某地产项目营销推广思路策划案

策划策，竹简；划，戈与刀两种兵器。策划，运筹帷幄。

如何玩兵？突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客群）3、我方兵力如何？（突破点）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）用兵之道突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客群）3、我方兵力如何？（突破点）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）巢湖地产兵力布局各兵团主力部队中心区兵团向阳路兵团世纪大道兵团 北门兵团西城兵团金码头城城市风景世纪新都城市之光本案

时代春天新都华庭国际花园（预推）

徽商国际花园东方景苑丽景国际（预推）

阳光花园

太阳岛花园各兵团主力核心卖点中心区兵团向阳路兵团世纪大道兵团北门兵团西城兵团*中心区位置优势*交通便捷优势*道路环境优美*地段优势*前景规划优势*市区商业中心配套*内环境优势*一中教育环境*产品创新力优势*未定的产品优势*地产商品牌优势*品质社区较多*地产商品牌优势*价格优势*部分内环境优势经历地产开发起步阶段，目前巢湖地产市场竞争局面将逐步加剧，且竞争局面将随着城市拆迁力度的加大在2－3年内发生更大的变化；目前的兵力布阵主要以世纪大道板块与向阳路板块的竞争格局为主，北门板块由于大体量城市之光项目的强兵出击，市场竞争将加剧；城市规模较小的特征使得各兵团所突出的概念优势差异性不强，目标对象群同质化现象严重；市场未来的竞争点将集中于北门兵团、西城兵团及向阳路兵团，世纪大道兵团随着现有楼盘销售进入尾期目前火力缩减，但后续即将推出的新楼盘体量仍然不容忽视；西城兵团目前兵力优势尚不明显，除了前景规划可供参考的吸引力外，产品塑造显得至关重要；西城兵团前期不利的影响（如现有居住小区品质不高、居住配套差、交通不够便捷、知名中小学相距甚远等等）将随着本案的落成部分劣势逐步淡化。判断：

1、各兵团均有自己的核心军，世纪大道兵团如世纪新都，向阳路兵团如城市风景，北门兵团如城市之光，本案无可推卸的将成为西城兵团的核心军；2、突出本案产品优势，形成以产品为核心的创意地产概念组合，建立品牌价值；3、竞争时利时弊：西城兵团火力目前太弱，独家试唱势单弱薄，本案区块的其他项目的启动，虽然带来了一定的竞争压力，但从全市的角度来看是对西城兵团兵力的有力扩充，区位形象和关注度会随着上市楼盘的增多而日益提高。用兵之道突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客户）3、我方兵力如何？（卖点整合）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）致胜点=目标对对象群置业者年年龄即将结婚婚的年轻轻人，收入虽然然不高，，但有父母母的支持持两房为主主22－27岁与父母住住在一起起，随着孩子子的逐渐渐长大，，自身收入入的逐步步提高，，考虑和父父母分开开居住两房和紧紧凑型三房为主主28－35岁事业、工工作稳定定，收入可靠靠，原有居住住区环境境老化，，需要改善善居住条条件两房和紧紧凑型三房为主主35-40岁定位：城市25～35岁之间间的成长型型人群，，20%的的稳定型型人群致胜点=目标对对象群致胜点=目标对对象群置业者活活动：重视家庭庭和子女女教育积极的改改善生活活品质追求更惬惬意的生生活方式式对居住的的要求已已从普通通居住转转化到对对环境对对生态的的追求他们是巢巢湖的中中坚阶层层致胜点=目标对对象群客户群购购买动机机：购买用于于结婚拆迁购买买：对政政府提供供的安置置用房不不满意，，但又买买不起中中心城区区住宅，，而转向向购买本本小区的的人。