某商业城营销推广策划文件

——报告思路——找到商铺滞销核心问题前期营销工作分析总结（2009年11月-2010年11月）一、政策分析二、竞争分析三、营销分析四、总结商业定位及核心策略化整为零·集散为整·主题规划有效的推广战略以销售+年关为推广节点解决问题六大策略+强势推广=破冰一、商业定位二、六大核心策略一、营销总控二、招商计划实施三、现场包装四、媒体推广壹一、政策分析二、竞争分析三、营销分析四、总结找到商铺滞销核心问题营销企划工作分析总结

(2009年11月-2010年11月）、政策分析2008年金融危机，2008年年末房地产市场开始回暖，本案于2009年10月拿下的项目地块,2009年是房地产市场热销的高峰期，且当时贷款政策较宽松；2010年,国家打压房地产的新政陆续出台,首付额度增加，信贷利率增加，导致对双沟当地消费者持币观望，有甚者拿不出首付款；2010年3到4月份的新政中取消了外地人的房贷条件，如不满足“持营业执照且纳税一年以上”“有社会保险缴纳一年以上证明”其一的客户，则不可贷款，必须100%付全款，限制了外地投资客,这一政策对本案销售都有一定的影响。2010年国家打压房地产新政陆续出台，影响销售二、竞争分析双沟市场三大楼盘与本案竞争解析：凤凰花园、盛世华庭、双沟名都。（表一）开发商地段开盘时间商铺总面积总盘比例去化率销售组合方式均价面积总价凤凰花园鹏程中心成熟地段09.12近3万㎡25%70%一二三层联卖2400元/㎡100㎡左右24万盛世华庭眼程09年初1.5万㎡23%90%一二层联卖2200元/㎡200㎡左右44万双沟名都金利5000㎡6%80%一二层联卖2700元/平米50㎡5.6米层高13.5万本案恒基进镇入口处2010.63.3万㎡37%6%一二层联卖一二三层联卖1F：3500元/㎡2F：1500元/㎡3F：1400元/㎡1F：约50㎡2F：约100㎡3F：约100㎡1、2联卖32.5万1、2、3F联卖46.5万总计8.3万㎡2330元/㎡本案商铺退订原因组数比例对市场前景担忧814%认为房价过高4071%对产品结构不满意712%外地户口办理不到按揭13%（表二）56组商铺退订客户分析A、从表一、二中分析本案商业滞销原因1、供大于求：目前市场共推出商业体量约8.3万㎡，双沟总人口5万人，市场供应总量过大，现有客源难以消化如此大体量商业，供>求，供求比例严重失衡——根本原因。2、本案体量大：本案商业体量相对过大，去化难度更大。3、竞争对手提前抢占客源：竞争楼盘在售产品面世早，去化时间长，过早的分化本案客源，且商铺总体量供应相对较少。4、单价高：本案商铺单价过高，高达71%的客户因定价过高而退订，市场客户的消费能力难以支撑。5、投资信心不足：双沟百姓对我们江淮商城市场能否形成持观望态度，直接导致他们不敢轻易做出购买决定。小结B、从表一、二中分析本案商业产品利好1、开发商实力本案开发商为恒基地产有限公司，有实力开发运营，品牌运营。2、产品结构优势本案为商住联体产品，竞争产品为商业、住宅分体产品。3、住宅价格市场接受度高本案住宅单价相对较低，乡镇拆迁户较多，对住宅市场的刚性需求较旺，低价格是主导。4、全框架高抗震名邸本案是双沟唯一的全框架结构的高品质楼盘，产品质量有保证。三、营销企划分析（一）销售分析表2-1产品定位90000平米简欧风情商住名城商铺定位农资建材商城推盘期一期二期沿街住宅（套）商铺（套）住宅商铺推出已售销售率推出已售销售率推出已售销售率推出已售销售率沿恒基大道8484100%841315%4040100%121083%沿淮海路4242100%4012.5%3333100%00沿江淮路4242100%4412%800%00沿宁徐路00100%0000100%311135%累积168168100%16815817390%43销售进度表沿街楼栋号房型面积可售（套）已售（套）价格开盘时间恒基大道一期住9、10、11、16北、17北、18北住三室两厅一卫住8161.72住0住84住2F：14983F：13985.9铺9、10、11、（16、17、18北）铺三间三层连体其他单间铺4211.49铺71铺13铺3588/36885.9二期住12、13、14住三室两厅一卫住3901.8住0住40住2F：15788.21铺12、13、14铺单间铺1764.92铺28铺10铺3F：145810.23三期住7、8住三室两厅一卫住2341.7住24住0住未公开未开盘铺7、8铺一间三层连体其他单间铺1203.73铺23铺0铺未公开未开盘淮海路一期住3、4、5住三室两厅一卫住4088.1住0住42住2F：14983F：13985.9铺3、4、5铺一间三层连体其他单间铺1996.18铺39铺1铺34885.9二期住1、2、6住三室两厅一卫住3244