某地产市场企划部五街坊定位报告

市场企划部2007-4-9五街坊定位报告目录宗地的土地属性宗地市场研判3目标客户的需求与对应的产品4项目规划方案5盈利能力分析1.1宗地位置1.2宗地片区在浦东发展中的角色1.3宗地片区与城市关系1.4宗地四至及形态1.5宗地土地属性综合评估1.6宗地土地属性总结1

宗地的土地属性1.1宗地位置宗地陆家嘴人民广场徐家汇三林上海浦东三林板块中部中内环间北临高青路，西接昔阳河，南至杨南路，东至东明路中环内环直线距离车行距离陆家嘴9km11km人民广场9km12km徐家汇8km12km世博园区3km3.5km宗地位于：宗地距：世博园区1.2宗地片区在浦东发展中的角色世博会园区滨江发展轴陆家嘴功能区域三林世博功能区域金桥功能区域张江功能区域

根据浦东发展规划，三林片区是浦东新区确定的六大功能区域之一的三林世博功能区，是以围绕世博、服务世博、依托世博、延伸世博为重点，以发展高品质居住、商贸、旅游为主的功能区。宗地所在的三林城片区是世博功能区域中以居住为主的功能区。世博会后永久性，大规模，成系统的公共设施，生态绿地及一流的生活配套，将为三林世博板块成为未来经济文化交流中心打下坚实的基础，进一步提升三林城片区的城市功能。宗地片区角色：初期成长中期高潮期孕育期1.3宗地片区与城市的关系成长阶段板块成长特点客户竞争孕育期1998-2001房产开发未步入正轨，板块内多为老式住宅小区，基本生活配套尚不完善区域传统老式住宅小区居民；区域内的动迁客户——成长初期2002-2004板块进入人口导入期区内外动迁客户的入住竞争较小，去化迅速成长中期2005-2006产品品质加强，中高端客户导入；各类规划启动阶段区内，动迁客及中高端客户导入竞争初起，以板块同质竞争为主高潮期2007品牌开发商进驻，产品由中档向高档转型；L6通车，板块交通能级提升；本地区客源与新上海人占成交绝对比例竞争扩大，范围扩大化2008各项配套趋向完善，品牌产品进入销售期，价格在品质提升的基础上上升外区客户导入加速，本地客源所占比例减少板块内部竞争加大2009受世博会影响，板块各项配套区完善；板块渐成熟，高端产品属性凸显客户覆盖全市化，高端客源比例增加产品的发展导致竞争全市化1.3宗地片区与城市的关系北三林板块东三林板块西三林西板块西三林南板块1234

三林是个人口导入区域。开发顺序是北三林——〉西三林西北——〉西三林南及东三林——〉西三林东北宗地片区是最后开发的宗地所在的西三林东北是绝对距离离世中心较近，由于过去横纵道路不通导致人们认知度较低，心里距离较远。宗地处于：目前开发进度落后的，土地属性改变快的，到市区绝对距离有优势的西三林北区域1.3宗地片区与城市的关系上南路东明路恒大国际公寓西三林板块北三林板块杨高南路东三林板块新里程川杨河北蔡六里板块中环外环川杨河为界

以北为北三林是三林最早的居住区,距市中心距离最近,配套成熟.以南以杨高南路为界分为西三林和东三林.

西三林上南路以西以及贴近上南路的区域较为成熟,距市中心距离较远。宗地在西三林中东部原先是农田，道路不通，横纵道路目前在打通。周遍还留有一部分农民房和建材市场

东三林是最后开发的区域,多新商品房.距市中心距离较远.

