佳美白云威尼斯蓝湾上市推广策略书(一)

白云•威尼斯蓝湾上市推广策略书提交：广州佳美广告有限公司

日期：2002年12月威尼斯蓝湾在广州白云区新一轮的房地产发展中占有天时、地利、人和的优势，拥有可以预见的美好前景。成功的推广策划案有助于项目在整个销售过程中找准目标消费者，有效整合资源，有序推进并达成销售目标。本企划案努力朝上述目标迈进。前言目录第一部分策略构建的市场依据

（热销楼盘热销的原因）第二部分项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分目标消费群的形态和心态（我们的楼卖给谁）第四部分形象策略及包装建议

（在形象上如何包装）第六部分媒体策略及建议

（阶段性媒体计划）第五部分广告推广策略及建议

（广告、促销、公关推广）第一部分

策略构建的市场依据万平方米1、市场出现复苏

2002年房地产市场出现复苏，多年高居不下的空置面积增长趋缓

来源：10.10《广东信息网》复苏原因：由于居民经济条件总体改善、人民币降息、证券股市不稳定等因素，加上商品房稳中有降的价格诱惑，市民开始从持币待购阶段转入入市选购阶段，保证了2002年楼市的复苏——2001年广州城镇居民人均可支配收入近15000元，名列全国各大城市之首。——商品房价格稳中有降。今年1-6月份商品房预售均价４４３９元／平方米，比上年同期下降６．５７％2、热销楼盘透视

成功路线透视：注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略。他们都曾经开发过享有盛誉的大型楼盘，拥有很高的知名度和美誉度，充分利用品牌优势推出新盘。一种是知名品牌开发的大型化、集约化楼盘，如奥林匹克花园、碧桂园热销楼盘还有一种则是新品牌，借助打造有个性、有特色的楼盘来树立品牌形象，如时代花园、叠彩园。

成功路线透视：结合楼盘园林特点通过形象包装或概念炒作来体现品牌的个性和特色，通过引导居住潮流来吸引社会关注，给消费者留下深刻印象，从而达到销售的目的。例如：——叠彩园：除了它由新加坡奇利设计的热带风格园林具有吸引力之外，更重要的是它包装“巴哩岛风情”非常到位：先是引起大家对“巴厘岛”关注和好奇，然后诱导有兴趣的消费者来到现场，从而达到销售的目的。在广州2001年商品房销量前10名楼盘中，叠彩园名列第五位，销售面积4.78万平方米，销售金额1.98亿元。值得一提的是，叠彩园邻近的批发市场（天雄布市）等外部环境显得杂乱（这一点与我们的项目类似），但它凭借“巴厘岛”这一形象包装，使消费者对这一点有很大程度的忽略。又如：——时代花花园：时代代花园于2001年年11月18日对外外开放，用用“Laguna生活”来引引导居住潮潮流，“Laguna”是位于太平平洋上泰国国的一个小小岛，意思思是“青春春珊瑚岛””，在那里风景景优美、生生活悠闲，，充满异国国情调（售楼人员员语）。它向买家宣宣扬一种度度假式的生生活，卖的的是一种生生活方式，而这基本本上没有什什么实质内内容的生活活方式只是是开发商为为买家虚构构的一种生生活蓝图，，买家如果果要入住到到Ｌａｇｕｕｎａ时代代花园，要要耐心等待待到2003年的６６月才能交交楼。尽管管如此，由由于形象推推广较为成成功，加上上邀请香港港明星前来来作秀，来来吸引人气气，时代花花园在销售售板上一路路飘红。白云•威尼斯蓝湾湾由于自身身是个新品品牌，要取取得热销的成绩，，必须在个个性和特色色上下工夫夫，在形象象包装上要有有新意，以以一种概念念引导潮流流。其形象象包装本身首首先就要能能引起社会会的极大关关注，并产产生共鸣，这这样才能为为销售打好好坚实的基基础。热销现象启启示——广州商商品房市场场整体上仍仍然是供过过于求，体体现出彻底底的买方市市场特征，，市场竞争争会越来越越激烈。——广州市市房地产投投资额２０００１年突突破３８００亿元，２２００２年年有望达到到４００亿亿元，商品品房供应量量大幅增加加，加上不不可能在短短时间内消消化的空置置商品房，，将使房地地产市场的的竞争更趋趋白热化。。3、竞争将将更激烈市场竞争更更加激烈总结结楼市已经进进入了一个个硬件（规规划、建筑筑）拼“综综合实力””、软软件（定位位和推广））讲“特色色”和““差异”的的时代。而而硬件的比比拼越来越越趋于同质质化，所以以楼盘与楼楼盘之间的的竞争更加加体现在软软件方面的的较量。只只有具有一一定实力、、市场定位位准确、规规划布局新新颖、包装装推广到位位的个盘才才受市场追追捧。因此对于“白白云•威尼斯蓝湾””，我们认为为，作为一个个新品牌，它它更需要寻找找和形成自己己鲜明的“特特色”（这包包括市场定位位、包装推广广等方面），，以“特色””贯注整体、、形成合力，，通过概念炒炒作吸引社会会关注，引导导消费潮流，，方乃“制制胜之道”。。第二部分项目SWOT及竞争分析项目SWOT分析优势（Strength）地处白云山下下；地处未来白云云新城，白云云区府新址旁旁，具升值潜潜力；规模大，绿化化程度高，人人工湖泊多，，水景秀丽且且具有亲水设设施；人性化、个性性化的建筑设设计，丰富的的社区文化劣势（Weakness）广州人对该地地段的认同度度低；房地产开发公公司是个新品品牌，没有知知名度，美誉誉度尚未建立立；离公交车站远远，交通不便便；周边景观的改改观尚需时日日。机会（Opportunity）市民可支配收收入增长，房房地产市场开开始回升；政府对项目所所处区域的改改造，未来区区府迁入，将将带动该区域域发展；所处区域升值值潜力大。威胁（Threaten）受地理位置的的影响，消费费群体面较窄窄；以岭南特色、、亚热带为概概念的楼盘太太多，不利于于市场推广；；竞争对手如白白云高尔夫、、岭南新世界界在园林、配配套设施打造造上优势明显显，在当地已已形成模范，，威尼斯蓝湾湾要在消费者者心目中超越越这一模范有有一定困难。。项目竞争对手手分析（结合本公司司所做问卷调调查）竞争对手原则则根据在地段、、价位、规划划、目标消费费群、策略等等各方面都存存在的特性：：—可比性—相近性—差异性竞争对手名称称根据上述原则则，并结合我我们在该区域域做的市场调调查（问卷及及分析结果附附后），我们们发现以下楼楼盘是2003年威尼斯斯蓝湾推盘的的主要竞争对对手：—岭南新世界界—白云高尔夫夫花园—祥景花园—时代花园竞争对手常规规比较名称地段规模绿化率交通配套均价（/平米）发展商岭南新世界白云大道北路永泰路段占地１２０万平方米，总建筑面积：１８２万平方米

