佛山格兰仕容桂项目发展策略案

智造品质生活写在前面格兰仕，世界微波炉冠军，世界级的家电品牌企业，福布斯全球最具声望企业前200强，中国家电业最具影响力的龙头企业之一……以做“百年企业、世界品牌”的壮志雄心引领世界家电发展潮流。从荒滩创业，到转型微波炉，到布局家电业，在与世界经济前行的轨道上，格兰仕人务实、求新、敢干，以智慧一次又一次取得卓越的成就，而每一次的卓越，都在为格兰仕人的智慧正名，智慧成就卓越当一座城市的历史被改写，一座城市正逐步走向强大的时候，总有一群锐意进取的领军人物引领这座城市！在这个城市他们是城市发展锐意进取的领军人物他们是务实求新的实干家，他们是眼光独到的谋略者，在中国经济发展长河之中，他们以智慧站在风口浪尖。他们他们在经济快速发展中积极向行，在城市的改革扩张中，收获颇丰；他们拼搏于城市，豁达淡定！他们他们他们，因城市而生，城市，因他们而精彩。他们被称之为“智族”他们是一群不被城市遗忘的人他们以智慧与城市前行他们们渴渴望望智智族族生生活活智族族他们们具具有有开开拓拓精精神神，，视视野野追求一种与众不同的生活方式；愿意与智族为伍，寻求更多的共同点；他们低调但追求尊重，渴望享受优越生活的愿望；讲究品质，满足他们追求品位、尊贵、安全的生活态度。格兰兰仕仕房房地地产产再次次以以智智慧慧前前行行格兰兰仕仕房房地地产产，，小小试试牛牛刀刀，，首首次次接接触触房房地地产产，，首首个个处处女女作作；；格兰仕产产业链树立格兰兰仕地产产开发理理念、产产品价值值，创造独有有的开发发模式，，并能成功功复制，，一次一一次的成成为市场场焦点！！像家电一一样，从从顺德走走向世界界再造一个个地产行行业的格兰仕仕中原地产产中原地产产：34年地产行行业经验验，源源于香港港，系出出深圳，，全国品品牌代理理公司排排名NO.1区域总部公司（华南、华北、华东）立足区域，布局全国深圳中原北京中原上海中原东莞中原珠海中原中山中原广州中原佛山中原福州中原重庆中原更多中原网络…中原集团团董事局局主席施永青先先生深圳中原原董事长长赖国强（（KK)先生总经理李耀智(Andy）先生中原地产产——深圳市场场保持第第一连续十年年市场占占有率第第一>累计代理理近1000个楼盘>成交单位位近14万套>成交面积积近1400万㎡>年均增长长率超过过40%>…深圳中原原业绩200942%201044%中原塑造造过无数数个引领领市场的的成功项项目当格兰仕仕与中原原并肩以智慧创创造品质质生活我们目标标佛山中原原地产代代理有限限公司格兰仕容容桂项目目发展策略略案报告内容容项目本体体认知市场竞争争机会项目整体体定位物业发展展建议项目营销销策略中原资源源利用项目本体体认知本案105国道桂洲大道振华路文明西路容桂大道北桂新东路红旗路广珠西线广珠轻轨容桂站容新路交通价值值：项目目周边路路网发达达，主干干道和次次道相互互交叉，，紧靠105国道，离离高速、加分项““＋”地段价值值：容桂桂中心绝绝版住宅宅项目，，位置独独特，是是容桂的的核心区区域，有有着巨大大的客户户辐射力力加分项““＋”■项目处处于顺德德伦教-大良-容桂中心心组团的的容桂区区域内，，是未来来顺德发发展的■项目位置是容桂的核心区域，周边配套完善，交通发达，历来得到当地人的认可■项目具有稀缺性，往后该区域内的地块日益减少，产品也随之减少■该区域属于容桂的商业、居住中心容桂东部新城容桂老城区周边配套套：项目目处于容容桂中心心区域内内，医院院、名校校、商业业中心等等生活配配套都在在10分钟内文塔公园天佑城凤祥路商业街花溪公园本案卜峰莲花购物广场桂洲医院容奇医院加分项““＋”格兰仕品品牌价值值：世界界级的品品牌，知知名度高高，公信信力强，，市场信信心强加分项““＋”格兰仕，，世界微微波炉冠冠军，世界级的的家电品品牌企业业，福布布斯全球球最具声声望企业业前200强，中国家电电业最具具影响力力的龙头头企业之之一……以做“百百年企业业、世界界品牌””的壮志志雄心引引领世界界家电潮潮流。项目规模模小，噪噪音、空空气污染染，环境境塑造不不高，必必须极力力提升产产品品质质11324.09㎡减分项““－”◆本项目目占地只只有11324方，总建建面约53000方规模小小，不利利于环境境、园林林等的塑塑造◆本项目目属性基基本为住住宅，商商业等其其它产品品很少，，自身配配套不足足◆东北临临文明西西路，西西北则临临文明西西路四街街，沿街街线过长长，住宅宅面临噪噪音的影影响项目所在在区域属属于容桂桂老城区区，市场场热度不不足，市市场热点点在东部部新城。。减分项““－”容桂东部部新城定定位：建筑密度度高，小小区规划划拥挤，，通风采采光均有有影响，，园林面面积小，，居住舒舒适度低低减分项““－”15.4M15.5M15.5M15.4M优势不明明显：地地段、配配套不是是唯一价价值点；；劣势难规规避：规规模小，，规划拥拥挤，周周边环境境差、档档次低，，劣势突突出。