某住区市场及初步定位报告

首特住区市场研究及初步定位报告纲 要一、北京市房地产市场现状与发展前景二、区域房地产开发环境三、区域市场分析及个案研究四、本案地块价值及SWOT分析五、本案定位初步建议第2页2页房地产宏观开发环境北京宏观经济仍然保持着高速增长势头，投资仍是拉动北京经济增长的主要力量第3页房地产宏观开发环境北京房地产投资平稳增长，预计未来有可能出现“投资过热”第4页房地产宏观开发环境房地产总体供需情况：商品房需求活跃，销售增长速度高于供应增长速度，但市场形势仍然是供大于求。第5页房地产宏观开发环境短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生的资源将继续加大控制力度土地市场的规范化提升了市场准入门槛，未来市场将呈现资源集中化趋势第6页2004年住宅宏观市场－供应量2004年的新增住宅供应与2003年相比有较大幅度的下滑，新开工住宅面积为2207.2万平方米，预示着本年未来一年住宅供应有可能持续减少。第7页2004年住宅宏观市场－销售量2004年全市销售各类商品房2472万平方米，其中商品住宅2285.6万平方米，分别比上一年增长30.4％和39.1％；商品住宅销售额为1085.1亿元，增长37.5％。商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%；预售登记2642.1万平方米，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。第8页2004年住宅宏观市场－整体价格2004年商品住宅现房平均销售价格为4747元/平方米，同比上涨291元/平方米，涨幅为6.5%商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米，同比上涨376元/平方米，涨幅为7.2%第9页2005年市场供应趋势4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲，将不利于投资的增长，2005年供应量将有所减弱。2005年供应量将有所减弱，但城市郊区集中供应趋势明显，竞争态势将加剧。第10页市场需求看涨由于奥运效应和北京经济的良性发展，外地入在京购房趋势日益明显。据北京市房地产信息网数据显示，2003年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到11.67亿元。而公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到45%开发量及开发速度放缓将导致2005年房地产市场需求结构进一步促使房价上涨开发成本增加包括土地成本、建筑成本，资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线，而走精工路线，导致综合成本加大。银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高2005年年商品房价价格走势整体趋势看看涨，不同同区域增长长幅度将有有所不同。。由于行业产产品生产周周期特点，，房地产市市场供给表表现出很强强的惯性。。考虑到惯惯性因素的的影响，我我们认为2005年年北京楼市市的价格(住宅市场场)将依然然延续今年年的形势，，呈现上升升趋势。第11页页纲要要一、北京市市房地产市市场现状与与发展前景景二、区域房房地产开发发环境三、区域市市场分析及及个案研究究四、本案地地块价值及及SWOT分析五、本案定定位初步建建议第12页页区域开发环环境概况过去南城市市政设施薄薄弱而令开开发商裹足足不前，但但目前这一一状况将逐逐步得到改改变。随着着近几年北北京城市建建设重点转转移，加大大对南城的的开发力度度，增加对对南城的市市政投资，，南城的基基础设施滞滞后现状大大为改观。。