某地产-云南安宁市某地产宁湖峰境项目营销策略提案-

打一场漂亮的歼灭战战略是本次沟通的重点保利雄镇·诸爨要冲Cuan（四声）安宁,由于得天独厚的地理自然优势,被誉为“连然金方,螳川宝地”,历来是昆明重要门户,迤西咽喉,历史上曾是南方丝绸之路的重要站口,史称“安宁雄镇,诸爨要冲”.保利作为中国地产巨擘,落子云南而从安宁开始,正好也印证了兵家明论.28万平米的地中海建筑集群,带来的不仅仅是生活或住宅,还有保利的雄心.AChapterI：项目市场认知与

品牌层面的高度把握[资料连接]云南省区域经济工业中心区；综合性交通运输中心和物流中心；对中心城市的服务功能，表现为：1.接纳昆明的产业转移和人口迁移2.成为昆明的农副产品供应基地及疗养休闲度假区3.成为面向昆明同时又替代昆明面向滇西的大型商贸批发市场4.滇池风景名胜区的重要旅游景点、疗养胜地、体育休闲和康体基地；在国家大力发展中部内陆城市群建设的今天，如果敏感一些，不难判断安宁的价值，更多是成为以昆明为核心的城市群组成要素之一，成为昆明的“卫星城”。而新兴的城市规划与秀丽的山水资源，使安宁自然成为“人口居住迁徙”的生活版块。而三十分钟车行时间，不过是一个大中型城市有车一族的普通生活半径罢了。何况我们正好处在安宁新城区的最核心,自然是安宁住宅的颠峰标志建筑,对安宁本地有绝对的吸引力.安宁的地域性决定了客群组成城市功能定位带来的国内休闲度假与返乡人士以昆明为核心及半小时休闲生活圈的高端人群安宁本地城市高端人群//公务员/私营企业主而市场客群的多元组合形成需求落脚点的不同现代规划与品质品质价值居住价值市场高端认知感品牌服务追随力成本价值资源价值市场高端认知感本地客群昆明客群国内客群形象占位建建立项目的的市场高端端认知感建立项目的的市场高端端认知感，，其实是地地产“从地地到产”的的一个转化化过程，在在前景不甚甚明朗的市市场，只有有拉高形象象占位，才才可能与行行业内其他他对手产生生竞争距离离，领跑这这个行业，，使项目成成为客群认认知与追求求的首选目目标，进而而创造价值值的最大化化。而我们区别别本地楼盘盘的优势在在于中国保利集集团的品牌牌助动力从军队/央央企背景到到文化经营营的先行者者，国内一一线品牌““保利”从从企业形象象到品牌内内涵的转变变，成功的的塑造了一一个不同于于其他地产产企业的思思想高度：：文化使命命。著名的圆明明园国宝回回归；北京、上海海、深圳、、武汉等地地的文化地标标；影视大片的的投资制作作；保利地产的的文化示范范……文化地产运运营商《保利·宁宁湖峰境》》作为保利利产品的第第一次西南南进驻，不不仅仅是以以别墅形态态带给这个个地域品质质人居的标标榜，更多多的是承载载着品牌理理念对于地域文化、、人居文化化以及国际际高端生活活文化的一次融合合与释放。。对于三种种文化之间间的关系，，保利品牌牌在其中是是尊重、认可可并最终助助其升华的执行者。。建议:在品品牌落地的的执行过程程当中，我我们建议使使用“保利利·云南””的称谓代代替“保利利集团”，，以拉近以以少数民族族为主的云云南与昆明明地区客群群对于保利利品牌的归归属感和认认同度；而承载这份份责任与信信心的，无无疑是我们们的产品———《保利·宁宁湖峰境》》别墅的推广广，通常有有别于地产产常规：做做足产品的的差异解读读，诉求更更多的生活活意义，往往往得不到到更好的价价值创造。。高端产品消费费者对于别墅墅的需求，已已经脱离出居居住功能本身身的基本需求求，而追求内内在的审美气气质与外在知知名度对于自自我身份的附附加。试想万宝龙给给我们的认知知，其拥有并并使用者一定定是一个有身身份、有品味味而且气质与与众不同的人人，相信国内内多数购买者者并不是因为为书写的流畅畅与制作的材材质购买，只只是觉得拥有有这样一支笔笔，会让周围围的人另眼看看待自己或者者自己内心深深处的感觉更更好。