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康桥上城品
2009年营销推广策略方案钧城地产(中国)营销机构二○○九年四月二十一日钧城地产简介沈阳机构成都机构茂名机构长春机构北京机构福州机构厦门机构济南机构青岛机构苏州机构河南机构广州总部公司成立于2003年,通过近6年的快速发展,业务区域由华南区域延展至华北、东北、西南区域;稳步进入广州、北京、厦门、成都、郑州、大连、青岛、福州等10多个国内重要一二线城市;在河南区域更是深入发展至洛阳、周口、商丘、安阳等三/四线城市;业务范围覆盖前期策划、销售代理、营销顾问、广告推广及招商代理等方面;并拥有像保利地产、河南建业、成都华润、厦门特房、青岛天泰、福建达利、新田置业、盛润置业、贞元集团、融侨集团等在地产有广泛影响的区域型重量级客户。1:郑州国贸中心郑州国贸中心项目位于郑州市农业路与花园路交叉口,郑州市中心首屈一指综合体大盘,郑州首个城中村改造项目,76万总建筑体量、16万商业体量、大商旗舰店、家乐福等,产品覆盖小户型公寓、甲级写字楼、独立商业MALL、商业步行街、酒店等。钧城地产(中国)河南区域作品精选2:建业联盟新城
建业联盟新城项目位于郑东新区农业东路,总占地为800亩,为郑东新区最大的居住大盘,作为河南豪宅旗帜,其每期产品价格均创造了当年市场之最,项目均价从4300元/平方米已上升至11000元/平方米。项目规模:800亩产品型态:别墅、多层、商业、写字楼开发分期:6期3:郑州建业森林半岛建业森林半岛项目位于郑州市东风路绿茵公园,为郑州市区的居住豪宅大盘,产品类型覆盖别墅、小高层、高层及独立商业街,目前别墅均价达12000元/平方米,高层均价超6500元/平方米。项目规模:324亩产品型态:别墅、小高层、高层、商业步行街开发分期:4期4:建业壹品城邦(郑州)建业壹品城邦位于郑州南阳路,作为曾经的郑州的“地王”项目,预计将成为郑州新豪宅的旗帜,销售均价将达到9000元/平方米以上。项目规模:56亩产品型态:小高层、社区底商、别墅开发分期:2期5:建业壹品城邦(洛阳)洛阳建业壹品城邦位于洛阳南昌路与九都路,是建业09年在洛阳的“地标”项目,销售均价将达到4000元/平方米以上。项目规模:21万产品型态:高层、社区底商开发分期:3期6:上街建业森林半岛建业上街森林半岛项目位于郑州市上街区,规划为郑州市上街区的居住豪宅大盘,产品类型覆盖多层、小高层、高层及独立商业街,规划体量超过40万平方米。项目规模:256亩产品型态:多层、小高层、高层、社区底商、酒店开发分期:4期7:郑州盛润国际广场位于金水大道,写字楼体量超过6.5万平方米,商业体量超过3.5万平方米。项目规模:100000平方米产品型态:写字楼、商业开发分期:1期8:郑州四四季花城郑州四季花花城项目位位于金水区区王寨路与与中方园路路交汇处,,占地面积积300亩亩,多层建建筑,分3期开发。。项目一期08年6月月开盘,09年4月月交房,周周期内基本本实现销售售结转清盘盘。。9:郑州绿绿地原盛国国际绿地原盛国国际项目位位于金水东东路与东风风东路交汇汇处,38万平方米米综合体。。10::周周口口滨滨江江国国际际星星城城滨江江国国际际星星城城项项目目位位于于周周口口市市大大闸闸路路东东段段,,紧紧临临市市政政最最大大滨滨河河公公园园,,区区域域位位置置优优越越,,周周口口首首个个高高层层居居住住大大盘盘,,总总建建筑筑体体量量超超100万万平平方方米米,,产产品品类类型型包包括括普普通通住住宅宅、、公公寓寓、、商商业业、、产产权权酒酒店店及及写写字字楼楼等等。。项目目规规模模::300亩亩产品品型型态态::别别墅墅、、小小高高层层、、高高层层、、酒酒店店式式公公寓寓、、社社区区底底商商开发发分分期期::5期期11::周周口口关关帝帝上上城城关帝帝上上城城项项目目位位于于周周口口市市河河北北区区域域,,紧紧临临市市政政滨滨河河公公园园和和关关帝帝庙庙,,作作为为当当今今周周口口第第一一大大商商业业大大盘盘,,商商业业部部分分体体量量超超过过7万万平平方方米米,,包包括括独立立商商业业MALL、、商商业业步步行行街街及及社社区区底底商商等。。项目目规规模模::800亩亩产品品型型态态::别别墅墅、、多多层层、、小小高高层层、、高高层层、、商商业业步步行行街街开发发分分期期::6期期12::商商丘丘华华商商世世贸贸项项目目位于于商商丘丘市市神神火火大大道道核核心心地地段段,,规规划划总总体体量量超超过过35万万平平方方米米,,作作为为商商丘丘市市首首个个城城市市综综合合体体项项目目,,覆覆盖盖了了住住宅宅、、公公寓寓、、写写字字楼楼及及商商业业。。项目目规规模模::35万万平平方方米米产品品型型态态::公公寓寓、、写写字字楼楼、、商商业业开发发分分期期::3期期13::安安阳阳枫枫林林水水郡郡项项目目3期期位于于安安阳阳市市铁铁西西区区,,为为安安阳阳市市贞贞元元集集团团的的龙龙头头大大盘盘,,项项目目总总占占地地超超过过1000亩亩,,3期期为为项项目目的的核核心心部部分分,,包包括括商商业业及及写写字字楼楼,,规规划划体体量量超超过过15万万平平方方米米。。其他他区区域域代代表表项项目目我们们相相信信通通过过这这次次提提案案能能够够回回答答以以下下问问题题::三期期的的战战略略目目标标??商业业和和住住宅宅如如何何实实现现互互动动??商业业营营销销执执行行如如何何实实现现价价值值最最大大化化??住宅宅营营销销执执行行如如何何实实现现品品牌牌/效效益益最最大大化化??