买产品。同时利用客户信息可以精确的进行产品定位。企业开展数据库营销的前提是必须先建立完整的客户信息数据仓库（CCDW），目前对大多数房地产企业来说，先建立起完整的客户信息数据库是当务之急，在此基础上，逐步开展数据库营销。2、作为一个企业来说，只有产品功能是不够的，客户服务同样重要。客户的选择不再仅仅是产品本身，有了更好的客户服务，客户可以承受较高的价格。房地产是一个典型的以服务为驱动的行业，除了房屋质量、户型结构、地理位置等因素外，服务越来越成为客户购房考虑的因素。房地产的服务不仅仅指物业服务，还包括子女教育、信息服务、社区建设、休闲娱乐、交通、购物等增值服务。口碑效应在房地产销售中非常重要。3、电子商务的发展对传统的销售方式产生了极大的冲击，电子商务使房地产企业为客户提供一对一营销服务成为可能。4、STP战略营销成为市场致胜的关键。房地产市场营销的过程实际上就是提供顾客需要的产品并让顾客选择本公司产品的过程。现代市场营销的核心是STP战略营销，即细分市场（Segmenting）、选择目标市场（Targeting）和产品定位（Positioning）。生产什么样的产品，满足哪一部分顾客需求，其前提是对市场进行细分并选择相应的目标市场。STP体现是一种基于客户价值导向的整体营销观念。在房地产场营销中，成功企业的营销策划都是针对特定的目标市场的，如经济适用房是满足普通工薪阶层消费层次的，精品住宅是针对高收入家庭的。二、行业主要业务流程与组织模型2．1建筑行业企业组织模式与企业特征建筑行业中的企业根据资质分为四类，特级资质企业都是规模最大的企业，基本上是集团企业。然后是一级二级三级企业，二级与三级多数是专业分包公司，比如专业的劳务分包公司等。特级企业中中央直属企业有49家，包括中国建筑，中铁，中冶，路桥与核工业建设等。另外，地方特级建筑企业还有55家，分布在各个省和地区。包括北京城建、北京韩建、上海建工与深圳建设等。企业组织机构一般为：第一级：总公司（集团）第二级：公司级第三级：各分公司及项目经理部级建筑行业企业特征：•建筑企业以项目为核心进行管理，工程按项目设项目组，实行项目经理负责制。•工程项目实行定额预决算管理，工程严格按形象进度控制、阶段验收、作隐蔽记录（结算依据）•工程用材料中的三大材（钢材、木材、水泥）及主要设备由甲方负责提供•除三大材及主要设备之外的其他材料由乙方自行采购，品种多、数量大（供应商多），具体采购时实行集中采购，合同的形式有多种，如：数量/单位式；数量式；单价式。•工程所涉及的分包商多（土建、水电、消防、空调、装饰……）•信息化程度差别较大，实现广域网建设的较少，局域网基本实现。•项目经理权力很大，建筑公司希望能够开始进行集中管理，至少达到集中监督。•项目队多分布于全国各地，甚至在全球各地。•项目队所在地区环境差别较大，是造成集中管理不易实现一个原因。2．2项目部业务分析与运作流程下面我们从建筑企业最核心的项目管理的角度进行分析，了解行业的主要业务结构与环境。项目部各个部门业务工作流程根据企业内部管理的系统性规律和项目部不同业务的管理职能，以业务职能部门划分各业务工作流程，并根据各业务之间相关工作直接制定项目部整体业务流程。就项目部各个职能部门主要做的工作业务流程如下：项目经理：负责各业务系统的业务组织、协调、考核，协调业务系统的内外关系，解决业务系统管理中的问题项目书记：思想政治工作，组织学习。工程管理（生产、质量）：主要负责现场施工计划、施工管理、生产调度、安全、文明施工、劳务管理及现场行政保卫等。技术部门：主要负责施工现场的技术，编制施工技术方案，质量的管理、提供材料、机械等计划。经营管理部门：主要负责预算合同、定额管理、劳动工资、工程承包分配、洽商、结算等。物资管理（材料）：：主要负责材材料的采购计计划，按施工工现场组织各各类材料采购购，控制劳务务队的领用量量，对材料的的管理。设备管理（机械）：：主要负责机机械的计划，进进行现场机械械设备的管理理。财务部门：主要负负责工程项目目的成本核算算、管理和财财务收支记帐帐等。就项目部各个职能能部门的工作作流程及业务务交圈关系如如下表：2．3关键业务与流程分分析2．3．1关键业务合同管理：各种合合同的登记，包包括中标合同同、承包合同同、劳务合同同、材料合同同、机械合同同等进度计划管理：把把工程从空间间和时间两个个维度进行分分解，一般为为项目－单位位工程－流水水段－部位－－工序；进度度计划中所列列的节点是管管理和成本控控制的主体。预预算将分解到到节点上，计计划成本将分分解到节点上上，消耗材料料的领用将指指定到节点上上；从而在节节点上进行对对比。预算统计管理：合合同预算和施施工预算的编编制。