广州汽车停车场项目可行性报告

赛拉维停车场项目可行性研究报告天地阳光房地产顾问有限公司本报告基于对广州汽车消费及车位现状的战略性思考，深入行业环节研究和汇集权威市场信息，对广州车位市场进行深入实地调查基础上形成。5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析1.广州汽车消费情况分析报告纲要1.广州汽车消费现状分析5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析广东省汽车拥有量居全国首位目前广东省家用小汽车拥有量全国第二，汽车私人消费量占全国的三分之一，而以广州为中心的珠三角是中国最大的轿车消费市场，占了全国的1/4市场。广州汽车保有量达88.5万辆广州机动车数量近几年呈快速增长势头，据权威部门统计，广州汽车保有量从1999年的34.8万辆已发展到目前的88.5万辆。如今广州机动车量已突破100万辆图1：2005-2007年广州汽车保有量情况（万辆)广州汽车消费情况广州汽车消费高速增长资料来源：2007年1月28日《广州日报》A2及搜狐网家用汽车成汽车增长“主力军”2005年广州市机动车拥有量83.9%为私人机动车。其中42.3万辆的私人小汽车是私家车增长的主力军。据有关部门预测，2006年私家车的数量将突破50万辆。2007年8月私家车的数量达70万广州与北京、成都成为全国私家车拥有量最多的三个城市。图2：2004-2006年广州私人小汽车保有量单位：万辆广州汽车消费情况私家车主导汽车消费市场资料来源：2007年8月6新浪网图3：广州每百户城市居民家用汽车拥有量

从2002-2006年五年间，广州每百户家庭汽车拥有量逐年递增，2006年广州城市居民家庭家用汽车拥有量已增至每百户9.3辆。

每百户汽车拥有量达9.3辆（单位：辆）广州汽车消费情况资料来源：广州市统计局广州人均GDP已达1万美元，领先全国各大中城市按现行汇率和户籍人口计算，广州市人均GDP2006年已超过1万美元，人均GDP同比2005年预计增长14.4％，按世界银行的衡量标准，人均GDP1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。广州汽车消费实力强劲广州薪酬涨幅全国第二

根据美世人力资源咨询公司近日发布《2006年中国大陆地区整体薪酬调研报告》显示，在城市排名中，上海以7.7%的平均薪酬涨幅位列城市之首；紧随其后的城市为广州，平均增长为7.6%；北京排名第三，为7.2%。汽车消费潜力需求分析

广州处于汽车普及率上升最快时期根据美日欧国家长达60年的人均GDP水平与汽车普及率的统计分析，汽车拥有量随着人均GDP水平的上升而上升。在人均GDP1000美元时，美日欧汽车拥有量平均5-11人一辆，当达到3000美元时，平均2.5-5人一辆。也就是说，在人均GDP1000-3000美元期间是汽车普及率上升最快的第一个时期。据政府有关部门数据显示，2006年广州市目前登记在案的合法摩托车约为25万辆，2007年全面“禁摩”后，其中将有14万原“摩托车族”考虑购买私家汽车。50％人打算在这两个月内就“出手”。“后禁摩时代”催生私家车购买热潮汽车消费潜力需求分析

14万“摩托车族”考虑购买私家汽车2006年1-11月份广州市登记入牌轿车在300－500辆/天，而12月份至今年1月份，广州市入牌轿车数量激增到1000辆/天左右，汽车消费热潮还将持续。

