中建长沙中心项目定位最终稿

2010年7月长沙中心定位研究报告谨呈：中建信和公司正如北京之当代MOMA……正如上海之星河湾、新天地……正如深圳之华侨城、红树湾……正如成都之麓山国际、新宽窄巷子……正如武汉之武汉天地……藏珑

保利·麓谷林语

中隆国际御玺

融科檀香山

湘江一号

托斯卡纳

……长沙|长株潭城市群之？这些项目只能说是当前长沙的好项目，还不能展现城市之传承与变革，还不足以代言城市发展精神长株潭城市群|长沙

谁能代言城市的发展精神？宗地概况宗地位于长沙市天心区，一二环间本案宗地紧邻湘江，与橘子洲仅半水之隔宗地四至南面为原火车南站、l陵园北面为金域南外滩和南湖路西面为湘江大道和湘江东面为都江新苑小区和书院路宗地现状地块为不规整坡地地形，呈狭长形状，西高东低、南高北低，最大高差达42米。地块西片含有大量山体，东片有部分建筑待拆。宗地经济指标（1号地、3号地）规划用地面积153亩用地性质居住用地容积率<3.2总建筑面积356269平方米建筑高度<80米地价500万元/亩2344元/平方米项目价值解析项目价值点1：

位居长株潭城市群的核心，具有标杆示范效应从长株潭到本项目，项目位于城市群的核心位置，代表着城市的发展精神长株潭长沙天心区南湖片区本项目长株潭城市群是全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区天心区是长株潭“两型社会”建设的前沿阵地，长沙的南大门，区位优势明显，发展态势强劲南湖新城是长沙市主城核心区，是主城区内仅存的大规模滨江区域，规划为一个集休闲、旅游、商务、文化、居住为一体的崭新板块长沙是湖南省“一点一线”建设的核心城市，长株潭经济一体化的中心城市，是省会城市中惟一的生态建设示范试点市从城市发展规划来看，项目位于滨江南湖新城核心位置，处于滨江商务区和山水居住区之间本案滨江南湖新城规划总占地面积5597亩，是一个以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市核心区。新城依托5公里的江岸景观，打造生态、现代的长沙新城市核心区，形成“一带两园四区”的布局。“一带”，即湘江风光带。南湖新城内的湘江风光带长约5.3公里，宽20米-50米，视野开阔，景观优越，是新城重要的景观轴线。“两园”，即南郊公园和生命科学主题公园。“四区”，即酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区、山水居住区。项目价值点2：

三千年的历史文化沉淀，传承湖湘文化精华南湖片区是最具长沙历史气息的区域长沙有文字可考的历史3000多年，是“楚汉名城”，马王堆汉墓和走马楼简牍等重要文物的出土反映其深厚的楚文化以及湖湘文化底蕴。天心区是楚汉文化名城长沙的主要发源地，历史文化悠久。早在秦汉时就设有郡置县，1996年区划调整后因天心古阁而得名，至今己走过三千多年的沧桑岁月，深得古城风雨神韵，荟萃湖湘文化精华。传承集聚人才、城市包容的特点从屈原、贾谊到曾国藩、谭嗣同，从毛泽东到胡耀邦、朱镕基，这是一个孕育和集聚影响中华民族的重要人物的土壤。发扬城市创新进取的精神从张栻、朱熹到毛泽东，从城南书院到第一师范，“惟楚有才”，这是一个思想家的乐园，是思维激荡的领地。延续长沙宜居的居住氛围、怡情的园林景观寄思园系明年万历三十八年（1610）善化县知县唐源所筑，园林占地半亩，挖有人工池塘，取土堆成近米高的小丘，植以奇花异木，中构竹亭，遂成佳境。园有竹，池有莲，可以寄蓼莪之思。有葵，可以寄向日之思。有桃有李，可以寄公门树人之思。有梅有柳，可以寄向白杼丹之思。锦鳞游泳，百鹤翩翩，可以寄鸢飞鱼跃之思。其他杂卉奇葩，种种悦目，可以寄步武河阳之思。宜园为清粮道衙门之西花园，位于今天心区坡子街至道门口一线。经精心创构，形成一个布局严谨、颇具规模、风景宜人、气象万千的衙署园林。宜园的构思，意在突出一个“秋”字。所谓“宜园”，“宜者，宜秋也”。“春生夏长、秋收冬藏”。听秋声馆、延秋亭与桐桂山馆、澄怀轩、望岳楼等园林建筑装点于山石池水、花草竹木之间营造了一种十分惬意地返回自然、亲近自然的休闲活动场所晋园位于今楚湘街一带，清顺治十八年（1661）李文岸所筑。在自家的废墟上，除去瓦砾，栽木种竹，辟为园林，名晋园。晋，君子以自昭明德。晋园面岳麓，抱湘流，朝晖夕爽，宜乎人文蔚起，藉甚楚南。”项目价值点3：

山水洲城之生态集大成者，代表着城市的发展精神生态园林城市是城市新一轮规划发展的方向长沙是国家园林城市，一直致力于加快城市园林绿化和生态环境建设，大力实施“拓城、通路、增绿、添景”四大工程，精心打造融“山水洲城”于一体的城市特色。天心区以建设代表长沙21世纪形象的生态城为目标，坚持以人为本、以环境为中心、以科技为先导的原则，走自然资源可持续利用和经济社会可持续发展道路，突出“显山”、“露水”、“见秀”的长沙城市特点和山水洲城特色，按生态城市的理念进行规划设计，按环境保护的要求进行开发建设，实施生态建设和生态保护工程。南湖新城片区临江、望岳、听水、看洲。远可眺岳麓山国家级风景区，看万山红遍；近可观橘子洲头滔滔湘江之水，缅怀伟人足迹。区域内还拥有南郊公园和生命科学主题公园等大型绿色山体公园，形成了城市的绿肺、天然的氧吧。南湖新城功能定位为以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区项目赋有独一无二的景观资源：山、水、洲、园集于一体南郊公园橘子洲岳麓山湘江风光带湘江项目价值点4：

六园环抱，身处山中，亲近自然四个城市级的休闲公园毗邻南郊公园橘子洲公园湘江滨江公园生命科学主题公园湘江风光带由十余个休闲健身广场、绿化带以及历史文化景观组成，集防洪、观光、旅游、休闲、健身等功能于一体。将革命陵园及公墓等共约５３公顷用地规划为生命科学主题公园，使墓区生态化、艺术化，使革命陵园、公园娱乐化、休闲化。在功能和形态上将基地及其周边用地整合为一个以生命科学为主题的大型开放场所。南郊公园是南湖片区不可多得的生态景观，是天然氧吧，规划在其西侧面向湘江的地段利用大桥五处的用地扩建，规划南郊公园总用地３６．１７公顷。独享望江公园、山体公园项目紧邻的望江公园和山体公园，是项目独享的“私家”园林。只缘身在此山中：项目座山望山，别具山体资源项目价值点5：

