某公寓市场报告

郑州公寓市场分析报告目录总体项目概况典型个案分析畅销、滞销项目盘点产品建议郑州公寓总体项目概况郑州各版块公寓分布图12345678目前郑州公寓项目主要分布在8个区域：1、白沙象湖组团：比如象湖100。2、龙子湖湖心岛组团：比如正商四大铭筑、局外；3、郑东高铁组团：比如万科誉；4、经开区组团：比如万锦城、正商滨河名筑；5、老城区南部组团（紫荆山路、航海路、南三环沿线附近）：比如锦荣中心五区、万科荣寓；6、老城区北部组团（东风路、北三环沿线）：比如华尔中心、正弘城、海亮时代one；7、郑州大北区组团（连霍北）：比如美景麟起城；8、高新区组团：比如石佛艺术公社、华强城市广场。从以上主体区域可以看出，公寓产品主要依赖交通、主干道、地铁和商业商务区。郑州公寓市场典型楼盘一览郑州目前公寓市场典型性楼盘一览表1海亮时代one16象湖1002华尔中心17象湖里3正弘城18正商滨河名筑4福临公馆19美景芳华5清华城20万科荣寓6国控东宸21锦荣中心五区7万科誉22红星国际广场8正商书香名筑23瑞士酒店公寓9万科美景龙门24万科民安星辰10新合鑫紫荆之星25鑫苑鑫都汇11升龙天汇广场26名门翠园12绿地璀璨星座27瀚海海尚13物华国际28万科城14谦祥万和城29龙汇国际15利达国宾中心30美景麟起城郑州公寓分布图新合鑫紫荆之星万科美景龙门清华城经开万锦城海亮时代one万科荣寓郑州升龙天汇广场万科民安星辰永威西郡华强城市广场德兴北尚正商滨河名筑谦祥万和城万科城万科誉正商书香名筑象湖100象湖里福临公馆绿都广场华尔中心正弘城红星国际广场亚星锦绣山河瑞士酒店公寓2017年郑州集中放量公寓楼盘40家以上，三环以内数量占比60%，占据地铁口、CBD、高铁站、主力商业等优势，同质竞争激烈，面对同质化竞争压力，很多项目在产品上进行升级，提高竞争力。郑州整体公寓市场——销量2017年郑州市公寓产品销售以平层公寓为主，主要代表项目如万科誉、海亮时代one；LOFT产品次之，主要代表项目如正商书香名筑、经开万锦城。郑州市2017年公寓销售情况从物业类型来看，当前公寓产品多以商办产品的配套形式存在，物业类型以平层产品为主，占比69%，其次是LOFT，占比28%。从销售情况来看，万科誉以其地理位置优越，面积小，总价低备受客户欢迎；海亮时代one由于单价较低，以其价格优势，位居销量榜第一。郑州整体公寓市场——客群通过市调了解，从年龄段看，公寓类产品主力客群集中在30-40岁之间；从置业目的来看，投资型客户占据主导地位。市场整体客群年龄集中在25~40岁之间，其中30岁以上占据客群主力，说明购买动机投资大于自住；从客户置业目的来看，投资成为客户购买公寓的主流。郑州整体公寓市场——小结产品价格

当前市场上公寓产品主要有两种物业类型平层公寓和LOFT，平层公寓均价主要集中在11000~13000元/㎡之间，LOFT公寓主要集中在12000~15000元/㎡产品面积

平层公寓主要集中在30-55㎡，loft公寓产品多集中在35-55㎡。产品层高

平层公寓产品层高3.0米-3.2米；loft公寓产品多在4.09米-5米之间优惠政策

目前郑州公寓项目多为常规优惠，部分项目如海亮时代one有与电商合作，首付分期等优惠活动，自买房开始算起两年内分四次还款，对购房客户吸引力较大。典型型个个案案分分析析金水水区区海亮亮时时代代on海亮亮时时代代ONE项目目概概况况项目目概概况况规划划设设计计亮亮点点：：亮彩彩生生活活茂茂是是海海亮亮项项目目的的集集中中商商业业。。分分布布在在项项目目的的西西南南角角（（即即上上图图2-2/2-2间）），，有有13000方自自持持，，配配有有大大型型商商超超，，巨巨幕幕影影院院，，休休闲闲餐餐饮饮，，KTV，健健身身房房，，游游泳泳池池等等多多种种业业态态。。基本数据占地面积5万平米

建筑面积30万平米

商业面积约4万平米公寓面积约26万平米容积率4.23绿化率25%物业位置花园路龙门路建筑类别塔楼物业类别公寓/LOFT/商业开发周期2016.5-2018.11产权年限公寓产权为40年楼栋数6栋户数总户数4000户开盘楼栋

2016年7月24日1#、2-1#、2-2#已开盘一批房源1/2-1号楼为23层平层公寓，2-2号楼为15层LOFT公寓产品分布公寓33㎡，loft45㎡（层高5米），塔楼1-2层为底商物业类型商业物业，有暖气无天然气12海亮亮时时代代on海亮亮时时代代ONE项目目概概况况项目目分分析析———海亮亮地地产产郑郑州州首首个个北北区区作作品品，，项项目目为为商商业业综综合合体体，，总总占占地地75亩，总建建筑约30万方，绿绿化率25%，产品由由公寓和和商业组组成。项项目共有有6栋楼，其其中3栋平层公公寓、3栋LOFT公寓，目目前在售售为3#平层公寓寓和4#LOFT公寓，平平层公寓寓均价LOFT公寓均价15000元左右。5#1#2-2#2-1#3#4#一期二期该项目商商业规划划引入复复合功能能，由集集中购物物和开放放式商业业街组成成。满足足一站式式购物需需求。13海亮时代代on海亮时代代ONE项目区位位区位分析析——项目位于于北核心心区域，，周边主主干道交交通便捷捷，购房房者对区区域认可可度较高高，后期升值值潜力大大。项目区位位：北侧：临龙门路路，龙门门路已经经打通至至花园路路。