目前，南城城生活设施施、市政配配套及交通通环境得到到改善，且且西二、三三环之间的的稀缺的土土地资源也也为区域的的房地产开开发带来契契机。区域域发展潜力力大。第13页页区域开发环环境——房房地产市场场现状随着北京市市规划逐步步明确，南南部地区功功能性质的的定位决定定了南部住住宅市场以以外地商贸贸客群、北北京中、低低端消费客客群为该地地区的主要要客群。目目前，该区区域的市场场价格较低低。但是随着南南城基础设设施的逐步步改善，价价格已经逐逐步提升；；目前，南城城该区域属属于稳步发发展阶段，，由附近房房地产项目目朗琴园、、格调等项项目的销售售情况来看看，区域的升值值越来越明明显。同时，南城城有较大的的批发、建建材、家装装商业，带带来了不稳稳定的人流流、物业的的混乱，滞滞后了高档档物业的发发展；随着区域环环境的不断断改善，中中高档楼盘盘的开发，，未来必将吸吸引中高档档人群入驻驻。第14页页区域开发环环境——房房地产市场场发展前景景相对于北部部和东部地地区，北京京南城发展展一直相对对落后。刚刚刚制定的的北京新规规划，重点点研究了北北京南城、、北城形成成巨大差距距的问题。。从而高度度关注南城城的发展，，规划中指指出北京南南城近期主主要是注重重质量的提提高；由于马连道道将被规划划成新的城城市商业中中心，目前前该区住宅宅项目已停停止审批。。这意味着着区域内住住宅产品具具有稀缺性性，同时所所处地理位位置优越，，再加上住住宅品质的的提高，这这些都对该该区域的楼楼盘价格产产生了影响响。今后随随着该区域域住宅土地地供应的““断奶”，，楼盘的升升值潜力看看涨。第15页页区域开发环环境——交交通分析两广路、南南三环、南南四环、京京开高速、、南苑路已已经形成网网络，交通环境的的改善,拽动了北京京城南整体体升级.规划中的地地铁7号线位于广广安门外大大街，从北北京西站-南花园，途经广外外、广安门门、牛街等等。区域的经济济发展和路路网体系的的完善，使使周边地段段的房地产项项目也随随之升温温，许多投资资者纷纷纷看好南南城，带动了这这一地区区经济的的发展和和房地产产投资的的升温。。地铁七号线第16页区域开发发环境———环境境整治莲花河将将于今年年年底还还清，它它将成为为继昆玉玉河后北北京第二二大观景景水系第17页区域开发发环境———产业业规划CPD中央采购区核心区本案中央采购区(CPD)CentrePurchasingDistrict总占地面积８２公顷，其核心区位于宣武区马连道。规划建设中的CPD中央采购区将成为北京乃至华北最大的现代物流与商品分销枢纽。以北京西南为门户，其影响力将扩展到几百公里的半径范围，需求人群的增多成了沿线楼市看涨的重要因素。第18页区域开发发环境———产业业规划丽泽商圈圈本案丽泽商圈圈丽泽核心心区域将将呈现出出一竖三三横的““丰”字字形整体体骨架结结构、““三区四四片”的的城市用用地布局局。其功能将将以大型型公建为为主，集集办公、、酒店、、电子通通信、金金融、物物流、文文化娱乐乐、商住住等于一一体，建建成后将将成为首首都新的的经济、、人文、、生态商商务区。。目前该区区域已拥拥有占地地面积达达３０万万平方米米的“ＡＡＵＴＯＯＭＡＬＬＬ北京京汽车配配件基地地”。第19页区域开发发环境———配套套环境境环境配套套日趋成成熟，周周边有莲莲花池公公园、大大观园、、陶然亭亭公园等等商业业华联商厦厦、马连连道家乐乐福、茶茶叶一条条街以及及即将落落户此地地的欧倍倍德、宜宜家家居居等。教育育有北京铁铁路工程程总公司司幼儿园园、北京京小学、、广外一一小、89中、、133中学以以及北京京公安大大学、中中央音乐乐学院等等医疗疗宣武医院、广广外医院等其它它毗邻西客站和和六里桥长途途客运站，是是北京对外的的一个重要的的交通枢纽第20页页纲 要一、北京市房房地产市场现现状与发展前前景二、区域房地地产开发环境境三、区域市场场分析及个案案研究四、本案地块块价值及SWOT分析五、本案定位位初步建议第21页页研究区域界定定及其样本选选择研究区域界定定：北至复兴兴门外大街，，南到丽泽路路，东至广安安门滨河路，，西到西三环环。