转移购买买：本身身买不起起中心城城区住宅宅的人，，但又要要居住，，只要转转向价格格便宜，，地段稍稍微偏一一点的区区域。安家购买买：在巢巢湖打工成员扩充购买：如孩子长大需要独立的空间，父母进城和自己居住，都导致扩充面积而购买，但买不起城区住宅，被迫转向城郊。辅助人群购买目的改善居住条件的需求外来经商人员购买（安家）区县实力人群进城购买用兵之道道突破点：：1、战局局如何？？（市场场状况））2、致胜胜点如何何？（目目标客户户）3、我方方兵力如如何？（（卖点整整合）4、如何何调动兵兵力攻击击？（整整合战略略）5、战局局如何部部署？（（战术））竞争对对手的的优势势与不不足项目优优势不不足足世纪新新都1、前前期的的示范范效果果1、、价格格较高高2、景景观环环境好好2、商商业面面积过过大3、建建筑个个性强强新都华华庭1、、世纪纪新都都示范范作用用1、、户型型偏大大2、发发展商商品牌牌的积积累2、、会所所配套套档次次不够够3、建建筑有有创新新性3、、重中中心景景观薄薄组团团景观观4、景景观效效果大大手笔笔城市风风景1、、近市市中心心地段段1、物物业费费高2、智智能化化配置置高2、、规划划无特特色阳光花花园1、、价格格较实实惠1、规规划无无特色色，尤尤其是是小高高层规规划欠欠佳2、二二房比比例高高，去去化快快2、商商业空空置率率高时代春春天1、、集中中式绿绿化景景观优优良1、房房型偏偏大、、总价价高东方景景苑1、、依托托一中中的教教育优优势1、商商业体体量大大、空空置率率高2、整整体规规划较较好2、、体量量大、、但产产品单单一城市之之光1、地地段好好，城城市的的北大大门1、、地块块被保保留建建筑分分割，，整体体性较较差2、产产品多多元化化、高高层规规划新新颖2、、高层层体量量大，，新产产品的的市场场接受受度未未卜本案兵兵力优优势核心卖卖点辅助卖卖点攻击支支持产品力力西城规规划现场西班牙牙式建建筑风风格，，异域域风情情、巢巢湖首首创小高层层底层层架空空，只只为景景观通通透性性空中花花园、、大露露台房型精精心布布局，，客厅厅为景景而生生部分错错层结结构，，体现现一梯梯一户户的尊尊贵居巢区区政府府、体体育馆馆跨湖大大桥滨湖绿绿化景景观带带健康西西路街面围围板优势引引导主主题定定位（（备选选1））城市经经典山山水水名居居经典的的内涵涵该如如何来来诠释释？一、经经典代代表的的是传传承与与创新新：传传承了了文化化、创创新了了产品品二、经经典代代表的的是对对文化化的尊尊重：：山水水文化化是巢巢湖文文化的的精神神所在在三、经经典代代表的的是产产品力力的保保证：：精雕雕细刻刻、精精心打打造的的产品品才是是好产产品四、经经典放放置于于城市市，是是对城城市人人文的的尊重重，是是对城城市建建设的的贡献献与领领航主题定定位概概念阶阶段城市经经典山山水水名居居第一阶阶段：：酝酿一一座经经典之之城第二阶阶段：：发现一一座经经典之之城第三阶阶段：：珍藏一一生雅致生生活经典预预期居住——从住住人机机器到到享受受空间间LIVING开发——从迎迎合市市场到到引导导需求求DEVELOPMENT设计——从制制造建建筑到到回归归人性性DESIGN环境——从公公共配配置到到环境境私有有ENVIRONMENT智能——从网网络工工具到到现实实关怀怀SMART生态——从自自然景景观到到人文文生态态ECOLOGY文化——从营营销标标签到到精神神内涵涵CULTURE消费——从外外在炫炫耀到到个性性享受受CONSUME“城市市经典典”精精神提提炼【韵】恬然然，清清雅。。家，，是文文化的的延伸伸。———精精神层层面【树】生活活，呼呼吸，，心情情，都都是绿绿色的的。———生生态层层面【宅】建筑筑如人人。好好的建建筑，，能容容者，，养心心。———产产品层层面【品】和谐谐，凝凝结完完美。。珍藏藏的健健康品品位。。