年福建龙岩房地产市场报告

龙岩市房地产市场报告目录一、宏观环境研究1、人口、行政及面积2、居民收入3、经济概况4、城市规划5、政策环境二、龙岩房地产市场研究1、龙岩房地产市场概况1.1、土地供应量分析1.2、龙岩房地产数据运行分析1.3、龙岩市2006年销售及价格走势分析1.4、龙岩市房地产发展前景2、龙岩房地产市场现状2.1、存量房市场表现2.2、各类型物业售价分析2.3、当地房地产的消费观念三、龙岩市住宅房地产市场现状1、住宅市场发展简析1.1、住宅市场产品特点分析、产品层次及价位特点、产品分布特点、产品类型比例、产品配套特点.1、区域配套情况.2、车位设置.3、装修标准.4、物业管理、产品风格特点、产品营销特点1.2、住宅市场现状总结1.3、住宅市场发展趋势2、项目所在区域板块市场竞争分析2.1、市场供应体量分析2.2、类型分析2.3、产品特点2.4、户型面积规划设定及配比情况、房型设置、面积设置2.5、价格分析2.6、销售情况2.7、消费群体分析2.8、营销手段3、个案分析4、住宅市场总结4.1、市场竞争态势分析4.2、住宅市场的主流产品4.3、住宅市场空缺产品4.4、住宅市场的机会与空间四、龙岩市房地产商业市场现状1、宏观商业环境1.1、龙岩市消费品零售总额1.2、城市商业发展规划2、在经营商业项目调查2.1、龙岩商圈分布图2.3、经营商业现状总结2.4、商圈发展趋势3、龙岩市商业市场调查分析3.1龙岩商业商圈分布分析3.2、龙岩商业商圈商业主题五、项目分析1、项目自身情况2、项目周边交通状况分析3、项目周边环境分析4、项目SWOT分析一、宏观环境研究1、人口、行政及面积2005年末全市常住人口为274万人，中心城市人口达28.5万人。龙岩市现辖新罗区、漳平市和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，下设133个乡（镇、街道办事处）；市政府设在新罗区。龙岩东西长约192公里，南北宽约182公里，总面积1.91万平方公里，占全省土地面积的15.7%。2、居民收入2006年，全市城镇居民人均可支配收入11718元，比上年增长10.2%；人均消费性支出8826元，增长13.1%。预计全市农民人均纯收入4493元，比上年增长8.9%，农民人均生活消费支出3443元，增长9.1%。3、经济概况龙岩市２００６年经济持续提升，运行质量较高，经济实现了又好又快发展，人民生活继续提高。据省统计局初步核算，全市完成生产总值448.64亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值87.44亿元，增长3.4%；第二产业增加值212.31亿元，增长17.3%；第三产业增加值148.89亿元，增长11.9%。2006年，龙岩市项目带动战略成效继续显现，固定资产投资保持了强劲增长势头，完成全社会固定资产投资164.85亿元，比上年增长38.4%。4、城市规划将龙岩作为闽西政治经济文化教育中心，海峡西岸经济区西南翼经济枢纽，冶金、烟草、机械、能源、建材、环保、现代制造业基地，生态型山水园林城市。到2010年城市人口发展到40万人左右。城市主要向南拓展，实行网络环状发展战略，使城市实现“众星拱月、环藤结瓜”的网络环状发展形态，中心城市总体布局采取“一城二区六团一卫”（“1261”城市总体布局），即一个主城区（原总规的核心区加五组团，将江山乡并入）、二区（新罗区、永定整体撤县设区）、六团（高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、适中）、一卫（雁石）。（该方案从当前中心城市用地不足的实际出发，立足长远，在更大范围内进行产业布局，工业用地比较充足，城市发展空间和发展潜力较大，能比较科学合理地促进各组团的生成、配合、流动）。5、政策环境国务院发布“国六条”的影响；“套型建筑面积90平方米以下住房要占开发总面积的70％”；国税总局2006年7月18日发布征收个人二手房转让所得税通知；国务院2006年8月31日关于加强土地调控有关问题的通知；个税的提升，几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半；加息：控制信贷；信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始；龙岩市2006年9月4日关于建设局、规划局、房管局等进一步整顿规范房地产交易秩序的通知。分析：政府出台宏观政策的调控，对龙岩房地产的发展有着重大的影响，特别是“90/70”新政，对房地产商的影响相当大，特别是龙岩以大户需求为主的房地产市场，冷淡观望的氛围曾一度相当浓厚；通过采取上述措施，龙岩市商品房开盘价和二手房成交价得到健康、持续、稳定的上涨，性价比得到提高。二、龙岩房地产市场研究1、龙岩房地产市场概况1.1、土地供应量分析（部分2006年12月份——2007年4月份）时间宗地位置用地面积(㎡)总建筑面积(㎡))容积率土地用途使用年限2006年12月月中城北二环路北侧侧56587581.721.34商服设施40年西城登高西路南侧8普通商品住房50年东肖镇龙腾南路东东侧(福三线北侧)65819871.51.5普通商品住房70年2007年龙岩大道东侧24056.455089.1662.29五星级旅游饭店40年龙腾南路西侧(邻邻体育公园)19889.259667.63.0商住综合40年\70年莲东小区东山中路路西侧21875830003.79住宅70年分析：2006年全年龙岩市房地产开发用地供应286宗，面积103.99公顷，同比增加26.05%，龙岩市土地市场供应充足；地价持续的走高；且本地开发商垄断了土地市场，外来开发商少；新城区突显、老城区魅力重现。