76、804、805学校（８所幼儿园、４所小学、３所中学）、医院、会所、体育馆、商场、市场等，据称生活设施达118项

香港新世界集团白云高尔夫黄石东路规划占地面积10万平方米，总建筑面积23万平方米45%244路、268路、291路、274路；离车站步行5-7分钟幼儿园小学会所医院游泳池停车场有线电视4150广州方圆粤景房地产开发有限公司3000余（不带装修）竞争对手常规规比较名称地段规模绿化率交通配套均价（/平米）发展商祥景花园黄石路与机场北路交汇处规划占地8.8万平米，总建筑26万平米40%127、244、268、274、291、803路儿童活动中心幼儿园网球场花园小学会所医院游泳池停车场市场3980广州市白云城市建设开发有限公司时代花园机场路松云街占地4万平方米51%离车站步行2分钟；公交线有：244，280，58，268，251，810，886，807，510，523，127，509，511，523，539，254游泳池网球场儿童活动中心有线电视Internet接入停车场保安系统花园4764广州时代发展集团竞争对手形象象概念岭南新世界，，以建立具有有岭南特色文文化的小城为为目标（“豁达人生生，岭南小城城”）白云高尔夫花花园，大打““生态”牌（“白云居处处，首选人家家”）祥景花园，借借助地理位置置优势诉求（“白云山下下，祥景人家家”）时代花园则打打亚热带东南南亚风情、LAGUNA生活这张牌，，提升楼盘的的形象档次（机场路至尊尊府邸）竞争对手楼盘盘主打普遍都都是“白云山山”牌、“环环保”牌、““氧吧”牌、、“岭南”牌牌、“亚热带带”牌。小结：项目在在竞争中的位位置从雷达图可见见，与竞争对对手相比，威威尼斯蓝湾在在房地产商综综合实力、价价格、园林、、规模上都不不具绝对的优优势，但如能能在宣传中塑塑造品牌个性，却能弥补其其先天的不足足。“威尼斯蓝湾湾”项目虽然然在规模、地地段、交通、、设施方面和和竞争对手相相比没有绝对对的优势，但但是按照规划划中的园林来来看，它的水水景丰富，既既可以作为观观赏的对象，，又可以融入入其中（亲水水设施），加加上体现在各各个地方的人人性化设计，，应该是可以以从中挖掘到到卖点的。由于地理和人人文条件的限限制，如不以以“形象特色”加以区隔，，很难在一般般层面上的竞竞争中跳脱出出来。威尼斯蓝湾有有很好的开发发理念和明确确的市场定位位，但在广州州无论是老城城区还是白云云区，以亚热热带东南亚风风情或岭南特特色为炒作概概念的楼盘太太多，包括它它面临的强劲劲竞争对手岭岭南新世界和和时代花园，，因此如果威威尼斯蓝湾还还以亚热带或或岭南特征的的概念进行包包装，很难形形成自己的特特色和个性。。一个新的地产产公司在知名名度、美誉度度不够的情况况下，如果采采取亦步亦趋趋的跟进策略略，形象包装装上不讲特色色（区隔），，不仅会造成成产品难以销销售，而且对对未来的品牌牌形象也很不不利，后果不不堪设想。第三部分目标消费群的的形态和心态态通过以上对这这个项目的分分析，结合我我们在白云区区开展的市场场调查，我们们关于消费者者的形态和心心态得出以下下结论第一类消费群群体—长期住在白白云区，甚至至在该区上班班，习惯这里的交通、、生活设施和和人文环境，，主要受经济原因影影响，一直没没有离开当地地，但是又对现在的的居住环境感感到不满意，，为了改善居住环境境首次置业的的消费者。第二类消费群群体—外地人，无无地域认同感感，更加关心心楼盘的价格和整体风风格是否符合合自己的承受受能力和需要。目标消费群体体构成主要目标消费费群的基本特特点年龄：25-40岁文化程度：大大中专以上学学历职业：小生意意人、公务员员、教师、警警察、公司职职员收入：家庭年年收入为3-5万元家庭构成：以以三口之家或或四口之家为为主形态、心态：：实在、勤劳劳、重视积累累、注重自身身利益工作紧张，生生活压力大，，但任劳任怨怨；休闲时间一般般与家人逛逛逛街、看看电电视、或者一一起喝茶、聊聊天；渴望每年能去去哪里旅游一一次，能去国国外旅游那是是做梦的事情情，所以因为为时间和金钱钱的关系，往往往只是想想想而已；他们珍惜与家家人相处的机机会，同时也也希望睦邻友友好；因为有了买楼楼计划，节假假日常去看一一些价格上能能承受的楼盘盘。他们现在的生生活形态他们对现在居居住条件不满满意的方面面积小，房型型结构不合理理、采光不好好出入人员复杂杂、缺乏管理理、治安差设施不齐备，，交通不方便便楼层低，卫生生状况差、缺缺少绿化近马路，噪音音、污染和父母住一起起，显得拥挤挤（上述结论根根据我公司对对白云区居民民通过小组访访谈方式获得得）他们心目中的的理想居住环环境园林绿化好，，最好还要有有水，有较大大的公共活动动空间，间隔隔合理、实用用率高、采光光好、空气流流通完善的小区区配套，最最好有运动动休闲场所所、幼儿园园等，基本本生活设施施应有尽有有最好由大的的、声誉好好的开发商商建设，物物业管理好好，能保证证小区安全全，没有闲闲杂人员出出入，收费费也合理交通、购物物方便，希希望附近就就有公交车车站，5分分钟内就能能走到，最最好有地铁铁连接老城城区邻里之间和和睦，相互互关爱（上述结论论根据我公公司对白云云区居民通通过小组访访谈方式获获得）购房目的以以“首次置置业满足居居住”和““再次置业业改善住房房条件”为为主。