南通鑫乾国际房地产项目营销报告

鑫乾国际广场项目营销报告南通崇川房地产开发公司目

录一、市场分析二、营销定位三、推广形象四、销售策略五、媒体选择.（.....）市场分析Chapter1

1.1城市总体规划城市发展方向新城区建设将突破旧城区承载能力、推动南通向东南方向发展。根据南通市总体规划(2002-2020)

1.2一级市场06年至今出让的住宅用地可开发住宅627万平方米，06年至今的住宅预售面积合计约为418万平方米，余209万平方米体现在08年以后住宅市场上，按目前市场去化能力，供需关系将进一步缓和。数据来源：南通国土资源网.（.....）07年全年仅批住宅预售184万平方米，低于06年全年的批准预售量，造成了07年市场短期供应断档现象，随着08年市区大量房源的上市，预计将稳定住宅价格。数据来源：南通房产信息网1.3二级市场05年以来南通市区住宅去化率保持较高水平，市场需求较为旺盛；2007年成交量偏低，主要原因是同期新开工面积持续下降所导致，预售面积的下降，直接导致住宅价格一路上涨。数据来源：南通房产信息网老城区5500~8500城东4500~7000城北及港闸4000~6000新城区5000~7000各板块商品住宅主力成交均价区间（不计别墅项目）注：价格统计以各楼盘最近一批房源主力成交均价为依据，不计尾盘阶段非理性的价格拉升。价格分析位置：世纪大道南侧、崇海中学北侧发展商：绿城房地产集团有限公司建筑面积：131700m2容积率：1.73楼面地价：4422元/m2

位置：青年中路南、方大花苑北、中诚大厦西、假日广场东发展商：南通莱茵达置业有限公司建面：27000m2容积率：1.98楼面地价：6111元/m2

位置：原航运学院新建路校区发展商：南京建邺城镇建设开发集团有限公司建面：80500m2

容积率：1.73楼面地价：5763元/m2位置：外环东路西、法伦寺河北发展商：南京建兴达房地产开发有限公司建筑面积：155500m2容积率：1.81楼面地价：3658元/m2

07年高价出让土地个案.（.....）住宅供应中三室类型的住宅套数占供应总量近六成其中多为3/2/2。1.4住宅市场调研分析—户型分布特征数据来源：南通44届房交会调研在两室室的户户型中中，91-110㎡的住宅宅占据据五成成以上上。三室的的户型型中120-140㎡以及140-160㎡的房型型各占占40%左右。。住宅市市场调调研分分析——主力力户型型面积积数据来来源：：南通通44届房交交会调调研该板块块是各各项配配套设设施最最为齐齐全的的地段段，目目前该该区市场呈呈现供供应量量不大大、价价格稳稳定的的态势势。由由于区区域推盘量量不大大，价价格稳稳定在在高位位。该区域域规划划为南南通市市综合合性的的新城城区，，这里里云集集了众多批批发市市场、、家居居和装装修市市场，，随着着滨江江大桥桥的通车，，拉近近了市市中心心与城城北的的距离离。该该区域域价格格稳与其他他板块块相比比有一一定优优势。。该区域域为城城市发发展新新兴区区域，，土地地供应应量大大，各各项配套设设施成成型，，交通通便利利。在在中青青年购购房客客户中中认知度较较高。。该区域域是南南通市市未来来的重重点发发展区区域。。目前前配套套设施不完完善，，人气气不足足。板块市市场特特征1.5城市房房地产产地图图现阶段，市市区商品住住宅主力价价格为6000～7000元/平方米，项项目之间价价差不大；；预计短期内内南通市区区商品房价价格会有所所攀升，甚至接近苏苏南城市水水平，但若若要获得市市场认可和和接受，除除土地价格格因素外，，还需要城城市规划利利好、经济济发展利好好等因素支支撑。从长远来看看，南通经经济基础与与其它一线线城市相比比还相差很很远；南通通市区人口口不到90万，短期内内难以吸引引大量外来来人员，经经济基础及及市场容量量的局限性性制约了南通房价长长期保持上上涨趋势。南通市房地地产价格未未来走势分分析.（.....）从整体市场场来看‖目前南通房房地产市场场整体形势势较好，短短期内南通通市区商品品房价格会会有所攀升升，未来将将接近苏南南城市水平平。从供需结构构来看‖南通住宅市市场供需总总体整体保保持平稳态态势，但供供应略有充充足。从客户结构构上看‖南通房地产产市场除自自住客外，，投资型客客户有逐渐渐增多的趋趋势。从产品结构构来看‖南通楼市成成交均面为为123㎡。三室类型型的住宅套套数占供应应总量近六六成。