（单位：亿元，万平方米）1.2、龙岩房地产数据运行分析（单位：亿元，万平方米）2006年2005年同比完成投资额27.9519.1146.3%施工面积382.6301.6226.85%其中：住宅293.44237.3223.65%竣工面积100.1792.937.79%其中：住宅71.6578.88-8.79%销售面积112.33142.3-21.6%其中：住宅94.25117-19.44%空置面积19.4529.26-33.53%从数据表可以看出，房地产开发投资仍保持较快增长态势。且投资资金来源有所优化。新的商品房供应充足，但竣工率偏低；商品需求旺盛，空置面积得到进一步消化。商品房供应充足，商品房住房结构继续优化，但商品房需求将会有所趋缓。“90/70”对龙岩房地产影响较大，住房供应结构调整的效果也将于2007年下半年初步显现，届时90平方米以下的住房将大量供应，也将对房地产市场造成影响。2007年房地产开发投资将继续保持增长，龙岩市所有项目计划总投资120亿左右，至2006年底，累计完成投资62亿元，未完成达58亿元。竣工面积只占施工面积18.94%，绝大部分项目正处于在建阶段，建安投资将继续加大。（单位：元/平方米）1.3、龙岩市2006年销售及价格走势分析（单位：元/平方米）从批准预售情况看，90平方米以下的面积占批准住房预售总面积的19.92%，同比提高了10.58个百分点。按套数比较，90平方米以下的套数占总套数的40.52%，同比提高22.62个百分点。从需求看，90平方米以下的需求占15.56%。按套数比较，90平主米以下的住房需求占总套数的31.07%。龙岩市商品房销售价格涨幅较快，根据市场调查，06年上半点到今年4月份，房价上涨幅度为500—1000元/㎡。

2006年2005年增长幅度%多层商品住房交易易平均单价2147.172007.586.95高层商品住房交易易平均单价2476.911865.6232.77存量房买卖价格受商品房房价上涨的影响，涨幅较大。中心城市商品住房销售价格虽然涨幅较快，全年涨幅为17.52%。1.4、龙岩市房地产发展前景龙岩市房地产行业正处于兴旺的阶段；房贷新政策对龙岩市房地产市场的影响甚微，房地产的价格继续走高；龙岩市的快速发展和建设，交通、配套日益齐全，市政绿化大面积增加，城市品位明显提升，居住环境大为改善，从而加速了龙岩市的房地产市场需求；“90/70”政策，影响龙岩市住宅市场，大户型面积受到控制。2、龙岩房地产市场现状2.1、存量房市场表现——全市存量房交易情况

2006年1-112月份2005年1-112月份增长率%存量房买卖交易面积29.4140.59-27.54金额4.283.8411.46其中住宅面积22.3935.74-37.35金额2.32.5-8分析：存量房成交量下降。全市存量房交易面积29.41万平方米，同比下降27.54%，存量住宅交易面积22.39万平方米，同比下降37.35%。——龙岩市新罗区2006年1-12月份存量房交易情况

2006年1~112月2005年1~112月增长率%新建商品房交易面积36.5336.69-0.44住宅面积28.629.87-4.25金额12.4910.1423.18住宅金额6.135.5510.45存量房买卖交易面积20.821.27-2.21住宅面积15.5812.920.78金额3.682.6240.46住宅金额1.771.336.15分析：中心城市存量房交易面积20.8万平方米，同比下降2.21%。存量住宅交易面积15.58万平方米，同比增长20.78%。2.2、各类型物业售价分析别墅售价集中在4500—5000元/平方米，代表项目御佳园、欧洲世家、中发••荣寓等；小高层、高层售价集中在3800—4500元/平方米，代表项目**丽都、丰华·世纪华城、明珠城市阳光、裕福国际、水韵·华都；多层售价集中在3300—3800元/平方米，代表项目嘉华新园、水韵·华都、美域中央、中发·荣寓；商铺售价集中在3—4万元/平方米，代表项目**丽都、丰华·世纪华城、裕福国际、文苑·名都；车位售价集中在10—15万元/个。2.3、当地房地产的消费观念龙岩市所处位置佳，商业环境好，个体经济比较发达，形成了强大的民间消费能力，也造就了当地人好面子的心理；龙岩人对房地产投资的概念反映较为强烈，对房地产升值的考虑多，多数为居家自住，少数人有为子女购房的现象；龙岩人较喜欢购置商铺作为投资，较少买房投资。三、龙岩市住宅房地产市场现状1、住宅市场发展简析——项目分布图——龙岩市在售项目一览表项目名称地理位置基本指标项目规划配套户型配比价格（元/㎡）销售情况主诉求点**丽都登高西路中段总占地面积104410㎡，总建筑筑面积333310㎡，容积率率为3.2；其中住宅宅建筑面积为为21810㎡独栋小高层，1——3层为商业。一一层店铺，二二、三层商场场。依托周边配套。一房：32㎡，2256套；二房：60—80㎡，三房：134㎡，112套；预计单价范围在44000—5000元/㎡，均价在4500元/㎡左右。一一层商铺价格格约为35000—40000元/㎡。二层以以上商场进行行招商。销售率：未开盘，预预计将于今年年7月分左右开开盘；客群：登记的客源源住宅是以自自住为主，60%为龙岩本地地人。35%为县城及乡乡镇居民，5%为外地人。龙岩登高西，厦门门禾祥西丰华•世纪华城登高西路南面总占地面积143397.4㎡总建筑面积积37900㎡，其中住宅宅建筑面积225630㎡，容积率2.63两栋小高层，133层，A栋1—4层为商业，B栋一层为商商业。旁规划大型公共停停车场。单身公寓：24㎡㎡，18套；一房：60㎡，34套；二房：70—89㎡，42套；三房：115—150㎡，126套；预计均价价范围在在4500—4600元/㎡，一层商商铺价格约为为35000—40000元/㎡，内街价格格为2万元/㎡左右，二层以以上商场进行行招商。