杭州旅游地产长板巷金松豪宅项目营销推广策略-

第一篇、杭城地产高端时代（宏观市场分析）第二篇、城市坐标焦点价值（市场价值点分析）第三篇、城市领地群雄逐鹿（竞品项目分析）第四篇、中央坐标高端领地（市场定位）第五篇、城市中央创造梦想（产品定位）第六篇、都市新贵现代绅士（客群分析）第七篇、极致英伦光彩四射（价值元素梳理）第八篇、创“士”纪（形象定位、策略及执行）第九篇、绅“视”界（创意及视觉表现）（1）逆市开盘群雄纷争关键词（需求旺盛，主城区供应量不可忽视）

2007年上半年，杭州市七区(不包括萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.53：1，杭州市六区(不包括余杭区、萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.58:1。购房需求量略大于供应量，杭州楼市出现普遍回暖现象。从07年未来推盘量分析，滨江由于整体开发周期长、在售规模大的特性，仍然成为杭州供应主角。其次是位于主城的上城、下城、西湖三区，总体供应也将达到69.66万㎡，可见激烈的市场竞争不仅仅在滨江区，随着今年大幅度的土地放量，包括主城区在内的各区域竞争激烈程度可能加剧。第一篇、杭城地产高端时代（宏观市场分析）杭州房地产市场走势分析

1（2）主城市场需求稳定关键词（楼市销售量上升、主城区实力买家仍然集中）

从07年1-7月各区销售情况分析，基本与06年全年销售量持平。主城区总体销量分析，虽然有价格高昂的特征，但销售体量也呈上升状，充分说明主城区的实力买家仍然最为集中。

第一篇、杭城地产高端时代（宏观市场分析）（3）城区价格居高不下

关键词（主城区高端物业聚集、土地稀缺、地价走高导致成交均价占据高点）

从07年7月各区成交均价数据显示,主城区的土地稀缺价值及新盘定位高端，带动整个市场形象上行，加之地价的飙升使得成交均价占据高点位置。第一篇、杭城地产高端时代（宏观市场分析）（4）豪宅辈出高端时代关键词（楼市销售量上升，主城区实力买家仍然集中）项目名称区域销售面积销售套数销售金额（万元）成交均价（元/㎡）平均单套总价（万元）销售套均面积（㎡）九树公寓之江5151.431316788.03325891291.39396.26金色海岸上城32753.9111469841.6821323612.65287.32深蓝广场下城698.2161458.2220885243.04116.37晴园西湖3656.78237409.4320262322.15158.99仙林福座下城948.51141641.1317302117.2267.75檀香园上城22062.9718337563.8717026205.27120.56东方润园江干48654.2717082719.5117001486.59286.2世贸丽晶城西湖19185.6920232540.0116961161.0994.98瑞丰格林苑上城978.9266454.1816221248.24153.03西子中心下城9801.0720815894.421621776.4247.12依托主城绝版地段，高价楼盘价格不断刷新，豪宅物业逐渐走入人们视野，杭州正进入一个城市的高端物业集中上市的历史时期。第一篇、杭城地产高端时代（宏观市场分析）分析

杭州主城区三面环山、一面临江，可供开发的面积不过百余平方公里，相对而言严重不足，而在未来的主城物业中，受到地价飙升的烘托，城市住宅建筑成本的大幅提高，将造成城市商品房价格的必然走高，而形成高端物业高度聚集主城区的格局。而从以上分析中得出，财富人群对主城区高端物业的需求仍然高度聚集，而成为主城区价格走高的有利支撑。财富人群对产品的品级以及居住模式的更替，对发展商打造高端产品、营造高端生活模式提供必然的市场开发空间。第一篇、杭城地产高端时代（宏观市场分析）（1）竞争升级地王频现

时间地块编号地块坐落出让面积（万㎡）容积率建筑面积（万㎡）楼面地价（元/㎡）成交总价（万元）竞得单位2007年［2007］23西湖区3.612.69.38615726147600宁波雅戈尔置业有限公司2007年［2007］17钱江新城8.433.2-4.526.98—37.9411759349000杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州康居投资管理有限公司2007年[2007]20号拱墅区4.093.213.08812245160100浙江旅游西城房地产有限公司2006年[2006]20号拱墅区10.410870363000绿城与滨江联手取得第一篇、杭城地产高端时代（宏观市场分析）杭州土地市场分析

