房地产开发经营与管理模拟试题附答案

房地产开发与经营与管理模拟试题(二)一、单项选择题（共35题，每题1分。）1．房地产的（

）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性

B对专业管理的的依赖性C位置的固定性

D相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(

)个月可收回投资.A

50.5

B

60

C

65

D

75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]

解得n

=653．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(

)A11.38%

B12.64%

C15.46%

D

16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（

）

A

房屋出租

B

房地产抵押C

土地使用权出让

D

土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5．一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于答案：Ａ6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为(

)万台.A102

B120

C108

D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．下列说法不正确的是(

)A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。答案：A解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（

）A

P（1+i）n

B

P（1+i*n）C

P*n*i

D

A（1+i）n答案：B解析：Fn=

P（1+i*n）9．某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（

）A

101万元

B

137万元

C

256万元

D

500万元答案：B解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=13710．从房地产投资的角度说,风险是指(

)A房地产投资结果的好坏程度

B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度

D房地产开发程度答案：B解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.11．风险最大的是商业物业风险,是因为(

)A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B商业投资的预测最难C商业的社会发展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大答案：A解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大12．房地产开发活动可从（

）两个方面进行考察。A投资资金量和预期收益资金

B资金流通方式和对策C出租、出售或经营形态

D物质形态和货币形态答案：D解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（

）A销售收入

B开发利润

C成本利润率

D投资回报率答案：A解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。14．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（

）A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标

如财务内部收益率等作为其分析对象。B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围D对项目

的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。答案：B15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（

）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10日

B15日

C1个月

D2个月答案：C解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。16．个人住房抵押贷款期限可长达（

）年。A

10

B

20

C

30

D

50答案：C解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。17．关于贷款担保说法错误的是（

）A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D贷款有保证、抵押、质押三种形式。答案：B解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。18．（

）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店

答案：

A解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（）Ａabcd

Ｂbacd

Ｃcabd

Ｄacbd答案：Ｄ解析：应明确调查的步骤。20．申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（

）。A20%

B

30%

C

50%

D60%答案：C解析：申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。21．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（

）调查。A消费者类别

B消费者社会阶层分布C消费者购买能力

D消费者购买习惯答案：B解析：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。22．研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为（

）平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。A60-80

B80-100

C80-120

D100-140答案：C解析：70%以上的家庭认为80-120平米建筑面积的户型较为合适。23．在房地产市场的分类中,二级市场是指(

)

A土地使用权转让市场

B新建商品房租售市场C

土地使用权出让市场

D土地使用权出让和新建商品房租售市场答案：B解析：二级市场是指新建商品房租售市场.

24．某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（

）A12%

B12.55%

C12.68%

D12.45%答案：A解析：各义利率为12%,实际利率为12.55%25．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为(

)。A

4.7%

B

7%

C

11%

D14%答案：C解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％26．借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为(

)A等额还本付息法

B菲尔德法C汽球法

D还款常数法答案：C解析：这种方式叫作汽球法.27．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括(

)A基准收益率

B目标成本利润率C目标投资利润率

D目标财务杠杆比率答案：D解析：财务杠杆比率融资相关参数.28．某土地面积为4

000

2,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为(

).A

1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡答案：B解析：(4

000×5．5—4

000×60％×4)／10＝1

240(㎡)29．一般说来,标准方差越小,投资风险(

)A越小

B越大

C越难控制

D越难估算答案：A30．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（

）的主要工作内容。A

会计师

B

经济师

C

估价师

D

工程师答案：C31．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（

）A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

答案：A解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率32．监督物业购买、处处置、资产管管理和再投资资决策，评估估投资组合绩绩效，客户报报告与现金管管理属于（）的工工作内容．A物业管理B设施管理C资产管理D组合投资管管理答案：D33．房地产投资信托托按(

