某房地产楼盘营销策划方案

XX营·销·策·划·方·案

​周边市场动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用项目定位一期营销执行一期住宅二、三期住宅一期价格策略二、三期价格策略一期商业一期营销策略二、三期营销策略项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分各阶段工作安排​周边市场动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用项目定位一期营销执行一期住宅二、三期住宅一期价格策略二、三期价格策略一期商业一期营销策略二、三期营销策略项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分各阶段工作安排​XX周边楼盘动态分析项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围(岁)清水湾1800未售未知1500户，建面14万㎡未售咨询中私企员工为主回民区为主玉泉区为辅30左右咱家1950200050左右一期：500套（商品房100套）；二期：400套（商品房300套）二期咨询中一期：交3—5千小定后，签定合同交付3—5万；二期：现正咨询中一期：企事业人员80%；生意人10%；原住民10%周边（80%）；其他（新城、赛罕、其他地区占20%）25-45;以25-35为主桃源水榭1750220050—80共744套：一期9栋（5栋商品房，250套）；二期5栋（全商品房）一期：6个月销售50%；二期：9月入市，2个月销售10%—15%定金20000，五天内交付首期教师、医生30%；原住民40%；生意人20%；其他10%回民区（60%）；玉泉区（20%）；其他（20%）25—50冠丰家园1800200050—80位置差1501500户，一期共500套9月中旬直接销售，一个半月销售120套，10月23日举办小型开盘活动交定金3万后，7天内补齐首期私营单位员工50%企事业单位30%生意人20%周边居民为主35—45香槟美景———1400户未售11月底进行认筹，交5000元———主要竞争楼盘一览​项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围富新蒙康（龙新家园）1800220070—90占地20万㎡建面25万㎡一期5月—今销售30%直接销售，收取5000定金后，交齐全房款私企员工、生意人、事业单位周边居民25—50筑家1800215050—80400套5月开始咨询。9月份开盘，至今销售15%先交小定（随意），再补交3万大定，签定销售合同私企员工、生意人、事业单位周边为主、玉泉区为副25—30

水岸世纪（高层住宅）3500350040—50138套80%直接销售，交付小定（1万、可退）后补足大定（5万，不可退）教师及医生；银行员工；电厂领导周边40—55汇豪天下（二期）3000300050—80二期17栋现推出4栋二期9月—今销售30%交付小定（1千），与发展商谈定折扣，交付大定1万。7天后交付首期，签定合同。生意人、公务员、教师；盟市客户周边居民30—45水岸康居20002300506栋，300多套5个月销售60%直接销售定金10000元生意人50%；企事业人员40%；公务员、其他10%周边居民（70%）；玉泉区（10—20%）；其他（10%）25—45西海岸170023501001000套：一期9栋750套；二期3栋。回迁户：2户05年10月开始销售，一年内一期销售60%—70%直接销售10000元定金教师40%；公务员20%；企事业单位30%；其他（经商、巴盟、个体户—10%）周边（80%）；新城及盟旗（20%）25—50百度城2000280050—80占地13万建面28万—直接销售定金10000元教师、医生、企事业单位职员、公务员（占多数）私企单位高层区域内客户为主—次要竞争楼盘一览XX周边楼盘动态分析​现市均价：2000—2200元/㎡入市均价：1800—1950元/㎡入市均价：1800—2000元/㎡现有均价：2000—2350元/㎡层差：50—80元/㎡市场价格70—90㎡两房占60%90—110㎡两房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%现市场主力户型70—100㎡两房相对畅销XX周边楼盘动态分析​40—50套/月片区楼盘销售进度桃园水榭50%（240套六个月）咱家一期100%（约100套可售商品房，2个月）筑家15%（60套1.5个月）