三林区域区域客认可北三林-〉西三林西面-〉西三林南面-〉西三林东面-〉东三林区域外客户认可西三林北面-〉东三林-〉西三林南面1.3宗地片区与城市的关系宗地上中隧道西藏南路隧道龙耀路隧道打浦路隧道复线世博大道1.2.1道路系统东明路项目状态时间节点上中隧道与中环一起通车07年西藏南路隧道08年世博专用，10年后向社会开放08年龙耀路隧道连南站枢纽09年底打浦路隧道复线连南北高架09年底世博大道上南路拓宽双向12车道09年底云台路打通09年底东明路打通09年底周边横纵道路开通，城市界面有所改观。进一步加强宗地片区与卢湾、黄浦及徐汇和陆家嘴的联系。中环云台路1.3宗地片区与城市市的关系轨道和公交交系统陆家嘴人民广场徐家汇宗地M世博园区M8号线1标8号线2标轨道到达时间节点6号线济阳路到东方路07年8号线1标人民广场到耀华路站07年8号线2标耀华路站到浦江镇09年7号线芳甸路到静安寺09年6号线的高青路站在宗地旁。主要公交到达795陆家嘴980人民广场627徐家汇方向有10余条公交线路，公交系统完备，基本上1部车可达中心城区。1.4宗地四至及形态高青路杨南路联明路云台路宗地东明路尚东国际地块经济指标占地面积(㎡)121405容积率1.03建筑面积(㎡)125113商业面积(㎡)<30479宗地四至北临高青路目前宗地北段未通，08年中完成高压线22万伏尚东国际三期09年底完成西临昔阳河河水干净云台路08年6月通翰城国际已建住宅区南临杨南路08年年底6街坊恒大意向地块，后期视合作而定东临东明路07年9月通车B26-1地块配套商品房，预计08年开工MB26-1地块恒大建材市场场上南路杨高南路卖建材市场东明路轨道线宗地南面卖高压线B26-1地块1.5宗地土地属性综合合评估配套2km内大类小类描述/等级名称商业高级商圈五级无大卖场/超市一级家乐福，易初莲花，家得利便利性商业三级成山路商业街、昌里路商业街教育文化中小学二级明珠小学、新里城幼儿园、上海鲁冰花第三小、联丰小学、杨思中学医疗医院二级杨思医院景观环境公园绿地二级上南公园，尚东西面生态公园（08年中）不利因素五级220万伏高压走廊，目前道路未通，恒大水产市场，恒大建材市场交通便利轨道交通一级紧贴轨道6号站点重要公交线路二级219，572，986，955,线路多（距站点900米）快速干道一级中环，外环，世博大道（09年底拓宽完成），杨高南路休闲娱乐五级无1.5宗地土地属性综合合评估西三林北面，，距离上离北北三林较近。。项目紧贴6号线高青路站站点，便于陆陆家嘴客户导导入。到上海三大城城市中心陆家家嘴，人民广广场，徐家汇汇均在开车30分钟，一部公公交45分钟内可以到到达，地铁30分钟内，交通通便利性佳。。中环线07年建成，上南南路09年底拓宽成世世博大道，东东明路及高青青路的打通，，宗地与市区区连接从无到到有，进一步步完善与城市市连接，城市市界面改观，，城市形象提提升。尚东国际的开开发和西北生生态公园建成成使城市界面面改善，增加加周边的居住住氛围。尚东商业配套套会完善周边边便利型商业业设施。新开发区域，，道路没有完完全打通，心心理距离远。。周边是建材市市场，水产市市场，周边小小环境差。便利型商业氛氛围弱。劣势优势1.6宗地土地属性总结结品类土地属性价值排序比例类型年龄购房动机主力户型产品形态产品核心价值C

（城郊改善）1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近

2）相对市中心居住密度低

3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）120%后小太阳40－45岁改善三房（130－150㎡）情景洋房情趣功能四房（180—220㎡）TH230%小太阳35－39岁改善三房（120－140㎡）情景洋房炫耀展示四房（180—220㎡）TH310%中年之家45-50岁空巢二房（90－100㎡）多层

小高层凸显自我功能440%青年之家30-35岁首次二房（80－110㎡）户型舒适宗地目前处于于C的土地属性容积率：1.03，占地：121405㎡城花C品类追求低密度社社区环境，舒舒适型情趣生生活的改善型型客户1.6宗地土地属性总结结宗地目前处于于C的土地属性位于6号线站出口，良好地铁商业规划划金色G3品类通过地铁导入入，追求城市市便捷的首次次置业客户70/90政策品类土地属性价值排序比例类型年龄购房动机主力户型产品形态产品核心价值G3