销售率：未开盘，预预计将于今年年7月分左右开开盘；客群：登记的客源源住宅是以自自住为主，65%为龙岩本地地人。30%为县城及乡乡镇居民，5%为外地人。龙岩名筑/世袭荣荣耀永佳香樟名都登高西路总占地136733㎡，总建筑455860㎡，其中住宅宅建筑32285㎡。独栋小高层依托未来规划，以以及周边配套套——预计均价价范围在在4500—4600元/㎡，一层商商铺价格约为为35000—40000元/㎡。销售率：未开盘——水韵华都新罗区龙腾路总占地面积1733亩，总建筑筑面积约为30万㎡中庭4栋高层；23栋多多层住宅，沿沿街一层为商商铺，二层以以上为住宅20000㎡的中中庭水景观，会会所，幼儿园园及其他社区区配套。周边边商业环境已已逐渐成熟。三房：120—1145㎡左右，三房房及四房：160—180㎡大户户型规划；主街：70-1660㎡；附街：70-1550㎡；2F写字楼3500㎡左右（不不销售）多层价格范围：22800—3600元/㎡；小高层层价格范围为为3700—4600元/㎡。楼层差差价为60—100元/㎡。朝向差差价一般在200元/㎡左右。店店面价格主街街：26000元/㎡；附街均价：9800--180000元/㎡销售率：多层已销销售近93%，小高层也也已销售近65%。朝向差较较为难买。主主街80%附街60%客群：项目以居住住为主；客源源地以龙岩市市及县、镇居居民为主；少少数外地购买买者173亩国际级水水公园高尚社社区360度万象城龙腾路与人民路交交汇处总占地面积46007.1㎡，总总建筑面积21502㎡1栋16层，1栋11层，住宅共有1225户，商业共共有16间，写字楼5户。依托周边成熟的商商圈一房：40—466㎡，45户；三房：113—117—125㎡，80户；楼中楼楼：200㎡，10户；店面：40—200㎡住宅单价范围：22190—2900元/㎡；楼层差差价：30—60—100元/㎡。06年4月均价为2400元/㎡；商业价格：158800—19500元/㎡；写字楼楼价格：2800—2900元/㎡。销售率：已基本售售磬客群：项目以居住住为主；客源源地以龙岩市市及县、镇居居民为主；少少数外地购买买者中发•荣寓龙腾路与华莲路交交汇处总占地面积33亩亩；总建筑面积：555027.55㎡单栋别墅1套，双双拼别墅4套，4栋4层，4栋14层小型游泳池等，最最主要是依托托周边成熟配配套单身公寓：20——48㎡，107套；一房：50—90㎡，57套；三房：108—160㎡，238套；四房：210—263㎡，24套住宅单价为33000—4200元/㎡，楼层差差价60—80—100元/㎡；店面规规划路边上价价格为10000—11000元/㎡销售率：已基本销销售完，少数数几套朝向较较差为出售。客群：本地人为主主，有少数来来自周边的县区，少量量投资客美域中央龙岩龙腾路占地6万㎡，总建筑面积积为13.8万㎡23栋多层与小高层，共共有1020多户，车位447个游泳池、社区会所所一房：60㎡左右右；三房：128—1147㎡多层住宅均价33300元/m²，高层4280元/㎡。店面20000—30000元/㎡之间销售率：已销售完完客群：本市区地人人群为主，少量投投资人群晟龙豪庭龙岩曹溪路总占地面积137701㎡，总总建筑面积30860㎡5栋多层，车库1550个，住宅220户，商业71间依托周边成熟的商商圈————销售率：9月底现现房全部交付付使用客群：本地人为主主，有少数来来自周边的县区，少量量投资客成熟的建材商圈裕福国际人民路南侧总占地面积105443㎡，总建建筑面积为550600㎡㎡3栋23-25层的高高层，每栋两部电梯，名名流会所，皇皇家物管；依依托周边配套套132-146㎡㎡的三房单价范围在40000—5000元/㎡，均价在4500元/㎡左右销售率：未开盘，预预计将于今年年7月分左右开开盘；客群：登记的客源源住宅是以自自住为主，70%为龙岩本地地人。25%为县城及乡乡镇居民，5%为外地人。突破龙岩高度明珠城市广场位于龙岩大道与人人民路交汇处处总用地面积67997.81㎡㎡，总建筑面面积412661.5㎡，住宅建筑面面积260775.56㎡㎡1栋30层高层，1层为店店面，2-4层商场，5层以上为住住宅，地上30层、地下2层二梯三户，共6部部电梯，其中中3部为弧形观观景电梯，电梯背景音音乐，依托周边配配套楼中楼5套，面面积约211..37-230.999㎡；三房144套，面积约136..20-157.337㎡；二房26套，面积约89.331㎡；一房51套，面积约55.005-59.822㎡；主力户型型为136..20-157.337㎡三房未定！但预计均价价也将会在44000元/㎡以上销售率：未开盘，预预计将于今年年10月份开盘；；客群：项目以居住住为主；客源源地以龙岩市市及县、镇居居民为主；少少数外地购买买者位置掌舵财富/高高层提炼生活活；龙岩名流流社会无上至至尊领地。阳光翠庭龙岩凤凰路总建筑面积360000㎡一层为沿街商铺，二二层以上为住住宅。共六栋多层住宅统一物业管理，依依托周边配套套单身公寓：62㎡㎡三房：143㎡最低价格为33000元/㎡，最高价价格为3700元/㎡，楼层差差价为50-80元/㎡销售率：已基本售售完，只剩少少数几套。公公摊率为15%。客群：项目大都以以自住为住；；客源地以龙龙岩本地人为为主，占75%左右，其他乡乡、镇、县。城市生活中央圈御佳园新罗区龙门镇闽西西名胜龙门塔塔旁总占地面积2688亩，总建筑筑面积18㎡10栋townhousse，沿街为商商铺，12栋多层商品品房住宅；别别墅群（独栋栋及连排）网球场、会所、游游泳池、半山山篮球场、运运动馆、高尔尔夫果岭、双双语幼儿园、便便利超市、咖咖啡馆一房：43㎡，三房：115㎡，别墅：210-3350㎡商品房：最低价格格3228元/㎡，均价为3500元/㎡，最高价价为3800元/㎡；别墅：：连排小面积积70-95万元/套，独栋每每套达200万元。