他们购房的的主要目的的他们购买楼楼盘的主要要考虑因素素数据显示：：白云区消消费者最重重要的购房房考虑因素素是价格，，其次是环环境景观和和地段。附：白云区区消费者调调查（市调工作作简介）1、如果白白云区政府府新址附近近有一个楼楼盘您是否否会考虑购购买A、会（跳问问第6题））B、不会2、那么您您是否已经经在白云区区购买了楼楼房A、是B、没有（放弃弃访谈）3、能否告告诉购买的的是哪个楼楼盘吗4、您觉得得目前居住住的楼盘最最吸引你的的地方是（（最多选三三个）A、靠近工作单单位B、价格C、物业管理D、交通方便E、有名气F、绿化/园林林环境G、空气素质H、生活配套I、保值/升值值能力J、户型设计K、会所设计L、发展商实力力M、其他5、不足的的地方是6、您如果果购房，最最主要的考考虑因素是是（多选，，最多三个个）A、楼宇质量/外观B、小区物业管管理/服务务C、交通方便D、价格E、小区配套设设施F、发展商实力力G、周边环境/景观H、小区规模/规划I、地段/地理理位置J、社区文化K、户型L、其它7、购房的的主要目的的是A、首次置业B、再次购房C、投资/保值值D、结婚E、度假F、退休后居住住8、您认为为附近周边边最具代表表性且可能能吸引你购购买的楼盘盘是A、白云高尔夫夫花园B、时代花园C、岭南新世界界花园D、富力阳光美美居E、祥景花园F、元邦航空家家园G、其它（请注注明）他们的吸引引点是（请请简单说明明）：他们的不足足点是（请请简单说明明）：白云区黄石石路周边房房地产市场场问卷调查查表明：1、占多数数的消费者者表示不会会考虑购买买白云区政政府新址附附近的楼盘盘，约1/3的消费费者会考虑虑购买；极极少部分认认为不一定定或难以确确定。2、在不考考虑购买的的消费者当当中，少部部分乃已经经购买有住住房，更多多的是暂时时没有购买买力和购房房欲望。3、被调查查的已购房房消费者当当中，住在在白云高尔尔夫花园和和祥景花园园的较多，，其次是汇汇侨新城、、金桂园，，个别是集集资房和祖祖屋性质。。4、目前居居住的楼盘盘吸引消费者者的地方分分别是绿化化园林环境境和交通方方便，其次是生生活配套和和保值升值值能力，部部分认为靠靠近工作单单位和价格格选择居住住盘的理由由所在。其中，购买买白云高尔尔夫花园的的消费者认认为该楼盘盘的绿化园园林环境好好，其次是是看中价格格、靠近工工作单位和和保值升值值能力。居居住在祥景景花园的认认为吸引点点是交通便便利、生活活配套和保保值升值能能力。而汇汇侨新城的的住户看中中的是红印印户口和空空气素质，，对有子女女的外地人人来说，广州户口对对小孩的入入学便利方方面显然有有一定的吸吸引力。5、消费者者认为不足足的地方基基本集中反反映在离市中心偏偏远些，配配套不齐全全、如购物和和活动场地地少，交通通不方便、、公车少。。6、潜在消消费者最主要的购购房考虑因因素最多是是价格（90%以以上）；其其次是交通通方便、周周边环境景景观、小区区的配套设设施、小区区的物业管管理服务和和楼宇的质质量外观；；小区规模模规划、地地段地理位位置和发展展商实力也也是部分消消费者考虑虑的因素之之一。调查显示：：消费者对对楼盘的配配套设施、、大型超市市和学校以以及小区管管理安全也也非常关注注。7、购房的的主要目的的以首次购房居居多，部分为再再次置业或或结婚用房房。8、附近周周边最具代代表性和能吸引到消消费者购买买的楼盘是是白云高尔尔夫花园（80%）），其次是是富力阳光光美居、祥祥景花园、、时代花园园和体育花花园——选择白白云高尔夫夫花园的潜潜在消费者者认为其优优点是环境境不错（55%），，价格适中中，靠近白白云山地理理位置和风风景好，其其次是小区区规模大同同时有华联联超市购物物便利。不不足点是交交通不便、、偏远，户户型不是很很好和现在在价位高，，购物环境境尚有缺欠欠。——选择择祥景花花园认为为其环境境好，购购房入户户，管理理方面安安全，缺缺点是塞塞车交通通不方便便——选择择富力阳阳光美居居理由是是价位低低、环境境理想和和发展商商有实力力，不足足点是没没有超市市小结结选择机场场路、黄黄石路、、白云大大道上房房子的潜潜在消费费者，很很大部分分的构成成是周边边的居民民，或者者是工作作关系、、社会关关系在白白云区，，他们都都适应了了白云区区的居住住环境和和生活环环境，更更为重要要的是居居住在这这里有助助于生意意上的、、工作上上的发展展，比如如交通，，比如生生意上的的配套设设施等。。他们对对未来购购房的期期望焦点点如下：：1、希望望入住安安全的小小区（希希望能脱脱离所在在地的闲闲杂人员员）2、希望望住在有有都市感感的小区区（不希希望自己己住的地地方称为为“城中中村”））3、希望望买的房房子让自自己感到到“物超超所值””（他们们比较重重视价格格）4、希望望住的地地方没有有嘈杂（（他们习习惯了这这一地段段的嘈杂杂，但很很想脱离离）5、附近近生意人人更希望望住到一一个显得得富足的的社区第四部分分形象策略略及包装装建议项目定位位先对品牌牌、产品品所生存存的市场场环境进进行细分分，以便便在市场场定位时时区别于于其他竞竞争者，，挖掘出出对消费费者而言言是有价价值、有有影响力力的利益益点，然然后进行行加工包包装。市场定位位的前提提好市场好“关爱、、融和、、优裕””的开发发概念表表明开发发商理念念具有一一定优势势，市场场前景看看好。