某银行个人贷款新业务相关培训

个人贷款业务培训住房金融与个人信贷部2011年8月主要内容个人贷款基本知识个人贷款品种介绍个人贷款流程说明个人贷款相关事项个人贷款基础知识什么是贷款？——贷款是指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。什么是个人贷款？——个人贷款是指银行向借款人发放的用于个人用途的贷款。什么是抵押?——抵押是指债务人或者第三人不转移对法定财产的占有，将该财产作为债券的担保。即按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回按揭人。什么是额度？——指乙方根据对甲方的信用评级及甲方提供的担保而确定的，甲方在一定的条件下，可以申请支用的借款本金的限额。什么是期房？——指房地产开发企业取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记，尚在建设中的房屋。什么是现房？——指房地产开发企业已建成并竣工验收合格的房屋。

个人贷款涉及的对象贷款人（债权人）

借款人（债务人）抵押人保证人债的关系发放贷款的银行取得贷款的自然人/法人指具有代为清偿债务能力的法人/自然人提供担保财产的债务人或者是第三人

贷款利率知识利率是指一定时期内利息额与借贷货币额之间的比率。（利率＝利息额/本金）

基准利率指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。

贷款利率

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浮动利率在基准利率的基础上按一定的比例进行上浮或者下调。★固定利率在一定的期限内，利率不随市场波动而波动。

建行现行贷款利率贷款期限基准利率下调10％下调15％上浮10％6个月内（含6个月）6.105.495.196.716个月－1年（含1年）6.565.905.587.221年－3年（含3年）6.655.995.657.323年－5年（含5年）6.906.215.877.595年以上7.056.355.997.76个人住房贷款实行三种放款方式：a）、凭国土部门抵押登记手续放款；b）、凭国土部门抵押登记收件回执放款；c）、凭银行与借款人、开发商签约放款。个人住房贷款担保方式：a）、发展商、担保公司提供阶段性担保；b）、优质客户提供阶段性担保;C）、其他方式。个人贷款还款方式：a)、委托扣款方式（委托扣款日为借款发放日后每月对应日期）b)、柜面还款方式(任何一个工作日可直接到柜台办理还款）个人贷款品种介绍一手楼楼贷款款个人住住房贷贷款个人商商业用用房贷贷款二手楼楼贷款款个人再再交易易商业业用房房贷款款直客式式个人人贷款款个人再再交易易住房房贷款款经济适适用房房贷款款个人转转让贷贷款（（转按按）一手房房贷款款和二二手房房贷款款的区区别一手楼楼二手楼楼购房人人（借借款人人）以以从住住房二二级市市场上上购买买的房房屋作作为抵抵押，，向银银行申申请的的用于于支付付部分分购房房款的的贷款款。一一手房房包括括现房房和期期房。。商业银银行向向借款款人发发放的的用于于购买买售房房人已已取得得房屋屋产权权证、、具有有完全全处置置权利利、在在三级级市场场尚合合法交交易的的各类类型的的个人人住房房或商商用房房贷款款。银行开发商购房人买卖关系