销售率：商品房销销售紧俏，已已售近80%，townhhouse已售磬，别别墅体量较大大，约售近40%。客群：商品房及沿沿街townhhouse主要是龙岩岩本地的投资资客及乡镇前前来经商的客客户；别墅都都以在龙岩经经商个体及矿矿场上的矿主主。268亩绝版生活活区；龙岩最最健全社区安安防系统，小小区道路红外外线实时监控控捍卫尊贵私私家天地文苑名都位于九一北路一栋小高层一二三层为商场；；住宅188套；店面25间。依托周边配套一房30-45㎡，445户；二房60-83㎡，52户；三房120-1150㎡，91户；店面：42㎡－－150㎡起价3998元/㎡，最最高价5040元/㎡；均价：4300元/㎡层差60元/㎡；朝向差100元/㎡一层主街4.5万万元/㎡；附街均价：2.4万元/㎡；平均单单价：3万－4万销售率：已售磬。客群：龙岩本地人人，县城及乡乡镇；外来投投资客占有一一定量。柏京城项目位于解放北路路总建筑面积322443.9平方米十六幢多层组成；；地上车位为212个，地下51个。配套齐全,智能化化系统单身公寓27-335㎡40户；一房45㎡30户；二房57-70多㎡50套；三房90-1227㎡400套，店面：400-200㎡住宅起价19000元/㎡；最高价3200元/㎡；均价2600元/㎡；层差10－50元/㎡，店面均价8000元/㎡－9000元/㎡销售率：商品房已已销售95%剩三房5%；店面已销售70%%客群：项目大都以以自住为住；；客源地以龙龙岩本地人为为主，占75%左右，其他乡乡、镇、县。城市桂冠新罗区双泉路788号总占地面积42229㎡；总建筑面面积398886.5㎡18栋9层组成依托周边配套三房二厅120－－140㎡；380套；楼中楼180－300㎡30套；店面：30－100㎡起价：3400元元/㎡；最高价4500元/㎡；均价3800元/㎡楼层差80元/㎡；店面：均价15000元/㎡，单价13000－17000元/㎡销售率：住宅955%，店面：30%客群：项目大都以以自住为住；；客源地以龙龙岩本地人为为主，占75%左右，其他乡乡、镇、县。1.1、住宅市场产品特点分析、产品层次及价位特点龙岩市目前楼盘以中等价位为主，均价集中在3800-4200元/平方米，主力总价集中在40—60万/套,龙岩市受90/70政策的影响较重，多数楼盘的两房必须得捆买单身公寓（25—40㎡），总价相对较高。据市场调查了解，龙岩目前在售楼盘，小高层五层以上、多层在买卖房屋时需捆买车库一个，车库总价在10—13万之间；多层住宅均价集中在3300—3800元/平方米，小高层、高层住宅均价集中在3800-4500元/㎡，别墅售价集中在4500-5000元/㎡；2006年至今，多数楼盘价格上涨速度较快，一般上涨幅度为500-1000元/平方米。、产品分布特点龙岩市目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为分别为龙岩市中城区域，西城区域，曹溪区域，闽西交易城片区中城区域楼盘主要以“小户型+商场裙楼”的开发模式为主，代表项目如文苑名都（已售完）等；西城区域为龙岩市新的行政中心所在地，整体规划起点较高，区域房地产开发以中高端产品为主，代表项目如水韵•华都、中发•荣寓等；曹溪区域是龙岩市城市扩展的重要区域，房地产开发相对较晚，代表项目如晟龙豪庭、厦鑫瑞锦等；闽西交易城片区主要是发展龙岩的物流基地，以商业项目为主，住宅项目为辅，代表项目如闽西交易城、御佳园等。、产品类型比例龙岩市目前以多层、小高层为主流产品；别墅项目较少，高层项目呈增长趋势；龙岩市待推项目高层、小高层产品将占到较大比例，多集中于重要马路两侧（登高西路，人民路）。、产品配套特点.1、区域配套情况位于龙岩老城区附近的楼盘都具有较完善的配套设施，尤其是商业配套更加完善，如文苑名都、嘉华新园等项目；而位于西城区域的楼盘，如水韵华都、美域中央、中发荣寓等项目，由于所处位置为龙岩市新的行政中心区，市政规划起点较高，区域房地产的发展迅猛，为龙岩市的行政中心区及中央居住区，政府组织投入一系列的配套设施，包括修建道路、设立中学、修建广场等，该区域市政配套将更加完善；而位于城市边缘区域的楼盘，如东城区域和曹溪板块，由于距市中心较远，市政配套相对缺乏，还需一定时间的发展，才能弥补这一不足；完善的生活配套是是提供便捷生生活的基础，这这对生活节奏奏日益加快的的现代人具有有十分重要的的意义，同时时也有利于提提升项目的居居住品质与档档次。随着政政府对登高西西路进行商业业一条街规划划，该地段楼楼盘将会发生生质的飞跃。.2、车位设置随着龙岩经济的快快速发展，拥拥有小轿车的的家庭比例较较高，公共交交通相对滞后后，对私家车车的需求也较较大。未来购购房客户中，拥拥有私家车的的家庭会越来来越多，停车车问题也会越越来越突出，中中高档住宅车车位配置比例例有进一步提提高的趋势。.3、装修标准在高层市场中，楼体体外立面装修修选材绝大多多数都采用高高级涂料，而而多层楼体外外立面装修选选材也在改变变，由原使用用瓷砖贴墙，改改为使用涂料料少数楼盘外外立面还使用用瓷砖。多层住宅均为毛坯坯房，卫生间间做简单装修修。.4、物业管理本次调研的各项目目在通讯系统统、供电系统统等方面并无无较大差异，基基本都能达到到暖气、天然然气双气入户户，电话、有有线电视、宽宽带三线入户户，一户一表表等较为普遍遍采用的方式式，较高档的的社区，都有有完备的智能能化系统和安安保系统，如如可视对讲系系统、周界防防范监控系统统等。目前龙岩客户对物物业管理公司司的认知有所所提高，对物物业管理比较较重视程度，却却较关注物业业管理费用的的高低，他们对物业业管理费用可可承受的价格格在每月1元/平方米以下下，但根据市市场调查，龙龙岩在售项目目的物业管理理费为：多层层0.4—0.5元/平方米，小小高层、高层层0.8—1元/平方米。