地产公司管理系统合约管理系统与造价控制

实用文案地产公司合约管理与造价控制建安造价管理广义的讲就是为确定合理的造价所采用的一切计划、 组织、实施的措施的总和； 狭义的讲就是建安造价的确定。房地产公司的建安工程造价就是房地产开发过程中建筑工程与安装工程的费用。 它是除地价外， 占地产开发总投资金额最大，变化最多，造价形成时间最长，相对难于控制的一部分。探讨这个问题，对地产开发公司来说，有重要意义。地产开发公司的造价管理对合作单位以合约管理为主，对公司内部以流程管理为主。合约管理以合同是否签订为界， 签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开 （包括合约模式的选择、 报价模式的选择）。合同签订后管理重点为变更管理（包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的管理） 。同时，为了提高造价控制的有效性，开发企业还应该做好控制估算，及时调整预算、对项目预计最终成本做动态跟踪。对超预算的项目分析原因，及时提供纠偏措施。地产公司建安造价控制及合约管理发展及现状1.1. 我工程造价管理发展历程新中国成立后，国家在1950-1957年全面引进、消化和吸收前苏联工程造价管理模式：在随后的二三十年中，一方面采用在基本建设工程的各个不同阶段分别编制项目估算、设计概算与设计预算、施工预算的方法，进行投资管理；另一方面参照苏联计划经济的模式由政府部门制定的定额和费用标准，作为项目工程造价计算依据。各部委及地方政府先后颁布了相关行业或地区的工程定额，包括：施工定额、概算定额、预算定额及费用定额等。建设单位、设计单位、施工单位、都以定额作为确认工程造价的依据。定额：即在合理的劳动组织和合理地使用材料和机械的条件下，完成单位合格产品所需消耗的资源数量的社会平均值。工程造价的定额管理大致经历三个阶段：第一阶段：新中国成立到改革开放前的计划经济经济阶段。由于政府是建设工程的投资者，也是项目的建设的管理和实施者，投资单位、建设单位、设计单位、施工单位，都是由政府指令决定的。建筑企业通过上级指令性计划获取任务分配。按设计图纸计算工程量、按定额计算费用，是当时工程造价管理的主要工作内容。工程变更发生的费用通常在结算时一并按定额计算、调整。按定额计价时单位工程造价由直接工程费、间接费、利润、税金构成。计价时先计算直接费,再以直接费(或其中的人工费)为基数计算各项费用、利润、税金,汇总为单位工程造价。工程量计算、材料价格、定额单价、费用计取全部都要符合定额规定，任何单位和个人都不能随意修改其中内容（即使建设双方已经达成收费意向）。在该阶段如施工中使用了新产品、新工艺，而定额没有对应子目，这些无量无价材料的价格和用量确认，都需向定额管理部门申请补充单价、补充定额，且只有在补充定额得到批复通过的情况下，才能在实际工程结算中做为调整工程造价有效依据。而补充定额的批复或颁布往往需要一年或更多的时间。如建设单位和施工单位对新材料的价标准文档实用文案格、消耗量未达成不一致，则更是需要定额管理部门协调、仲裁。由于定额及补充定额的滞后性，严重的阻碍了建筑工程中新建筑材料、新施工工艺的使用和推广。定额是计划经济时代的产物，这种量价合一、工程造价静态管理的模式，但在当时特定的历史条件为工程建设双方确定及建筑安装工程造价确立了统一的标准。定额管理模式还在大跃进时期及文革中，或被取消，或被替代，取而代之以实报实销的工程造价确认方式。而实报实销的管理方式，会导致工程造价严重失控，给国家财政带来极大负担，在大跃进后的困难时期及文革结束后又恢复了定额管理模式.第二阶段：文革后， 1979年国家重新颁发了《建筑安装工程统一劳动定额》 。1986年修订颁发了《建筑安装工程统一劳动定额》。1995年，建设部又颁发了《全国统一建筑工程基础定额》 。这个时期，全国各地区、各部门根据当地的材料价格、人工工资类别、施工企业工效水平不同、材料的运输距离远近不同等重新修订了省市和行业各类建筑安装工程定额，使定额体系管理更加完善和规范。同时，由于社会主义市场化进程不断推进，材料价格开始出现了较大幅度的波动。同时也由于投资主体逐步多元化（从单一的国家投资转向国家、集体、私企投资）。建设工程就需要市场化定价、所有制形式不一致的企业则需要独立的成本核算。新材料、新工艺的使用也使得定额显示出滞后性。为了适应上述变化，基于定额及相关配套文件上的造价管理也出现了一些新的规定。比如：建筑材料的定额价格与市场价格不一致时，允许材料价格调整。