区域研究样本本确定为：蝶蝶翠华庭、荣荣丰2008、朗琴园、源源屋曲、格调调、顺弛.蓝调等。第22页页调研区域住宅宅产品描述项目名称装修状况外立面装修小区主要景观配套楼体类型蝶翠华庭毛坯面砖无暂无蝶塔楼荣丰2008（非常空间）毛坯涂料，基层为石材普通园林会所塔楼朗琴园毛坯涂料普通园林、小瀑布水景双会所塔楼、板塔远见名苑毛坯涂料园林社区会所、步行商业街塔楼格调毛坯涂料小水景园林周边市政配套、附近有家乐福板塔结合信和嘉园毛坯面砖项目东侧有市政规划的公园周边市政配套、附近有家乐福板楼纯粹.建舍毛坯涂料无会所、商业板楼顺驰.蓝调毛坯涂料、面砖小区内有大型水景会所、商业塔楼、板楼源屋曲毛坏面砖、基座石材以“琴”为主题的园林会所、临街商业板楼第23页页调研区域住宅宅供应规模调研项目总建建筑规模约252万平米；调研项目中均均以中等规模模为主，建筑筑面积在12-40万之间；区域内目前除除信和嘉园二二期、格调二二期、顺弛蓝蓝调有部分存存量以外；其其余项目基本本都属于尾盘盘销售。数据来源于房房地产信息网网，数据的统统计时间间距距是项目开盘盘至今第24页页区域住住宅容容积率率区域内内项目目的容容积率率偏高高，均均在2.6以上。。9个调研研项目目中，，仅““源屋屋曲一一期””的容容积率率在2以下；；数据来来源于于房地地产信信息网网，数数据的的统计计时间间间距距是项项目开开盘至至今第25页页区域住住宅户户型面面积、、比例例及总总价（一））项目名称一居室二居室三居室面积（平米）总价（万元）比例面积（平米）总价（万元）比例面积（平米）总价（万元）比例蝶翠华庭73.74813％96-10460-6567%1429820％荣丰200830.7-33.324-2992％86542%162905％朗琴园30-6216-4168％76-11052-7012%115-15183-9620％远见名苑43-5325-3263％86-11850-7324%132-15182-9513％格调62-6842-4852％104-11172-7532%136-13993-10115％纯粹.建舍55-6537-4531%81-9555-6449%100-13869-8920%信和嘉园473120%70-10847-7250%121-14081-9430％顺驰.蓝调58.09421%84-12861-9319%115-19083-13060%源屋曲573612%63-11046-7748%135-138107-11136%数据来来源于于北京京房地地产交交易所所第26页页区域住住宅户户型面面积、、比例例及总总价（（二））项目名称四居室复式面积（平米）总价（万元）比例面积（平米）总价（万元）比例蝶翠华庭------------------------------------荣丰2008------------------2251401%朗琴园------------------------------------远见名苑------------------------------------格调1441001%------------------纯粹.建舍------------------------------------信和嘉园------------------------------------顺驰.蓝调20014620%————源屋曲145-163115-1292%2291802%户型以以一居居、二二居为为主，，且户户型面面积偏偏小。。数据来来源于于北京京房地地产交交易所所第27页页区域住住宅户户型比比例图图从左图图可以以看出出,区域内内调研研项目目一居居比例例最大大,达64.89%;其原因因是由由于““荣丰丰2008””的户型型中92%为小户户型，，因此此拉高高了一一居室室在区区域内内的户户室比比例；；二居、、三居居分别别占总总比例例的20.74%、13.94%；从各各户户型型的的比比例例得得出出，，区区域域内内调调研研项项目目小小户户型型是是主主流流产产品品，，大大户户型型比比例例少少。。