步行行大概5分钟就可可以到达达地铁2号线；南侧：临魏河，，规划有有魏河北北路，魏魏河南侧侧包括有有郑州七七中、科科技馆、、金水总总医院柳柳林医院院、在建建360广场花园园店等：：西面：新建洛阳阳路，沿沿着该路路向北可可将通至至连霍高高速、大大河路。。东侧：和昌悦澜澜项目，，两个项项目之间间将会规规划一条条路，往往东是主主干道花花园路。。14海亮时代代on海亮时代代ONE项目产品品产品分析析——海亮时代代one平层公寓寓单套面面积为32—40平米，主主力户型型为33—36平米层高为3米，户型型面积较较小，受受到客户户追捧；；loft公寓单套套面积为为35—55平米，主主力户40—45平米，挑挑高5米。层高层数面积套数户型占比平层公寓323F32-40㎡（主力面积为33㎡）139178%LOFT公寓515F32-55㎡（主力面积40-45㎡）54722%合计——————1938100%15海亮时代代on海亮时代代产品展示示建面45㎡16海亮时代代on海亮时代代ONE项目销售售推广定位位：海亮首作作，花园园路、地地铁口，，30万㎡轻奢奢生活体体！推广主题题：汇聚聚北区财财智主流流，宜商商宜居宜宜投资，，敬献亮亮彩生活活梦！开盘售价：7月8日海亮时代ONE开盘共推出918套房源；4#LOFT公寓主推36、45平米户型，共共244套房源，均价价15000元/平米；3#平层公寓（34—35㎡），共674套房源，均价价12000元/平米；开盘去化635套左右，平层层公寓去化117套，LOFT公寓去化518套；优惠措施：电商团购优惠惠5%；首付分期无优优惠（正常首首付50%或或一次性付款款额外优惠1%），首付分期时间间为一年半，，剩余每半年年付一次；17海亮时代on海亮时代ONE项目客群客群分析——公寓产品客群群主要集中在在金水区，周周边项目客群群对其区域认认可度较高，，再次购买客户户较多；客户户置业目的主主要以投资为为主。客户区域：金水区客户占占比达到66%，其次为郑东东新区客户；；客户置业目的的：因项目为商业业性质公寓，，面积小总价价低，易于投投资，项目成成交客户67%以投资为主，，23%以办公为主；；18海亮时代on海亮时代one项目总结小结项目位于金水水区区域，生生态宜居，区区域前景看好好；地铁二号线刘刘庄站，出行行方便；低总价小户型型，宜商宜居居宜投资；推售策略为“整栋推售，集集中去化”。客户以金水区区、郑东新区区投资客户为为主，客户年年龄集中在30—40岁之间；19海亮时代on清华城华贸中中心项目概况项目概况项目规划亮点点：清华城以loft、小公公寓和大型商商业综合体为为主，商业是是属于自持，，设计的风格格为超现代主义义风格，后期期由国贸360的团队来来打造，旨在在打造中州大大道南部的地地标。基本数据项目位置金水区中州大道与货站街交汇处西占地面积60亩建筑面积37万㎡（公寓+住宅25万平米、商业12万㎡）物业类型住宅、商业、写字楼、公寓户型面积38-72㎡平层公寓、46-102㎡LOFT（主力户型44-52㎡平层公寓、54-72㎡LOFT）梯户配比6T30（平层）、10T31（LOFT)装修状况毛坯销售状态目前有两证，处于内购阶段销售价格LOFT15500元/㎡、平层12500元/㎡（优惠后）优惠方式首付分期项目卖点区位价值明显、地铁站直通地下商场；商业由国贸360的团队来打造，实力很强。配套暖气；12万㎡大型商业；6层为10000㎡空中花园、配有300㎡泳池、健身房等。开发商河南省清华房地产开发有限公司20海亮时代on清华城华贸中中心项目概况项目分析——清华城项目处处于金水区，，共9块地组组成，其中核核心1号地清清华城-块华华贸中心为主推综合合体项目，总总建筑面积约约35万方，，集12万方方体验式购物物公园、4万万方5A商务务会客厅、4万万方未来派LOFT、SOHO，40-60平米酒店店公寓、40-130平平米奢适公馆馆为一体。其余地块块分别开发有有平顶山银行行总部、星级级酒店、金水水区重点中学学等，整个个清华城项目涵盖了住住宅、商业、、酒店、公寓寓、写字楼等等多种物业类类型。21海亮时代on清华城华贸中中心项目区位区位分析——项目位于郑东东商都路与普普惠路交汇处处高铁商圈，，周边多维交交通环绕，坐坐享郑州发展第一一红利，拉升升产品价值。。区位优势：【黄金地段】】CBD门户户，金水区中中州大道陇海海快速路交汇汇，交通便利利；【双地铁旁】】4号线地铁铁贯通项目，，紧邻地铁3号线，双地地铁双快速路【强大配套】37万m²城市综合体，12万m²100%自持主题商业，全球唯一的上市影院韩国CGV、北京华联旗下BHG精品超市签约入驻;【资产升值】面积小总价低；【人流密集】项目周边围绕城中村、建材批发市场、未来人流基数足够支撑项目租售。22海亮时代on清华城华贸中中心项目产品层高层数面积套数户型占比平层公寓3米29层（5层底商+地下一层商业）38-50㎡50441%51-60㎡14412%61-72㎡726%LOFT公寓4.5米21层（5层底商+地下一层商业）46-59㎡12811%60-70㎡25521%71-102㎡1139%合计——————1216100%1#公寓平面图(LOFT)2#公寓平面图（（平层）产品分析：未来派风格时时尚前卫，建建筑立面采用用弧形设计风风格，采光较较好；共有两栋公寓寓，1#为loft公寓、层高4.5米，客户可自自由分割，户户型集中在60—70㎡，梯户比为为10T31；2#为平层公寓，，层高3米，户型集中中在38—50㎡，梯户比为为6T30。