水岸康居60%（200套6个月）结论

XX周边楼盘动态分析片区楼盘客户来自区域回民区：65%玉泉区：20%新城区：7%赛罕区：5%其他：3%​客户职业概况XX周边楼盘动态分析国营企事业单位：35%私企职员：24%个体生意人：15%原住民：10%公务员：8%其它：8%​优质产品少鲜明个性产品少两少三多未来市场推出量多中低档楼盘多同质化产品多通过对项目所在片区市场的分析和总结，对片区市场概括主要特征为“三多两少”三多·两少​周边市场动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用项目定位一期营销执行一期住宅二、三期住宅一期价格策略二、三期价格策略一期商业一期营销策略二、三期营销策略项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分各阶段工作安排​人文环境突破破物业服务突破破品牌打造突破破竞争地域突破破规划设计突破破中心西区龙头头楼盘·青城城生活样板优质产品设计计创新规划设计计实际、独具个个性色彩文化化文化个性化包装项目立于市场场的不败的砝砝码及关键工工作项目在市场寻寻求差异化包包装的策略之之一寻求知名物业业管理顾问公公司介入项目在市场寻寻求差异化包包装的策略之之一竞争地域范畴畴介定为青城城整体市场项目后期工程程开发成功的的前提条件优良产品、优优质服务的基基石MI、BI导导入及执行项目后期顺利利建设的基石石​龙园人文环境突破物业服务突破品牌打造突破竞争地域突破规划设计突破中心西区龙头楼盘·青城生活样板中心西区龙头头楼盘·青城城生活样板​周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三期住宅宅一期价格策略略二、三期价格格策略一期商业一期营销策略略二、三期营销销策略项目总体营销销阶段划分一期营销阶段段划分各阶段工作安安排​36万平米··龙文化主题题·中高档··精品·中式式住宅龙文化建筑品质

体现提升36万平米·龙文化主题·中高档·精品·中式住宅​龙文化建筑品质规模户型配套环境36万m2建建筑规模近4000户户人家，万人人大社区五大创新人居居理念设计双会所风情商业街千米商业裙楼楼近10万平方方米园林景观观1万平米中心心广场九大景观点外联208亩亩新华公园体现提升36万平米··龙文化主题题·中高档··精品·中式式住宅​龙园文化龙文化建筑品质人居品质和谐健康时尚休闲舒适生活内涵龙运龙脉体现提升36万平米··龙文化主题题·中高档··精品·中式式住宅生活格调尊贵身份与天和谐气质涵养​周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三期住宅宅一期价格策略略二、三期价格格策略一期商业一期营销策略略二、三期营销销策略项目总体营销销阶段划分一期营销阶段段划分各阶段工作安安排​核心客户群重要客户群重要客户群XX客户定位​XX客户区域域分析回民区：65%玉泉区：20%新城区：10%赛罕区：2%其它：3%客户定位​XX客户职业业分析国营企事业单单位：38%私企职员：21%周边生意人：：15%原住民：10%公务员：8%其它：8%客户定位​XX客户年龄龄范围：XX客户购买买用途：以30—40岁为主,30岁以下、、40—50岁上为辅自住客户为主主，投资客户户为辅客户定定位​周边市市场动动态分分析项目高高度属性定定位客户定定位形象定定位总体营营销策策略工程配配合销售准准备媒体安安排营销推推广费费用项目定定位一期营营销执执行一期住住宅二、三三期住住宅一期价价格策策略二、三三期价价格策策略一期商商业一期营营销策策略二、三三期营营销策策略项目总总体营营销阶阶段划划分一期营营销阶阶段划划分各阶段段工作作安排排​定位语语：36万万平方方米龙龙文化化主题题精品品中式式社区区龙归故故里··一一园园传承承龙归故故里··一园园传承承​诠释:龙归故故里：：龙园所所在板板块是是青城城的发发源地地，居居住氛氛围和和传统统风情情历久久弥香香，交交通、、商业业、教教育配配套完完善。。