入之大隐，出则繁华，尽享城市中心优越道路名称长度(千米)宽度(米)车道交通路况地块四条主干道湘江中路3.0126双向六车道一般情况：畅通节假日：滞留现象较多南湖路0.3446双向四车道由于南湖路过江通道的修建，导致目前南湖路经常拥堵，将扩至53米宽书院路4.8938双向六车道38米路幅将扩至60米宽都江路0.8218双向四车道筹建中地块内部两条次干道新城路3.4318双向四车道筹建中橘洲湾路0.4712双向二车道筹建中公共交通:本项目有1、101、122、134、139、160、804、901、908路公交车通达。规划交通：南湖路过江隧道（2013年完工）项目交通通达性好，过江隧道将更好发挥片区交通优势南湖新城武广新城机场CBD京珠高速武广火车站长沙CBD长沙火车站长沙黄花机场武广火车站18滨江新城火车站黄花机场：25分钟武广火车站：20分钟火车站：10分钟CBD：5分钟南湖新城是主城区内仅存的大规模滨江区域，,是距离中心区域最近的大型滨江综合新城项目地处未来城市级商业副中心腹地，临近五一商圈28侯家塘商圈五一商圈南湖广场东塘商圈新一佳超市2500米3500米滨江商务区高档公寓区酒店金融区山水居住区本案项目距离城市中心商圈较近。地块周边商业配套规模较小，属社区商业，没有大型商业：新一佳超市，旺和超市，天路超市，家家和超市，大椿桥商场等。未来南湖新城规划：以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，

并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段。体育中心项目周边享有城市优质文教配套服务29新世纪体育文化中心——城市级体育中心枫树山小学——省现代教育技术实验学校天心一中——市示范性高级中学雅礼中学——省重点中学大学：湖南省第一师范，长沙理工大学，中学：长沙市第九中学，天心区一中，小学：湖南省第一师范附属小学，仰天湖小学，书院路第一小学，书院路第三小学，沙湖桥小学等。项目周边聚集省内知名医疗服务场所30省儿童医院湘雅附二医院省人民医院省第二人民医院医疗配套：长沙市中医院，长沙骨质增生医院，长沙阳光医院，长沙市第三医院，长沙市五洲医院，爱尔眼科医院等。项目价值点6：

城市高端物业领地，高端市场潜力巨大数据来源：中国统计年鉴长沙经济整体实力显著提升，增速略快于其它城市，发展态势强劲数据来源：中国统计年鉴三市融城、先导区等政策的落实，带来了大量的市政基础配套设施建设，固定资产投资稳步增长数据来源：中国统计年鉴人均GDP突破5万元大关，居民消费水平稳步提高2008年六市全部处于Ⅰ、Ⅲ两区，其中Ⅰ区对应城市居民较高的收入水平及较大的投资规模，而Ⅲ区则对应较低的收入水平及较小的投资规模。在长株潭一体化的带动作用下，经济迅猛发展，人们的收入水平显著提高，城市基础设施建设较之以往有了较大的改善，在硬件设施及有效购房需求的带动作用下，城市房地产开发投资规模有了长足的发展，目前已达到高收入高投资的特点；房地产开发投资额与居民收入呈正向变化的趋势，城市房地产投资与居民购买力基本相适应，区域房地产市场开发风险较小。房地产开发投资额与居民收入呈正向变化的趋势，城市房地产投资与居民购买力基本相适应，房地产市场开发风险较小受融城影响拉动城市的城市化进程，城市的吸附能力大大加强，预计2020年长沙市户籍人口将达到900万2003-2009年长沙户籍人口保持了年均1.84%以上的增速，2009年长沙户籍人口超过664万人。其中08-09年度的户籍人口增长较大，这主要是受融城影响拉动城市的城市化进程，城市的吸附能力大大加强。20102020683900预计长沙市未来10年，年均住宅需求量为857万平方米预测基础：2009年长沙市户籍人口664万，人均住房建筑面积28.5平方米；未来发展：2020年长沙市户籍人口900万，人均住房建筑面积35平方米；预测结果：2011年-2020年，住宅需求量约为8566万平方米，10年内，平均每年需要857万平方米满足规划目标要求长沙处于人口红利阶段，具有较强的改善置业、投资置业的需求潜力年龄分布（2006年）年龄分布（2007年）年龄分布（2008年）年龄分布（2009年）长沙在现在及未来10年将享受人口红利期带来的城市高速发展。享受人口红利的主要人群（40-49岁）占15%，10年后将增长为16%。天心区成为房地产开发热点区域，呈现强劲的客户吸纳能力建发汇金国际友阿大厦建鸿达.华都天鸿天府钱隆樽品长盛岚庭博林金谷明城公馆摩天1号鑫远湘府华城嘉盛国际广场保利阆峰云墅橘郡龙湾国际社区格兰小镇天城湖光山色保利花园3期星城荣域公爵欧洲城愿景童话里中信新城夏威夷碧水春城天心区项目林立，侯家塘商圈项目集中度较高，随着省政府的南移和三市融城的城市化进程，本区是开发商重点关注的片区，目前区域物业类型繁多，频繁热销让天心区成为了一块新的风水宝地。目前虽供大于求，但这主要由于国家宏观政策调整出现的短暂现象，未来供求会趋于平衡项目价值点7：

未来滨江豪宅竞争价值凸现项目名称建面（平方米)容积率香江世纪城400万3.5北辰三角洲地王537万4.5香港恒基八中项目2270003华盛·新外滩65,9255.78万达项目（26亿）8037706.6华远金外滩项目1565101.46保利南湖广场4817886保利南湖广场华远金外滩项目万达项目(26亿）湘江世纪城北辰三角洲地王香港恒基八中项目华盛·新外滩未来三年内，众多滨江高端项目入市，未来竞争异常激烈从未来主要竞争楼盘的核心价值来看,本项目集山\水\洲\园于一体的纯高尚居住特征跳出了未来以综合体为主的竞争格局,项目未发且已占据主动项目名称核心价值点关键词香江世纪城超大规模\一线江景\豪华配套江景\大社区北辰三角洲地王湘江、浏阳河交汇，景观资源丰富;临湘江大道、芙蓉路、湘江二桥主要交通要道，规划地铁1号线穿插而过;邻“两馆一厅”，长沙“文化曼哈顿”江景\文化\中心\综合体香港恒基八中项目临湘江\区位核心\城市综合体江景\中心\城市综合体华盛·新外滩邻湘江，眺望橘子洲及岳麓山，景观资源丰富;成熟地段，紧邻市中心;大型绿化广场和湘江风光带，娱乐休闲资源丰富.江景\中心万达项目（26亿）城市绝版地段，配套齐全，交通便捷；紧邻湘江，与橘子洲相对，眺望岳麓山，景观资源丰富；大型城市综合体，豪华商业及生活配套中心\江景\城市综合体华远金外滩项目城市核心地段，集成熟与繁华一身；紧邻湘江，与橘子洲相望，景观资源佳；周边有坡子街、太平街、天心阁等，人文历史资源丰富；核心区大型城市综合体，长沙新地标中心\江景\人文\综合体保利南湖广场紧临湘江大道及湘江，与橘子洲相对，景观资源绝佳；为城市核心延伸段，交通便捷，规划有过江隧道，发展前景好；集居住、商务、商业、休闲娱乐为一体的区域标杆性项目江景\区域前景\综合题本项目城市核心地段、集繁华与宁静于一身；山、水、洲、园稀缺景观资源；历史文化资源风格核心地段\山、水、洲、园\历史文化\纯住宅高尚社区项目价值综述位居长株潭城市群的核心，具有标杆示范效应三千年的历史文化沉淀，传承湖湘文化精华山水洲城之生态集大成者，代表着城市的发展精神六园环抱，身处山中，亲近自然入之大隐，出则繁华城市高端物业领地，高端市场潜力巨大众多稀缺资源，未来竞争价值凸现标杆，领先传承、发扬、延续生态园林、自然城市中心市场发展、价值提升高尚居住项目价值点项目价值关键词对比项目价值与城市发展精神，本项目代言城市的脉络清晰环保节能减排历史文化特色以人为本中心城市规划奋发进取生态环境历史传承高尚居住城市中心城市标杆长沙城市发展精神中心、生态、环保、传承、宜居项目核心价值代言长株潭城市群|长沙