22007年上半年杭州市国土资源局总共挂牌59宗地块，总占地面积3367亩，可供建筑面积457万㎡，略高于2006年全年3672亩的土地出让总量；仅半年来，杭州土地市场就频频刷新记录，标王接连出现。■土地饥渴效应的集中体现部分发展商的项目都处于尾盘期，急需拿地。而同时操作多个项目的发展商，加速了土地储备的步伐，从而掀起了土地市场的新一轮的拿地热潮。■从封闭式内向市场转向开放式国际资本角逐市场的竞争局面因此，从过去十年的行业环境分析，杭州是一个浙商为主导的开发企业和营造模式占据主动地位的封闭型市场。从近两年开始，不断的外部品牌发展商（例如：中海、万科、凯德、世贸、中海、华润、新鸿基）着陆杭城。想要在杭州布点的他们，几乎出现在每次土地拍卖会现场，资金实力雄厚的外来地产商，碰上同样实力不小又谋求更高发展层面的浙江民企，自然免不了一场争夺，正式引发了杭州竞争格局的质变，促使竞争平台由内向型转向开放式的角逐。■城市品级提升的“后上海效应”我们肯定地说，杭州的城市品级和竞争格局已经大大提升，除开发规模和个案绝对价值与上海还有很大差距，但是在一些典型区块和价值分布情况而言，已经有越来越明显的趋同现象存在，这就是我们所说的“后上海效应”。豪宅项目将成为另外一种高度同质化竞争的主流产品。第一篇、杭城地产高端时代（宏观市场分析）（2）地地价价暴暴涨涨成成本本高高昂昂2003年至至2007年，，从从项项目目及及文文教教区区域域的的楼楼面面地地价价长长势势分分析析，，07年成成交交的的两两宗宗土土地地楼楼面面价价达达到到平平均均1.39万元元，，是是06年的的将将近近一一倍倍之之多多。。一一方方面面反反映映城城市市土土地地的的稀稀缺缺价价值值，，另另一一方方面面反反映映市市场场对对本本案案所所在在城城市市住住宅宅区区块块的的预预期期值值高高于于其其他他板板块块。。高昂昂的的楼楼面面价价告告诉诉我我们们，，只只有有站站在在更更高高的的视视角角整整合合城城市市资资源源、、土土地地价价值值及及稀稀缺缺价价值值等等一一系系列列关关键键因因素素。。提提升升产产品品综综合合价价值值才才能能不不被被成成本本劣劣势势困困扰扰而而淹淹没没在在豪豪宅宅旗旗帜帜下下的的同同质质化化竞竞争争。。第一一篇篇、、杭杭城城地地产产高高端端时时代代（（宏宏观观市市场场分分析析））项目周边地块楼面地价表时间项目楼面价2003年文菁苑45252003年发展·今日嘉园51792003年银马公寓52182003年枫华府第53262003年中豪·晴园46502004年梧桐公寓52842005年金都·城市芯宇70012006年滨江·金色蓝庭73302007年商学院地块157262007年金松地块12245第一一篇篇、、杭杭城城地地产产高高端端时时代代（（宏宏观观市市场场分分析析））第一一篇篇、、杭杭城城地地产产高高端端时时代代（（宏宏观观市市场场分分析析））第二二篇篇、、城城市市坐坐标标焦焦点点价价值值（（市市场场价价值值点点分分析析））第三三篇篇、、城城市市领领地地群群雄雄逐逐鹿鹿（（竞竞品品项项目目分分析析））第四四篇篇、、中中央央坐坐标标高高端端领领地地（（市市场场定定位位））第五五篇篇、、城城市市中中央央创创造造梦梦想想（（产产品品定定位位））第六六篇篇、、都都市市新新贵贵现现代代绅绅士士（（客客群群分分析析））第七篇篇、极极致英英伦光光彩彩四射射（价价值元元素梳梳理））第八篇篇、创创“士士”纪纪（（形象象定位位、策策略及及执行行）第九篇篇、绅绅“视视”界界（创创意及及视觉觉表现现）反复观察本本案可以发发现两条城城市轴线，，一条是东东西向的轴轴线，以文文一、文二二以及德胜胜路为构成成；一条是是南北向的的轴线，以以上塘高架架向南直到到钱江新城城为指向，，两条交叉叉轴线构成成本案的价价值评估坐坐标，恰好好将本案所所有的竞品品资源放置置在同一体体系进行研研究，对正正确得出本本案的合理理价值作用用很大，分分析如下：：第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）杭州东西轴轴线绵延40公里，是杭杭州最长的的、最主要要、连接区区块最多的的城市交通通主干道，，本案处于于这条轴线线的城市核核心区段。。第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）水平轴线价值分析

1水平区域关系表板块西溪文教项目区域德胜区域九堡下沙依托资源西溪湿地自然生态环境商业、交通传统优势地段，教育文化产业区域支撑武林商圈，中心城区的紧邻性便利交通条件地铁、快速路交通条件及政策发展引导教育产业、高新技术产业区域不足生活配套欠缺，区域价值尚未最大的体现人口密集、拥挤嘈杂开发空间有限，高开发与购房成本也在承受风险的考验区域配套暂不成熟。周边规划建设有待实现，区域价值尚未被市场低估。生活配套欠缺，区位环境不够成熟，开发水平单一化区域环境冷热差异大，区域发展不尽成熟，一定程度上影响市场现有价格的后市走势幅度。区域配套不均衡，生活环境尚不成熟，区域市场价格增劲有限主要产品别墅及中高档住宅高档住宅及高等级公寓目前中端产品或单身公寓为主小高层、高层普通住宅小高层、高层中档产品小高层、高层普通住宅主力面积范围公寓：90—100㎡及100—150㎡；排屋：200—300㎡120—150㎡；150—180㎡40—88㎡130—150㎡80—130㎡及180㎡以上大户型90—120㎡90—140㎡均价（元/㎡）12000—1500018000—200009000-130008000-100007000-75006000—7000代表楼盘坤和·和家园、大华西溪风情枫华府地、梧桐公寓、银马公寓清水公寓胜德欣苑/新年广场浅水湾花园野风现代景苑金海·香槟湾旅游·红苹果野风海天城、梦琴湾第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）从水平方向向的区位现现状及市场场特征分析析，文教区区凭借高端端楼盘集群群化以及大大量的人气气优势。而而从与主城城武林商圈圈的关系与与距离分析析，本项目目区域具有有与文教区区匹敌的城城市资源。。但本案周边边无高端楼楼盘支撑区区域价值形形象，旧老老公寓聚集集、品级相相对较低。。德胜桥以以东的项目目如清水公公寓、新青青年广场等等长期价值值无法与桥桥西临近文文教区的项项目等同，，处于明显显的价值低低估阶段，，因此本案案未来的高高位上市既既存在参照照系明确的的优势，又又存在本区区域缺乏高高位上市传传统的压力力。上塘路以东东的德胜区区域，则属属于城市发发展“热传传导”效应应区块，同同样存在缺缺乏高端产产品支撑的的形象问题题，仅有““野风”占占据份额，，使得吸纳纳力单一而而导致区域域竞争力不不强。第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）价值凹地优优势明显显从价格、产产品开发类类型分析，，水平轴线线形成了项项目区域的的价值凹地地。第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）城市脊梁价价值颈椎椎以项目区域域为龙头，，由北至南南贯穿主城城区，直达达钱江新城城区域，形形成城市垂垂直价值链链。第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）垂直轴线价值分析