劳务管理：完成整整体的劳务计计划指导劳务务合同的签订订材料管理：对消耗材料、自有有周转材料、租租赁周转材料料分别管理统一设定材料总库库对消耗材料需要处处理材料的入入库、出库、报报损、调拨、退退库、退货、半半成品加工、库库存盘点、商商砼记录等业业务对自有周转材料需需要处理入库库、出库、退退库、库房报报损、现场报报损、退货、摊摊销、库房盘盘点、现场盘盘点等业务对租赁周转材料需需要处理进场场、出场、报报损等业务机械管理：机械管理部门根据据机械使用计计划制定机械械租赁计划。对于租赁机械可以以处理进场、出出场、临时使使用等业务对于自有机械可以以处理进场、出出场、报损、维维修、摊销等等业务分包管理：分包计计划分解到节节点上，节点点完工后在分分包结算自动动进行成本会计管理：间间接费用制定定费用计划，合合同预算、施施工预算、计计划成本、实实际成本需要要分别和成本本科目进行挂挂接2．3．2关键业务流程1．材料管理流程：：材料管理基本流程程2．成本管理流程：：成本管理流程3．成本管理的数据据流程：成本管理的数据流流图4．整体协作流程2．4房地产企业组织模模式与业务流流程房地产企业业务领领域主要包括括房地产开发发、销售、物物业管理、房房屋租赁等，一一个典型的房房地产（集团团）企业的组组织结构如图图所示，集团团总部下设四四大职能管理理中心，下辖辖一个开发公公司（非独立立核算）和一一个物业管理理公司（独立立核算）。如如下图所示：：房地产（集团）企企业的组织结结构图各部门管理职能：：1、管理中心：主要要负责公司经经营计划制定定、管理规章章制度的制定定、人力资源源管理、资产产管理、公司司文档管理等等。2、财务中心：主要要负责投资分分析、资金管管理、会计核核算、预算管管理、审计等等。3、企业发展中心：：主要负责项项目可行性研研究、营销企企划、客户资资源管理等。4、设计工程中心：：主要负责工工程项目规划划、设计、工工程管理和监监理等。5、开发公司：是房房地产企业的的主体单位，负负责楼盘建筑筑施工管理、营营销方案制定定、开盘销售售、客户服务务等，一般下下设工程部、销销售部、客户户服务部、配配套部、管理理部等。目前前有许多开发发公司只专职职进行房地产产开发，而将将楼盘销售外外包给专业的的营销公司。6、物业公司：主要要职能是承担担物业管理和和客户服务工工作，客户服服务按房屋交交付和使用分分为两个服务务阶段：第一一阶段是对开开发公司房屋屋移交给物业业时提供的客客户服务，主主要服务项目目有与业主验验收房屋、办办理入住手续续、监督房屋屋装修质量等等；第二阶段段是业主入住住后提供的物物业服务，主主要包括费用用收缴、小区区绿化、保安安、保洁、房房屋维修、处处理客户投诉诉、进行客户户回访等。物业公司一一般下设财务务部、管理部部、小区管理理处、绿化部部、应ISO90002要求设立品品质部和总工工办等。物业业公司目前已已从集团独立立出来，实行行独立核算，服服务范围不局局限于集团承承建的物业小小区。在此结结构下，一般般房地产企业业经营数据流流程如下图：：2．5房地产项目整体运运作流程房地产企业项目运运作流程：2．6房地产项目销售流流程房地产行业的销售售一般可以简简要分成五个个阶段，这些些阶段通过一一些关键业务务作为划分阶阶段的关键标标识。整个销售流程的阶阶段划分包括括：内部认购阶段开盘销售到签订认认购书阶段签订认购书到签订订购房合同阶阶段收房阶段办理房产证阶段楼盘销售业务流程程：整个销售流流程按购房顺顺序可分为内内部认购、开开盘销售到签签订认购书、签签订购房合同同、收房、办办理房产证五五个阶段，但但并不是每个个阶段都是客客户购房的必必经阶段。内内部认购一般般数量比较少少，如果业主主不需要房产产证，也可以以不经历办理理房产证该阶阶段。一般每每个客户都要要经历《认购购书》、《合合同》、收房房三个阶段，特特殊情况下，客客户也可能直直接签署《购购房合同》。因因此，五个阶阶段中，必须须经历的业务务过程是签订订购房合同和和收房两个过过程。1、内部认购阶段内部认购指房产项项目正式开盘盘前客户的预预定行为。内内部认购客户户须缴纳一定定金额的订金金，开发商为为客户出具缴缴款收据。内内部认购客户户可以在正式式开盘后，对对房屋户型、位位置具有优先先选择权，并并可以享受较较高的折扣。如如果对开盘后后的房屋设计计等条件不满满意，也可以以很快完成取取消预定的退退款操作。2、开盘销售到签订订认购书此阶段是房产销售售的主要阶段段，如果客户户已经决定购购买房屋并确确定所购买房房屋的位置（包包括楼号、楼楼层、单元和和房间号），客客户需要与开开发商签订认认购书，并缴缴纳一定额度度的订金，一一般称为“大订”。对开盘前前内部认购的的客户，在此此阶段要通知知客户办理正正式认购手续续。在这个阶阶段中，开发发商为了加快快销售进度，推推进客户购买买决策，还往往往采用预付付少量订金在在较短时间内内为客户保留留楼号的做法法，一般称为为“小订”。“小订”是客户已经经确定购买意意向，但未办办理认购手续续。