23海亮时代on清华城华贸中中心项目销售推广定位：：中州大道旁旁，CBD门户，轻奢奢LOFT！推广主题：：得一层目前处于内购阶段，整体去化一般，受证件影响推售节点不明确；装修标准为毛坯。优惠措施：暂无优惠24海亮时代on清华城华贸贸中心项目总结小结紧邻中州大大道与陇海海快速路两两条主干线线，金二环紧邻地铁三号线、四号线，其中四号线在清华城商场设有出入口，直通商场内部，真正做到地铁上盖；设计风格时尚前卫，致力打造商业新中心；12万方集中式商业，95%自持，由国贸360团队来打造，实力强劲；拿地较早，但一直处于两证阶段，后期存在诸多不确定性。25海亮时代on华尔中心项目概况项目概况项目规划亮亮点：华尔尔中心以LOFT、小公寓为为主，郑州州三环城区区内经三路路唯一精装装公寓，项项目周边基本数据项目位置金水区经三路广电南路西北角占地面积20222㎡建筑面积150000㎡容积率3.9物业类型商住公寓，商铺，写字楼户型面积平层33和42，LOFT是35和45梯户配比6梯41户装修状况精装销售状态内部认购销售价格均价15000优惠方式购房享受5个点优惠项目卖点经三路商圈，地铁2号线，北三环沿线配套有暖气，无天然气，智能家居开发商郑州广运集团26海亮时代on项目概况项目分析——华尔中心位于金水区区经三路广广电南路西西北角，集集购物、商商务、居住住、餐饮、、娱乐、休休闲于一体体。项目总总共两幢楼楼，一幢是是写字楼，，一幢是商商住公寓，，1-5层是自持商商业，LOFT面积35㎡和45㎡，平层公公寓面积33㎡和42㎡，均价15000元左右，6梯41户，购房可可享受5个点优惠。。27海亮时代on华尔中心项目区位区位分析——项目位于金金水区经三三路广电南南路西北角角区位优势：：【黄金地段段】位于承承接主城区区和北龙湖湖副CBD金融区的财财富桥头堡堡位置【双地铁旁旁】紧邻地地铁2号线，邻近近经三路、、北环高速速路、中州州大道等城城市主干道道【强大配套套】项目自自带商业，，周边聚集集办公、住住宅、高校校等40万高端人流流，消费不不容小觑28海亮时代on华尔中心项目产品产品分析——项目共有两两幢楼，楼楼下是自持持的商业配配套，一幢幢楼是写字字楼，一幢幢楼是商住住公寓，LOFT面积35㎡和45㎡，平层公公寓面积是是33㎡和42㎡，均价15000左右，6梯41户，LOFT两层独立双钥匙入户户。层高层数面积套数户型占比平层公寓3.2米1233㎡、42㎡49248%LOFT5.081235㎡，45㎡53352%合计——————1025——29海亮时代on华尔中心产品展示建面45.26㎡平层公寓寓30海亮时代on华尔中心项目销售推广定位：：经三路桥头头堡，成熟熟主城地段段推广主题：：位置，很很重要开盘售价：：平层均价15000元左右，所所剩房源不不多，目前前LOFT也推出，价价格未定。。优惠措施：：购房可享受受5个点优惠，，首付最低低只需5.5万。31海亮时代on华尔中心项目总结小结地处金水区区，承接主主城区和北北龙湖副CBD金融区的财财富桥头堡堡位置；项目邻近经经三路、北北环快速路路、中州大大道等城市市主干道，，距离地铁铁2号线仅800米，无缝对对接连霍高高速，畅达达郑州东站站、新郑机机场；项目自带商商业，集购购物，商务务，居住，，餐饮，娱娱乐，休闲闲等多种业业态与一体体，覆盖项项目周边办办公、住宅宅、高校等等40万高端人群群；32郑东东新新区区海亮亮时时代代on万科科福福晟晟万万科科誉誉项目目概概况况项目目概概况况项目目配配套套亮亮点点：：万科科誉誉处处于于高高铁铁商商圈圈，，周周边边有有绿绿地地正正大大缤缤纷纷城城、、郑郑东东商商业业中中心心、、汇汇艺艺中中心心、、风风情情商商业业街街、、名名奢奢一一条条街街、、高高端端会会所所、、汇汇艺艺剧剧院院、、五五星星级级酒酒店店等等作作为为商商业业配配套套，，满满足足高高端端人群群的的日日常常消消费费需需求求。。基本数据项目位置郑东新区商都路与普惠路交汇处东南角开发商河南福晟置业有限公司物业公司郑州万科物业有限公司公寓体量7万㎡容积率4土地年限40年装修标准精装修（精装标准为1500元）得房率平层公寓70%梯户比5T36/4T28主力公寓产品平层20-30㎡Loft32-35㎡层高平层3.1米、loft4.5米交房时间2019年初销售价格SOHO：18000元/㎡；LOFT：19000-20000元/㎡（暂定）推广微信、围挡、出租车LED屏项目卖点极小户型、成品公寓、万科品牌销售政策1、5千抵10000认筹，现重启0元入会2、单位团购，同一单位提供社保，5人以上优惠1%，20人以上优惠2%34海亮亮时时代代on万科科福福晟晟万万科科誉誉项目目概概况况项目目分分析析———万科科誉誉项项目目是是万万科科在在郑郑州州开开发发的的第第6个个项项目目，，是万万科科倾倾力力打打造造的的首首个个东区区标标杆杆性性公公寓寓，，总总建建筑筑面面积积约约7万万㎡㎡，，由由三三栋栋半半围围合合式式的的高高层层建建筑筑组组成成，，其其中中在在售售1#和2#两栋栋22㎡㎡的的轻轻奢奢装装修修公公寓寓，，均价价17700-17900元元/㎡㎡；；3#为32-65㎡㎡的的立立体体装装修修loft，，预计计9月9日开开盘盘，，开开盘盘价价格格约约20000元元/㎡㎡。35海亮亮时时代代on万科科福福晟晟万万科科誉誉项目目区区位位区位位分分析析———项目目位位于于郑郑东东商商都都路路与与普普惠惠路路交交汇汇处处高高铁铁商商圈圈，，周周边边多多维维交交通通环环绕绕，，坐坐享享郑州州发发展展第第一一红红利利，，拉拉升升产产品品价价值值。。