.85住0住33住2F：15583F：14388.21铺1、2、6、21铺21号楼是一二层整栋另一间三层连体其他单间铺2506.15铺36+1铺0铺未公开未开盘江淮路一期住16、17、18南住三室两厅一卫住4073.62住0住42住2F：14983F：13985.9铺（16、17、18）南铺两间三层连体其他单间铺2215.31铺43铺1铺34885.9二期住23、24住三室两厅一卫住680.72住8住0住未公开未开盘铺23、24铺两层联体铺2788.64铺12铺0铺未公开未开盘宁徐路二期铺19铺三层全是商业铺2574.35铺22铺9铺1F：40882F：16883F：158810.23三期住住住住住住铺20铺三层全是商业铺2642.93铺25铺0铺未公开未开盘表2-2（二）工期期分析一期工期进度表二期工期进度表开工时间2009.12.25开工时间2010年4月开工地段淮海路、恒基大道、江淮路4、5、10、11、16南北、17南北、18南北共10栋楼开工地段淮海路、恒基大道1、2、3、6、9、13、14共7栋楼目前工程进度内墙面刷白、门窗安装，外路面整平目前工程进度接近封顶竣工时间2010年12月初竣工时间2011年3月底交房时间2010年12月底交房时间2011年4月底（三）媒体体分析媒介推广方式促成人数所占的比例DM102人37%SP6人2%户外看板5人2%横幅2人1%现场包装52人19%口碑108人39%A、从以上表表格的营销销中分析商商铺滞销原原因：1、农资建材材街的定位位狭碍前期定位为为农资建材材一条街有有一定合理理性。但是是偏于狭碍碍。整个双双沟镇的农农资建材不不足以完全全消化江淮淮商城的商商铺。2、产品依分分布地段不不同而去化化不均恒基大道与与宁徐路相相对地段较较好的位置置去化速度度快，淮海海路与江淮淮路地段稍稍偏，去化化速度缓慢慢3、工程进度度缓慢江淮商城至至2009年12月25日奠基动工工，一期2010年年底竣工工，二期明明年3月竣工。因因工程进度度滞后,潜在客户没没有看到商商业氛围，，已给销售售带来一定定影响。小结B、从以上表表格中分析析营销利好好1、商住名城城定位准确确定位切合产产品优势，，与市场竞竞争有力区区隔，且550000平方的住宅宅体量，516户住宅，近近2000人口为固定定消费群体体，支撑商商业运营。。2、羊群效应应，住宅持持续热销已购客户中中39%为口碑营销销下单，利利用老客户户良好的口口碑宣传，，以住宅为为依托，带带动商业销销售。3、10.23开盘捆绑销销售切实可可行推广地段宁宁徐路地段段较好，推推广的产品品为商业三三层联卖，，且一、二二层单价相相当于住宅宅价格，总总价低，市市场接受度度高。4、企划推广广一矢中的的，切实有有效本案已购客客户中有37%是通过DM派发下单，，19%是通过现场场包装下单单。56%的概率是通通过有效的的媒体投放放渠道达成成销售。四、总结1、新政打压压2、竞争体量量供大于求求——根本原因3、本案商铺铺价格过高高4、客户投资资信心不足足5、商业定位位狭隘6、工程进度度缓慢（一）商铺铺滞销原因因总结（二）产品品营销利好好总结1、实力开发发商投资开开发树品牌牌2、以高品质质产品为基基础3、商住产品品定位准确确是前提4、良好的口口碑营销是是关键5、联体捆绑绑销售策略略大卖为导导向6、有效的媒媒体推广促促进销售内靠外联，，扬长避短短找准方向，，稳扎稳打打商业定位核心策略准确定位·化整为零·主题规划·合作加盟贰（一）产品品定位（二）形象象定位（三）客户户定位ALLNEW一、准确的的商业定位位知己，方可可行；知彼彼，方可立立，知己知知彼，方可可遁无形前期商业定定位单一，，狭隘。江淮商城3.5万方的商业业体量，与与双沟农资资、建材有有限的市场场容量形成成强烈的对对抗，定位位产业不足足以支撑在在整个商业业体量，且且狭隘的定定位会让有有其它自营营投资的客客户望而却却步，使客客户信心不不足，影响响销售。规划不合理理，商业气气候不足本项目地处处双沟镇入入镇地段，，虽然恒基基大道为重重点打造的的商业步行行街，但与与目前已形形成商业气气候的集群群地区相比比，地段相相对较偏，，商业氛围围不足，后后期销售面面临越来越越大的压力力，项目要要成功热销销，商业产产品形态必必须重新规规整，才能能盘活。（一）产品品定位思路阐述农资、建材材市场不足足以支撑近近3.5万商业前期销售面面临瓶颈，，后期压力力较大地段较偏，，商业氛围围不足……HOW怎么办虽然农资、、建材产业业不足以支支撑大商业业体量，但但还是有它它的市场容容量所在；；同时，双双沟政府打打造农资建建材产业，，有它对于于双沟经济济建设的战战略意义；；因此，面面对前期营营销面临的的难题，我我们在分析析、提炼、、融合的基基础上，特特建议：延伸前期定定位既在原来农农资建材城城的定位基基础上，延延伸相关产产业，作为为大商业的的支撑。