对这这片土土地呼呼市人人有着着深深深的眷眷恋和和祈盼盼，对对这片片土地地龙园园的开开发商商以全全新的的家居居理念念对传传统的的家居居生活活赋予予更深深、更更广、、更时时尚生生活定定义，，亦是是龙子子龙孙孙们对对故土土的家家居革革命，，亦是是故土土之情情、亲亲情、、友情情、民民情之之升华华，龙龙归故故里也也代表表着艾艾博人人宽大大的胸胸怀和和对故故土真真情的的回馈馈。一园：：泛指龙龙园；；集健健康、、休闲闲、生生态、、时尚尚、舒舒适的的36万平平米中中心西西区生生活馆馆，约约4000户万万人大大社区区。传承：：传递、、继承承；龙龙园传传递的的是卓卓越的的建筑筑品质质，对对品尚尚生活活的追追求及及独一一无二二的人人居文文化理理念。。它继继承着着中国国先贤贤着““天人人合一一、与与天和和谐””的思思想，，将龙龙之人人文所所具有有的创创新、、进取取、包包容、、独特特精神神拓展展并熔熔铸到到对社社区生生活环环境的的营造造中，，缔造造片区区的品品尚生生活先先锋，，青城城人居居样板板。一园传传承：：指的龙龙园人人与人人的友友善、、人与与自然然的互互动、、人与与建筑筑的沟沟通以以及物物业本本身的的价值值，是是给予予下一一代一一笔物物质财财富，，也是是可以以继承承的精精神财财富，，无论论男女女老少少，情情有所所归，，居有有所乐乐，物物有所所值，，不仅仅拥有有今天天，还还收获获了未未来；；这36万万平米米的龙龙园建建筑的的点点点滴滴滴之上上，都都倾注注了开开发商商的赤赤子之之情和和开发发商回回报社社会的的所思思所想想、造造福社社会的的夙愿愿。龙归故故里··一一园园传承承龙归故故里··一园园传承承​备选推推广语语龙脉上上的人人居风风景首创入户花园园·倾情情奉献龙归故里·一一园传承​周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三期住宅宅一期价格策略略二、三期价格格策略一期商业一期营销策略略二、三期营销销策略项目总体营销销阶段划分一期营销阶段段划分各阶段工作安安排​开发策略：专业合作———大规模、大大配套、高姿姿态产品策略：降低门槛———低成本、中中价位、高品品质营销策略：快速销售———大营销、大大传播、大服服务专业合作·降降低门槛·快快速销售​项目传播推广广策略（核心心策略之一））：项目线城市改造模式引领片区生活品质改善城市形象目的：体现项目的地位。――强化独特且极富个性的项目形象，明确响亮地提出开发理念，将消费者的注意力锁定在[XX]。城市线呼市呼市周边市镇城市西区目的：借势和造势。――城市西区是项目获得新闻关注和造势成功的赖以存在的前提和立足点。产品线专业机构强强合作精益求精追求完美的品质超越市场的创新理念目的：张扬项目的品质。――将项目精益求精、追求完美及综合质素№1的特质传达给消费者。并强调物业的后期经营保障。推广策略​作好小步快走走、长线作战战的准备（核核心策略之二二）：整个项目的供供应量会超过过36万建筑筑平方米。必必须有3至4年开发周期期的思想准备备。相应策略：“大盘小做””策略—严格控制每每个阶段的供供应量，每次次供应一定的的数额，造成成限量发售的的“瞬间短缺缺”效应。“大盘快做””策略：—阶段性推广广周期不宜长长，速战速决决，保持紧凑凑的节奏感。。“大盘细做””策略：—精益求精，，有长远的质质量意识，是是确保旺销的的根本。销售策略​项目传播推广广策略（核心心策略之三））：媒体策略主流媒体塑造造形象，并为为活动营销造造势，总体上上采取多面的的立体式策略略。主流媒体体选择报纸和电视视，辅以户外外广告牌、条条幅广告、灯灯杠旗等多层层面多角度立立体式推广。。借“龙”形象象的突出项目目出类拔萃，，不同凡俗的的品质及文化化底蕴。低成本、实效效性、多途径径、针对性的的原则。