———总体体及配配套层层面推广主题支支持体系城市经典山山水名居居形象塑造韵树宅品产品支撑现代时尚自然生态经典建筑地中海风情情商业街社区会所商业中心广广场水景主题组团主题道路广场主主题西班牙异域域建筑风情情为景观和阳阳光而生的的房型设计计建筑的创新新点服务销售服务售后服务物业服务优势引导主主题定位（（备选2））西班牙风情情全景社区区——“西班班牙风情””直击项目目的建筑风风格，给予予客户最直直接的风格格定位和风风格遐想。。也展现了了项目的最最突出的产产品风格；；——全景社社区：“全全”，全面面视角；““景”，风风景、人景景；“全景景”是对建建筑、生态态、生活、、地段的全全面概括。。主题定位概概念阶段纯美西班牙牙小镇诞生生西城全景品味建建筑之美生态空间全全景家体验生活全全景画卷……优势引导主主题定位（（备选3））纯味尚筑筑纯味——纯纯味建筑：：建筑理念念的独创和和对细节完完美的臻求求；纯味生活：：放开压力力、放开繁繁琐，完全全享受的家家庭生活；；纯味生态：：水、景、、绿等生态态内环境的的打造让你你感受自然然的归属感感；尚筑——上上筑，上层层建筑、上上流建筑，，体现的是是为社会中中坚阶层量量身定做的的样板生活社区区；尚，风尚；；体现了项项目的时代代感和现代代生活气息息，展现更更为舒适惬惬意的人居环环境。主题定位概概念阶段纯味尚筑筑2006，，建筑样本本2007，，人居样本本2008，，生活样本本2009，，样本生活活……通过时间的的推移结合合主题拟定定阶段性推推广脉络，，由建筑－－人居－生生活的逐层层深入展现现项目逐步步成长和成成熟的过程程。优势引导主主题定位（（备选4））巢湖西城名名流生活活圈该主题定位位从目标客客层的定位位出发，突突出的是同同一类人的的生活积聚聚效应。在该定位语语之下，推推广的方向向通过“音音乐”“家家”“生活活方式”三三个载体来来串连产品品特色和推推广序列。。主题定位概概念阶段巢湖西城名名流生活活圈第一阶段：：小富阶层的的知本乐园园——通过乐乐章的形式式阐述项目目的规划概概念示例：[四四季]之声声，聆听韦韦瓦第———景观环境境贝多芬指挥挥的[魔笛笛变奏曲]——建筑筑形态第二阶段：：小富阶层的的生活乐园园——通过““家”概念念的打造，，突出社区区宜居形象象示例：恋物物有道：我我的新家选选择景湖豪豪庭爱之有理：：这是一个个有美、有有艺术、有有生活，独独独没有压压力的地方方第三阶段：：生活于此此感受无无限——通过““生活方式式”的描述述，展现社社区魅力生生活示例：吹吹吹风，喝喝喝咖啡，时时间会自己己走云中漫步的的时光，看看看书，看看看窗外的的色彩用兵之道突破点：1、战局如如何？（市市场状况））2、敌人是是谁？（目目标客户））3、我方兵兵力如何？？（卖点整整合）4、如何调调动兵力攻攻击？（整整合战略））5、战局如如何部署？？（战术））营销推广战战略思想立高对准造势概念营销——立高：营营造一个高尚尚的地段，一一种高贵的生生活概念，使使产品一面市就站站在一定的高高度；产品主义——对准：分分析产品有力力卖点，出击击市场；销售促动——造势：不不断形成新闻闻热点，渲染染造势。营销推广思路路三大板块、二二线作战、三三线一体、点点线结合三大板块———预约、解读读、体验预约：概念得立高高与传播解读：从概念落实实到产品本身身，了解产品品的细致特征征和细节卖点点，使概念与与产品相统一体验：样板房、样样板区实景展展示带客户入入体验境界，，参与性强的的SP活动展展示项目实质性的的魅力。二线作战———活动促销与广广告宣传双渗渗透三线一体———人际线、活活动线与广告告线人际线：现场场销售人员的的营销推广能能力，以人为为载体；活动线：以事事件为手段，，使消费者产产生放松心理理，进行隐蔽蔽、有效的传传播；广告线：以户户外、报纸、、广播、DM等为载体，，进行软硬配配合的宣传攻攻势。点线结合：以点和线组成成面进行传播播推广：公关关活动及SP活动结合““时点”开展展，宣传线按“推广线””软硬两方面面系列展开。。在中小小城市，产品品的直销效果果显著。