数据据来来源源于于北北京京房房地地产产交交易易所所第28页页区域域住住宅宅户户型型销销售售情情况况一居居、、二二居居、、三三居居户户型型供供应应量量大大，，其其销销售售率率均均在在70%以上，整整体销售售情况好好；大户型四四居、复复式的供供应量非非常小，，不到总总比例的的1%，销售率率在50%左右，销销售较缓缓。数据来源源于北京京房地产产交易所所第29页区域住宅宅户型成成交均价价各户型成成交均价价:一居6983元/平米；二二居6872元/平米；三三居6671元/平米；四四居7306元/平米。一、二、、三居成成交均价价在7000元/平米以内内，四居居大户型型均价偏偏高。数据来源源于北京京房地产产交易所所第30页区域住宅宅销售率率及成交交价格注：信和和嘉园一一期已基基本销售售完成，，但现未未取得销销售许可可证，因因此未列列入此图图表。调研区域域内的项项目销售售率基本本上都在在90%以上。区区域内潜潜在供应应量相对对较少；；成交均价价均高于于6000元/平米，高高于7000元/平米的项项目有4个；荣丰2008是区域小小户型最最具代表表性的项项目，具具备高单单价、低低总价的的特点，，其成交交均价达达7775元/平米。数据来源源于北京京房地产产交易所所第31页调研项目目购买客客户分析析本市城镇镇居民是是主要购购买力，，占有大大约56％的购买买比例。。其次是外外省个人人购买；；中央企业业、机关关占有少少量比例例；港澳台的的购买客客户非常常少；数据来源源于北京京房地产产交易所所第32页区域客户特征征物业名称客群特征分析荣丰2008小户型：高级白领人士，20-35岁大户型：40岁左右。外地人比例为50%。蝶翠华庭附近居民，城市白领，年龄25-50岁均有。有部分拆迁户，所购大多为东北向或西北向君悦*朗琴3附近居民和南城上班的高收入人士格调金融街白领、新华社团购纯粹*建舍附近居民和南城上班的高收入人士源屋曲紧临金融街的高级白领阶层顺弛*蓝调私营企业老板及在南城上班的高收入人士远见名苑部分拆迁户及附近居民欧园*北欧印象附近居民，周边地区银行金融、国家机关职员。年龄段在25－35岁。立恒名苑紧临金融街的白领阶层，广告创意公司等创业人士.耕天下成功人士，35-70岁馨莲茗苑部分拆迁户，部分茶商，部分西城区、海淀区年轻人。丽阳四季以周边地区经商者和公司普通职员为主第33页页区域主要客户户来源附近工作人员员：希望生活活便利、就近近居住当地居民：希希望居住品质质升级外地客户:在在此长期经商商和工作的外外地人第34页页区域客户消费费习惯南部地缘性客客户是主要的的购买客群之之一；主要以购买小小两居、小三三居为主；户型面积不宜宜过大，满足足中等居住要要求；外地消费者对对物业的购买买力强，例如如中央采购区区（CPD）的生意人；；区域客户对物物业价格的敏敏感度高。第35页页注重交通便捷捷性和生活配配套对面积要求较较小，以中小小户型为首要要选择传统消费观念念仍占主导，，单价承受能能力不高周边客群的需需求特点分析析需求决定产品品形态第36页页区域未来市场场供应由于马连道将将被规划成新新的城市商业业中心，目前前该区住宅项项目已停止审审批。目前仍仍有部分存量量的项目有信信和嘉园二期期、格调二期期、顺弛蓝调调，短期内区域住住宅市场供应应量不大。中长期潜在供供应量：位于于顺弛蓝调项项目东侧住宅宅项目，将由由金泰地产开开发；位于丰丰台太平桥路路的威尔夏大大道，建筑面面积为22万平米，平均均售价在7100元/平米左右，目目前还没有开开盘。还有丽丽泽桥地区、、万泉寺地区区、宣武区微微改项目。第37页页个案研究———朗琴园物业类型建筑面积项目预售时间入住绿化率塔楼、板楼40万平方米2002年4月现房40％位置、交通及周边配套位于宣武区广安门外大街，紧邻西二环，周边公交线路较多，交通便利。