在本阶段内，直到到正式合同签签订之前，无无论是“小订”阶段还是“大订”阶段，都可可能出现调换换房的情况。客客户“小订”和“大订”后退房的情情况不常见，开开发商一般不不允许退房，如如果退房，“大订”必须办理特特殊的退房和和相应的审批批手续，并填填写退款审请请单，“小定”退房，一般般订金不退。从项目开盘到客户户签订认购书书，通常销售售周期较长，需需要销售人员员利用有效的的营销方式对对客户进行及及时有效的跟跟踪，加快销销售进程和取取得高的成交交率。3、签订购房合同客户完成认购手续续后，即进入入签订购房合合同阶段。客客户签订购房房合同的同时时办理付款，然然后等待销售售人员通知收收房。完成认认购手续的客客户，一般要要求10天签订合同同，办理付款款。签订合同同后，客户要要自行去相应应的产权机关关办理购房契契税，并将完完税凭证兰字字联提供给销销售人员，销销售部门保存存为客户办理理产权证用。客客户的付款方方式一般有三三种选择：一一次性付款、分分期付款、按按揭付款，如如果客户采用用按揭付款的的方式，销售售人员还要协协助客户完成成贷款手续。4、收房收房阶段是楼盘建建成，房屋开开发商通知客客户办理验收收入住的过程程，也是开发发商将房屋维维护管理、客客户服务转交交物业公司的的过程。收房房的手续可以以分成两种情情况，大批客客户办理收房房入住手续和和零星客户办办理收房入住住手续。大批批客户同时办办理收房入住住是常见情况况，一个楼盘盘总是按若干干栋同时交付付，同时办理理相应客户的的收房入住手手续；零星客客户的收房入入住一般使用用尾房销售等等特殊情况。批批量客户收房房前，集团财财务部门将进进行对账，确确定该客户是是否已经完成成全部购房手手续，然后向向客户下达《入入住通知单》，要要求客户到物物业部门，缴缴纳相关费用用，办理相应应的入住手续续。零散客户户收房前，往往往要求客户户提供合同、发发票等凭证，销销售部门和财财务人员核对对后（即对账账过程），销销售部门向客客户出具《钥钥匙单》，客客户凭《钥匙匙单》前往物物业部门办理理相应的验收收入住手续。5、产权证阶段在办理房产证之前前，房屋的实实售面积以合合同约定的建建筑面积为准准。在办理产产权证的过程程中，经过专专业测绘单位位的测量，如如果出现了面面积误差，要要按照合同中中的有关约定定，为客户办办理退款或补补款。产权证证的办理由开开发公司客户户服务部完成成。2．7房地产项目客服中中心的业务流流程客户服务中心的职职能有以下几几点：1、有效管理企业的的客户资源：：客户服务中中心建立起完完善的客户资资料，包括静静态的信息和和动态的交易易、服务信息息等，使客户户资源可以得得到统一的管管理、维护及及利用。2、接受客户服务请请求和受理客客户投诉：客客户服务中心心建立了统一一的客户接触触管理，由企企业的客户服服务代表统一一接受客户服服务请求和受受理客户投诉诉。3、提供高效率的服服务：客户服服务中心在标标准化的服务务规范和服务务流程支持下下，使各级服服务人员可以以高效率为客客户提供服务务。4、进行客户回访：：收集客户需需求，验证服服务质量，评评估客户满意意度，还可进进行市场调查查、新楼盘上上市宣传等。房地产企业客户服服务中心典型型的业务流程程三、行业主要的管管理问题下面结合建筑企业业组织结构进进行分析：建筑企业组织机构构共分三级管管理：第一级：总公司（集集团）第二级：公司级第三级：各分公司司及项目经理理部级集团与公司级的管管理主要集中中在财务管理理与控制，预预算计划的编编制执行分析析和调整，资资金的管理调调度，以及集集团监控与决决策分析。总公司与施工项目目部的关系：：项目部作为独立核核算单位，它它关心的是工工程按期保质质完成后能给给项目部留下下多少超额利利润；而上级级公司考虑的的就要多一些些，它不仅要要关心项目部部能上交公司司多少利润，以以保证公司持持续发展，还还要考虑公司司规模、社会会效益、发展展方向等其他他因素，因此此，在利润分分配上，项目目部与上级公公司是一对矛矛盾体。公司司希望项目部部多报工作量量，多上交利利润，项目部部为了小集体体利益，就会会尽可能瞒报报工作量，少少上交利润，这这样就可以多多些超额利润润。有鉴于此，下面从从两个方面进进行分别的探探讨：总公司司（集团）级级与项目部级级。3．1建筑企业集团级管管理问题分析析3．1．1财务管理作为建筑施工企业业，长久以来来，财务人员员希望从繁重重的手工工作作方式中解脱脱出来，同时能够有时间和和精力及时准准确的为主管管人员提供企企业所需的第第一手财务信信息，并对施施工过程中的各个环环节进行有效效的财务监督督和管理。就就目前而言，建建工行业中企企业面临以下下管理问题：：各种往来账的管理理缺乏及时有有效的分析和和控制手段。如如往来项目的的核销、应收收款的账龄分分析、往来明明细，余额的的查询、客户户资信分析等等；集团领导难于及时时、动态的掌掌握集团所属属企业的财务务状况，资金金状况。