区位位优优势势：：交通通：：多维维交交通通，，米米字字高高铁铁核核心心枢枢纽纽，，城城际际省省际际全全速速通通达达，，15分分钟钟城城际际交交通通、、半半小小时时省省际际出出行行、、3小小时时全全国国畅畅达达；；3条条地地铁铁环环线线出出行行，，紧紧邻邻地地铁铁3、、5号号地地铁铁交交汇汇站站（（东东二二十十里里铺铺站站））,临临近近地地铁铁1号号线线（（郑郑州州东东站站））。。配套：：万科誉誉处于于高铁铁商圈圈，周边拥拥有成成熟的的商业配配套，，以及市政配配套的的观景景长廊廊、图图书馆馆和公公园，更有医医院、、影院院等生生活休休闲配配套，满足高高端消消费人人群的的日常常需求。36海亮时时代on万科福福晟万万科誉誉项目产产品产品分分析——1#和2#是32层22㎡装修修公寓寓，一一层和和二层层是底底商，，从三三层以以上是是公寓寓，只有超超南户户和朝朝北户户，中中间是是走廊廊，5梯36户，层层高3米，装装过地地暖后后层高高2.8米；3#是18层32㎡和65㎡装修修LOFT，无底底商，，层高高为4.5米。项项目带带基础础硬装装，另另可根根据客客户需要提提供软软包服服务。。层高层数面积套数户型占比平层公寓3米32F22㎡216083%LOFT公寓4.5米18F32㎡、65㎡（主力32㎡）42917%合计——————2589100%37海亮时时代on万科福福晟万万科誉誉项目销销售推广定定位：：22㎡装修修公寓寓，小小空间间，大大格局局！推广主主题：：22㎡郑东东轻资资产，，微总总价，，大收收益开盘售售价：：6月10日万科科誉开开盘共共推出出1#（32F5T36)、2#（32F5T36)、均有有两层层自持持商业业，共共推出出22.45㎡的平平层2160套，截截止开开盘结结束去去化1730套，去去化率率达到到80%，均价17700-17900元/㎡精精装；优惠措措施：：“0””元入会会，享享千分分之二二的的优惠惠，交交5000元抵10000元；6月20日启动动【老老带新新奖励励】，，老业业主推推介成成交即即可享享【0.15%房款】】；8月12日日loft样板间间开放放，同同时启启动LOFT认筹，，2万抵3万。38海亮时时代on万科福福晟万万科誉誉项目客客群客群分分析——公寓客客群主主要以以东区区地缘缘性为为主，，其次次是金金水区区、管管城区区，70%左右右是投资，，自住住占比比20%，剩剩下是是投资资兼自自住。。客户区区域：：郑东新新区客客户占占比达达到66%，其次次为金金水区区、管管城区区客户户；客户置置业目目的：：因项目目处于于高铁铁商圈圈，该该片区区处于于上升升发展展期，，周围围生活活配套套比较较完善善，户户型小小，总总价低低，更更适合合投资资置业业客户户，70%以上客客户做做投资资，自自住仅仅占20%。66%20%10%70%10%4%20%39海亮时时代on万科福福晟万万科誉誉项目总总结小结万科誉誉择址址郑东东新区区高铁铁板块块商务务地，，紧邻邻地铁铁3号号线和和5号号线（（在建建中）），六六条城城市主主干道道、高高铁、、轻轨轨等交交通路路网；；项目周周边数数十座座写字字楼环环绕，，毗邻邻众多多大型型商业业中心心、多多所学学校及及医院院全系系生活活配套套；户型小小，总总价低低，具具有高高效收收纳效效率；；万科誉誉地处处高铁铁商圈圈，人人流量量大，，属于于郑东东新区区黄金金地段段。40海亮时代on正商书香铭铭筑项目概况项目概况项目优势：：区位优势：：绿博组团团，交通条条件优越（（距离8号线、13号线、20号线站点500米左右），，规划配套套设施完善善产品优势：：产品主要要为67-71㎡的LOFT公寓，客户户定位更偏偏于自住型型公寓客户户。基本数据项目位置郑东新区郑开大道与京港澳交会处东1000米路南占地面积25333平方米建筑面积143000平方米物业费4.5元物业类型写字楼、公寓户型面积66-71㎡梯户配比3T16/3T14装修状况精装loft销售状态平销销售价格成交均价北向13000-14500元/㎡南向14700-17700元/㎡优惠方式3000享2万，正常按揭优惠4%；首付10%，剩余两年内分四次还清项目卖点东区省府象湖畔、买一层得两层，全装修交付配套双气开发商河南象湖置业有限公司41海亮时代on正商书香铭铭筑区位概况区位概况：：项目坐拥郑郑信公园、、绿博园、、规划的有有省图书馆馆、博物馆馆和文化中中心，项目目自带1万万㎡集中商商业，并并且拥有一一站式教育育体系，郑郑州市四十十七中初、、高中分校校（规划中中）、河南南师大新联联学院、河河南财政金金融学院、、河南交通通职业技术术学院等教教育资源，，周边还有有省肿瘤医医院、阜外外华中医院院、大河医医院等一系系列生活配配套（很多多正处于规规划阶段)，规划配套套完善。项目位于郑郑开大道京京港澳向东东800米米路南，紧紧邻核心主主干道，距距离郑东新新区CBD较近，整体体通达性优优，自驾出出行相当便便利，但由由于当前周周边正处于于开发区域域，公交与与轨道交通通尚不完善善。42海亮时代on正商书香铭铭筑项目产品产品分析：：项目由7栋建筑组组成，其中中2栋有商商业和5栋栋loft公寓，容容积率3.99，loft产产品1366户loft公寓，精装装修（精装装标准为4000元/㎡），66-71㎡户型，层层高5.05米，为主力力户型。