产品设计一期：4栋塔楼；二期：2栋板楼；三期：塔板结合，共6栋销售期间2002—2005年开发商北京润博房地产开发有限公司第38页页分南北两个个区，南区区为住宅，，北区为办办公；南区为围合合式布局；；4万平米的园园林；朗琴园———社区规划划第39页页朗琴园———销售价格格采集样本从从2003年7月至至2004年12月月销售价格逐逐步攀升，，最高均价价达7360元/平米；整个个项目均价价约6700元/平米；在2003年12月份时成交交价格最低低，实际成成交价格为为5326元/平米，此时时销售的是是二期东西西向板楼，，正值销售售淡季；第40页页朗琴园———销售速度度目前处于尾尾盘销售阶阶段，仅余余二期三居居室10余套，每月月销售速度度均不稳定定；2004年4-7月销售速度度快，4月份达到252套，最低也也超过110套。第41页页朗琴园———销售面积积每月销售面面积均不稳稳定；2004年4-7月销销售售面面积积较较多多，，最最高高达达25834平米米/月。。第42页页朗琴琴园园————客客户户分分析析以本本市市城城镇镇居居民民为为主主，，占占总总比比例例的的62%；外省省个个人人占占有有一一定定比比例例，，达达34%。第43页页解析析““朗朗琴琴园园””1、、园园林林设设计计是是项项目目最最为为突突出出的的亮亮点点；；2、、目目标标客客群群定定位位清清晰晰；；3、、强强有有力力的的宣宣传传攻攻势势；；4、、三三期期产产品品借借鉴鉴一一、、二二期期的的经经验验，，符符合合市市场场需需求求，，并并借借助助成成熟熟社社区区的的环环境境和和配配套套，，以以一一居居、、小小二二居居、、小小三三居居为为主主。。第44页页个案案研研究究————蝶蝶翠翠华华庭庭成交交均均价价基基本本处处于于同同一一水水平平线线上上，，波波动动幅幅度度小小。。在在2004年7月以以前前，，成成交交均均价价均均在在6600元/平米米以以内内。。从2004年8月起起，，成成交交均均价价才才提提升升到到7100元/平米米以以上上。。第45页页蝶翠翠华华庭庭————销销售售速速度度及及面面积积整盘盘销销售售周周期期长长，，从从2001年1月到到现现在在，，800套房房屋屋共共销销售售了了4年的的时时间间。。从2004年2月-4月是是销销售售最最好好的的时时期期，，平平均均每每月月都都在在20套以上。销售速度销售面积第46页页蝶翠华庭———客户分析以本市城镇居居民为主，占占57%；外省个人购购买有一定比比例，占31%；外地企业及外外地事业单位位较少。第47页页解析“蝶翠华华庭”1、蝶形塔的的建筑形式，，在北京购房房客群中得不不到认可；2、户型朝向向不是正南正正北，与北京京传统正南正正北的居住理理念相冲突；；3、异地开发发商的操作模模式、管理手手法及文化差差异，使其进进京后遭受水水土不服。第48页页解析“荣丰2008”一期早期产品品以奥运为主主题，大户型型为主，但推推出市场之后后，销售受挫挫，因此后期期产品改变设设计方向，主主打小户型；；目标客户定位位明确。高单单价、低总价价的价格优势势吸引了大批批小白领来此此置业；整个社区档次次不高。第49页页区域市场研究究结论目前周边项目售价基本在６４００元/平米以上，最高达７８００元/平米；项目所在区域目前正处于高档项目的起步阶段；价格客群产品建筑形式主要以塔楼为主，缺乏低密度住宅产品户型以经济型中小户型为主，较受市场追捧，且目前市场存量较小。竞争本项目周边区域住宅项目基本都属于尾盘销售；以本市城镇居民为主，外地在京置业客户占有一定比例；自住客户为主，投资客户较少。