把别墅做成奢奢侈品/艺术术品，做成众众人仰望少数数人拥有的高高价值品质物物质，我们更更多思考的是是“如何占位位”！产品差异论风情文化论自我存在论以产品的差异异特色区隔市市场竞争，很难难拉动市场高高端价值形象，，仅适合做锦锦上添花的保值值作用。以建筑的风情情区隔市场认认知，基本处于于被动推广，，风情间无明显显优劣，消费费者文化取向不不能被左右。。高端产品的最最终价值在于于符合消费者使使用气质，引引导或者迎合客客群的心理需需求，达到无法法超越的高度度保利.宁湖峰峰景整体战略略思考与建议议以符合高端人人群生活标准准的高度，梳梳理项目高端端价值的物理理体系；以符合高端人人群话语方式式的基调，提提炼项目高端端价值的精神神体系；最终,复合递递进形成完善善〈保利·宁宁湖峰境〉的的高端价值感感知体系。BChapterⅡ：项目目价值体系检检视与属性占占位/形象策策略建筑特质：南南加洲风情别别墅群；园林特质：半半山水系叠景景园林；环境特质：山山水茂林生态态组合；规划特质：国国际顶级品质质形态；配套特质：市市府核心高端端商业；品牌特质：中中国一线高端端品牌；宁湖峰境物理理形态认知项目产品属性性定位28万平米国国际湖山都会会宁湖峰境物理理形态认知关关键词/卖点点城市/湖泊/山地/茂林林/南加州物理形态的认认知仅仅是客客群对于产品品品质的认可可接触点，将物理形态认认知转化成高高端客户接受受的词语，与与之沟通才最终能将体体系中的各个个价值利益有有效传递并感感染客群。精神形态的认认知使客群深深度感知宁湖湖峰境的气质质，从而判断与自自我的符合程程度，最终形成对项项目的追逐。。挖掘核心价值值点赋予的精精神内涵在山湖间，仰仰望生活，是是远离一切纷纷扰的最佳途途径。Lake面对湖，生命命才变得简单单、自然、质质感。Mountain看山，寻踪遗遗失的岁月，，获得居住的的静谧和禅意意。湖山之之上的的国际际生活活都会会蓝本本。City风情商商业街街，充充满国国际人人文体体验的的生活活元素素Street血脉品级层属权威门第资实归纳宁宁湖峰峰境精精神形形态认认知建筑特特质：：南加加洲风风情别别墅群群；园林特特质：：半山山水系系叠景景园林林；环境特特质：：山水水茂林林生态态组合合；规划特特质：：国际际顶级级品质质形态态；配套特特质：：市府府核心心高端端商业业；品牌特特质：：中国国一线线高端端品牌牌；血脉（（风情情建筑筑）悠久的的文化化，荣荣耀的的历史史背景景，高高贵而而优雅雅的身身份识识别。。品级（（精致致园林林）身份的的尊崇崇感由由量到到质的的变化化，鉴鉴别与与自我我匹配配的物物质需需求，，是为为物质质生活活导向向性。。层属（（山水水环境境）不论是是对资资源的的掌握握还是是环境境对于于城市市的意意义，，都成成为一一种社社会属属性的的身份份证明明。权威（（国际际规划划）社会特特权者者对于于对话话的相相同级级别有有着严严格的的要求求，国国际大大师的的创作作与其其值得得匹配配。门第（（核心心配套套）相入将将出的的严格格礼数数，在在保护护私密密与体体现自自我尊尊贵的的环境境下，，得到到满足足。资实（（品牌牌影响响）保利对对于文文化的的追求求与塑塑造，，释放放于项项目的的细节节之中中，成成为一一种内内在的的附加加价值值。探索目目标客客户人人群来源广广泛：：安宁宁市为为主，，辐射射昆明明及周周边区区域城城镇基本特特征：：28-50岁岁，高高学历历、高高收入入，走走在经经济浪浪潮前前沿，，对未未来有有精准准判断断力。。职业特特点:公公务员员,私私营企企业主主,企企业管管理高高层,教师师心理特特质：：渴望望与外外界交交流，，渴望望话语语权，，渴望望被接接纳入入上流流生活活圈；；渴望望一种种身份份的认认可、、地位位的彰彰显、、价价值的的认同同.