为了了这这个个答答案案,,我我们们做做了了些些什什么么??我们们的的步步骤骤第一一章章我我们们看看市市场场第第二二章章项项目目发发展展目目标标第第三三章章项项目目面面临临问问题题第第四四章章项项目目核核心心价价值值第第五五章章项项目目营营销销策策略略5.1商商业业营营销销推推广广策策略略5.2住住宅宅营营销销推推广广策策略略第一章我我们们看市场场我们详细细考察项项目及周周边情况况和竞争争参考项项目!周边项目目:交通通、水景景、健康康、新加加坡风情情、现代代主义、、古典主主义………中原区楼楼市分析析区域现状状与前景景区域楼市市概况区域市场场小结区域现状状与前景景中原区位位于市区区西部,,是郑州州市最早早的建成成区之一一,素有有“郑州州西大门门”之称称。辖区区面积97.1平方公公里,其其中城区区面积24平方方公里。。下辖1个镇,,10个个办事处处,总人人口56万,外外来流动动人口约约为30万,中中原区人人口规模模近百万万。郑州最具具居住价价值的区区域经济保持持的稳速速增长,,居民可可支配收收入有明明显的提提高,但但相对其其他区域域仍有一一定的差差距。工业老城城区区域市场场概况>>>>04-08年中中原区消消化总量量为365.02万㎡㎡,年均均增幅3.7。。中原区商商品房销销售均价价稳定在在3500元/㎡上下下,与全全市(4500)均价价相比,,有很大大差距。。上半年受受整体局局势的影影响中原原区价格格波动幅幅度较大大,呈下下降趋势势,下半半年中原原区商品品房销售售均价处处于上升升势头,,全年均均价处于于下降趋趋势。中原区住住宅市场场分析区域中心心楼盘区域主要要楼盘区域标志志楼盘区域小户户型(公公寓)景园、祥祥和里、、怡心苑苑、鑫苑苑国际广广场、秦秦岭蓝天天佳园中原新城城、世界界城、上上城品、、阳光新新干线、、绿都城城、蔚蓝蓝港湾………升龙国际际中心、、汉飞金金沙国际际、康桥桥华城………鑫苑国际际广场、、中原新新城、升升龙国际际中心………中原区主主要楼盘盘信息项目名称占地面积建筑面积产品类型均价主力户型主力总价核心卖点中原新城760亩180万㎡高层、小高层4500105㎡3房85㎡2房30—50万地段、户型、配套威尼斯水城705亩64万㎡高层4700102㎡3房88㎡2房41—47万景观、规模、产品康桥上城品108亩20万㎡小高层4500100㎡3房75㎡2房33—45万户型、规划正商颍河港湾26亩5万㎡多层、小高4500118㎡3房80㎡2房36—53万价位、户型正商蔚蓝港湾62亩8万㎡多层440068㎡2房30万价位、户型长城阳光新干线1000亩200万㎡多层、小高层、高层4100122㎡3房82㎡2房33—50万地段、配套绿都城350亩38万㎡多层、高层430090㎡3房45万户型、规模晶华城120亩20万㎡多层、小高层4067133㎡3房80㎡2房32—54万户型、价位金源城上城40亩8万㎡小高层420073~89㎡2房89~123㎡3房30—45万户型、配套世界城—300万㎡高层——————规模、地段、配套区域标志志楼盘情情况项目地段规模总套数主力户型目标群体核心卖点升龙国际中心大学路政通路交叉口32万㎡4236套134㎡3房90㎡2房项目周边地段汉飞金沙国际金水路沙口路交叉口33万㎡一期654套120㎡3房80㎡2房项目周边地段、价位亚星盛世家园嵩山路长江路交叉口260亩3845套113㎡3房70㎡2房项目周边以及市区景观康桥华城大学路陇海路交叉口29万㎡3899套45㎡1房85㎡2房130㎡3房项目周边以及市区地段区域存在在市场影影响力较较强的项项目,凭凭借自身身良好的的定位和和价值,,在推出出后引起起市场良良好的反反映,一一度出现现热销。。区域小户户型(公公寓)产产品情况况项目地段面积区间总套数消化情况定位目标群体升龙国际中心大学路政通路交叉口36-77㎡4236套34%公寓项目周边以及市区鑫苑国际城市花园二期棉纺路嵩山路交叉口39—54㎡5257套80%公寓+SOHO项目周边以及市区中原新城陇海路前进路交叉口38—55㎡2187套28%公寓项目周边以及市区长城康桥华城大学路陇海路交叉口40—55㎡3899套80%SOHO公寓项目周边以及市区金峰金岸国际铭功路泰康路交叉口28—59㎡951套6%公寓项目周边以及市区鑫苑国际广场建设路百花路交叉口44—88㎡536套92%SOHO公寓项目周边以及市区区域小户户型投放放量较大大,呈现现出供大大于求的的局面,,目前小小户型成成为共有有的销售售障碍,,这与区区域自身身的消费费特性有有很大的的关系,,小户型型产品的的投放需需要慎重重定位。。项目总套数可售套数已售套数总面积㎡可售面积㎡已售均价元/㎡中原新城4183294412393624022423994438.28绿都城33958782517313392799743805.61永威鑫城11431011042130408222713615颖河港湾64534929652200293824492.57鹏飞花园1691125715439112554239.75周边在售售项目销销售情况况此外,东东有省电电力系统统定向开开发的龙源小区区(仅商业业对外发发售)、、西有永威·西西苑(工程未未启动,但开始始积累客客户,其其80多多平方米米的中小小户型正正面竞争争!)、、北有华华北石油油局定向向开发的的昆仑·华华府项目(部部分对外外)。中原区07.06-08.10区域域消化量量74.22万万㎡,总总体呈现现下降趋趋势,08年下下半年基基本保持持在5万万㎡每月月的消化化速度。。中原区07.06-08.10区域域商品房房投放量量116.69万㎡。。