成都邛崃市某高尔夫度假主题酒店项目建议书

邛崃市******度假主题酒店项目建议书邛崃市******度假主题酒店项目建议书第一章项目总论一、项目名称：邛崃市******度假主题酒店二、项目地点：邛崃市***镇***二号地块三、项目...邛崃市50公里，车程约40分钟。公路：现状——邛崃处于“中国西部旅游中心城市”成都的二环旅游网络，国道318线贯穿全境，成温邛高速公路直抵城区，成雅高速途经邛崃。已经动工修建的邛名高速公路预计于2010年竣...***度假市场：初步估计，目前我国中等收入群体的比重约为13%-18%左右。今后20年，我国中等收入群体比重大概以每年一个百分点的速度在增加。在全面实现小康的阶段即2020年，中等收入群体的比重将达到37%左右。（三）风格定位川西坝子文化元素+传统建筑特色+现代创新设计，山水园林式布局二、硬件配置标准酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为五星级酒店。1、350间客房，其中70%标准客房每间净面积（不含卫生间和走廊）...5、政务接待和会议功能。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功...酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。邛崃作为成都地区城乡统筹的实...第一章项目总论一、项目名称：邛崃市******度假主题酒店二、项目地点：邛崃市***镇***二号地块三、项目性质：新建四、项目投资：50000万元人民币五、项目内容：按照国家GB/T14308标准建设五星级酒店一座，占地164亩，建筑面积100000平方米，具备350间标准客房(不含别墅)，豪华套房50套（别墅式），园林式别墅布局，形成***休闲度假主题酒店。相关控制性指标如下：规划设计条件：***片区五星级酒店规划地块容积率：0.64建筑密度：约30%绿地率：45%建筑高度：主楼≤20米，住宿区以二、三层为主，零星四层建筑。用地使用性质：宾馆用地六、项目运作方式：独资、合资、合作等。七、项目建设条件：1、符合《邛崃市城市总体规划》、《成都邛崃市市域总体规划》、《邛崃市旅游发展总体规划》、《邛崃市土地利用总体发展规划》、《邛崃市***片区控制性详细规划》。2、项目用地位于邛崃市西南部***片区，该片区拥有国家重点文物保护单位、被列入国家十一五大遗址保护名录的***邛窑遗址，将是邛崃城市的副中心。项目占地164亩，滨临南河，通过黄坝大桥与主城区相连。邛名高速公路在此处有出口，交通可达性完备。八、项目联系人：熊红电话二章项目建设的必要性与可行性一、项目的提出（一）建议书编制依据《邛崃市城市总体规划》《成都邛崃市市域总体规划》《邛崃市旅游发展总体规划》《邛崃市土地利用总体发展规划》《邛崃市***片区控制性详细规划》。（二）项目的提出邛崃境内有“四川省大熊猫栖息地”世界自然遗产（外围保护区）、国家级风景名胜区、国家森林公园、国家AAAA级旅游景区天台山，中国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美镇、国家AAAA级旅游景区平乐古镇，省级历史文化名城、国家AAA级旅游景区***古城三个成熟的旅游景区和正在与龙门山一道整体开发的南宝山国际旅游区；有邛窑遗址、邛崃石窟、高何石塔寺石塔三个国家重点文物保护单位，有“一路青山和绿水，满眼秀色上天台”的天台山旅游环线带；有红军长征遗迹，是成都市唯一的红色旅游区……近几年邛崃市的旅游接待服务业，随着旅游产业的发展虽然取得了很大的进步和发展，但是还存在一些问题和不足，尤其是旅游设施档次较低，缺乏相对较高规格的酒店，且布局不合理，服务功能不到位。在酒店建设特别是高星级酒店建设还是一个空白。根据《邛崃市***片区控制性详细规划》，特提出本项目。二、项目区优势分析（一）区位优势邛崃位于川西平原西陲，川藏公路要冲，与成温邛高速相连，距成都市65公里，距双流国际航空港50公里。因其地处“中国西部旅游中心城市”成都的二环旅游网络，处于成都市“半小时经济圈”范围内，丰富的自然与人文旅游资源在成都周边市县具有明显的比较优势。项目区位于邛崃城区西南部***片区，南河南岸，是规划发展的邛崃城市副中心。同时，片区以国家级文物保护单位——***邛窑遗址为文化中心，背靠中国历史文化古镇---平乐古镇和国家重点风景名胜区---天台山风景区，位于川西旅游环线上，具有独特的休闲旅游区位。（二）交通优势航空：成都双流国际机场现已开通国内航线69条，国际和地区航线24条（香港、澳门、新加坡、加德满都、曼谷、首尔、东京、大阪、福冈、吉隆坡、巴黎等），基本覆盖世六大洲主要城市。双流机场距邛崃市50公里，车程约40分钟。