既既丰富了农农资建材的的配套，又又扩展了业业态，有利利于相互带带动，做旺旺市场，促促成项目的的成功销售售。农资建材商商城农资建材街街电子产品街街+酒店汽贸街街+……主题商业综综合体通过前面分分析、总结结，建议将将江淮商城城商铺定位位为：集农资建材材、酒店汽汽贸、电子子产品、小小吃百货、、女性潮品品、文体教教育等于一一体的主题商业综综合体解读：主题题商业业综综合合体体概念念在在双双沟沟是是第第一一次次提提出出，，极极大大丰丰富富双双沟沟商商业业形形态态，，提提升升双双沟沟商商业业能能级级，，有有利利于于城城市市商商业业模模式式的的创创新新和和发发展展；；主题题商业业综综合合体体的整整体体规规划划定定位位有有利利于于拓拓展展前前期期定定位位内内涵涵；；整体体规规划划，，特特色色定定位位，，有有利利于于商商业业整整体体形形象象的的提提升升。。（二二））形形象象定定位位从““主主题题商商业业综综合合体体””规规划划，，定定位位江江淮淮商商城城商商业业形形象象为为：：双沟沟首首个个·大型型主主题题商商业业综综合合街街区区江淮淮商商城城商商业业推推广广思思路路为为，，先先进进行行商商业业整整体体包包装装，，塑塑造造商商业业整整体体鲜鲜明明而而又又有有特特色色的的形形象象，，再再化化整整为为零零，，分分区区分分街街进进行行包包装装推推广广（（例例如如江江淮淮商商城城·农资资建建材材街街、、江江淮淮商商城城·酒店店汽汽贸贸街街等等）），，这这种种针针对对性性强强、、形形象象突突出出、、组组合合拳拳出出击击的的打打法法，，有有利利于于快快速速去去化化。。（一一））、、前前期期客客户户分分析析一、、客客户户定定位位职业分析：职业组数比例农民15456%私营业主4215%公司职员7728%其他21%区域分析：双沟镇12646%草湾村5821%陈涧庄4416%杨庄3613%外地114%职业分析：职业组数比例私营业主1953%公司职员1130%老师13%自由职业514%区域分析：项目附近822%拆迁户38%周边乡镇38%乡下514%街道1542%外地26%意向分析：投资客75%自营业主25%商、、住住已已购购客客户户分分析析：：36组已已购购商商铺铺客客户户分分析析：：从客客户户职职业业、、区区域域分分析析中中得得出出：：1、前期期商商住住成成交交客客户户以以农农民民、、公公司司职职员员为为主主；；区区域域则则以以乡乡镇镇（（包包括括草草湾湾村村、、陈陈涧涧庄庄、、杨杨庄庄））和和本本镇镇客客户户为为主主；；2、商铺成交客户户则以私营业业主、公司职职员为主；区区域则以双沟沟本镇、乡镇镇客户（包括括镇上和乡下下客户）为主主；成交意意向则主要以以投资为主。。3、由乡镇棚户拆迁带来来的刚性需求求将十分巨大大，将来会成为为我们住宅、、商业客源的的一个重要组组成部份。（二）、未来来商业客户定定位通过前期客户户分析和对商商业整体重新新规划定位，，以下客户将将成为本案客客户构成。“四大客户圈圈”四大客户圈双沟客户（私营业主、、公司职员、、拆迁农民等等）其它乡镇客户务工返乡人员员外来招商客户A、客户圈一：：双沟客户Ⅰ、拆迁客大量的旧城改改造将形成一一批拆迁客，，成为本案商商业客户的重重要组成部份份。这部分客客户购买力强强，出手快，，注重投资前前景，非理性性的跟风心理理较重。Ⅱ、私营业主这部份私营业业主有较丰富富的经商头脑脑，期待新的的商业机遇将将生意做得更更大赚更多的的钱；理性判判断，看中机机会果断下手手，有一定的的跟群心理。。Ⅲ、双沟酒厂职职工酒厂职工收入入较好，有较较灵敏的投资资经商嗅觉，，一般考虑周周详，对项目目十分了解判判断能获利会会出手买铺。。推广策略：品牌宣传的独独到作用，以以及“羊群效效应”的作用用可以很好的的发挥；以““小恩小惠””的推广手段段吸引这部份份客户持续关关注和客群带带动。B、客户圈二：：其它乡镇客客户特点：从前期购买分分析，我们可可以看到乡镇镇客户是重要要组成部份。。这部份客户户主要以投资资为主，手上上有闲钱，找找准投资机会会下手；容易易陷入信息不不对称，如宣宣传到位，突突破口较大。。C、客户圈三：：务工返乡客客户双沟镇外出务务工人数1.6万，20-35岁，职业：企企业职员约0.8万人，民工约约0.5万人，自由职职业0.3万人。特点：这部份客户有有着充裕的资资金，购买力力强，重投资资前景，有前前瞻性眼光，，新投资机会会比较能引起起他们兴趣和和关注，亲朋朋好友的口碑碑宣传是购铺铺心理主导。。推广对策：利用返乡节点点，重点宣传传，再结合优优惠促销措施施，一举突破破；突出宣传传项目投资前前景和回报，，以新的商业业机会和创富富模式吸引他他们关注。D、客户圈四：：外地整体招招商客户思路：由于整体商业业体量较大，，市场购买人人数和购买力力有限，必须须开拓一部份份整体商业，，以去化存量量。