最先是材料价格按定额管理部门定期颁布的浮动系数调整；后来改成六大（钢材、水泥、木材、砂石料、砖、）按实际使用数量、信息价格调整，其他地方材料按系数调整；九十年代，随着计算机及预算软件的普及，最后演变成几乎所有材料都可以按信息价格调整。价格浮动系数从不定期的几年发布一次，到信息价调整按季、按月颁布调整。但不同地区、不同行业、不同阶段得造价调整的范围和调整方式也是不尽相同的。比如：陕西省93定额相关文件规定：按信息价调整的材料差价，不能计取其他直接费、间接费、利润。只能计取税金。而北京市96定额配套文件规定：材料按信息价计算，可以直接参加取费。在该阶段，建筑企业开始通过投标获取建设任务。施工单位为了获取任务，在投标报价中，也按适用的定额规定，对取费（主要是企业间接费、企业利润）进行一定幅度的向下浮动，以获取报价优势。该阶段末期定额计价的特点是：定额量、市场价、竞争费。由工程造价静态管理开始逐步发展到动态管理。但就实质而言，仍属计划经济管理模式。第三阶段：建设部推行清单计价。 2001年，中国加入 WTO。为了与国际接轨，建设部加快了建筑市场的立法建设标准文档实用文案及建筑领域的体制改革，先后颁布了《建设工程工程量清单计价规范》，使建筑施工企业的计价方式与国际通常做法相似。这标志着建筑业市场对世界开放，也为施工企业走出国门创造条件。为了与国际市场接轨，建设部加快的建设领域的配套体制改革，于1996年颁布《工程造价咨询单位资质管理办法》（试行）的实施细则，开始对工程造价咨询单位实施资质等级管理；同年颁布了《造价工程师执业资格制度暂行规定》，对造价工程师实施执业资格注册管理，《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（国办发[1999]92号）明确要求造价咨询公司与政府、事业单位、设计院、脱钩，成为独立的中介机构。随后，又在2000年颁布了第 74号令《工程造价咨询单位管理办法》 、2006年颁布了第 74号令《工程造价咨询单位管理办法》，2006年颁布了第 150号令《注册造价工程师管理办法》对建筑市场的参与主体的造价咨询公司的资质等级、工作范围、职责范围、权利、义务等内容进行了规定。随着上述法规的颁布，造价咨询公司有了较大的发展空间。一方面：根据《招标法》要求清单招标，要求有造价资格的单位出具清单。另一方面：随着地产开发规模的不断扩大， 以及建筑行业内涉及的专业越来越多， 专业化程度越来越高， 地产公司也需要大量专业化中介公司，给与专业意见。而国内多数造价咨询公司的人员能力还需要快速、全面提升专业，以适应建筑领域的变革和市场需求。在该阶段，定额管理部门颁布的定额及其配套使用文件，仅做为企业报价的参考，企业可以根据企业定额、市场价格、项目特点、招标文件中的合约条件，自主报价。为了规范市场、防止不正当竞争， 《招投标法》第三十三条规定投标人不得以低于成本的报价竞标。为了防止不正当低价竞争，各地定额管理部门对标底，以及投标报价、评标办法都指定了一定限制措施。比如：有些地方规定按定额编制后，造价降低 5%，商务标得分最高，低于 10%为废标；高于 3%为废标。有些省市还规定了材料的最低控制线，以及费用标准的最低控制线。当地政府投资项目，由于大家按建设单位提供的统一工程量清单，按定额计算费用，按材料最低控制线组价，最后投标报价一致，曾经一度只好抽签选择中标单位。由此，建筑市场随着投资主体多元化，投标报价市场化，工程造价从过去带有强制性、行政法定性色彩浓郁的定额计价模式，逐渐转化为企业可以根据自身实际情况及市场需求，选择灵活的造价确认形式：包括固定合同总价、固定合同单价、固定费率、税金加酬金等多种方式。由此，也带来了地产投资主体（地产公司）如何主动选择造价确认形式的探讨。1.2. 当前合同管理的现状计划经济时代，工程建设任务是由计划指令下达，同时成立工程指挥部负责工程计划及实施，项目完成后撤销。建设单位和施工单位只需签订格式和内容非常简单的施工协议书。建设银行作为国家的建设项目的投资执行者，在一定程度上担负起：监控国家资金的合理流向的职责。随着造价咨询机构的改制、剥离，建设银行的该项职能标准文档实用文案也在逐渐淡化。工程合同是随着市场化进程和工程造价动态管理而兴起和不断改进，以及《中华人民共和国建筑法》（1998年3月1日起施行）、《中华人民共和国合同法》（自1999年10月1１日起施行）、《中华人民共和国招标投标法》（2000年1月1日起施行）等相关配套法律不断颁布实施，逐渐被接受、重视，目前工程合同还处于逐步发展完善过程中在我国地产商目前常用的合同体系有三套:第一类是以 FIDIC、JCT为代表，像国外的威宁谢、伟力信、利比等外资背景的测量师行基本采用的是这两个合同模板（由于 FIDIC与JCT适用条件、合同内主要内容基本一致，以下只以 FIDIC为例）。