公路：现状——邛崃处于“中国西部旅游中心城市”成都的二环旅游网络，国道318线贯穿全境，成温邛高速公路直抵城区，成雅高速途经邛崃。已经动工修建的邛名高速公路预计于2010年竣工，可直达项目区；从成都出发，还有成温邛快速、光华大道延伸线、成新蒲快速通道三条快速通道可达邛崃。其中，按照《成都市综合交通体系规划》，成新蒲快速通道将于今年启动建设。铁路：规划有成雅城际、川藏铁路两条铁路直达邛崃市区。此外，龙门山轻轨B线也规划至邛崃。项目区交通可达性良好。（三）历史人文优势邛崃，古称***，巴蜀“四大古城”之一，西汉才女卓文君的故乡，具有2300多年的历史，素有“***自古称繁庶”、“天府南来第一州”之美誉。是世界上最早开发利用天然气的地方，古“南方丝绸之路”西出成都第一城，历史悠久，山川秀美，有邛窑遗址、石塔寺南宋石塔、邛崃石窟三处国家重点文物保护单位，以及西汉胜迹文君井为代表的成都市级以上文物保护单位16处，上点文物达178处，其中，紧邻项目区的邛窑遗址已经被列入国家十一五大遗址保护名录。***邛窑遗址早在1987年就被列为了省级文物保护单位，在1988年被升级为国家级保护单位，并修建了邛窑遗址博物馆。邛窑遗址在片区中占有极其重要的地位。邛崃政府一直在对邛窑现存的遗址进行挖掘和保护工作，希望对遗址作到最大限度的保护。2006年7月还做了《邛窑遗址保护总体规划》。邛窑的深厚历史文化内涵必然也为酒店项目地块的发展带来深厚影响。（四）自然条件优势***片区依山傍水，自然条件优越。成都平原水网纵横，多见水乡，难觅片丘，但邛崃***片区位于成都平原的边缘，五百米外便是山体，浑然天成，山水一体，尤足珍贵。滨河景观永远是城市中不可复制的珍品，景观价值难以估计，而由于城市建设的未过多涉及，使得***片区景观线长达5.4公里，滨河景观的原生态性保育良好，开发潜力极大。三、拟建地址的建设条件项目选址地为***2号地块，南河南岸，黄坝大桥侧。（一）GIS分析可得：选址区地表起伏平缓，适宜容纳大体量建筑，为进一步的规划设计提供更大的可能性。生态敏感性较稳定。（二）环境风水分析可得：背山面水，自然资源丰富，风水环境优良。（三）周边功能配套的完善性：邛名高速在项目区有出入口；通过黄坝大桥与主城区相连；目前用地无市政管网，无饮用水和燃气接入。四、综合评价结合邛崃市社会经济发展的特征和市政府所制定的“十一五”发展规划，认为，在邛崃市投资建设五星级酒店有几个方面的有利因素：一是近年来邛崃经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的投资基础条件；二是目前邛崃缺乏上星级的酒店，存在着投资建设的市场契机；三是市委、市政府及相关部门非常重视这一项目的建设。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。项目建设是必要且可行的。第三章市场分析一、市场定位分析本地消费市场：邛崃市虽然经济不是特别发达，但是目前广大市民对生活、娱乐的向往和要求日益提高，特别是在生活中办喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，且比较舍得花钱。目前，邛崃市无上档次的场所来承办此类活动，五星级酒店的建成，可缓解这一供需矛盾。外地旅游度假市场：邛崃市旅游业发展迅猛，到邛崃旅游的人数将急剧增加，特别是度假旅游市场的快速崛起，以及地震对成都周边其他度假区的影响，也给邛崃酒店市场带来无限商机。***度假市场：初步估计，目前我国中等收入群体的比重约为13%-18%左右。今后20年，我国中等收入群体比重大概以每年一个百分点的速度在增加。在全面实现小康的阶段即2020年，中等收入群体的比重将达到37%左右。发达国家的***运动，每10个人或每8个人就有一个人打球。在我国中等收入群体当中，如果按照每10个人就有一个人在未来10年参与到***运动中来，那么粗算目前潜在的***人数将达到2千万至3千万人。如果2020年中等收入群体按37%来估算，潜在的***人口将达到5千万人以上。随着经济社会全面转型，中等收入群体的比例不断提高，我国有可能在若干年以后成为世界***人口最多的国家之一。据了解，成都现有的***人口大约在6000人左右且近两年的增长速度非常快，跟北京、上海、深圳等地相比，虽然有着较大差距，但在西部地区，成都***球市场的火爆却有目共睹，重庆的***人口大约在2000人左右，仅为成都的三分之一。尽管重庆的球场比成都多，但人气却远不及成都。常常都能见到重庆的商界人士开车赶到成都打球。可以预期的是，随着西部开发的深入与成都经济的发展，成都的***人口将迎来爆炸性的增长，应该会高于专家测算的全国每年30%的增长率。