销售策略之指指导思想“势”与“节节”势：每期：蓄势势造造势升升势收收势势（开盘前）（（开盘）（（强销期）（（清盘）节：在销售过程程中注意控制制节奏，即开开闸放水、房房源开放节奏奏、分期分批批发售房源，，避免全面开花花，销售散乱乱，整盘失控控。销售策略之价价格策略全程价格策略略低开高走、适适当销控后期（三期产品或或销售率达到到70％）视视市场竞争状状况的变化、、消费力的变变化而相应调调整销售措施施销售策略之价价格策略阶段性价格定定位拟采取3-5-2价格策策略30%以平于于全程均价进进行公开发售售，积累人气气造成抢购现现象，制造明明星楼盘。50%以高于于全程均价促促销，加速推推动市场人气气，争取名利利双收。20%高于或或低于（视市市场竞争状况况的变化、消消费力的变化化而调整）全全程均价销售售，扫荡余房房，促进成交交回笼资金。。注：预订或公公开销售初期期应保留一定定比例的广告告户（售价可可能会低于平平均底价）来来达成目标。。销售策略之一一期销售控制制执行

阶段/时间时间跨度销售比例酝酿期2006年8月-2006年10月3个月公开期2006年11月-2006年12月2个月30%强销期2007年1月-2007年3月3个月25%持续期2007年4月-2007年6月3个月25％清盘期2007年7月－2007年8月（二期酝酿期）2个月10%合计14个月90％酝酿期以多层层房源作为试试推重点，试试探市场反应应；公开期首先消消化预订客户户，试推单栋栋小高层；强销期重点促促销主力房型型；持续、清盘扫扫荡期则做相相应的广告企企划诉求调整整，扫荡余房房。整个销售计划划按14个月月编制（包含含酝酿期），，实际销售周周期11个月月左右时间。。销售策略之人人员配备项目销售经理理1人负负责责整案销售业业务推展、控控制项目销售副专专1人协协助助项目经理行行使整案销售售业务推展、、控制的职责责项目销售人员员6人负负责责日常销售接接待，客户追追踪项目助理1人负负责预、销售售合同签定、、登记及办理理按揭贷款手手续企划小组3人全全面负责整案案的广告企划划、包装、实实施推广、营营销策略调整的事务务市场攻击布局局市场攻击布局整合项目的市场攻击一期市场攻击开盘阶段市场攻击阶段准准备备阶段第第一攻击阶段段第第二攻击阶段段第第三攻击击阶段二二期销售周周期三三期销销售周期核心攻击点地地盘形象现现场营销中心心一一期示范范小区一一期期生活氛围环境示范区水水景商商业业及会所样板间建建筑水水景园林效果成成熟社社区人文支持点现现场准备开开盘商商场展展示会会所免费VIP城市经典概念念控控制动线线新新年庆典幼幼儿儿园入学健康西路通车车街街面氛围围国国庆焰火节节生生活方式样板示意区休休闲方式式六一儿童才艺艺表演入住嘉年华一期市场攻击击时点媒介事件促销开盘及后续战战术布局战术1战战术2战战术3战战术术4现场攻击动动线控制案案名征集活活动媒媒介推推广战术5战战术6战战术术7战战术8开盘仪式点点击击目标群嘉嘉年华外外卖场展示示战术1：现场场攻击会所1、景观大道道示范效果：：入口效果、、水景环境、、连接样板间间2、大型展示示牌3、健康西路路围墙4、银屏路围围板5、气球氛围围6、健康西路路引导旗7、样板区8、展示区域的背景音乐效果攻击原则：

1、健康西路是交通动线，可以第一时间展示形象；2、项目的实景展示效果对销售的促进力很大，围绕会所打造样板区域，展现环境实景及建筑样板效果，强化实景效应；3、环境是非常重要的，带生态动感的环境更能鲜明地感染买家，建议现场能够增加鸟、鱼等动物。