龙岩物业管理水平平一般，但部分分档次较高的的小区，一般般都拥有完善善的智能化安安保系统，物物业管理水平平较高。、产品风格特点多数项目建筑风格格雷同；大多数楼盘园林设设计缺乏主题题元素，高档档楼盘的园林林设计气派；；园林设计较注重传传统风水观念念。、产品营销特点路牌围墙广告等户户外媒体、报报纸广告、公公交车车体广广告均为主要要的宣传媒介介；由于龙岩特定的区区域，广大消消费者比较热热衷于活动的的促销等，开开盘活动、时时间节点活动动的策划，都都是广大各显显身手促进销销售的重头戏戏。一般都聘请专业代代理公司进行策划销售，具有有专业水准较较高；也有开开发商自行销售，但在客户服务上，整体无法法作到具有一一定的专业的代理机构的服务意识、服务态度和专业水准，现场的把控控度不够。1.2、住宅市场场现状总结目前龙岩市住宅市市场正处在快速的的发展阶段，并并呈现出以下下特点：1）三房成楼市热点，住宅投资成成为房地产开开发的主流2004年至今，龙龙岩住宅市场场出现的都是是以三房为主主，“水韵华都”、“美域中央”、“恒兴·绿景”、“阳光翠庭”等相继推出出市场，这是迎合龙岩岩购买者的需需求。2）项目同质化严重重，产品缺乏乏差异性由于龙岩市老城区区旧城改造项项目居多，且且项目占地相相对小等特点点，各楼盘的的综合素质相相对于西城片片区较差。根据市市场了解，龙龙岩市各楼盘盘多集中于重重要交通干道道两侧，小高高层、高层产产品大量入市市，但产品的的差异性不强强，社区缺乏乏主题及景观观卖点，建筑筑外观相近、户户型面积大小小相近，未能能因地制宜的的塑造项目卖卖点，楼盘建建设缺乏前瞻瞻意识。3）起步较晚，发展快快与沿海地区和大城城市相比，我我市房地产业业起步较晚，但但发展很快，尤尤其是近几年年的快速发展展，已经使房房地产业成为为我市经济发发展的重要产产业。4）商品房供应增加，可可供房源增多多龙岩中心城市竣工工商品房屋面面积年均增速速33.7%，建成了一一批商品住房房，如：银河河花园、银河河大厦、裕锦锦园、裕家园园，莲东经济济适用房一期期等。还有一一批陆续竣工工如：莲东经经济适用房二二期、水韵华华都、美域中中央（城市中中心花园）、恒恒兴绿景、恒恒亿豪园、丰丰源新洲城、汇汇盛花园、柏柏京城、闽西西饲料交易城城、龙腾星城城、国葳购物物广场等。还还有一批环境境优雅、设计计时尚、美观观、实用的商商品房如：碧碧水庄园、欧欧洲世家、**丽都、丰丰华·世纪华城等正正在开发建设设中，商品房房供应量逐年年增加，可供供房源增多，可可基本满足不不同层次消费费群体的需要要。1.3、住宅市场场发展趋势受住房结构调整政政策的影响，90平方米以下中中小户型住房房将陆续上市市。目前，多数龙岩家家庭的住房户户型设计不是是很合理，缺缺乏足够的空空间，很多人人希望改变住住房条件，因因此本地人自自身的居住需需求较大；龙岩市外来人口数数量不多，购购买房产的数数量有限；准购房者购房观望望的氛围逐渐渐浓厚，主要要原因受房价价上涨的影响响，考虑承受受能力问题，而“怕涨”抢购的心态逐步得到缓解。投机炒房的现象逐逐步得到遏制制，主要是投投机的空间受受房价上涨压压缩，并预期期上涨空间不不大，再加上上税收调控政政策调整，很很多投机者会会退出炒房的的行列。2、项目所在区域板块块市场竞争分分析2.1、市场供应应体量分析根据龙岩市“南拓拓、西进、北北扩”的城市发展展思路，所以主要确确定龙岩市西西城片区及登登高西路的项项目为本案未未来竞争项目目。项目名称总占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）住宅存量（㎡）后续开发（㎡）建筑形态**丽都104103331021810——小高层丰华·世纪华城14397.43790025630——小高层永佳香樟名都136734586032285——小高层明珠城市广场6797.8141261.526075.566——高层裕福国际1054350600约32000——高层水韵·华都115391约为30约49000——多层、小高层合计171212.221458331.5160725——分析：从周边竞争争个案来看，多多数规模的总总建筑面积都都在5万平方米以下下，住宅存量量大，且有可可能是同一时时间放量，市市场需求压力力大。2.2、类型分析析别墅或类别墅产品品的竞争都较较弱；区域内（西城片区区）的竞争主主要是高层与与小高层产品品间的竞争；；与区域外（中城片片区、曹溪板板块、东城片片区等）的竞竞争主要是多多层与小高层层产品间的竞竞争。2.3、产品特点点项目名称总占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）建筑形态产品特点**丽都1041033310小高层户型品种齐全，且且品质高，打打造像厦门禾禾祥西概念丰华·世纪华城14397.437900小高层项目良好的品质和和规划，领御御登高国际级级生活永佳香樟名都1367345860小高层——明珠城市广场6797.8141261.5高层龙岩第一高楼，品品质高，附有有观景电梯裕福国际1054350600高层突破龙岩高度，大大宅，高品质质生活水韵·华都115391约为30多层、小高层社区规模大、品质质高、配套完完善合计171212.221458331.55分析：突破传统多多层建筑，建建造高品质楼楼房。2.4、户型面积积规划设定及及配比情况、房型设置待推户型以三房为为主，其次为为二房。