（城市栖居）1）要求公共交通密集，站点在步行距离内

2）周边有较完善的生活配套

3）居住价值一般130%青年之家25－35岁首次一房（50-70㎡）二房（80－100㎡）高层功能紧凑210%青年持家25－30岁首次二房（80－100㎡）高层功能紧凑335%小太阳35-39岁改善三房（110－130㎡）高层功能紧凑425%后小太阳40-45岁改善三房（110－130㎡）高层功能紧凑1.6宗地土地属性总结结MG3品类紧凑型通过地铁导入入，追求城市市便捷的首次次置业客户C品类TH追求低密度社社区环境，舒舒适型情趣生生活的改善型型客户2宗地片区的市市场判断2.1区域市场概况况2.2客户概况与选选择2.3典型项目分析析上南路东明路阳辰.美景樱桃苑恒大国际公寓寓西三林板块北三林板块杨高南路未来域环球中央花园园东三林板块板块名称均价北三林恒大国际公寓11000西三林尚东国际10200翡翠上南9200樱桃苑9600阳辰.美景7633东三林未来域9300环球翡翠湾8900环球中央花园8600新里程8700三林在售项目目尚东国际翡翠上南新里程三林在售楼盘盘分布图区域去化良好好，年去化面面积约在42万㎡，成交均价在在8921元/㎡（包括3个项目的精装装价格）。区域域内内年年最最快快去去化化速速度度，，达达10万㎡㎡/年，，最最慢慢为为3万㎡㎡/年。。名称产品形态总建面容积率已售可售年去化面积剩余去化月数开盘时间成交均价未来域小高层，高层1250021.4118797620578900105年5月9300

环球翡翠湾高层，联排1587891.5158284505101052005年5月8900樱桃苑小高层，高层951511.55239042761523901006年1月9580环球中央花园高层821471.5571632498434300705年5月8600金色杉林小高层1057201.97518330537530701005年8月6936阳辰.美景小高层538901.81829435596274411506年4月7633翡翠上南高层，多层，联排744141540092040536006705年6月9400新里程小高层2800001.577400202600774002605年12月8445尚东国际小高层，洋房3200001.1414000300600840003606年11月10300恒大国际小高层452552375557700

106年7月11000

三林片区

630054698202

自05年5月8921宗地地预预计计在在08年初初上上市市，，届届时时大大多多楼楼盘盘已已售售完完，，新新里里程程，，尚尚东东国国际际仍仍然然在在售售。。目前前市市场场可可售售存存量量为为18万㎡㎡。。三林林在在售售项项目目项目/地块总建面容积率预计上市时间07年预计供应（万㎡）08年预计供应（万㎡）09年预计供应（万㎡）在售项目尚东国际32万㎡1.14888新里程28万㎡1.510102待推项目浦发博园8万㎡1.407年9月后260金谊河畔25万㎡1.506年12月12121待推地块金地地块19万㎡1.508年后0710三林城地块38万㎡1.60510三林镇716街坊10万㎡1.5370西林村地块2万㎡1.5200三林镇2街坊10万㎡1.4550中林项目8.6万㎡1.5170.6济阳路地块2万㎡1.0020锦绣华城地块25万㎡1.510105共计527535.6三林林片片区区07，08年年年供供应应量量在在50万㎡㎡以以上上，，市市场场供供应应量量逐逐年年增增大大。。未来来上上市市地地块块多多集集中中在在宗宗地地所所在在的的西西三三林林片片区区，，竞竞争争激激烈烈。。待推推项项目目和和土土地地4,5编号地块开发商建面（万㎡）容积率预计上市量07年08年09年1三林城地块中房381.605102三林镇5街坊金地191.501093南码头8街坊东方海外101.800104三林镇716街坊三林房产101.53705西林村地块新地21.52006三林镇2街坊吉苑房产101.45507锦绣华城地块大华251.510105123未来来土土地地供供应应示示意意6待推推项项目目和和土土地地7三林片区区项目产产品配比比楼盘名称建筑形态房型配比2房3房4房复式爵士悦小高层60%90-10640%120-130