受政策策和大环环境的影影响08年上半半年投放放量环比比07年年下半年年有明显显的下降降趋势。。从07年年6月份份至08年10月份,,中原区区供求比比1:0.6,,存量商商品房42.47万㎡㎡。原因因分析::一方面面受经济济下跌加加重的观观望态势势的影响响;另一一方面区区域产品品投放存存在同质质化和集集中化的的问题;;另外区区域相对对落后发发展的现现状和消消费能力力也是重重要影响响因素。。产品投放放与消化化情况>>>>项目名称客户来源年龄结构职业购房因素置业目的中原新城以中原区、二七区、金水区为主约占85%;巩义、上街等地市为辅约占15%。以35-50为主。以私营企业主、政府公务员、企业高管为主。地段、户型、配套、价位自住和投资。康桥上城品以中原区、二七区、金水区为主约占80%;巩义、上街等地市为辅约占20%。以30-45为主。以私营企业主、政府公务员、企业管理层、城市白领为主。户型、楼盘品质自住和投资。威尼斯水城以中原区、二七区、金水区为主约占75%;巩义、上街等地市为辅约占25%。以35-45为主。以私营企业主、政府公务员、企业高管为主。景观、配套、价位自住和投资。绿都城以中原区、二七区、金水区为主约占80%;巩义、上街、登封等地市为辅约占20%。以25-45为主。以企业高管、政府公务员、城市白领为主。户型、社区规划、配套自住和少部分投资。中原区为为主周边边客户为辅辅成长型家家庭私营企业业主为代表的中中产购房人群配套、价价位、品质成为为关注焦点自住为主主刚性需求求区域重点点项目客客户情况况职业单位收入路段因素事业单位移动,网通,联通,郑州电视台等2000-5000元/月陇海路、中原路,大学路、建设路属于公司高级职员或中高层管理人员,25—45岁,部分单位有自己的家属院,体面的工作,相对不低且稳定的收入,有一定优越感,投资比较成熟、风险小、回报可观的行业,关注出租率、租金回报私营业主汽车交易以及配件市场,调味品市场,古玩城,娱乐业,餐饮业10万以上/年中原路,建设路,西环路有一定的经济实力,重视资金的周转性,对首付比较关注,不希望占用他太多流动资金,富有一定的冒险精神,成天忙于生意,很想提高自己的社会地位,内心里渴望能有某个方面来提高显示自己的身份地位学校教师郑州大学,郑州一中等3000元/月大学路、中原路稳定的收入,有家属院,为改善生活和投资,文化水平比较高银行浦发银行,广发银行,交通银行,中国银行,建设银行,工商银行,郑州商业银行,农业银行3000-5000元/月中原路,建设路收入和社会地位较高,善于精打细算,投资意识很强,追求品质高的生活,更符合自己的社会地位医院华山医院、八一医院,煤机医院等3000元/月陇海路、中原路,建设路稳定的收入,有家属院,为改善生活和投资居民电缆厂、国棉厂等-华山路、中原路、建设路、陇海路改善生活,提高自己的生活品位和社会地位地市上街、巩义、荥阳等--城市的便利性和家庭的和谐稳定,为下一代考虑校多,便利工作和生活公务员市政府及其他机关单位2000-5000元/月陇海路、大学路、中原路,建设路地位的满足感追求生活更加的舒适企业-2500元/月左右华山路、中原路,建设路改善生活,稳定的工作,生活在项目区域,对区域认可,对于花园路的交通便利性比较认同白领软件、IT、广告、装饰、保险、家电2000-3000元/月陇海路、大学路、中原路,建设路暂时居住的过渡和部分投资客户群体体分析>>>>小结:经济信心心有所上上升,2、3月月销售有有所上升升!但基基本以自自住型买买家为主主;投资型客客户还没没有明显显出手,,更多地地选择密密切关注注中国房房地产市市场环境境的变化化;供求存在在一定失失衡,截截至3月月底,郑郑州市商商品住房房累计可可售面积积仍然高高达588.12万平平方米,,共计70563套。。如何消消化市场场上的存存量房,,仍然是是对开发发商最大大的考验验。2、3月月批准预预售量持持续锐减减,说明明开发商商在放缓缓开发节节奏,这这和开发发商资金金链吃紧紧以及市市场预期期谨慎有有关。市场整体体营销常常规的手手段雷同同(三讲讲:环境境、产品品、配套套),未未能按照照个案的的特征形形成专业业细分,,创新的的营销推推广手法法存在机机会。消费市场场特性::中原区及及周边二二七区、、金水区客客户占据据80-90%的的去化份份额。跨跨区域去化化存在抗抗性。城市中产产(中小小商人、、公务员、、行政事事业单位职工))为主流流消费群体,周周边地市市的高收入人群群逐年增增多。刚性需求求为主,,价格、、户型、、配套、、成为关关注焦点点。另外外一种中青年、、高效、、时尚、、新都市市生活主主义逐渐成为为主流。。第二章项项目目发展目目标三大实现现销售目标标实现与现现金流相相对应的的销售计计划,达达到预先先确定的的经济收收益;品牌目标标在操作项项目的基基础上,,将项目目形象提提升至项项目品牌牌,同时时将企业业成为打打造城市市精英概概念产品品的品牌牌倡导者者;积累客户户通过良好好的品牌牌影响力力,培养养客户的的忠诚度度,实现现为后续续开发项项目积累累忠诚的的潜在客客户。第三章项项目目面临问问题项目所在在,整体体区域形形象较差差,市民民接受程程度一般般;本案与周周边项目目同期施施工,短短期内居居住氛围围不会有有太大改改善;市民置业业对该区区域(西西区)关关注度低低于中心心区、东东区。项目外部部限制条条件三期户型型集中80多平平方米的的中小户户型,竞竞争激烈烈;三期紧邻邻陇海路路,有一一定的噪噪音、废废气的影影响。商业街需需要招商商以补充充该区域域的生活活配套。。项目内部部限制条条件但光芒是是遮盖不不住的!!