这部份客客户主要是宾宾馆、商超等等整体招租商商业客户。特点：他们关注商业业未来前景，，商业商圈价价值的考量比比较慎重；利利润回报周期期的考核也很很理性。同时时，面对商业业竞争的日趋趋激烈，愿意意尝试到基层层投资，对新新的商业形式式也很有独道道眼光。推广对策：聘请专业的运运营商统一招招租、经营和和管理，同时时，利用他们们的独特资源源，对口招商商；塑造项目目独特商业价价值和前景，，以切实可行行的优惠政策策比如前期免免租等方式吸吸引这部份客客户进驻。杀伤力强的针针对推广找准客户圈牢牢抓住客户户需求心理一举突破，100%至胜合理的推广节节奏完美杀客“五五步曲”第一步：第二步：第三步：第四步步：第五步步：总结二、六六大核核心策策略百种业业态·专业规规划·五街一体体·七大主主题·实力加加盟·合作共共赢科学·整体·有效策略一一：专专业规规划策略二二：合合作共共赢策略三三：打打政府府牌策略四四：捆捆绑销销售策略五五：加加大优优惠策略六六：投投资回回报引爆江江淮商商圈IDEA策略一一：专业规规划七大主题商商业街街统一一规划划运营营宝丽新新街：：149家东东大街街：81家宁宁徐徐路：：76家建建设设路：：55家规划依依据：：百种业业态·专业规规划五街一体体·七大主主题业态定定位：：恒基基大道道——潮流女女人街街/休闲美美食街街目标市市场定定位：：女性时时尚用用品、、高档档美食食餐饮饮、娱娱乐休休闲、、大型型商超超等定位思思路：：恒基大大道两两侧共共推出出145套（联联体合合一））商铺铺，目目前推推出122套，约约占总总体量量的2/5，目前前已售售23套。虽虽然地地段相相对较较好，，但因因体量量大，，必会会导致致销售售周期期较长长通过过上表表数据据显示示，女女性时时尚品品店及及时尚尚餐饮饮等已已在经经营商商家及及潜在在商家家共计计186家，因因而把把主流流消费费群体体所需需求的的业态产产品集集中于此街街，利利于快快速形形成商商业气气候以以及楼楼盘整整体形形象的的提升升；恒恒基大大道是是政府府重点点打造造的景景观大大道，，有政府保保驾护护航，，因为本本案可可借力力发力力，高高打政政府牌牌，招招商引引资，，必定定会吸吸引大大量投投资自自营商商家。。主题特特色：：针对女女性主主流消消费群群体的的时尚尚、购购物、、休闲闲场所所业态定定位：：宁徐徐路——酒店、、汽车车美容容街宁徐路路（19、20共56套）定定位为为餐饮饮、酒酒店、、汽车车美容容贸易易一条条街，，对面面是双双沟酒酒厂，，酒厂厂客源源丰富富。业态定定位：：淮海海路——农资建建材街街淮海路路（1、2、3、4、5、6共76+1套）定定位为为农资资建材材一条条街（（建材材、电电器、、器械械、家家具、、水暖暖、农农产品品等）），这这条街街相对对恒基基大道道比较较偏静静。业态定定位：：教育育路——文化、、体育育街教育路路（27、28#月20套）定定位为为文具具用品品、小小百货货一条条街，，教育育路是是双沟沟中学学必经经之路路，学学生客客源丰丰富。。业态定定位：：江淮淮路——电子产产品街街/餐饮百百货街街江淮路路（16南、17南、18南、23、24共68套）定定位为为美食食（大大排档档）、、小百百货一一条街街，这这条路路的西西头是是块大大空地地，并并且这这条路路位于于小区区纯住住宅区区与商商住区区交界界处，，人流流量密密集。。通过上表商商业业态分分布数据显显示：目前自营商商家334组，租铺经经营的60家，自家商商铺经营的的274家；潜在商商家68组，长线商商家54组，共计456组。其中274家自铺经营营商家，再再去买铺自自营的概率率会非常小小，但是买买铺投资的的概率还是是可观的，，这就需要要本案的大大力引导和和优惠支持持吸引其购购铺；租铺经营商商家与潜在在商家共计计的128组，是本案案要从根本本挖掘、全全力牵引的的商家；又因本案的的推广战线线较长，因因此长线商商家的54组同时需要要本案的跟跟进与引导导，为后续续开盘房源源进行远期期蓄水。值得深思（（Ⅰ）双沟总人口口：5万人外出务工人人口：1.6万人双沟镇总商商家：456组，自营商商家334组。本案商铺体体量：3.5万方商铺约约360套，其中大大部分为两两层联体和和三层联体体，按照单单层计算，，约500套。客户瓜分：：竞争市场场未来将推推出2.7万方的竞争争体量，加加上本案，，共计约6.2万方。问题：如此大的体体量，双沟沟本地市场场是否足够够消化？解决：供，远远大大于求。招招外来商客客入驻本案案，势在必必行。新问题：谁来招商？？值得深思（（Ⅱ）问题：7条主题商业业街的专业业规划，如如何着手，，如何运营营？解决：势必需要有有实力，有有运营经验验的专业招招商团队来来整体包装装运营。新问题：谁来招商？？谁来做招商？