形象策略略就是为为对这一一开发概概念寻找找一个依依托的平平台开发概念念市场定位位之开发发概念定位位一个园林林、配套套设施人人性化、、参与性性设计，，体现关关爱、融融和、优优裕的社社区文化化的精品品楼盘——参与与性强的的园林设设计——和谐谐融和的的设施——安全全居住环环境——人性性化户型型设计——丰富富的社区区文化核心概念的提提出从貌似没有特特色的威尼斯斯蓝湾本身（（园林、设施施）挖掘可以以提炼形象概概念的产品核核心园林、建筑设设计、人工湖湖泊、泳池、、林荫小道、、太极广场、、儿童乐园、、会所、超市市、幼儿园、、商铺、咖啡啡厅、西餐厅厅、住宅课题题与竞争对手相相比，有哪一一点是与众不不同又可以成成为卖点（sellingpoint）的？楼盘的核心是是什么？瀑布（叠水））蜿蜒漫长的无无极泳池白云山上流下下的一股小溪溪亲水设施二期、三期人人工湖的贯通通自然风格的人工湖水（景）太极广场住宅儿童乐园园林幼儿园会所水——产品的的核心项目首期以水水景为园林的的主体产品的核心只只是一个物理理存在，物理理存在怎么升升华成产品的的创意概念，，怎么上升成成为形象策略略中的核心概概念呢？水只是物理存存在生命之源柔和，温馨洁净，清新富足、繁荣水的升华关爱融和优优裕从水的升华到到项目的开发发概念，中间间的桥梁就是是核心概念核心概念也就就是威尼斯蓝蓝湾的形象包包装载体创意概念的提提炼与阐述Target/LifeStyle（目标群生活形形态）●大部分业主分分布于白云区区●重视物质利益益，讲究物有有所值●工作繁忙劳累累，梦想假期期●重视家庭、邻邻里间的和睦睦、关照●希望入住一个个安全、设施施齐全、社区区文化较好的的小区ProductBenefits（商品利益点））●以水为主体，，参与性强的的园林●配套完善、和和谐融洽的生生活设施●安全居住环境境●关爱老人、小小孩的人性化化设计●丰富社区文化化ProductUsageOccasion（商品使用场合合）●大部分业主为为首次置业，，改善居住条条件●离工作单位不不远，便于兼兼顾工作和家家庭●希望入住的小小区充满活力力，也能让自自己倍感温馨馨●希望入住的地地方有现代都都市感Positioning（形象定位）●威尼斯蓝湾是是一个水景秀秀丽、充满活活力、让人备备感温馨的现现代都市“水水边威尼斯””Competitor/Substitute（竞争者/代用用品）●岭南新世界●白云高尔夫●时代花园●祥景花园BrandImage/Personality（品牌形形象/个性性）●威尼斯斯蓝湾湾的水水景具具有无无穷魅魅力●建立的的社区区是个个小都都市，，设施施应有有尽有有●威尼斯斯蓝湾湾风情情独特特，购购买绝绝对““物超超所值值”对那一一群生活、、消费费理性性，又又追求求过舒舒适、、温馨馨、有有生机机生活活的消费费者而而言，，我们将将此威威尼斯斯蓝湾湾当作作能体现现“关关爱、、融和和、优优裕””生活活的现现代都都市———““水边边威尼尼斯””来卖给给他们们。ProductConcept（（商品创创意概概念））我们的的“水水边威威尼斯斯”家家园核心概概念支支持点点人工湖湖、无无极泳泳池、、瀑布布、小小溪、、亲水水设施施水生命之之源柔和，，温馨馨洁净，，清新新富足、、繁荣荣“水边边威尼尼斯””关爱融融合优优裕白云•威尼斯斯蓝湾湾“威尼尼斯””是什什么样样的与水的的亲近近：威尼尼斯周周边临临海，，城内内运河河纵横横，故故称““水都都”，，出门门见水水，与与水为为邻。。威尼尼斯蓝蓝湾首首期以以水景景为主主，包包括自自然人人工湖湖、蜿蜿蜒的的围绕绕会所所的无无极泳泳池、、叠水水瀑布布、触触手可可及的的亲水水设施施，未未来二二期、、三期期仍有有湖泊泊，形形成星星罗棋棋布的的湖泊泊群，，如果果贯通通，可可以比比喻成成运河河。引进““水边边威尼尼斯””概念念，引引进的的只是是人与与水的的关系系、建建筑与与水的的关系系，而而不能能简单单地做做物理理比较较。用用“水水边威威尼斯斯”这这一概概念来来表现现威尼尼斯蓝蓝湾与与水的的亲近近，与与水的的融合合，体体现““关爱爱、融融和、、优裕裕”的的社区区文化化。“威尼尼斯””是什什么样样的富足、、繁华华而安安全：威尼尼斯曾曾是中中国丝丝绸之之路在在欧洲洲的中中转站站，是是沟通通东西西方的的桥梁梁，它它本身身也成成为梦梦想的的起点点，积积累了了大量量的财财富。。这个个城市市在古古代易易守难难攻，，以安安全的的港湾湾著称称。这这与威尼尼斯蓝蓝湾目目标消消费群群心理理不谋谋而合合，安安全和和财富富积累累都是是他们们的共共同愿愿望。。威尼斯斯的描描述在在中小小学课课本就就可以以找到到，所所以是是个知知名度度很高高的名名词。。“威尼尼斯””是什什么样样的关爱、、融和和而优优裕：威尼尼斯每每年举举行嘉嘉年华华（面面具节节），，由过过去的的贵族族活动动演变变成为为今天天男女女老少少都喜喜欢的的节日日，盛盛况空空前，，经久久不衰衰。这个城城市的的“融融和””，是是无需需质疑疑的，，和威威尼斯斯蓝湾湾的开开发概概念相相当吻吻合。。威尼尼斯蓝蓝湾未未来举举办社社区活活动，，所倡倡导的的就是是这样样的融融和。。“威尼尼斯””是什什么样样的艺文活活动频频繁：威尼尼斯诞诞生过过很多多艺术术家，，在绘绘画方方面深深有成成就。。““威尼尼斯电电影节节”是是国际际级艺艺术活活动。。其艺艺文活活动的的氛围围，在在街边边都可可以感感受到到，可可以看看到很很多街街头表表演。。以“水水边威威尼斯斯”为为核心心概念念包装装威尼尼斯蓝蓝湾，，可以以提升升该楼楼盘的的形象象和档档次，，避免免仅仅仅停留留于园园林建建设的的层面面上。。“威尼尼斯””是什什么样样的独特的的饮食食文化化：威尼尼斯的的料理理和海海鲜以以及一一些传传统风风味、、甚至至冰淇淇淋都都享誉誉世界界。