媒体组合：组合一：户外外广告+工工地围墙+灯杆旗旗+卖场场包装组合二：报纸纸+刊物物杂志+直直邮+网网站组合三：直邮邮+短信信+活动动组合四：公交交车体+车车内POP+站牌牌​按项目销售额额的0.8%推算出项目目整体推广费费用，为619万元XX总体推广广费用​周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三期住宅宅一期价格策略略二、三期价格格策略一期商业一期营销策略略二、三期营销销策略项目总体营销销阶段划分一期营销阶段段划分各阶段工作安安排​一期营销策略略——“快””快速占领目标市场快速销售快速回笼资金加快项目拆迁进度带动二、三期快速入市“快”“快”​1、迅速销售售，快速回款款2、销售带动动拆迁3、轰动效应应4、抢占市场场，争夺客户户5、树立项目目品牌和公司司品牌发展商、代理理商目的入市手段选定定​方案一：年前前入市（年前前方案）方案二：年后后集中入市（（年后方案））两种入市方案案入市手段选定定​年前入市方案优劣势分析SW保持优势①客户储备数量不大②系统推广难度大③容易陷入自然销售节奏④较难达到轰动效果⑤知名度、美誉度不高⑥现场包装不足⑦逆势入市风险①回款迅速②分期入市低开高走涨价空间较大③抢占市场，抢夺客户④缓解后续销售压力⑤易于把握市场走向属客观因素造成与专业广告公司合作采用非常规销售手段采用非常规销售手段加大广告投入加大拆迁和现场展示（总规图、园林图、户型室内效果图、卖点展示）工地形象和低价支撑入市手段选定定​年后入市方案案优劣势分析析SW保持优势属客观因素造成让利优惠难以避免市场不确定性及时掌握市场动态①集中开盘，，容易产生轰轰动效应②市场试探期期长，价格更更趋合理化③客户储备充充足④包装推广手手段完善⑤推广费用集集中⑥易于品牌建建立⑦顺市销售①发展商回笼笼资金慢②容易造成客客户流失③为防止客户户流失付出大大量优惠④市场变数加加大竞争风险险⑤价格走势不不明朗入市手段选定定​年前强势入市市。采用直接销售售和认筹积累累相结合的形形式。结论入市手段选定定​一期项目———推盘节奏一期一组团（4栋楼）一期二组团（4栋楼）一期三组团（4栋楼）注：一期原小小高层项目，，建议在二期期中推出一组团直接销售二、三组团同时认筹一组团销售率达70%，二组团公开发售一、二组团整体销售率达65-70%，三组团公开发售一期推盘节奏奏​一期营销策略略——“各阶阶段目标”一期一组团销销售达85%二组团公开发发售二组团销售达达75%三组团公开发发售一期项目销售售达75%带动二期快速速建设和入市市06年11月月18-07年1月中下下旬07年1月中中下旬-07年4月上旬旬07年4月上上旬—07年年8月一期阶段目标标​周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三三期住住宅一期价价格策策略二、三三期价价格策策略一期商商业一期营营销策策略二、三三期营营销策策略项目总总体营营销阶阶段划划分一期营营销阶阶段划划分各阶段段工作作安排排​价格核核心战战略———低价入入市，，抢占占市场场；层层推推进，，快速速销售售；引爆市市场，，制造造供不不应求求之销销售局局面。。一期价价格策策略​组团实施阶段均价（元/㎡）销售面积（㎡）销售率（面积比%）销售套数（套）回笼资金（万元）一组团185011660311362157二组团200013215331682643三组团220013993361563078整体均价2027388681004607878一期均均价：：2027元/㎡（（不不包含含小高高层7500㎡㎡）一期总总体价价格​周边市市场动动态分分析项目高高度属性定定位客户定定位形象定定位总体营营销策策略工程配配合销售准准备媒体安安排营销推推广费费用项目定定位一期营营销执执行一期住住宅二、三三期住住宅一期价价格策策略二、三三期价价格策策略一期商商业一期营营销策策略二、三三期营营销策策略项目总总体营营销阶阶段划划分一期营营销阶阶段划划分各阶段段工作作安排排​二期：：二期巩巩固形形象，，将项项目提提升到到青城城人居居样板板高度度，全全面挖挖掘更更深层面面的客客户群群。三期：：三期以以通过过良好好人居居氛围围营造造，以以及现现场实实景和和入住住人群群所传传递的良良好的的市场场口碑碑，诉诉求项项目大大社区区、高高品质质、人人居理理念超超前、物物超所所值的的特点点，全全面提提升项项目整整体档档次及及市场场地位位，实实现项目目价值值最大大化。。