43海亮时代on正商书香铭铭筑项目销售推广定位：：东区省府象象湖畔、买买一层得两两层，全装装修交付！！开盘售价：：4月29日日，正商书书香铭筑2#C在售售楼部开盘盘，推出LOFT（（3T16、2-19层）66.1-66.5共288套房源，，去化109套，去去化率为37.8%。北向13000-14500元/㎡南向14700-17700元/㎡优惠措施：：前期排卡3000抵抵2万；2、正常按按揭享开盘盘4个点优优惠；一次次性额外1个点；3、首付分分期（2年年）仅享受受开盘2个个点优惠；；4、老业主主优惠0.5%。44海亮时代on正商书香铭铭筑项目客群客群分析——70%为东区客客户，20%金水区客客户，10%的客户为管管城区、经经开区等其其他区域；客客户置业目目的以投资资兼自住为为主，多为为个体户及及企事业单单位客群。。客户置业业目的60%左右为投资资，30%的客户为自自住，剩下下的是投资资兼自住。。70%20%10%60%30%10%客户区域：：郑东新区客客户占比高高达70%，其次为金金水区、管管城区、经经开区等其其他区域类类客户；客户置业目目的：因项目位于于白沙组团团区域，客客户对区域域前景看好好，投资置置业客户占占有较大比比例，60%左右，项目目产品，户户型面积大大，属于类类住宅，自自住客户占占比30%，剩下的是是投资兼自自住。45海亮时代on正商书香铭铭筑项目总结小结项目位于白白沙片区，，距离郑州州高铁商圈圈仅8公里，区域域前景看好好；未来环项目目会有8号号、13号号、20号号三条地铁铁线，距离离规划中的的站点均在在1.5公公里范围内内；目前项目周边配配套仍相对匮乏；产品户型面面积大，属属于类住宅宅公寓，满满足了一部部分客户对对住宅的需需求；客户以郑东东新区、金金水区客户户为主，客客户置业目目的以投资资为主要导导向；46经开区海亮时代on经开万锦城城项目概况项目概况项目亮点：：锦荣区位——南邻城市市主干道航航海东路，，东临经开开第五大街街，规划有有两条地铁铁线、8条条公交线和和BRT专专线。项目目是城市综综合体，配配备有大体体量盒子商商业，类似似与万达，，经开区稀缺大型商商业，后期期升值潜力力可观。基本数据项目位置经开区航海路与第四大街交汇处东北角占地面积77亩建筑面积32万方（公寓建面11.4万方）物业费2.5元物业类型住宅、公寓、写字楼、商业户型面积21-38㎡平层公寓、39-58㎡LOFT梯户配比5T30（平层）、5T28（LOFT）装修状况精装修（平层）、毛坯（loft）销售状态目前loft已售罄，只剩少量平层公寓销售价格平层：21㎡东户成交均价15800元/㎡，西户15000元/㎡；29㎡成交均价15000元/㎡；37㎡成交均价12000-13000元/㎡；loft：成交均价16000-17000元/㎡优惠方式平层3000抵10000，loft5000抵10000项目卖点经开区核心地段，且是经开区第一个综合体项目配套暖气；5万㎡的4层购物中心开发商郑州华图利和实业发展有限责任公司48海亮时代on经开万锦城城项目概况项目优势：：从规划看：整体规划划5栋高层层住宅、1栋LOFT写字楼楼、2栋LOFT公公寓、2栋栋平层公寓寓以及一个个约5万㎡㎡的4层购购物中心；从交通看：：紧邻五号号线地铁口口，项目打打造为大型型城市综合合体，足够够支撑项目目的公寓人人流，后期期具有较高高的升值潜潜力。从产品上：：项目主推推有21——38㎡精精装公寓，，37—58㎡LOFT公寓寓，并推出出有首付分分期政策，，租售两宜宜；项目劣势：：公寓升值潜潜力看好，，但居住舒舒适度稍差差，周边人人流车流大大；万锦置业后后期能否将将商业运作作起来，仍仍然未知，，存在风险险。49海亮时代on经开万锦城城项目产品楼号层高层数面积套数户型占比A#/B#平层公寓3.2米29层（两层底商）21㎡43218%30㎡1084%36-38㎡108045%C#/D#LOFT公寓5.08米19层（四层底商）37-39㎡66028%58㎡1205%合计————————2400100%产品分析：：共有四栋楼楼，2栋平层公寓寓，2栋loft，目前loft已售罄，平平层公寓也也仅剩少量量房源；A#和B#为平层公寓寓，精装修修（精装标标准为1200元/㎡），36-38㎡为主力户户型；C#、D#为loft，毛坯，层层高5.08米，客户可可自由分割割37-39㎡为主力户户型。50海亮时代on经开万锦城城产品展示2室2厅2卫，建面37㎡51海亮时代on经开万锦城城项目销售推广定位：：大学路，地地铁口，服服务型智慧慧公寓！推广主题：：不限购，，不限贷，，首付两万万起面积推出套数销售套数累计去化率B#平层公寓37㎡1283930%36㎡321650%21㎡643047%29㎡16850%loft公寓37.12㎡1204134%36.75㎡12541%55.91㎡241041%35.43㎡12650%合计40815538%开盘售价：：6月3日售楼部摇摇号选房，，均价15500元/㎡，当天共共推出408房源，去化化155套，累计去去化率38%。52海亮时代on经开万锦城城项目总结小结位于航海路路，地理位位置优越，，紧邻5号线地铁口口；项目打造大大型城市综综合体，足足够支持项项目的公寓寓人流，后后期具有较较高的升值值潜力；开发商先后后成功开发发了万博商商城、郑东东商业中心心等拥有成成熟的商业业地产开发发经验；物业公司是是彩生活服服务集团，，国内唯一一一家上市市物业公司司，后期有有保障。