第四章项项目目核心价价值项目——核心价值体系板块价值产品价值品牌价值昔日的记忆硬件软件发展商+合作伙伴倡导西区生活新模式—地中海风情生活销售中心独特建筑风格独特园林风格物业管理郑州西区充满亲情、文化的生活区域社区商业核心长城饭店私人管家社区人文浪漫舒适典雅城市精英项目三期开发核心理念:郑州首席地中海式高尚城市精英社区创新户型设计宣传平台工业板块生活板块教育板块交通板块入户花园、内庭院地中海风格水景园林结合绿色板块规划设计点状分布、美学空间郑州西区成熟区第五章项项目目营销策策略工程进度时间计划开始时间完成时间桩基施工30工作日2009-5-72009-6-5桩间土开挖12工作日2009-5-282009-6-8±0.00以下工程76工作日2009-6-122009-8-26预售许可证办理45工作日2009-8-42009-9-17±0.00以上主体174工作日2009-8-272010-2-16里程碑(开盘)0工作日2009-10-172009-10-17里程碑(封顶)0工作日2010-1-222010-1-22【工程节节点)】【营销推推广策略略】钧城总思思路:品牌的导导入项目个性性的倡导导个性的体体验个性的实实现品牌的巩巩固和提提升作战核心心:以三三个借势势,实现现飞跃!!年度营销销推广总总策略1、项目目形象借借势,实实现品牌飞跃跃!综合之之前形象象沉淀,,将项目目定位更更有个性性!2、商业业街品牌牌借势,,招商先先行,实实现商业价值值飞跃!
3、、三期住住宅借势势登场,,以社区区及商业业的成熟熟感,实实现完美收官官之作的的飞跃!作战指导导:以四四个阶段段的连续续作战,,达成作作战目标标!年度营销销推广计计划行程程09.5月8910月111210.1月广告作战-广告团队完成传播面/售场面/制作面工作并监控市场认购期及持续商家导入/价值提升/分区推售住宅预热期品牌升级/市场高度占领/战略蓄客商业预热及登记蓄客期商业导入/产品展示/招商先行/战略蓄客公关作战-广告/资源联合团队完成市场亮点/高点制造营销作战-营销团队完成地面专员导购/说辞/实战强力训练住宅认购及热销期战略扩展预期市场[充分释放主题及产品热销]【营销节节点】567891011125月商业业形象确确定,商商业街包包装,开开展招商商6月品牌牌商家洽洽谈,借借势传播播蓄客7月商家家品牌传传播,缔缔造商业业街氛围围8月品牌牌商家意意向确定定,签约约发布会会暨商业业街开盘盘9月三期期住宅蓄蓄客,同同步商业业招商销销售10月三三期住宅宅开盘,,同步商商业招商商销售11月住住宅分阶阶段展示示主题,,进入强强销期,,同步商商业招商商销售12月住住宅持续续热销,,同步商商业招商商销售5.1商商业业营销策策略一、商业业街核心心定位1))商业街街功能定定位2)客户户定位二二、商商业街业业态规划划1)商业业街业态态规划2))商业街街工程调调整【商业营营销推广广策略】三、商业业街市场场推广策策略1)整体体推广策策略2)推推广主题题3)推广广节奏4))推广手手法5)市市场强势势推广活活动6)市场场推广方方向及表表现【一、商商业街核核心定位位——功功能定位位】据项目条条件:整整体商业业形态较较符合社社区商业业影响社区区商业规规模的因因素:1、社区区规模2、社区区所在区区域商业业空间3、交通通状况4、周边边人口数数量商业形态态:受物物业形态态、商业业区域特特性的因因素制约约,项目目商业总总体形态态不适合合做区域型商商业、主主题商业业街,较较适合做做社区商商业华山路上城品昆仑路陇海路永威西苑郑燃项目龙源项目北方石油局项目目前社区区商业主主要有下下表中的的四种类类型:1、受周边环境的制约;2、商业不是发展商考虑的重点。零星型1、社区位置较偏远;2、社区区域商业空间狭窄;内向型1、社区规模适中;2、社区区域商业空间较大;3、周边住宅小区较多。偏外向型1、社区规模较大;2、社区区域商业空间较大;3、交通便利,社区临主要道路。外向型特点类型≤1%1%-3%3%-8%8%-15%商业比例项目商业业比例约约11.5%,,适合外外向型社社区商业业的规模模。【一、商商业街核核心定位位——客客户定位位】商业街消消费群定定位:立立足社区区,辐射射周边商业辐射射面较窄窄;社区总1688户,人人口约5900,不足足以支撑撑本项目目商业的的正常经经营;周边小区区密集,,人口规规模较大大;立足于本本社区消消费群体体,同时时,主要要辐射片片区内其其他社区区居民消消费群体体。【一、商商业街核核心定位位——客客户定位位】商业街业业主定位位:投资资者,自自用型?比例如如何?社区商业业投资型型居多,,客户面面积需求求偏小购铺次数数:78%无无购铺((投资型型)18%一一次购购铺4%二二次以上上购铺自用接受受面积::150㎡㎡以上占占6%,,100-150㎡占占14%%,60-100㎡㎡占35%,,30-60㎡㎡占35%,30㎡以以下占10%自用型客客户调查查:(郑郑州300名社社区商业业经营商商家,钧钧城08年12月市调调)社区商业业投资客客户关注注商业成成活能力力及回报报率购铺最关关注因素素:价格关注注度26%,回报率10%,,经营成活活率43%,位置为14%,,其他7%回报率最最低要求求:8%以下下占15%,8-9%占49%,9%以上上占36%.社区商业业投资客客户接受受总价偏偏低,一一次性比比例小最高接受受总价::200万万以上占占5%,,100-200万以以上占16%,,60-100万万占19%,30-60万占占35%%,30万以以下占25%。。