目前成都***球场分布表名称规模简介地址距中心城市距离四川国际***俱乐部一期投资2.5亿人民币占地约3700亩18洞国际标准球场，大型练习场，俱乐部会所，休闲中心及宾馆，***别墅等四川省成都市双流县牧马山开发区距成都市区20公里四川美仑青城山***俱乐部占地约2045亩，18洞72杆的世界锦标级***球场四川省成都市都江堰市青城山脚下大观镇大观镇距都江堰20公里，都江堰距成都40公里四川麓山国际***乡村俱乐部占地2000余亩，球道总长度超过7000码人民南路延线13公里处麓山国际社区距成都市区13公里根据邛崃的实际接待情况和发展趋势分析，邛崃建设五星级***度假主题酒店的目标客源市场定位为：省内外中产阶级；经营市场定为：一、地方政务、商务接待及活动等；二、商务、会展及海内外客商休闲度假等；三、***运动俱乐部。二、市场前景分析邛崃丰富的自然与人文旅游资源在成都周边市县具有明显的比较优势，是成都市旅游的重点区域之一，2006年成功创建为中国优秀旅游城市，境内有1个世界自然遗产，2个AAAA级旅游景区，1个国家级风景名胜区，1个国家森林公园，3个国家重点文物保护单位，1个国家级历史文化名镇、1个省级历史文化名镇，1个全国农业旅游示范点，1个AAA级旅游景区，1个AA级旅游景区。丰富的旅游资源，不断发展的旅游事业，使得邛崃旅游人次逐年增长，2007年接待游客总人次为440万人次；2008年接待游客总人次为494万人次，其中，商务、会议、度假游客占到10%左右。但目前我市旅游接待服务设施明显滞后，住宿、餐饮、娱乐等服务设施数量少、档次低，旅游旺季景区接待能力明显受限，目前邛崃仅有一座三星级酒店，远远不能满足高端旅游市场对高星级酒店的需求，五星级酒店的建设将填补这一市场空缺。同时，***市场潜力无限，而成都的***球场建设还远远跟不上时代的步伐，这就要求我们要适应市场的要求，开辟新的***球场来满足人们的需求，以邛崃市的交通区位和资源基底，在此地开辟***运动，并配套***度假酒店，市场前景看好。第四章项目建设内容一、酒店定位（一）主题定位以水文化为主题特色，以商务会议、康体养生、休闲度假、文化娱乐为核心功能的——五星级度假酒店。（二）市场定位针对高端度假、商务会议市场客源为主（三）风格定位川西坝子文化元素+传统建筑特色+现代创新设计，山水园林式布局二、硬件配置标准酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为五星级酒店。1、350间客房，其中70%标准客房每间净面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，别墅至少有50个开间的豪华套房，有残疾人客房。2、拥有中央空调系统，各区域通风良好。4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施，有至少5000平方米的展览厅。5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施，有容纳800人正式宴会的大宴会厅，有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳800人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室。9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于250平方米。10、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。11、拥有符合五星级酒店标准的停车场。12、其他软硬件都要按照国家GB/T14308五星级饭店标准进行配置。三、建设内容（一）总体布局酒店占地164亩，总体布局拟呈园林别墅式布置，与未来建设***球场项目和周边邛窑文化产业园项目的整体环境相协调。根据国际度假酒店的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑，主楼层高限制在六楼以下，设计多幢独立别墅，别墅楼层高限制在四层以下。水景打造——把水系引入区内，以灵动贯穿建筑聚落。建筑与现状水系的结合——以不同方位的建筑与现状水系形成顺承、围合的和谐构成。（二）建筑设计酒店的总体建筑分为多层主楼与餐饮两部分。主楼以350间（套）客房及公共部分和后勤部分组成。建筑总规模控制在100000平方米左右。根据旅游度假的需求建造***休闲度假酒店，结合所在地理环境的特点，酒店主楼采用四～五层的多层建筑，底层设置大堂和综合服务中心。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。