二、三三期营营销策策略​一期总总体销销售达达65-70%时二二期项项目开开始销销售预计07年年7月月开始始认筹筹预计07年年9月月中旬旬开始始公开开发售售二期入入市时时间​一、二二期项项目总总体销销售达达65-70%，三三期开开始销销售预计08年年8月月开始始认筹筹预计08年年10月开开始公公开发发售三期入入市时时间​周边市市场动动态分分析项目高高度属性定定位客户定定位形象定定位总体营营销策策略工程配配合销售准准备媒体安安排营销推推广费费用项目定定位一期营营销执执行一期住住宅二、三三期住住宅一期价价格策策略二、三三期价价格策策略一期商商业一期营营销策策略二、三三期营营销策策略项目总总体营营销阶阶段划划分一期营营销阶阶段划划分各阶段段工作作安排排​二期价价格策策略目前片片区市市场多多层均均价：：2200按市场场预计计小高高层均均价：：2450呼和浩浩特市市房地地产管管理局局最新新发布布的数数据显显示，，商品品住宅宅年度度同比比增长长为9.7%，，根据据市场增增长趋趋势放放缓和和片区区放量量突增增的情情况，，取8%为为合理理的计计算参参考，，按这这个指指数计计算，，二期的的市场场参考考均价价为：：多层层：2200×（（1＋＋8%）≈≈2376元/平米米小高层层：2450×（（1＋＋8%）≈≈2646元/平米米二期预预期价价格：：多层层2400—2500元元/平平米，，小高高层2700——2900元/平米米由于一一期项项目低低价入入市,项目目价格格将在在二、、三期期逐步步拉升升，实实现利利润最最大化化。二、三期期价格策策略​三期价格格策略07年片片区市场场多层均均价为：：2500元/平米高层均价价为：2900元/平平米呼和浩特特市房地地产管理理局最新新发布的的数据显显示，商商品住宅宅年度同同比增长长为9.7%，，根据市市场增长长趋势放放缓和片片区放量量突增的的情况，，取8%为合理理的计算算参考，，按这个个指数计计算，三三期的市市场参考考均价为为：多层层：2500××（1＋＋8%））≈2700元元/平米米高层层：：2900×（（1＋8%）≈≈3132元/平米三期预期期价格：：多层2700—2800元元/平米米，高层层3100—3200元/平平米二、三期期价格策策略​周边市场场动态分分析项目高度度属性定位位客户定位位形象定位位总体营销销策略工程配合合销售准备备媒体安排排营销推广广费用项目定位位一期营销销执行一期住宅宅二、三期期住宅一期价格格策略二、三期期价格策策略一期商业业一期营销销策略二、三期期营销策策略项目总体体营销阶阶段划分分一期营销销阶段划划分各阶段工工作安排排​根据项目目工程形形象进度度、借助助住宅销销售人气气和市场场转旺，，在一期期外商业业街外部部装修完完成且新新售楼处处装修完完毕时，，于07年7月月份开始始商业认认筹，认认筹期三三个月，，预计07年8、9月月份一期期商业公公开发售售，二、、三期商商业同样样根据工工程进度度适时调调整入市市时间。。商业入市市时机商业入市市时机​化工路裙裙楼商铺铺巴彦淖尔尔路商业业裙楼（（包括县县府街西延延路东段段）入口商业业步行街街县府街西西延路西西段商业业裙楼项目商业业划分项目商业业区域​设置首层层商铺门门面，面面积间隔隔控制在在30-50平平米的范范围内。。商业街、、临街铺铺产品分分隔设两层商商铺，每每层面积积间隔30-50平米米，一、、二层相相连共60-100平平米。一期商业业产品分分隔二期商业业产品分分隔根据一期期的市场场接受情情况进行行规划设设计商业产品品分隔​约5500元/平米5500-6000元元/平米米约5700元/平米商铺价格格约5000元/平米按照一期期的市场场接受情情况定价价商业价格格现距项目目一期商商业推出出时间近近7个月月时间，，随市场的的变动及及周边项项目的竣竣工，预预测项目一期商商业到推推出时，，将有8%——10%的涨幅空间间，我司司根据市市场具体体情况，，对价格进行修修定．商铺初步步定价​周边市场场动态分分析项目高度度属性定位位客户定位位形象定位位总体营销销策略工程配合合销售准备备媒体安排排营销推广广费用项目定位位一期营销销执行一期住宅宅二、三期期住宅一期价格格策略二、三期期价格策策略一期商业业一期营销销策略二、三期期营销策策略项目总体体营销阶阶段划分分一期营销销阶段划划分各阶段工工作安排排​时间段：：10月1月月4月7月10月1月月4月7月10月1月4月7月月10月月1月4月月2006年2007年2008年2009年2010年年工程：一期封顶顶二期多层层封顶（6月）一期工程程验收二、三期期拆迁完完毕一期主体体工程一期装修修工程二期主体体工程二期装修修工程及工程验验收三期主体体工程三期多层层封顶（（6月））一期拆迁迁总体工程程阶段划划分​时间段：：10月1月月4月7月10月1月月4月7月10月1月4月7月月10月月1月4月月2006年2007年2008年2009年2010