舍我其谁

中建•长沙中心是长沙的扛鼎之作项目定位中建信和•长沙中心

独领长株潭城市群生态宜居理念的

国际•悦活LOHAS•山水行园如何“引领长株潭城市群”？一个面向长株潭城市群峰层人士的“山水行园”一个超越长株潭城市群的“产品标杆”“引领长株潭城市群”不是简单的口号，而是从客户和产品两个层面立足长沙、放眼长株潭城市群的全面引领面向长株潭城市群峰层人士项目前期项目后期客户来源本地客户为主，辅以部分长株潭城市群及其他外地客户本地客户、外地客户并重客户需求以品质改善需求为主以品质改善需求为驱动，带动首改客户导入客户购买力总价250-700万元左右品质改善总价400-700万元左右，首改控制在100-150万元客户导入关键驱动宜居性，供求关系宜居性，城际交通改善，城市中心配套超越长株潭城市群的“产品标杆”区域标杆城市标杆全国标杆从规划、景观、公共部位、会所、配套商业、立面、新技术、人性化设计上超越长沙标杆，同时部分达到全国标杆水平“产品力”仪表盘规划园林户型配套商业建筑装修部品技术材料管理所谓“生态”，不是简单的绿化概念，而是环境、技术和建造方式的结合，本项目将生态“落地”环境营造生活方式生态技术应用绿化系统步行系统公园系统低碳技术环保技术节能技术亲近自然出行方式……所谓“生态”理念一座绿色环境之城一个环保节能的城区一个低碳社区，低碳建筑、低碳技术应用……绿色环境：一条绿化轴线，三个私家公园，四级生态空间城市级滨江休闲带橘子洲南郊公园片区级望江公园山体公园社区级坡地公园绿荫走廊组团级以水景观为主体的组团内园林环保节能社区风力发电系统：既为社区公共照明提供电力，又是装饰城市的风景线；雨水收集再利用系统：通过屋顶雨水收集技术，为社区提供景观用水、灌溉用水、消防用水。集约用水的同时，系统本身就是与整体绿化环境、植被共融一体。其它还可应用太阳能路灯、地热系统等。一个低碳科技社区：低碳技术、低碳建筑的应用墙面选择素混凝土，节省了一次性瓷砖贴面、花岗岩大理石和粉刷层，避免了开采石材时对大自然造成的人为破坏。主要建筑材料为具有很高再循环性的钢材。大面积采用玻璃元素，既增加了建筑的室内自然采光，节约能源，又增加建筑本身的通透灵动感，坐收室外绿化景观。悦活LOHAS生活方式的引导与实现Lifestylesofhealthandsustainability，是指一种重视环境和健康，崇尚可持续发展的生活方式。据统计,在西方社会现在已有一亿多城市居民属于LOHAS一族,仅在美国就有30%的成人约6千万人具有LOHAS理念。LOHAS以重视健康和保护地球环境为前提，强调现代与传统的有机结合，将创造与反思融入生活。是将一种环保健康，可持续发展的观念，引入人类的全方面生活中去。健康生活方式持续经济和环保观念个人成长与价值实现生态生活所谓“国际”——国际居住理念以人为本更舒适的居住面积，更复合的生活功能，更便捷的生活设施，更适宜的建筑式样以社会为本和谐的邻里交往氛围，完善的城市配套设施以可持续发展为本示范效益，经济效益，社会效益更舒适的居住面积

——人均45平方米居住面积人均建筑面积每间房人数低收入城市6.0-7.52.47中低收入城市8.0-10.02.24中等收入城市12.5-16.01.69中高收入城市18.0-24.01.03高收入城市32.0-36.00.66不同类型收入城市人均住房面积总占地154亩综合容积率2.95规划居住建筑面积300000规划户数约2000户规划居住人数约6500-7000人人均建筑面积约45平方米320

cm住宅层高

——在产品设计的尺度上，以满足客户舒适居住为标准景观豪宅系山林九墅系复式大宅系园林公寓系生活居住本项目商业购物商务交流运动休闲滨江商务区邻里中心会所公园社区运动馆绿化走廊

以生活居住为主导，以运动休闲和商务休闲为提升更复合的居住功能以商务休闲、高档商务型餐饮、酒店为主的顶级体验会所功能规模类型高端中西餐饮800平米一楼休闲娱乐800平米二楼红酒酒庄200平米三楼雪茄吧100平米三楼多功能厅（包括小型艺术展览馆、展示代理艺术品、奢侈品等）500平米三楼精品SPA客房800平米四楼采用组团式商业服务中心的形式，有效改善居住区商住环境。统一进行规划与招商，将商业服务与公益服务相结合。概念：在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。采用“大社区、大组团”的规划理念，提供一站式服务的区域型商业服务中心。功能：超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发、药店、文化用品、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所（必备12项）。邻里商业中心更适宜的建筑式样