风格定位：现代主义建筑，同时提炼并引入北欧风情特色，与现代主义简洁的设计手法相结合。（三）具体功能设计指标要求根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：1、综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设480间（套）左右，可接待大型会议和旅游团队之用，并设有残疾人客房5间；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以双套房为主，并至少有5个开间的豪华套房。2、综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积1500平方米左右，中小型会议室5间，总面积约1000平方米左右。大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。3、全方位餐饮经营功能。为适应中型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。宜设中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。其中设1000座主餐厅一间，面积约为2000平方米，包厢20间，包厢面积适当宽敞，单独设有卫生间。咖啡厅800平方米左右，大堂吧约300平方米左右。总计餐位约1000座左右，可同时容纳一个大型宴会。4、舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约1200平方米）、棋牌房（30间左右）、KTV包房（20间左右）。在适当区域设置独立的精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。5、政务接待和会议功能。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政务接待办公室。与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：①前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、大堂吧等）以控制在1000平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现五星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。②工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。③办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务两类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。④员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为800人左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（500-800个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。第五章投资估算1.土地费用：约9000万元2.土建工程：约12000万元3.基础设施建设配套工程：约20000万元4.公共设施建设配套工程：约4000万元5.其它：约5000万元总计：50000万元第六章投资效益预测一、投资收益预测（一）年均营业收入1、客房收入480间（套）按按50%入住率计算算，约7080万元2、餐饮收入大堂吧、咖啡厅、餐餐厅:800座按50%入座率计算算，约2190万元3、商场收入约164.25万元元4、康乐收入:桑拿中心(男/女女)：约821.335万元足浴、保健按摩：：约847.公司司5万元棋牌室：约1977万元卡拉OK：约365万元总计：2030..85万元5、美容美发约9.6万元6、会议室约87.6万元7、***练习、游泳泳池、网球场场等运动休闲闲项目约1000万元8、其他电讯、洗衣等：22000元×365天=73万元以上合计，营业收收入：约126355.3万元（二）营业支出1、营业税金及附加加预计约1000万万元2、营业成本42440万元（1）工资及福利费用用工资：800人××1500元/月×12月＝1440万元；福利利：预计300万元；（2）管理费用、水电电气等营业成成本2500万元。以上合计，营业支支出：约5240万元（三）营业纯利润润营业收入-营业支支出=126335.3-55240=77395.3