这些素材材在威尼尼斯蓝湾湾的推广广活动中中，都可可以用到到。小结：““威尼斯斯”是什什么样的的威尼斯是是富足的的威尼斯是是祥和的的威尼斯是是融和的的威尼斯是是优裕的的核心概念念的演绎绎品牌承诺诺商品利益益点（品牌支支撑点））消费者利利益点广告宣传传点广告推广手手段威尼斯蓝湾湾这个“水边边威尼斯””赐予你大地地的关怀，，人间的温温暖，还你你一个心灵灵中的现代代都市！湖泊、无极极泳池、亲亲水设施，，以水为中中心的园林林感受水的洁洁净和舒爽爽，体验““水的融合合，水的心心情”———“威尼斯般的的心情”绿化园林——与水的融合合从细节关心心和照顾小小孩和老人人户型设计——细节体现人人性化处处以人为为本，给予予更多关怀怀，体验““象水一样样的柔和””——“威尼斯般的的柔和”专业化物业业管理、严严密保安系系统体贴入微的的管理使生生活倍增保障，，享受“威尼斯般的的祥和”物业管理——祥和而安全全互相关怀、、友好和睦睦的邻里关关系温馨的社区区文化使业业主更觉““关爱”———“威尼尼斯般的融融和”社区文化——融和的、开开放的太极广场、、儿童乐园园、超市、、幼儿园等等配套设施施生活设施的的完备保证证了威尼斯斯蓝湾的生生活无忧无无虑，体验验“水的富富足”———“威尼斯般的的富足”生活状态——优裕的生活活保证报纸广告、、电视广告告、SP、PR、现场广告等等核心概念在在项目中的的体现威尼斯蓝湾湾的品牌屋屋结构品牌承诺白云•威尼尼斯蓝湾，，这个“水水边威尼斯斯”，赐予予你大地的的关怀，人人间的温暖暖，还你一一个心灵中中的现代都都市！——亲水近近水，关爱爱生活（与水为邻邻，生活更更滋润）核心概念的的演绎（命命名）白云•威尼尼斯蓝湾其它备选：：白云•水榭榭云天白云碧水云云都白云滨城花花园白云水景新新城白云红海湾湾花园广告语主题（口口号）：亲水近水，，关爱生活活（与水为邻邻，生活更更滋润）（与目标消消费者希望望过上更滋滋润生活的的生活心态态想吻合））分主题：威尼斯般的的心情（园林绿化化）威尼斯般的的富足（生活设施施）威尼斯般的的祥和（物业管理理）威尼斯般的的融和（社区文化化）威尼斯般的的优裕（生活品质质）综合：品牌牌形象写真真单是这个名名字就让我我心跳加速速，它是那那么熟悉，，而又那么么遥远，没没想到它就就这样悄无无声息地来来到我身边边，这就是是儿时课本本里的水上上威尼斯吗吗？度过了一个个繁忙疲惫惫的一天，，我回到了了我的“水水边威尼斯斯”家园，，在喧嚣无无奈的都市市，只有在在这里能够够体会沐风风栉雨的享享受。徜徉徉于星罗棋棋布的湖泊泊之间，纵纵身跃进蜿蜿蜒的无极极泳池，让让我第一次次感受到水水是生命之之源…小桥桥、流水、、凉亭，渗渗透出威尼尼斯迷人的的风情…你你还可以来来到咖啡厅厅、西餐厅厅，聆听动动人的威尼尼斯音乐，，品尝威尼尼斯特有的的美食…会会所、太极极广场、儿儿童乐园、、幼儿园、、超市、商商铺，这里里应有尽有有，俨然是是个都市中中的都市，，但你不用用担心马路路边的尘土土嘈杂…这这里的居民民，你不用用各个都认认识，但他他们和你一一样，感受受生活，享享受生活，，你不觉得得似曾相识识吗？正如如参加威尼尼斯嘉年华华的人们，，面具下的的心灵，是是真正的自自由与奔放放！威尼斯蓝湾湾，这个““水边威尼尼斯”，赐赐予你大地地的关怀，，人间的温温暖，还你你一个心灵灵中的现代代都市！形象整合及及包装建议议形象整合及及包装建议议（园林）雕塑：在湖泊旁旁边树立威威尼斯风格格的雕塑，，比如威尼尼斯古画家家的塑像。。或者用欧欧洲的雕塑塑提升楼盘盘的品位。。桥梁：在无极泳泳池的上方方建造具有有威尼斯风风格的小桥桥，点缀平平白的泳池池小船：设计威尼尼斯风格的的小船“刚刚朵拉”，，它的特点点是船身纤纤细、船底底扁平，适适合穿行在在狭窄又水水浅的运河河。把它们们摆放到蜿蜿蜒的无极极泳池，也也可漂浮在在湖泊上，，或连接湖湖泊与湖泊泊之间的水水道形象整合及及包装建议议（售楼部））售楼部：现在越来来越多的楼楼盘注重售售楼部的设设计，为了了体现楼盘盘的特色和和吸引准业业主的兴趣趣，可谓用用心良苦。。对于威尼尼斯蓝湾而而言，需要要设计具有有威尼斯风风格的售楼楼前台，设设计具有威威尼斯风格格的、和顾顾客融合交交流的圆台台，播放威威尼斯的轻轻音乐，甚甚至为客户户炮制威尼尼斯咖啡招招待。这样样的设计，，既可以融融入“水边边威尼斯””的风情，，又可以体体现关爱、、融和的气气氛，以显显示与众不不同。形象整合及包包装建议（商业街）咖啡厅、西餐餐厅：威尼斯蓝湾湾二期中间有有一条东西走走向、宽约25米的商业业街，两边将将规划为娱乐乐休闲型的咖咖啡厅、西餐餐厅，是具有有一定品位的的商业设施，，如果能体现现“水边威尼尼斯”的风格格风情，比如如引进威尼斯斯传统风味““豌豆浓汤””（risiabisi）、“特制意大利扁扁平细面”（（Bigoli）、“玉米糕加咸鱼鱼干”（Polent&Baccala）、“提拉米苏”(Tiramisu)来宣传，其品品位就体现出出来了。形象整合及包包装建议（社区活动））社区活动：威尼斯蓝湾湾注重以人为为本，强调融融洽和谐的社社区文化，这这种文化可以以在社区活动动中体现出来来。比如定期期举办“嘉年年华”（面具具节），动员员居民参加，，通过参加社社区活动来促促进形成融和和的社区文化化。前提：鉴于““威尼斯蓝湾湾”的自身条条件，必须把把握好形象包包装的“度””——“水边威威尼斯”的文文化概念博大大精深，而威威尼斯蓝湾不不能提供百分分百的载体；；——因此，我我们引进的是是“水边威尼尼斯”这个概概念，吸取的的是这个现代代都市的精华华，因为我们们不可能就是是威尼斯的物物理存在（任任何形象包装装都是这样））；——必须抓住住“水边威尼尼斯”的神韵韵，宜单一纯纯粹，而不是是面面俱到。。