樱桃苑多层、小高层37%10063%132

新里程一期小高层50%9550%115-130

环球中央花园小高层47%120-13050%150

3%180

尚东国际一期多层、小高层46%10042%120-140

8%1604%190金谊河畔小高层77%100-11016%135

7%180三林片区区分面积积去化面积段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150总价段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交70以下16412823777265220232131

7301161152

131

70-80608687859163320071207233143950

2956126248

137

80-90

61388411812150116082148522919421590

3944

404

90-100

82

74107547291352940855868250271532926940

403

287100-120

1076371732601213160265010321294102519542407330521836312836120-140

9821828784515140225663246547461833378176998941140-160

215912752885335442921613合计224935102331516952080526831165005497992343624487268682255119911708594035423970面积段150-160160-170170-180180-190190-200200以上合计总价段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交70以下

156

346

4903977670-80

219783033280-90

1024404668390-100

10782589612100-120

1221

164

174

204129605103503120-14013831846632728381205

395

20013162876631140-1601077468

148647457009431862093589

10051819510676160-180476

1935161

173

372

278821051991065180-200

178

378378764574511

1831951200-250

158

556739

190214232426981556250-300

3370

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181905582300以上

197

6820879合计293738498262464964741048187650452857233954424444526300377246区域市场场总结片区内供供求比最最为均衡衡的是总总价100万-120万的产品。。片区内的的多以2房95-110㎡，3房115-135㎡为主力力产品。。主要项目目的容积积率在。主要规划划为是开开阔的栋栋距，高高绿化率率的以小小高层为为主的公公寓型社社区。陆家嘴人民广场徐家汇三林中环内环世博园区大华锦绣华城上海绿城尚东国际名园2.2客户概况况与选择择区域主力客群工作区域年龄层次收入状况以浦东新区尤其是三林本地客户为主，浦西客源不断增长工作地点多在浦东地区或浦西人民广场以南区域以25-45岁为主力购买群，年轻化趋势明显家庭具有一定的经济基础且相对稳定2.2客户概况况与选择择尚东国际名园2房80-1001020090-100万青年持家、小太阳100-11010080110万青年之家、后小太阳3房1209900115万后小太阳孩子三代、后小太阳4房16010189164万富贵之家大华锦绣华城1房631040065万青年务实、青年之家2房861050092万青年持家、小太阳9910600106万小太阳、老人一代10810397113万后小太阳3青年富贵、孩子三代复式230-25014000336万中年富贵联体别墅16015459240万富贵之家200-23015478350万富贵之家上海绿城1房641220078万青年之家2房9613098126万青年之家11013500148万小太阳3房12512200152万孩子三代，后小太后小太后小太阳、青年富贵4富贵之家5房29013000370万青年富贵、中年富贵主力客户户群2.2客户概况况与选择择客户类型工作区域需求产品面积总价青年之家在浦东工作为主2房80-100㎡100万内首次置业富贵之家(小太阳、后小太阳)在浦东工作为主联排，叠加等180-220㎡400万内改善性大华川杨河

内环中环杨高南路2.3典型项目目研究大华锦绣绣华城项目概况况地段北蔡六里板块，中内环，川杨河以北，比宗地更贴近内环，土地属性C交通7号线杨高南路站（09年通）到静安寺，站点较远公交线路10余条商业易卖得超市，自建商业街，便利性商业氛围一般环境大华一期新建的住宅，未拆迁的农民房规模330万㎡，超大规模盘，19个街区产品形态多层，小高层，高层公寓为主，部分联排，洋房，独栋总规划北艾路以北为配套商品房，南面为商品住宅中轴为24万㎡的超大公园（08年底完成）开发节奏02年推一期，为12，19街区，已经交付，06年推二期，为11，18街区，目前工程完毕，07年推16街区规模超大大盘，三三林北蔡蔡板块最最贴近内内环的项项目。目前推出出的街区区基本不不受70/90政策影响响。自建商业业配套，，目前已已投入使使用。08年底建24万㎡超大大公园。。配套房北艾路入住工程完毕公园大华锦绣华城二期房型面积段