第50页页纲 要一、北北京市市房地地产市市场现现状与与发展展前景景二、区区域房房地产产开发发环境境三、区区域市市场分分析及及个案案研究究四、本本案地地块价价值及及SWOT分析析五、本本案定定位初初步建建议第51页页地块基基本情情况本案北北边连连接莲莲花池池东路路，西靠马马连道道路东临规规划中中的三三里河河南沿沿线路路，南望广广安门门外大大街第52页页地块情情况本地块块西侧侧是莲莲花河河的一一段本地块块北侧侧是莲莲花池池东路路本地块块南面面是中中央直直属企企业职职工宿宿舍本地块块东面面是荣荣丰2008第53页页地块情情况本地块块位于于蝶翠翠华庭庭的东东南地块基基本平平整，，A01区区与B01区呈呈南北北隔离离的状状态第54页页地块示示意图图18.3万万平方方米的的公建建兼容容公寓寓用地地3.7万平平方米米的住住宅用用地第55页页周边环环境与与配套套本地块块现在在周边边环境境较差差，交交通情情况也也不理理想本地块块周边边的配配套也也很少少，附附近有有“大大方酒酒店””和““广外外医院院”第56页页首特居居住区区控规规调整整指标标表地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积（平米）建筑密度建筑高度绿地率A01住宅10588.133.5370583080.530B01公建兼容公寓40860.214.51838704580.530C01托幼42000.72940301230C02小学55000.84400301830G01绿地8000第57页页地块SWOT分分析S优势W劣势地理位置优越。地处西南二环附近，距离复兴门外大街、金融街不到20分钟车程本案规划中的配套较为完善。拥有幼儿园、小学、城市公共绿地。B01区作为建筑面积18万平方米的公建兼公寓性质用地有比较大的操作空间目前交通不便利，只有从广安门外大街才能进入小区周边的环境脏、乱、差周边的配套很少蝶翠华庭的三栋塔楼作为本地块的一部分，会对本地块的开发带来影响O机遇T威胁南城居住条件的不断改善；市政配套的不断完善规划中的市政路“三里河南沿路”的贯通对本案的开发有直接帮助；荣丰2008项目的全面入住给本地块的周边带来一定的人气；中央直属企业宿舍区的规划会对当地环境的治理带来改观目前周边新开盘的住宅项目较少，主要有：格调二期、威尔夏大道、顺驰蓝调、华尔街观典第58页页纲要要一、北北京市市房地地产市市场现现状与与发展展前景景二、区区域房房地产产开发发环境境三、区区域市市场分分析及及个案案研究究四、本本案地地块价价值及及SWOT分析析五、本本案定定位初初步建建议第59页页区域市市场分分析市场定定位本案地地块分分析第60页页市场定定位的的原则则市场差差异化化原则则市场定定位市场细细分原原则第61页页市场细细分的的原则则成交价价格产品形态态社区环境境目标客群群第62页市场细分分——楼楼盘档次次高档楼盘盘（以格调调、顺驰驰.蓝调、源源屋曲为为代表））成交价格格：本区区域高档档项目成成交均价价都在7000元/平方米（（建筑面面积）以以上，源源屋曲达达到了7800元/平方米。。产品形态态：基本本以板楼楼和塔板板结合的的产品为为主，户户型以总总价在65—70万的两居居、100万的三居居为主。。社区环境境：这些些项目都都有一定定的社区区景观和和较好的的商业配配套，比比如大型型的水景景、会所所、社区区内的商商业。交交通的因因素被弱弱化。项目客群群：附近居民民和南城城上班的的高收入入人士以以及在西西长安街街沿线上上班的大大型国企企中高级级管理人人员（金金融街地地区、公公主坟地地区等））第63页市场细分分——楼楼盘档次次中档楼盘盘（以朗琴琴园为代代表）成交均价价：本区区域中档档楼盘的的成交均均价在6500—7000元/平方米（（建筑面面积）。。产品形态态：基本本是以塔塔楼或板板塔结合合的产品品为主，，户型比比例中两两居和一一居占据据的比重重较大，，一居的的总价在在30万左右，，两居总总价在60万左右。。社区环境境：基本本上都有有较成熟熟的小区区内景观观及商业业配套。。交通较较为便利利。项目客群群：南城上班班的高收收入人群群以及南南城本地地居民中中高收入入人群为为主。