2垂直区域关系表板块项目区域市中心区域钱江新城依托资源市中心区域成熟配套的紧邻性市中心城市核心配套及地段珍贵价值政策引导，新的CBD概念的逐渐成熟及江景资源区域不足城市现代配套不成熟，规划建设有待实现，产品价值有待区域价值的成熟来提升开发成本高、价格高、产品价值明显，但风险度也更加明显，另外可开发空间更加有限。市场可开发空间有限，区域价格接近现时的峰值，市场向好预期与风险并存。主要产品目前以各类中端住宅、单身公寓为主高档产品中档及高档房产品面积范围40—88㎡130—150㎡120—160及160以上120—160及160以上均价（元/㎡）9000-1300020000—2500016000—22000（不含部分精装修房的装修成本）代表楼盘清水公寓胜德欣苑/新年广场浅水湾花园钛合国际、深蓝广场、檀香园金基晓庐、春江花月、东方润园、金色海岸从区位属性性分析，市市中心区域域具有着毋毋庸质疑的的稀缺区位位价值，承承载着大量量的人流、、物流与商商流的交汇汇，在传统统价值观的的认识下引引领价格飞飞速高走；；钱江新城作作为一个““城市新贵贵”地段，，毗邻市中中心、紧靠靠钱塘江以以及政策引引导的鲜明明指向性，，形成CBD新城价值的的市场共识识；项目区域与与城市核心心区域的无无缝连接，，在传统市市中心核心心区域难于于跻进之时时，该区域域的地段价价值难容小小觑。第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）主城房产无无弱市，三三区中主城城以及钱江江新城均以高高端为主力力割据市场场，豪宅、、高端则构成成其代名词词。项目区域预预期价值没没有得到挖挖掘，高端端项目也未首首开先例，，使得大量量的城市资资源与高资客客群流失至至周边，导导致区域价价格成为整条条纵轴的洼洼地。城市脊梁价价值颈椎椎第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）从产品角度度分析，主主城与文教教两大高端项目目集群区域域，为本项项目区域的整体体形象抬升升奠定了基基础。观察横纵价价值体系，，本项目区区域完全可以受受到主城与与文教的高高价带动，形成成未来的价价值焦点。。第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）价值汇聚黄金焦点

3得出最终市市场价值：：第二篇、城城市坐标焦焦点价值值（市场价价值点分析析）第一篇、杭杭城地产高高端端时代（宏宏观市场分分析）第二篇、城城市坐标焦焦点点价值（市市场价值点点分析）第三篇、城城市领地群群雄雄逐鹿（竞竞品项目分分析）第四篇、中中央坐标高高端端领地（市市场定位））第五篇、城城市中央创创造造梦想（产产品定位））第六篇、都都市新贵现现代代绅士（客客群分析））第七篇、极极致英伦光光彩彩四射（价价值元素梳梳理）第八篇、创创“士”纪纪（形象象定位、策策略及执行行）第九篇、绅绅“视”界界（创意及及视觉表现现）【深蓝广场】项目优势绿城的品牌牌效应；高精度建筑筑水准、精精装修以及及相应的品品牌物业服务务，形成产产品的高附附加值；市中心区地地缘价值优优势。价格分析产品开发以以高端定位位出现，以以近20000元/㎡的价格入市市，成为一定意意义上的标标志性项目目。2004——2006年，以该项项目发售到到收盘，高高端价格调调性基础上上又有着6000元/㎡的单价增幅幅，该项目目的价格走走势，一定定意义上也也体现出上上塘、朝晖晖区域的区区域价值的的再度提升升。进入二手市市场，深蓝广场的的房产品价价格行情更更有明显提提升，目前前酒店式公寓寓单价已在在24000—30000元/㎡的价格水平平。第三篇、城城市领地群群雄逐鹿鹿（竞品项项目分析））已建成竞品项目分析

1【今日嘉园】产品类型该项目产品品为住宅开开发用地，，位于文一一路文教区区核心地段段。产品开开发为中高高端的住宅宅及单身公公寓及部分分底商，建建筑形式为为高层和小小高层。项目优势：：地段+园林+低楼面价位于文一路路和教工路路的交叉路路口（原财财经学院）），成熟的的商圈、交交通配套条条件及传统统的地段推推崇心理，，以及地段段的稀缺性性凸现出该该项目价值值。5179元/㎡的楼面地价价随着目前前区域价值值的提升，，为本项目目的竞价空空间提升不不少。“大景观””、“大间间距”（最最大栋间距距60米）、“大大空间”园园区环境规规划是该项项目的一个个亮点所在在，在推广广调性上也也借助地段段的稀缺性性强调项目目园区规划划的大手笔笔概念。该项目120—140㎡、140—160㎡舒适性房型型为主导；；附以90—100㎡、100—120㎡经济型户型型及160㎡以上豪华型型户型，另另外单身公公寓的结合合式开发，，形成包括括“青年新新贵一族””在内全角角度的客群群圈层覆盖盖。第三篇、城城市领地群群雄逐鹿鹿（竞品项项目分析））在建、在售项目分析