项目名称单身公寓一房（户）二房（户）三房（户）四房（户）复式（户）别墅（户）合计（户）**丽都——25648112——————416丰华·世纪华城183442126——————230永佳香樟名都————————————————明珠城市广场——5126144——5——226裕福国际——50——258——————308、面积设置项目名称单身公寓一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）复式（㎡）别墅（㎡）**丽都32——60-80134————丰华·世纪华城2570-89——115-150————永佳香樟名都30－50——80128-139————明珠城市广场——55-5989136-157211-230——裕福国际——45——116-150————水韵·华都——————120-145160-180——分析：居家自住三三房为主，且且三房存在两两个主要的面面积区间，普普通三房面积积在100-1330平方米，大三三房面积在130-1550平方米。2.5、价格分析析项目名称最高价（元/㎡）最低价（元/㎡）均价（元/㎡）主力单价（元/㎡㎡）主力总价（元/㎡㎡）楼层差价（元/㎡㎡）**丽都5000以上43004500480040-60万50-100丰华·世纪华城5000以上4100左右4500450045-55万60-100永佳香樟名都5000以上4100左右4500450055-65万50-100明珠城市广场5000左右3900左右4600430050-60万50-100裕福国际5000左右4000左右4500450050-65万50-100中心城市，单价范围在3600-5000元/㎡，均价为4000-4300元/㎡中心城市，单价范围在3600-5000元/㎡，均价为4000-4300元/㎡龙腾路、龙岩大道单价范围在3300-4200元/㎡，均价为3600-3800元/㎡登高西路、人民路单价范围在4000-5000元/㎡，均价为4300-4500元/㎡龙腾路、龙岩大道单价范围在3300-4200元/㎡，均价为3600-3800元/㎡登高西路、人民路单价范围在4000-5000元/㎡，均价为4300-4500元/㎡2.6、销售情况况项目名称销售情况**丽都未开盘，预计将在在2007年7月开盘（商商业及住宅）丰华·世纪华城未开盘，预计将在在2007年7月开盘（商商业及住宅）永佳香樟名都未开盘，预计在22007年年底开盘盘，但可能会会根据楼盘进进度，提前开开盘明珠城市广场未开盘，预计将在在2007年10月份左右开开始销售裕福国际未开盘，预计将于于2007年7月份左右开开盘水韵·华都多层已销售近933%，小高层层也已销售近近65%。朝向向差较为难买买。商业：主主街80%附街60%2.7、消费群体体分析龙岩市主要是向西西、向南发展展的格局，西西城区域已成成为龙岩市新新的行政中心心区，聚集了了大量的行政政事业单位，政政府要求在主主要交通干道道两侧发展高高层、小高层层项目，所以以龙岩市的高高档楼盘主要要也是集中在在这一区域，因此该区域域的房价也迅迅速的提升。目目前该区域的的房价水平高高，客户群主主要是龙岩本本地人（公务务员、公司高高级管理人员员、私营企业业主、个体工工商户、矿洞洞老板）；县、镇、乡乡居民（如：：永定、连城城旅游业的发发展等）；少数的外地地购买者（厦厦门、三明、漳漳州等地）；；主要为30-50岁的中年的的成功人士，这这部份人群较注重重生活质量，好好面子，注重重身份、地位位，购买目的的主要也是提提高居住质量量，改善居住住环境，投资资客户仅占较较少部分。2.8、营销手段段路牌围墙广告等户户外媒体、报报纸广告、公公交车车体广广告均为主要要的宣传媒介介；大部分项目还是主主要把售楼现现场作为营销销的据点，主主要还是通过过售楼人员的的销售能力完完成营销的过过程。3、个案分析（附表表）4、住宅市场总结4.1、市场竞争争态势分析从目前的龙岩市整整个房地产市市场的住宅供供应量来看，总总体数量较高高，但缺乏几几十万平方米米大盘项目，多多数项目体量量较小，通常常是分期开发发，每一周期期的推出体量量较小，销售售压力相应也也较小，但登登高西路等几几个项目，都都属是一次性性开发及销售售，虽未开盘盘，但从客户户登记来看，明明显的无销售售压力；客户群主要是龙岩岩本地人（公公务员、公司司高级管理人人员、私营企企业主、个体体工商户、矿矿洞老板）；；县、镇、乡乡居民（如：：永定、连城城旅游业的发发展等）；少少数的外地购购买者（厦门门、三明、漳漳州等地）；；购买目的主主要也是提高高居住质量，改改善居住环境境，投资客户户仅占较少部部分。以后的的房地产市场场当中，不会会出现较大的的波动，市场场的需求量、住住宅价格也会会是一种比较较均匀的增长长，住宅市场场的发展也会会与整个城市市经济的发展展、城市格局局的演变；随着龙岩市“南拓拓、西进、北北扩”的城市发展展思路的推进，新城区的建设，住宅市场将面面临着巨大的的挑战。4.2、住宅市场场的主流产品品目前市场产品以多多层、小高层层为主，多层层楼盘售价主主要集中在3300—3800元/㎡，小高层层楼盘售价集集中在3800—4500元/㎡；老城区普通住宅项项目的主流产产品为多层住住宅、面积为为三房的居家家住宅；西城区域为新的行行政中心区，主主流产品为多多层、小高层层，主力户型型面积较大，并并且有一定量量的大面积复复式户型，小小户型产品较较少，楼盘售售价集中在33300-44200元/平方米，属属于龙岩市单价总总价都较高的的区域；4.3、住宅市场场空缺产品从龙岩市整个城市布布局特点来看看，特定某个个区域某种类类型产品存在在空缺或是供供应量不足，以以及存在特定定产品形式的的需求，如：：酒店式公寓寓、SOHO、独栋小户户型产品等。