竞争取胜胜压力大大，需从形象象、品质质、客户户定位突突破启示报告内内容项目本本体认认知市场竞竞争机机会项目整整体定定位物业发发展建建议项目营营销策策略中原资资源利利用市场竞竞争机机会华夏新新城MO时代中怡一一品泓都名名邸凯蓝名名都水悦云云天东圣维维拉保利外外滩一一号号柏悦湾湾东逸湾湾(别墅)美的御御海东东郡(别墅)容桂老老城区区容桂东东部新新城碧桂园园(别墅)佳兆业业金御御天下下(别墅)本案容桂市市场现现状：：重点在在售住住宅项项目分分布新幸福福领汇汇容桂市容桂市市场呈呈现典典型的的多元元化特特征，，产品品质数数参差差不齐容桂市市场现现状总总结未来2年容桂桂市场场洋房房供应应预测测预计未未来2年内，，洋房房保守守供应应量在在6694套，老老城区区供应应量约约2490套，占占全容容桂38%。按照正正常的的市场场消化化量，，至少少需要要2年时间间，可知未未来市市场竞竞争异异常严严峻。。供应洋洋房产产品中中老城城区以以75-145方的二二到四四房产产品为为主，，供应产产品与与本案案明显显重叠叠。□未来来一年年半内内推售售的项项目；；□以以容桂桂老城城区为为主；；□□容桂桂市场场上有有一定定影响响力的的中高高端项项目容桂中中高端端楼盘盘竞争争锁定定中高端端竞争争楼盘盘分析析内部环环境中中，相相比同同类竞竞争对对手，，本项项目虽虽规模模不大大，但但比较较纯粹粹、居居住密密度低低，舒舒适性性较强强中高端竞争争楼盘分析析硬指标比较较——本项目硬指指标比较无无明显优势势中高端竞争争楼盘分析析软指标比较较——市场形象、、品质用材材、物业服服务及项目目调性上存存在机会点点，本案可可以特别在在软件指标标中做相应应竞争机会会点中高端竞争争楼盘分析析为了更加精精准的明确确本项目占占位需对竞争对对手客户进进行调研对位竞争对对手客户需需求什么？？思考全面了解中中高端客户户的需求与与特质分析竞争对对手的客户户诉求寻找本项目目定位及产产品打造切切入点客户分析要要点目的推导细化中高端客户中高端项目客户不同区域的中高端项目客户发散不同区域不同质素的中高端项目客户三大要素圈定我们的项目样本选择质素较好、中高端档次案例选择原则：产品面积段相近的项目；区域及配套资源共享的项目；选择案例：容桂老城区新幸福领汇凯蓝名都东部新城龙光水悦云天保利外滩一号容桂典型中中高端客户户案例选取取基于佛山中中原在顺德德市场近10个项目的操操盘经验，，根据本容桂典型中中高端客户户案例选取取本案凯蓝名都新幸福领汇龙光水悦云天保利外滩一号竞争对手成成交客户特特征统计对对比分析成交客户描描述：企业业主、公务务员、企业业中高层、、个体生意意人、原住住民客户的年龄龄段以30-50为主力，位位于东部新新城的项目目的客户客户来源与项目所在地有一定相关性，总体而言老城区的项目中容桂本地和容桂外地客户（新容桂人）比例均较高，而东部新城侧以容桂本地为主；客户职位多为企业主，企业中高层，公务员，个体生意人及本地原住民；客户的置业次数都在2次左右，东部新城项目2次以上置业次数的占有一定比例，大部分置业目的以自住兼投资为主；客户的家庭结构主要是3口之家，家庭人口都不会特别多。保利外滩一一号客户关关注点极其认同认同但不成为决定因素极不认同成交客户关关注点：发发展商品牌牌、产品品品质、户型型创新、江江景资源、、私密性较较强未成交客户户关注点：：生活配套套不完善、、交通不便便利、小区区智能化应应用不足龙光水悦云云天客户关关注点极其认同认同但不成为决定因素极不认同成交客户关关注点：开开发商品牌牌、江景资资源、产品品附加值及及服务未成交客户户关注点：：配套不完完善、居住住不纯粹、、建筑密度度高成交客户：：容桂东部部新城典型型中高端客客户成交原原因主要是是开发商品品牌、产品品品质、江江景资源、、尊贵性及及服务等未成交客户户：容桂东东部新城典典型中高端端客户未成成交原因主主要是生活活配套不完完善、居住住不纯粹、、私密性差差、小区智智能化、物物管服务等等开发商品牌牌、稀缺景景观资源、、产品品质质、智能东部新城典典型中高端端项目客户户关注点新幸福领汇汇客户关注注点成交客户关关注点：唯唯一的HOPSCA综合体、生生活配套完完善及项目目品质、户户型创新、、对区域的的情感。未成交客户户关注点：：产品线复复杂、嘈杂杂、周边环环境差，区区域发展前前景差、智智能化应用用少。极其认同认同但不成为决定因素极不认同凯蓝名都客客户关注点点极其认同认同但不成为决定因素极不认同成交客户关关注点：项项目规模、、建筑品质质、户型创创新、物业业服务及内内部完善配配套、对区区域的情感感；未成交客户户关注点：：周边空气气和噪音污污染严重，，居住舒适适度差、安安防差等容桂老城区区在售项目目客户关注注点成交客户：：容桂市场场典型中高高端客户成成交原因主主要集中于于项目规模模、产品创创新、品质质用材、物物业服务、、尊贵性、、私密性和和对区域的的情感。未成交客客户：容容桂市场场典型中中高端客客户未成成交原因因主要由由于居住住不纯粹粹、户型型亮点不不多、产产品附加加值低、、安全性性差。