策略二：合作共赢通过引入专专业运营商商，完善项项目经营运运作体系---七大主题规规划如果实行单单一的销售售策略，而而在没有后后期的招商商管理和规规划跟进的的情况下，，销售将面面临难以承承担的压力力，同时在在客观上无无法具体执执行项目前前期定位和和业态具体体规划，如如切实可行行的主题街街因非专业业的运营和和管理而枉枉费，一切切规划将前前功尽弃，，因此引入入专业运营营商势在必必行！通过招商引引入品牌商商家，推动动商铺项目目的销售项目通过实实质招商策策略，通过过对市场知知名商家和和主力业态态的专向导导入，将更更好地提高高项目的整整体市场吸吸引力，进进一步促进进经营者和和投资者对对本项目市市场的发展展前景信心心和项目投投资价值预预期的信心心。开发商运营商客户业主房价上扬，，卖给客户户租给开发商商合作：委托托招商租赁赁新客户返租给新客客户三年租金招租、招商商，盘活商商业招商得以实现的支撑点？策略三：打打政府牌利好于双沟沟镇政府及及居民江淮商城开开创新的商商业模式，，引进外地地招商项目目，一则将将衍生出更更多的就业业机会，有有利于当地地居民消费费水平的提提高；二则则人均GDP的增加，政政府打造的的景观大道道恒基大道道形成商业业气候，更更助于提升升政府形象象和政绩。。因此，对对于招商项项目的顺利利引进，更更寄望与当当地政府的的大力扶持持，易于更更多的优惠惠政策。（一）政府府重点扶持持（二）工商商注册地址址必须为江江淮商城（三）地方方税收返还还部分，部部分税收减减免商铺已购客客户中25%用于自营。。政府将商商铺运营上上缴税收的的部分用于于返还自主主创业商家家和投资商商家，对于于家庭较困困难却想自自主创业的的客户，政政府应给予予一定的扶扶持、保障障优惠政策策，减免部部分税收，，以此鼓励励创业。凡是购买江江淮商城商商铺的自营营客户、返返租后二次次招租客户户，必须进进行工商许许可注册，，充分响应应政府号召召。但是所所有商铺的的工商注册册地址，必必须统一为为江淮商城城，便于政政府的检查查和开发商商的统一管管理策略四：：捆绑销销售通过二期期宁徐路路开盘，，三层联联体商铺铺捆绑销销售一次次销售19套商铺，，证明商商业联体体捆绑销销售策略略完全切切实可行行。分析析原因，，价格吸吸引力，，三层联联体的总总价（1F：4088，2F：1688，3F：1588）较低，，二、三三层的单单体价格格与住宅宅价格相相当，客客户一层层可自营营可返租租，二三三层可作作为住宅宅，换言言之，三三层商业业的联体体，从价价格和业业态分割割看，亦亦可看做做为商住住的捆绑绑销售。。（一）商商铺一、、二层联联体捆绑绑（二）商商、住捆捆绑销售售策略五：：优惠政政策一次性发发放经营营风险金金扶持政政策6000元风险金金即买即即给此优惠政政策支持持各种业业态购买买的客户户，亦是是在总房房款中扣扣除金额额，建立立在“策策略二””返租优优惠策略略基础上上的第二二大优惠惠策略。。目的是是大幅度度的优惠惠有利于于招商项项目的引引进和商商铺体量量的快速速去化。。享受3年零风险险钻石合合同：客客户购买买的商业业，实行行返租政政策，以每平方方米10元的价格格返租，，3年返租优优惠直接接从总房房价中扣扣除，约约12%的返租租租金。如购买50平方的商商铺：现房款=原房款-50平方米*10元/每平方*36个月。3年内返租租商铺归归开发商商统一经经营管理理。例：返租租利好：房价上扬扬，羊毛毛出在羊羊身上，，返租价价为价格格上涨的的差价平平均月租租金的超超高金额额，多购购多返，，着实会会让消费费者心动动投资；；房价上扬扬，给已已购来客客户带来来的心理理感受是是，江淮淮商城的的商铺增增值快，，口碑宣宣传，利利于下单单；给市市场施压压，物价价持续上上涨，人人民币贬贬值，存存钱不如如投资置置业；若客户用用于自营营，则差差价开发发商所得得盈利。。招商返租租计划可可行性分分析。商铺已购购客户分分析中，，投资客客户占75%，说明大大多购铺铺客户以以租赁投投资为主主。一年免租租对整体招招租商家家实行减减免一年年租金的的优惠政政策，第第二年开开始收租租。以强强有力的的租金减减免优惠惠吸引商商家入驻驻经营，，最终目目的是尽尽快、尽尽早的形形成商业业气候，，给客户户充分的的信心购购铺运营营。年限经营起止期限租金标准备注第一年2010.3.10.—2011.3.910元/月·m2此期间商铺租金甲方免收第二年2011.3.10—2012.3.910元/月·m2此期间商铺租金由甲方全额收取第三年2012年3月10日至2013年3月9日12元/月·m2此期间商铺租金由甲方全额收取租赁客户户需交纳纳租房押押金￥10000元，如租租赁运营营期间对对商铺有有损坏，，或中途途停止运运营的商商家，开开发商则则从押金金中扣除除相应资资金。若若租客想想在一年年后购买买其租赁赁的商铺铺，押金金则转为为购房定定金。