担保关系借贷关系一手楼楼贷款款一手楼楼贷款款种类类个人住住房贷贷款——指指中国国建设设银行行用信信贷资资金向向在中中国大大陆境境内城城镇购购买、、建造造、大大修各各类型型住房房的自自然人人发放放的贷贷款。个人商商业用用房贷贷款——指中国国建设设银行行用信信贷资资金向向在中中国大大陆境境内城城镇购购买、、建造造、大大修各各类型型商业业用房房的自自然人人发放放的贷贷款。一手楼楼贷款款种类类直客式式个人人贷款款——指客户户为得得到发发展商商一次次性付付款的的折扣扣，向向我行行申请请贷款款，我我行落落实担担保措措施、、审批批同意意后将将贷款款划至至借款款人指指定的的发展展商帐帐户，，待办办出房房产证证且办办理完完毕抵抵押登登记手手续后后，承承担保保证责责任的的担保保公司司或保保证人人解除除担保保责任任。（通俗俗说：：由建建行确确认的的担保保公司司为购购买新新建商商品房房的客客户提提供阶阶段性性担保保，建建行与与客户户签订订借款款合同同，并并将贷贷款直直接划划到客客户所所购商商品房房的开开发商商所在在银行行指定定账号号，使使客户户购买买商品品房可可以享享受开开发商商一次次性付付款的的优惠惠，所所购商商品房房在取取得房房屋产产权证证书并并办妥妥抵押押登记记手续续后，，担保保公司司担保保责任任解除除。）一手楼楼贷款款相关关知识识个人住房个人商业用房直客式经济适用房贷款贷款期限≤30年≤10年≤30年≤30年最高贷款成数家庭首次购房7成、二次购房4成5成住房：家庭首次购房7成、二次购房4成商业：5成家庭首次购房7成、二次购房4成最低利率首次暂为国家基准利率、二次暂为国家基准利率上调10%基准上调30%住房暂为国家基准利率、商业基准上调30％，首次暂为国家基准利率、二次暂为国家基准利率上调10%借款人条件借款人年满18周岁，有还本付息能力的中国公民及在我国有居留权的境外公民，个人资信良好，如借款人年龄超过50岁，且贷款年限加借款人年龄超过65岁，须提供第三方保证。担保人为其直系亲属或有深圳市常住户口，具有完全民事行为能力，有代为还本付息能力，个人资信良好的自然人；二手楼楼贷款款种类类个人再再交易易住房房贷款款——指建行行向借借款人人发放放的用用于购购买售售房人人已取取得房房屋产产权证证、具具有完完全处处置权权利、、在三三级市市场上上合法法交易易的各各类型型的个个人住住房贷贷款。。个人再再交易易商业业用房房贷款款——指银行行向在在房地地产三三级市市场购购买商商铺、、写字字楼、、厂房房等现现楼的的购房房者发发放的的贷款款。个人再交易住房贷款个人再交易商业用房贷款贷款期限≤30年；若楼龄＞15年，楼龄+贷款年限≤45年；≤10年；若楼龄＞15年，楼龄+贷款年限≤25年；最高贷款成数家庭首次购房7成、二次购房4成（评估净值）