容桂市场场中高端端客户购购买核心心关注点点成交原因：区域规划、开发商品牌、产品品质、资源占有、园林规划、物业服务及面子未成交原因：生活配套不完善、居住不纯粹东部新城容桂老城成交原因区域发展、开发商品牌、产品创新、品质用材、私密性、物业服务未成交原因周边环境差、产品附加值低、物业服务较差、不安全客户分析析小结开发商品品牌、品品质、资资源占有有、居居住纯粹粹性、服服务、安安全、智智能化重点从客客户需求求突破，，从品质质、智能能化、户户型创新新、形象象、圈层层生活打打造项目目的竞争争价值点点。启示报告内容容项目本体体认知市场竞争争机会项目整体体定位物业发展展建议项目营销销策略中原资源源利用项目整体体定位无论是市市场，竞竞争项目目，还是是项目的的核心价价值，都都不足以以支撑项项目竞争争取胜，，因此，寻寻找另一一条差异异化的突突破路线线是项目目的最佳佳出路适合当前市场场大势，并能能在竞争中取取胜；以一种独有的的产品价值出出现，代表格格兰仕地产开开发战略方向向；能更好的复制制于顺德、华华南，乃至于于全国。定位的核心定位的依据——市场未来供应量大大，竞争压力力大，客户抢抢夺激烈，中中高端楼盘数数量大，项目目缺失绝对的的竞争优势，，必须从形象象定位、客户户定位上寻找找项目的差异异化！定位的依据——竞争对手竞争对手依托托于开发商品品牌、项目规规模、产品品品质、绝版资资源、物管服服务、园林、、价格等取胜胜，项目无法法正面竞争，，需要从形象象和客户人群群突破。定位的依据——客户需求从中高端客户户需求众多价价值点中，产产品品质、小小区智能化、、户型创新、、住宅圈层、、形象共鸣等等，可以做为为项目突破方方向。从项目的价值值点分析，项项目不具备绝绝对的取胜条条件，必须寻寻找属于项目目自身的客户户群，建立迎迎合群体的高高端形象。定位的依据——项目自身定位的依据——企业理念格兰仕企业，，从荒滩起家家，到名扬世世界，一直以以智慧前行，，智慧是其源源泉，更有需需要得到正名名！定位的依据——城市发展迎合大佛山““智慧城市””城市发展需需求，建设宜宜居的智慧型型家园2010年5月11日，佛山市委委书记陈云贤贤提出未来佛佛山将朝着““四化融合，，智慧佛山””方向前进，，构建宜商宜宜居美好家园园。定位的依据——居住趋势住宅的需求转向更重视人居环境“生态”、“文化”、“科技”的营造随着经济的发展、消费理念的变化和科学技术的进步，人们对住宅的需求已经从关注生存空间转向更重视人居环境，这是市场成熟的需要，也是世界性的趋势。未来良好的人居必须同时具有"生态"、"文化"、"科技"三大特征。奥运对城市建设及房地产行业的方向性指引国家申办奥运成功后，围绕“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”主题，大力发展奥运经济，为城际的发展给予了发展的方向和引导，为城市和房地产行业走持续发展道路提供了借鉴。经济快速发展，发展节能与绿色建筑刻不容缓近年来，我国经济快速发展，但随之而来是不断突显的资源约束瓶颈和环境恶化压力。“可持续发展”是必然之路，体现在住宅产业上，发展节能与绿色建筑刻不容缓。2008年北京奥运会主题“绿色奥运；科技奥运；人文奥运”GreenOlympics,ScientificOlympicsandHumanityOlympics与自然高度和谐、可持续发展高科技广泛渗透以人为本、一切以人为中心住宅的需求转转向更重视人人居环境““生态”、““文化”、““科技”的的营造以敏锐的机会会主义者的姿姿态，差异化化竞争，抢占占市场制高点点，成为产品品全面领先的的区域领导者者。垄断价格产品有不可复制性过河拆桥

目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点

搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者

改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值领导者补缺者追随者挑战者行业老大敏锐的机会主义者次/非主流市场非行业老大，中大规模市场市场占位项目定位顺德首席智慧慧人居以智慧树立项项目差异化，，强调科技、、人文、生态态、健康、智智能与人居相相结合，为顺顺德的城市智智族创造智慧慧人居。形象定位智造品质生活活用智慧创造品品质生活，符符合格兰仕企企业根本，以以智慧前行，，代表着格兰兰仕地产的开开发理念和精精神，同时又又可以将项目目的核心诉求求点进行有效效传播。备选：格兰仕仕·智城——格兰仕·慧园——格兰仕·智慧城项目案名格兰仕·智园案名诠释：代表智慧人文文之意，寓意意打造人文、、健康、智慧慧型社区；代表科技智能能之意，寓意意强化项目品品质性和智能能化的产品打打造方向；代表项目目标标客户，寓意意项目的目标标客户为中高高端的智力型型、财智型客客群。与绿色、生态态、低碳相伴伴，享受清新新健康人生献给以智慧前前行的城市智智族格兰仕·智园献给以智慧前前行的城市智智族格兰仕·智园科技以人为本本，科技智能能化开创新生生活新境界！！项目目标客户户范畴圈定他们是容桂本本土生土长一一群，他们在这里有有自己熟悉的的生活圈子，，外面固然诱诱惑众多。