该项目推出出的产品主主要针对投投资型客户户，户型布布局合理，，紧凑实用用，利用率率高。推出出产品多元元化，满足足客户多元元需求，但但价格偏高高。53海亮时代on正商滨河铭铭筑项目概况项目概况项目规划亮亮点：正商商滨河铭筑筑以loft、小公寓寓为主，郑州一中旁旁，双地铁铁口，经开开区里5.09米大挑高LOFT,43㎡魔变三房房，一层两两户，双倍倍收益。基本数据项目位置经开区滨河国际新城经开十五大街与经南九路交汇处占地面积31466㎡建筑面积171700㎡容积率3.79物业类型商住公寓户型面积平层37和39，LOFT43和44梯户配比平层4T20H,LOFT4T28H装修状况平层精装，LOFT毛坯销售状态待售销售价格平层均价11000，LOFT均价12500优惠方式购房可享1个点优惠，交3千享2万电商优惠项目卖点地铁3号线，位处滨海国际新城配套有暖气，无天然气开发商正商尚滨置业有限公司54海亮时代on正商滨河铭铭筑项目概况项目分析——正商滨河铭铭筑位于经经开区滨海海国际新城城，规划有有2栋LOFT公寓和3栋平层公公寓，户户型为建建面36和39㎡的平层层公寓，，建面43和44㎡的LOFT公寓，平平层公寓寓精装1500交付，均均价11500左右，LOFT毛坯交付付，均价价14000左右，物物业费都都是3.9元，购房房可享受受1个点优惠惠，交3千享2万元电商商优惠。。55海亮时代代on正商滨河河铭筑项目区位位区位分析析——项目位于于经开区区滨河国国际新城城经开十十五大街街与经南南九路交交汇处区位优势势：【黄金地地段】地地处经开开区滨河河国际新新城中心心，交通通便利；；【双地铁铁旁】紧紧邻地铁铁3号线线和11号线；机机场轻轨轨南曹站站就在项项目附近近【强大配配套】项项目紧邻邻三所学学校，周周边商业业配套齐齐全，紧紧邻郑州州金鹭鸵鸵鸟园，，距离蝶蝶湖1000米;【人流密密集】滨滨河国际际新城唯唯一一个个公寓，，周边商商业已经经启动，，人流量量很大。。56海亮时代代on正商滨河河铭筑项目产品品产品分析析——1#和2#和3#是30层平层公公寓，4梯20户，户型型面积36㎡和39㎡，平层层公寓精精装交付付。4#和5#是19层LOFT，4梯26户，户型型面积43㎡和44㎡，剩余余还有一一部分双双拼别墅墅18套，另外外配备了了一栋物物业用房房，一栋栋会所。。层高层数面积套数户型占比平层公寓3.2米3036㎡，39㎡180064%LOFT公寓5.09米1943㎡、44㎡98835%双拼别墅——3340㎡181%57海亮时代代on正商滨河河铭筑项目销售售推广定位位：中州大道道旁，CBD门户，轻轻奢LOFT！推广主题题：一举举多得，，两层相相悦开盘售价价：目前处于于内购阶阶段，预预计平层层公寓开开盘价格格均价为为11500元左右，，LOFT均价14000左右，平平层公寓寓精装交交付，LOFT毛坯交付付优惠措施施：购房可享享受1个点优惠惠，交3千享2万元电商商优惠，，首付可可分期，，首付最最低只需需3万。58海亮时代代on正商滨河河铭筑项目总结结小结地处经开开区滨河河国际新新城中心心位置，，发展前前景可观观；项目十字字路交叉叉口是地地铁三号号线、十十一号线线交汇处处，紧邻邻机场轨轨道南曹曹站；项目周边边拥有配配套成熟熟的商业业中心，，地理位位置优越越，是滨滨河国际际新城唯唯一一个个公寓项项目；周边同类类竞品较较少，具具有一定定稀缺性性。59二七区海亮时代代on锦荣UI公寓项目概况况项目概况况项目规划划亮点：：锦荣UI公寓位于南三环与与行云路路交汇处处，产品品涵盖4层商业业、公寓寓和loft三三种物业业形态，，外立面面甄选外外挂石材材+玻璃璃幕墙。。5层2000㎡公共共配套，，咖啡阅阅读区、、健身运运动区、、商务洽洽谈区等等，打造造高端酒酒店式服服务公寓寓。基本数据项目位置二七区南三环与行云路交汇处西南角占地面积17亩建筑面积7万㎡（公寓建面5.2万㎡）容积率4.99物业类型公寓、商业户型面积36—79㎡（主力户型36—45㎡公寓）梯户配比2#楼1D3T21H装修状况简装销售状态待售销售价格待定优惠方式无项目卖点邻锦荣商贸城，临近7号线地铁口，交通便利，投资潜力大配套18万㎡底商；有暖气，无天然气开发商河南豫发集团有限公司61海亮时代代on锦荣UI公寓项目概况况项目优势势：运河新区区及二七七区老城城区交汇汇核心地地带，紧紧邻河南南省最大大的轻纺纺织品交交易中心心-锦荣轻纺纺城；面积小，，总价低低，投资资门槛低低；锦荣轻纺纺城强大大的产业业及客流流支撑。。项目劣势势：项目紧邻邻锦荣轻轻纺城，，周边批批发性的的商业较较多；后期发展展前景有有限。62海亮时代代on锦荣UI公寓项目区位位区位分析析——锦荣UI公寓位位于运河河新区核核心地带带，紧邻邻南四环环，区域域规划相相对成熟熟，周边配套套三纵三三横交通通网络，，出行便便捷。目目前周边边商户较较多，购购房者对对区域认认可度较较低。项目区位位：项目紧邻邻行云路路和漓江江路，距距离大学学路及南南三环不不足500米，，向南沿沿大学路路可接绕绕城高速速，向北北沿京广广快速路路到达郑郑州市区区及火车车站。向向东沿南南三环可可到高铁铁站、CBD。。该项目规规划全星星级酒店店精装公公寓，采采用智能能系统，，内部生生活配套套空中花花园、娱娱乐空间间等6个区域，，属于高高端公寓寓产品。。但周边边项目较较多，区区域认可可度低。。