第64页市场细分分——楼楼盘档次次低档楼盘盘（以纯粹粹.建舍、远远见名苑苑为代表表）成交均价价：本区区域中、、低档楼楼盘的成成交均价价在6500元/平方米（（建筑面面积）左左右。产品形态态：这些些项目大大部分是是塔楼或或板塔结结合的项项目，产产品也是是以一居居和两居居为主，，而且一一居的比比重很大大。纯粹粹.建舍是板楼楼，但是此此项目的品品质不高，，造成成交交价格偏低低。社区环境：：这些项目目一般没有有成熟的社社区配套，，多是借助助周边的市市政或其它它项目的商商业配套。。项目客群：：第65页页市场细分结结论（一））档次销售情况成交均价（元/平米）高档项目（格调、蓝调、源屋曲）一居二居三居四居一居二居三居四居22%57%63%40%6800738873467341中档项目（朗琴园）一居二居三居四居一居二居三居四居100%100%98%--658968296750--低档项目（纯粹.建舍、远见名苑）一居二居三居四居一居二居三居四居96%90%86%--623763176322--数据来源于于房地产信信息网，数数据的统计计时间间距距是项目开开盘至今第66页页市场细分结结论（一））价格本区域市场场中的价格格因为产品品、社区环环境、目标标客群的原原因被明显显的分为三三个档次：：6500元/平方方米米左左右右；；6500——7000元/平方米；7000元/平方米以上；；高档产品成交交价格在7000元/平方米以上；；中档产品成交交价格在6500—7000元/平方米；低档产品成交交价格在6500元/平方米左右；；第67页页市场细分结论论（二）产品高档项目主要要以板楼为主主，户型以两两居和小三居居为主；中、低档项目目中塔楼和板板塔结合的项项目占主导地地位，户型是是以一居和两两居为主，三三居为辅；第68页页市场细分结论论（三）社区环境高档项目的社社区景观和商商业配套较为为完善；中档项目的社社区景观和商商业配套一般般；低档项目的社社区景观和商商业配套很差差，主要借助助周边市政配配套和周边项项目的商业配配套；第69页页市场细分结论论（四）调研项目客群群现状本区域房地产产项目的客群群来源是多元元化的高档项目主要要针对在南城上班的高高收入人士（（在马连道中中央采购区、、丽泽商圈工工作的私企老老板和高级管管理层人员））以及在西长长安街沿线上上班的大型国国企中高级管管理人员（金金融街地区、、公主坟地区区等）；中档项目主要要针对南城上班的高高收入人群以以及南城本地地居民中高收收入人群为主主；低档项目主要要针对以在周周边工作的企企业中、低层层收入的人员员为主，以一一次置业的人人群为主，以以对总价的承承受能力低的的人群为主；；第70页页潜在客群需求求分析项目潜在客群需求分析区域内客群私企老板主要以二次或三次置业为主，对产品的要求高，主要是南北通透的板楼国企管理层主要以一次或二次置业为主，对总价的承受能力较弱，以板楼需求为主当地公务员主要以一次或二次置业为主，对总价的承受能力较弱当地高收入人群主要以二次或三次置业为主，对产品的要求高，对总价的承受能力较弱区域外客群在南城工作的高收入阶层希望在南城拥有一个较高品质的居住环境，以板楼需求为主在南城工作的首次置业的人希望在南城寻找一个交通便利的居住空间第71页页目标市场模式式选择

M1M2M3P1P2P3M1M2M3M1M2M3M1M2M3M1M2M3P1P2P3P1P2P3P1P2P3P1P2P3密集单一市场场产品专门化市场专门化全面进入选择性专门化化P=产品\需需求M=市场\客客群第72页页本案采取的目目标市场模式式根据市场调研研的结论和市市场需求，采采取稳妥的全全面进入策略略，以几种优优质的产品，，满足各种市市场的需求。。产品以板楼为为主，户型包包括一居、二二居、三居。。

M1M2M3P1P2P3全面进入