但但是他们仍然然愿意固守着着他们熟悉的的地方，他们喜欢居住住在自己熟悉悉的环境，喜欢闲时三五五知己小聚玩玩乐，他们喜喜欢族群而居居，既希望生活要要方便，同样样也希望有良良好的物业服服务和舒适的的居住环境。。客群特征—本地换房客（（容桂)他们就是这样样一群人。。。。。。。我们将这群土土生土长的客客户定义为故土情结追随随者他们是一群南南飘打拼的群群体，他们希希望能在这个个拼搏的地方方落地生根他们希望通过过臵业来实现现融入容桂的的梦想，有生生活的追求，，有对品质生活活的渴望。但是对家的投对融入本地社会却有心底的渴求客群特征—外来定居客(容桂)他们就是这样样一群人。。。。。我们将这群外外来定居客户户定义为落地生根外飘飘族他们是周边镇镇街的小康客群特征—刚性需求客(周边)他们就是这样样一群人。。。。。我们将这群客客户定义为品质生活追求求者他们是容桂中中高端客户，，他们有良好好投资意识，，风险承受力力较高，希望望投资固定资资产实现保值值、增值；与与此同时，门门槛相对较低低、城市资源源稀缺、品质质好、升值前前景大的产品品将成为他们们投资的首选选；一个个城城市资源稀缺缺的品质楼盘盘吸引投资客客户的成功经经验，正好印印证他们的购购买特性……..客群特征—投资客（周边边）他们就是这样样一群人。。。。。我们将这群投投资客户定义义为稀缺资资源投投资族族户型产产品定定位建建议竞争环环境从整个个未来来竞争争楼盘盘供货货产品品分析析，产产品竞竞争激激烈，，项目目如在在在竞竞争中中突围围，需需要从从产品品的差差异化化打造造户型型的亮亮点。。项目定定位项目位位容桂桂中心心核心心地段段，配配套成成熟，，定位位中高高端的的智慧慧人居居产品品，需需要与与之匹匹配的的产品品支撑撑项目目定位位。资金回回笼作为格格兰仕仕地产产首个个开发发项目目，必必须在在销售售中形形成热热销势势头，，来树树立形形象。。因此此在产产品定定位过过程中中要充充分考考虑产产品销销售速速度问问题，，打造造热销销户型型。客户特特性项目的的目标标客户户定位位为中中高端端的城城市智智族，，他们们大多多是改改善型型需求求，他他们不不仅仅仅需求求居住住功能能，需需要舒舒适和和创新新的空空间才才能满满足他他们的的需求求。产品定定位思思考产品定定位建建议建议以以改善善型热热销户户型为为主，，主力力户型型面积积90-120平方占占67%产品配配比建建议100-120㎡为主主少量80-90㎡70-100㎡为主主产品分分布建建议1号楼受受到噪噪音、、灰尘尘影响响，质质素低低以80-100㎡户型型小户户为主主，2-5号楼以以100-120㎡大户户为主主原户型型分布布建议户户型分分布80-100㎡为主主100-120㎡为主主产品亮亮点建建议超大赠赠送面面积户户型设设计，，赠送送面积积15%以上户型亮点：超大景观阳台设计和270度转角凸窗设计，空中阳台改造成房间，达到舒适型三房二厅．赠送面积10平米(赠送面积控制在18%以内）户型特点：中庭花园可以隔成一个房间；主卧赠送嵌入式衣柜，节省空间；户户赠送大露台，赠送面积约14平米。（赠送面积控制在18%以内）两房（70-80平米）三房（90-100平米）赠送全部面积赠送一半面积赠送全部面积赠送一半面积110-120㎡阔景景户型型设计计超大景景观阳阳台设设计，，阳光光、风风景随随时恭恭候房间全全附带带飘窗窗，景景观随随身而而动超大入入户花花园设设计产品品亮亮点点建建议议报告告内内容容项目目本本体体认认知知市场场竞竞争争机机会会项目目整整体体定定位位物业业发发展展建建议议项目目营营销销策策略略中原原资资源源利利用用物业业发发展展建建议议产品品品品质质提提升升智能能化化应应用用物管管服服务务本项项目目物物业业发发展展建建议议核核心心，，以以““智智慧慧人人居居””为为出出发发点点，，满满足足项项目目目目标标人人群群““智智族族””需需求求。。通通过过品品质质提提升升、、智智能能化化应应用用、、物物管管服服务务三三方方面面落落地地。。产品品品品质质提提升升建建议议防噪噪系系统统设设计计建议议采采用用LOW——E玻璃璃，，阻阻隔隔噪噪音音，，提提升升项项目目居居住住品品质质。。浮筑筑楼楼板板设设计计白天天不不超超过过50分贝贝，，夜夜晚晚不不超超过过40分贝贝。。显显著著降降低低楼楼板板撞撞击击，，提提升升更更高高居居住住品品质质空空间间。。双入入户户大大堂堂设设置置地下下车车库库为为第第一一大大堂堂，，方方便便业业主主直直接接停停车车入入户户；；园林林内内为为第第二二大大堂堂，，是是业业主主的的礼礼仪仪型型大大堂堂，，空空间间开开场场、、庄庄重重气气派派。。同层层排排水水功功能能－－ETS生态污水水处理系系统当今欧洲洲健康住住宅采用用的标准准排水方方式——同层排水水系统，，所谓同同层排水水，是指指卫生间间内卫生生器具的的排水管管包括排排污横管管和排水水支管)不穿越本本层楼板板进入下下层空间间，而是是与卫生生器具同同层铺设设，在本本层室内内接入排排水立管管的建筑筑排水系系统。