从价格结构构上看‖在两室的户户型中，60%以上的住宅宅总价在45-65万之间，而而三室户型型超过60%处于65-85万之间。市场小结项目竞争个个案选取原原则销售价格与与本项目相相近，现时时均价在6000元/㎡以上；拥有一定的的的品牌效效应，知名名度较高；；与本项目属属于同等区区域或具有有良好的发发展前景；；后续供应量量较大，与与本项目供供应量产生生竞争。因此本项目目主要竞争争对手为：：中南世纪纪城、凤凰凰莱茵苑、、苏建花园园城1.6竞争项目分分析凤凰莱茵苑苑、苏建花花园城、中中南世纪城城凤凰莱茵苑苑、苏建花园城城、中南世纪城城作为南通近近年来传统统的住宅供供应主力，，持续不断断的品牌宣宣传和充足足的客户储储备，保证证其稳定的的去化能力力。竞争弱点：：虽然长期期的市场宣宣传树立其其品牌的一一贯性，但但也造成了了形象的局局限性，项项目基本定定位在中档档，形象比比较单一，，市场新鲜鲜度不够。。竞争策略：：旗帜鲜明明地树立本本项目高端端品牌形象象，高调展展示产品整整合优势、、以合理的的性价比赢赢得客户青青睐。.（.....）现阶段南通通住宅市场场发展形式式利好，价价格拉升较较快，为本本项目入市市奠定了有有利的市场场基础和较较高的价格格平台；预计在本项项目入市期期间，南通通商品房价价格仍会有有一定的上上升空间，，因此本项目目应采取控控制推盘速速度、价格格逐步拉升升的销售策策略；区域内竞争争激烈，项项目需先树树品牌，以以增强竞争争力；目前前区域内缺缺乏高档商商务中心，，本案有望望成为新城城区标志性性RBD休闲商务中中心;建议本项目目对市场应应持谨慎的的乐观，在在获取价格格上升带来来收益的同同时，在价格制定定上也有必必要体现项项目的性价价比优势，，保证合理理的销售率率，达到去去化速度与与销售利润润的平衡。。1.7对本项目启启示营销定位Chapter2从区域特点点来看：本项目属于于新城区商商务圈第一一个建筑面面积达10万平米的商商办综合体体项目，决决定了项目目的领导性性；区域核心地地段、便捷捷的交通以以及较为科科学的区域域规划决定定了项目的的受追捧性性。区域特点和和地块价值值决定了项项目的高档档属性。2.1项目定位.（.....）从产品规划划特点来看看：纯高层社区区，26层甲级写字字楼、3幢贵族公寓寓，拥有丰丰富的天际际线；精品物业、、多种业态态组合和绝绝佳购物环环境，决定定成为南通通RBD国际商业旗旗舰；4万平方米商商业体量打打造南通首首家ShoppingMall。产品的规规划设计计也反映映了项目目的高档档属性。。从开发商商品牌发发展需要要来看：：企业品牌牌形象的的塑造依依托于项项目的形形象建立立，社会会、市场场以及消消费者对对企业的的认知完完全来自自于对项项目的认认知，即即：项目目品牌的的走势决决定企业业品牌的的走势；；肩负着唤唤醒城市市往昔辉辉煌、复复兴城市市荣耀、、建造城城市标杆杆商务项项目的历历史责任任，企业业应是苏苏通大桥桥通车后后南通本本土优秀秀开发商商的典型型代表，，以优秀秀的作品品向长三三角城市市群展示示；项目定位位将为开开发商后后续作品品的开发发定下调调性，鑫鑫乾国际际广场承承载了企企业品牌牌建立与与项目品品牌延伸伸的重任任。ST0W1、本土品品牌开发发商2、区域规规划好，，路段好好3、丰富物物业，极极具竞争争力4、紧邻市市政府1、周边生生活配套套设施不不完善2、市民对对新区存存在一定定的偏见见3、区域竞竞争楼盘盘1、市场舆舆论导向向2、市场缺缺乏高档档公寓3、新城区区发展重重点4、新南通通人不断断增加1、市场竞竞争导致致客户流流失2、与竞争争楼盘相相比，入入市时间间较晚3、未来周周边配套套的不确确定性项目产品品分析.（.....）通城门户户：苏通大桥桥开通以以后，新新城区无无疑将是是南通对对外的桥桥头堡，，是是南通未未来的重重点发展展区域；；城市之窗窗：人们习惯惯从一个个城市的的新兴区区域来窥窥探、想想象一个个城市，，这也是是城市展展示给外外界的第第一个形形象。通城名片片：外地人对对通城的的认知从从这里开开始起步步，第一一印象在在这里定定格，这这是了解解和认识识南通的的第一个个媒介。。新城区，，通城的的第一印印象新城区的的城市地地位项目定位位通过直面面调查，，市民普普遍认为为目前新新城区域域功能不不全，较较荒凉，，人气较较低；新城区，，这是否否是一张张真正可可以体现现通城魅魅力的城城市名片片，暂时时还需要要划上问问号；新城区的的城市功功能和形形象认知知出现了了背离，，一次形形象的突突围尤为为重要！！