12345687现场攻击前准准备：第一部分：VI核心第第二部分：现现场包装第第三部部分：卖场包包装第第四部分：：样板间形象象包装1、楼盘标志志 1、围围板1、形象象墙设计1、楼梯梯氛围布置2、标准色及及标准字2、工地路路牌2、实实体展板2、楼梯梯间欢迎牌3、标准组合合3、展示中中心导示牌3、、售楼书3、户型型标牌4、展示中心心标牌4、折页页4、、展示空间功功能标牌5、停车场导导示牌5、价格格单页落格5、、免费赠送标标牌6、展示中心心欢迎标牌6、、付款方式清清单落格7、健康西路路挂旗7、手袋袋设计8、示范环境境标牌8、销售售人员工作牌牌9、样板间导导示牌9、销售售人员名片10、看楼专专车（可考虑虑）10、资料料信封11、楼体招招示布11、签约约台等标牌12、楼层进进度牌12、办公公功能标牌战术2：动线线控制本案东风路银屏路健康西路东风西路大型路牌沿健康西路至至本案挂路旗旗沿东风西路至至银屏路至本本案挂路旗动线控制原则则：1、本案开盘盘时属于西城城区域的独家家试唱楼盘，，因此要取得得楼盘的一炮炮而红，必须须控制整个巢巢湖的关注力力。健康西路路和东风西路路是从城市中中心进入本案案的主要交通通动线。2、健康西路路是本案的卖卖点路，正式式通车后交通通量同样很大大，是重点布布局的交通动动线之一。3、市中心及及北门区域的的广告排位同同样不可放弃弃，这是吸引引全市客源及及外来客源的的重要方式。。战术3：案名名征集活动“案名征集方方案”活动目的：吸吸引目标客户户的关注活动时间：8月发布信息息，9月底甄甄选案名结束束活动内容：通过媒体（主主要是报纸媒媒体，可考虑虑广播）发布布案名征集信信息，全民参参与性；公布案名甄选选委员会名单单，拟邀请政政、商、文教教方面的知名名人士加入案案名甄选委员员会；经过初审，举举办案名选定定和颁奖仪式式，邀请入围围前十甲参与与者、专家评评审团、公证证人员等参与与，举办现场场颁奖仪式；；媒体充分着力力报道。战术4：媒介介推广媒介分类：主流媒介辅辅助媒介报纸巢巢湖日日报 巢湖湖电视广播报报广播巢巢湖广广播电台巢巢湖湖交通台媒介推广的原原则：1、第一阶段段目标是提升升知名度，媒媒介建议集中中，注重强度度，选择主流流媒介最有影影响力和传播播速度的媒体体；2、第二阶段段目标主要在在于广度，媒媒介建议在稳稳定主流媒介介均衡性发布布的同时，适适度采用辅助助媒介；战术5：开盘盘仪式“开盘仪式””活动目的：邀邀请酝酿期积积累的VIP客户群体和和普通意向客客户活动时间：11月中旬活动内容：开盘前一周内内通过媒体（（报纸、户外外）发布开盘盘公告；以会所（售楼楼处）为开盘盘活动场所举举行开盘仪式式邀请当地较为为知名的主持持人作为开盘盘主持嘉宾；；邀请政界、商商界、文教系系统知名人士士参加开盘活活动；开盘文艺表演演等。战术6：点击击目标群点击原则：1、启动更多多、更为有效效的新目标群群，以扩大销销售的范围和和深度；2、对于目标标群的判断及及锁定，是市市场攻击的基基准点。锁定的方式有有两种：（1）经过一段段时间销售后后的业主资料料分析；（2）社会的的收入阶层及及活动区域；；3、启动点击击目标群的时时机是在第一一阶段攻击完完成后，原有有的客户群已已经消化基本本完毕，第二二阶段需要新新的目标群来来支持销售；；4、点击方式式：DM邮邮件；手机帐单回单；战术7：嘉年年华嘉年华原则：1、销售概念念：老客户带带新客户占销销售比率的30-40%，特别是规规模性比较大大的楼盘，比比例更高；2、老客户是是非常有效的的销售人员，，其销售的结结果已经成为为地产销售的的主导方式；；对于本案而而言控制老客客户，感染老老客户是促进进新客户产生生的极佳方式式；3、嘉年华活活动是维系本本案与老客户户的纽带，通通过不同阶段段的嘉年华活活动，让老客客户不断关注注本案，不断断到现场来看看新的变化，，不断带领自自己的亲戚、、朋友到现场场来看；4、嘉年华活活动人气比较较足的场面，，还可以制造造非常良好的的销售氛围；；5、嘉年华活活动邀请的目目标对象：A、签约客户户B、登记客客户C、签约及及登记客户的的家人和朋友友6、嘉年华活活动的方式：：A、大结点的的嘉年华活动动，如开盘、、封顶、样板板房开放、入入伙等B、周末嘉年年华，如风筝筝比赛、小丑丑表演、放白白鸽C、与电视台台联手的娱乐乐节目战术8：外卖卖场展示外卖场展示原原则：1、让更多的的人直接接触触，深入了解解楼盘，是外外卖场展示的的目标；2、外卖