5成（评估净值）最低利率首次暂为国家基准利率、二次暂为国家基准利率上调10%基准上调30％借款人条件借款人年满18周岁，有还本付息能力的中国公民及在我国有居留权的境外公民，个人资信良好，如借款人年龄超过50岁，且贷款年限加借款人年龄超过65岁，须提供第三方保证。担保人为其直系亲属或有深圳市常住户口，具有完全民事行为能力，有代为还本付息能力，个人资信良好的自然人；二手楼楼相关关贷款款知识识【相关名名词解解释】◆转让住住房——所交易易的住住房。。◆住房转转让人人——出售转转让住住房的的客户户。（（卖方方）◆住房受受让人人——购买转转让住住房的的自然然人。。（买买方））◆原贷款款——住房转转让人人尚未未结清清的个个人贷贷款。。◆赎楼——结清原原贷款款，解解除出出售住住房的的抵押押登记记的过过程。。个人转转让贷贷款（（转按按）——指尚未未结清清以我我市商商品住住房做做抵押押的个个人贷贷款客客户出出售该该贷款款的抵抵押住住房时时，我我行用用信贷贷资金金向出出售或或购买买该住住房的的自然然人发发放个个人住住房贷贷款。。卖房人人提出出卖房房买房人人接受受买房房买房人人申请请贷款款银行解解除抵抵押登登记过户签订购购房协协议卖房人人提出出卖房房买房人人接受受买房房落实担保担保公司赎赎楼过户银行发放贷贷款给担保保公司银行发放贷贷款给担保保公司担保公司赎赎楼卖房人提出出卖房银行发放剩剩余贷款给给担保公司司担保公司赎赎楼重新抵押登登记买方人接受受买方办理房产抵抵押登记落实担保签订购房协协议签订购房协协议落实担保过户解除担保卖房人申请请贷款赎楼方式一一赎楼方式二二赎楼方式三三结清卖方贷贷款买房人申请请贷款卖房人申请请贷款解除担保结清原贷款款解除担保个人贷款流流程说明贷款咨询提交申请材材料初审借款人资格审核贷款资资料贷前调查审核人审核录入贷款资资料审批人审批合同的签订和盖章录入贷款资料放行岗放行会计放款抵押登记档案管理个贷流程图图－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－客户个贷中心支行支行环节主要工作受理申请查验提交材料的真实性、完备性贷前调查审核申请材料是否真实、完整、合法、有效，调查借款申请人、共同申请人的偿还能力、还款意愿、购房行为的真实性以及贷款担保等情况贷款审批按规定的程序与权限进行合规性审查和审批，明确提出审批意见贷款发放落实签约、办妥抵押登记等放款条件，在个贷系统内录入贷款资料、办理贷款发放及划款手续贷后管理贷后检查、贷款风险动态监控、贷款风险分类、不良贷款催收及不良贷款处置个人住房贷贷款操作环环节及工作作要点提交申请贷贷款基本资资料个人一手房房贷款资料料1、个人住房贷款申请审批表10、银行扣款帐号复印件2、借款人身份证件（3份）11、户口本3、借款人偿还能力证明12、已婚提供配偶身份证4、房地产买卖合同（4份）5、已付购房首期款单据6、个人住房借款合同（5份）8、房地产抵押登记申请表9、第三方保证文件（如有担保）提交申请贷贷款基本资资料个人二手房房贷款资料料个人住房、、个人商业业用房贷款款资料17、卖方身份证、存折、帐户22、分行认可评估报告18、划款委托书23、历史还款记录（需时）19、支付凭证24、客户授权委托书（需时）20、首期款证明25、其他资料21、房地产评估报告个人贷款相相关事项建行个人贷贷款还款方法概概要传统的三种种还款方法法等额本息等额本金一次性还本本付息指甲方按月月以相等的的金额偿还还贷款本息息的还款方方式。指甲方每月月等额偿还还固定金额额度的本金金，贷款利利息随本金金逐月递减减的还款方方法。指甲方在借借款到期日日一次性偿偿还所有贷贷款利息和和本金的方方法。★等额本息息还款法（（等额法））：按月等额归归还借款本本息。月利率×(1+月利率)供款总期数数每月供款额额=—————————————————××借款本金(1+月利率)供款总期数数—1★等额本金金还款法（（递减法））：按月平均归归还借款本本金，借款款利息逐月月结算还清清。借款本金每月供款额额=—————————+尚欠本金×月利率供款总期数数★一次性还还本付息法法贷款期限在在1年以内内（含1年年）的，实实行到期一一次还本付付息，利随随本清；新增的六种种特色还款款方法还款方法优惠措施1“双周供”每月还款两次（即每两周还款一次），每次还款额为等额本息法的一半，加快还款速度，减少利息支出，缩短供款时间；