新城区面面临形象象突围！！.（.....）全新的、、尊贵的的、富有有活力的的城市气气场……未来的新新城区便捷之城城时尚之城城活力之城城尊贵之城城突围的方方向在何何处？谁是点睛睛新城区区的“神神”来之之笔？新城区的的价值腾腾飞，不不仅是物物质资源源的深度度挖掘，，更是精精神价值值的一次次升华。。新城区区需要让让人们看看到，改改变的不不仅仅是是面貌，，还有理理念的更更新。海纳百川川，有““融”乃乃大；庞庞大的资资源需要要有序驾驾驭，全全新理念念的融合合千呼万万唤！新城区最最中心，，甲级写写字楼、、贵族公公寓，资资源奢侈侈型产品品；写字楼、、贵族公公寓、精精品商业业配套……产品形态态丰富，，鑫乾国国际广场场无出其其右；毗邻天安安花园、、兆丰嘉嘉园等一一批高档档社区，，市政府府、南通通体育会会展中心心近在咫咫尺……无与伦比比的核心心地带；；全新休闲闲生活商商业配套套，独特特个性化化的建筑筑，承载载国际化化的时尚尚商务理理念。本案能堪堪当重任任吗？点神采之之睛，创创活力CPU！.（.....）新城区的的未来，，在这里里印象便捷之城城：新城区核核心，城城市交通通网络尽尽在掌握握；时尚之城城：4万平方米米休闲购购物中心心，南通通首家ShoppingMall,南通RBD休闲商务务区；尊贵之城城：毗邻天安安花园、、兆丰嘉嘉园等一一批高档档社区，，市政府府、南通体育育会展中中心近在在咫尺。。活力之城城：多重业态态，多重重生活体体验，创创造繁华华通城新新城区。。产品检验验——本案与新新城区的的未来气气质高度度契合区域价值值的兑现现和产品品差异性性的对接接创意主场场，尊贵贵商务，，一个先先锋的诞诞生！新城区的的价值腾腾飞，需需要一次次理念的的融合；；本案多多业态复复合型的的开发模模式，正是是融合了了休闲商商务、情情景商业业、空间间美学、、环境气气场等多多种创新新理念，开发发出的一一个城市市尊贵复复合功能能街区。。这里是是创意的的主场，，一处商商务新界，更是是一个理理念融合合共生的的平台。。新城区的的价值腾腾飞，在在本案提提前演绎绎，价值值先锋必必将引领领新城区区的未来！无资源不不足以谈谈融合！！交通、景景观、生生态、建建筑资源源叠加，，优势明明显！无复合不不足以谈谈融合！！写字楼、、贵族公公寓、商商业街物物业形态态丰富多多样！无创新不不足以谈谈融合！！理念融合合需要全全新视角角方能提提炼、聚聚合，本本案产品品形态的的创新、、精致化化的开发发追求，创创新精神神处处显显现！资源共生生、聚合合增值区域价值值的兑现现和本案案开发理理念的对对接点.（.....）谁能承载载如许，，而又志志同道合合？Hotel、Office、Park、Shoppingmall、Convention、Apartment，城市中中的居住住、办公公、商务务、出行行、购物物、文化化娱乐、、社交、、游憩等等各类功功能复合合、相互互作用、、互为价价值链的的高度集集约的综综合建筑筑体或集集群。HOPSCA通过街区区作用，，实现了了与外部部城市空空间的有有机结合合，交通通系统的的有效联联系，成成为城市市功能混混合使用用中心，，延展了了城市的的空间价价值。世界上成成功展示示“HOPSCA””复合地产产的著名名城市——美国纽约约曼哈顿顿以及日本东京京六本木木：HOPSCA来了！HOPSCA鑫乾国际际广场酒店HOTEL写字楼OFFICE公园PARK大型综合合购物中中心SHOPPINGMALL商贸博览览CONVENTION国际公寓寓APARTMENT综合体综合体产品检验验——hopsca与项目卖卖点高度度契合26层甲级办办公楼沿工农路路景观带带南通首家家Shoppingmall1000平米空中中花园3幢高层贵贵族公寓寓ShoppingmallConventionLOFTParkOfficeHotel定位细化HOPSCA是对本案案多种业业态复合合体的最最好概括括，其开开发理念念也与本本案吻合合；尊贵和创创意是本本案价值值的体现现与延伸伸；街区，是是对商业业功能的的延伸和和丰富，，可长期期吸引人人流，把把商业中中心变成成社区中中心，培培养消费费人群的的归属感感。产品定位位细化.（.....）项目定位位HOPSCA尊贵创意意街区2.2客户定位位潜在客户户（购买买力客户户）定位位按8000元/平米，180平米/套计：总价：144万首付：57.6万月还款额额度：4660元/月（按30年，最新新还款利利率计算算）可承受的的基本家家庭月收收入：4660元/30%=15533元（30%为还款安安全系数数）可承受的的基本家家庭年收收入：18万元能够达到到家庭年年收入18万元的基基本客户户类型为为：富裕裕型家庭庭目标客户户分布定定位核心目标标区域：：居住或或工作在在市区、、新城区区。