（m2）套数

（套）所占比例成交套数

（套）成交率单价

（元/m2）总价

（万元）一房60-771278%6551%1400060-77二房80-11870144%47067%1100080-118三房118-15031219%10333%11500120-157177-17821%00%11800200-210四房160-202513%1325%10000160-202复式160-200372%719%11800180-240200-240523%917%11800240-280250-290533%12%11800290-340联排150-2001228%9780%16000240-320200-2501037%6361%16000320-400250-300101%330%16000400-480独立200-250121%758%16000320-400250-30020%00%16000400-4802.3典型项目研究究大华锦绣华城城项目概况大华锦绣华城城二期总建面面积18.6万平方米，包包含一房至四四房、复式及及别墅产品。。2.3典型项目研究究大华锦绣华城城18街区别墅销售售情况总建面（㎡）均套面积（㎡）总套数已售套数未售套数最早开盘日期48940.8201.4243204392005-11-12公寓别墅锦绣华城公寓寓的均价目前前在10500元/㎡左右，其18街区的联排销销售均价在15000元/㎡左右9月开盘1月内狂销100套联排。成为06年上海市销售售总金额排名名第2的项目。2.3典型项目研究究大华锦绣华城城18街区区别别墅墅17组团18组团19组团20组团21组团双拼独栋类型组团面积套数去化均价(元/㎡)联排17160㎡484812000-1700018180㎡，200㎡363619180㎡，200㎡383820208㎡，230㎡745521双拼沿河280㎡，230㎡201415000-20000沿路213㎡，218㎡206独栋285，290，334㎡7030000总共48940㎡24320415200总价价在在330万以以下下，，面面积积在在200㎡以以下下的的联联排排是是市市场场表表现现最最好好的的。。未去去化化的的多多集集中中在在12月推推的的230㎡的的联联排排和和双双拼拼及及独独栋栋。。沿河河双双拼拼为为2套捆捆绑绑销销售售，，总总价价至至1000万左左右右，，独独栋栋也也在在800万以以上上，，去去化化速速度度较较慢慢。。沿路路双双拼拼明明显显去去化化较较慢慢。。2.3典型型项项目目研研究究大华华锦锦绣绣华华城城18街区区别别墅墅工作区域客户类型年龄家庭结构比例浦东，陆家嘴、张江、金桥等陆家嘴银行高管40-45岁小太阳、后小太阳35%国企高管（供电局），政府官员40-45岁小太阳、后小太阳30%私营业主30-35岁小太阳25%联排排主主要要成成交交客客户户类类型型主要要是是从从公公寓寓改改善善到到别别墅墅，，50%有2辆，，以以3口之之家家为为主主，，一一般般不不会会带带父父母母住住，，可可能能会会在在同同一一社社区区购购买买一一套套公公寓寓2房或或者者1房给给父父母母住住。。大华华对对于于他他们们是是城城市市别别墅墅，，可可以以便便捷捷地地到到达达市市中中心心，，享享受受城城市市级级别别的的配配套套。。对于于面面积积段段的的需需求求为为200㎡以以下下，，希希望望有有地地下下室室或或者者露露台台等等更更多多的的附附赠赠空空间间。。2.3典型项目目研究大华锦绣绣华城18街区别墅墅160㎡开间6米地下室70㎡采光佳一层客厅6*4.2餐厅3.9*3.6厨房3.2*2.8二层主卧3.3*4.5次卧3*4.2次卧3.3*4.5南向双卧室，给凸窗，扩大空间感三层主卧5.3*5带露台，面宽佳160-180㎡联排户户型160㎡的户型型满足了了其客户户的对空空间的基基本需求求，同时时给到充充分的露露台、地地下室及及主卧的的面宽，，对于客客户而言言性价比比高。