集团团管理缺乏详详细，准确的的数据，不能能很好的进行行数据分析和和预测、决策策。不能动态核算各工工程项目占用用公司的利息息以及各个项项目之间的内内部资金往来来拆借的利息息，计算过程程纷繁复杂。无法及时掌握各个个工程项目的的费用发生情情况，及其盈盈亏状况。包包括每个项目目及其子项目目的成本核算算、收入核算算和利润核算算，以及各个个项目的部门门，人员、材材料、合同的的明细成本、明明细收入、明明细利润核算算。建筑工程项目需要要分阶段、分分项目、分合合同编制预算算，需要实时时查询各个项项目及其子项项目的预算成成本、预算收收入、预算利利润的明细及及汇总，并与与实际发生成成本情况进行行比较。3．1．2项目管理工程项目是施工企企业展示实力力的窗口，国国内很多大型型施工企业在在传统的施工工技术领域水水平并不差，但但在项目管理理水平方面，还还存在较大的的差距。主要要体现在以下下几个方面：：计划不准确：一个个项目要使用用的人、材、机机多达上千种种，单纯依靠靠人工和经验验无法精确地地做出计划。记录不完整，信息息利用率低：：在现场发生生的所有工作作都要有记载载，手工方式式容易导致混混乱，查找和和统计分析困困难。职能部门之间缺乏乏沟通：每一一项业务都会会制约影响其其它业务，但但承担每一项项业务的职能能部门之间缺缺乏高效快速速的沟通渠道道。决策和调整不及时时：依靠手工工无法对工程程项目的进度度计划根据实实际情况及时时进行调整。成本监控力度低：：无法对项目目进行准确的的成本核算和和成本分析，由由于数据记录录不完整，统统计不及时，很很难做出准确确的成本核算算，由于不能能尽早及时地地搜集生产中中的各种信息息并进行分析析，因而不能能对生产成本本进行有效的的控制，更谈谈不上成本分分析。3．2建筑企业项目部级级管理问题分分析项目部的组织机构构如下图：3．2．1项目部管理现状与与面临问题分分析物资材料管理现状状与问题：材料计划不准或不不全面由于技术部门没有有按照施工项项目工程进度度计划提供材材料计划数量量：所以材料料部门的月度度材料采购计计划一般流与与形式。材料料采购一般是是按轧料和工工程进料的经经验进行采购购或以施工分分包队的需用用量作为提料料依据材料库房管理没有有限额管理领领用混乱，A材料进场和领用手手续滞后和不不健全：点验验单和收料单单统计汇总时时间没有按照照工程进度同同步进行，大大堆材料领用用型同虚设。B材料领用手续单据据中，标识的的领用单位和和施工使用部部位太粗，不不便统计核算算。财务管理现状：日常发生的各项费费用处理，计计算机作凭证证处理一般是是手工填单后后，在使用财财务软件作处处理，月末作作结转。由系系统形成总帐帐和日记帐，并并形成发生的的余额表，由由UFO生成施工企企业会计报表表项目部成本季度核核实：现在项项目部的成本本管理是延用用传统的按时时间（月和季季度）在工程程施工形成形形象后的一种种成本核实的的方式，这种种核实是由公公司财务管理理部门定期对对项目部财务务科进行。核核实结果作为为考核项目部部效益工资的的依据。月度资金计划编制制：财务科按按月编制资金金收支计划作作为项目部资资金收支的一一个参考。对帐和台帐：在出出报表前要由由财务科人员员到公司财务务部材料部和和内部银行以以及甲方单位位进行收支和和结算数据单单据帐务往来来的核对，并并填写调整平平衡表。月度度台帐登记是是一项日常财财务管理工作作。预算管理现状：招投标工作：有公公司组织项目目部人员参加加，有邀标和和议标等方式式。施工预算及变更的的编制：项目目部经营预算算部门现阶段段主要以编制制施工预算和和办理相应的的变更手续为为主要工作。月度结算管理：预预算的结算按按照施工进度度按月或按工工程形象进行行，然后报公公司或报监理理。由预算月月度报表和工工程量统计报报表合同的洽谈和签订订：工程分包包合同的洽谈谈和签订。工程进度计划安排排情况工程进度计划编制制，一般是以以手工横道图图和工具软件件编制多数进度计划的调调整和工期优优化没有作。一般不同成本挂钩钩、侧重形式式的要求。其它管理方面：财务日常帐务处理理，资金收支支计划。机械设备的维修管管理各种材料的入场入入库检验和计计量社会性要素如环境境和攻关等成成本的预估和和测试。3．2．2项目经理关注点进度：加快工期，如如何在规定的的合同工期内内完成工作；；成本：如何在保障障合同工期和和工程施工质质量合格的前前提下，省时时省工省料，最最大化节约成成本，不超出出同公司签订订的施工预算算，创造项目目最大利润。对外公关活动，应应付外界各种种政府部门的的检查，处理理平衡同工程程相关的各种种势力关系，以以保证工程施施工的顺利进进行，不影响响施工进度。如如请客、喝酒酒、对外送礼礼，在各种检检查中不被罚罚款，不受其其他管理部门门的刁难。质量：达到合同规规定的质量目目标－建筑施施工质量优秀秀，或质量合合格。