2面积（㎡）套数比重40—70（单身公寓）180套--------90—10042套22%100—12021套11%120—14087套46%140—16035套18%160㎡以上6套3%今日嘉园价价格走势：：该项目2006年价格增幅幅明显，2006年下半年至至2007年6月销售节点点上，形成成1500元的单价增增幅，而6—7月间一个月月的时间内内，单价形形成3000元的猛增。。面积区间（㎡）套数去化套数去化率40—70（单身公寓）180套--------90—10042套42100%100—12021套21100%120—14087套4147%140—16035套2880%160㎡以上6套350%各户型消化化情况：从户型去化化分析，120㎡以下户型购购买成本低低，依然是是受宠的关关键性因素素；120—140㎡的户型，去去化近半，，所剩房源源以低层或或中间套为为主；特别是该项项目处于文文教区的核核心区位优优势，大户户型也有较较明显的市市场支撑，，140—160㎡的28套在售房源源已销售80%。第三篇、城城市领地群群雄逐鹿鹿（竞品项项目分析））【梧桐公寓寓】产品类型型由六幢多多层、小小高层、、高层组组成，产产品类型型为高档档公寓及及多层精精装修小小户型公公寓，采采用ArtDeco(装饰艺术术派)建筑风格格，典雅雅、考究究。项目优势势：地段段+建筑+品质位于西湖湖区文一一路与学学院路交交叉口，，文教区区的中心心区位，，商业配配套成熟熟，市场场地段认认知度高高，区域域优势明明显。建筑设计计：采用用Deco(装饰艺术术派)建筑风格格，注重重立面的的艺术美美感，产产品较注注重建筑筑细节的的装饰；；主体墙面面采用仿仿石面通通体瓷质质面砖，，宽大的的基座饰饰以天然然石材，，具有产产品的建建筑质感感的品质质性表现现。空间品质质：注重重产品的的品位性性与实用用性结合合，产品品户型设设计注重重多元性性表现，，常规公寓寓面积为为100——200多㎡，形形成最大大范围的的市场对对接，多多层电梯梯小户型型精装修修公寓70多㎡的产产品设计计，形成成了与城城市新贵贵的高端端对接。。第三篇、、城市领领地群群雄逐鹿鹿（竞品品项目分分析）户型配比比梧桐公寓寓户型以以中小户户型构成成为主，，体现出出该项目目以城市市新贵为为主的市市场客群群定位特特点，同同时也映映衬了该该项目经经典城市市公寓的的产品开开发理念念。第三篇、、城市领领地群群雄逐鹿鹿（竞品品项目分分析）梧桐公寓寓营销策策略：紧抓美式式精品公公寓形象象，强调调都市精精致生活活品位，，迎合都都市白领领需求；；充分整整合地理理位置、、城区、、建筑风风格、精精装修、、生活效效率等特特点进行行精品化化诉求模模式；由由于地理理位置较较好，客客户体量量相对充充足，采采用小众众媒体进进行传播播，例如如高消费费商场、、专业杂杂志。媒介策略略：高强度投投放成为为该项目目07年主流媒媒体动作作的主要要表现。。以销售售节点和和市场热热销期为为基准，，以人文文、品质质、地段段、稀缺缺强化产产品的高高品位整整合性包包装，形形成“豪豪华式””的策略略推广，，树立产产品的品品质印象象。第三篇、、城市领领地群群雄逐鹿鹿（竞品品项目分分析）【檀香园】产品类型型：由五幢幢弧形板板式高层层建筑组组成，产产品为高高档公寓寓。项目优势势：地段段+规划+小区空间间城区项目目，地理理位置优优越，闹闹中有静静，历史史传统文文化积淀淀，在老老城区少少量高档档楼盘中中凸现区区位的尊尊贵价值值。弧形形产品建建筑形式式，围合合式的环环境规划划，形成成了园区区内景观观的充分分体现。。140㎡以上宽宽尺度大大宅的产产品供应应，体现现出市中中心区域域的产品品的尊贵贵价值与与拥有者者的身份份感，檀檀香园的的产品开开发理念念在市中中心区块块中具有有相应的的市场代代表性。。第三篇、、城市领领地群群雄逐鹿鹿（竞品品项目分分析）价格走势势：从价格走走势分析析，檀香香园基本本保持价价格的高高位运行行，市中中心地段段的稀缺缺性，以以及市中中心土地地出让价价格的上上扬，在在2007年楼市走走热的大大势烘托托下，06年底该项项目也形形成了单单价5000多元的涨涨幅。去化情况况：从户型去去化分析析，140㎡以上产产品去化化率较高高，体现现出即使使在价格格高位的的前提下下，地段段的稀缺缺性、产产品品质质的驱动动，产品品也具有有着相应应的市场场支撑。。第三篇、、城市领领地群群雄逐鹿鹿（竞品品项目分分析）【钛合国际际】产品类型型：由一幢27层甲级写写字楼、、一幢18层酒店式式服务公公寓及3层商业广广场组成成。项目优势势：地段段+品质+服务近武林广广场市中中心区域域、商业业、办公公环境成成熟，区区位条件件优越。。精装修酒酒店式服服务公馆馆，个性性化选择择设计和和“深度度体验管管家服务务”提升升产品附附加值。。价格走势势：该项目目酒店式式精装公公寓今年年6月均价为为16500元/㎡，8月初推盘盘价格为为18000—19000元/㎡，虽所剩剩房源不不多，但但依然呈呈现2000余元的单单价涨幅幅。8月初，该该项目380余套酒店店式精装装公寓中中，销售售300余套，还还有50余套可供供选择。。6月开盘至至今两个个月左右右的时间间内，销销售80%以上，在在高端价价格站位位的前提提下，依依然取得得了较理理想的产产品去化化。第三篇、、城市领领地群群雄逐鹿鹿（竞品品项目分分析）【城市芯宇宇】开发商：：（金都都房产—品牌、实实力、专专业）十余年间间在杭州州、嘉兴兴、衢州州、北京京、武汉汉、厦门门、丹东东等地进进行房产产开发，，使金都都房产的的企业品品牌、产产品品牌牌逐步提提升。产品概况况：项目总建建筑面积积23万余㎡，，5幢板式高高层扇形形排列，，5.6米底层架架空，3重景观系系统，90-200㎡㎡多种高舒舒适性精精英户型型；参照照国家建建设部3星级绿色色建筑和和3A住宅性能能标准建建设，以以22项住宅科科技技术术领先应应用，强强调产品品的“科科技”开开发含量量，体现现品牌价价值之时时，更意意在提升升产品的的附加值值。价格预期：预期售价为25000元/㎡左右。第三篇、城市市领地群雄雄逐鹿（竞品品项目分析））未来竞品项目