2.3典型项目目研究大华锦锦绣华华城11街区复复式低去化化率产产品——大华锦锦绣华华城复复式式复式的的面积积在260㎡，在在小高高层中中，在在以小小高层层、高高层公公寓的的社区区社区区中，，单价价1.3万，总总价在在300-360万，与与联排排的总总价差差距小小。客客户更更愿意意选择择低18街区联联排。。复式房房型2.3典型项目研研究大华锦绣华华城11街区公寓大华锦绣华城二期二房去化情况面积套数去化套数去化率80-9019616484%90-10014213092%100-11034517551%110-1201816%主力客户：：在浦东工工作的青年年之家抓住了购买买婚房客户户的2房的功能需需求，控制制面积在87㎡以以下下，，给给产产品品以以方方正正通通透透的的户户型型及及尽尽可可能能多多的的附附加加值值。。配套房北艾路入住工程完毕公园09年推07，08年推配套房2.3典型型项项目目研研究究大华华锦锦绣绣华华城城开发发节节奏奏及及规规划划思思路路时间主力面积价格品类选择市场表现12，19街区02-04年2房95-105㎡50%3房130㎡35%02年初3800元/㎡04年9月8000元/㎡C品类的2，3房C品类的3房去化较好11街区05-06年2房85-108㎡3房130㎡，复式260㎡目前均价1.1万元/㎡G3品类的2房C品类的2，3房，复式G3的2房去化较好18街区05-07年联排160-230㎡公寓130，150，200㎡联排1.6-1.8万元/㎡公寓1.1万元/㎡C品类的TH，3房C品类的联排，150㎡3房去化较好02年T1客户户预预计计的的C04年C配套套成成熟熟G时间主力面积品类选择16、17街区07-09年高层公寓：2房80-90㎡，3房110-120㎡电梯洋房：2房105㎡，3房135㎡联排：180-200㎡商务别墅：250㎡独栋：300㎡G3品类的2，3房C品类的2，3房C品类的联排Top1品类的别墅14街区09年受70/90政策影响主力选择G32.3典型型项项目目研研究究容积率建面规划16街区1.316万贴近公园24万㎡公园，岛屿规划，别墅基本都依水而建，给每户充分的景观资源。17街区0.85万大华华锦锦绣绣华华城城开发发节节奏奏及及规规划划思思路路大华华放放弃弃了了C品类类的的150-200㎡的平层公寓寓产品给C以充分的环境境的舒适性、、G3以紧凑面积段段，产品、客客户、土地一一一对应。大华会成为宗宗地G3和C联排的竞争对对手。尚东国际上南路东明路杨高南路北三林板块东三林板块西三林板块地段西三林北面，离市中心距离较近交通纵向和横向道路正打通，6号线地铁站紧贴社区商业目前无，家乐福，自建商业街包含餐饮，便利型购物环境恒大建材市场2.2典型项目分析析尚东国际项目概况规模33万㎡，分三期开发，自建配套齐全容积率1.14产品形态8层小高层，5层电梯洋房景观大面积草坪为主会所泛会所，内容齐全是08年三林板块离离市中心最近近的项目。项目在地铁站站边，交通便便利。目前项目周边边横纵道路还还在打通，周周边建材市场场，小环境感感觉杂乱。项目规模大，，配套齐全，，容积率低。。三期二期一期政府交通、商业规划区东明路潜在规划区绿化缓冲带社区幼儿园6号线高青路站高青路海阳路高压走廊2.2典型项目分析析尚东国际规划与产品分三期开发，，08年预计售到二二期。8层洋房以100㎡2房，120㎡小三房为主主。洋房1楼附地下室（（地下室100㎡算20万。2，3楼为140㎡（同朗润园园洋房2，3F），4楼复5楼为190㎡，复式。目前洋房售价价1.1万/㎡，公寓均价价9800元/㎡。