年年销售：：一期三三组团团公开开发售售一期持持销期期三组团团认筹筹开盘一期一一组团团公开开发售售一期二二组团团公开开发售售二、三三组团团认筹筹三组团团认筹筹一期强强销期期一期商商业认认筹二期销销售认认筹（7、、8月月开始始认筹筹）二期公公开发发售三期强强销期期总体营营销阶阶段划划分二期持持销期期三期销销售前前期（8月月开始始认筹筹）三期公公开发发售期期三期持持销期期尾盘期期二期强强销期期一期商商业公公开发发售（8、、9月月公开开发售售）​周边市市场动动态分分析项目高高度属性定定位客户定定位形象定定位总体营营销策策略工程配配合销售准准备媒体安安排营销推推广费费用项目定定位一期营营销执执行一期住住宅二、三三期住住宅一期价价格策策略二、三三期价价格策策略一期商商业一期营营销策策略二、三三期营营销策策略项目总总体营营销阶阶段划划分一期营营销阶阶段划划分各阶段段工作作安排排​时间段段：10月月11月12月月1月月2月3月月4月月5月6月月7月月8月9月月10月11月月2006年年2007年年工程：：项目动动工主体工工程动动工拆迁完完毕封顶工程验验收拆迁、、基础础工程程拆迁、、主体体工程程内管网网、外外立面面工程程主体工工程销售：：二组团团公开开发售售期开盘一期商商业认认筹二期公公开发发售强销期期三组团团公开开发售售期二期销销售前前期（7、、8月月开始始认筹筹）一组团团公开开发售售期二、三三组团团认筹筹三组团团认筹筹三组团团认筹筹一期工工作阶阶段划划分持销期期一期商商业公公开发发售（（9月月）​周边市市场动动态分分析项目高高度属性定定位客户定定位形象定定位总体营营销策策略各阶段段工作作安排排工程配配合销售准准备媒体安安排营销推推广费费用项目定位一期营销执执行一期住宅二、三期住住宅一期价格策策略二、三期价价格策略一期商业一期营销策策略二、三期营营销策略项目总体营营销阶段划划分一期营销阶阶段划分​时间段：10月11月12月月1月月2月3月4月5月6月月7月月8月9月10月11月月2006年年2007年年销售：二组团公开开发售期开盘持销期二期公开发发售一组团公开开发售期强销期三组团公开开发售期二期销售前前期（7、8月月开始认筹筹）二、三组团团认筹三组团认筹筹三组团认筹筹一期营销阶阶段工作安安排​一期营销推推广阶段工工作安排时间段：10月11月12月月1月月2月3月4月5月6月月7月月8月9月10月11月月2006年年2007年年工程配合：：1、项目目进行拆迁迁；2、工工地围墙树树立；3、、工程节点点确定销售工作：：1、入市市价格策略略确定；2、认筹方方案确定；；3、销售售控制确定定；4、认认筹登记（（二、三组组团）5、一期一一组团公开开发售销售物料：：1、认购购协议、认认筹协议、、销售合同同、认购须须知、购房房须知、相相关法律等等文件到位位；2、户型图图单张、海海报，DM直邮制作作完成；3、项目网网站制作完完成；4、认筹卡卡制作；5、项目一一期户型模模型及建筑筑模型制作作完成6、项目全全部导示系系统发布（（户外广告告牌、导示示牌、路灯灯旗、形象象围墙）；；7、POP设计、礼礼品、资料料袋及礼品品包装到位位；媒体发布：：1、确定定投放计划划；2、报报版（4个个整版、4个半版））；3、选选定电视台台及电台；；4、DM（（直邮、短短信）公司司确定及投投放；销售：一组团：实实现销售率率85%二、三组团团：积累300批认认筹客户一组团公开开发售期销售目标：：营销工作安安排：二、三组团团认筹​时间段：10月11月12月月1月月2月3月4月5月6月月7月月8月9月10月11月月2006年年2007年年销售：工程配合：：1、项目目一期拆迁迁完毕；2、园林规规划设计确确定销售工作：：1、实施施公开发售售工作；2、公开发发售价格策策略确定（（一期二组组团）；3、一期二二组团销售售控制确定定销售物料：：1、折页页、楼书制制作完成；；2、项目目网站更新新；3、项项目导示系系统内容更更新（部分分户外广告告牌、部分形形象围墙））；4、二二组团公开开发售礼品品、POP到位；5、3D短短片制作完完成媒体发布：：1、确定定阶段投放放计划；2、报版（（2个整版版、2个半半版）；3、电视、、电台投放放；4、DM（（直邮、短短信）投放放；销售：二组团公开开发售二组团实现现销售率75%销售目标：：营销工作安安排：二组团公开开发售期三组团认筹筹一期营销阶阶段工作安安排​时间