FIDIC条款在我国建设上的使用，始于八十年代中期的世行贷款项目及大型国际项目。 由于其具有条款严密、 非常强的系统性和可操作性，工程建设各方（建设单位、监理工程师、承包商）风险责任明确、权利义务公平的特点，使用范围逐步扩大。又因为 FIDIC适用的法律环境、社会环境与国内有较大差别，国内企业在适用 FIDIC条款的时候，会对其条款内容的约定做较大的修改， 使其尽可能的适应投资管理方的实际需要。 或者说，除有明确合约蓝本要求的国际金融组织及外国政府贷款建设工程项目 （如鲁布革水电站、二滩水电站、小浪底工程等都普遍采用了 FIDIC合同)，其他采用 FIDIC条款合同已经逐渐演变变成下面第三类合同。第二类就是国家2007年标准施工招标文件，以下简称“国家范本”。建设部于91年、99年，2007年多次颁布了合同范本，从99版的国家范本开始，引进FIDIC条款，91年的范本模式做了较大调整,将范本的组成参照FIDIC合同，分成协议书、通用条款、专用条款。2007年版结合建设部推广的《建设工程工程量清单计价规范》,对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定。从格式和组成来讲，国家范本已经和FIDIC越来越接近了。但就具体内容上来讲，“国家范本”仍较为简略。在工程实际工作中，如合同双方发生争议，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。国家范本与FIDIC合同，其实都是合同的通用条款，而体现合同个性化是靠合同的专用条款的针对性约定。国家范本与FIDIC合同通用条款的差别详见第二章。第三类就是以中海、万科等实力雄厚的房地产开发企业为代表，提出的结合了部分 FIDIC条款，又结合了国内、企业、项目的实际情况，对合同的内容作了较大修改。一方面完整的保留了 FIDIC条款的框架，一方面对 FIDIC条款的内容的描述做了结合工程和企业实际的修改。对 FIDIC条款修改及补充内容详见第四章。有些开发企业在合同条款里会明确要求， 造价的确认必须通过： 基建项目竣工决算审计或建设项目结算审核。 决算审计、结算审核两者的区别是：首先，审计分：审计分国家（政府）审计、内部审计、社会审计。政府投资项目的审计多指国家（政府）审计。标准文档实用文案地产公司随着公司规模的扩大，企业自发的内部的审计、社会审计也必将越来越多的广泛采用。《内部审计基本准则》（2003年6月1日起施行）中对内部审计的定义是： “内部审计是指组织内部的一种独立客观的监督和评价活动，它通过审查和评价经营活动及内部控制的适当性、合法性和有效性来促进组织目标的实现。”社会审计属于一种民间性质的审计， 是由符合资格的社会审计机构和人员所办理的审计查证业务， 实行有偿服务，自收自支，独立核算。竣工决算审计（政府审计）依据《中华人民共和国审计法》 、《中华人民共和国审计法实施细则》进行，主要审查概(预)算在执行中是否超支，超支原因，有无隐匿资金;隐瞒或截留基建收人和投资包干结余、以及以投资包干结余名义分基建投资之类的违纪行为等等。审计对象是基建项目的资金运用是否合法。《中华人民共和国审计法》第二十二条规定： 审计机关对政府投资和以政府投资为主的建设项目的预算执行情况和决算， 进行审计监督。 政府审计对建设单位的审计意见不等同于建设单位对施工单位的结算意见。工程结算审核主要是根据国家有关法规和政策、 承包合同、施工过程中双方签署的各种技术文件资料， 给出符合施工实际的竣工造价意见。一般由投资方（开发企业）出资委托，工程造价审核单位仅对工程造价的合理性出具审核意见。施工单位、投资方（开发企业） 、工程造价审核单位三方确认后，其工程结算审核结果可作为双方结算的依据。1.3.公司不同的合约管理方式：根据企业大小规模不同、企业发展的成熟度不同、项目开发速度的要求不同、资金实力不同的企业会选择的不同的造价管理模式：快速开发企业（比如拿地一年内开盘）为了节约招投标时间（开发项目总包单位招标项目，完成招投标工作并签订施工合同需要施工图纸完成后 3个月左右），项目经常在施工图正在设计阶段，就需要完成总包单位的招标工作。其造价控制常用模式有：限额设计及设计标准化（产品高度同质化，确保产品单价基本稳定） ，总包单位费率招标（确保快速开发） ，公司要求先算后施工，但多数项目是边设计边施工边算账。