策略六：投资资回报10年130%回购计划，投投资0风险投资者往往关关注于投资产产品的保值、、增值。回购购策略是给商商铺投资者以以充分的投资资保障，增强强客户的投资资信心，亦是是增加客户蓄蓄水量，促进进商业气候形形成的缓兵之之计。五年后返购，，看似销售优优惠战线拉长长，开发商必必然担心五年年后客户真的的让开发商回回购，增加日日后的运营负负担。试想，，现今通货膨膨胀，人民币币贬值，固定定资产增值；；未来当地新新生人口不断断增加，外来来人口不断涌涌入，返乡客客户自营等，，三年不到的的时间整个江江淮商城的商商业住宅的人人气已形成，，商铺投资、、自营都会稳稳赚不赔，五五年，只会成成为一个数字字而已。商铺总价1-5年内租金4%5年总收益5年后按130%回购5年总收益150000元1年6000元30000元195000元75000元5年30000元5一、营销总控控二、招商计划划实施三、现场包装装四、媒体推广广有效的推广战战略以销售+年关为推广节点有效的策略必必须以有效的执行为为支撑GO！叄、营销总控（一）推盘时时间节点：11月12月01月02月03月恒基大道7、8栋：潮流女人街/时尚休闲美食食街江淮路23、24栋：电子/小吃百货街宁徐路19、20栋：酒店汽贸街淮海路1、2、6、21栋：农资建材街05月教育路：文化体育街春节二期三期制定销售推广广节点思路：：□招商规划以以及进度与商商业部分销售售之间的协调调时间；□规划方案确确定后的客户户蓄水时间；；□接近2011年春节关口，，大量外出打打工返乡现象象，是一批有有利客源；□等工期。因因工期将在2011年3月封顶，商铺铺于现房面世世。因此智帝中国国建议：二期公开时间间定在2011年01月下旬春节前前期！（二）二期余余房推街思路路首先亮相，必必须形成商业业氛围，以靠靠近小区主入入口的恒基大大道和次入口口的江淮路商商铺入市，临临恒基大道和和宁徐路的商商铺最优，遵遵循位置由优优带劣的原则则，有利于后后续产品的销销售。因此先先推。主街区商铺主题街楼栋面积推案时间恒基大道潮流女人街时尚休闲美食街7、83992.37平米二期2011.01月江淮路电子一条街小吃百货街23/24宁徐路酒店汽贸街19、205149.08平米三期2011.03月淮海路农资建材街1、2、6、21教育路文化体育街未定3000平米三期2011.03月后二、招商计划划实施招商形式：自行招商：A、客户自行招招租。不建议：执行繁琐，一一、要配合主主题接的分布布业态，二、、无法保障商商家信誉，更更不利于将后后开发商对整整个商街的统统一业态规划划。B、开发商自行行组织招商团团队，统一招招商。不建议：若开发商自行行组织团队招招商，若非运运营过如此专专业的招商项项目，无招商商、运营、管管理经验，会会导致前期的的规划无法执执行或无法达达到预期效果果，荒废前期期的专业规划划。B、委托招商：：第二部分策略略二“合作共共赢”中已深深入分析通过引入专业业运营商，完完善项目经营营运作体系，，七大主题规规划如切实可行的的主题街因非非专业的运营营和管理而枉枉费，一切规规划将前功尽尽弃，因此引引入专业运营营商势在必行行！通过招商引入入品牌商家，，推动商铺项项目的销售项目通过实质质招商策略，，通过对市场场知名商家和和主力业态的的专向导入，，将更好地提提高项目的整整体市场吸引引力，进一步步促进经营者者和投资者对对本项目市场场的发展前景景信心和项目目投资价值预预期的信心。。简要回顾（一）春节节前，与销销售紧密配配合A、宣传建议议：现场氛围营营造，现场场各个区域域广告位的的包装，招招商手册，，绿化跟进进，商业导导视系统设设立，市区区商业招商商信息发布布，定点活活动。三、推广计计划B、传播手段段：电视全面覆盖短信有效锁定户外积极引导活动深度沟通软文有效优化销海、DM精准到达C、推广渠道道：推广渠道时间节点推广主题备注活动2010年11月下旬政府机关领导参加江淮商城竣工仪式暨国际易经风水大师[虚灵山人]财富解码风水讲座社会口碑2010年12月大型招商联谊会暨老带新优惠活动客群口碑（针对返乡潮时期做活动、主要是老带新优惠形式）促进犹豫、意向商家尽快签约2011年01月下旬开街仪式（开盘仪式）电视12.15-01.15电视贴片、电视滚动字幕传达商铺投资信息户外11月中旬主打投资回报概念随着每期开街定期更新现场11月中旬现场营造商业氛围销海、DM等宣传商业信息其他根据需要而定主打商业投资回报信息配合各期利于商铺宣传的宣传工具（二）蓄水水期：（2010年11月-2011年01月下旬）1、推广主题题：活动一：社社会活动政府机关领领导参加江江淮商城竣竣工仪式暨国际易经经风水大师师[虚灵山人]财富解码风风水讲座3、推广目的的：完成正式推推广、蓄客客前的所有有准备工作作。