建筑与周边山水洲园和谐并存以社会为本理念让本项目和谐地融合在南湖新城中让各类市民和谐地居住在本项目中以可持续发展为本，“山水行园”的城市关系营造本项目城市性公园性城脉关系城市融合以人为本开放性生态性宜居性站在对城市影响力的高度，将周边还停留在市政规划的城市内容纳入项目的开发规划系统中，让本项目与城市组织起密切的“城脉”关系，站位上超越项目。对市政道路、市政实施、市政园林进行研究，使其在不同的空间、不同的氛围中以各自不同的表现形式出现在项目中，从而使本项目与城市规划清晰的概念达到最高的结合度。一个以生活居住为主，融商业娱乐、文化教育和商务休闲为一体，具有国际一流水准的现代化、综合性的城市生活中心；建筑不单是居住功能，而是人参与城市活动的重要节点。项目内居住空间宁静私密，项目公园向城市开放，与城市分享景观、绿化、休闲设施、配套等。公园概念不仅仅是绿地，生态概念不仅仅是景观与绿化，而是从项目整体到任意角落，从建筑到环境，全方面的绿色、节能、环保。既体现在居住环境的舒适，又体现出行便利，既亲近自然，又享受城市中心繁华。作为引领长株潭城市群的首席项目，必定给城市、区域带来巨大的效益示范效益经济效益社会效益--城市形象示范--引领长株潭城市群生态国林城市的建设--产业升级、绿色GDP--促进区域价值提升--城市骨架扩张，城市化率提升--改善民生、社会保障效益评价效益评价项目产品建议从项目独特价值来看，本项目完全具备打造长沙滨江豪宅的条件，但项目如何打造，才能实现真正滨江豪宅的目标？合理创新：基于满足客户需求基础上的产品创新因势而建：对项目的地形地势地貌充分利用资源利用：对项目的山水洲园资源充分利用基于满足客户需求基础上的产品创新长沙豪宅客户需求特征别墅类特色主题类滨江类客户来源本地为主，除青竹园外省客户比例大于本省外地客户，其他项目外省客户比重小于本省外地客本地为主：恒大华府客户相对较为分散，奥园、御玺客户地缘性强本地为主，地缘性相对较强客户特征长沙别墅客户以本地为主，占五成以上；独栋年龄较大41-50岁，类别墅相对较小35-45岁；绝大部分客户为三至五口之家或者三代同堂；置业动机：自住、自住兼保值为主，投资为辅；独栋为财富塔尖顶级人士，联排主要为城市精英阶层。地域分布：同样以市内客户为主；年龄特征：年龄集中在30-45岁之间，奥园的范围相对较大；职业特征：以长沙本地的政府公务员、私营业主为主，省内县市私营业主，部分省外投资客户家庭结构：主要为二-五口之家；置业次数：主要为二次以上置业；置业动机：自住、自住兼投资是主流；客户特征：收入较高而且稳定，社会地位较高，追求生活品质，对品牌认可度高，看好区域未来发展前景。长沙滨江豪宅客户以本地为主；客户年龄介于35岁至50岁之间绝大部分客户为三至五口之家或者三代同堂；置业动机：自住、自住兼保值为主，投资为辅；客户特征：有一定社会地位、具备较强支付能力，改善居住品质、对江景资源有偏好的人群。客户偏好品牌与品质；体现尊贵感的建筑风格，欧式古典建筑风格居多高附加值：双会所、顶级高尔夫球场等园林实景展示；别墅物业生活方式，大面积前后花园稀缺自然资源的占有。地段所在区域的升值前景；大平层豪宅产品；品牌；建筑和园林品质以及实景展示；顶级智能化系统；高标准的社区配套：豪华会所地段，主城区，成熟配套以及交通便利性；一线稀缺江景资源的占有；前两者所带来的身份、地位的象征以及居住的舒适度；核心驱动因素别墅生活方式以及所带来的身份感、地位象征；对稀缺资源的占有；由前两点所带来的炫耀性消费（显性炫耀性消费或者低调的奢华）。大平层豪宅生活方式；品牌，不论是项目品牌还是公司品牌；建筑和园林品质以及实景展示；本质所带来的炫耀性消费\身份感、地位象征；地段好，尽享中心城区便利性；一线稀缺江景资源的占有；前两者所带来的身份、地位的象征以及居住的舒适度；项目资源景观及地形的研究与改造宗地地块空间分析（1）望江公园山体与西侧11号地山体之间相距约50米；（2）地块中部的山体高点距西侧红线约118米；（3）地块中部的山体高点距东侧红线约320米；（4）地块东部南北红线间距约131米；（5）地块西片两座山体之间的山谷南北进深约185米；（6）地块西北角距湘江约70米；（7）地块西侧山体高点距湘江约130米；（8）地块南侧红线距离南边的陵园约（4）（1）（2）（3）（5）（6）（7）（8）宗地地块地势分析（1）湘江海拔高度为0米；（2）湘江大道海拔高度约25米；（3）地块西侧山体坡地海拔高度约65米；（4）地块西侧山体高点海拔高度约78米；（5）地块西片山谷海拔高度约55米；（6）地块中部山体高点海拔高度约78米；（7）地块东侧山体高点海拔高度约76米；（8）地块东侧平地海拔高度约55米；（9）地块至高点海拔高度约85米；（10）地块南侧山体高点海拔高度约80米；（11）望江公园高点海拔高度约80米；（12）周边地块海拔高度约40-45米。（4）（1）（2）（3）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（9）（11）（12）（12）（12）宗地较周边地势高出10-15米。宗地现状江景观景线分析（1）（2）（3）25F25F（1）西北向橘子洲方向观景示意25F11F（2）西向湘江方向观景示意25F25F（3）西侧山体对湘江方向观景影响示意西北向橘子洲方面观景线、西侧湘江观景线受山体影响较大，在前排排布高层后，后排基本无江景。宗地现状江景观景面分析江景少量遮挡区小部分可见江景区最佳江景区基本无江景区观江景区约占地块面积的1/3，但由于望江公园、西侧山体以及地块内地势的原因，最佳观景区较小，甚至还存在无法看到江景的区域。宗地望江公园、山体公园观景面分析公园观景区地块西侧和北侧能有较好的公园观景面。望江公园山体公园宗地受陵园视线的影响分析陵园对项目楼体的视线影响较大，但如果通过山体改造来避免视线影响，土方工程量较高。如果在地块地势低区布置25层的高层楼体，仍有一半的楼层能够看到陵园。如果要避免陵园的视线影响，需要对地块南侧的山体进行改造，增加15-20米的高度，并且将山体高点向南移动30-40米。宗地受陵园视线的影响分析25F高层11F小高层6F多层25F高层由北向南建筑高度梯次降低，仅有中排的高层将受到影响。25F高层18F小高层25F高层在山体上布置小高层，即可实现后排建筑不受陵园视线影响。11F小高层18F小高层可以通过产品排布将受陵园视线的影响降到最低。宗地受陵园视线影响面分析部分影响区无影响区直接影响区由于陵园在地块南面，地块整个面宽均收到陵园视线影响。但在建筑排布后，只有山体南坡的建筑将直接收到影响，其他基本无影响或者影响较小。宗地综合景观分析价值最高区：无遮挡江景、远眺橘子洲、园景、基本无陵园视线影响价值次高区：江景少量遮挡、远眺橘子洲、园景、部分受陵园视线影响，地处山体价值高区2：部分可见江景、远眺橘子洲、园景、基本无陵园视线影响价值中区1：受陵园视线影响较小甚至不受影响，部分坡地价值低区：受陵园视线影响较大价值中区2：无遮挡江景，园景，受陵园视线影响较大，地处山体价值高区1：部分可见江景及园景，受陵园视线影响较小，地处山体宗地地形地势改造目标价值低区难以改造，尽量减少陵园视线的影响；价值中区1不用改造；价值中区2难以改造，或者改造成本过高；价值最高区不用改造；价值次高区基本不用改造，尽量减少江景遮挡，尽量避免陵园视线影响；价值高区2不用改造；价值高区1需要改造，尽量减少江景遮挡，充分利用地处山体的优势；宗地现状地形与地势改造原则：均衡考虑宗地现状价值充分利用现有地形地势尽量用建筑排布和产品形态解决问题宗地改造一：西面山体豁口扩大至80-100米将西区山体豁口由目前50米扩大到80-100米宗地改造二：东区山体改造将东区山体改为缓坡整体坡度在15度以内改造长度在50米左右宗地改造三：西区山体改造改造：将临江山体高度减少5-10米宗地改造四：西区内凹盆地改造改造：将西区内凹平地改为缓坡宗地改造五：中间山体与北部公园缺口的填平将此区域填充形成一个完整的山体优点一：垫高此区域以扩大观江高层的户数优点二：通过此山体将西区豪宅区与东区分隔开来，使两大区域形成相对独立的区域宗地改造后的整体地形与地势移除东侧山体，改为60-65的缓坡带将东侧山体的填入，海拔高度由原55米提高到60-65米。