近两月广州每天上牌1000辆轿车广州市政府有关部门已明确表示，针对目前汽车量激增的局面，广州将主要通过市场自行调控汽车消费，至少5年内不会限制汽车上牌。

广州至少五年内不会限制汽车上牌广州已经走入“汽车消费时代”，居民收入增加、汽车消费门槛降低、“禁摩”等因素拉动新一轮汽车消费热潮；

随着汽车保有量激增，广州停车位不足的问题将进一步激化。小结2.5.赛拉维项目目停车场可可行性分析析3.广州车位租租售情况分分析4.员村板块车车位供应及及租售现状状分析1.广州汽车消消费情况分分析广州现有经经营性停车车场（公共共停车场、、配建对外外停车场））2420家，标准泊泊位约28万个，加上上非经营性性的停车场场（如住宅宅类停车场场）总泊位位数约40万个，按照照目前88.5万辆汽车保保有量计算算，广州车车位绝对缺缺口达50％即40万个以上！！车位供应现现状分析停车场供应应不足，车车位缺口巨巨大市区总泊位位仅约40万个，车位位供应紧张张住宅小区中中，目前除除了部分高高档住宅及及别墅会以以1：1甚至1：2配套车位外外，大多只只开发达到到规划要求求的车位数数(即0.2泊／户)，部分小区区的户数与与车位比例例更高达15：1；由于前期期规划落后后，八成旧旧小区停车车位基本为为零。部分小区户户数与车位位比例达15∶1图4：广州汽车车数量与车车位供应对对比（单位：辆辆）据有关部门门统计，广广州总体车车位增速仅仅为4％，与私家家车17％的增长对对比悬殊，，车位缺口口还将进一一步扩大。。车位供应增增长仅4％资料来源：：2006-07-15南方日报车位供应现现状分析广州五成以以上汽车““无家可归归”车位供应现现状分析大量外地汽汽车加剧车车位紧缺局局势广州是华南南地区商贸贸中心，繁繁忙商贸交交流、旅游游活动带来来大量外地地汽车在广广州停留，，从而进一一步加剧了了广州车位位紧张的局局面。未来车位供供需分析近80％公共车位位随时被取取消老城区公共共停车场的的3.5万个泊位中中，工地类类停车场比比例达到79.8％，共27930个泊位；路路边停车场场则占11.6％，共4091个泊位；这这些泊位由由于地产项项目的征用用和政府部部门整治力力度的加强强随时都可可能被取消消，即现有有永久性公公共停车场场仅约3000个泊位。宏城车场目目前他们正正积极争取取与广州市市体育局合合作，开发发、建设天天河体育中中心大型地地下停车场场，该停车车场将可提提供8000个停车位，，建成后将将可缓解天天河中心区区停车难问问题。未来车位供供需分析市政规划车车位有如““杯水车薪薪”天河体育中中心停车场场：8000个泊位按照广州城城市规划，，四年内，，将在北京京路、上下下九、康王王路、农林林下路等繁繁华地区将将陆续新添添37个停车场，，总共8500个永久泊位位。老城区37个停车场：：8500个泊位体育中心停停车场农林下路停停车场北京路停车车场上下九停车车场分析：相对对全市40万的车位缺缺口，16500个泊位远远远不能缓解解未来的停停车需求，，随着汽车车数量的高高速增长，，车位紧张张局面将无无法扭转。。广州汽车消消费增长明明显快于车车位增长，，车位紧张张的情况未未来几年将将会更为突突出；政府通过政政策调控规规划停车场场短时难以以缓解车位位紧张局势势。小结3.广州车位租租售情况分分析5.