3【杭州商学院地地块】07年杭州土地新新“地王”，，竞拍下的楼楼面地价为15710元/㎡。开发商：宁波波雅戈尔置业业有限公司：：房地产开发一一级资质企业业。1992年创建的宁波波雅戈尔置业业有限公司迄迄今为止，总总资产已逾50亿元人民币，开发住住宅、别墅、、商务楼等各各类物业达150万㎡。【杭汽发地块】06年9月竞拍出让，，竞拍楼面价价为10869.70元/㎡。开发商：绿城城房产集团+滨江房产集团团从去年至今，，上塘、文教教成为近邻市市中心区域新新一轮一级市市场角逐的焦焦点地带，绿绿城、滨江、、外来的雅戈尔等知名名开发商齐亮亮相，在两区区域不断暴出出的惊人的楼楼面地价，印印证着两区域域的地面不菲菲的开发价值，现实的的房产热驱动动，更说明，，未来而言两两区域具有向向好的市场空空间。第三篇、城市市领地群雄雄逐鹿（竞品品项目分析））竞品项目特征征总结01.竞争优势的整整合分析。以地段稀缺概概念形成产品品价值的高位位依托，是竞竞品项目的优优势基本面。。注重产品高品品质定位，强强化高档化产产品属性，以以建筑、园区区、户型及其其他附加值的的提升手段，，形成产品鲜鲜明个性的整整合化优势，，以赢得产品品的市场主动动与产品高价价值空间。02.主力供应面积积和去化特征征分析。定位高端客群群是竞品项目目共同的市场场走向。相应而言，在在户型设计角角度上，与高高端相匹配，，体现“经典典别致”、““舒适性”与与“豪华性””是上述项目目的根本立足足点。从户型型配比上也体体现出高端产产品的基本特特征。120—140㎡的面积区间占占20—30%的比重，140—160㎡及以上户型占占30—40%的比重。““舒适性”与与“豪华性””户型占据高高档类房品的的多半比重。。另外，小户型型产品也占有有一定的份额额比重，如梧梧桐公寓、城城市芯宇、今今日嘉园、深深蓝广场等，，且均以精装装小户型酒店店公寓形式出出现，以强化化“经典别致致、个性满足足”产品的附附加值，提高高产品的利润润率。从高档产品的的户型供应总总体特点看，，“城市年轻轻新贵”与““财富实力人人士”成为目目标客群的主主要层面。第三篇、城市市领地群雄雄逐鹿（竞品品项目分析））价格建议区域权重因素修正系数比较系数比较均价（低）比较均价（高）修正均价（低）修正均价（高）成熟度区域形象交通条件配套完善度潜力因素12232文教区0.90.90.90.921.120.946418000200001703618929主城区11111.91.180.898320000250001796622458项目区0.90.70.90.821.061750120693经过权重比较较，本项目当当前时点的区区域均价，中中低端产品17000元/㎡左右，中高端端产品在20000元/㎡左右。从成本空间估估算，本项目目楼面地价已已达到12245元/㎡，加上建筑成成本及税金等等支出成本，，单平方面积积开发成本分分摊约15000元/㎡，利润率仅有有11%，同时要承受受市场风险、、社会风险及及竞争风险实实不划算。因此，在土地地成本如此高高昂的前提下下，走高端之之路，挑起区区域高端形象象第一大旗又又一次成为本本项目的区域域重任。第三篇、城市市领地群雄雄逐鹿（竞品品项目分析））第一篇、杭城城地产高高端时代（（宏观市场分分析）第二篇、城市市坐标焦焦点价值（（市场价值点点分析）第三篇、城市市领地群群雄逐鹿（（竞品项目分分析）第四篇、中央央坐标高高端领地（（市场定位））第五篇、城市市中央创创造梦想（（产品定位））第六篇、都市市新贵现现代绅士（（客群分析））第七篇、极致致英伦光光彩四射（（价值元素梳梳理）第八篇、创““士”纪（（形象定位、、策略及执行行）第九篇、绅““视”界（创创意及视觉表表现）地块为原金松松洗衣机厂地地块，占地面面积40858㎡㎡，容积率3.2，为住宅(设配套公建)用地，东面和和北面都到上上塘河，南至至长板巷，西西至远大花园园，容积率为为3.2，建筑密度不不大于28%,绿地率不小于于30%.沿上塘河建筑筑限高90米,其他建筑限高高54米以下.住宅标准层层层高控制在3米以内,沿商铺层高控控制在4.5米以内，该地地块套型建筑筑面积90㎡以下住房面积积占其项目的的住宅面积比比例40%以上。土地成成交价格16.01亿，折合楼面面地价12245元/㎡。第四篇、中央央坐标高端端领地（市场场定位）项目所在区域关系图

1S：地段段优优势势城市市配配套套绿化化空空间间扩扩大大地块块局局部部视视野野开开阔阔先天天的的客客群群储储备备有一一定定品品牌牌积积累累W：缺乏乏城城市市高高端端项项目目的的营营造造经经验验周边边居居住住形形象象杂杂乱乱，，且且短短期期内内无无法法改改变变出入入便便捷捷度度低低主城城高高端端住住宅宅供供应应稀稀缺缺主城城地地价价高高走走，，提提升升项项目目利利润润预预期期城市市品品级级逐逐步步上上升升推推动动区区域域价价值值提提升升O：竞争集群威胁胁项目发展三级市场的潜潜在竞争T：第四篇、中央央坐标高端端领地（市场场定位）SWOT分析