到底会会是谁谁来关关注宁宁湖峰峰境？？他们是是以脑脑力劳劳动为为主的的知识分分子、、行业业骨干干；他们希希望换换个房房子，，住上上别墅墅或别别墅级级的，，所以以大多多为二二次置置业；；他们年年龄在在跨度度在28——50之间间，但但集中中在35——40岁；；他们沉沉于生生活，，练达达于世世交、、务实实、稳稳重、、重情情义、、勇于于担当当；他们需需要有风景景的生生活；他们可可能是是企业业中高高层管管理者者/教教师/公务务员/私营营企业业老板板；他们购购房时时注重重社区区内外外环境境、建建筑品品质、生活活配套套；……他们事事业正正处于于登峰状状态，渴望望进入入一个个符合合他们们身份份的圈圈子。。目标客客户人人群素素描是在打打下江江山后后，带带上对对生活活的修修炼，，为身体体和心心灵铸铸造的的尊贵贵体验过过激流流险滩滩后，，在思思想的的天平平里依依然保保持的的沉稳稳在风景景与信信仰的的纵横横间，，绘制制最为为磅礴礴的人人生地地图是在浮浮华的的锤炼炼里，，对自自我感感官的的极致致追逐逐到达人人生峰峰境，，是是他们们一直直追求求的梦梦想。。但宁湖湖峰境境与社社会特特权者者的对对话需要达达到话话语高高度和和方式式的统统一宁湖峰峰境在在创造造这个个社会会特权权者归归属的的建筑筑群落落时,形成成了一一个以以城市市/山山湖/茂林林为符符号的的精神神载体体,以以符合合这类类人群群的心心态需需求,特别别是当当上升升成为为一种种每时时每刻刻的人人生感感受时时,我我们称称其为为：项目主主形象象推广广语入境即即为峰峰何谓--入入境即即为峰峰：是符合合宁湖湖峰境境“城城市/山湖湖/茂茂林””给人人的第第一直直观印印象，，对于于极致致山水水资源源———有效效信息息的释释放；；是对于于特权权者在在社会会中地地位与与身份份的一一种认认同，，并以以此为为信号号，引引导““梦想想”获获得特特权的的人群群对于于项目目是一一种身身份标标准的的追随随；是保利利品牌牌在文文化塑塑造理理念下下，占占据““云岭岭之南南”之之后一一次品品牌攀攀高的的一种种理念念倡导导。产品推推广阶阶段核核心思思考与与建议议在确定定形象象高度度占位位之后后,将将逐渐渐向产产品的的核心心要点点释放放和转转移,并需需要多多卖点点深化化,以以达到到从精精神到到产品品核心心价值值的转转变.我们在面面对市场场时,必必须思考考产品的的核心优优势有效效释放与与渲染,并与现现实的严严峻的消消费者心心理结合合起来,以实实实在在的的卖点不不断的攻攻击他们们的内心心,才能能真正打打赢一场场实在的的销售歼歼灭战!产品信息息阶段推推广主题题1半城山色色半城湖湖产品信息息阶段推推广主题题2湖山之上上/城市市别墅产品信息息阶段推推广主题题4峰景之后后再无颠颠峰产品信息息阶段推推广主题题3天造一半半景/人人造一半半园产品属性性定位:28万平平米湖山山国际都都会保利.宁宁湖峰景景整体项项目价值值体系建建树构成成审视整体形象象定位:入境即为为峰产品阶段段主题1:半城山色色半城湖湖产品阶段段主题2:湖山之上上/城市市别墅产品阶段段主题3:天造一半半景/人人造一半半园产品阶段段主题4:景峰过后后再无颠颠峰CChapterⅢ：：阶段推推广建议议模拟与与参考创创意设计计方案以保利集集团全国国大品牌牌来推动动本案形形象的第第一次提提升以高调的的项目入入市形象象形成有有力的市市场区隔隔以项目最最大价值值利益点点诉求不不断触动动潜在客客户购买买需求项目推广广策略总总指导方方针200808-09,保利全全国大品品牌印象象植入昆昆明市场场阶段200809-10,项目形形象推广广高度快快速展开开占位阶阶段200810-200902,产品品利益点点分四个个阶段不不断释放放攻击项目推广广时间总总规划模模拟(200808-200902)圈人运动动市场影响响力产品品质质标准细分到唯唯一品牌植入入市场阶阶段28万平平米国际际湖山都都会入境即为为峰半城山色色半城湖湖等四大大主题系系列推广阶段段大致模模拟进程程创意展示示与参考考举例LOGO修改及及VI部部分延展展报广及阶阶段表现现部分展展示品牌入市市户外品牌入市市阶段软软文1主标：谁在影响响安宁？？