4、活动内容容：在江淮商城城快临近竣竣工时，邀邀请相关政政府领导视视察恒基—江淮商城施施工情况，，由政府领领导们放上上最后一瓢瓢混凝土；；晚上举行行由政府领领导提出““就行划市市”主题茶茶会，届时时邀请虚灵灵山人主讲讲财富解码码和居家风风水讲座，，不但可以以增强客户户信心，还还可巩固客客户忠诚度度，进一步步加强口碑碑传播。2、讲座活动动地点：双沟知名酒酒店活动二：客客群口碑活活动大型招商洽洽谈会暨新老客户户大联谊活动内容：：针对春节前前期，大量量外出打工工返乡时机机，造足市市场声势，，促进群体体效应，通通过举办恒恒基-江淮商城商商业大型招招商联谊会会，老带新新对客户进进行精密口口碑宣传，，并且制定定相应优惠惠政策，来来围绕商铺铺投资形式式和投资回回报提升为为话题，推推动项目商商铺销售进进入高潮。。经过这联联谊会还可可以有效的的促进犹豫豫、意向商商家尽快签签约。活动地点：：双沟酒店蓄水期媒体体配合：户外+电视+项目地现场场包装+售楼现场包包装+招商手册A、户外看板板B、项目地现现场包装2010年12月底江淮商商城一期交交房，本司司建议对未未售商铺做做户外广告告和门头的的统一包装装。12月底交房商商铺，虽然然为实景现现房，但大大部分属于于空置状态态，而商业业街的招商商规划需要要一定的时时间才能达达成预期效效果，因此此商业气候候在短时间间内依然无无法快速形形成，客户户依然对商商铺运营持持怀疑态度度。针对这这一迫切需需要解决的的现状，本本司建议，，将未售商商铺统一制制作喷绘门门头及商业业广告牌的的示意，刻刻意的制造造一种未来来商业运营营后十分浓浓郁的商业业氛围，给给购铺者直直观的信息息，坚定客客户投资购购铺的信心心。开盘期（开开街期）：：2011.01下旬2、推广目的的:密集轰炸，，建立项目目商铺形象象和投资价价值1、推广主题题：3、媒体组合合:户外广告+现场包装+短信+派单+直邮江淮商城潮流女人街街/电子街/小吃百货街街盛大开盘现场包装着着重体现热热烈、活泼泼的商业氛氛围，展现现项目的良良好形象。。●对外昭示部部分主要功能：：整体形象昭昭示（户外外广告牌））——对外传播项项目良好形形象项目招商信信息昭示——招商工作的的进展应在在现场包装装上有所体体现●现场氛围营营造恒基大道和和江淮路商商铺招商信信息在项目目广告位发发布，现场场导视系统统设立销售处内部部有关商业业宣传信息息裱板挂起起来（三）现场场包装建议议（四）春节节后局部开开街原则建议：：宁徐路和和淮海路上上商铺开街街，酒店先行行，汽车美美容、农资资建材后续续跟进，其其他业态辅辅助。开铺建议：：宁徐路19、20两栋，淮海路路1、2、6、21四栋。作为后局部开开街试营业的的区域。其他他区域作为辅辅助，逐步跟跟进。宣传建议：户外广告，定定点活动，软软文宣传四、媒体推广广预算注：以上为商商业推广媒体体配合费用初初步预算，具具体费用将根根据市场情况况及销售现状状进行合理调调整及变动，，一切价格以以实际执行为为准。项目位置公司报价数量说明小计电视双沟电视台3000元/月1个月12月15日—1月15日电视贴片商业推广策略3000元短信泗洪移动、联通用户0.05元/条5万条5万条起发2500元彩虹门主题茶会暨财富解码现场、售楼处大门口280元/天/个2个价格含彩虹门两旁立柱560元氢气球彩虹门两侧250元/天/个4个价格含氢气球下条幅1000元彩旗（详见我司提供的彩旗位置示意图）16元/面100面*（高）1600元横幅工地及跨街6.5元/米20条15米*20条=300米1950元横幅安装费10元/条200元户外看板画面更新高速路口、泗河路口、售楼处三块26元/平米含安装费213平米6.4米*10.4米*2块、6.4米*12.4米5538元联谊会礼品挂历11元/本2000本40CM*60CM（12页）250g铜版纸覆膜22000元联谊会礼品对联2.8元/幅5000幅三合一竖幅1.05米*22cm横幅60cm*22cm14000元X展架售楼处、会场70元/个2个0.78米*2米（高）140元会场租赁双沟大酒店3000元/天一个政府主题报告暨财富解码3000元合计55488元智者无畏众众智成城城谢谢！神圣的工工作在每每个人的的日常事事务里，，理想的的前途在在于一点点一滴做做起。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给给人宝宝贵的的磨练练机会会。只只有经经得起起环境境考验验的人人，才才能算算是真真正的的强者者。21:2121:2121:21:1721:21:17所谓天天才，，只不不过是是把别别人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。强烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有强大大的动动力才才能在在好的的职业业中获获得成成功。。