最高支付付首期款款成数::五成40%,五成-八八成11%,一次性17%其他32%(涉涉及垫付付或返租租)社区商业业投资客客户特点点通过对社社区商业业投资客客户的详详细分析析,我们们可以看看到:1.社社区商业业商家中中,购铺自营营的客户户比例较较小2.投投资客户户主要需需求在30-100㎡㎡,总总价控制制100万以下下(70%))3.不不到2成成客户愿愿意一次次性付款款(17%))4.多多数客户户关注价价格、回回报率与与经营的的成活率率5.底底商需求求居多置业类型比例客户种类自用型25%区域或社区业主投资型75%本地投资客为主、外地投资客为辅投资客户户定位【二、商商业街业业态规划划——业业态定位位】普通住宅宅社区商商业业态态结构普通住宅宅社区商商业需求求度与面面积比例例关系强势需求求:(需需求度60%以以上)中性需求求:(需需求度20-60%))弱势需求求:(需求度20%以以下)强势需求求业态:超市、、餐馆、、银行营营业点。。中性需求求业态:药房、、诊所、、洗衣店店、擦鞋鞋店、美美容店、、保健店店、地产产中介、、服饰店店、小精精品店、、邮局、、网吧、、健身休休闲中心心、幼儿儿园、移移动(联联通)网网点弱势需需求业业态:培训训机构构、老老年活活动中中心、、花店店、宠宠物店店、茶茶馆、、彩扩扩、修修理店店、酒酒吧KTV、其其他商业业业态规规划定定位类型业态预算面积主力面积比主力位置(见业态分布图)租售强势消费超市15007.28%租餐饮11005.34%租银行网点15007.28%租/售中性消费
美容美发2001.0%租/售24小时便利店3001.5%租/售药店2001.0%租/售面包店2001.0%
弱势消费
主力业业态规规划::主力商商家占占面积积总比比列的的24.4%,,但只只约占占销售售价值值比例例的30%。引引进进主力力商家家,即即便主主力全全租,,消化化街铺铺与部部分1拖二二,亦亦可实实现资资金回回笼的的30—70%,且且整体体商业业的成成活力力会较较强。。业态分分布及及租赁赁销售售计划划图超市/餐饮银行网点药店便利店销售销售销售销售销售一期销售暂租赁/销售二期销售三期销售美发临街铺铺销售售状况况相对对要好好,一一拖二二销售售困难难!项目名称销售周期产品类型销售率均价区间备注安军城
08年底一拖二10%6400-6800针对汽车行业08年底2层0%5300-5500
08年底一层15%8500-9000
普罗旺世08年6月—一拖二、一拖三(首层)8%12000-16500欧洲风情商业街,或一拖三08年6月—一拖二(首层)0%12000-16500
08年6月—临街商铺38%12000-13000社区内部阳光佳苑06年临街商业83%7300-10000社区内、国基路组成06年一拖二46%6700-8000二层剩余较多占总量的7成左右06年2层78%4000-13000一层价格远高于二层主语城2008年9月一拖二29%7000-8000文化路7000元/㎡(反租)2008年9月底层商铺62%7000-9000步行街价格中等偏上(反租)中原食品城(四月天)2007年11月一拖二46%700005年7月完工,国基路商业全部销售参考案案例::社区区商业业销售售一览览表((临近近批发发市场场/大大型社社区))如何卖卖?参考一一、销销售状状况::一层底底商销销售较较好;;一拖拖二仅仅好路路段消消化还还可以以;一一层门门面+大面面积二二层((社区区口、、好路路段))入驻驻较好好;纯纯二层层及普普通一一拖二二难销销。参考二二、客客户需需求::1.投投资资客户户主要要需求求在30-100㎡㎡,,总价价控制制100万万以下下((70%))2.多多数数客户户关注注价格格、回回报率率与经经营的的成活活率3.底底商商需求求居多多参考三三、业业态规规划::强势需需求的的业态态可尽尽量引引导在在二层层,因因为无无论在在一层层、还还是二二层,,消费费者必必须要要去消消费,,且消消化面面积大大。【二、、商业业街业业态规规划———商商铺调调整】1342675910822号号楼商商铺结结构调调整示示例((原图图)123564722号号楼商商铺结结构调调整示示例((调整整一))1F组组合,,形成成面积积差异异,促促进销销售1342675822号号楼商商铺结结构调调整示示例((调整整二))3681F组组合,,形成成面积积差异异2F,,1拖拖3,,1拖拖5,,2拖拖2组组合,,租赁赁品牌牌商家家注:商商铺调调整仅仅作示示例,,具体体需要要完整整的工工程图图纸综综合划划分调调整!!业态分分布及及租赁赁销售售计划划图超市/餐饮银行网点药店便利店销售销售销售销售销售一期销售暂租赁/销售二期销售三期销售美发核心::招商商先行行、锁锁定大大局;;借势势强销销、分分批推推进1、陇陇海西西商业业圈概概念,,通过过表现现康桥桥上城城品大大社区区优势势从而而突显显商业业街在在其社社区生生活新新商圈圈中的的核心心地位位和独独特性性,制制造市市场热热点及及焦点点。2、针针对目目标群群体,,通过过大众众媒介介的有有效广广告宣宣传,,迅速速建立立市场场知名名度。。3、紧紧密配配合项项目整整体营营销计计划开开展市市场推推广活活动,,不断断提升升市场场关注注度和和美誉誉度。。【三、、商业业街市市场推推广策策略———整整体策策略】核心::先租租后售售分两阶阶段,,分别别针对对经营营者、、投资资者。。第一阶阶段((5月月份至至8月月份)):首首先针针对经经营者者,主主要目目标是是实现现商业业街铺铺面的的顺利利招商商;第二阶阶段((8月月份至至12月份份)::其次次针对对投资资者,,主要要目标标是在在顺利利招商商的同同时吸吸引投投资者者实现现项目目的大大部分分销售售。