安全：在工程施工工期间，保障障施工作业人人员的安全，杜杜绝重大安全全事故的发生生，不因安全全事故方式工工程施工停工工影响合同工工期和加大成成本的投入。文明工地：在工程程施工期间，保保障施工工地地的干净整洁洁，应对城市市管理部门的的检查，避免免被迫停工整整改或遭受罚罚款。减少“扰民”和“民扰”问题的发生生。其他：树立良好项项目施工管理理形象，体现现团队整体运运作素质，为为自身的下一一步发展提供供素材（接新新项目或公司司内部提升）。3．3房地产企业管理问问题分析房地产开发是一项项庞大的系统统工程，房地地产作为一种种特殊商品，具具有价值度高高、地域性强强、客户购买买慎重的特点点，在消费者者主导的今天天，许多房地地产企业的管管理问题集中中在如下几方方面：1、营销策划缺乏对项目当地人人们的文化背背景、风土人人情、家庭构构成、购买力力、消费偏好好、审美情趣趣、思维方式式，甚至是一一些生活中的的细枝末节的的详细了解，不能很好把握购房者的真正需求，无法进行准确的目标市场定位。目前市场存在大量空闲商品房（全国面积达到几千万平方米），这些商品房的闲置并非是供过于求，重要原因之一是缺乏对目标客户需求的准确把握。由于缺乏对目标客户需求深层次的了解、分析，不能针对特定客户提供个性化的购房方案。2、销售过程管理在房地产销售过程程中，企业通通过市场活动动等发现大量量的商机和潜潜在客户，如如何及时有效效的进行客户户跟踪、客户户关怀，使之之成为购买客客户，并通过过客户的口碑碑效应带来更更多的销售机机会，是公司司销售管理的的核心问题。3、客户服务房地产开发管理的的不规范，使使房地产成为为2001年度3.15活动中客户户投诉的热点点。客户服务务的内容不仅仅仅指物业服服务，而是包包括了售前、售售中、售后的的全过程，目目前很多企业业缺乏规范的的客户服务管管理，客户往往往要多次交交涉才能找到到适合问题解解答的部门，而而各部门信息息共享程度低低，交流不畅畅，所以回复复结果也不统统一，由此造造成资源浪费费的同时又降降低了服务效效果。同时，如如何通过提供供个性化的增增值服务（如如提供购房理理财服务、发发展教育产业业等）来进一一步吸引客户户、增加企业业的收入亦是是管理者关注注的一个问题题。4、客户管管理一是企业的各个业业务部门（包包括企业总部部、销售部门门、物业部门门等）已经收收集和存储了了大量的客户户资料数据，但但这些数据主主要由成交客客户资料信息息组成。而真真正大量的潜潜在客户信息息并没有充分分挖掘，同时时，虽然目前前各个内部业业务系统之间间可实现一定定的数据共享享，但并没有有实现建立在在“以客户为中中心”基础上的客客户信息的统统一规划、收收集、管理、分分析、处理，公公司没有统一一共享的客户户资源管理平平台；二是对对客户没有进进行分类管理理，公司有限限的营销服务务资源不能得得到最大化利利用；三是未未建立起与客客户联络的有有效管道，尤尤其是未能按按客户喜欢的的方式建立起起联络管道；；四是没有建建立规范的客客户回访和客客户关怀制度度，不能及时时掌握客户需需求变化和客客户满意度情情况。5、人员管理及绩效效考核大多数企业对销售售人员的考核核以销售业绩绩为主，业绩绩第一的考核核方式往往造造成销售员为为了眼前利益益而损害客户户关系，而服服务人员则存存在难以量化化考核指标的的问题。6、领导决策由于管理手段的落落后，缺乏对对客户、销售售、财务、服服务信息的及及时汇总分析析，使公司高高层在制定客客户战略时缺缺乏决策依据据。7、营销知识的积累累企业经多年发展积积累了相当的的企划、销售售、服务知识识，这些知识识零散地保留留在部门和个个人手中，没没有形成公司司营销知识库库沉积下来。8、异地管理许多房地产企业业业务遍及全国国，拥有众多多的分支机构构，在业务扩扩张发展的同同时，异地管管理问题亦越越来越突出，存存在总部如何何及时掌控各各地区的销售售状况、服务务情况及客户户资源等问题题。四、信息化应用现现状近年来，部分城市市利用信息技技术，开发了了房地产政务务管理的软件件系统，有效效地改进了行行政管理，提提高了工作效效率，完善了了政府对房地地产市场的监监控和预测能能力，例如上上海市房地产产登记交易中中心利用区县县联网的管理理信息系统自自动生成的大大量信息，定定期发布分区区、分类别的的土地供应、项项目开工竣工工、预售和存存量交易等市市场主要数据据。成都市开开了发商品房房预售网上管管理系统，实实现了对商品品房市场的有有效监控。武武汉市开发应应用了住房补补贴管理软件件，从住房补补贴的计算发发放、补贴资资金的管理、补补贴的申请与与审批实现了了电子化。一一些房地产协协会和学会也也加强了信息息技术的应用用，如成立了了“中国物业管管理协会网”和“中国房地产产信息网”等。房地产企业也十分分重视自身的的信息化建设设，包括企业业对外和对内内网站的建设设、内部局域域网络、内部部办公自动化化系统，和建建立在总部的的数据中心的的建设。