某房地产项目营销策划及整合推广方案提报

芙蓉嘉苑项目营销策划及整合推广方案提报拓天之作

自然为之前言：本报告只是思路部分，有待项目组进一步的分析和讨论。所有推广思路都是在整个地产市场的宏观环境和项目所处的微观小环境下得出的，主要包括：市场分析

竞争对手分析

项目形象定位

阶段营销主题及建议

整合推广

08年1-2月房地产开发经营数据分析

全国土地购置、开发面积增幅有所回升。1-2月份，土地购置面积（反映新增土地供应指标）为3270.31万平方米，同比增幅34.7%；土地开发面积（反映存量土地供应指标）为3133.2万平方米，同比增长20.2%。房地产开发投资额增长稳定，商品房销售额同比增幅下降。1-2月份，全国完成房地产开发投资额2373.72亿元，同比增长32.9%，增幅较上月上升了2.5个百分点；完成商品房销售额2154.75亿元，同比减少4.1%。商品房竣工面积增幅有所回升，销售面积增幅继续下滑，销售均价仍然高位运行。1-2月份，全国商品房竣工面积4381.65万平方米，同比增长31.6%；全国商品房销售面积5144.15万平方米，同比减少4.2%。销售面积与竣工面积比为1.17，较上月的1.31有一定的回落。1-2月份，全国商品房销售均价4189元/平方米，同比增长0.09%。其中，商品住宅均价为3938元/平方米，同比分别增长2.97%，商铺6476元/平方米，同比减少10.5%；写字楼销售均价8152元/平方米，同比减少了8.91%。（以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院数据信息中心研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统）数量增长，销售量有所减少！08年上高地产政策