段：10月11月12月月1月月2月3月4月5月6月月7月月8月9月10月11月月2006年年2007年年工程配合：：1、一期期基础工程程完毕；2、二期拆拆迁进行；；3、销售售中心4、、项目二期期户型确定定规划设计确确定；销售工作：：1、一期期开盘活动动方案确定定；2、一一期开盘价价格策略确确定（一期期三组团））；3、一期三三组团销售售控制调整整销售物料：：1、部分分物料补充充；2、项项目网站更更新；3、、项目总体体模型制作作；4、项目导导示系统内内容更新（（部分户外外广告牌、、部分形象象围墙）；；5、开开盘礼品到到位媒体发布：：1、确定定阶段性投投放计划；；2、报版版（4个半半版）；3、电视、、电台投放放；4、DM（（直邮、短短信）投放放；营销工作安安排：累计一期销销售率达50%销售目标：：强销期三组团认筹筹一期营销阶阶段工作安安排​时间段：10月11月12月月1月月2月3月4月5月6月月7月月8月9月10月11月月2006年年2007年年工程配合：：1、一期期主体工程程进行；2、项目二二期拆迁完完毕；3、、销售中心心动工；销售工作：：1、一期期开盘活动动方案实施施；2、阶阶段性价格格调整；3、阶段性性销售控制制调整销售物料：：1、部分分物料补充充；2、项项目网站更更新；3、、总体模型型使用；4、项目导导示系统阶阶段性内容容更新（户户外广告牌牌、导示牌牌、路灯旗旗、形象围围墙）；媒体发布：：1、确定定阶段性投投放计划；；2、报版版（5个整整版、4个个半版）；；3、电视视、电台投投放；4、DM（（直邮、短短信）投放放；销售：三组团公开开发售三组团销售售达70%销售目标：：营销工作安安排：开盘三组团公开开发售期一期营销阶阶段工作安安排​时间段：10月11月12月月1月月2月3月4月5月6月月7月月8月9月10月11月月2006年年2007年年工程配合：：1、一期期主体工程程完工（封封顶）；2、项目二二期基础工工程进行；；3、园林林工程进行行施工；4、二期样样板房推出出；5、销销售中心启启用销售工作：：1、阶段段性价格调调整；2、、阶段性销销售控制调调整；4、拟订及及确定二期期营销策略略销售物料：：1、部分分物料补充充；2、二二期海报、、折页、户户型图设计计；3、会会员卡制作作4、项目导导示系统更更换为二期期内容（户户外广告牌牌、导示牌牌、路灯旗旗、形象围围墙）媒体发布：：1、确定定阶段性投投放计划；；2、报版版（5个整整版、2个个半版）；；3、电视视、电台投投放；4、DM（（直邮、短短信）投放放；销售：累计一期销销售率达75%持销期销售目标：：营销工作安安排：二期销售前前期（7、8月月开始认筹筹）一期营销阶阶段工作安安排一期商业认认筹​阶段时间媒体版式诉求内容一组团公开发售期06.11.18—07.1.17北方新报、晨报、晚报4个整版、4个半版XX一期形象树立一组团公开发售销售及二组团认购登记消息发布二组团公开发售期07.1.18—07.2.17北方新报、晨报2个整版、2个半版二组团公开发售消息发布强销期07.2.18—07.3.30北方新报4个’半版一期热销消息公关活动消息发布三组团认购登记消息发布开盘期三组团公开发售期07.4.1—07.5.1北方新报、晨报、晚报5个整版、4个半版三组团公开发售消息发布持销期二期内部认购期07.5.2—07.7.31北方新报、晨报5个整版、2个半版一期热销消息公关活动消息发布二期即将推出消息发布报版投放安安排（共16个整版版、16个个半版）一期媒体工工作安排​电视投放安排排月份次数合计秒数07年2月广告片180次；专题15次990007年3月广告片100次；专题10次600007年4月广告片240次；专题30次1620007年5月广告片120次；专题20次960007年6月广告片120次；360007年7月广告片120次；360007年8月广告片140次；专题15次8700合计广告片1020次；专题90次57600一期媒体工作作安排​周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略各阶段工作安安排工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三期住宅宅一期价格策略略二、三期价格格策略一期商业一期营销策略略二、三期营销销策略项目总体营销销阶段划分一期营销阶段段划分​一期推广费用用​一期媒体费用用​智在策划·利利在执行智在策划·利利在执行​即使赠赠品只只是一一张纸纸，顾顾客也也是高高兴的的。