63海亮时代on锦荣UI公寓项目产品楼号层高层数面积套数户型占比2#平层公寓3.05米5—14层（四层底商）36-38㎡18038%44-49㎡306%75㎡102%96-97㎡102%2#LOFT公寓5.09米15—20层（四层底商）36-38㎡10823%44-49㎡185%75㎡6012%96-97㎡6012%合计————————476100%产品分析：1-2#楼，1-4层是底商，1#楼为创客空间间；2#楼5-14层为3.05米平层公寓，，面积段是36.91-96.8㎡，主力户型型室37㎡。15层以上为LOFT公寓，上下均均分，框架结结构。64海亮时代on锦荣UI公寓产品展示一室一厅一卫卫65海亮时代on锦荣UI公寓项目销售推广定位：大学路，地铁铁口，服务型型智慧公寓！！推广主题：让让公寓成为生生活方式开盘售价：由于证件问题题，迟迟无法法对外销售，，目前处于前前期咨询阶段段优惠措施：目前3000抵10000认筹，预计9月下旬开盘。。66市调资料附市调资料Excel汇总表：热销、滞销公公寓项目盘点点热销公寓盘点点——万科誉开盘时间：2017-6-10开盘当日，推推出公寓1#楼和2#楼，均有两层层自持商业共共计房源2160套，均为22㎡一房，活动动结束去化1730套，去化80%，开盘效果较较好。推案1#（32F5T36）、2#（32F5T36)配比22.45㎡一房/2160套价格17700-17900元/㎡(精装修）优惠0元入会，千分之二优惠，交5000抵10000；总价减5千，开盘优惠99折；现场优惠99.8折、按时签约99折去化当日销售1730套，去化80%客群以金水区、郑东新区客群为主热销公寓盘点点——万科誉热销原因：22㎡精装平层公公寓，总价低低，客户接受受度较高；户型设计合理理，紧凑实用用，利用率高高开盘价格合理理，符合客户户心理预期价价格；双地铁，地理理位置优越。。周边房租租金金偏高，投资资回报率高；；万科的品牌效效应和项目地地理位置优越越，吸引了一一大批客户纷纷纷选择投资资。热销公寓盘点点——经开万锦城开盘盘时时间间：：2017-6-3经开开万万锦锦城城位位于于经经开开老老城城区区核核心心地地段段，，依依靠靠经经开开成成熟熟区区核核心心地地段段、、临临近近地地铁铁5号号线线和和经经开开自自贸贸区区的的优优势势。推案B#楼平层公寓（5T30）3-10F，3#楼LOFT公寓（5T28）4-9F配比21—37㎡平层和loft/408套价格15500元/㎡(平层精装修、loft毛坯）优惠平层3000抵10000，loft5000抵10000；开盘优惠1%；按时签约1%；一次性3%；按揭优惠1%；购买3套以上优惠1%。去化当日销售155套，去化38%客群郑州市投资客、经开区地缘性客户群热销销公公寓寓盘盘点点———经开开万万锦锦城城热销销原原因因：：项目目位于于经经开开区区核核心心地地段段，交通通便便利利，，周周边边配配套套完完善善，，吸引引一大大批批投投资资客客；；经开开区区唯唯一一一一个个综综合合体体项项目目，，后后期期发发展展；；21——37㎡公公寓寓，，总总价价低低，，客客户户接接受受度度高高；；首付付分分期期优优惠惠，，最最低低两两万万起起，，对对购购买买客客户户吸吸引引力力大大；；公寓寓精精装装修修交交付付，，且且户户型型设设计计合合理理。。热销销公公寓寓盘盘点点———海亮亮时时代代one开盘盘时时间间：：2017-7-8海亮亮时时代代one二期期开开盘盘，，共共推推出出918套房房源源，，活活动动当当日日去去化化约约635套，，LOFT公公寓寓4#（（15F6T52））3-15层层（（其其中中2F底底商商））674套，，平平层层公公寓寓3#（（18F6T49））（（其其中中2F底底商商））3/5/6/10/16层层244套推案3#18F6T49H4#15F6T52H配比3#28-40㎡SOHO；4#27-52LOFT;共计918套价格3#：12797-13204元/㎡4#：15628-15775元/㎡优惠电商团购优惠5%；开盘前认筹额外优惠1%；开盘当天选房优惠2%；首付分期无优惠（正常首付50%或一次性付款额外优惠1%）；按时签约优惠2%。大客户购房3-5套，额外优惠0.5%；6-10套优惠1%；11-20套优惠1.5%；21套以上优惠2%。去化当日销售500套，去化54.47%客群金水区投资客热销销公公寓寓盘盘点点———海亮亮时时代代one热销销原原因因：：项目目位位于于金金水水区区新新北北站站附附近近，，地地段段位位置置优优越越；；同区区域域中中竞竞品品较较少少，价价格格较较低低，，去去化化速速度度快快；；金水水区区地地缘缘类类客客户户对对区区域域认认可可度度高高，，加加之之前前期期蓄蓄客客量量充充足足，，去去化化效效果果良良好好；；目产产品品以以33㎡SOHO和45㎡LOFT户型型为为主主，，LOFT挑高高约约5米，户户型型设设计计合合理理，，紧紧凑凑实实用用。。热销销公公寓寓盘盘点点———结论论项目目总总结结———通过过对对万万科科誉誉、、海海亮亮时时代代one、经经开开万万锦锦城城等等热热销销项项目目各各方方面面价价值值的的综综合合分分析析，，其其畅畅销销原原因因是是多多方方面面因因素素共共同同作作用用的的结结果果，，是各各价价值值点点构构成成项项目目核核心心价价值值体体系系的的结结果果。。区位位价价值值：：优越越的的区区位位带带来来外外部部配配套套支支撑撑地铁铁价价值值：：地铁铁为为项项目目带带来来溢溢价价和和支支撑撑产品品价价值值：：产品品与与项项目目、、产产品品与与客客户户、、产产品品与与市市场场定定位位的的吻吻合合是是基基础础。。