1、2008年年度计划指标：商品住房10万平方米、经济适用住房2.0万平方米、

廉租住房2480平方米2、逐步改善其他住房困难群体的居住条件政策利好！直接竞争对手

帝景豪庭帝景豪庭开发商：北京通产江西同利实业有限公司项目地址：上高大道芙蓉路旁规模：占地约92亩，总建筑面积约12万平方米物业类型：19栋多层，7栋花园洋房，86-143平方米价格：1800左右推广语：上高上品至尊至荣品质筑家至真至诚帝景基本信息（优势）：1、庭内配套完善：幼儿园、双语小学、儿童游乐区、专属巴士、精品商业街满足业主对购物、娱乐、休闲、健身、的各类需求。2、巨大落地窗，阳光户型，保证所有房间的通透采光。3、生态森林园林，水景高档社区。4、天然龙形地貌，龙脉之地，引水入城，集纳风水。5、引进先进物业管理系统，提供细致物业管理服务。6、50%园林绿化率，独特下沉式广场规划，艺术喷泉、女神雕塑、文化长廊景观遍布。7、一支独秀，傲距东方。结论一：相对对来说，规模模大结论二：配套套好、景观优优、户型好是对手更是借借势对象1、帝景豪庭庭项目无论从从配套设计、、户型布局、、宣传推广、、景观特色、、方位等各方方面都比本项项目要优越。。当一支独秀秀变为两虎相相争时，就有有了对比。这这为本项目的的切入提供了了很好的有利利因素。2、另外，本本项目与帝景景豪庭相隔不不远，其所有有设施配套等等可以成为本本项目的后盾盾配套。3、这一偏远远地区经帝景景豪庭的大范范围推广，已已形成一定品品牌度，本项项目只需巧妙妙借势，即可可达到事半功功倍的效果。。本项目浏览本项目位于帝帝景豪庭上方方，背靠镜山山景区，处于于芙蓉路左侧侧。项目对面面的帝景豪庭庭和镜山景区区对面配套设设施一应俱全全。——将“繁华与繁繁华之间”的的宁静社区，，围合而成。。芙蓉嘉苑本项项目基本信息息：开发商：日升升房地产开发发有限公司建筑形态：高高层和多层价位：1300-1500（中等价价位）楼盘定位：安安逸、休闲建筑特征：整整个建筑模型型呈L形，底底下一层为商商铺，周边为为即将拆迁的的贫民区，背背靠镜山风景景区，有专项项公交车直达达。项目劣势基本配套比较较缺乏生活成本比较较高周边贫民区拆拆迁问题暂无无确定，影响响项目形象项目缺少水环环境，景观点点缺乏项目对面楼盘盘宣传攻势大大，本区域尚尚处于空白地形位置不是是很好项目优势本项目开发商商为本地开发发商，值得托托付和信赖引进专业物管管，提供优化化无忧服务此区域属于上上高城市发展展高新区，未未来的政治、、金融、生态态中心，升值值无限背靠镜山风景景区，万亩生生态环境，风风景无限美好好临靠实验中学学，教育设施施完善城市规划所向向地，未来城城市繁华中心心专向公交车直直达项目所在在地，交通十十分方便本区域处于交交通要道口，，是往南昌方方向所必经的的出城与进城城的黄金交接接处与隔壁楼盘相相比，本项目目价位十分优优越，性价比比非常高五星级酒店佐佐临其内，尽尽享舒适服务务高层和多层建建筑形态，满满足消费者多多项选择所有户型采用用最大化采光光通透系统，，确保户户明明亮舒适项目对面为帝帝景豪庭，配配套极为完善善，间隔不远远，可划为本本项目的配套套范围芙蓉嘉苑四大大亮点建筑特征物业管理高性价万亩景区芙蓉嘉苑建筑特征———上高高新区现现代简约建筑筑风格，户型型设计多样化化（时尚、流行行、大气）物业管理———引进知名物业业管理机构，，联手本土开开发商提供全方位无无忧物管服务务高性价——项目由本土开开发商担任为客户提供最最优质、最优优惠的房源万亩景区———项目背靠万亩亩境山风景区区，成为项目目森林氧巴空气环境指数数极为优越其他辅助元素素：项目直接竞争争对手帝景豪豪庭在广告推推广、配套设设施、景区规规划等各方面面都在大范围围、深强度的的宣传，在一一定程度上将将本区域逐渐渐炒热，也带带动了本区域域的市场关注注度。芙蓉嘉嘉苑可借势传传播，巧借竞竞争对手传播播之风，进行行错位传播。。项目宏观突破破口：项目前向帝景景豪庭繁华区区，中间为镜镜山景区，镜镜山景区另一一面为县中心心繁华区。