)的不同,可以分为伞伞型合伙和多多重合伙。A权益类型

B抵押方式C投资业务

D信托性质答案：D34．编制工程进度计计划的方法有有横道图法和和(

)A网络图法

B表格法C竣工图法

D坐标图法答案：A解析：编制工进度度计划的方法法的横道图法法和网络图法法35．判断物业代理公公司已往的业业绩,关键要看其(

))A共代理了多少项目目

B代理成交额额是多少C人员素质

D代理的成功功率有多大答案：D解析：判断物业代代理公司已往往的业绩,关键要看其其代理的成功功率.二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。）1．房地产投资也有有缺点，这些些缺点表现在在（

）A变现性差

BB投资额巨大C投资回收周期长

D需要专门的的知识和经验验E具有过人的胆量和和风险承担精精神。答案：ABCD解析：不包括E项项。2．银行对抵押贷款款抵押率的确确定，主要考考虑到（

）因素。A抵押物的流动性

B贷款期限的的长短C通货膨胀的预期

D贷款企业的的信用等级E所处的市场条件答案：ABCE解析：还要考虑到到抵押物价值值取得的情况况。3．金融机构对开发发商的贷款项项目进行评估估，主要审查查方面包括（

）。A企业资信等级

B项目基本情情况C市场分析结果

D财务评价指指标E贷款担保方式答案：BCD解析：金融机构对对开发商的贷贷款项目进行行评估，主要要审查方面包包括项目基本本情况、市场场分析结果、财财务评价指标标4．写字楼租赁合约约中租金的调调整幅度可参参考（

）确定。A消费价格指数

B商业零售价价格指数C上证价格指数

D建安工程价价格指数

E中房价格指指数答案：AB解析：主要考虑以以上两种因素素。5．对置业投资来说说，房地产投投资的经济效效果主要表现现为（

）方面。A销售收入

B物业增值C减少纳税

D股权增加

E

租金答案：BCDE解析：对置业投资资来说，房地地产投资的经经济效果主要要表现为租金金、物业增值值、减少纳税税、股权增加加等四个方面面。6．对收益性物业来来说，空置率率提高将会导导致（

）等后果。A租金收入减少

B附加支出增增加C物业资本价值下降降

D运营成本下下降E租客要求更大的租租金折扣答案：ACE解析：对收益性物物业来说，空空置率提高将将会导致租金金收入减少和和物业资本价价值下降以及及租客要求更更大的租金折折扣等后果。7．投资者可以控制制的风险包括括(

)A利率风险

B政策性风险

C

资本价值风风险D持有期风险

E比较风险答案：CDE解析：AB属于系系统风险.8．居住物业一般是是指供人们居居住的建筑,包括（

）等。

A普通住宅

B公寓

C别墅D客栈

E酒店答案：ABC解析：客栈和酒店店不属于居住住物业。9．房地产市场的功功能有（）Ａ配置存量房地产产资源和利益益Ｂ指导供给以适应应需求的变化化Ｃ指导政府制订科科学的土地供供给计划Ｄ引导需求适应供供给条件的变变化E显示房地产市场需需求的变化。答案：ABCDEE10．确立施工中控制制质量的具体体措施，主要要包括（

）方面A对各项施工设备、仪仪器进行检查查，特别是校校准各种仪器器仪表，保证证在测量、计计量方面不出出现严重误差差。B控制混凝土质量C对对工程中的配套套设备进行检检验。D对砌筑工程、装饰饰工程和水电电安装工程等等制定具体有有效的质量检检查和评定办办法E关注各项工程的工工作量。答案：ＡＢD解析：不包括C、E11．下列说法不正确确的是（