场的的主要场所有有3类：（1））商商场场，，人人流流量量最最大大的的地地方方；；（2））广广场场，，通通过过目目标标群群最最大大的的地地方方；；（3））政政府府性性热热点点，，如如健健康康西西路路通通车车庆庆典典、、共共建建设设施施项项目目的的使使用用；；3、、商商场场：：A、、是是人人流流量量最最大大的的场场所所，，控控制制商商场场，，销销售售信信息息可可以以直直接接击击穿穿目目标标群群；；B、、商商场场周周六六、、周周日日、、节节假假日日、、年年底底购购物物高高潮潮期期；；C、、商商场场选选择择：：商商之之都都D、、内内容容：：模模型型展展示示+招招示示布布+促促销销品品4、、广广场场：：A、、有有影影响响力力结结点点；；B、、地地点点：：市市府府广广场场；；C、、内内容容：：大大招招示示布布+模模型型+节节目目5、、政政府府热热点点：：A、、健健康康西西路路，，会会场场布布置置；；B、、共共建建设设施施投投入入使使用用，，会会场场布布置置；；用兵兵之之道道突破破点点：：1、、战战局局如如何何？？（（市市场场状状况况））2、、敌敌人人是是谁谁？？（（目目标标客客户户））3、、我我方方兵兵力力如如何何？？（（卖卖点点整整合合））4、、如如何何调调动动兵兵力力攻攻击击？？（（整整合合战战略略））5、、战战局局如如何何部部署署？？（（战战术术））一期期战战局局部部署署时点媒介事件促销2006年年8月月－－10月月酝酝酿酿期期（（形形象象推推广广及及预预约约登登记记））目标标：：完成成销销售售道道具具的的准准备备工工作作，，确确定定一一期期广广告告推推广广的的策策略略方方向向和和各各阶阶段段主主题题；；以以炒炒作作、、户户外外等等手手段段初初步步建建立立项项目目的的公公众众形形象象，，山山雨雨未未来来风风满满楼楼————成成为为巢巢湖湖房房地地产产新新盘盘的的热热点点关关注注对对象象。。阶段段性性工工作作：：外场场地地包包装装：：主主要要指指工工地地围围墙墙。。工工地地围围墙墙力力求求形形象象突突出出，，不不仅仅能能反反映映项项目目的的定定位位形形象象，，同同时时也也要要成成为为健健康康西西路路及及银银屏屏路路上上亮亮丽丽的的风风景景线线售楼楼处处及及样样板板房房的的装装修修其他他销销售售道道具具的的制制作作（（沙沙盘盘、、楼楼书书、、户户外外广广告告））广告告造造势势：：在在该该阶阶段段的的广广告告主主要要以以软软文文为为主主，，围围绕绕““案案名名征征集集方方案案””及及板板块块造造势势展展开开案名名征征集集活活动动事件件营营销销：：““案案名名征征集集方方案案””销售售促促销销：：VIP贵宾宾卡卡认认购购VIP贵宾宾卡卡认认购购价价1万元元，，在在项项目目正正式式开开盘盘时时VIP客户户可可以以享享用用VIP折扣扣价价，，未未购购房房者者VIP卡可可原原价价退退还还；；通通过过VIP卡的的发发售售可可以以吸吸引引VIP客户户对对本本案案楼楼盘盘的的持持续续关关注注度度。。2006年年11月月－－12月月公公开开期期（（项项目目开开盘盘正正式式销销售售））目标标：：媒体体强强推推，，强强化化项项目目的的特特色色形形象象；；争争取取项项目目的的一一炮炮而而红红和和开开盘盘热热销销。。阶段段性性工工作作：：户外外广广告告的的发发布布主要要人人流流动动线线的的引引导导旗旗广告告造造势势：：硬硬广广告告出出击击通通告告开开盘盘信信息息，，树树立立项项目目及及产产品品形形象象；；软文文为为辅辅，，剖剖析析区区位位前前景景和和产产品品特特色色。。