辅助目标区域域：港闸、通通州、启东等等郊县区域。。.（.....）目标客户定位位描述城市精英他们是：城市市发展的中坚坚力量，大多多从事脑力劳劳动或资本经经营，一般受受过良好教育育，对历史文文化有一定的的思考与审阅阅；具有较强强的职业能力力及相应的家家庭消费能力力；有一定的的闲暇，追求求生活质量和和品位；对其其劳动、工作作对象一般也也拥有一定的的管理权和支支配权。客户特征描述述年龄特征：年年龄主要在30—45岁之间，主力力为有较强经经济实力的中中年人士；区域构成：以以南通市区为为主力客户，，其他来自平平潮、如皋等等区域个体经经营者；置业动机：改改善生活环境境，提高生活活品质，二次次置业居多。。职业特征：私私营业主，大大中型企业单单位高层管理理人员等为主主。心理特征描述述：有着固定的收收入和一定的的社会地位，，有相当的文文化品味，自自信且喜欢炫炫耀自已，希希望社区能够够让自已很有有面子，择邻邻而居，对产产品的品质较较挑剔，同时时也注重产品品的性价比。。推广形象Chapter3.（.....）——想在SLOGAN之前总结多年的操操盘经验，我我们认为应该该通过SLOGAN能够让人们走走进项目生活活的内涵世界界，并可以从从中感触楼盘盘文化的脉搏搏，想像到未未来生活带来来的感受，更更能够凸显楼楼盘核心价值值。SLOGAN的最高境界就就即能够传承承城市骄人的的历史文化，，又能够承载载楼盘的意义义并与人们生生活亲密接触触，展现出楼楼盘的独特魅魅力，激发消消费者的思绪绪和憧憬。从从立意上力求求深刻且易于于流传，而达达到令人过目目不忘的传播播效果。3.1项目SLOGANIanSchrager，纽约人，当当今国际酒店店业和娱乐业业界执牛耳者者。20世纪80年代将其独创创的“BoutiqueHotels””概念介绍给公公众，推行其其“酒店意味味着生活品位位”的哲学；；行走于世上上潮流的尖端端，为传统的的酒店业带来来革命性的观观念变革和创创新。主要是针对二二十五岁到四四十五岁崇尚尚精致旅游玩玩家及追求时时髦品味而设设计，如：纽约的「Hudson」、东京的「ParkHotelTokyo」、香港的「JIA」.（.....）经过对广告所所要宣传的产产品、消费对对象、企业文文化理念做出出科学的前期期分析，是对对消费者的消消费需求、消消费心理等诸诸多领域进行行的探究，SLOGAN将提炼项目所所浓缩的精华华，配合市场场营销战略，，我们得出结结论：聚各种业态之之高尚追求聚合理想，享享所未想聚开发商之开开发理想聚新城区之城城市理想聚目标客户之之品位理想聚国际化先进进理念.（.....）.（.....）3.2案名及LOGO创意表现.（.....）.（.....）.（.....）.（.....）.（.....）分案名及LOGO创意表现.（.....）.（.....）.（.....）销售策略Chapter4.（.....）4.1总体销售策略略一期可售公寓寓，肩负着回回笼资金和形形象建立、品品牌塑造的任任务，因此本本项目一期总总体销售策略略是把握销售节奏奏、高调建立立形象；在一期去化率率上做到平稳稳、可控，保保证项目较长长时间的关注注度和炒作话话题，通过销销控制造市场场关注度；一期公寓在价价格上，以平价入市，小小幅度多频次次提升价格;整体销售过程程中，应运用用“集中火力，各各个击破”的策略特点点，采用分批销售方式，保持推推出即达到较较高销售率，，通过口碑积积累后续客户户，达到最终终的销售完成成。定价方法根据我们对南南通市房地产产市场目前在在售楼盘中与与“鑫乾国际际”类似项目目进行的调研研，反复比较较，运用市场比较法通过对位置、、交通、小区区配套、环境境景观等影响响房地产价值值的主要因素素进行系数调调整后，来确确定本项目销销售均价。4.2一期价格定位位从本项目的地地段和现状来来看，我们选选择了区位类类似、定位类类似的楼盘价价格做为参考考比较判断：：中南世纪城-------定位上与本项项目最具可比比性项目凤凰莱茵苑-------区位上和本案案具有一定的的相同处入市导向测算算结论：通过竞竞争导向测算算得出，入市市价格建议为为：6909元/㎡。