【三、、商业业街市市场推推广策策略———推推广节节奏】核心::品牌牌叠加加1)前前期———形形象广广告配配合直直销招招商,,引进进核心心主力力店和和品牌牌商家家;2)后后期———全全方位位渗透透式推推广,,吸纳纳小型型商家家和目目标投投资者者;3)建建立第第二营营销渠渠道,,充分分运用用前期期已进进驻商商家、、租户户和投投资者者进行行口碑碑传播播,促促使销销售势势能不不断提提升。。【三、、商业业街市市场推推广策策略———推推广手手法】【三、、商业业街市市场推推广策策略———市市场强强势推推广活活动】根据项项目具具体情情况,,在项项目推推广前前期((即第第一阶阶段)),招商工工作先先行。而在在第二二阶段段开始始之后后,针针对投投资者者心理理,所所推出出商铺铺的销销售将将大部部分以以带租约约形式式吸引众众多目目标市市场投投资者者。市场推推广重重点活活动计计划::重点活活动一一:““三城城鼎立立”地地产长长城商商业街街联合合公开开招商商、发发售新新闻发发布会会重点活动二二:“三三城鼎立””品牌商家家免租联展展招商活动动重点活动二二:品牌商商家免租联联展招商活活动以主动联系系方式,吸吸引在本地地区具有市市场影响力力的名牌商商家以及前前期已招入入商家前来来步行街现现场参加本本次品牌、、产品与服服务等方面面的综合展展示活动。。活动目的::强力提升升商业街知知名度,带带旺人气,,寻求合作作商家与目目标投资者者活动时间::3个月((可根据二二期交房时时间具体调调整)活动形式::在活动期期内,以免免收租金的的形式免费费提供商业业街商铺空空间给各类类参展商家家进行其品品牌、产品品与服务的的展示和市市场推广活活动,吸引引社区居民民以至当地地社会的关关注。活动要求::参展对象象必须是具具有品牌知知名度和市市场影响力力的商家;;核心:活力力、优雅、、浪漫、个个性康桥上城品品整体的建建筑特点,,其商业街街传播表现现、营造成成地中海节节日里的小小镇街道的的感觉,个个性欢快、、明晰,充充满活力。。咖啡店、、花店、书书店、儿童童天地,超超市、西饼饼店、宠物物店等元素素应用,展展示一条充充满地中海海风情韵味味的商业街街!【三、商业业街市场推推广策略———市场传传播推广方方向】商业街命名名建议:圣圣瓦伦丁街街/圣瓦伦伦町情人节,又又叫圣瓦伦伦丁节或圣圣华伦泰节节(St.Valentine'sDay),即每每年的2月月14日,是西方的的传统节日日之一。男男女在这一一天互送巧巧克力、贺贺卡和花,用以表达达爱意或友友好,现已已成为欧美美各国青年年人喜爱的的节日。商业传播主主线核心诉求语语:相约圣瓦伦伦丁街/相相约康桥上上城品!第一阶段诉求语:陇陇海西商业业街区/相相约圣瓦伦伦丁街/相相约康桥上上城品!商圈营销5月-6月第二阶段诉求语:地地中海浪漫漫街区/相相约圣瓦伦伦丁街/相相约康桥上上城品!气质营销7月-12月宣传及招商商期阶段执执行时间:5月月1日-6月30日日目标:通过过商铺的宣宣传,对商商铺进行招招商以及直直接销售。。本阶段以以招商为主主要目标。。工作:1、招商::由于本项目目商业氛围围较差,需需降低商户户进驻的风风险,吸引引客户入驻驻,最大限限度的营造造热销氛围围,前期进进行主力店店的招商。。此为本阶阶段的重点点工作。2宣传:2、直接销销售:对于于意向、经经济能力较较强,而且且能够快速速入驻的商商户,可以以直接销售售,以形成成回款。3、商家包包装或装修修:商铺招招租后,对对于进驻的的商业,配配合其展示示商业形象象,形成商商业热销及及旺铺形象象。4、物料设设计及制作作宣传途径报纸、宣传单页媒体组合大河报、商报时间途径版面主题方向5月中旬-6月上旬大河报、商报2个整版发售信息及概念6月中旬-6月下旬大河报2个整版产品突出价值点物料设计制作内容商铺宣传单页5月中旬5月下旬商业信息及突出价值商业宣传条幅5月中旬5月下旬商业销售及招商信息强势销售期期阶段执行行时间:7月月1日-8月30日日目标:借助助招商成果果,强势推推广宣传,,利用灵活活的销售模模式、激励励措施进行行商业强销销。工作:销售宣传::借助成果果展示的表表象,将销销售热度推推向高潮。。增强商户户的信息,,刺激商户户购买。将将意向客户户充分消耗耗调。本阶阶段的重点点是商铺的的销售回款款。策略促销::进入强销销期后,通通过策略性性的促销,,加速商铺铺的消化,,根据实际际情况进行行市场调节节:入驻激奖::强销期是是在整个销销售阶段中中起到连承承作用,入入驻奖励可可以,维护护商业氛围围,为后期期的返祖销销售做铺垫垫。保证商商铺销售的的顺畅,及及成本最优优化。宣传途径报纸、宣传单页媒体组合大河报时间途径版面主题方向7月中上旬大河报1版成果展示、+策略促销7月下旬-8月上旬大河报2版产品突出价值点+策略促销强势持销期期阶段执行行时间:9月月1日-12月31日目标:剩余余商铺销售售及原招商商部分的返返租销售。。工作:阶段性销售售调整:根据市场的的实际情况况及前期销销售情况综综合评估分分析后,对对现有销售售情况进行行阶段的策策略性调整整。以适应应实际的销销售情况。。剩余商铺持持续销售::在没有推广广的情况下下,剩余商商铺销售需需要借助以以形成的商商业氛围,,以次来完完成商业的的销售。对对于快速入入驻商业同同样予以优优惠。招商部分返返租销售::在本阶段对对已招租的的商铺进行行返租销售售。本阶段段实行协商商方式进行行销售,由由于主力商商家面积较较大,因此此对招租部部分进行策策略性激励励销售,以以保证商铺铺销售顺利利进行。((招租商户户对所租商商铺具有优优先购买权权。