项目目专专属属网网站站的的开开通通项目目开开盘盘仪仪式式OPENDAY样板板房房开开放放日日新年年赠赠礼礼2006年年11月月－－12月月公公开开期期（（项项目目开开盘盘正正式式销销售售））事件件营营销销：：“开开盘盘仪仪式式””活动动目目的的：邀邀请请酝酝酿酿期期积积累累的的VIP客客户户群群体体和和普普通通意意向向客客户户活动动时时间间：11月月中中旬旬活动动内内容容：开开盘盘前前一一周周内内通通过过媒媒体体（（报报纸纸、、户户外外））发发布布开开盘盘公公告告；；以会会所所（（售售楼楼处处））为为开开盘盘活活动动场场所所举举行行开开盘盘仪仪式式邀请当当地较较为知知名的的主持持人作作为开开盘主主持嘉嘉宾；；邀请政政界、、商界界、文文教系系统知知名人人士参参加开开盘活活动；；开盘文文艺表表演等等。“样板板房开开放日日”选择开开盘后后1个个月左左右的的某周周六作作为样样板房房开放放日，，邀请请已购购客户户及意意向客客户前前来参参观，，制造造营销销卖点点，媒媒体支支持信信息的的发布布。“新年年赠礼礼”体现发发展商商对客客户的的人性性化关关怀，，值元元旦之之际赠赠送已已购（（定））客户户新年年贺礼礼。销售促促销：：开盘盘促销销活动动如开盘盘首月月内认认购客客户赠赠送阳阳伞、、茶杯杯等纪纪念物物品等等。2007年年1月月－3月强强销销期（（项目目集中中销售售）目标：：全力以以赴，，力挺挺项目目旺销销阶段性性工作作：户外广广告的的更换换和持持续发发布广告的的持续续攻势势，以以硬广广告为为主，，软文文为辅辅，展展现项项目特特色。。新春送送对联联活动动事件营营销：：“新春春送对对联””体现发发展商商的人人性化化关怀怀，制制作包包装精精美的的新春春对联联，赠赠与业业主及及客户户。对对联的的主题题可以以与项项目联联系，，也达达到项项目宣宣传的的效果果。销售促促销：：视销销售具具体情情况适适时安安排如在市市中心心商之之都租租用场场地进进行促促销宣宣传活活动等等2007年年4月月－6月持持续续期（（项目目持续续销售售）目标：：项目持持续旺旺销阶段性性工作作：户外广广告的的更换换和持持续发发布广告的的持续续攻势势，以以硬广广告为为主，，软文文为辅辅，展展现项项目特特色。。与教委委联手手的““六一一儿童童才艺艺表演演”事件营营销：：“六一一儿童童才艺艺表演演”与巢湖湖教委委联手手举办办“六六一儿儿童才才艺表表演””，选选址项项目会会所及及会所所广场场举办办。活活动的的参与与者除除了本本案的的业主主及准准客户户子女女外，，可以以向全全社会会发布布才艺艺比试试邀请请。借借助巢巢湖教教委的的声望望和优优势为为活活动造造势和和积累累人气气。该该活活动的的举办办不仅仅可以以联络络与老老客户户的感感情，，融洽洽与新新客户户的关关系，，同时时也吸吸引了了更广广泛的的客户户关注注度和和参与与性，，是对对项目目品牌牌和发发展商商品牌牌的有有效积积聚。。销售促促销：：推出出优惠惠房源源指定楼楼层指指定单单元可可以享享受指指定的的折扣扣价。。2007年年7月月－8月清清盘盘期目标：：一期尾尾盘消消化，，二期期客户户积累累和认认购准准备阶段性性工作作：热销炒炒作一期营营销总总结入住嘉嘉年华华事件营营销：：“入住嘉年年华”值一期交房房之际，邀邀请一期业业主和二期期客户参加加入住嘉年年华活动，，可以在项项目内开阔阔场地或会会所广场举举行一次派派对活动，，有演出、、抽奖、互互动性的活活动，目的的一方面是是表现对一一期客户的的尊重，拉拉开社区生生活的序幕幕；另一当当面也为二二期的销售售宣传造势势。销售促销：：注重一二二期销售的的联动二期有了一一期实景的的展示销售售，对销售售的促进力力很大；同同时注重口口碑传播，，新老客户户的推荐等等。增值公关策策略（1）、代代客泊车泊车员要经经过严格挑挑选和考核核，技术、、人品、形形象都要过过硬。泊车员只有有在客户主主动要求时时才提供泊泊车服务。。所有自驾车车客户都赠赠送车匙扣扣。（2）、销售中中心小型水水吧服务特色：点心及多多种饮料可可供选择（3）、健康管管家服务特色：绿色装潢指指导服务：：可与专门门机构联办办绿色家装装监督服务务。赠送或优惠惠为客户进进行家庭装装潢空气质质量检测验验收服务：：绿色生活活全程跟踪踪。