赛拉维项目目停车场可可行性分析析2.广州车位供供需情况分分析4.员村板块车车位供应及及租售现状状分析1.广州汽车消消费情况分分析两年内价格格飙升2173元/㎡总体来看，，近几年广广州车位价价格随着房房价上涨而而逐年上升升，2004年的车位价价格仅为4361元/平方米（按按建筑面积积计），截截至2006年10月，车位价价格已飙升升到6534元/平方米，增增长迅速。。说明：车位位单价按车车位建筑面面积计算，，车位建筑筑面积一般般为35-50㎡之间，而而实用面积积为10－12㎡左右。广州市宣布布从2007年1月开始全面面“禁摩””后，2006年12月广州车位位均价随即即飙到8547元/平方米，（（如按实用用面积为50％计，达17094元/㎡），比11月(6438元/平方米)狂涨了2109元/平方米，涨涨幅超过三三成。价格走高成成为趋势车位价格现现状分析2006年底再攀新新高，达17094元/㎡区域2004年（元/㎡）2005年（元/㎡）2006年（元/㎡）全市8722836813068越秀区95461277817586荔湾区9872686610542海珠区121941053414822天河区101081022213088白云区9302995611630黄埔区620470129804番禺区5046620410322花都区689063368758数据来源：：广州房管管局表1：2004-2006年广州车位位售价情况况（按照车位实实用面积计算算）车位价格现状状分析由于土地资源源稀缺，加上上老城区庞大大的汽车数量量，老城区车车位供应相比比其他区域紧紧张，车位价价格水平一直直为全市最高高，2006年1－10月份越秀区车车位均价高达达8793元/平方米远远高高于全市车位位售价水平，，少数车位总总价更高达40万元。车位价格现状状分析中心区车位紧紧张，价格高高企老城区车位稀稀缺，售价最最高由于中心商务务区写字楼密密集，商务频频繁，车位需需求也很大。。如珠江新城城、天河北、、环市东、滨滨江东等区域域的车位价格格也在15－30万元/个左右；此外外，高档豪宅宅小区也因良良好的地段优优势和高档物物业管理水平平而售价颇高高。中心商务区巨大停停车需求拉升升售价区域车位售价水平售价举例老城区：越秀区、荔湾区等商务区（珠江新城、天河北）豪宅区：滨江东一线江景豪宅等20—40万元／个东湖御苑42-48万中信公寓３0万左右东山雅筑３０万左右南国花园23-26万星汇园30-38万富力银禧花园21万左右一般市中心小区：白云区、海珠区、天河东等12—20万元／个骏景花园15万左右君林天下15万左右远郊小区（番禺区、花都区、黄埔等）8—12万元／个丽江花园10万左右金碧御水山庄12万左右车位价格现状状分析广州市各区域域车位售价水水平以上为之前的的销售情况，，许多以销售售完毕根据从2004年11月15日开始实行的的《广州市住宅小小区停车场停停放保管服务务收费标准》的有关规定，，停在露天车车位的小车保保管服务费最最高限价是150元／月，停在在室内车位的的保管服务费费最高限价是是400元／月。