宣传设计制作内容报纸广告9月结合3期住宅组团同步推广商铺宣传单页10月上旬10月中旬收益、成果展示、+策略促销风格稿1风格稿1风格稿2风格稿35.2住住宅营销销策略一、三期住住宅核心思思想1))营销战略略思考2)营销执执行核心3)营销推推广核心二二、住宅宅营销阶段段计划1)蓄客阶阶段2))开盘阶段段3)持续销销售阶段【住宅营销销推广策略略】从郑州中高高档住宅的的发展趋势势洞察项目的的发展战略略!项目策划核核心指导思思想【一、三期期住宅核心心思想———市场战略略思考】郑州目前中中高档住宅宅普通开发发模式“三讲”郑州中高档住宅开发模式讲环境——优美的景观环境讲产品——精细品质,舒适豪华享受讲配套——高档、齐全的配套设施钧城地产认认为:“三讲”是是做中高档档楼盘的必必要条件,,而不是充充分必要条条件!在市场成熟熟、竞争激激烈的时代代,产品、、配套等硬硬件很容易易被模仿的的态势下,,这些已经变变成了基本本规定动作作!三期的位置置和产品形形态,该选选择什么营营销战略??钧城地产观观点:不叫卖产品品,而是卖卖一种生活活方式、一一种生活格格调(LiveStyle),营造目标客客户群所真真正所需的的生活环境境!目前郑州房房地产市场场,都在竭竭尽全力叫叫卖产品、、卖景观、、卖配套、、卖环境,,但这些物物质的因素素越有趋同同的势头,,同质化、、雷同化逐逐渐腐蚀项项目的竞争争力。要在在目前市场场上实现项项目销售、、项目形象象、企业品品牌,必须须走一条独独特的个性性化经营之之道。项目三期的的营销将在在郑州西区区市场开辟辟一道分水水岭!能让消费者者心动的不不仅仅是小小区的园林林景观、户户型设计、、建筑风格格等“硬性性”设施,,更是一种情感的的认同!三期期客客户户定定位位就就是是面面向向所所有有的的年年轻轻城城市市精精英英,,让城城市市精精英英认认可可、、喜喜欢欢、、而而且且需需要要,,才是是康康桥桥上上城城品品三三期期的的特特性性。。他们们追求求高高贵贵、、崇崇尚尚文文化化,,希希望望能能自自由由自自在在享享受受生生活活与与优优雅雅高高尚尚的的环环境境。。向向往往一一种种能能另另他他们们激激动动的的生生活活方方式式。。---向向往往独独特特而而具具有有文文化化气气息息的的生生活活方方式式结论论::他们们需需要要一一种种独独特特鲜鲜明明的的、、与与众众不不同同的的符符合合内内心心需需求求的的生生活活方方式式。。【一一、、三三期期住住宅宅核核心心思思想想————营营销销执执行行核核心心】地中中海海风风情情生生活活方方式式,,全全力力为为业业主主打打造造一一种种浪漫漫、、闲闲适适与与典典雅雅的生生活活空空间间,,才才是是康康桥桥上上城城品品三三期期的的传传播播。康桥桥上上城城品品三三期期地中中海海之之美美———cc’’eessttllaavviiee!!【一一、、三三期期住住宅宅核核心心思思想想————营营销销推推广广核核心心】住宅宅传传播播主主线线核心心诉诉求求语语::地中中海海之之美美————c’eessttllaavviiee!!第一一阶阶段段诉求求语语::地中中海海之之美美————cc’’eessttllaavviiee!!地中中海海之之美美————寻找找,,心心中中那那一一片片海海!!品牌牌营营销销8月月-9月月第二二阶阶段段诉求求语语::地中中海海之之美美————明天天,,给给生生活活一一片片海海!!地中中海海之之美美————享受受,,心心中中那那一一片片海海!!生活活营营销销10月月-12月月【年年度度阶阶段段性性工工作作计计划划】】1.市市场场预预热热及及登登记记期期(09.8————9月月))阶段段工工作作重重点点::(1))借借助助前前期期形形象象,,释释放放项项目目品品牌牌,,预预热热市市场场影影响响力力和和美美誉誉度度(2))通通过过1、、2期期老老客客户户和和社社会会关关系系客客户户资资源源积积累累,,建建立立基基础础客客户户网网群群。。主诉诉求求点点::品牌牌传传达达,,新新组组团团传传达达康桥桥上上城城品品3期期,,地地中中海海之之美美————c’’estlavie!!!寻找找,,心心中中那那一一片片海海!!媒体体配配合合,,推推广广策策略略指指导导思思路路(1))软软性性报报道道的的宣宣传传,,软软性性文文章章的的运运用用(2))开开始始投投入入住住宅宅报报纸纸广广告告(3))户户外外广广告告的的设设置置、、投投放放,,包包括括路路牌牌、、道道旗旗等等交交通通线线路路包包装装、、地地块块/工地地现现场场包包装装更更换换等等。。(4))接接受受市市场场意意向向登登记记及及关关系系认认购购。。推广费用概算算:主要以老业主主和社会关系系客户进行项项目传播和积积累客户资源源,阶段费用用大约70万万元。2、市场认筹筹/开盘期(09.9———10月))阶段工作重点点:(1)强势宣宣传,全面释释放本项目卖卖点,充分为为本项目造势势,迅速建立立和巩固影响力和和美誉度(2)积蓄大大量的潜在客客户群,并实实现足够的诚诚意客户群(3)以高品品质、高形象象为突破点,,配合优惠措措施和推广造造势活动,转化、、稳定和拉动动认筹客户网网群的增长主诉求点:通过规划篇、、景观篇、户户型篇,突出出项目高品质质、高形象的的综合优势;;/明天,给给生活一片海海!【年度阶段性性工作计划】】媒体配合,推推广策略指导导思路(1)开盘活活动(2)户外广广告,报纸广广告,加大投投入量(3)配合一一系列的营销销公关活动,,对本项目社社区文化、生生活方式及产产品优势的推推广引导(4)样板展展示组团开放放(示范样板板间、沙盘等等)(5)内部认认购优惠政策策及认购期活活动,接受市市场认筹。