形象整合及包包装建议（补充说明））形象策略的论论证形象策略的论论证“水边威尼斯斯”概念特色色小区在广州州没有，能够够给目标消费费群造成新鲜鲜的刺激，吸吸引他们的视视线——在风情诉诉求方面，广广州楼盘“亚亚热带风情””、“新加坡坡”特色、““岭南园林””、“巴厘岛岛”色彩等概概念用得过于于泛滥——“水边威威尼斯”单一一精确的概念念能给市场注注入一股活力力和新意“水边威尼斯斯”的繁荣中中透出悠闲的的生活、融合合格调、优裕裕而略带浪漫漫色彩的情怀怀，与人们日日益提高的生生活追求相吻吻合“水边威尼斯斯”代表一种种在繁忙生活活中又透出些些许悠闲的生生活形态形象策略的论论证“水边威尼斯斯”的文化特特质有着深厚厚的内涵和人人文精髓——“水边威威尼斯”给威威尼斯蓝湾的的形象包装提提供了丰富的的素材和意境境，能立刻提提升该楼盘在在消费者心目目中的位置形象策略的论论证“水边威尼斯斯”的概念能能够在楼市信信息中独树一一帜，并吸引引目标消费者者的眼球——“原来我我们身边存在在一个这么好好的地方”、、“最好的就就在你身边””——“水边威威尼斯”将极极大地提升项项目的“价值值”，在周边边环境尚未改改善的情况下下，让消费者者感受“物超超所值”形象策略的论论证第五部分广告推广策略略及建议推广目标建立威尼斯蓝蓝湾“水边威威尼斯”的品品牌形象和产产品形象，提提高知名度和和美誉度配合销售计划划，为达成不不同阶段的销销售目标制定定相应的推广广计划开盘时取得轰轰动效应，使使威尼斯蓝湾湾成为广州房房地产市场的的又一热点推广手段广告手段SP手段PR活动通过广告、促促销、公关活活动有机组合合的整合行销销手段展开全全方位、立体体式的推广推广阶段根据房地产的的运作规则，，在项目未确确定竣工进程程的情况下，，我们先把推推广阶段划分分为四个阶段段第一阶段：预预热期（2003年4月月—5月）第二阶段：启启动期（2003年6月月—7月）第三阶段：强强推期（2003年8月月—11月））第四阶段：持持续期（2003年12月开始）推进思路推进策略预热期启启动动期强强销期持持续期文化引导形象导入品牌建立情感诉求品牌提升进度拉动强势促销公关互动品牌销售惯性销售总体推广策略略—阶段性策策略时间预热期启动期高潮期知名度1月中旬—2月上旬2月下旬—3月下旬4月后持续期4月-5月6月—7月8月—11月月12月开始密集的硬性广广告投放，强强势导入威尼尼斯蓝湾“水水边威尼斯””的品牌形象象，辅以强势势的公关活动动启动销售，，辅以强势的的促销活动实实现销售的““开门红”最密集的硬性性广告投放，，巩固威尼斯斯蓝湾“水边边威尼斯”的的品牌形象，，并且以有轰轰动性的促销销、公关活动动聚集人气，，最大限度地地推动销售持续的、间歇歇性的硬性广广告投放，配配合阶段性的的促销/公关关活动，巩固固品牌形象，，实现惯性销销售通过硬性广告告、软性广告告相结合向目目标消费者渗渗透“水边威威尼斯”生活活，并开始内内部认购第一阶段：预预热期（2003年年4-5月））目的：为楼盘盘进入销售阶阶段做好全面面准备任务：为建立立品牌做铺垫垫，为进入销销售阶段作好好物料准备执行策略：通通过报纸广告告渗透“水边边威尼斯”生生活，并完善善现场包装（（售楼部等））及销售资料料（楼书、单单张、价目表表等）报纸广告开始始引进威尼斯斯文化，通过过引进威尼斯斯素材打早威威尼斯蓝湾。。从以水为中中心的园林、、体现关爱的的户型人性化化设计、现代代物业管理、、完善的配套套设施体现富富足生活、融融合的社区文文化等多方面面去体现“水水边威尼斯””形象，向消消费者渗透““水边威尼斯斯”生活的关关爱、融和、、优裕软性文章刊登登在白云区楼楼盘大打“环环保牌”、““氧吧牌”、、“白云山牌牌”、“岭南南牌”、“亚亚热带牌”的的情况下，创创域地产作为为一个新的品品牌敢为天下下先，从中跳跳脱出来，打打造“白云山山下的水边威威尼斯”在黄石东路通通往项目所在在地的路口设设置大型户外外广告，并起起指引的作用用基础销售资料料的准备（楼楼书、单张、、价目表等）），并向白云云区的商业圈圈分布范围派派发（汽配、、装饰、音像像、皮具等））1、硬、软性性广告售楼部：体现现关爱、融和和、温馨、亲亲切、舒适，，使人能够亲亲身感受到威威尼斯风情（（售楼前台设设计、人员服服装、招待的的咖啡等）样板房：结合合自身简洁明明快的建筑风风格（根据创创域的设计效效果图），用用具有威尼斯斯风格的窗帘帘、盆景等进进行装饰，提提高样板房的的格调和档次次现场路段：加加强指引性，，分散消费者者对周边环境境的注意力在工地围墙画画上反映威尼尼斯风情的图图画，可以用用威尼斯嘉年年华、艺术、、“刚朵拉””小船等各种种素材装饰工地现场：8个彩色空飘飘气球，打破破工地单调色色彩2、完善楼盘盘的现场包装装3、SP、PR推广“画出你心中中的水边威尼尼斯”少儿创创意大赛：与白云区教教育局或几大大小学联合举举办，以各小小学学校推荐荐或学生报名名方式，召集集参加这一活活动。活动设设立一、二、、三、鼓励奖奖等奖项。目的：引起社社会（白云社社区）关注，，借机宣传威威尼斯蓝湾，，在建立品牌牌知名度同时时，建立关爱爱的品牌形象象，能造成一一定社会反响响地点：东方乐乐园“威尼斯风情情展”：选择白云区区人口密集、、人流量大的的场所，举办办一个威尼斯斯风情展，从从地理环境、、嘉年华、艺艺术成就、美美食等全方位位展览威尼斯斯风情。