车位租赁情况况车位类型月保收费标准（元/月）商场、宾馆酒店、娱乐场所、写字楼停车场1500小区室内停车场400广州市停车场场停放保管服服务收费标准准2004年起政府对停车场场收费限价虽然政府府对停车场收收费标准进行行限价，但由于没有对二二手车位转租租价格限定，，转租价格仍仍由市场决定定，由于车位位紧张，车位位转租租金水水平在400－1000元/月，少数车位位紧张的豪宅宅甚至可租到到2000元/月。二手转租租市场活跃，，最高可租2000元/月以上汽车数量快速速增长导致车车位紧缺，车车位价格不断断攀升；政府对车位月月保限价促使使多数小区车车位只售不租租，使车位交交易和投资进进一步活跃。。小结4.员村板块车位位供应及租售售现状分析5.赛拉维项目停停车场可行性性分析2.广州车位供需需情况分析3.广州车位租售售情况分析1.广州汽车消费费情况分析区域车位需求求分析赛拉维项目地地处广州中央央商务中心以以及天河区政政府旁，属于于城市中心后后花园-员村居住板块块,周边聚集庞大大的住宅群，，包括珠江新新城CLD﹑员村板块﹑天河公园板块块等，这些具有强强大消费实力力的高级管理理人员、私企企老板、生意意人多选择在在该区域内购购房置业，是是汽车、车位位最大的消费费群体。◆三大板块聚集集广州最庞大大汽车消费群群珠江新城CLD员村板块天河公园板块块员村板块作为为广州中央商商务区、豪宅宅区的后花园园区域，聚集集了众多高级级写字楼、豪豪宅小区。由由于楼盘本身身的素质、入入住率、住客客的消费能力力、车辆的拥拥有量都比较较高，因此区区内住户对车车位的需求巨巨大。◆员村板块区域域蕴藏大量具具潜力的消费费力买家区域车位需求求分析由于本区域拥拥有大量住宅宅小区楼群，，多数住宅小小区为高层建建筑，容积率率高，人口密密度大，车位位供应明显不不足。◆庞大住宅小区区群,车位配套供应应不足车位供应分析析员村板块车位位供应相对滞滞后附近缺少停车车场，远不能能满足本区域域日常购物休休闲出行停车车需求，多数数购物超市不不得不开辟门门前有限的空空地作为临时时停车位。◆公共停车场车车位供应有限限本区域车位售售价多数在10-15万之间，10-12万加位的车位位交易量最多多。停车场月月保多数按政政府限价规定定为400元/月。车位交投活跃跃，售价高企企车位租售情况况从周边中介公公司提供的租租售信息显示示，本区域车车位交易成交交量大，各中中介每月平均均交易量在15－20个之间，且成成交速度快，，2006年10月份以来，各各中介代理车车位交易量明明显上涨，显显示本区域随随着“禁摩””后汽车拥有有量的激增而而需求更为强强劲。◆二手车位交易易量大，成交交迅速◆车位价格坚挺挺，多数在10万元/个以上赛拉维周边小小区车位租售售情况车位租售及供供应情况楼盘名称车位数量住宅数量所占比例月租金车位售价康盛华庭76个90套84%400元/月18万/个海景花园500个1100套45%450元/月售完东璟花园286个668套42%400元/月现在只卖不租，最低价１８.５万/个珠江太阳城一期142个出售（约20个只租）约400套25%4５0元/月售价为28-29万/个都市兰亭300个1300套23%400元/月现在只卖不租，价格15-18万/个东方新世界600个1042套57%400元/月只租不售翠湖山庄1100个1600套69%400元/月1４.5万/个华江花园约200个700套29%400元/月现在只租不卖,价格10万/个隽园