比较内容权重苏建花园城（A）中南世纪城（B）凤凰莱茵苑（C）天安花园（D）（指标）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段0.120.950.1140.950.1141.400.1681.150.138小区规模0.080.900.0720.900.0720.800.0641.050.084周边环境0.100.950.0950.950.0951.200.1201.000.100交通0.120.950.1141.000.1201.250.1501.050.126户型101.100.1101.050.1051.150.115景观0.100.900.0900.950.0951.100.1101.150.115规划设计0.090.850.0771.000.0901.100.0991.200.108内配套0.080.900.0720.900.0720.900.0721.000.080物业管理0.060.900.0541.000.0601.200.0721.050.063建材选用0.080.900.0721.000.0801.200.0961.050.084市场形象0.070.850.0601.050.0741.400.0981.350.095合计1.000/0.929/0.9815

1.154/1.1075|1–各比较对象的比较系数|0.0710.01850.1540.1081-|1–各比较对象的比较系数|0.9290.98150.8460.8925权重系数0.2550.2690.2320.245比较项目销售价格7000元/㎡7000元/㎡6500元/㎡8000元/㎡.（.....）通过市场比较较法计算得出出，本项目现现时入市均价价为：6909元/平方米较为合适，另外：：在确定销售售均价时，还还应考虑以下下因素：本项目总建10余万平方米，，体量较大，，需考量后期期写字楼的价价格走势和开开发节奏；本项目对资金金流的要求；；本项目对利润润率的要求；；项目入市时为为期房，产品品、景观均无无法以实景呈呈现给客户，，对价格支持持力度难以体体现；企业及项目品品牌塑造的需需要，口碑传传播尤为重要要，避免成为为价格标杆，，形成众矢之之的;对大堂的处理理，建议摒弃弃传统一味追追求面积与挑挑高的做法，，充分利用底底层空间格局局与变化，打打造出“多重重空间”组合合的概念，即即底层大堂由由门厅、公共共大厅、单元元大堂、电梯梯厅、过道五五部分相对独独立的空间组组成。通过人工布局局打造“双重大堂””，即“公共大大堂”与相对对私密的“单单元大堂”双双重大堂空间间。第一重“公共大堂””追求豪华、气气派，是主人人尊贵身份地地位的象征，，建议公共大大堂开间不低低于20m，挑高不低于于8m，地面分层铺铺设大理石花花纹，墙面以以24K金箔装饰，顶顶部中央挂大大型水晶装饰饰吊灯，充分分营造出富丽丽堂皇的豪华华氛围。（如下示意图图所示）1、产品升级大堂建议4.3价格提升策略略图一：大堂示示意图图二：金箔墙墙面示意图图三：大堂人人口示意图图四：大堂灯灯饰示意图图一图二图三图四.（.....）第二重“单元大堂””是相对私密的的会客、休闲闲空间，内设设控台接待区区、休闲洽谈谈区以及通道道区域，单元元大堂整体装装修风格豪华华、温馨，内内部装饰结合合景观水景墙墙、喷泉假山山水池以及室室内绿化，使使主人在会客客的同时，可可以充分享受受室内室外双双重景观。图一：单元大大堂示意图图图二：：接待区示意意图图三：水景墙墙示意图图图四：休闲闲区示意图图一图二图三图四电梯厅地面以及墙壁壁建议用进口口大理石进行行包装，配以以暖色灯光，，使整个电梯梯厅呈现豪华华、气派，提提升整个社区区的品质与档档次。电梯建建议采用永大大日立或同档档次高速电梯梯。（如下示意图图）过道的装修风格是是大堂风格的的延续，在局局部点缀一些些室内花池、、矮柜以及装装饰小品等元元素（如下示意图图）。健身房/韵律操房；乒乓房/壁球馆/桌球房；咖啡吧/酒吧；棋牌室/阅览室；中式及西式式高档餐厅厅；高级休闲会会所；高级康乐康康体中心；；室内恒温游游泳池；以上附加的的配套服务务均可建设设在本项目目2-5楼，并在满满足入住客客户日常所所需以外，，还可直接接对外经营营，以缓解解各类配套套服务平日日的经营压压力。2、完善配套套.（.....）【空中会所】充分利用本本项目的空空中会所功功能，将其其打造成只只有有钱人人才能去、、才敢去的的场所，会会所内设有有高级红酒品品味馆以及国际奢侈品品展示中心心等。