填土连接中部山体与望江公园山体，海拔高度达到65-70米，与海拔地区高差15-20米如有可能，将西侧山体海拔高度减少5-10米左右。将此豁口扩大到80-100米项目规划布局项目规划分解思考价值最高区：建筑形态难以取舍，既要考虑观景，又要顾及容积率损耗，楼体朝向问题价值次高区：以中低层建筑为主，避免受陵园视线影响，同时减少对后排建筑江景视线的遮挡，楼体朝向问题价值高区2：布置高层，南北向适度向西南偏转以观江景和山体公园；价值中区1：布置高层，南北向适度向东南偏转，规避陵园视线影响，以项目内部园林景观为主；价值低区：布置高层，南北向适度向东南偏转，或者景观面南向规避陵园视线影响，以城市界面景观、园林景观为主；价值中区2：以项目配套或运动场馆为主，或者在充分了解客户对陵园抗性后，在后期酌情规划开发；价值高区1：以中低层建筑为主，避免受陵园视线影响，同时尽量减少江景视线的遮挡，楼体朝向问题地块整体规划布局及指标总分两大组团、四大产品区总占地153亩，总建筑面积31万，容积率3.0项目整体组团规划品质高层组团滨江豪宅组团根据地块及资源条件，我们将项目分为滨江豪宅组团、品质高层组团量大组团实现项目不同客户的有效区隔，保证项目整体的品质滨江豪宅组团——江景豪宅区建筑排布及指标总有6栋25层高层、2栋11层小高层板式T2户型总建筑面积5.2万平米户型面积集中在160-220平米三房15%四房60%五房（复式）25%江景豪宅区产品观江及公园景观效果分析25F（1）西北向橘子洲方向观景示意25F（2）西向湘江方向高层观景示意25F（3）西向湘江方向小高层及后排高层观景示意11F（1）（2）（3）通过此排布可保证每个单元均有较好的观江效果及户数，同时也保证了很好的观园效果滨江豪宅组团——复式大宅区建筑排布及指标总有3栋11层小高层,T3户型；四栋25层高层总建筑面积4.2万平米户型面积集中在140-220平米三房（140-160）20%四房（160-180）50%五房（复式、180-220）30%复式大宅区观景分析通过建筑层数错落,可使此区域约50%户数看到江景,同时通过整体西向布局避开了墓地对此区域的影响6F（1）西向湘江方向18层小高层观景示意18F25F（2）西向湘江方向25层高层观景示意18F18F8F（3）南面墓园对18层小高层观景影响示意25F（4）南面墓园对25层高层观景影响示意（1）（2）（3）（4）创新点：所有空间无梁无柱，全剪力墙设计，每两层设80㎡、6米高的中庭，通风、采光良好.外墙采用绿可木制成木隔栅栏，起到保护隐私、防晒、美观的效果，居住品质精益求精。创新产品之复式大宅产品（小高层）滨江豪宅组团产品户型——小高层产品创新点：户型为大户型复式设计，户型面积180-200平方米。悬挑阳台设计，复式大尺度户型观景效果最大化。改良后为T3户型创新透明观景电梯，让景观融入产品每一个细节透明观景电梯滨江豪宅组团产品户型——高层产品一、整体布局采取“十字型”中轴布局，让平层产品拥有宫殿般的感受二、大面宽，南北通透三、专属电梯，主仆空间分离，过渡空间的设计等体现主人的气魄四、多面观景阳台设计，270度观景不再是梦想五、4.5米层高六、多套房设计滨江豪宅组团——山林九墅区建筑排布及指标总有9栋6-9层产品，其中6层3栋，9层6栋一梯一户设计总建筑面积1。6万平米户型面积集中在280-300平米五房（280-300）100%山林九墅区观景分析通过建筑的错落排布可使东面70%户数观江,同时南面通过层数控制达到此区域完全不受墓地影响（1）（2）（3）9F（1）西向湘江方向9层九墅观景示意6F（2）西向湘江方向6层九墅观景示意8F（3）南面墓园对九墅观景影响示意滨江豪宅组团产品户型——九墅产品9栋房屋依山谷而建，以棋盘的形式排布，每一栋房屋均适应地形而略微转向，形成流动的景观空间。再通过景观设计加入大树和灌木，并用密集的竹林为界，每栋房子都像是独立存在于山林中，互不干扰。内敛低调，是专为长株潭城市群峰层人士打造的顶级公寓。滨江豪宅组团产品户型——九墅产品室外回廊：最狭窄处净宽0.65米室外回廊：可移动的木格栅外墙户型设计体现大空间的通透性与流动感，并以大面积通透的窗墙系统加强了风景与光影的交汇；每一户外围都有独特的360度可走通围廊，过渡室内居住空间和室外自然空间；根据中国传统建筑原理，每栋房屋的外表面覆有部分可移动的木格栅，根据室内不同功能区对采光和私密性的要求，木格栅可自由移动。滨江豪宅组团产品户型——九墅产品客厅次卫次卧次卫工人房设备间厨房餐厅次卫主卧主卫书房衣帽间次卧储藏室一层一户，户型面积在300平方米左右。品质高层组团——园林公寓区(北部景观区)建筑排布及指标总有11栋25层产品,T2设计总建筑面积68000平米户型面积集中在80-140平米二房（80-100）25%三房（110-130）45%四房（130-140）30%地块交通体系规划根据项目两大组团特征,设置两个主入口,以及互不交叉的道路交通体系整体道路交通体系由车行道、人行道、以及环社区景观步行道三级体系构成，做到人车分流、组团分离的效果豪宅区主入口品质区主入口品质区次入口项目道路交通规划——车行系统根据项目两大组团特征，整体车行系统分为东区与西区两个部分整体车行均为环型车行道，将两个组团的各个细分产品通过车行道巧妙分隔开来，项目道路交通规划——人行系统人行系统分为环小区景观步行道以及两大组团内部步行道景观步行道连接三大公园以及两大组团，为项目的特色亮点之一组团内部步行道以车行路为载体，分别联系各细分产品，做到真正的人车分流项目园林景观规划三级园林景观体系一级：三大公园规划二级：景观步行道规划三级：内部景观节点、小品及绿化一级园林景观体系——北部望江公园，打造成历史文化主题公园，与橘子洲头形成古今交相辉映，使其实质上成为本项目私家前花园（既是项目景观，也是居民居住休闲的私家场所）主要打造体系：1、观景平台2、历史文化长廊及历史人物雕塑3、石制台阶（与社区景观步行道融为一体）4、绿化：松树、杜鹃花为主观景平台步行道历史文化长廊及历史人物雕塑观景平台北部望江公园与项目的关系：1、通过道路交通设置（内部景观步行道）实现实质上的与外界隔离2、使其既是项目的景观花园，也是项目居民居住、休闲娱乐的场所一级园林景观体系——山体公园，休闲游憩运动主题公园，主要分为南竹云海、映山红坡、运动公园三大区域（将预留地做统一规划），使其成为本项目的私家后花园主要打造体系：1、南竹云海，主要沿山顶布置，既体现项目的品味，又实现了与南部墓地的有效区隔2、映山红坡，主要在西南角布置，以长沙市花的火红和热情体现项目品质，同时在山顶处设置观景凉亭、栈道等方便居民观赏3、运动公园：户外攀岩：与项目山体地形天然结合，其它如网球场、篮球场、户外健身区南竹云海映山红坡运动公园山体公园与项目的关系：1、主要利用山体条件，通过种植密集的竹或高大树木实现与外界的有效隔离2、既是项目的景观花园，也是项目居民居住、休闲娱乐的场所一级园林景观体系——中心公园，现代中式坡地主题景观公园，以水为核心，以现代中式的精细体现项目的高品质主要打造体系：1、主题坡地水景广场2、主喷泉3、大量景观小品的运用4、水景体系的贯通5、多植被运用坡地水景主题公园二级景观体系——环形景观步行道，形成环绕项目的绿色项链，既是绿化风景线，又是社区步行道根据穿越区域的不同，各区段景观有所不同。在各区段都统一种植三排、四排，甚至五排、六排行道树,根据不同的性质可酌情加入适当的色叶树种。在各节点做一些开放性的小广场\休憩亭设计建筑围合成尺度合宜的院落空间，使每个组团都有共享的半封闭休闲庭院，结合小区道路系统，各个庭院通过树种、草种以及景观小品的灵活配置，为人们提供充满情趣的室外休闲空间。三级景观体系：利用植物等景观元素营造高品质的居住环境121三级景观体系：景观细部与小品问题：滨江豪宅区大量西向户型如何解决西向日晒问题？高层产品：通过“双层呼吸式玻璃幕墙”建筑，低碳节能的同时极大降低了西向日晒的影响1、节能、隔音