同时时，展示区内内还放一些展展板，展出威威尼斯蓝湾的的一些规划图图、设计图（（售楼部等）），尤其是以以水为中心的的园林，让观观众体会到威威尼斯蓝湾特特有的融合、、优裕、富足足，从而建立立“水边威尼尼斯”形象目的：在白云云区当地形成成影响，让消消费者在感受受威尼斯风情情的熏陶时，，联想未来的的威尼斯蓝湾湾地点：待定第二阶段：启启动期（2003年年6-7月））目的：制造轰轰动效应，吸吸引更大注意意，为整体销销售开个好头头任务：张扬威威尼斯蓝湾““水边威尼斯斯”的品牌形形象，并赋予予品牌以内涵涵，把品牌信信息传达开来来，建立一定定的品牌知名名度执行策略：以以报纸媒体为为主，配合以以车身、电视视、户外、销销售资料等展展开高密度强强攻，并举行行各来声势浩浩大的公关促促销活动（如如隆重的公开开发售仪式等等），使威尼尼斯蓝湾这个个“水边威尼尼斯”成为广广州房地产市市场的焦点1、硬、软性性广告硬性广告：开开始强势导入入“水边威尼尼斯”的品牌牌形象，通过过媒体组合有有效到达目标标消费群（见见第六部分媒媒介策略）。。软性文章：通通过前一阶段段的威尼斯文文化引导、形形象导入，在在社会上已经经引起一定的的关注，宣传传在内购阶段段就已经取得得很好的反应应。白云区楼楼盘还停留在在“环保牌””、“东南亚亚风情”、““岭南特色””，威尼斯蓝蓝湾跳出了这这一框架，并并引起了很好好的社会效应应。2、SP、PR推广“威尼斯蓝湾湾亲水节”：为了让消费费者体验“水水边威尼斯””亲水设施的的先进，体验验水的舒爽、、水的洁净，，吸引白云区区的居民前来来体验威尼斯斯蓝湾亲水设设施的与众不不同，举办““威尼斯蓝湾湾亲水节”，，通过游泳、、泛舟等各项项活动，体现现威尼斯蓝湾湾休闲娱乐感感受。“威尼斯蓝湾美美食节”：威尼斯美美食丰富，从从中挖掘题材材举行“威尼尼斯蓝湾美食食节”，让前前来参观的消消费者不仅体体会威尼斯美美食的无穷魅魅力，而且还还可以通过家家庭烹饪大赛赛等活动来吸吸引更过的注注意。“威尼斯蓝湾湾登山节”：充分利用威威尼斯蓝湾靠靠近白云山的的优势，通过过举办登山节节、并以丰厚厚的奖品赠品品吸引并邀请请白云区市民民参加该活动动，借此扩大大知名度、吸吸引注意。SP优惠：前10名认购购的消费者可可以获得额外外的97折优优惠，前100名认购的的消费者可以以获得额外的的98折优惠惠，前200名认购的消消费者可以获获得额外的99折优惠。。第三阶段：强强推期（2003年年8-11月月）目的——提升品牌牌形象，保证证持续销售，，并把推广推推向高潮，完完成主体销售售任务任务——扩大知名名度，建立充充分的美誉度度——通过强有有力的促销措措施达成销售售执行策略：——紧抓工程程进度（封顶顶、现楼等））及国庆节进进行促销，园园林及样板房房竣工后重新新拍摄电视广广告片，通过过各个媒体的的强势组合，，达到促进销销售的目的。。1、硬、软性性广告硬性广告：把把“水边威尼尼斯”这一概概念推向最高高峰，同时通通过以下主题题宣传威尼斯斯蓝湾的园林林、设施、物物业管理、富富足社区生活活，感性诉求求和理性诉求求双管齐下：：软性文章：自自从公开发售售以来，前来来观看楼盘的的消费者已达达多少人次，，发布他们对对威尼斯蓝湾湾的良好评价价威尼斯般般的心情情（园林绿绿化）威尼斯般般的富足足（生活设设施）威尼斯般般的祥和和（物业管管理）威尼斯般般的融和和（社区文文化）威尼斯般般的优裕裕（生活品品质）2、SP、PR推广香港明星星秀：为最大限限度的集集聚人气气，邀请请香港乐乐坛老““天王””谭咏龄龄前来助助阵，为为现场认认购的业业主签名名，并可可获得极极大的赠赠送和优优惠—时代花花园、白白云高尔尔夫花园园、祥景景花园通通过举办办名人秀秀，邀请请香港明明星如黎黎姿、薛薛家燕或或文化界界等名星星前来助助阵销售售，以带带动楼盘盘人气，，都取得得了不错错的效果果。第四阶段段：持续续期（2003年12月起起）目的：维维持威尼尼斯蓝湾湾的品牌牌形象任务：维维护品牌牌形象，，促进主主体销售售任务的的完成执行策略略：——品牌牌拉动和和促销相相结合——抓住住工程进进度标志志和春节节的实时时促销——对应应市场发发展和对对手策略略的快速速反应——组织织业主活活动，以以营造良良好的沟沟通氛围围，透过过业主的的影响，，带来生生意硬广告：：主要是是维护威威尼斯蓝蓝湾的““水边威威尼斯””形象，，并以更更大优惠惠让利方方式销售售。软广告：：对外宣宣传威尼尼斯蓝湾湾已取得得很好的的销售成成绩，为为此加推推多少套套房，并并以更大大优惠回回报市场场。PR、SP推广在本本阶段以以SP为主。第六部分分媒体策略略及建议议主导：报纸辅助：户外，电视，创新媒体：M流动广告瞄准目标群体，建立威尼斯蓝湾的品牌形象提高知名度美誉度媒体投资效益最大化（2003年4月--12月月）媒体策略略媒体分配配原则预热期（（15%）公开期（（25%）强推期（（45%）持续期（（15%）消费者获获取房地地产信息息的渠道道数据来源源:EMR--02.1.消费者获获取楼盘盘信息的的主要报报纸媒体体数据来源源:EMR--02.1.经常接触触的媒体体数据来源源:CNRS01.3.----02.2.(定义：：一年内内预购房房子者)报纸电视视为到达达率高的的媒体，，杂志网网络为偏偏好度高高的媒体体目标消费费者媒介介接触习习惯配合广告告目的制制造市场场关注，，尤其是是开盘初初期制造造强烈的的市场轰轰动效应应，为暴暴发性的的销售积积聚能量量。准确的与与目标消消费者沟沟通，清清晰传达达销售信信息。迅速提升升项目的的知名度度和影响响力。提升发展展商的知知名度和和美誉度度。一、媒介介目标强势的报报纸投放放，特色色的电视视频道组组合，高高到达率率形成上上市的轰轰动效应应大版面的的报纸投投放、版版面创新新、吸引引高的关关注度,有利于于迅速树树立发展展商的形形象，争争取消费费者。