——宁湖湖峰境，，中国保保利集团团16年年鼎力新新作小标：保利地产，，中国文化化地产领跑跑者踞安宁制高高，领衔城城市上风墅墅境保利·宁湖湖峰境，让让全安宁向向上看的力力量品牌入市阶阶段软文2主标：入境，为峰峰——保利··宁湖峰境境，28万万平米国际际湖山都会会瑾献安宁宁小标：中国保利集集团16年年品牌路，，强势行至至安宁保利地产安安宁扛鼎新新作，瑾献献首席湖山山国际都会会上风墅境，，只为渴望望被仰望的的少数人项目总形象象入市户外外1项目总形象象入市户外外2项目形象阶阶段报纸1项目形象阶阶段报纸2主标：入境即为峰峰副标：保利·宁湖湖峰境，28万平米米湖山国际际都会，恭恭迎鉴赏！！内文：为了找到鉴鉴赏城市的的最佳角度度，我们来来到这里；；为渴望山水水的城市精精英呈献国国际湖山生生活，我们们来到这里里；为了表达生生命最自由由的意志，，我们营造造经典。城市高峰之之境，少数数人专属的的上善领地地。人恒等，墅墅无常。宁湖峰境，，入境为峰峰。项目卖点阶阶段报纸1主标：半城山色半半城湖内文：生活的一半半是山，一一半是湖；；一半是激流流涌进，一一半是功成成后的自我我封赏。在城市之上上，揽尽繁繁华。6000㎡㎡社区水域域、70000㎡风风景园林、、加州风情情墅境………以此朝觐觐湖山，在在追求中放放低追求，，在简朴和和谦逊中泰泰然处世。。宁湖峰境，，入境为峰峰。保利·宁湖湖峰境，1期“帕萨萨迪纳”组组团，恭恭迎鉴赏。。项目卖点阶阶段报纸2主标：有甄别的生生活境界，，祗在高处处副标：保利·宁湖湖峰境，28万平米米湖山国际际都会，恭恭迎鉴赏！！内文：在生而平等等的教律面面前，我们们仍深信某某些甄别的的存在。高峰之境，，藏风，纳纳气，观山山，御湖。。止步于高处处，可以远远离尘垢，，清心少欲欲，生命从从容。人恒等，墅墅无常。宁湖峰境，，入境为峰峰。项目卖点阶阶段报纸3主标：注定被仰望望的生命，，祗在山湖湖间副标：保利·宁湖湖峰境，28万平米米湖山国际际都会，恭恭迎鉴赏！！内文：姿态，意味味着距离；；而距离感感营造差异异。在山湖间，，模仿山的的泰然，水水的淡静，，是阅尽风风云后的本本质沉淀。。终归，你将将处于被仰仰望的颠峰峰。人恒等，墅墅无常。宁湖峰境，，入境为峰峰。产品卖点阶阶段户外产品介绍折折页-A面面产品介绍折折页-B面面附:阶段公公关活动建建议保利.宁湖湖峰景的主主角是这个个社会的特特权者他们是社会会稀贵的圈圈属，而不不是简单的的有钱人他们不希望望被人看到到，也不希希望看到别别人他们是细节节偏执狂，，愿意为上上乘服务或或极致的细细节买单他们非常注注重安全和和私密对于他们要要精准的心心理对位我们思考的不不是一次传播播策略,而是是一场精准的的营销运动。。同时，这不仅仅仅是客群人人与人，人与与生活间的对对话平台，更更是保利品牌牌与社会高端端人群的一次次对话；宁湖湖峰境与景观观的一次对话话；宁湖峰境境与人的一次次阶级对话。。不同的，只是是对话是内敛敛并蕴含在产产品的释放信信息之中。