这些信息化基础设设施的建设，相相当于企业的的神经网络，将将为房地产企企业的升级扩扩张提供良好好的物质基础础；由于房地产行业区区域和垄断性性强、利润丰丰厚、缺少适适当的竞争，大大多数业务还还停留在手工工处理的阶段段，这不仅效效率低，而且且成本非常高高。近年来目目前大多数房房地产企业中中的各个业务务单元都陆续续实现了业务务的软件化，已已经用软件替替代了传统的的手工处理方方式，加快了了业务处理的的信息化和速速度。但这种业务软件化化的趋势也是是值得担忧的的，因为各个个业务单元的的信息化并不不代表整个部部门或企业的的信息化，这这只会在企业业内部形成越越来越多的信信息化孤岛，为为将来业务的的整合和信息息系统的整合合制造人为的的障碍。有待进一步完善。五、行业信息化竞竞争对手情况况在建筑行业软件市市场，存在着着几类厂家：：工具软件厂家，数数量众多。有有提供预决算算的博利海文文以及造价软软件的广联达达等。国外软件厂商，提提供P3等进度计划划控制软件。国内一些监理公司司同时提供一一些自己研发发的项目管理理软件。财务软件厂商，包包括金碟、新新中大、浪潮潮等。在房地产软件方面面，市场上活活跃着创智、金金蝶，和从事事传统售楼软软件的深圳明明源、深圳思思源等几家公公司。创智自从进入CRRM领域，投资资颇大，请安安达信为整个个产品进行咨咨询、产品规规划和定义，并并在2001年末、2002年初陆续签签订了深圳中中海地产、招招商地产、金金地集团、华华侨城集团，2002年底至今，创创智相继签约约上海万兆地地产，杭州金金都及北京左左岸公社等房房地产企业，开开始向全国拓拓展。其竞争争能力比较强强。优势在于于有一个基础础良好的CRM平台，在这这个平台上能能够提供较为为良好的CRM应用功能，开开发管理较规规范。缺点在在于产品线太太狭窄，在CRM之外没有其其它产品能够够满足客户的的多元化和整整合的需求，接接口比较复杂杂。金蝶原有的CRMM产品开发不不太成功，在在购买了开思思（CASE）的CRM后进入房地地产行业，典典型客户有广广东碧桂园、万万通实业集团团，金蝶CRM对我们没有有构成实质性性的威胁，主主要原因在于于CRM的系统构架架不好，同时时无法与客户户的业务紧密密结合，限制制了房地产版版本的发展。优优点在于可能能可以与其他他的产品进行行整合，缺点点在于行业化化不好，业务务流程性不好好。而从事专门售楼软软件销售的深深圳明源和深深圳思源，都都限制于产品品在CRM上的先天不不足，不论是是从产品结构构、开发平台台、系统的可可扩展性等诸诸多方面均无无法进行竞争争，可数的几几个优势包括括价格低，5~10万就可以满满足一个销售售公司的要求求。由于采用用VB开发，在操操作易用性上上具有不太明明显的优势，而而这个优势将将会很快的被被赶上。六、附件6．1建筑领域加入WTTO后的对外承承诺一、建筑业：1、允许许外国企业在在中国成立合合资、合作企企业：2、合资资、合作企业业注册资本金金水平高于国国内企业注册册资本金的水水平；3、合资资、合作企业业要承担一定定比例的外资资工程；4、不允允许外国企业业在中国国内内设立分支机机构直接承揽揽工程。加入WTO后三年内开开始允许外商商成立独资企企业，但只能能承揽以下工工程：（1）、全全部由外国投投资、赠款或或外国投资和和赠款建设的的工程；（2）、我我国利用国际际金融组织贷贷款并采取国国际招标的工工程；（3）、外外商投资占50%（含）以上上的中外合资资、合作建筑筑的工程；（4）、国国内建筑业难难以单独完成成的国内投资资建设工程，经经省级建设行行政主管部门门批准，允许许与国内建筑筑企业合作总总承包或分包包。合资合作企业在加加入WTO后三年内开开始享受国民民待遇。加入WTO后五年内开开始允许外商商成立独资企企业。二、勘察设计咨询询业1、允许许外国企业在在中国成立合合资、合作企企业；2、进入中国从事设设计的建筑师师、工程师及及企业必须是是在本国从事事设计工作的的注册建筑师、工程师及注册册企业。加入WTO后5年内开开始允许外商商成立独资企企业。三、标准定额及其其工程服务：：1、允许许外国企业在在中国设立合合资、合作企企业；2、进入入中国的个人人及企业必须须是在本国从从事该行业工工作的注册造造价工程师及及注册企业；；加入WTO后五年内开开始允许外商商成立独资企企业。四、房地产业1、从事事房地产开发发的企业，除除高档房地产产项目（高档档宾馆、高档档公寓、高尔尔夫球场等）不不允许外商独独资外，其它它房地产项目目没有限制；；2、在房房地产中介服服务方面（包包括房地产估估价、物业管管理、中介服服务等）允许许外商成立合合资、合作企企业。加入WTO后五年内开开始允许外商商成立独资企企业。五、城市规划：1、我国国城市总体规规划不对外开开放；2、除城城市总体规划划的规划领域域，允许外商商在中国成立立合资、合作作企业；3、进入入中国的个人人及企业必须须是在本国从从事规划工作作的注册规划划师和注册企企业。