4.4、住宅市场场的机会与空空间龙岩市房地产市场场有自身的特特点，首先城城市发展潜力力较大，新区区的建设极大大促进区域住住宅市场的大大发展，住房房需求处于稳稳步上升的势势头，房价处处于一个比较较理性的区间间，显示了本本地住宅市场场巨大的发展展潜力；目前龙岩市的房地地产业正处于于兴旺的阶段段，房贷新政政策对龙岩市市房地产市场场的影响甚微微，房地产的的价格将会继续走高高；创造差异，提供有有特色、符合合市场需求的的产品，提高高产品品质、整整体素质是最最根本的、最最重要的途径径，自然能有有更多的发展展机会和市场场空间；龙岩经济开发区的的启动，农村村人口城市化化进程不断加加快，外来人人口不断增加加，导致住宅宅市场买卖活活跃。四、龙岩市房地产产商业市场现现状1、宏观商业环境1.1、龙岩市消消费品零售总总额2007年3月份份社会消费品品零售总额1269223万元，同同比增长111.7%。2006年龙岩市市社会消费品品零售总额145.990亿元，比上上年增长13.4%。居民消费价格指数数上涨0.9%，稳定在较较低水平；社社会保障工作作继续得到加加强。出台新新一轮就业再再就业扶持政政策，全市城城镇登记失业业率为4.77%，比上年的4.95%低0.25个百分点。1.2、城市商业业发展规划以龙岩大道为南北北向主轴，以以登高东路及及登高西路为为东西向主轴轴，大体上把把龙岩中心城城市分成四块块，东北块为为现有政治文文化中心和中中心商业区；；西北块为批批发市场区和和铁路客运、长长途汽车站等等物流中心；；西南块为未未来行政中心心和市经济开开发区；东南南块为体育中中心和两所大大学园区，以以此为基础，形形成与之相配配套、相适应应的“功能明确、分分工合理”的商业网点点布局。2、在经营商业项目调调查中山路商圈、商业中心2.1、龙岩商圈圈分布图中山路商圈、商业中心罗龙路、闽西交易城商圈罗龙路、闽西交易城商圈登高西路新规划的未来商圈登高西路新规划的未来商圈龙腾路商业龙腾路商业2.2、龙岩商业业环境描述、租租金情况2.2.1中山路路商圈中山路的主街店面面的租金水平平在160—200元/平方米之间间，次街的租租金也要120元/平方米；2.2.2闽西交交易城交易城建筑为三层层商业TOWNHHOUSE形式，底层层经营二三层层住家，平均均租金水平约约80～120元/平方米，靠靠中心广场位位置、主街的的店面租金水水平较高，平平均每月3500－5000元/套，这个位位置主要以经经营服装为主主。沿东西两两个方向，随随着远离中心心广场，其租租金水平整体体呈现下降趋趋势，最低的的为建材区，每每月1200元/套。三层建建材店，面积积偏小，面积积为30—40㎡，租金为30—35元/㎡；2.2.3罗龙路路沿侧建材、工工业产品市场场群罗龙路沿街商铺租租金根据位置置从70～100元/月高低不等等；2.2.4大洋五五金交易区租金为40～600元/平方米；2.2.5龙腾路路沿街商铺面积都在在50—70㎡左右，租租金为30—40元/㎡，但该区区域商业氛围围淡，还需进进一步的挖掘掘。2.3、经营商业业现状总结龙岩作为地级中心心城市，随着着其基础设施施建设的日益益完善，其对对周边县市和和边界区域如如广东梅县、江江西等区域的的辐射力在不不断增强，这这也促使龙岩岩市的商业业业态范围和需需求体量在大大幅度增加。龙龙岩市有着浓浓厚的商业氛氛围，受厦门门房地产发展展的影响，当当地人喜欢购购买商铺作为为自身投资的的一种方式，“一铺养三代”在当地有着着较为深厚的的基础，因此此，随着龙岩岩近年来房地地产投资量及及在建工程量量的不断增加加，龙岩商铺铺的供给和需需求表现旺盛盛。中山路—一作为龙龙岩市最繁华华的商业中心心，由于其地地段繁华，交交通便利及历历史悠久，因因此，中山路路也是目前龙龙岩商铺售价价最贵、租金金水平最高的的区域。但根根据市场调查查，中山路区区块目前一层层商铺商家进进驻多，空置置率低；但二二层空置量较较大，出现租租售困难。2001年“闽西交易城”开始发售，总总商铺数量超超过2500间，但整个个交易城目前前的经营状况况却并不理想想。目前龙岩岩新增商业面面积主要为建建筑底层沿街街商铺和部分分项目二层、三三层商场（如如龙御天下、汇汇景天下、新新洲城等均有有二层甚至三三层商场），纯纯商业项目较较少，房地产产开发商业盈盈利模式依旧旧。目前，龙岩市政府府在新一轮的的城区规划中中实行：市中中心南移，并并同时向东和和向西拓展，这这将为龙岩市市场提供更为为广阔的发展展前景和发展展空间。同时时，龙岩市政政府的南迁，也也为南区的市市场经济带来来新的商机和和活力，相信信未来龙岩市市的房地产市市场将进入一一个新的发展展阶段。2.4、商圈发展展趋势从目前龙岩市场上上看，现有商商业体量已达达到一定高度度，新出现的的商业房产项项目只有通过过新的业态规规划和建设更更高层次产品品以争取市场场空间，总体体上看，未来来房地产商业业供给量将出出现下降趋势势。根据龙岩中心城市市“一核两副卫卫星镇”的空间布局局，从满足市市民基本生活活和便民利民民的功能出发发，推动东肖肖、红坊、红红炭山、龙门门、铁山五个个组团及高坎坎抚和古田两两个副中心，雁雁石和适中两两个卫星镇的的商业网点建建设，形成各各自区域商业业中心并与中中心城市商业相配配套，这也将将是龙岩商圈圈发展的趋势势。3、龙岩市商业市场调调查分析3.1龙岩商业商商圈分布分析析核心商圈：中山路路商圈专业市场群：闽西西交易城、罗罗龙路沿街建建材专业市场场沿街商业带：龙川川东西路、登登高东西路、九九一南路、溪溪南路、西安安南北路3.2、龙岩商业业商圈商业主主题、中山路商圈经营内容包括服装装、鞋帽、电电子通讯、电电器、休闲娱娱乐、餐饮等等等。、闽西交易城现经营类别包括服服装针织品、鞋鞋帽箱包、食食品食杂、五五金机电、装装饰建材、日日用百货、电电子电器、干干货等并各自自形成专业分分区。、罗龙路沿侧建材、工工业产品市场场群沿路形成若干小型型专业市场，尤尤其是大洋附附近建材专业业市场等生意意较为红火。、嘉华电脑城嘉华电脑城一楼主主要分成三个个区经营的商商品分别为电电器家电类，厨厨卫用具，手手机等通讯产产品，二楼与与三楼主要是是电脑的组装装业务，并出出售打印耗材材，电脑桌，常常用软件与硬硬件。