这也是我们对对于“中国保利””的理解与升升华（公关活动））主题活动一:国宝巡展目的：为品牌牌界定一个高高度，也为阶阶级圈定一群群人形式：1、举行猴头头等国宝的巡巡展2、设立生活活博物馆征集集会员3、举行慈善善拍卖会时间：2008年10月月要点：通过前前期对一些目目标客户的统统计，争取他他们的加入国宝巡展生活博物馆生活博物馆———干净的外外包装生活博物馆———尊贵的内内包装慈善拍卖主题活动之二二:盛装舞步马术术表演目的：盛装舞步作为为贵族中的““贵族”，用用来吸引大众众关注形式：1、邀请马术术队进行盛装装舞步马术表表演2、马术表演演后可与现场场观众进行互互动，让观众众激情高涨3、有条件的的让观众试骑骑马，让观众众亲身体会骑骑马的乐趣时间：2008年10月月要点：赞助国际马术术队，邀请其其出席表演；；结合软文进进行炒做马术表演主题活动三:七彩滇云——电影〈神神话〉美术指指导林泽池云云南美学巡展展形式：以销售售中心为场地地，要请意向向客户与媒体体、政府部门门共同参与，，由作者推出出具有世界审审美角度的云云南元素主题题视觉作品。。契合云南文化化立省的政策策与保利品牌牌文化地产的的理念；提升品牌文化化理念与云南南的关联度；；制造新闻热点点以及高端客客群的品位认认同感。主题活动四:传·继——子女赴美美留学，家长长先遣考察团团形式：发起组组织认购客户户赴美国参观观考察十所著著名大学。迎合高端人群群子女多数出出国的情况，，具有对人群群的吸引力；；刺激市场对于于项目的认购购激情；筛选价值客户户。加州湖山大赏赏时间：2009年春节节前

地点：：美国加州著著名湖山景点点万圣节业主狂狂欢PARTY时间：10月月31日地点：五星级级酒点会所主题活动五：社区氛围“湖山魅影、、奢赏盛典””

XX奢侈侈品保利鉴赏赏之旅时间：样板房房开放期间主题活动六:关注度Thanks9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:10:1622:10:1622:101/6/202310:10:16PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:10:1622:10Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。22:10:1622:10:1622:10Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:10:1622:10:16January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月202310:10:16下下午22:10:161月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:10下下午1月-2322:10January6,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/622:10:1622:10:1606January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。10:10:16下下午午10:10下下午22:10:161月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:10:1622:10:1622:101/6/202310:10:16PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2322:10:1622:10Jan-2306-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。22:10:1622:10:1622:10Friday,January6,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2322:10:1622:10:16Jan