你必必须在在心中中有非非分之之想，，你必必须尽尽力抓抓住那那个机机会。。患难可可以试试验一一个人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以显显出非非常的的气节节;风平浪浪静的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驱竞竞胜。。命运运的铁铁拳击击中要要害的的时候候，只只有大大勇大大智的的人才才能够够处之之泰然然。不放过过任何何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的竞争争优势势，就就是比比你的的竞争争对手手学习习得更更快的的能力力。把你的的竞争争对手手视为为对手手而非非敌人人，将将会更更有益益。一旦做做出决决定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行动!如果通通用公公司不不能在在某一一个领领域坐坐到第第一或或者第第二把把交椅椅，通通用公公司就就会把把它在在这个个领域域的生生意买买掉或或退出出这个个领域域。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展，既不不要靠耸人听听闻的利润，，也不要在市市场不景气时时，突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2321:21:17在艰难时期，，企业要想获获得生存下去去的机会，唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存，仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力，千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位，尊重员工工是成功的关关键。让流流程程说说话话，，流流程程是是将将说说转转化化为为做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2321:21:18在一一个个崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定会会获获得得成成功功。。微软软离离破破产产永永远远只只有有18个月月。。坚持是是一种种智慧慧，固固执是是一种种死板板。1月-231月-23命运是是一件件很不不可思思议的的东西西。虽虽人各各有志志，但但往往往在实实现理理想时时，会会遭遇遇到许许多困困难，，反而而会使使自己己走向向与志志趣相相反的的路，，而一一举成成功。。一个管管理者者如果果不了了解其其下属属的工工作，，那他他就无无法有有效地地管理理他们们。人们所认识识到的是成成功者往往往经历了更更多的失败败，只是他他们从失败败中站起来来并继续向向前。21:21:1821:211月-23等待。我将将要在这三三块基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百计请请一个高招招的专家医医生，还不不如请一个个随叫随到到且价格便便宜的江湖湖郎中。是员工养活活了公司。。2023/1/521:21能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是伟伟大的。不满足让客客户满意，，要追求让让客户感动动，创造客客户终身价价值。新经济时代代，不是大大鱼吃小鱼鱼，而是快快鱼吃慢鱼鱼。路是脚踏出来来的，历史是是人写出来的的。人的每一一步行动都在在书写自己的的历史。05一月20239:21下下午1月-23差错发生在细细节，成功取取决于系统。。速度就是一切切，它是竞争争不可或缺的的因素。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机机取取巧巧的的人人。。9:21:18下下午午21:21:18质量量是是维维护护顾顾客客忠忠诚诚的的最最好好保保证证。。最好的CEO是构建他他们的团团队来达达成梦想想，即便便是迈克克尔·乔丹也需需要队友友来一起起打比赛赛。2023/1/521:211月-23在这个世世界上，，没有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念还还站立的的话。一个人要要发现卓卓有成效效的真理理，需要要千百万万个人在在失败的的探索和和悲惨的的错误中中毁掉自自己的生生命。1月-2321:21:18感情投资资是在所所有投资资中，花花费最少少，回报报率最高高的投资资。壮士临阵决决死哪管些些许伤痕，