728套

暂不售，按小时收费，2.5元/时4个小时以上按日计，为6元/天赛拉维居民车车位租售调查查情况序号姓名车型号每月停车费用接受价位（元）1钟生曙光SUV400元/月23万左右2曾生别克400元/月18-20万3雷生TIDA400元/月18万4李小姐TIDA400元/月20万5罗生现代尹兰特300元/月18万6沈生别克400元/月20万以下7石生海马免费停在公司（但可接受小区400元/月）15万左右8陈生日产免费停在公司15万左右9娄小姐大众400元/月18万左右10张生大众400元/月16万左右11甘生北京现代400元/月10-15万12何生经济型小车400元/月13-15万13黎生三菱400元/月20万以下14宋小姐天籁400元/月10万15万生东风日产400元/月15-16万（超20万绝不考虑）具调查项目周周边的楼盘车车位销售及租租售情况均价价为１８万左左右具赛拉维居民民民意抽查，，车主接受价价格在１５－－２０万.综合项目自身身条件、地理理位置、发展展前景建议项项目车位售价价在２３万。。5.赛拉维项目停停车场可行性性分析2.广州车位供需需情况分析3.广州车位租售售情况分析4.员村板块车位位供应及租售售现状分析1.广州汽车消费费情况分析◆市场可行性分分析广州汽车保有有量增速与车车位供应增速速矛盾不断加加深，市场对对车位的需求求将继续飙升升。本项目位于CBD后花园－员村村板块，市场场潜力巨大，，开发前景十十分看好。但鉴于当当前车位紧缺缺、价格看涨涨的市场背景景，加上未来来3－4年政府规划众众多大型市政政停车场的相相继推出，建建议尽快规划划建设本项目目推出市场。。项目停车场停停放情况项目车位需求求情况根据销售现场场反映，小区区每天有大约约200台左左右右车车出出入入停停车车场场；；以以上上图图片片为为项项目目负负三三层层停停车车场场在在晚晚上上7点———8点半半时时段段的的停停车车情情况况，，都都基基本本出出现现爆爆满满情情况况，，可可以以看看出出小小区区内内的的车车位位需需求求是是极极大大的的。。◆经济济可可行行性性分分析析基于于本本区区域域的的车车位位供供求求现现状状和和对对未未来来市市场场的的研研判判，，预预计计车车位位价价格格将将持持续续上上涨涨，，本本项项目目售售价在在2008年将将可可维维持持在在23万元元/个之之间间。。本项项目目规划划2层停停车车场场，，共共有有数数量量在在680个左左右右；；同同时时由由于于出出租租回回报报率率较较低低，，建建议议采采取取““只只售售不不租租””的的办办法法，，如如此此，，则则可可实实现现项项目目经经济济效效益益最最大大化化。。预计计今今年年正正式式出出台台的的《物权权法法》将重重新新确确定定未未来来车车位位所所有有权权。。根根据据《物权权法法(草案案)》》的第第七七十十六六条条：：会会所所、、车车库库的的归归属属，，有有约约定定的的，，按按照照约约定定；；没没有有约约定定或或者者约约定定不不明明确确的的，，除除建建设设单单位位等等能能够够证证明明其其享享有有所所有有权权外外，，属属于于业业主主共共有有。。但但是是按按照照草草案案““有有约约定定的的，，按按照照约约定定””条条文文，，开开发发商商可可与与业业主主签签订订补补充充协协议议，，约约定定车车库库的的所所有有权权属属于于开开发发商商。。从从而而回回避避此此风风险险。。随着着车车辆辆与与车车位位矛矛盾盾的的日日益益激激化化到到一一定定程程度度，，成成为为影影响响社社会会稳稳定定局局势势的的不不利利因因素素时时，，政政府府将将加加大大力力度度对对车车位位进进行行强强制制干干预预，，主主要要包包括括：：大量增增建市政永永久性停车车场，缓解解中心城区区车位紧张张；严格规规定新批建建小区车位位配比；恢复用用作他途的的停车场功功能；取消私私家车位，，甚至禁止止车位销售售，增大公公共车位循循环利用。。政策风险分分析综合以上分分析，本项项目的兴建建将有助于于缓解本区区域车位紧紧张局面，，市场前景景可期，同同时可以实实现项目经经济效益最最大化，车车位开发具具备可行性性。结论附件:车位销售建建议项目现状：：项目共６０００个车位位，家乐福福合作使用用２００个个、横隆１１０个、煤煤炭１１个个、喜隆３３０个、公公司９个。。（以上是是不可销售售共２６００个车位））.导致情况：：车位充裕，，使用不紧紧张。造成成销售困难难及售价不不高。解决方式：：1.建议发展商商在配合销销售方式上上，在负三三层划分两两个区域可可售与不可可售造成居居户多车位位少，造成成车位紧张张局势，配配合系列广广告宣传及及统一销售售人员口径径，完成销销售任务。。2.开始销售前前一个月发发告示,通知业主楼楼盘车位只只售不租,停止月保.3.为了配合销销售与防止止业主租家乐福夜间间停车位,建议发展商商与家乐福协商商商场关门门后家乐福福合作使用用车位,不可在停放放其它车辆辆.销售建议销售建议推货建议：：分三次推货货第一次推推负三层划划分后剩余余货量为80个左右。三次推货，，将价格逐逐步提升，，每次推货货少形成业业主购买车车位紧张局局势，有利利于配合销销售速度，，为本项目目实现最大大利益。销售均价建建议:参照其他楼楼盘的定价价方式，我我司认为按按照车位面面积及类型型区分，定定价分别为为：23万左右,具体价格见见销售价格格表.ThankYou!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:14:1822:14:1822:141/7/202310:14:18PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:14:1822:14Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:14:1822:14:1822:14Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:14:1822:14:18January7,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。07一一月月202310:14:18下下午午22:14:181月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:14下下午1月-2322:14January7,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/722:14:1822:14:1807January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:14:18下下午午10:14下下午午22:14:181月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。22:14:1822:14:1822:141/7/202310:14:18PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2322:14:1822:14Jan-2307-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。22:14:1822:14:1822:14Saturday,January7,20231