繁华与繁华之之间的休闲区区——芙蓉嘉苑苑项目定位价格定位：开盘价格定位位为1300，1500均价，价格格随着项目进进程逐渐递加加，营造旺销销态势。——本价位在在上高地区属属于中等价位位，性价比极极高，随着宣宣传造势的加加大，价位逐逐渐拉升。市场定位：项目SLOGEN：——尽享安逸逸，不失繁华华——繁华中的的安逸家——休闲从安安逸出发消费群定位有一种人鄙视视富翁，但又又向往财富有一种人讨厌厌炫耀，但又又孤芳自赏有一种人清高高、跋扈，但但又追求品位位有一种人收入入中等，但却却以过上上等等人生活为傲傲有一种人喜欢欢表现自己，，在社会中有有一定的地位位，但却从不不张扬——这种人叫叫“尚我”派派尚我派自画像像：我渴望有一所所房子，可以以安逸的活着着，不至于让让我被工作累累死。没事的的时候可以和和老婆孩子一一起逛逛街，，爬爬山。财富是通天的的桥，我不摈摈弃，但也不不膜拜。花我我的财富，过过我的生活，，这是我喜欢欢的一种方式式。当然，不不能让我苦着着，我要在咖咖啡的芳香中中将自我融化化，更要在咫咫尺的繁华间间将自我绽放放。我，无拘无束束；我；离城城市不远；我我，住在安逸逸之家。也许许我心所向往往的万花世界界依然很遥远远，但此生足足够。尚者，不卑也也尚者，惟美好好是也尚者，具财富富于无惧尚者，自信、、拼搏、奋进进之人尚己者，最懂懂自己之需，，自绝不言尚尚最终形象定位位芙蓉嘉苑推广广语——上高一品品现代简约社社区安逸、休闲、、自然的家园园……时尚、简约、、流行的居所所…在“尚筑”以以一种自我格格调生活…………“尚筑”,是尚者的至选选,因尚而更更加唯美,更更加流行!芙蓉嘉苑卖点点集合现代化:以时时尚\大气的的现代建筑风风格著称,以以最大化阳光光房立市,成成就上高一品品现代住宅历历史性突破景致化:仰仗仗万亩氧巴森森林景区,借借景入区,与与芙蓉嘉苑构构成谐和一体体新城化:上高高又一政治\金融繁华区区,未来新新新城区重点点发展区域万亩谐和绿色色森林景致，，成就优越居居住环境的尚筑空间空气清新绿绿海无边简约化时尚建建筑风情，高高性价比的尚尚筑空间低投入高享享受全方位物管贴贴心服务的尚尚筑空间舒适享受自自在居家繁华与安逸分分秒切换的尚尚筑空间小隐安逸大大放繁华城市规划重点点区域，明日日次中心的尚尚筑空间高度决定视野野案名解释芙蓉嘉苑———“芙蓉，莲莲华也。”喜喜欢温暖湿润润的气候，喜喜阳光，适应应性较强。与与本项目性格格特征极为符符合，暗指美美好、清新、、雅致的项目目环境；另外外，项目位于于芙蓉路上，，借势帝景豪豪庭，将芙蓉蓉路推广出去去。“嘉”，，家也。“苑苑”，花园。。芙蓉嘉苑，，清新雅致的的家园，与本本案的客户群群性格不谋而而合，响亮、、上口、典雅雅、脱俗，有有文化底蕴。。阶段营销建议议08年7月08年8月08年9月08年11月月08年12月月项目围墙，售楼处包装工程节点：VI导示系统统开始完善清水房完毕外立全部到位位封顶，推售推广节奏：什么是尚筑空空间？现代人追求什什么样的居住住生活理念？？芙蓉嘉苑与尚尚筑现代化、时尚尚化、景致化化的芙蓉嘉苑苑尚筑就在芙蓉蓉嘉苑来电客户积累累来访客户积累累VIP卡认购购公开发售08年7月08年9月08年11月月08年12月月销售节点：营销主题递进进尚筑空间概念念导入项目形象导入入项目卖点提炼炼什么是尚筑空空间？尚筑与人群切切合本土开发商增增强信心形象象高新区政府规规划导向尚筑空间支撑撑元素本项目特点森林景区资源源现代风格＼阳阳光户型独特特优越物管服务务尚筑生活潮流流概念导入０８年７－９９月积累认筹０８年９－１１２月开盘强销０８年１２－－０９年１月月概念导入期００８年７月月－９月营营销目标：导导入尚筑生活活概念，树立立开发商品牌牌形象广告：加大户户外广告投入入，与竞争对对手采取争峰峰相对的推广广政策１、广告主题题：尚筑生活活理念，本土土开发商形象象２、尚筑唯一一性社区硬件和工程支支持：１、项目围墙墙外立面和售售楼处包装完完成２、导示系统统完成销售手段：１、售楼部开开始接受客户户咨询２、推出项目目四大主推卖卖点３、通过其他他途径积累客客户资源，并并通知客户积累认筹期００８年９－１１２月