在每一一个细节处处都能展示示其高档与与奢华。3、物业管理理作为项目本本身高端形形象的建立立抑或是增增强产品的的宣传亮点点，本项目目必须引进进原汁原味味的英国式式管理和服服务，通过过与消费者者一对一的的服务来体体现项目的的尊贵与档档次。这也也对提升整整个项目的的软环境具具有重要意意义。【管理公司必必须达到的的增值服务务内容标准准】◎访客客过滤接待待服务◎邮件件收发服务务及私人邮邮箱服务◎中英英文商务报报刊杂志免免费阅读◎自助助服务区：：免费提供供冷热饮◎梯厅厅及办公室室门牌公司司列名服务务◎安排排预定饭店店及餐厅◎安排排预定交通通工具◎办公公房清洁及及维修保养养◎贵宾宾接待服务务◎服装装干洗◎出租租信箱◎秘书书代理◎会议议室及办公公房短期租租赁4、科技化的的运用房屋“呼吸吸”系统统——新风系统在房屋内安安装进风器器，在厨房房、卫生间间安装排风风气。保证证室内拥有有均衡的连连续的清新新空气。不用开窗即即可获得新新鲜空气，，减少室内内热损失，，节省能源源。驱除室内装装饰造成的的可能长时时间存在的的有害气体体。.（.....）房屋保温系系统——外墙外保温温系统外墙外保温温可严密阻阻止冷热辐辐射和传导导；干挂砖幕墙墙或涂料保保护外保温温板不受辐辐射和腐蚀蚀；日本的节能能实践表明明，外保温温方式可在在现有基础础上节能50%~80%，每使用1吨绝热材料料，可节约约标准煤3吨/年，其节能能效益是材材料生产成成本的10倍。房屋保温系系统——低温地板采采暖系统地板采暖可可以使房间间温度分布布均匀；节节省空间；；并有利于于营造健康康的室内环环境，散热热片取暖，，一般出水水温度在70℃以上；地板采暖供供水温度一一般为40~45ºC，回水温度度为30~35ºC。传统采暖暖方式，要要求供水90ºC，回水温度度为70ºC，可节能20%指纹门锁系系统为了增强每每户的私密密性与安全全性，同时时在细节上上体现产品品的尊贵与与档次，建建议将指纹纹门锁系统统作为交房房的标准。。.（.....）远程遥控系系统为了能最大大限度的提提升项目的的尊贵形象象与档次，，本项目可可运用远程程遥控系统统，住户可可以通过远远程遥控实实现开关家家电、视频频监控家居居安全、自自主控制电电视节目等等住宅智能能化管理。。也可通过远远程遥控任任意操控家家里的各种种电器、窗窗帘和灯光光等；可以以更安全、、快捷地上上网订购货货物，或预预约各种上上门服务；；即使在千千里之外，，也可以控控制家里的的一切情况况。在此需要强强调的是，，要想实现现市场的高高端价格，，则必须做做到以上对对产品所做做出的一系系列改造及及提升。这这样如此便便能有理由由、有价值值的提升产产品销售价价格，目标标客户才能能有购买本本项目的冲冲动。产品改造及及提升内容容总结产品升级大堂电梯公共过道配套升级完善配套空中会所物业服务英式管家服服务科技化运用用新风系统外墙外保温温系统低温地板采采暖系统低温地板采采暖系统指纹门锁系系统远程遥控系系统体验式营销销智能化现场场运用样板房的标标准价值提升空空间：产品升级可可提升4%完善配套可可提升4%物业管理，，运用增值值服务可提提升4%科技化的运运用可提升升4%通过空间价价值的推算算，本案公公寓可支撑撑的市场价价格为7800——8000元/平方米.（.....）媒体选择Chapter5目标客群锁锁定以后，，我们如何何接近他们们？如何将将项目信息息有效的传传递给他们们？如何以以最经济的的手段，实实现鑫乾国国际广场项项目宣传的的利益最大大化？带着着这样的思思考开始分分析。主流报纸：：南通日报报、江海晚晚报南通日报分分析：是以以社会政治治经济报道道为主的大大型综合性性日报，总总发行量达达13万份，居南南通地区新新闻类报纸纸发行量首首位，覆盖盖南通一市市四区六县县。江海晚报分分析：《江海晚报》是《南通日报》下属的都市市类子报，，目前发行行，覆盖一一市六县，，读者以城城区居民为为主。可读读性强，广广告可信度度高，受众众认同率大大；报纸传传阅率和版版面阅读率率高，总发发行量达11万份，广告告到达率高高，广告费费用成本相相对较低。。非主流报纸纸：南通广广播电视报报、扬子晚晚报南通广播电电视报分析析：南通广广播电视报报在南通地地区是发行行量最大的的报纸，但但每周只有有一刊。可可作为项目目辅助宣传传渠道。由于扬子晚晚报在南通通的影响力力非常有限限，且价格格昂贵，可可作尝试性性投放。