洋房公寓原来定定位做做三林林片区区最高高端的的客客户及及外区区域客客。立面品品质感感强，，社区区多大大面积积果岭岭草，，50年以上上树龄龄的全全冠香香樟树树。2.2典型项项目分分析尚东国国际花园洋洋房5#，6#，7#电梯洋房去化楼层面积产品总价去化率1F155㎡100㎡地下室（20万）240万17%2-3F135-142㎡同朗润园洋房150-160万100%4F190㎡4复5，赠送阁楼230万100%尚东国国际在在产品品形态态，社社区环环境，，及立立面的的品质质感上上符合合C品类客户需需求。分析1、相对于朗朗润园洋房房，户型基基本相同，，2次卧朝北，，主卧朝南南，但是向向南阳光房房东/西侧开一面面门，南面面无窗，采采光差。客客户希望2房朝南的基基本需求无无法满足。。2、地下室采采光窗小而而窄，比较较阴暗。对对于上海客客户而言，，地下室是是一个占便便宜因素，，并不指望望能带来实实际居住空空间。此项项目的地下下室的采光光差，客户户觉得并不不占便宜。。1F的产品逻辑辑与客户需需求的匹配配度较差，，而有电梯梯的顶楼复复式在功能能上基本满满足客户需需求，一开开盘就去化化完了。2.3典型项目研研究金地地块中环上南路M中小幼三林林路中金谊河畔三林公园1200米200米M金地地块三林林河位置：宗地南，南南至三林河河，北临中中环，东至至东明路。。优势：据6号线华夏西西路站200米。南地块临水水，临三林林公园，南南块面水距距离宽。劣势：北块地块临临中环，噪噪音和心理理感受差。。总建面：18万㎡容积率：1.5金地地块于于2006年12月18日取得，预预计上市时时间至08年。金地地块同同样受70/90政策影响。。预计规划方方案：南块：30%双拼，景观观资源佳北块：90㎡以下的小小户型，距距离地铁站站200米金地地块会会成为宗地地G3和C联排的竞竞争对手手。2.3项目研究究总结宗地品类竞品预计单价总价竞品优势宗地优势宗地G3大华85-90㎡2房11500元100-105万成熟居住氛围L6站边金地85-90㎡2房11000元95-100万尚东90㎡2房10500元95万宗地C大华180-200㎡TH18000元330-380万景观资源及周边环境金地联排/双拼估计180-250联排18000元双拼20000元330万550万景观资源，地块规模容积率优势尚东洋房190㎡13000元250万4.1C品类---富贵之家家（小太太阳、后后小太阳阳）4.2G3品类---青年之家家4.3客户与产产品对应应总结4目标客户户需求与与对应的的产品主要特征征4.1富贵之家家（小太太阳、后后小太阳阳）目前已经经购买过过公寓型型产品，，希望有有别墅的的居住体体验，希希望享受受别墅住住宅的空空间感，，情趣。。以上海人人和新上上海人为为主，企企业高管管及私营营业主。。工作区域域：浦东为主主地段需求求：希望房产产跟贴近近市中心心，追求求都市便便捷生活活，方便便享受城城市级别别休闲娱娱乐配套套。家庭结构构：3口之家，孩子子在就学。对项目的关注注点：产品性价比，，周边环境及及居住氛围，，产品的升值值潜力，开发发商品牌，物物业管理。考量点地段交通可以便捷享受城市级配套，有快速干道，到市中心快捷方便。教育最好有高质量的学校环境周边自然环境佳产品景观与规划强调社区的私密性，房子之间私密性，希望自家的花园面积大一些楼层有天有地规模希望整个社区是低密度的，纯粹的别墅社区户型功能希望能控制单套总面积，计较性价比。更多考量户型的情趣性和空间感。4个卧室就够了。主卧室开间宽，衣帽间大。客厅开间宽。朝向尽量多的朝南卧室，附增空间地下室较大，采光好，车库外还能停一辆车花园，露台尽量南向，面积大一些物业保证社区的安全，能够礼貌有度，提供附加值服务（家政等）主要需求：4.1富贵之家（小小太阳、后小小太阳）产品建议：宗地项目户型希望能控制单套总面积，计较性价比。