营销销价价值值：：项目目产产品品定定位位精精准准，，推推广广到到位位，，注注重重自自身身形形象象包包装装。。配套套价价值值：：丰富富的的配配套套为为项项目目附附加加价价值值，，强强化化客客户户购购买买心心理理品牌牌价价值值：：万科科、、海海亮亮等等品品牌牌为为项项目目保保障障，，象象征征着着品品质质和和服服务务项目目核核心心竞竞争争价价值值体体系系滞销销公公寓寓盘盘点点———正商商书书香香名名筑筑开盘盘时时间间：：2017-4-294月月29日日，，正正商商书书香香铭铭筑筑2#C在在售售楼楼部部开开盘盘，，推推出出LOFT（（3T16、、2-19层层））共共计计房房源源288套套，，去去化化109套套，，去去化化率率仅为为37.8%，，销销售售情情况况不不尽尽理理想想。。推案2#CLOFT（3T16、2-19层）配比2#C66.1-66.5㎡共288套价格北向13000-14500元/㎡南向14700-17700元/㎡（精装）优惠前期排卡3000抵2万；正常按揭享开盘4个点优惠；一次性额外1个点；首付分期（2年）仅享受开盘2个点优惠；老业主优惠0.5%。去化当日销售109套，去化37.8%客群65%为东区客户，15%金水区客户，以投资置业为主，多为个体户及企事业单位客群滞销销公公寓寓盘盘点点———正商商书书香香名名筑筑滞销销原原因因：：项目目位位置置距距离离郑郑州州CBD较远远，，地地段段位位置置不不佳佳；；距离离地地铁铁口口四四公公里里远远，，公公交交站站点点少少，，交交通通不不便便；；前期期蓄蓄客客量量不不足足，，且且开开盘盘价价格格过过高高；；LOFT单一一户户型型，，不不能能满满足足置置业业客客户户多多元元化化需需求求；；66-71㎡类类住住宅宅公公寓寓，，面面积积大大，，总总价价高高，，投投资资回回报报周周期期长长。。滞销销公公寓寓盘盘点点———华兴兴大大厦厦开盘盘时时间间：：未未定定华兴兴大大厦厦华华兴兴大大厦厦是是郑郑州州国国际际文文化化创创意意产产业业园园的的一一个个集集酒酒店店、、公公寓寓、、办办公公三三类类物物业业于于一一体体的的公公寓寓，，1#楼楼是是带带双双气气的的高高品品质质酒酒店店式式公公寓寓，，其其余余为为酒酒店店式式公公寓寓。。楼楼栋栋已已封封顶顶，，但但目目前前仍仍处处于于咨咨询询阶阶段段。。基本数据项目位置郑开大道文通路北300米占地面积18429平方米建筑面积70576平方米物业费暂无物业类型酒店、公寓、办公户型面积58㎡酒店式公寓梯户配比5T16H装修状况成品房销售状态暂无销售价格暂无优惠方式暂无项目卖点高品质酒店式公寓配套双气开发商河南宏盛梦之城置业有限公司滞销销公公寓寓盘盘点点———华兴兴大大厦厦滞销销原原因因：：该项项目目位位于于中中牟牟县县郑郑开开大大道道文文通通路路，，距距离离郑郑州州高高铁铁站站28公里里，，位位于于五五环环外外，，地地段段极极其其不不佳佳；；片区区内内需需求求不不足足，，配配套套较较差差，，区区域域前前景景仍仍是是未未知知数数；；推广广不不到到位位，，项项目目形形象象包包装装不不够够具具体体，，客客户户认认知知度度低低；；开发发商商品品牌牌影影响响力力小小。。滞销销公公寓寓盘盘点点———红星星国国际际广广场场开盘盘时时间间：：2017-6-46月月3日日售售楼楼部部开开盘盘，，推推出出公公寓寓1#楼楼平平层层公公寓寓（（7T55H））12-15F，，共共推推出出155套套，去去化化20套套，，去去化化率率12%推案1#楼平层公寓（7T55H）12-15F配比30-40㎡平层推出155套价格平层价格：12000-13500元/㎡（简装）优惠30000元团购费，优惠五个点首付66000元，可分期，三年内还清，无利息。去化当日推出155套，去化20套，去化12%客群二七区地缘性客群为主滞销销公公寓寓盘盘点点———红星星国国际际广广场场滞销销原原因因：：周边边配配套套不不完完善善，，环环境境较较差差；；该项项目目为为精精装装小小公公寓寓，，户户型型单单一一，，装装修修标标准准差差；；项目目装装修修标标准准为为简简装装，，无无双双气气，，不不能能满满足足投投资资置置业业客客户户基基本本需需求求；；开盘盘价价格格高高出出周周边边住住宅宅价价格格2000元，，出出乎乎客客户户心心理理预预期期价价格格；；该区区域域尚尚处处于于待待发发展展阶阶段段，，置置业业客客户户对对区区域域认认可可度度低低。。滞销销公公寓寓盘盘点点———总结结项目目总总结结———就市市场场情情况况而而言言，，滞滞销销楼楼盘盘大大都都呈呈现现以以下下特特征征：：交通通不不便便，，生生活活配配套套设设施施不不完完善善；；企业业运运作作项项目目资资金金链链断断裂裂；；规划划设设计计差差，，户户型型设设计计不不合合理理，，面面积积过过大大，，总总价价过过高高，，首首付付压压力力相相对对较较大大；；推广广不不到到位位，，形形象象宣宣传传不不具具体体；；前期期蓄蓄客客量量不不足足。。产品品建建议议产品品建建议议———本项项目目通过过市市调调我我们们得得知知郑郑州州集集中中放放量量公公寓寓楼楼盘盘在在40家左左右右，，同同质质竞竞争争激激烈烈，，面面对对同同质质化化竞竞争争压压力力，，很很多多项项目目都都在在产产品品上上进进行行升升级级，，如如公公寓寓精精装装交交付付及及LOF