2“定额供”每月根据约定的金额还款，月供不随利率变化而变化，到期一次归还剩余本金，既能轻松供款，又能省钱省时不操心；

3“低息供”选择短贷款期限，按长贷款期限支付月供，月供额不变，剩余金额到期一次偿还，减轻借款人每月还款压力，轻松还款。

4“组合供”第一年只还贷款利息，第二年开始正常归还贷款，不仅减缓还款压力，还能腾出多余资金满足其他多方面需求；

5“投资供”每月只还贷款利息，在约定的期限内按一定比例，选择按双月、季度、半年、一年的方式归还贷款本金，不仅能够正常还款，还有闲置的资金满足其他投资需求；

6“省息供”根据客户需求，自由选择每月固定供款额，只需大于等额本息月供款，就能节省利息支出，加速还款，而且方便核算；

“双周供””还款方法法业务特色色节省利息支支出减少达22％短还款期限限可达69个个月还款压力不增加月供额不变变“定额供””还款方法法业务特色色月供额＜F月供供款压力小小贷款更省息息到期可续贷贷节省利息支支出缩短还款期期限月供额＞F月供“低息供””还款方法法业务特色色供款压力小小，贷款买买房更轻松松还贷期限短短，房贷理理财更省息息信用记录好好，到期续续贷尽安心心“低息供””案例表格格贷款100万元月供月利率5年期低息供（30年月供）63725.482‰15年期等额本息87965.546‰减轻客户第第一年的还还款压力；；贷款发放后后第一年，，只还利息息不还本，，可以以为客户腾腾出资金装装修、购车车、消费等等。“组合供””还款方法法业务特色色“组合供””案例表格格贷款100万等额本息月供组合供第一年月供5年19602657915年8796665520年7547665525年68496655每年还本比比例比较低低，延缓借借款人还款款压力；根据借款人人的经营收收入周期，，自由选择择按双月、、季度、半半年、年归归还贷款本本金。“投资供””还款方法法业务特色色贷款期限每年本金偿还比例1-3年≥20％4-5年≥10％6-10年≥5％11-15年≥4％16-20年≥3％节省利息支支出缩短供款时时间“省息供””还款方法法业务特色色小王申请个个人住房贷贷款100000元，约定10年还清，采采用省息供供，实现随随时还款的的目的，每每月还款2000元，那么他他还清所有有贷款本息息需要支付付银行利息息15734元，4年多就可还还清贷款。。而相同条条件下等额额本息法、、等额本金金法和双周周供需还银银行利息分分别为33948元、30855元和29907元，相比之之下，省息息法为客户户大大节省省了贷款利利息，同时时也大大缩缩短了供楼楼年限。“省息供””案例表格格建行优质客客户的条件件（1）深圳市政政府公务员员、公立学学校正式编编制教师、、公立医院院正式编制制医务人员员、优质事事业编制单单位正式职职工;（2）行业前景景看好、整整体实力较较强的电力力、电信、、邮政、保保险、金融融、报业、、广播电视视、民航、、机场等单单位正式员员工；（3）总行级和和分行级的的VIP客户，乐当当家金卡客客户和白金金卡客户；；（4）存量个人人贷款客户户：还款本本金超过贷贷款发放金金额(贷款发放额额在50万元以上)的10%，且近一年年内逾期欠欠款记录不不超过1期(含1期)的个人贷款款客户(不含一次性性还本付息息、按月付付息到期还还本的客户户)；或在我行行有个人贷贷款历史记记录现已还还清，且还还款记录良良好的客户户(2004年6月25日以后发放放的贷款需需打出近一一年的历史史还款记录录)；（5）我行评定定的总行级级重点客户户及AAA级对公客户户正式员工工;（6）在我行存存款50万元以上或或交纳首期期款100万元以上;（7）申请个人人住房贷款款金额不超超过房价或或房产评估估总值的6成;（8）申请贷贷款100万元以上上的客户户;（9）龙卡贷贷记卡客客户：龙龙卡贷记记卡无逾逾期欠款款记录、、且年积积分超过过3万分的金金卡客户户；普通通卡客户户连续使使用我行行贷记卡卡年限超超过2年、无逾逾期欠款款记录且且年积分分超过2万分。^_^谢谢^_^9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:39:0101:39:0101:391/6/20231:39:01AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2301:39:0101:39Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。01:39:0101:39:0101:39Friday,January6,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2301:39:0101:39:01January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20231:39:01上午午01:39:011月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:39上午午1月-2301:39January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/61:39:0101:39:0106January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。1:39:01上午1:39上上午01:39:011月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。01:39:0101:39:0101:391/6/20231:39:01AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2301:39:0101:39Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。01:39:0101:39:0101:39Friday,January6,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2301:39:0101:39:01January6,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。06一月月20231:39:01上上午01:39:011月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月231:39上上午午1月-2301:39January6,202316、少年十五二二十时，步