尽量多的朝南卧室，给主卧尽量大的面宽一楼客厅层高做到3.3米以上。附加值地下室在60㎡以上，采光面大一些，内车库，让客户封起来可以做地下室活动空间，车停在车库外。尽量给大花园面积。多露台，大露台面积。尽量给阁楼（非叠下）立面及单体立面上给客户以品质感，这是初次体验别墅客户追求的情趣，彰显身份的因素之一景观更注重不同单体之间的私密性希望能把大的集中式的景观分散到小的组团中，小组团内部以优雅的环境把部分属于公共花园部分给到私家花园的面积4.1富贵之家（小小太阳、后小小太阳）产品建议1：联排180㎡180㎡开间6.3米地下室77㎡天井采光内车库二层主卧3.3*4.5次卧3*4.2次卧3.3*4.5南向双卧室三层主卧5.3*5带露台，面宽佳4.1富贵之家（小小太阳、后小小太阳）产品建议2：联排200-215㎡180㎡开间7.2米地下室33㎡（不带车库）最好能增加些面积内车库二层南向双卧室北面附赠露台三层主卧7.2米面宽双面宽带露台四层附赠阁楼4.1富贵之家（小小太阳、后小小太阳）产品建议3：下叠180㎡-200㎡3个朝南卧室地下室50㎡以上带内车库一层花园面积大二层2个阳台兼露台4.1富贵之家（小小太阳、后小小太阳）产品建议4：上叠160-180㎡3-4个卧室多朝南二层3个露台主卧开间宽三层附赠阁楼4.1富贵之家（（小太阳、、后小太阳阳）主要特征及及需求首次置业，，婚房，通通过轨道6号线导入的的陆家嘴工工作的青年年之家。户型需求：：总价控制制，2房4.2青年之家考量点地段交通贴近轨道线，到工作地点便利教育最好有好的幼儿园商业有大卖场和便利型商业产品户型功能2房，功能满足，控制总价朝向主卧超南，主卧及客厅开间在3.6米与4米以上附增空间最好有大阳台，或者露台，想象自己在上面喝茶享受生活电梯有最好，懒得爬楼装修精装修，可以按揭，省了一笔现金流费用，省去麻烦宗地项目总价105万以内户型功能功能齐备，2房1卫，要求户型通透，方正，能把2房的建面控制在80㎡以内，在保证卧室和客厅功能前提下附加值凸窗台多，阳台大，给人自我陶醉享受的空间，弥补房间小的劣势社区环境宽栋距，大面积的绿化，大草坪，可以参与装修精装，（给朗润园的公寓装修标准）公共部分有电梯会所满足健身器材设施的基本需求，室内游泳是附加值。4.2青年之家产品建议：：产品建议：：户型4.1对于青年之之家旭辉雅苑85㎡二房房型方正，南南北通透；各功能间区隔隔明显；客厅、主卧、、次卧三间朝朝南；南北通透，房房型方正功能分区，南南北卧主卧3.6米，客厅4.2米开间71㎡2房洋房户型小小高层版4.5客户与产品的的对应总结客户类群核心需求品类户型比例总价单价产品力富贵（小太阳、后小太阳）有天有地的城市生活，性价比高C品类联排180-210㎡40%400万内17000（毛坯）性价比高，多超南卧室，附加值多叠加160-180㎡25%300万内14000（毛坯）青年之家婚房，便捷生活，控制总价G3品类电梯公寓80㎡35%105万内12000（精装）小面积2房，功能齐全5项目规划方案案5.1用地分析5.2规划方案Thankyou9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。21:24:3521:24:3521:241/5/20239:24:35PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2321:24:3521:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:24:3521:24:3521:24Thursday,January5,20