阳光生态态车库设设置设置阳光光车库，，以保障障车库的的通风采采光，一一方面提提升项目目品质，，另一方方面强化化车位销销售卖点点，提升升车位价价值。DAFAN射流风机机传统的地地下车库库的通风风系统均均采用管管道式，，由于梁梁柱的存存在以及及其他消消防排烟烟、排水水、电管管道的重重叠布路路，往往往使楼层层高度不不足或者者占有有有效层高高空间的的问题，，并且伴伴随设计计布局和和使用空空间上的的困难，，而增加加层高会会造成建建筑造价价的增高高。由DAFAN组成的无无管道通通风系统统，安装装在梁之之间，不不占用有有效空间间，依靠靠对空气气的传递递及诱导导，从而而达到良良好的通通风。地下车库库精装修修，营造造尊贵感感做法上，，用一种种高强度度、耐磨磨损、美美观的地地板，具具有无接接缝、质质地坚实实、耐药药品性佳佳、防腐腐、防尘尘、保养养方便、、维护费费用低廉廉等优点点。我们不仅仅关注您您的尊贵贵，同时爱护护您尊贵贵的爱车车。屋面节能能——大佛山唯唯一空中中农场的的打造空中农场场：大佛佛山独一一无二的的空中农农场，可可以种植植蔬果，，可分区区做菜园园、植物物园等多多功能并并用。农农场可使使居住处处增添绿绿植荫庇庇，起到到净化空空气、降降温隔热热的功用用。同时时符合健健康低碳碳节能的的生活追追求。外墙节能能——外墙内保保温技术术：外墙墙内保温温技术是是将保温温材料置置于外墙墙体的内内侧优势：1)对村村料要求求不高，，造价相相对较低低；2)施工工技术简简便，施施工进度度快。劣势：1)热桥桥部位难难处理，，热损失失大，容容易结露露；2)墙体体受室外外气候影影响大，，昼夜湿湿差和冬冬夏湿差差大，容容易造成成墙体开开裂。外墙内保温技技术由于具有有明显的缺陷陷，不适宜在在严寒和寒冷冷地区采用。。在夏热冬冷与与夏热冬暖地地区，由亍室室内外温差比比严寒与寒冷冷地区要小得得多，相应通通过热桥传递递的热量也要要小得多。因因此，对于夏夏热冬暖地区区采用外墙内内保温不存在在热桥、结露露和温度应力力开裂的性能能问题。外墙墙内保温隔热热技术对于夏夏热冬暖地区区的安全性、、材料耐久性性和施工成本本等方面明显显优于外墙外外保温技术，，是一种经济济实用的建筑筑节能技术措措施。智能化应用建建议【Shier】士尔食物垃圾圾处理器引进进美国二十一一世纪最新垃垃圾处理技术术，本着生活活垃圾真正从从源头处理的的原则，彻底底改变传统的的垃圾处理观观念，立足于于实现垃圾处处理产业化的的使命感，是是目前国际流流行的新型环环保产品。德国高科技全全封闭家庭食食物垃圾处理理系统特点详述每户安装管道道直饮水系统统。只需要在在每户自来水水管道安装一一套直饮水系系统设备，经经过4—6层的过滤和净净化，就可实实现户户管道道直饮水的目目的了。工作原理过滤方式：采采用国际先进进的五级反渗渗透水处理技技术祛除对人人体有害的致致癌物、细菌菌、病菌、等等化学物质和和有机物，产产水口感甘甜甜。健康舒适的直直饮水系统工作原理及方方法：光催化捕蚊器器是唯一使用用光、味、风风综合技术的的蚊子捕杀器器具，是目前前世界上最先先进又环保的的产品。光催化捕蚊器器是最环保的的高效灭蚊器器，诱蚊灯波波长360-380纳米，对人体体无害；微量量的二氧化碳碳和水份来源源于光催化作作用，相当于于人的呼吸，，无任何有光催化捕蚊器采用风扇形成的涡流让蚊子脱水风干而死，没有电击捕蚊器的“啪啪”噪声，没有高压电能带来的意外，因此他更安全、可靠。园林灭蚊系统统——光催化捕蚊器器应用引进智能化系系统智能化系统可视对讲系统闭路监控系统红外线防盗系统IC卡门禁系统停车场刷卡收费系统IC卡门禁：业主主通过IC卡,直接进入小区区，防止无卡卡人员非法实实用，到访客客户需到管理理人员处登记记领取临时到到访卡进入小小区。地下车车库业主必须须刷卡后才可可进入操作，，体现高档舒舒适及安全私私密性。引进智能化系系统>住户可视对讲讲系统与报警警联动>闭路电视监控控以及报警联联动>红外线防盗系系统>停车场刷卡收收费住户可视对讲讲系统与报警联动闭路电视监控控以及报警联动引进智能化系系统物管服务提升升建议提供全天候候的对该户户业主的实实时服务应应答，再通通过服务管管家调配所所需资源，，以实现最最快捷的到到位服务；；细致入微的的管家式服服务，使业业主得到房房屋维修、、房间清洁洁、衣物清清洗、车辆辆预订、机机场接送、、私人秘书书等各种具具有特色的的、人性化化的实时服服务。物业服务：：引入品牌牌物管—国际金钥匙匙，提供品品牌物管服服务报告内容项目本体认认知市场竞争机机会项目整体定定位物业发展建建议项目营销策策略中原资源利利用项目营销策策略本报告以核核心目标为为重心，进进而实现基基本目标品牌目标：：如何将格格兰仕家电电行业品牌牌影响嫁接接到房地产产行业来，，打造房地地产行业的的格兰仕，，同时利用用项目推广广，输出格格兰仕地产产的开发理理念和人居居价值。基本目标销售目标：：实现高价价高效销售售目标，回回笼资金，，同时打造造良好的项项目团队。。