第73页页市场定位（一一）本案主题定位位：广安门地区中中高档成熟社社区根据对市场的的调研得知，，我们认为市市场中目前中中档产品是主主流，但随着着西南二环附附近市政配套套建设的完善善，以及整个个南城市场的的整体走强，，高档项目在在南城也会有有一定的需求求空间。因此我们以差差异化的原则则，为本案的的主题定位为为中、高档成成熟社区。第74页页市场定定位（（二））本案产产品定定位：：舒适适性性板板楼楼社社区区根据对对市场场的调调研得得知，，目前前市场场中的的产品品很大大一部部分是是塔楼楼或板板塔结结合。。但是是高、、中、、低档档的项项目的的产品品形式式还是是有很很大区区别。。根据据差异异化原原则，，我们们将本本案定定位以以板楼楼为主主，同同时有有少量量的商商业配配套的的项目目，产产品上上尽可可能做做出南南北通通透；；根据对对市场场的调调研得得知，，本区区域一一居的的供应应量很很大，，而且且价格格相对对不高高。因因此我我们建建议本本案户户型集集中在在两居居和三三居，，配以以少量量一居居。第75页页市场定定位（（三））本案案客客群群定定位位：：南城城工工作作的的高高收收入入人人士士二二次次置置业业为为主主根据据对对市市场场的的调调研研得得知知，，本本项项目目的的客客群群主主要要集集中中在在““以以本本区区域域为为中中心心，，在在本本区区域域或或周周边边区区域域工工作作的的高高收收入入人人士士””。。主主要要包包括括在马马连连道道中中央央采采购购区区、、丽丽泽泽商商圈圈工工作作的的私私企企老老板板和和中中、、高高级级管管理理层层人人员员，，在在西西长长安安街街沿沿线线上上班班的的大大型型国国企企中中高高级级管管理理人人员员（（金金融融街街地地区区、、公公主主坟坟地地区区等等）），，以以及及在在这这附附近近工工作作的的部部分分白白领领。。第76页市场定位位（三））价格定位位均价7200元/平方米目前南城商品品房的成交价价格在逐步走走高，本区域域的成交价格格基本保持在在6500—7000元/平米；而且南南城商品房的的供应量在今今后短时间内内不会很大；；根据周边中、、高档项目的的成交均价，，再考虑到本本案拥有幼儿儿园、小学、、城市公共绿绿地的配套，，因此价格可可以在此基础础上再有一个个上升空间；；第77页页本项目销售收收入估算单项销售收入产品商业占3%商业占5%商业占8%商业（万元）9278.9815464.9624743.94住宅（万元）154296.12151114.75146342.71总计（万元）163575.1166579.71171086.65假设销售率在在100%，，商业价格预预计14000元/平方方米，住宅价价格7200元/平方米米第78页页结束语从市场反映映的真实情情况和我们们的分析得得知道，总总体来说机机会大于风风险。首先先南城整体体房地产市市场的景气气上升，如如果再从具具体产品的的形态、社社区内部的的景观规划划以及社区区内公共和和商业配套套进行深化化和提升，，该地块上上的项目价价格应该还还有一个上上升的空间间！第79页页9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2023/1/62023/1/6Friday,January6,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2023/1/62023/1/62023/1/61/6/20231:30:00AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2023/1/62023/1/62023/1/6Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。2023/1/62023/1/62023/1/6Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/61/6/202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青