6．2建设部107号令令：建筑工程程施工发包与与承包计价管管理办法建设部107号令令：建筑工程程施工发包与与承包计价管管理办法中华人民共和国建建设部令第1107号《建筑工程程施工发包与与承包计价管管理办法》已已经二○○一年十月二二十五日建设设部第四十九九次常务会议议审议通过，现现予发布，自自二○○一年十二月月一日起施行行。部长俞俞正声二○○一年十一月月五日建筑工程施工发包包与承包计价价管理办法第一条为了规范建建筑工程施工工发包与承包包计价行为，维维护建筑工程程发包与承包包双方的合法法权益，促进进建筑市场的的健康发展，根根据有关法律律、法规，制制定本办法。第二条在中华人民民共和国境内内的建筑工程程施工发包与与承包计价（以以下简称工程程发承包计价价）管理，适适用本办法。本办法所所称建筑工程程是指房屋建建筑和市政基基础设施工程程。本办办法所称房屋屋建筑工程，是是指各类房屋屋建筑及其附附属设施和与与其配套的线线路、管道、设设备安装工程程及室内外装装饰装修工程程。本办办法所称市政政基础设施工工程，是指城城市道路、公公共交通、供供水、排水、燃燃气、热力、园园林、环卫、污污水处理、垃垃圾处理、防防洪、地下公公共设施及附附属设施的土土建、管道、设设备安装工程程。工程程发承包计价价包括编制施施工图预算、招招标标底、投投标报价、工工程结算和签签订合同价等等活动。第三条建建筑工程施工工发包与承包包价在政府宏宏观调控下，由由市场竞争形形成。工工程工发承包包计价应当遵遵循公平、合合法和诚实信信用的原则。第四条国务院建设设行政主管部部门负责全国国工程发承包包计价工作的的管理。县级以上地地方人民政府府建设行政主主管部门负责责本行政区域域内工程发承承包计价工作作的管理。其其具体工作可可以委托工程程造价管理机机构负责。第五条施工图预算算、招标标底底和投标报价价由成本（直直接费、间接接费）、利润润和税金构成成。其编制可可以采用以下下计价方法：：（一）工工料单价法。分分部分项工程程量的单价为为直接费。直直接费以人工工、材料、机机械的消耗量量及其相应价价格确定。间间接费、利润润、税金按照照有关规定另另行计算。（二）综综合单价法。分分部分项工程程量的单价为为全费用单价价。全费用单单价综合计算算完成分部分分项工程所发发生的直接费费、间接费、利利润、税金。第六条招标标底编编制的依据为为：（一一）国务院和和省、自治区区、直辖市人人民政府建设设行政主管部部门制定的工工程造价计价价办法以及其其他有关规定定；（二二）市场价格格信息。第七条投投标报价应当当满足招标文文件要求。投标报价价应当依据企企业定额和市市场价格信息息，并按照国国务院和省、自自治区、直辖辖市人民政府府建设行政主主管部门发布布的工程造价价计价办法进进行编制。第八条招标投标工工程可以采用用工程量清单单方法编制招招标标底和投投标报价。工程量清清单应当依据据招标文件、施施工设计图纸纸、施工现场场条件和国家家制定的统一一工程量计算算规则、分部部分项工程项项目划分、计计量单位等进进行编制。第九条招标标底和和工程量清单单由具有编制制招标文件能能力的招标人人或其委托的的具有相应资资质的工程造造价咨询机构构、招标代理理机构编制。投标报价由投标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询机构编制。第十条对是否低于成本报价的异议，评标委员会可以参照建设行政主管部门发布的计价办法和有关规定进行评审。第十一条招标人与中标人应当根据中标价订立合同。不实行招标投标的工程，在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双方协商订立合同。第十二条合同价可以采用以下方式：（一）固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。（二）可调价。合同总价或者单价在合同实施期内，根据合同约定的办法调整。（三）成本加酬金。第十三条发承包双方在确定合同价时，应当考虑市场环境和生产要素价格变化对合同价的影响。第十四条建筑工程的发承包双方应当根据建设行政主管部门的规定，结合工程款、建设工期和包工包料情况在合同中约定预付工程款的具体事宜。第十五条建筑工程发承包双方应当按照合同约定定期或者按照工程进度分段进行工程款结算。第十六条工程竣工验收合格，应当按照下列规定进行竣工结算：（一）承包方应当在工程竣工验收合格后的约定期限内提交竣工结算文件。（二）发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。（三）发包方对竣工结算文件有异议的，应当在答复期内向承包方提出，并可以在提出之日起的约定期限内与承包方协商。（四）发包方在协商期内未与承包方协商或者经协商未能与承包方达成协议的，应当委托工程造价咨询单位进行竣工结算审核。