树立企业品品牌销售目标核心目标本案需要实实现的目标标塑造项目形形象形象目标：：作为首个个房地产项项目，建立立项目形象象对拉高项项目档次和和市场知名名度都有很很大的帮助助。入市时机——市场/政策政策动态市场供货调控已成常常态，量价价理性中回回归，未来来2年市场调整整中前进市场供货量量大，未来来竞争压力力大，差异异化上市时时机有助突突破入市时机----竞争市场竞争项目推推货时间212年3月4581012年1月2012年6月7从竞竞争争来来看看：：从从竞竞争争项项目目入入市市时时机机可可以以看看出出，，2012年容容桂桂货货量量集集中中在在下下半半年年上上市市，，10月份份达达到到将将达达到到最最高高峰峰，，基基于于项项目目工工程程进进度度考考虑虑，，因因此此建建议议抢抢在在10月份份前前入入市市。。龙光光水水悦悦云云天天佳兆兆业业金金御御天天下下保利利外外滩滩壹壹号号新幸幸福福领领汇汇凯蓝蓝名名都都本项项目目2、工工程程角角度度-2012年9月根据据工工程程进进度度，，最最快快2012年9月份份才才达达到到预预售售标标准准。。3、政政策策/大市市环环境境从目目前前的的市市场场状状况况推推算算，，12年下下半半年年市市场场有有望望回回暖暖，，预预计计会会出出现现一一波波销销售售小小高高峰峰，，未未来来2年市市场场将将会会在在调调整整中中向向前前。。1、竞竞争争市市场场项项目目集集中中推推货货时时间间集集中中在在2012年10月份份，，需需抢抢10月份份上上市市。。入市市时时机机建建议议建议议首首批批单单位位2012年9月推推出出市市场场项目目推推货货策策略略1号楼楼紧邻邻文文明明西西路路，，受受噪噪音音、、灰灰尘尘影影响响，，价价值值相相对对较较低低，，属属于于走走量量产产品品2、3号楼楼2、3号楼楼处处于于小小区区景景观观中中轴轴，，享享受受较较好好的的景景观观优优势势，，属属于于高高溢溢价价产产品品4、5号楼多层产品，居居住密度低，，可看泳池，，能快速达到到预售条件，，回笼资金小步快跑，快快速提价，制制造旺销1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼（1）高性价比进进入市场快速启动市场场会带来鼎盛盛的人气，先先聚人气再聚聚财气，使项项目销售进入入良性循环态势，建立市市场口碑。为争取主动，，建议项目样样板和园林先先行，用极具具眼球效应的的样板和园林林示范区提前亮相，并以以最具市场攻攻击力的高性性价比价格导导入市场。（2）采用底开高高走，阶段拉拉升价格的策策略成熟的区域价价值，优秀的的产品品质是是本案拉升价价格的强有力力支撑，用高高性价比的产品提升升项目初始售售价，在得到到市场认可后后进行阶段拉拉升。项目价格策略略首期单位入市市均价建议：：7000-7500元/平米（毛坯）项目价格预测测从当前容桂各各大项目工程程进度来看，，2012年中高端产品品将是主战场场，主要的争争夺对象包括括碧桂园、佳佳兆业金御天天下、保利外外滩一号、新新幸福领汇等等，中高端产产品必将大量量涌现，这对对项目定价影影响较大。在充分考虑调调控政策变化化、本案产品品均好性、建建筑成本、客客户接受程度度及项目周边边在售中高端端产品的售价价、发展商目目标、以及中中原对市场的的了解等众多多因素之下，，建议将项目目的首批单位位均价确定为为：项目价格预测测说明：基于上上文的推售策策略和首批单单位入市时机机的考虑，根根据中原丰富富的操盘经验验及对市场和政策走势势的把握和预预测，建议推推售价格分批批按5-10%的增幅确定，，基于此，中中原预计自2012年9月份首批单位位发售后8个月内，可完完成项目总套套数的超8成的销售量。。销售中心样板房看楼通道销售服务物管服务系列营销活动传播原则传播渠道推广分期展示（SHOW）服务（SERVICE）活动（SCENE）传播（SPREAD）4S营销策略合理把控营销销节奏，通过过“4S营销策略”把把项目的智慧慧人居理念传传递给目标客客户营销策略执行行传播（Spread）活动（Scene）服务（Service）展示（Show）展示攻略要点点充分超越竞争争对手——通过展示有效效区隔普通住住宅；充分体现项目目细节和未来来生活情景——设施、配套、、服务、生活活方式等；展示先行——利用展示，建建立项目智慧慧人居形象，，让客户真实实感受智慧人人居的魅力。。打造顺德首个个智能化体验验馆打造顺德首个个智能化销售中心亮点1：唯一智能化化体验馆设立智能化及及工程材料展展示区，强化化客户认知强化项目智能能化价值点与项目智慧人人居定位相符符打造顺德首个个智能化销售中心亮点2：数字化、智智能化销售工工具［概念楼书+产品说明书］］分为概念楼书书和产品楼书书，讲述属于于项目的故事事，详细介绍绍每一个匠心心独运的细节节。STEP1［数字投影沙沙盘］摒弃单调的沙沙盘讲解，利利用动态投影影屏幕全方位位介绍项目，，营造立体的的视觉效果。。STEP2打造顺德首个个智能化销售中心亮点2：数字化、智智能化销售工工具［环幕影院］］在销售中心建建立环幕影院院体验中心，，通过360度环幕影院，，滚动播放项项目宣传片，，时刻轰炸客客户眼球。