双层玻璃幕墙在内外两层幕墙之间形成一个通风换气层，比传统的幕墙采暖时节约能源30%-40%，制冷时节约能源的比例最高可超过50%，同时，对室外环境的隔音效果可以达到50-60dB。2、通风

双层玻璃幕墙其中的一种“敞开式外循环呼吸式幕墙”，除具备保温、隔声的作用外，可以为室内提供新鲜的自然风。另外，通过对进排风口的控制以及对内层幕墙结构的设计，达到由通风层向室内输送新鲜空气的目的小高层产品：通过外墙隔热木板设计，既美化丰富了建筑的外型和立面，又实现了有效的隔热九墅产品：产品本身独特的环形回廊设计、可移动的木格栅外墙设计使得此产品具有良好的隔热效果室外回廊：最狭窄处净宽0.65米室外回廊：可移动的木格栅外墙每一户外围都有独特的360度可走通围廊，过渡室内居住空间和室外自然空间；根据中国传统建筑原理，每栋房屋的外表面覆有部分可移动的木格栅，根据室内不同功能区对采光和私密性的要求，木格栅可自由移动园林公寓区产品排布（1）25F（1）西北向橘子洲方向观景示意通过建筑的错落排布可大大增加北部住宅的观公园效果，以及最大程度的增加观中心园林的观景面品质高层组团——园林公寓区(中心景观区，中心片)建筑排布及指标总有9栋25层小高层T2/T3户型总建筑面积7万平米户型面积集中在90-160平米二房（80-90）15%三房（110-130）55%四房（130-160）30%园林公寓区(中心景观区，中心片)观景分析最大程度的增加了产品观中心园林景观效果,几乎户户观景。但也受到一定墓地影响（1）25F（1）南面墓园对25层高层观景影响示意品质高层组团——园林公寓区(中心景观区，南片)建筑排布及指标总有10栋高层产品T3/T4设计总建筑面积62000平米户型面积集中在80-140平米二房（80-90）30%三房（100-110）15%三房（110-130）30%四房（130-140）25%园林公寓区(中心景观区，南片)观景分析（1）25F（1）南面墓园对25层高层观景影响示意通过建筑排布最大程度的减少墓地的影响(但部分仍然受到一定影响)以及增加观中心园林的效果项目产品细节打造项目建筑风格建议典型项目分析建筑风格长沙项目(整体建筑风格多样化,塑造水平一般)长沙奥园原创中式风格恒大华府新欧式建筑手法，揉合现代主义建筑元素与欧洲古典建筑经典金色屋顶哥特式简约欧陆风格中隆国际御玺西班牙风格藏珑中式、现代简约曙光泊岸现代简约华盛新外滩现代简约长沙豪宅建筑风格分析长沙豪宅项目目前多以现代简约风格为主，现代风格得到豪宅客户的普遍认同，但整体塑造水平一般，精细化、品质化现代风格是本项目风格的主要突破口本项目建筑风格塑造：创新的现代建筑风格项目新技术智能化建议长沙及国内高端项目智能化设备分析项目名称室内地板采暖外遮阳技术雨水回收系统楼板隔音新风系统户式中央热水家居安防系统智能家电系统外墙内保温技术外保温技术中央除尘户式中央空调灯光模式调节户式中央软水处理长沙项目长沙奥园

●●●●●●●恒大华府●

●中隆国际御玺●

●国内项目（上海）世茂滨江花园●●●●●●财富海景花园

●●●●翠湖天地嘉苑

●

●●上海滩花园

●●●●●本案建议采用●●●●○○

●虽然本项目定位并非为高科技住宅，但其作为高品质住宅以及区域标杆项目，建议本案在后期增加部分建筑技术和设备选择上以增加营销卖点主要以提升居住舒适度以及控制项目成本为主●建议配置○可选配置项目物业管理建议长沙高端项目物业管理分析目前长沙高端项目物业管理理念和水平相对缺乏，基本以二线物业管理公司为主问题：我们的物业该如何体现服务价值？典型项目分析物业管理长沙项目（基本以本地物业管理公司为主）长沙奥园湘天物业，采用“人情化、人性化、高雅和谐、回归自然”的物业管理服务概念思路与模式恒大华府戴德梁行，实行“整体联动、技人结合、功能封闭、区域配防、内紧外松”的管理运作模式。金色屋顶湖南影视会展物业管理有限公司中隆国际御玺湖南恒威物业管理有限公司藏珑藏珑湖上国际社区由双瑞物业做物业管理。“以客为尊”的服务理念曙光泊岸天马物业华盛新外滩湖南华盛物业管理有限公司本项目物业管理建议:根据项目两大组团划分分别采取不同的物业管理服务,由国内一线或国外物业管理公司统一管理国内知名物管酒店式物业管理西部豪宅区:采取酒店式物业管理标准,给豪宅区客户提供长沙最领先、最尊享的物业管理东部品质高层区：采取由知名顾问公司担任顾问，本地物业管理公司管理的方式豪宅区专属物管计划：借鉴国内经验，增加个性服务，结合双会所的功能设置，增加商务型服务资源整合打造全方位高端服务体系

家政服务叫早、洗衣、管理保姆、工程维修等礼宾服务家宴安排、接送亲友等健康服务家庭健康环境监测以及制定个性化的保健方案和恢复计划社区文化服务开发商和物业公司的配合，组织诸如各种娱乐、休闲聚会商务服务资产管理、家庭投资理财建议、提供商务办公条件等豪宅区专属尊享物业内容构成项目户型优化建议高层豪宅户型分析小结大尺度空间、动静分离、主仆分区、套房设计、5阳台、超大入户花园等筑就现阶段顶级豪宅，但存在一定空间利用浪费、不合理等问题典型项目分析高层户型长沙项目（大而无味：均为大尺度设计，但整体水平一般）长沙奥园大尺度空间、动静分离、主仆分区、套房设计、5阳台、超大入户花园等筑就现阶段顶级豪宅，但存在一定空间利用浪费、不合理等问题曙光泊岸动静分区、布局规整、转角阳台是其户型主要特征，整体缺乏亮点、无创新空间金色屋顶大尺度、最大化观江景是其保证江景豪宅的主要特征，但户型不规整、存在空间浪费现象国内项目（整体设计更为关注客户的尊贵体验，全方位的细节）上海星河湾舒适高层豪宅的典范，极具仪式感的“十字型”布局，多种创新空间的设计，让客户体验无比尊享的居住体验香蜜湖一号高层住宅低层化生态户型、户户面向香蜜湖，全景观设计、主要卧室全部南向、3.2米层高、双入户大堂设计、能直达私家花园电梯本项目高层豪宅户型优化方向在保证居住舒适的尺度空间之外，以超越长沙市场的客户体验入手，着重在空间布局、观景效果、舒适度等方面突破户型优化建议——十字交叉宫殿式户型布局体现尊贵感绿城御园“十字型”的平面布局结构讲究轴线对称，结合3.6米层高，使整个室内的布局显得更为严谨、对称会客区域中轴线：面宽：5.2米功能：客厅、正餐厅、早餐厅，工作阳台及观景阳台特色：大面宽、南北通透过渡区域中轴线：宽度：约2米功能：玄关及过厅