南通媒体现现状户外房地产户外外广告主要要包括高炮炮、大牌、、霓虹灯、、招贴、灯灯箱、宣传传条幅以及及车厢广告告等。房地地产的户外外广告常位位于城市的的主要交通通路口、人人群汇集地地等处。户户外广告的的优点是广广告时间长长，表现手手法灵活，，可以利用用光电技术术使户外更更吸引人，，不太受竞竞争对手干干扰。户外外广告的弱弱点在于广广告的注视视率不够集集中，可供供选择的地地方有一定定限制，广广告内容修修改难度较较大，时效效性较差。。南通目前呈呈现一主三三副城市经经济圈，南南大街为主主中心区域域，新东区区、新城区区、城北港港闸区为三三大副经济济圈，市区区人口总数数近90万，中心商商业圈相对对集中，以以人民路和和青年路为为主要商业业干道。.（.....）苏建阳光新新城长航地中海海优山美地东郊庄园人民路、青青年路、工工农路集中中了大量的的楼盘道旗旗广告户外大牌南通市区户户外道旗、、大牌广告告位置分布布南通市区主主干道已经经基本座无无虚席。南通通户户外外道道旗旗广广告告表表现现手手法法杂志志南通通楼楼市市：：由南南通通房房地地产产协协会会主主办办，，南南通通规规划划协协会会等等单单位位支支持持发发行行的的房房地地产产专专业业刊刊物物。。创创办办于于2001年，，目目前前在在南南通通市市场场已已初初具具影影响响力力，，频频繁繁出出现现在在各各种种场场所所，，如如高高档档消消费费娱娱乐乐场场所所、、高高档档餐餐饮饮场场所所、、休休闲闲会会所所。。南通通楼楼市市内内容容覆覆盖盖了了南南通通各各大大小小楼楼盘盘，，是是一一本本专专业业书书刊刊，，同同时时也也是是客客户户购购房房的的重重要要参参考考书书刊刊之之一一。。南南通通楼楼市市作作为为硬硬性性广广告告具具有有可可读读性性，，保保存存性性，，因因为为书书本本本本身身具具有有收收藏藏价价值值。。南通通楼楼市市的的内内容容更更新新速速度度较较快快，，聚聚集集了了南南通通各各大大小小楼楼盘盘，，对对购购房房者者有有较较大大的的影影响响。。南南通通楼楼市市每每月月一一期期，，可可适适时时推推广广楼楼盘盘的的进进度度和和相相关关项项目目信信息息。。.（.....）直邮邮明显显的的优优点点是是传传播播对对象象完完全全可可以以根根据据自自己己的的意意愿愿，，从从而而使使广广告告针针对对性性大大大大提提高高；；在广广告告内内容容上上不不受受广广告告发发布布时时间间、、媒媒体体面面积积的的限限制制，，可可以以对对楼楼盘盘或或房房源源进进行行详详细细的的介介绍绍，，有有利利于于提提高高企企业业房房地地产产的的知知名名度度；；广广告告制制作作简简单单、、费费用用较较低低。。但在在直直邮邮广广告告设设计计上上，，应应该该做做到到准准确确、、形形象象、、美美观观、、有有鲜鲜明明的的个个性性，，减减少少目目标标消消费费者者对对此此类类广广告告的的排排斥斥心心理理。。电视视电视视以以其其视视听听双双重重功功能能的的特特性性，，成成为为发发展展速速度度最最快快、、竞竞争争最最激激烈烈的的广广告告媒媒体体。。电视广播播的优点点是覆盖盖面广、、收视率率高；诉诉求能力力强；表表现手段段灵活、、多样，，具有很很强的吸吸引力；；信息不受受时空限限制，及及时迅速速；选择择性强，，可以在在不不同同地区、、不同时时期、不不同时间间播发。。电视广告告的缺点点是传播播的信息息瞬间即即逝，不不易保留留；目标标市场选选择性较较低，针针对性差差；费用用无论是是制做还还是播出出都非常常高。广播是传传播信息息最快，，并且覆覆盖面广广泛的听听觉广告告媒体。。广播广广告媒体体的优势势十分明明显，即即传播最最为迅速速、及时时，不受受时空限限制；拥拥有很高高的灵活活度，随随时可以以修改；；广播广广告媒体体的缺点点是局限限性，信信息不易易保存，，只有声声音没有有图像，，对房地地产许多多特点难难以很好好的表达达，缺少少视觉上上的刺激激，给人人印象不不深。南通广播播电台有有南通人人民广播播电台（（3套广播频频率），，各县市市人民广广播电台台。现在听广广播的习习惯有很很大改变变，在家家里听广广播的少少，在车车里听广广播的很很多。广播电台台.（.....）两份报纸纸、一份份杂志、、一个网网站再加加上密布布全城各各主要干干道的若若干户外外广告构构成了当当前南通通楼市最最主要的的媒体通通路，也也成为市市民认知知各个房房产项目目信息最最主要的的来源。。