2思路：适度高高端的产品，，独特的概念念提炼以及成成本控制下的的高利润空间间。第四篇、中央央坐标高端端领地（市场场定位）市场定位策略

3（1）项目开发突突破点——高端产品的开开发定位现有的产品基基调带来客群群、高价、差差异化竞争、、品牌提升空空间与抗风险险能力。因此此，产品营造造是突围市场场的核心关键键，只有在成成本有效控制制的前提下，，打造高利润润的高端产品品，并结合项项目自身的销销售体量，走走资金最快化化的市场路线线。争取高效效率的现金流流开发更多的的项目，才是是本案的开发发价值与市场场定位。（2）产品营造模模式——品牌、概念与与产品个性的的整合滨江·金色海岸：调调性定位——强调顶级品牌牌堆砌的物质质奢华定位——无与伦比的品品质，以及由由此传递的理理想生活。以强调奢华主主义文化为产产品基点，采采用的是将所所有世界知名名品牌进行捆捆绑模式，推推动产品等级级的提升。该该种做法需要要耗费大量的的资金，并提提高产品打造造的精度成本本。第四篇、中央央坐标高端端领地（市场场定位）东方润园：主主题——居上流之上定位——强调气质奢华华的贵族生活活通过室内空间间的功能细分分打造贵族生生活品位，推推出高档的私私人会所级的的软服务作为为附加值提升升项目所处的的社会地位。。第四篇、中央央坐标高端端领地（市场场定位）绿城集团营造模式：完美主义路线线是其秉承的的作风，强调调施工精度与与硬件配套。。赢得高端需需求的认可。。第四篇、中央央坐标高端端领地（市场场定位）第四篇、中央央坐标高端端领地（市场场定位）本项目产品营营造模式：高高端概念+品质包装90㎡以下户型：采用高品质精装修方式，以高端概念包装结合产品空间创新，甚至配以赠送装修套餐提升总价，拉近消费圈层。90㎡以上/大户型户型：高端公寓别墅化，以概念包装结合产品空间细化，彰显高品位生活模式吸引高端消费群。第一篇、杭城城地产高高端时代（（宏观市场分分析）第二篇、城市市坐标焦焦点价值（（市场价值点点分析）第三篇、城市市领地群群雄逐鹿（（竞品项目分分析）第四篇、中央央坐标高高端领地（（市场定位））第五篇、城市市中央创创造梦想（（产品定位））第六篇、都市市新贵现现代绅士（（客群分析））第七篇、极致致英伦光光彩四射（（价值元素梳梳理）第八篇、创““士”纪（（形象定位、、策略及执行行）第九篇、绅““视”界（创创意及视觉表表现）产品定位建议1第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）1、项目产品定定位随着６月２５５日那一声槌槌响，本案的的定位也已经经尘埃落定。。无论是从12245元／㎡的的楼面地地价，还还是地处处杭州市市区的核核心地段段，土地地属性已已经决定定了该项项目的高高端定位位．结合文教教、城中中心两大大区域的的市场供供应及去去化情况况分析。。“精品品小户型型”50㎡——90㎡㎡与140——160㎡“豪华型产产品”市市场表现现突出，，总体去去化率在在85%以上，120——140㎡舒适性户户型总体体去化近近70%。同时，，高端住住宅200㎡㎡左右面积积消化情情况良好好，虽然然大户型型供应体体量不大大，但从从市场反反应分析析，若高高端楼盘盘定位的的前提下下，200㎡㎡的豪华户户型是市市场相对对空白点点，也是是未来发发展趋势势。我们所思思考的是是怎样的的高端产产品才能能在取得得最大化化经济效效益的同同时，又符合旅旅游房产产发展战战略和商商业模式式的需求求。东方润园园2、项目风风格定位位金色海岸岸深蓝广场场银马公寓寓现代风格格立面比较较简约，，对材质质的要求求比较高高，否则则很难体体现项目目的品质感，，因而采采用现代代风格的的同类项项目，立立面选材材大多选选择造价价较高的“铝板板、玻璃璃”等现现代材质质。第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））丁香公寓寓绿园而以绿城城为代表表的“新古典主主义”建筑，，无论是是从丁香香公寓，，绿园都都延续其其一贯风风格，该该类已经经深深的的打上了了“绿城城烙印””。春江花月月第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））梧桐公寓寓则作为为一种新新风格的的尝试，，采用ARTDECO风格。在在立面成成本控制制的前提提下，通通过自身身建筑风风格的特特色渲染染，“不不以材质质而以神神韵论英英雄”，，获得了了很高的的场评价价。第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））通过对现现有类似似项目的的研究，，我司认认为梧桐桐公寓的的定位模模式更符符合本案案需求。。即：通过过强烈建建筑人文文属性来来提升项项目价值值感的定定位模式式项目风格格判定第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））品质属性性：毫无疑问问，在风风格上要要明显的的品质感感体现，，但这种种品质感感来源不不应该是是顶级或或创新材材质的捆捆绑，正正如梧桐桐公寓，，品质来来源于对对建筑美美学的心心理认同同。地缘属性性：基地周边边环境比比较陈旧旧，并且且在短期期内不会会有明显显改善。。我们所所要营造造的高端端项目，，他必须须要尊重重地缘环环境。他他不是现现代造型型的钢筋筋水泥怪怪物，他他孤傲、、卓而不不群，他他仿佛是是经过了了漫长的的历史岁岁月但一一直应该该在这里里，这个个建筑仿仿佛一直直就在这这里，他他类似于于上海外外滩殖民民时期建建筑，带带着一种种历史厚厚重感，，孤傲的的注视着着你；但但他却并并不属于于你，他他仿佛是是梦幻中中国王的的城堡，，掩隐在在高大的的栅栏，，浓密的的森林背背后，只只属于贵贵胄所有有。经济属性性从企业成成本控制制角度出出发，风风格设定定不需要要依靠顶顶级材质质或特殊殊工艺实实现，是是一种可可实现的的建筑梦梦想。品牌属性性：正如新古古典主义义标志于于绿城、、ARTDECO标志于““钱塘·梧桐公寓寓”，本本案对旅旅游房产产而言，，他将奠奠定在杭杭州高端端住宅市市场乃至至杭州房房地产发发展史的的丰碑项项目。人文属性性：目前杭州州高端物物业在建建筑层面面大多陷陷入了““材质””困局，，很容易易被后来来的项目目所超越越。他们们忽视了了建筑的的人文价价值思考考，忽视视建筑对对人自我我价值实实现的功功能。他他们可以以称为““豪宅””，但却却不能被被称为““大宅””。通过过产品人人文附加加值的强强力提升升，也能能使本案案跳出竞竞争项目目材质竞竞争的窠窠臼．真真正将项项目由＂＂豪宅＂＂提升至至＂大宅宅＂．第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））项目风格格定位他系出名名门，只只为贵胄胄之家，，彰显非非凡气度度；他取意城城堡及宗宗教，沉沉稳而厚厚重，卓卓而不群群；他材质自自然，红红砖黑瓦瓦，尖顶顶长窗，，骄而不不俗；他将首登登杭城，，但其主主人享誉誉世界，，成为上上流阶层层的象征征；他是来自自泰晤士士河畔的的＂英伦伦气质绅绅士大大宅＂1、规划指指标分析析地块经济指标及估算占地面积容积率建筑密度绿地率40858㎡≤3.2≤28%≥30%限高沿上塘河限高90米规划层数28F其他建筑限高54米规划层数16F住宅标准层限高3米

商铺层高4.5米

户型限制建筑面积90㎡以下占项目

住宅面积比例40%以上规划套数

（以89㎡计算）580户楼面地价12245元/㎡从地块经经济指标标条件来来看，在极限容容积率及及建筑密密度要求求下，项项目平均均层数为为11层，项目目必然是是以高层层、小高高层为主主体建筑筑类型。。通过对项项目北面面及东面面上塘河河沿线高高层建筑筑空间的的充分挖挖掘，可可以降低低项目建建筑密度度，提高高绿地空空间，增增强项目目的舒适适性。第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））产品规划可行性分析22、地块价价值分析析-------地块现状状分析类别现状描绘项目影响评价四界呈东西走向，南北进深适宜东西长有利于建筑迎光面的舒展，

南北进深使项目拥有足够的纵深感优地势地势平坦、自然标高与外界齐平地块内不存在建筑限制，土地利用率高

后期可通过地势改造，丰富地块层次优地面现状地块内无水系、高压电线等无明显抗性，后期须引入景观水系良地下情况无保护性古建影响；

无地下管线、管线影响便于建筑排布及地下空间的开挖优土地完整性仅项目东侧有一规划绿地（轨道交通预留）土地完整性好，同时造成不同产品

类型的分隔不容易。优地质情况目前不详(土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求)主要是河岸地下水对地下空间影响