STEP1IPADVR系统VR系统:三维的产品体体验，印象更更为深刻IPAD销售系统：让让客户对产品品更了解销售工具STEP2打造顺德首个个智能化样板板房从灯光、窗帘帘、影音、安安全防盗、智智能化厨房等等打造智能化化卖点。打造顺德首个个智能化样板房亮点1：智能化灯光光控制系统打造顺德首个个智能化样板房亮点2：智能化窗帘帘、影音控制制系统打造顺德首个个智能化样板房亮点3：智能化安全全控制系统嵌入式触摸屏屏，可以直接接用来语音对对讲，也可以以给来访者直直接开门声控电子门锁锁打造顺德首个个智能化样板房亮点4：智能能化厨厨房控控制系系统注重看看楼通通道的的体验验性，，通过过醒目目的标标识和和项目目的核核心卖卖点展展示完美的的体验验场所所——看楼通通道服务攻攻略要要点没有销销售，，只有有服务务——令所有有有机机会接接触到到客户户的服服务人人员充充分表表现独独特、、精细细、优优质服服务处处让让客户户体验验到尊尊贵感感、人人性化化——用服务务充分分区隔隔普通通住宅宅，在在细节节中将将项目目品质质发挥挥到极极致一个满满意的的客户户会将将体验验告诉诉周围围的6个亲人人或朋朋友！！一个满满意的的客户户会给给你带带来更更多的的产品品溢价价！一个满满意的的客户户会给给你节节省3%-5%的单位位成本本！传播（Spread）活动（Scene）服务（Service）展示（Show）打造专专业的的服务务团队队销售过过程中中处处处令客客户感感受到到尊重重和体体面销售管管家是是客户户面对对的第第一位位销售售线的的服务务人员员，是是销售售队伍伍的第第一窗窗口销售管管家接接触客客户后后第一一时间间协调调接待待时间间、人人员、、日常常事务务处理理等功功能销售管家之之基础岗位位要求是：：不能令客客户因联系系不到专职职销售人员员而受冷遇遇或无所适适从从客户角度度出发,充分维护客客户之隐私私,为客户之身身份保密,无特殊原因因,不安排第二二位销售人人员服务同同一客户,不安排第二二位销售人人员随便给给客户打电电话、发短短信息设立销售管管家一对一服务务12完美的接待待服务入口处销售大堂门童拉门鞠躬专人指引停放车辆管家打伞，护送客户到销售大堂现场销售，介绍项目情况邀请客户进行洽谈示范单位介绍销售中心智能化管家就位，提供尊贵接待服务到场指引观赏宣传片向客户讲解智能化应用及户型卖点样板房大使就位，协助接待客户向客户描述梦幻生活迎客区休闲区洗脑区洽谈区体验区洗脑区销售过程中中处处令客客户感受到到尊重和体体面完美的接待待服务洗脑区针对性直销销接待服务务完美的接待待服务针对工作繁繁忙无暇分分身的客户户，项目派员上门为客户提供供销售服务务，以一种种前所未有有的销售形形式，为客客户提供尊尊贵的顾问式服务；服务内容：：项目介绍绍、递送资资料、签约约……400免费服务热热线，倾听听心声4008-888-888这是一种全全新沟通方方式的建立立；这是项目树树立形象的的细微表现现；这是匹配项项目科技化化形象的良良好体现。。开设400-888-888专门服务热热线，接听听客户意见见、投诉、、咨询等传播（Spread）活动（Scene）服务（Service）展示（Show）活动攻略要要点只组织客户户愿意参加加的活动——楼盘关键时时间节点、、给客户实实际利益的的活动活动要有利利于促进销销售——要落到实处处，有利于于销售富有生趣，，而不是纯纯粹的产品品推介，注注重参与性性，实效性性。强销期促销销活动项目价值体系建立形象建立星云大师，，智慧人生生讲座“智慧和创创意引领新新经济”企企业高峰论论坛“四化融合合，智慧佛佛山”图片片展营销活动脉脉络图活动形式：：与政府合合作，在容容桂、大良良主要的商商业旺点，，举办智慧慧佛山图片片展。题材包括：：智慧佛山山成果图片片、智慧佛佛山规划战战略。活动目的：：树立形象象，传播项项目信息，，释放项目目“首个智智能化销售售中心、样样板房”即即将开放信信息“四化融合合，智慧佛佛山”图片片展六月七月八月九月十月十一月十二月智慧佛山成成果图片展展智慧佛山2010-2011发展战略智慧佛山图图片展开启智慧人人生——星云大师，，智慧人生生讲座活动形式：：邀请台湾湾著名智慧慧大师星云云大师进行行人生智慧慧讲座活动目的：：利用媒体体的力量树树立项目形形象，引起起市场关注注，配合项项目蓄客，，同时释放放项目“首首个智能化化销售中心心、样板房房”开放放信息参与人员：：房地产同同行、来访访来电客户户、特邀媒媒体记者六月七月八月九月十月十一月十二月星云大师师，智慧慧人生讲讲座活动形式式：与顺顺德南方方智谷合合作，邀邀请著名名的管理理学者郎郎咸平主主讲。