连接各大功能区特色：视觉上起到收放效果星河湾户型优化建议——大横厅设计，有效避免餐厅采光问题大横厅开间可达至10-12米，是目前大户型主流作法，在解决餐厅采光问题的同时达成整个会客区域的通透感；10米户型优化建议——家庭厅

过厅设计巧妙间隔会客区与主人区的过渡家庭厅

过厅设计巧妙间隔会客区与主人区的过渡家庭房新华路一号卧室区域设置家庭厅星河湾卧室入口设计过厅过厅家庭厅与过厅的设计作为主人区域与会客区域的过渡空间，增强户型整体的私密性户型优化建议——引入洄游空间设计应用设计思路近似日式住宅的布局思想：集中的卫生间和厨房布置，卧室和客厅的环绕结合有效节省了空间，以阳台作为过渡空间使户型的各功能区尽可能得到最大利用价值。引入洄游空间设计应用日式住宅的洄游空间客厅与书房书房与主卧客厅与主卧均构成洄游空间餐厅与次卧国内洄游空间设计应用户型优化建议——入户空间利用增强私密性的同时增加住户的私有空间

利用楼梯、电梯的位置设置，将公共空间纳为住户私有或半私有空间，形成两梯四户变为一梯两户，一梯两户变为一梯一户的实际使用感受；电梯建议采用电梯刷卡直达指定楼层，楼梯可改用单户入户方式（从电梯间至楼梯间），确保私密性；入户空间利用增强私密性的同时增加住户的私有空间项目会所建议典型项目分析会所长沙项目长沙奥园麒麟会紫晶会所恒大华府会所面积：7200平米，全方位涵盖高级中西餐厅、红酒雪茄吧、总统级会客厅、高级商务中心、皇家棋牌室等贵族休闲空间中隆国际御玺6000平米奢华双会所，功能以餐饮、运动、休闲为主金色屋顶无明显特色休闲会所（位于双子主体6层），以日常休闲娱乐功能为主曙光泊岸7000平米超五星级会所，餐饮、休闲娱乐、健身等为主华盛新外滩约3000平米会所、运动会所长沙项目会所分析长沙高端豪宅会所大多以“大”、“豪华”为主要打造点，以满足高端客户自身需求为主，这种方式显然难以满足品味日益提高的豪宅客户需求，我们通过国内成功案例来找到方向本项目会所打造——豪宅区专属顶级社交别墅式会所（东区会所功能通过商业街解决），总规模约3200平米功能规模类型高端中西餐饮800平米一楼休闲娱乐800平米二楼红酒酒庄200平米三楼雪茄吧100平米三楼多功能厅（包括小型艺术展览馆、展示代理艺术品、奢侈品等）500平米三楼精品SPA客房800平米四楼项目会所建筑外形建议：通过钢材和玻璃等元素打造现代感极强的顶级会所，既体现了项目生态低碳的项目本质，又增加了建筑本身的灵动以及与外部景观的完美融合墙面选择素混凝土，节省了一次性瓷砖贴面、花岗岩大理石和粉刷层，避免了开采石材时对大自然造成的人为破坏。主要建筑材料为具有很高再循环性的钢材。大面积采用玻璃元素，既增加了建筑的室内自然采光，节约能源，又增加建筑本身的通透灵动感，坐收室外绿化景观。顶级社交会所功能展示：私家宴请-人文雅宴，以正餐厅、高档商务型餐饮为主颇具格调的私家宴请顶级社交会所功能展示：新品发布-以高档品牌新产品发布会以及酒会派对，如手表、高档成衣等共设置12个套房（豪华套房、行政套房）在每个客房的装修上融入文化概念，如墙上的贴画、杯子、纸巾盒等；客房装饰顶级社交会所功能展示：精品客房项目商业建议类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人合理服务半径800-1000m—《城市居住区规划设计规范》—A.C.PERRY：邻里住区理论—《集合住宅》：日本光丘花园城社区以社区配套商业定位，根据社区商业千人指标的商业规模估算：本项目人口为：310000/150*3.5=7230（估）本项目商业面积=人口*（0.7-0.91）=7230*（0.7-0.91）=5061～6579㎡考虑项目商业辐射周边的区域影响，最终确定本项目商业规模为1万平米左右要素市级中心商业区区域性商业区居住区级社区级商业邻里型商业规模30万M2以上10万M2左右2.5万M2以下小型商业店铺区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量25万以上客流量5万以上——核心客户群全市居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民小区内部及周边居民在商业基础定位和布局解决上，充分考虑项目先期入住情况的影响，给出规模定位社区商业参考开间进深面积生活服务类商业药店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米冲印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服务2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布艺4-5米7-12米30-50平米美容美发3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休闲餐饮类商业酒吧6-8米10-15米70-100平米餐饮6-10米12-18米——根据克而瑞经验总结，商业街不同业态的经营单元指标参考灵活划铺；分户楼梯——中庭外置直接进入目的店面、与一层可分可合；二层商铺入考虑单独销售的业态选择；二层商铺的弱势在于进入性较差，不适于停留时间较短的业态，建议考虑对层数要求不严格的餐饮类商家，这种销售形式可实现性较强。划铺方式建议：以50-100平米为基本单元，局部尝试灵活划铺，除特定商家外，建议一般不超过200平米代表业态举例需求面积销售方式销售面积说明餐饮休闲中餐、西餐、咖啡厅——一拖二100m2餐饮一拖二销售在目前市场上较易于接受生活服务洗衣店、冲印店、面包房等<100m2单层销售50m2控制面积，便于快速销售商业街区：以一层为主，层高5米,拐角处可采用二层商业与社区公共空间联系，与住宅建筑风格一致商业形态的选择原则利润最大化原则市场可接受原则生活基础配套为主；洗衣店便利店银行营业厅美容店茶楼目标客户群决定了对住宅及商业的高端品质要求。业态根据项目档次及客户需求，主要以基本生活配套及中高档休闲需求为主咖啡店项目精装修建议本项目精装修建议：整体建议2500-3000元/平米的装修标准，主要从以下几个方面优化本项目精装修优化体系收纳系统细节处理地面铺装吊顶装饰墙面装饰仁恒河滨城小户型入户玄关万科入户玄关收纳柜玄关设置入墙式收纳柜：可放置鞋帽、运动用品、伞具等生活用品，方便取用。玄关特别大是万科重视收纳的结果入户收纳星河湾入户玄关柜162收纳系统卫浴收纳-镜箱收纳仁恒河滨城镜面镜箱设计增加储物空间163收纳系统卫生间台盆收纳仁恒河滨城次卧台盆增设台盆下柜收纳164收纳系统厨房细节-水槽下方金属板设计金属板防止渗水仁恒河滨水槽下方中鹰黑森林水槽下方金属板165细节处理卫浴细节-毛巾架设计仁恒河滨城橱柜边增设毛巾构架方便使用166细节处理仁恒河滨城卫浴毛巾架中鹰黑森林结合地暖的散热器毛巾架，能使洗后待干的毛巾和衣物快速干爽；广泛应用于欧洲、澳洲、美洲等众多国家的出色产品，普及率达80％以上，倍受推崇；卫浴细节-毛巾架设计167细节处理项目名称地面墙面材质色系铺设方式材质色系盛大金磐大理石米黄色平铺涂料淡米黄色中环凯旋宫大理石褐色平铺涂料淡米黄色上海滩花园大理石白色平铺涂料淡米黄色上海绿城大理石米黄色、红色拼花铺设墙纸褐色静安四季苑大理石白色、黑色平铺涂料淡米黄色世茂滨江花园大理石褐色平铺涂料淡米黄色汇宁花园大理石米黄色平铺涂料淡米黄色老西门公馆大理石米黄色、深褐色拼花铺设涂料淡米黄色复地雅园大理石褐色、深褐色拼花铺设涂料淡米黄色老西门新苑大理石米黄色平铺涂料淡米黄色中海瀛台实木地板红褐色条状铺设涂料淡米黄色玄关地面与客厅或者卧室一般都会有表现上的区别以划分两大区域间的不同，常用大理石与实木复合地板进行区分，多数高档住宅选择采用大理石为玄关地面玄关地面铺装168地面铺装玄关地面铺装仁恒河滨城入户玄关建议改为大理石增加入户气势169地面铺装在卧室地面材料可采用“人字形”铺贴方式的设计，加强装饰感。地板铺装仁恒河滨城星河湾170地面铺装天花多设计可以发光灯槽和多级吊顶增加空间的层次感，多级吊顶分级落差较大，空间层次感效果更佳，即使不配软装的样板间内亦形成强烈的空间感多级、多层次的天花造型设计玄关吊顶主卧吊顶客厅吊顶卫浴吊顶过道吊顶171吊顶装饰壁纸的墙面装饰性要好于涂料，并且能够有效的遮盖墙面裂缝，减少投诉率，对于走高品质品牌路线的开发商是不错的选择。墙面以壁纸装饰避免墙面裂缝引起的投诉率星河湾无缝拼接墙纸172墙面装饰项目市卖点梳理长沙首屈1指的顶级标杆：项目位于城市中心，集山水洲园、人文资源于一身，结合新科技和产品创新打造城市的标杆位居长株潭城市群的核心，具有标杆示范效应山水洲城之生态集大成者，代表着城市的发展精神六园环抱，身处山中，亲近自然独特山林九墅产品，打造顶级豪宅坐拥城市2心：城市核心、生态中心，出则繁华、入则宁静南湖新城依托5公里的江岸景观，打造生态、现代的长沙新城市核心区，形成“一带两园四区”的布局，同是也位于城市群的核心位置。区域内拥有南郊公园和生命科学主题公园等大型绿色山体公园，形成了城市的绿肺、天然的氧吧。