地脉原本作为杭州知名企业金松洗衣机厂无墓地、污染企业等不利的既往建筑史良风水项目环绕上塘河环绕而过可以称为“宰相环”贵胄之地良第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））基地状况况非常优优秀，是是一块难难得的美美地，正如一张张空白的的“宣纸纸”，为为旅游房房产实现现自己的的建筑理理想，承承载杭州州顶级生生活留下下了广阔阔的发挥挥空间。。2、地块价价值分析析------地块周边边环境类别现状描绘改造可能性项目影响交通情况夹城巷作为地块唯一临街路面，双车道；

对街建筑比较陈旧，有一定视觉影响。道路近年内无再次整治及拓宽计划；

对街建筑近期内不会拆迁主入口位于夹城巷；噪音状况项目南端临街受影响；

项目西端有原始住区；

项目北端德胜路噪音影响近期内不会有很大改善项目南端夹城巷影响最大；

德胜路有一定影响；污染状况周边基本为住区，并不存在大型污染源化工研究院将将改造为行政办公楼有利于项目周边景观状况周边无显著景观支撑；

上塘河及沿岸对项目有有景观价值；

地块东侧规划保留绿地有景观价值；

地块南端及西端老旧住宅影响景观价值。上塘河近两年内无整治计划，5年内有整治计划；河岸及规划绿地可以纳入项目整体规划考虑项目北端沿河及东部

景观绿化带景观拓展空间大周边商业状况周边商业品级较低，

河东路为小型餐饮集中地。

大型超市及卖场状况由于住区短期内无改造，

商业升级困难周边商业现状难以支撑

住户需求，自身高端定位下的商业主要为社区配套型。第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））项目周边边现有环环境缺乏乏对高端端定位的的强力支支撑，规规划方面面需要着着重考虑虑项目内内外空间间的隔绝绝，保证项目目的独立立完整的的高品质质社区形形象。2、地块价价值分析析------地块价值值分级一级地块块：项目目东侧腹腹地地块块，与外外界良好好隔离，，充分保保证自身身私密性性；二级地块块：受西西侧原有有小区影影响，产产品档次次提升缺缺乏景观观及环境境支撑；；三级地块块：沿夹夹城巷一一侧地块块，临项项目交通通干道，，未来的的主入口口处；且且正对老老久的多多层建筑筑。第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））3、规划布布局建议议第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））两大问题题：如何实现现项目与与周边环环境的分分离与融融合？如何实现现项目内内“大户户人家””与“90㎡以下户型型”不同同社会圈圈层的融融合？使用空间间上完全全的隔断断，但这这种隔断断在视觉觉上和心心理感受受上要弱弱化。沿夹城巷巷设置底底商裙楼楼，排布布１１ＦＦ高的板板式小高高层建筑筑，规划划为小户户型结构构．与原原有的６６层建筑筑有一定定衔接，，同时利利用建筑筑隔绝内内外视线线。第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））3、规划布布局建议议------（1）、项目目内外空空间的组组织英式红墙墙建筑仿仿佛是城城堡围墙墙，将内内外两个个世界隔隔绝开。。由于周边边商业氛氛围不足足，底商商建筑设设计的景景观价值值甚至会会高于其其商业使使用价值值。沿街商铺铺按内退退指标要要求，打打造“英英伦风情情商业街街“．利利用小高高层强烈烈的英式式建筑元元素，引引入“英英伦风格格”的外外立面，，街灯，，休闲长长凳及景景观花坛坛等．为为突出英英式特色色文化，，可以将将红色电电话亭、、双层红红色巴士士作为文文化亮点点导入。。第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））典型英国国特征文文化符号号项目入口口设置于于夹城巷巷西端，，考虑到到转换需需求进行行内退处处理．主主入口作作为本项项目“英英伦风格格绅士士大宅””的首要要表象，，必须拥拥有强烈烈的精神神标识作作用．一一是要在在入口转转换岛用用景观处处理手法法营造项项目案名名的“精精神堡垒垒”，同同时建议议引入““英伦风风格”中中大户人人家所惯惯用的镏镏金大门门。地块东西西两侧边边界同样样也可以以采用铁铁制栅栏栏的形势势进行分分隔，如如果规划划绿化用用地可以以由旅游游房产规规划，绿绿地边界界采用此此形式，，对于提提升项目目整体形形象也有有非常大大的帮助助．第五篇、、城市中中央创创造梦想想（产品品定位））（2）、项目内不不同物业空间间的组织ⅰ地势分隔将项目一级地地块中东部腹腹地整体抬升升近3米，通过地势势的抬高形成成自然的空间间分隔，同时时还能弥补基基地原有地势势缺乏变化的的局限，丰富富纵向空间上上的景观营造造。ⅱ景观分隔除去利用地势势高差形成不不同平面分离离外，在同一一平面内还可可以通过景观观营造进行分分隔，尤其是是本项目缺乏乏水系，在后后期水系景观观营造过程中中，可以充分分发挥水系景景观的分隔功功能。ⅲ服务功能分隔隔不同户型客户户群体对服务务功能的需求求是不一样的的，因此在安安排会所及其其他物业服务务设施时应考考虑其需求差差异分别设立立。ⅳ交通分隔针对东、西两两区不同客群群生活空间，，在夹城巷西西端专为小户户型区域设置置一小型车行行出入口。在在主入口之后，利用人造造水系可以针针对＂绅士大大宅＂建造一一座英伦风情情的桥梁，实实现对该区域域的二次交通通分离。第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）将“绅士大宅宅”与“90㎡以下户型”从从空间上尽可可能采用隐性性的分隔手法法，既保证使使用空间的分分离，又能实实现项目的视视觉上的整体体统一性，尤尤其是实现小小区集中景观观用地的需求求。（3）、建筑规划划布局第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）遵循地块限高高控制，按照照“南低北高高”的原则设设置，南端为为11层的板式公寓寓；地块西部部及中部的户户型逐渐递进进至16层左右；而沿沿上塘河安排排90米控高的板式式及塔式小高高层。整个项项目建筑阶梯梯式上扬，有有明显的层次次感及天际线线走势。