举举办顺德德中小企企业管理理层举办办企业高高峰论坛坛活动目的的：圈层层营销，，拓宽企企业中高高层目标标客户群群参与人员员：诚意意客户、、特邀媒媒体记者者、企业业管理层层等与南方智智谷，举举办“智智慧和创创意引领领新经济济”企业业高峰论论坛六月七月八月九月十月十一月十二月智慧佛山山图片展展传播（Spread）活动（Scene）服务（Service）展示（Show）传播攻略略要点线上精准准宣传，，线下把把控，立立势一步步到位——线上主打打形象，，大力宣宣传项目目品牌；；线下把把控，通通过圈层层营销制制造项目目神秘感感、尊贵贵感；必必须力求求一次立立势到位位，避免免陷入普普通住宅宅的无谓谓竞争有效截流流客户——想在客户户前头，，走在对对手前面面积极拓展展领袖型型客户，，促成口口碑营销销原则一：：线上精精准宣传传，线下下重点把把握；立立势一步步到位，，差异化化营销突突破线上控制制投入，，主打形形象线下圈层层营销突突破立势一步步到位，，差异化化营销传统的线线上广告告保持低低调，主主打形象象，避免免大众市市场的过过度聚焦焦线上广告告主要集集中于圈圈层客户户所易于于接触到到的中高高端杂志志，配合合部分中中高端报报纸（避避免硬广广，以软软文为主主）通过对展展示、服服务、活活动的精精心设计计、把握握，让圈圈层客户户充分体体验感知知项目与与众不同同，引起起共鸣通过线下下的推广广，强化化客户意意向，放放大口碑碑传播，，促进成成交针对不同同物业形形态，必必须进行行差异化化营销，，必须力力求一次次立势到到位，避避免陷入入无谓竞竞争而受受干扰营销上必必须有所所突破与与创新，，从营销销层面上上引领市市场原则二：：寻找并并培养领领袖型客客户，营营造强劲劲的口碑碑传播力力度客户意见见领袖寻找顺德德重点行行业中的的领袖人人物项目圈层层活动时时重点邀邀请，并并给予尊尊贵会员员卡，凭凭卡可享享用额外外优惠（（不限套套数）主流报纸户外广告广州日报、珠江商报容桂中心核心地段顺德楼市网、搜房网、项目自建网站、中原网站翡翠电视台格兰仕内部刊物、手机短信线上渠道电视媒体网络媒体其他主要媒介介选择说说明：从从线上到到线下的的结合直邮广告GOLF杂志、名车车友杂志、银行白金VIP等现场多媒体播放项目形象宣传片通过格兰仕·智会会员系统聚集众多中高端客户楼书、海报等智会会员销售物料形象短片其他圈层活动：产品发布会、酒会等线下渠道建立项目目会员系系统拓宽宽客户渠渠道和维维系客户户格兰仕「「智会」」核心策略略：与格兰仕仕家电行行业嫁接接，凡入入此会的的会员，，凭此卡卡购买格格兰仕电电器均可可享受优优惠折扣扣。积分制，，入会时时间越长长，购买买电器时时享受优优惠越高高。凡认购过过格兰仕仕物业的的业主，，凭此卡卡购买格格兰仕家家电，享享受额外外优惠。。利用中原原客户资资源及一一二手联联动拓宽宽客户渠渠道中原资源源优势区域外：：客户资资源联动动体系港港澳板块块、华南南板块（（广州、、佛山））区域域四个城城市全面面展开。。

区域域内：佛佛山中原原在佛山山已经成成功代理理多个住住宅项目目，拥有有庞大的的客户资资源。广州中原原地铺逾逾180间；广州地产产代理行行业的领领头羊之之一；；佛山中原原地铺近近6间；利用中原原在香港港、澳门门，800余间分行行、港澳澳8000多名销售精精英绝对对外销资资源优势势，能让让本项目目强势进进入港澳市场场及港澳澳对接的的海外市市场。预热期：：利用销销售中心心开放建建立项目目高端形形象六月七月八月九月十月十一月十二月推广目的的：利用用销售中中心建立立项目高高端形象象，通过过会员积积累客户户推广主题题：智造品质质生活，，顺德首首席智慧慧人居亮亮相推广渠道道：线上上线下同同时推广广，线上上主打形形象，线线下主打打项目亮亮点顺德首个个智能化化体验馆馆开放认筹期：：多角度度渗入目目标客户户，提高高客户认认筹量六月七月八月九月十月十一月十二月推广目的的：借助助智能化化样板房房开放继继续拔升升项目形形象，开开始认筹筹推广主题题：智慧生活活，有““智”才才能知道道推广渠道道：线上上线下同同时推广广，线上上主打形形象，线线下主打打项目智智能化亮亮点顺德首个个智能化化样板房房开放强销期：：作客户户诚意度度排查，，并积极极开拓客客源六月七月八月九月十月十一月十二月开盘销售售/老带新/格兰仕企企业团购购推广目的的：客户户挖掘和和排查，，为开盘盘造势；；通过圈圈层和团团购开拓拓客源推广主题题：智慧生活活，有““智”才才能品味味推广渠道道：线上上线下同同时推广广，线上上主打形形象，线线下主打打项目在在售信息息持续销售售期：以以活动营营销为主主，考虑虑加推六月七月八月九月十月十一月十二月国庆节促促销/进入持续销售售期推广目的：利利用节日持续续销售热度，，口碑传播突突破，以老带带新和圈层营营销拓展客户户；推广主题：智慧生活，有有“智”才拥拥有推广渠道：线线下为主，线线上为辅案名名：：格兰仕·智园市场占位：敏敏锐的机会主主义者项目定位：顺顺德首席智慧慧人居形象定位：智智造品质生活活客户定位：顺顺德城市智族族方案核心策略略回顾报告内容项目本体认知知市场竞争机会会项目整体定位位物业发展建议议项目营销策略略中原资源利用用中原资源利用用附：中原资源源在本项目中中的利用及服服务团队架构构项目执行总统统筹，全程跟跟进项目，协协调各相关部部门沟通，指指导、监督营营销各项工作作，全面负责责项目的营销销管理余鸿（YK）佛山中原董事