一期销售人人员培训安安排日期项目具体内容目的时间2006年8月销售人员招聘核定拟招聘销售人员的数量、职位的要求、招聘途径等通过筛选，挑选出适合本项目的优秀的销售人员，组建一支优秀的销售团队。2天对外发布招聘信息持续1－2周整理应聘人员的资料，通知初审合格的应聘者前来进行初试10天经初试合格的应聘人员，再由公司领导进行复试10天确定招聘的各职位销售人员名单，并通知前来公司报道5天2006年9月销售人员培训房地产经纪人员培训(包括房地产经纪人员的职业道德、职业修养、职业技能等方面的培训)树立良好的职业观、人生价值观。2天房地产基础知识培训(包括：建筑物的概念和分类、建筑构造、建筑设备、建筑识图、建筑常用术语和指标、房地产测绘知识等方面的知识)掌握与房地产有关的专业基础知识，使销售人员成为一名专业人士。3天房地产相关知识培训(包括：房地产贷款、住房公积金制度、房地产保险、物业管理、房地产开发经营、房地产交易、登记、备案、相关的法律法规等方面的知识)完善销售人员的知识结构，提高综合素质，全方位发展。3天销售技巧培训(包括：电话的接听技巧、案场与客户的交流、客户心理的分析及把握、现场的议价、守价、SP逼定的方法、销售跟踪及售后服务等方面的知识)熟练掌握销售技巧，提高客户成交率。5天项目情况细致了解及销讲资料熟知(包括：项目的优、劣势分析、项目周边环境及市场情况、各项经济技术指标、整体规划方案、房型设计、面积配比等所有内容)掌握项目的各项内容，树立对项目的信心，以便能从容应对客户。3天竞争项目踩盘及重点项目分析(包括市场调研的内容、技巧、分析等方面的内容)充分认识到市场调研的重要性，掌握竞争项目的动态。5天案场销售接待模拟演练(包括销售人员互动训练、公司领导抽查训练)将掌握的知识在实践中加以运用，及时发现问题，强化不足之处。3天销售人员培训考核（笔试及模拟演练)考核培训成果，淘汰不合适本项目的销售人员。2天销售道具设设计建议销售道具包包括鸟瞰图、沙沙盘模型、、房型模型型、DM、、房型单片片、简装楼楼书及精装装版楼书。鸟瞰图：项目整体体鸟瞰图，，包括三期期项目单体体及环境示示意规格：1.5×2.5M材质：喷绘绘写真沙盘模型：整体沙盘盘模型规格：3××2.5M（具体尺尺寸视售楼楼处大小和和布局可做做调整）材质：PVC材料单体房型：建议制作作五个单体体户型模型型，两个两两房、两个个三房及一一个大房型型。规格：0.5×0.5M材质：透明明PVC材材料销售道具设设计建议DM：规规格：35×54CM材质：铜版版纸/亚光光房型单片：规格：35×18CM材质：铜版版纸/亚光光楼书：规格：29×16.5CM，36页页材料：艺术术纸销售人员着着装设计建议销售人人员服装选选用中档品品牌西装套套装，如G2000等服饰品品牌，厂家家定做约1000元元/全套；；服饰男性配配领带，女女性配丝巾巾；服饰选择深深色系，，体现稳重重的感觉营销规范性性表格清单单销售管理类类表单：销售日报统统计表销售情况日日报表累计计销售周报表表销售月指标标表销售月稽核核表房屋认购申申请表换户申请单单退户申请单单台帐预售合同签签约基本情情况装修标准一一览表年度销售计计划表客户管理类类表单：来电登记表表客户接待登登记表签约客户接接待登记表表客户分析周周报表签约客户分分析月报表表退房客户分分析表客户满意度度调查表客户满意度度登记表客户投诉处处理表营销推广类类表单：整体销售推推广计划表表前期工作计计划时间表表现场包装计计划表现场包装费费用预算表表媒体推广计计划表媒体推广预预算表销售资料费费用预算表表客户促销计计划表年度销售费费用预算表表月度营销费费用明细表表营业费用预预算表结案总结报报表项目LOGO表现项目秀稿项目围墙表表现THANKS!9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:36PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，