户外，m流动媒体体,组合合达到最最大的到到达率，，广告天天罗地网网，“正正域白云云”强势势出击大版面轰动效应应天罗地网网二、媒体策略略电视———品牌形形象传播播覆盖率高高，音响响冲击力力强，易易短时期期内有效效累积知知名度报纸———品牌信信息,促促销信息息时效性强强，新闻闻性高，，易传递递信息细细节，或或形象轰轰动效应应电台———广播专专业媒体体传播速速度快，，拥有庞庞大的而而忠实的的听众群群且制作作成本低低。户外———品牌识识别时间长，，形式多多样，流流动性高高且印象象深刻，，提示消消费信息息三、媒体体组合策策略经常阅读读的报纸纸数据来源源:CNRS01.3.----02.2.目标消费费者媒介介接触习习惯绝大多数数的消费费者购房房会在《《广州日日报》《《羊城晚晚报》《《南方都都市报》》处获取取楼盘信信息，而而且读者者中包含含了本项项目的目目标消费费群。因因此这三三份报纸纸将作为为平面广广告的主主要载体体。约80%的消费费者从《《广州日日报》中中获取信信息，因因此《广广州日报报》作为为三份报报纸中最最重要的的媒介的的地位不不可动摇摇。三份报纸纸各具特特点，使使用中可可互为补补充。《《广州日日报》为为主《羊羊城晚报报》和《《南方都都市报》》为辅。。在预热热期建建议以以《广广州日日报》》及《《南方方都市市报》》为主主，《《羊城城晚报报》只只在启启动期期及强强推期期适当当投放放。四、报报纸媒媒体策策略经常阅阅读的的报纸纸内容容数据来来源:CNRS01.3.----02.2.目标消消费者者媒介介接触触习惯惯平均每每天阅阅读的的报纸纸份数数数据来来源:CNRS01.3.----02.2.目标消消费者者媒介介接触触习惯惯广州各各报相相关性性分析析媒介目目标：：为楼楼盘进进入销销售阶阶段做做好准准备媒体选选择：：《广广州日日报》》，《《南方方都市市报》》媒体形形式：：在《《广州州日报报》，，《南南方都都市报报》的的娱乐乐版或或生活活类版版面投投放软软性系系列广广告进进行炒炒作，，炒作作主题题：““水边边威尼尼斯””生活活，版版面建建议购购买1/2或1/3的硬硬广告告版面面出系系列软软文及及配合合楼盘盘图片片刊出出。户外广广告：：建议议预热热期在在楼盘盘与黄黄石东东路口口之间间设大大型户户外广广告牌牌一块块，对对消费费者起起到视视觉引引导的的作用用。第一阶阶段：：预热热期媒媒体策策略（2003年4-5月））媒体名称规格单价次数小计月四五周12341234广州日报16*35软文A8-A14-A19653801278456011112222南方都市报17*24软文A14_A234620062772001122费用合合计：：1061760元预热期期报纸纸媒体体费用用估算算（2003年4-5月））启动期期媒介介目标标：制制造轰轰动效效应，，吸引引更大大注意意力，，为整整体销销售开开好头头。媒体组组合：：《广广州日日报》》，《《羊城城晚报报》，，《南南方都都市报报》，，夹报报，电电视，，车身身广告告，m流动广广告。。报纸广广告时时机：：《广广州日日报》》，《《南方方都市市报》》选择择周四四，周周五及及周六六刊出出硬广广告，，版面面可选选择A叠新闻闻版或或B叠的娱娱乐版版等目目标消消费者者喜好好的版版面.版面面尺寸寸选择择1/2版版彩色色广告告。在在公开开发售售期前前一天天发布布《广广州日日报》》整版版广告告。第二阶阶段：：启动动期媒媒介策策略（2003年6月-7月月）《羊城城晚报报》可可选择择在周周五及及周六六投放放硬广广告告，作作为进进入广广州家家庭的的第一一大报报，《《羊城城晚报报》在在此时时机投投放能能起到到即时时刺激激购买买的作作用。。版面面可选选择1/2活1/3彩版版在珠珠三角角版或或娱乐乐版刊刊出。。软性文文章可可在周周二或或周三三在《《广州州日报报》和和《南南方都都市报报》刊刊出，，与硬硬广告告交替替出现现，达达到更更好的的广告告效果果配合公公开发发售推推广，，建议议在公公开发发售期期在白白云区区投放放《广广州日日报》》夹报报广告告。夹夹报广广告在在白云云区的的报亭亭发售售及投投递，，能起起到很很好的的区域域效果果且费费用较较低。。启动期期（公公开发发售期期）媒媒介策策略（2003年6月-7月月）媒体名称规格单价次数小计月六七周12341234广州日报16*35软文653804261520111124*35彩色1391101216693201122221148*35彩色24941012494101南方都市报17*24普通版649006389400111111羊城晚报24*36珠三角版78410215682011费用合合计：：2726470元启动期期（公公开发发售期期）报报纸媒媒介估估算（2003年6月-7月月）强推期期媒介介媒介介目标标：提提升品品牌形形象，，保证证持续续销售售，把把推广广推向向高潮潮。媒体组组合：：《广广州日日报》》，《《南方方都市市报》》，m流动广广告，，车身身广告告。媒体形形式：：由于于首次次公开开发售售期前前期广广告投投放的的品牌牌积累累，建建议这这一时时期每每周投投放报报纸次次数比比公开开发售售期有有所减减少，，维持持每周周的固固定投投放量量，只只在每每周五五，周周六投投放1/2或1/3版广广告，，《《南方方都市市报》》在周周五投投放1/2版彩彩色广广告。。强推期期正跨跨国庆庆黄金金周，，休假假看楼楼人数数增多多，是是楼盘盘销售售的黄黄金时时机，，建议议在这这黄金金周前前加大大报纸纸广告告投放放量，，同时时可考考虑各各报社社的黄黄金周周特刊刊。第三阶阶段：：强推推期媒媒介策策略（2003年8月-11月））媒体名称规格单价次数小计月八九十十一周1234123412341234广州日报16*35彩9339087471201111111124*35彩1391101825039801212121212111111南方都市报