同时，建筑间间采用围合式式布局，在满满足经济指标标要求的情况况下，尽可能能营造集中式式的景观空间间．对于地块块中心位置的的建筑，可以以采用塔式或或板塔式造型型，在使各个个组团景观庭庭院视觉通达达性完整的情情况，使住宅宅位于这个项项目的庭院中中心。考虑到＂绅士士大宅＂对景景观的需求，，北端利用控控高要求设置置两幢大板楼楼，正对两个个主要的中心心花园．对于于其他＂绅士士大宅＂建筑筑，尽量以塔塔式建筑为主主，以整层独独户或整层两两边套户型格格局充分优化化大宅户型的的采光面及景景观．建筑排排布时形成错错落，增强视视线的穿透性性．从德胜路或中中河高架向项项目眺望时，，首先看到的的是气势恢弘弘的两幢大板板楼（德胜路路），或是英英伦风格纯正正的“大本钟钟”式的塔楼楼（中河高架架）．在夜晚晚灯光的映衬衬下，精致的的建筑细节就就如同象牙般般雕砌而成．．第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）（4）、景观规划划------园林规划“英式园林””的主题要贯贯穿于整个项项目的景观营营造思路．考考虑到建筑密密度较高，组组团庭院可以以采用自然式式的手法，利利用地势高差差等，通过自自然树木或特特色景观小品品的视觉遮挡挡，营造层次次丰富的景观观，强化英式式主题，弱化化建筑影响。。第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）（4）、景观规划划------景观附加值机机会点发掘沿上塘河有大大块的景观绿绿地需要营造造，是项目景景观附加值的的一大机会点点。提起英国，不不由得使人联联想起泰晤士士河；提起杭杭州，除了西西湖以外必然然会联想到京京杭大运河。。如果将运河河的支流——上塘河与英国国泰唔士河实实现视觉对接接，将有利于于项目的产品品文化价值营营造。能否与与市政部门协协商，将沿项项目河道绿化化带的处理纳纳入小区景观观营造。利用用规划绿地的的内退，将沿沿河高层建筑筑采用底层架架空。并在受受高压线塔影影响眼的东北北角设置＂泰泰晤士会馆＂＂，既规避了了场地外不利利因素影响，，又能将沿河河岸堤充分利利用，结合高高端会所设置置沿岸户外休休闲咖啡厅等等功能．在政政策允许的情情况下甚至可可以将园内水水系与上塘河河贯通，引入入“游艇会所所”的概念，，提升项目品品质形象。北端河岸露天天咖啡馆第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）迷宫式庭院第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）（4）、景观规划划------东端规划绿地地该处绿化对项项目东部住宅宅有着直接的的景观支撑．．同时如果能能由我方进行行规划营造，，利用一些内内部道路节点点的控制，后后期辅助以保保安控制，能能将该部分绿绿地直接纳入入小区业主的的使用空间内内。即使不能单独独使用，采用用英式＂迷宫宫园林＂的特特色绿化控制制，注重边墙墙的植被特征征和高低层次次布局，项目目英伦概念的的营造和景观观品质的提升升都很有裨益益。由于建筑密度度较高，公共共空间的景观观视野容易受受建筑遮挡影影响，建议建建筑底层采用用架空层结构构，保证视觉觉的通达。尤尤其是北端沿沿河的高层板板楼建筑，尺尺度高大的架架空层能充分分体现产品的的高端品质，，同时也能保保证视线的穿穿透，充分利利用其景观价价值，而且架架空层也能为为业主提供更更多的休闲活活动空间。第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）（4）、景观规划划-----架空层空间利利用高品质的会所所已经成为高高端物业不可可或缺的硬件件设施，对本本项目而言，，充满英伦风风情的高端会会所为目标客客户提供圈层层间舒适的交交流场所将是是产品品质提提升的另一个个手段．高端端商务休闲会会所设置在地地块东北角，，采用欧式庄庄园式建筑，，结合地势的的抬高打造地地下空间（室室内游泳池）），并连通至至河岸处设置置户外休闲咖咖啡厅及＂游游艇＂．会所所装修采用欧欧式宫廷装修修，尽显尊贵贵、奢华。第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）（5）、配套设施施规划-----会所建议会所风格示例例结合地势的抬抬高打造地下下空间（室内内游泳池），，成为本项目目的高档配套套的又一亮点点。交通尽量实现现周界环线道道路，部分地地块实行人车车二次分流，，降低人车相相互影响．车车位全为地下下停车位，车车位配比应高高于１：１。。第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）（5）、配套设施施规划-----地下游池、交交通及车位配配比建议经过对东方润润园及金色海海岸成交情况况的长期监测测，可以大致致勾勒出目前前杭州高端市市场主流消费费层面：高端：承受能力400—600万元中端：承受能力在180万~200万元结合市场走势势及本地块成成本，均价以以２万／㎡计计，则高端产产品面积应控控制在２０００～３００㎡㎡左右。结结合项目户型型面积控制指指标，本着总总价控制的原原则，建议本本项目的面积积配比为：９０平方米左左右户型（以以８９平方米米计）：约约５５８０套２００～２５５０平方米户户型：（板式式公寓）约约２００套套（占大户型型的６０％））２５０～３０００平方米户户型（塔式独独户或双户公公寓）约约１１００套（占占大户型的３３０％）３００平方米米以上户型（（顶层带阁楼楼公寓）约约３３０套（占占大户型的１１０％）第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）4、户型面积分分布建议第五篇、城市市中央创造造梦想（产品品定位）高端市场早已已抛弃了＂大大面积＝房间间多＂的产品品认识，以东东方润园为代代表现代豪宅宅将顶级高层层公寓的户型型推进到了＂＂别墅化＂的的程度，并具具有以下几个个特征：拥有带独立卫卫生间的佣人人房；超高（宽）尺尺度的豪华客客厅；全套房设计；；中西双厨；主卧带转角窗窗或飘窗；主人居住区的的影音厅或起起居室（公寓寓家庭厅）等等。对客户的深入入访谈，客户户更加倾向于于复式结构的的大户型公寓寓，平层结构构由于同一层层上过于舒张张，居住便利利性不强．同时，公寓客客户对阳台＼＼