、佳宝商场佳宝一楼主要经营营的是个性化化的女装，档档次较低，色色彩艳丽，颇颇受年轻女性性的喜欢。二二楼为辉业超超市，三楼为为品牌电脑经经营区，并出出售相关软硬件的配套。、龙熏商业城龙熏商业城为服装装，鞋帽，小小商品批发市市场。一楼除除了有一个区区域经营鞋类类外，一至三三楼主要经营营服装。、大洋五金交易区此处多为临时搭建建的一层店面面，主要为五五金批发，其其中有少量的的厨卫商店及及建材商店。另另外此板块在在有较大型的的灯饰行，家家居商场。个案附表1、**丽都项目名称**丽都项目地址登高西路中段开发企业龙岩市**房地产产开发有限公公司代理商厦门城市年轮基本指标总占地面积104410㎡，总总建筑面积333310㎡㎡，容积率为为3.2；其中中住宅建筑面面积为218810㎡项目规划独栋小高层，1——3层为商业。一一层店铺，二二、三层商场场。住宅价格预计单价范围在44000—5000元/㎡，均价在在4500元/㎡左右。户型配比一房：32㎡，2256套；二二房：60—80㎡，三房房：134㎡，112套；商铺价格一层商铺价格约为为35000—400000元/㎡。二层以以上商场进行行招商。面积配比一层商铺为30--110销售率未开盘，预计将于于今年7月分左右开开盘；客群分析登记的客源住宅是是以自住为主主，60%为龙岩岩本地人。335%为县城城及乡镇居民民，5%为外地人人。项目分析项目处于新老城区区过渡带，未未来升值潜力力大；临近市市中心，周边边商业配套较较完善；项目目规划有单身身公寓，且１１梯１６户，若若做酒店式公公寓，将影响响整个小区的的生活品质。2、丰华•世纪华城城项目名称**世纪华城项目地址登高西路南面开发企业龙岩**房地产开开发有限公司司代理商厦门宏隆升基本指标总占地面积143397.4㎡总建筑面面积379000㎡，其中中住宅建筑面面积256330㎡，容积积率2.633项目规划两栋小高层，133层，A栋1—4层为商业，BB栋一层为商商业。住宅价格预计均价价范围在在4500—4600元/㎡户型配比单身公寓：24㎡㎡，18套；一房房：60㎡，34套；二房房：70—89㎡，42套；三房房：115—150㎡，126套；商铺价格一层商铺价格约为为35000—400000元/㎡，内街价价格为2万元/㎡左右，二二层以上商场场进行招商。面积配比60-120㎡㎡销售率未开盘，预计将于于今年7月分左右开开盘客群分析登记的客源住宅是是以自住为主主，65%为龙岩岩本地人。330%为县城城及乡镇居民民，5%为外地人人。项目分析项目处于新老城区区过渡带，未未来升值潜力力大；临近市市中心，周边边商业配套较较完善；商业业体量大，营营销期长；项项目旁规划大大面积的公共共停车场，为为以后的商业业提供了后顾顾之优。3、永佳香樟名都项目名称**香樟名都项目地址登高西路开发企业龙岩市**房地产产开发有限公公司代理商

基本指标总占地136733㎡，总建筑筑458600㎡，其中住住宅建筑322285㎡。项目规划两栋，Ａ栋为三层层商业，Ｂ栋栋一至二层为为商业，二层层以上为住宅宅住宅价格预计均价价范围在在4500—4600元/㎡户型配比30－50㎡的单身公寓寓，80㎡的二二房,1228－139㎡的的三房商铺价格一层商铺价格约为为35000—400000元/㎡。面积配比50㎡－800㎡－90㎡销售率销售率：未开盘,预计将在在年底开盘客群分析项目以居住为主；；客源地以龙龙岩市及县、镇镇居民为主；；少数外地购购买者项目分析项目处于新老城区区过渡带，未未来升值潜力力大；临近市市中心，周边边商业配套较较完善；商业业体量大，营营销期长；该该项目商业销销售压力大，周周边项目都有有一定量的店店面及二、三三层商场。4、明珠城市广场项目名称**城市广场项目地址位于龙岩大道与人人民路交汇处处开发企业

代理商

基本指标总用地面积67997.81㎡㎡，总建筑面面积412661.5㎡，住住宅建筑面积积260755.56㎡项目规划1栋30层高层，1层层为店面，22-4层商场场，5层以上为住住宅，地上330层、地下下2层住宅价格未定！但预计均价价也将会在44000元/㎡以上户型配比楼中楼5套，面面积约2111.37-230..99㎡；；三房1444套，面面积约1336.20--157.337㎡；二二房26套，面积约约89.331㎡；一一房51套，面面积约555.05-559.82㎡；主力户户型为1336.20-157..37㎡三三房商铺价格价格未出，预计价价格约为２..５－４万元元/㎡面积配比－－－－销售率未开盘，预计将于于今年10月份开盘盘；客群分析项目以居住为主；；客源地以龙龙岩市及县、镇镇居民为主；；少数外地购购买者项目分析项目位于人民路与与龙腾路交汇汇处，离市中中心也只需３３－５分钟车车程；打造龙龙岩第一高楼楼，带有３部部弧型观景电电梯，引领国国际生活品质质；销售中心心布局不合理理，销售人员员素质较差，对销控程序序把握度差。5、裕福国际项目名称**国际项目地址人民路南侧开发企业

代理商基本指标总占地面积105543㎡，总总建筑面积为为506000㎡项目规划3栋23-25层的高高层住宅价格单价范围在40000—5000元/㎡，均价在在4500元/㎡左右户型配比132-146㎡㎡的三房商铺价格价格未出，预计价价格约为２..５－４万元元/㎡面积配比５５－１１０㎡㎡左右销售率未开盘，预计将于于今年7月分左右开开盘客群分析登记的客源住宅是是以自住为主主，70%为龙岩岩本地人。225%为县城城及乡镇居民民，5%为外地人人项目分析项目位于人民路与与龙腾路交汇汇处，离市中中心也只需３３－５分钟车车程；项目的的主诉求点为为挑战高度，打打造国际生活活；户型布局局合理，动静静分离，南北北朝向，符合合购房者的需需求。6、水韵华都项目名称**华都项目地址新罗区龙腾路开发企业龙岩**房地产开开发有限公司司代理商

基本指标总占地面积173