营销销目标：持续续树立品牌形形象，将芙蓉蓉嘉苑与尚筑筑巧妙融合，，积蓄客户资资源广告：户外为为主，媒体为为辅１、户外广告告主题：尚筑筑空间概念与与芙蓉嘉苑品品牌卖点契合合２、报纸广告告：开始接受受咨询登记，，VIP认购购开始硬件支撑：1、售楼中心心开放2、预售许可可证取得3、项目内外外包装完成销售手段：1、销售中心心接受客户认认购2、利用媒体体发布会（或或产品推介会会）推广尚筑筑居住空间卖卖点，提高销销售量3、营销人员员电话通知积积累客户来访访、认购开盘预势期08年11月月-12月营营销目标：：营造开盘期期间的火热气气氛，点燃开开盘旺销之火火广告：活动体体验+户外+媒体1、户外广告告主题：清水水房、外观走走访体验2、报纸广告告：尚筑就在在芙蓉嘉苑、、热销信息发发布、认筹数数量公布硬件支撑：1、清水房完完毕2、示范房开开放3、建筑材料料展示销售手段：1、提供优惠惠折扣2、短信发布布销售信息3、邀约客户户现场走访了了解项目整合推广篇推广目标：1、树立芙蓉蓉嘉苑时尚、、雅致、潮流流的形象特征征2、提高芙蓉蓉嘉苑楼盘档档次，打造上上高时尚现代代建筑风格第第一盘“现代、时尚尚之选”，““雅致、品位位之居”，再再也没有一个个这样适合这这群人的楼盘盘。一个繁华与隐隐逸的休身之之所尚筑安逸家家苑精准入市———LOGOTHANKS！通过辛勤的工工作获得财富富才是人生的的大快事。一个人一生可可能爱上很多多人，等你获获得真正属于于你的幸福后后，你就会明明白以前的伤伤痛其实是一一种财富，它它让你学会更更好地去把握握和珍惜你爱爱的人。1月-2322:4822:48:14人只有为自己己同时代人的的完善，为他他们的幸福而而工作，他才才能达到自身身的完善。每项事事业成成功都都离不不开选选择，，而只只有不不同寻寻常的的选择择才会会获取取不同同寻常常的成成功。。22:48:1422:481月-23论命运运如何何，人人生来来就不不是野野蛮人人，也也不是是乞讨讨者。。人的的四周周充满满真正正而高高贵的的财富富—身体与与心灵灵的财财富。。人生没没有彩彩排，，每一一个细细节都都是现现场直直播。。对产品品质量量来说说，不不是100分就是是0分。成功的的经理理人员员在确确定组组织和和个人人的目目标时时，一一般是是现实实主义义的。。他们们不是是害怕怕提出出高目目标，，而是是不让让目标标超出出他们们的能能力。。管理就就是决决策。。22:4822:48:141月月-23经营营管管理理，，成成本本分分析析，，要要追追根根究究底底，，分分析析到到最最后后一一点点。。再实实践践。。2023/1/522:48:14世上上并并没没有有用用来来鼓鼓励励工工作作努努力力的的赏赏赐赐，，所所有有的的赏赏赐赐都都只只是是被被用用来来奖奖励励工工作作成成果果的的。。除了了心心存存感感激激还还不不够够，，还还必必须须双双手手合合十十，，以以拜拜佛佛般般的的虔虔诚诚之之心心来来领领导导员员工工。。2023/1/522:4822:48:14预防防是是解解决决危危机机的的最最好好方方法法。。我们们不不一一定定知知道道正正确确的的道道路路在在哪哪里里，，但但却却不不要要在在错错误误的的道道路路上上走走得得太太远远。。不要要把把所所有有的的鸡鸡蛋蛋放放在在同同一一个个篮篮子子里里。。用他他，，就就要要信信任任他他;不信信任任他他，，就就不不要要用用他他。。沟通再沟沟通。05一一月2023多挣钱的的方法只只有两个个：不是是多卖，，就是降降低管理理费。我所做的的，就是是创办一一家由我我管理业业务并把把我们的的钱放在在一起的的合伙人人企业。。我将保保证你们们有5%的回报，，并在此此后我将将抽取所所有利润润的50%。请示问题题不要带带着问题题请示，，要带着着方案请请示。汇汇报工作作不要评评论性地地汇报，，而要陈陈述性的的汇报。。2023年1月月5日在漫长的的人生旅旅途中，，有时要要苦苦撑撑持暗无无天日的的境遇；；有时却却风光绝绝项，无无人能比比。沟通是管管理的浓浓缩。1月-2322:48:1422:48员工培训训是企业业风险最最小，收收益最大大的战略略性投资资。人类被赋赋予了一一种工作作，那就就是精神神的成长长。企业发展需需要的是机机会，而机机会对于有有眼光的领领导人来说说，一次也也就够了。。1月-231月-23发展和维护护他们的家家;至于女子呢呢?则是努力维维护家庭的的秩序，家家庭的安适适和家庭的的可爱。犹豫不决固固然可以免免去一些做做错事的可可能，但也也失去了成成功的机会会。管理是一种种严肃的爱爱。1月-2322:481月-23选择?选择这个词词对我来说说太奢侈了了。没有商品这这样的东西西。顾客真真正购买的的不是商品品，而是解解决问题的的办法。一个人被工工作弄得神神魂颠倒直直至生命的的最后一息息，这的确确是幸运。。从管管理理的的角角度度来来讲讲，，两两点点之之间间最最短短的的距距离离不不一一定定是是一一条条直直线线，，而而是是一一条条障障碍碍最最小小的的曲曲线线。。22:481月月-2322:48:15自觉心心是进进步之之母，，自贱贱心是是堕落落之源源，故故自觉觉心不不可无无，自自贱心心不可可有。。05-1月月-231月-231月-23切实执执行你你的梦梦想，，以便便发挥挥它的的价值值，不不管梦梦想有有多好好，除除非真真正身身体力力行，，否则则，永永远没没有收收获。。一个有有坚强强心志志的人人，财财产可可以被被人掠掠夺，，勇气气却不不会被被人剥剥夺的的。时间和和结构构。22:481月-231月-23南怀瑾说说：“心心中不应应该被蓬蓬茅堵住住，而应应海阔天天空，空空旷得纤纤尘不染染。道家家讲‘清清虚’，，佛家讲讲空，空空到极点点，清虚虚到极点点，这时时候的智智慧自然然高远，，反应也也就灵敏敏。”22:4822:48:151月-2322:48你不能衡衡量它，，就不能能管理它它。拖延将不不断滋养养恐惧。。2023/1/522:48:1522:4822:48:15想法)，而是你你是不是是愿意为为此付出出一切代代价，全全力以赴赴地去做做它一直直证明它它是对的的。2023/1/522:48:151月-23谢谢各位位！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:48:1522:48:1522:481/5/202310:48:15PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:48:1522:48Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:48:1522:48:1522:48Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:48:1522:48:15January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202310:48:15下下午22:48:151月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:48下下午1月-2322:48January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/522:48:1522:48:1505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:48:15下下午10:48下下午22:48:151月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。22:48:1522:48:1522:481/5/202310:48:15PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:48:1522:48Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。22:48:1522:48:1522:48Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2322:48:1522:48:15January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月202310:48:15下下午午22:48:151月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门