）A房地产项目中两税税一费指营业业税、城市建建设维护税和和教育费附加加B营业税税额＝应纳纳税销售(出租)收入×税率C城市建设维护税额额＝应纳税销销售(出租)收入×税率D教育费附加＝应纳纳税销售(出租)收入×税率E现行营业税的税率率为3％答案：CDE解析：城市建设维维护税和教育育费附加为营营业税税额的的7％和3％。营业税税税率现为5%。12．分析市场趋势的的方法主要有有：（）Ａ购买者意图调查查法Ｂ销销售人员意见见综合法Ｃ专家意见法Ｄ时时间序列分析析法E相关分析法答案：ＡＢＣＤEE13．按照消费者对产产品两种属性性的重视程度度进行划分，市市场细分会出出现（）的的模式。Ａ同质偏好Ｂ同形偏好好Ｃ集群偏好Ｄ分散偏好好

E心理偏好答案：ＡＣＤ解析：三种模式：：同质偏好、分分散偏好、集集群偏好。14．盈亏平衡分析的的基本方法是是建立（

）之间的函函数关系，通通过对这两个个函数及其图图形的分析，找找出平衡点。A销售收入与成本

B销售收入与与费用C成本与产量

D利润与成本

E销售收入与与销量答案：CE解析：盈亏平衡分分析的基本方方法是建立成成本与产量、销销售收入与销销量之间的函函数关系15．财务评价的辅助助报表包括（

）A损益表

BB总投资估算算表

C资产负负债债表D经营成本表

E借款偿还表答案：BDE解析：AC为基本本报表。三、判断题（共115题，每题1分，用√表示正确，用用×表示错误，不不答不得分，判判断错误扣1分，本题总总分最多扣至至零分。）1．房地产投资分为为直接投资和和间接投资，直直接投资是指指投资者直接接参与开发房房地产项目的的过程，而间间接投资是指指购买建成的的物业进行的的置业投资。答案：×解析：购买建成的的物业进行的的置业投资属属于直接投资资。2．房屋的吸纳周期期数值上等于于吸纳率的倒倒数.答案：√3．在置业投资中,,运营费用比比率越高,则预示着投投资项目的净净经营收入越越低,项目抵抗风风险的能力越越弱答案：√4．多因素敏感性分分析是分析两两个或两个以以上的不确定定性因素同时时发生变化，相相互影响时，对对项目经济评评价指标的影影响。答案：×解析：多因素敏感感性分析须假假定同时变动动的几个因素素是相互独立立的。5．投资机会研究，也也称为预可行行性研究，主主要任务是对对投资项目或或投资方向提提出建议。答案：×解析：初步可行性性研究也称为为预可行性研研究。6．为体现公平、平平等原则，写写字楼对具备备支付能力的的承租人都持持欢迎态度。答案：×解析：名声不佳的的承租人入住住会影响其他他承租人，应应对承租人进进行选择。7．开发项目成本费费用中，财务务费用是指企企业财务部门门所发生的各各项费用，包包括财务人员员工资、办公公费、银行利利息等。答案：×解析：财务费用是是指企业为筹筹集资金而发发生的各项费费用。主要为为借款的利息息。8．投资周期在第

一阶段和第第二阶段初期期超前于市场场自然周期的的变化，在其其他阶段则滞滞后于市场自自然周期的变变化。答案：×解析：正好相反。9．市场趋势分析方方法中，相关关分析法是用用相关分析的的理论判断销销售量与其它它因素相关的的性质和强度度,从而作出预预测，这种方方法尤其适用用于中、短期期预测。答案：×解析：这种方法尤尤其适用于中中、长期预测测。10．决标选中中标单单位意味着全全部接受承包包商的标书，故故合同价就是是中标单位的的报价。答案：×解析：中标后，开开发商和中标标单位应在约约定期限内就就签订合同进进行磋商，双双方就合同条条款达成协议议。11．双重代理可以同同时向买卖双双方收取佣金金，佣金总额额一般高于买买方和卖方代代理形式。答案：×解析：双重代理可可以同时向买买卖双方收取取佣金，但佣佣金总额一般般不能高于前前两种代理形形式12．资金一旦用于投投资，就不能能用于即期消消费，从消费费者的角度来来看，资金的的时间价值体体现为放弃即即期消费的损损失所应得到到的补偿。答案：√13．如果两笔资金等等值，则用