推广费用概算算:经过以本项目目生活调性、、个性气质对对买家的导入入和产品优势势卖点的导入入,阶段推广广费用大约80万元。3、热销期及及持续销售期期(09.11—12月))阶段工作重点点:(1)掀起销销售过程中的的高潮(2)全面释释放前期积蓄蓄的客户能量量,全面扩大大客户网群(3)完善客客户资料数据据库主诉求点:全面演绎“地地中海之美””系列卖点享受,心中那那一片海!【年度阶段性性工作计划】】媒体配合,推推广策略指导导思路(1)“地地中海之美””主题展示(2)客户年年度活动(3)报纸广广告的有重点点投入(4)重点地地段户外广告告更新。推广费用概算算:本阶段为持续续销售的强势势导入,阶段段推广费用大大约50万元元。风格稿1风格稿1风格稿1风格稿2风格稿2风格稿2户外户外围墙围墙Bettercooperation.Betterresults.更佳的合作,更佳的结果。。THANKS!钧城地产——您的专业业合作伙伴!!神圣的工作作在每个人人的日常事事务里,理理想的前途途在于一点点一滴做起起。创造性模仿仿不是人云云亦云,而而是超越和和再创造。。逆境给人宝宝贵的磨练练机会。只只有经得起起环境考验验的人,才才能算是真真正的强者者。22:3522:3522:35:4222:35:42所谓天才,,只不过是是把别人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。强烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有强大的动动力才能在在好的职业业中获得成成功。你必必须在心中中有非分之之想,你必必须尽力抓抓住那个机机会。患难可以试试验一个人人的品格,,非常的境境遇方才可可以显出非非常的气节节;风平浪静的的海面,所所有的船只只都可以并并驱竞胜。。命运的铁铁拳击中要要害的时候候,只有大大勇大智的的人才能够够处之泰然然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势,就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人,将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅,通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展,既不不要靠耸人听听闻的利润,,也不要在市市场不景气时时,突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2322:35:42在艰难时期,,企业要想获获得生存下去去的机会,唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存,仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力,千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者,,它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位,尊重员工工是成功的关关键。让流程说话,,流程是将说说转化为做的的惟一出路。。1月-231月-2322:35:42在一个崇高的的目的支持下下,不停地工工作,即使慢慢,也一定会会获得成功。。微软离破产永永远只有18个月。坚持是是一种种智慧慧,固固执是是一种种死板板。1月-231月-23命运是是一件件很不不可思思议的的东西西。虽虽人各各有志志,但但往往往在实实现理理想时时,会会遭遇遇到许许多困困难,,反而而会使使自己己走向向与志志趣相相反的的路,,而一一举成成功。。一个管管理者者如果果不了了解其其下属属的工工作,,那他他就无无法有有效地地管理理他们们。人们所所认识识到的的是成成功者者往往往经历历了更更多的的失败败,只只是他他们从从失败败中站站起来来并继继续向向前。。22:35:4222:351月-23等待。。我将将要在在这三三块基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百计请请一个个高招招的专专家医医生,,还不不如请请一个个随叫叫随到到且价价格便便宜的的江湖湖郎中中。是员工工养活活了公公司。。2023/1/522:35能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意,,要追追求让让客户户感动动,创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代,不不是大大鱼吃吃小鱼鱼,而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是是脚脚踏踏出出来来的的,,历历史史是是人人写写出出来来的的。。人人的的每每一一步步行行动动都都在在书书写写自自己己的的历历史史。。05一一月月202310:35下下午午1月月-23差错错发发生生在在细细节节,,成成功功取取决决于于系系统统。。速度度就就是是一一切切,,它它是是竞竞争争不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得得少少,,就就
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