项目地处南湖新城核心位置，是城市生态中心。3大公园：山体公园、望江公园、中心公园项目紧邻的望江公园和山体公园，和内部园林公园是项目独享的“私家”园林。山体公园望江公园中心公园4大生态景观体系：山，水，洲，园项目地块望岳麓山，西临湘江，瞰橘子洲，北接湘江风景带，南面南郊公园等，拥有山、水、洲、园四大景观。岳麓山湘江橘子洲湘江风景带南郊公园侯家塘商圈五一商圈南湖广场东塘商圈新一佳超市2500米3500米5分钟便捷生活：项目地块与周边配套商圈仅需5分钟车程，生活非常便捷体育中心CBD项目距离城市中心商圈较近。地块周边商业配套规模较小，属社区商业，没有大型商业：新一佳超市，旺和超市，天路超市，家家和超市，大椿桥商场等。未来南湖新城规划：以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，

并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段。周边配套小型商业和南湖广场均在项目5分钟车程之内6大组团：充分体现项目地形景观价值同时，更营造了一个和谐居住的空间1234561、景观豪宅区2、山林九墅区3、复式大宅区4、园林公寓区(北部景观区)5、园林公寓区(中心景观区，中心片)6、园林公寓区(中心景观区，南片)7大规划设计原则：融合原则，标志性原则，共享原则，生态原则，精细化原则，前瞻性创新原则，节能环保原则，确保项目的高品质与湘江美景、橘洲风光、南湖新城、长沙人文、时代精神相融合体量、高度、另类外观，并非地标的唯一标准。和谐社会，融合之美。核心资源共享最大化，尽可能保证户户有江景本着尊重自然，生态开发的原则，就地势之美，合理设计开发精细于设计、精细于细节、精细于品质前瞻性、创新的产品设计，将成为未来市场占位的利器绿色时代已经来临，新型节能环保材料、技术应用，从设计之初已周到考虑共享原则融合原则标志性原则生态原则精细化原则创新原则节能环保原则8项新技术：中央软水系统，新风系统，外保温技术，户式中央热水系统，地板采暖技术，场景预设系统（可选），玻璃幕墙技术，低碳技术中央软水技术新风技术外保温技术中央热水地板采暖技术场景预设技术玻璃幕墙技术低碳技术稀缺9墅：九栋山林九墅创新产品9栋房屋依山谷而建，以棋盘的形式排布，每一栋房屋均适应地形而略微转向，形成流动的景观空间。再通过景观设计加入大树和灌木，并用密集的竹林为界，每栋房子都像是独立存在于山林中，互不干扰。内敛低调，是专为长株潭城市群峰层人士打造的顶级公寓。45平方米人均居住面积——更舒适的居住面积总占地153亩综合容积率2.95规划居住建筑面积310000规划户数约2000户规划居住人数约6500-7000人人均建筑面积约45平方米人均建筑面积每间房人数低收入城市6.0-7.52.47中低收入城市8.0-10.02.24中等收入城市12.5-16.01.69中高收入城市18.0-24.01.03高收入城市32.0-36.00.66不同类型收入城市人均住房面积320cm住宅层高

——在产品设计的尺度上，以满足客户舒适居住为标准3000年历史文化沉淀，传承湖湘文化精华项目所在的南湖片区承载了老长沙最美好的记忆，杜甫江阁、文津渡口、四羊方尊广场、湖南第一师范、火车头文化广场尽列其中从张栻、朱熹到毛泽东，从城南书院到第一师范，“惟楚有才”，这是一个思想家的乐园，是思维激荡的领地。从屈原、贾谊到曾国藩、谭嗣同，从毛泽东到胡耀邦、朱镕基，这是一个孕育和集聚影响中华民族的重要人物的土壤。4000元／平米的豪华装修五大精装修优化体系：1、地面铺装2、细节处理3、墙面装饰4、收纳系统5、吊顶装饰3000年历史文化沉淀，传承湖湘文化精华项目所在的南湖片区承载了老长沙最美好的记忆，杜甫江阁、文津渡口、四羊方尊广场、湖南第一师范、火车头文化广场尽列其中从张栻、朱熹到毛泽东，从城南书院到第一师范，“惟楚有才”，这是一个思想家的乐园，是思维激荡的领地。从屈原、贾谊到曾国藩、谭嗣同，从毛泽东到胡耀邦、朱镕基，这是一个孕育和集聚影响中华民族的重要人物的土壤。项目市场价值体现项目产品体系回顾——4大产品体系，营造和谐居住空间稀缺九墅望江小高品质高层空中别墅空中别墅九墅品质高层望江小高针对不同的产品，我们采用不同的价值判断方法和模式；产品：品质高层；作用：承担项目的回款和保证现金流；定位：该类产品更多的是通过项目高端形象的树立，和市场化的价格，形成性价比型高端产品。因而其价值判断，更多的需从市场的角度出发，找寻到市场接受度与项目利润的平衡点；方法：市场比较法；5、部分拥有江景、山景资源；3、内部大面积园林景观，大型中央坡地公园；4、多重智能化设施、新材料、新技术