如如果没没有赠赠品，，就赠赠送““笑容容”。。所谓企企业管管理就就是解解决一一连串串关系系密切切的问问题，，必须须有系系统地地予以以解决决，否否则将将会造造成损损失。。浪费时时间。。1月-231月-23盖茨运运用的的管理理风格格既不不是美美国的的个人人主义义式，，也不不是日日本的的共识识主义义式，，而是是独树树一帜帜的达达尔文文式企业成成功经经典名名人名名言22:2522:2522:25:191月-23前方充充满着着未知知，但但我必必须得得走。。无法评评估，，就无无法管管理。。1月-231月-231月-231月-2322:2522:25授权就就像放放风筝筝，部部属能能力弱弱线就就要收收一收收，部部属能能力强强了就就要放放一放放。军队无放任任，学校无无放任，此此今日世界界各共和国国之道例。。军队放任任，则将不不能以令，，学校放任任，则师不不能以教；；将不能令令则军败，，师不能教教则学校败败，其为国国忠，莫此此之尤。06-1月月-2306-1月月-23积极的人在在每一次忧忧患中都看看到一个机机会，而消消极的人则则在每个机机会都看到到某种忧患患。不是没办法法，而是没没有用心想想办法。用用心想办法法，一定有有办法，迟迟早而已。。1月-231月-231月-23用人不在于于如何减少少人的短处处，而在于于如何发挥挥人的长处处。观察才行。。你的脸是为为了呈现上上帝赐给人人类最贵重重的礼物做人低三三分，做做事高三三分。22:25:1922:25:1922:251月-23决不能在在没有选选择的情情况下，，作出重重大决策策。经营企业业，是许许多环节节的共同同运作，，差一个个念头，，就决定定整个失失败当你在在事业业上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念头头时，，你应应该加加以注注意，，这是是最危危险的的时候候!1月-231月-2322:2522:25:19世界上上没有有夕阳阳企业业,只有落落后和和不思思进取取的企企业。。光靠价价格便便宜的的产品品能够够长久久地存存活下下来。。没有组组织就就没有有管理理，而而没有有管理理也就就没有有组织织。管管理部部门是是现代代组织织的特特殊器器官，，正是是依靠靠这种种器官官的活活动，，才有有职能能的执执行和和组织织的生生存。。管理就是是做好无无数小的的细节工工作。06-1月-2306-1月-231月-23将良品率率预定为为85%，那么便便表示容容许15%的错误存存在。顾客是重重要的创创新来源源。人生的选选择决定定一切。。成功的企企业领导导不仅是是授权高高手，更更是控权权的高手手。卓有成效的的管理者善善于用人之之长。2023年年1月6日日06一月月2023做生意，要要随着形势势的变化而而变化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治观局势。。魔鬼存在于于细节之中中。一月231月-2322:25大多数的错错误是企业业在状况好好的时候犯犯下的，而而不是在经经营不善的的时候。没有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，没有什么么比事半功功倍更困难难。成功的方法法千万条,多总结别人人的失败,根据现实的的路行走,不要太在意意听取名人人大家的创创业格言。。协调以以及控控制。。1月-232023/1/622:2510:25:19下下午午企业做做大后后CEO说话要要越来来越细细。小小企业业要有有长远远的打打算大大企业业要有有注意意细节节。2023/1/622:25:19企业的的成功功靠团团队，，而不不是靠靠个人人。只要不不是相相当重重要的的商品品，不不是稳稳健踏踏实地地行商商，迅迅速发发展就就等于于迅速速破产产，只只有使使多种种商品品不间间断地地相继继配合合上市市，才才能使使迅速速发展展的事事业稳稳步前前进。。1月-232023/1/622:25:19正确的的决策策来自自众人人的智智慧。。周到的的服务务，那那简直直是难难以想想象的的。22:252023/1/622:25:19谢谢各各位！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22