（五）发包方应当在协商期满后的约定期限内向承包方提出工程造价咨询单位出具的竣工结算审核意见。发承包双方在合同中对上述事项的期限没有明确约定的，可认为其约定期限均为28日。发承包双方对工程造价咨询单位出具的竣工结算审核意见仍有异议的，在接到该审核意见后一个月内可以向县级以上地方人民政府建设行政主管部门申请调解，调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。6．3面对WTO的中国工程程造价管理工程造价价管理是指遵遵循工程造价价运动的客观观规律和特点点，运用科学学，技术原理理和经济及法法律等管理手手段，解决工工程建设活动动中的工程造造价确定与控控制，技术与与经济，经营营与管理等实实际问题，力力求合理使用用人力、物力力和财力，达达到提高投资资效益和经济济效益的全部部业务行为和和组织活动。工工程造价管理理的基本内容容是：合理确确定，有效控控制，提高效效益。随着科学学技术的迅猛猛发展以及我我国加入WTO的日益临近近，国际竞争争将变得日益益激烈，我国国工程造价管管理将向何向向发展，我们们必须采取哪哪些措施才能能迎接经济全全球化和知识识经济时代到到来呢？本文文将就此作以以简要论述。1我国工程造价管理理的现状我国工程程造价在唐朝朝就有记载，但但发展缓慢。新新中国成立后后，有很大的的发展，但未未形成一个独独立的系列学学科。党的十十一届三中全全会后，党的的工作重点转转移到了经济济建设上来，特特别是社会主主义市场经济济体制的逐步步完善，使工工程造价管理理得到了很大大的发展，已已经形成了一一个新兴学科科。1985年成立了中中国工程建设设概预算定额额委员会，1990年在此基础础上成立了中中国建设工程程造价管理协协会，1996年的国家人人事部和建设设部已确定并并行文建立注注册造价工程程师制度，对对学科的建设设与发展起了了重要作用，标标志着该学科科已发展成为为一个独立的的、完整的学学科体系。经经过十多年的的发展，应该该说我国的工工程造价管理理工作取得了了可喜的成绩绩，对我国社社会主义现代代化建设做出出了重大贡献献。但是，我我国的工程造造价管理与西西方发达国家家相比还有很很大差距，工工程造价管理理工作还有许许多问题有待待解决，其具具体表现在以以下几方面。①工程造价管管理观念落后后。我国工程程造价管理的的产生有其复复杂的背景，在在实工作中计计划经济模式式的烙印还相相当深。绝大大多数工作仍仍然停留在“三性一静”（定额的统统一性、综合合性、指令性性和工、料机机价格的静态态性）的基础础上，往往“四算”（估算、概概算、预算、决决算）分离、“三超”现象严重。因因此，我们必必须树立全过过程、全方位位、动态工程程造价管理”的新理念。②法律、法规规不健全。尽尽管我国已经经有了相关的的法律、法规规，但是由于于各方面的原原因，这些法法律、法规全全党不够健全全，在实践贯贯彻中存在着着许多问题。同同时“有法不依，执执法不严。”的现象屡见见不鲜，比如如招投标法在在实际中经常常被扭曲，议议标、串标现现象还很严重重。因此，加加强行业立法法，与国际惯惯例接轨已成成当务之急。③工程造价管管理从业人员员素质低下。目目前，我国工工程造价管理理领域的从业业人员有80多万。这80多万的从业业人员中本科科毕业生还不不到三分之一一，绝大多数数是大专、电电大、函大毕毕业，有的甚甚至还没有专专科文凭。从从专业上来看看，正规高等等院校工程造造价管理专业业毕业的还不不到1%，大部分都都是工程经济济、投资经济济、工程管理理、概预算等等相近专业，这这些人从事工工程造价管理理往往只侃在在概预算上，他他们不能也不不可能进行全全过程、全方方位、动态的的工程造价管管理。另外，造造工程师执业业资格考试刚刚刚起步，目目前取得证书书的还不足1%，能够充当当总经济师的的更是凤毛麟麟角。所有这这些都铸就了了工国工程造造价管理人才才素质的低下下，也严重阻阻碍了我国工工程造价管理理的发展。2我国工程造价管理理的发展趋势势（1）工程造价管理的的国际化趋势势。随着我国国改革开放的的进一步加快快，中国经济济日益深刻地地融入全球市市场，在我国国的跨国公司司和跨国项目目越来越来多多，我国的许许多项目要通通过国际招标标、咨询或BOT方式动作。同同时，我国企企业走出国门门在海外投资资和经营的项项目也是增加加。因此，伴伴随着经济全全球化的到来来，工程造价价管理的国际际化正形成趋趋势和潮流。特特别是我国加加入WTO后，我国的的行业壁垒下下降，国内市市场国际化，国内外市场场全面融合，外外国企业必定定利用其在资资本、技术、管管理、人才、服服务等方面的的优势，挤占占我国国内市市场，尤其是是工程总承包包市场。面对对日益激烈的的市场竞争，我我国的企业必必须以市场为为导向，转换换经营模式，增增强应变能力力，自强不息息，