因此，这这个结论论指导我我们今后后的媒体体策略，，抓住重重点通路路，抢占占优势户户外阵地地和资源源成为当当务之急急，再辅辅以其他他信息途途径作为为辅助销销售通路路，基本本可以形形成以点点带面、、塑造产产品形象象和品质质的重要要步骤，，媒体的的聚集和和短时间间内的集集中投放放所带动动的放大大效应，，使南通通金游城城立于南南通市场场的主流流地位指指日可待待。小结南通几乎乎所有的的品牌楼楼盘，尤尤其是在在售楼盘盘，在媒媒体通路路的选择择上无一一例外地地借助了了两大主主流报纸纸江海晚晚报、南南通日报报的推广广优势，，推广力力度较强强，推广广频度随随项目的的进度不不断推进进。市中心人人民路、、青年路路、工农农路沿线线成为品品牌楼盘盘和大盘盘开发商商竞相争争夺的阵阵地，究究其原因因还是抢抢夺市中中心购买买力强的的客户资资源，除除一般的的楼盘导导示作用用外，还还可树立立楼盘和和开发商商的品牌牌及形象象，且宣宣传效应应明显。。形象广广告和和卖点点广告告依次次展开开的推推广策策略是是各路路品牌牌楼盘盘的主主要策策略。。平面表表现和和广告告创意意主要要围绕绕实效效的销销售服服务，，基调调平实实，较较少渲渲染。。小结通过江江海晚晚报获获知项项目信信息途途径的的占比比28%，高居居第一一位，，其次次是通通过户户外广广告认认知的的占比比18%，给我我们的的启示示是考考量项项目的的媒体体通路路时，，平面面媒体体还是是以晚晚报和和日报报为主主，户户外看看房通通道仍仍是不不可忽忽视的的一个个外部部资源源。数据来来源：：南通通44届房交交会调调研客户认认知途途径.（.....）户外要要做第第一，，形象象要做做第一一。为为确保保和实实现我我们的的营销销目标标，本本案要要在全全市各各重要要交通通节点点及位位置上上树立立户外外看板板或高高炮，，气势势压倒倒一切切。平面投投放仍仍以一一份晚晚报和和日报报为主主。网络营营销可可适当当加强强，利利用此此平台台增强强与客客户之之间的的互动动，发发挥网网络营营销的的优势势。补强直直效行行销。。以各各街道道、街街坊和和片区区为基基本单单位，，重点点向市市中心心老公公房集集中区区投放放，挖挖掘此此类客客户的的投资资需求求。鑫乾国国际广广场媒媒体策策略原原则把把握.（.....）.（.....）主力媒媒体：：江海晚晚报——建立项项目形形象，，传播播项目目即时时信息息户外高高炮——建立项项目形形象辅助媒媒体：：短信——覆盖面面广、、价格格低廉廉南通搜搜房网网——提升项项目专专业程程度，，塑造造项目目业内内知名名度南通楼楼市——提升项项目专专业程程度，，塑造造项目目业内内知名名度南通日日报——提升项项目专专业程程度，，塑造造项目目业内内知名名度媒体选选择推广阶段时间媒体应用产品导入期预计时间周期二个月短信发布——项目楼盘信息网络信息发布——项目楼盘信息户外高炮出街——项目形象广告短信发布——项目形象信息江海晚报发布——项目形象广告江海晚报发布——项目产品广告江海晚报发布——项目产品广告江海晚报发布——项目认筹广告短信发布——项目认筹信息开盘，强势推广期预计时间周期二个月江海晚报发布——项目产品信息＋开盘预告广告江海晚报发布——项目开盘广告短信发布——项目开盘信息江海晚报发布——项目产品广告短信发布——国庆＋促销广告江海晚报发布——项目热销广告江海晚报发布——热销＋公益活动广告媒体应应用计计划品牌拉升期预计时间周期一个月短信发布——鑫乾品牌+产品信息江海晚报发布——鑫乾品牌＋产品信息江海晚报发布——鑫乾品牌＋产品信息江海晚报发布——元旦促销信息强势推广期预计时间周期三个月短信发布——元旦+促销广告江海晚报——促销广告江海晚报——促销广告江海晚报——迎新春+答谢业主sp活动江海晚报——迎新春+促销广告江海晚报——促销广告形象完善期预计时间周期一个月短信发布——答谢社会、促销广告江海晚报——答谢社会、促销广告江海晚报——鑫乾品牌＋贺清盘广告合计报纸19次户外1～2块短信8次南通楼市6月起每月一刊南通搜房6月起，长期时间节节点：：8月份发发卡认认筹，，9月份开开盘费用预预算公寓营营销费费用预预算200万，按按总销销金额额1%的推广广费用用计算算总推推广费费用为为240万（按按建面面约3万方、、均价价8000元/平米计计算）），构构成如如下：：现场包装及销售硬件预计约10万媒体部分约90万sp活动费用预算约30万户外广告约57万宣传物料、礼品费预算约10万不可预见费约3万谢谢谢9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树