优点：开发速度快缺点：后期核对预算、结算工作量大，招标工作没有最大限度的合理降低工程造价。如果处理不好，容易造价失控。同时，产品高度同质化，会影响产品本土化以及产品线延伸。集团施工管理经验足，土建安装材料设备开发成本管理极细（基本所有材料都统一采购，含砂子、石子、砌块、水泥, 甚至有些公司在采购商品混凝土的时候会参与砂石料、水泥的采购供应） ，集团统一由发展管理部负责项标准文档实用文案目的进度、成本监控等；优点：集团控制力度增加，建安成本控制工作做的相当出色。缺点：集团下属的工程部或项目部管理效率降低，事无巨细均要等候上级集团意见。招标采购、和约管理人员增加。资金实力雄厚，产品差异化大，对利润率有一定要求，但对开发项目的规模、开发速度没有严格要求的企业（拿地到项目开盘一般在 18个月到24个月之间），会在项目初设阶段，根据产品标准计算目标成本。目标成本在审批通过后，项目开发阶段的招投标工作， 都会与目标成本对比， 发生偏差时，及时调整设计或上报调整目标成本。总包单位工程严格按照招标流程，一般采用总价包干合同。变更同期审核。优点：流程规范，预算控制效果较好，结算工作量小。 （变更工作量与施工图纸完善程度有关） 。缺点：开发速度慢，适用条件高。招标阶段工作量大。材料采购引入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式，多数材料、设备、产品有战略供应商提供，价格统一，质量品质有保障、订购速度快。优点：质量品质有保障、前期采购招标工作少、下单速度快。缺点：合同数量巨大，管理工作量增加，且由于多种原因，采购价格未必是最优价格。FIDIC合同与国家范本合同的区别2.1.FIDIC合同简单介绍FIDIC是国际上广泛使用的合同格式， 也经历了一百多年的演变过程。 1999年最新的FIDIC合同文本为：《施工合同条件》、《永久设备、设计与建造合同条件》 、《EPC交钥匙项目合同条件》和《简明合同格式》四种文本。《施工合同条件》、是单价包干合同，推荐用于由雇主设计的、或由其代表——工程师设计的房屋建筑或工程。在这种合同形式下，承包商一般都按照雇主提供的设计施工。但工程中的某些土木、机械、电力和 /或建造工程也可能由承包商设计。《永久设备、设计与建造合同条件》推荐用于电力和 /或机械设备的提供。提供、以及房屋建筑或工程的设计和实施。在这种合同形式下，一般都是由承包商按照雇主的要求设计、制造、安装永久设备 (可能包括由土木、机械、电力、和 /或建造工程的任何组合形式 )。是含设计的总价包干合同。标准文档实用文案EPC交钥匙项目合同条件》是由承包商实施所有的设计、采购和建造工作：即在“交钥匙”时，提供一个配备完整、可以运行的设施（如工厂）。承包商完全负责项目的规划、可行性研究、设计和施工，雇主基本不参与工作。是总价包干合同。《简明合同格式》适用于投资金额相对较小或工期较短的房屋工程和土木工程，它提供了五种价格模式：①纯包干合同价格②附费率表的包干合同价格③附工程量表的包干合同价格④附工程量表的重新测量合同价格⑤费用补偿形式的合同价格。对于商业地产、商品房开发的总包合同，推荐使用第一种合同《施工合同条件》 。因此，FIDIC条件（或称FIDIC条款）被认为是固定单价（单价包干）合同。在下文中 FIDIC条件均指《施工合同条件》 。FIDIC对合同双方的权利、义务、责任和风险更为平衡。 比如：招标方提供工程量清单， 并对工程量清单的准确性负责，投标方对工程单价的准确性负责。2.2. 国家范本介绍国家范本，格式内容基本模仿了《施工合同条件》 ，但23．2条对合同价款的认定，规定了三种方式（ 1）固定价格合同。（2）可调价格合同。（3）成本加酬金合同。由于三种定价模式的风险承担范围及价格确认方式是有很大区别的。 国家范本不可避免的会出现为了增加合同适用性，必然减少针对性的描述。2.3. FIDIC条款与国家范本提供格式只是合同的通用条款部分，描述的是项目的共性问题的处理、解决方法，责任权利划分。而针对项目的个性内容，应在合同的专用条款内解决。因此专用条款的格式内容，才是真正体现了是一个公司的合同管理能力、造价管理能力。专用条款内的工程范围、计量原则、施工规范，体现是企业的现场管理水平、和约体系的计划能力、造价控制能力、设计水平。2.4. FIDIC条款与国家范本的使用比较： FIDIC条款是固定单价合同。而国内开发商更愿意选择固定总价合同。 FIDICl 里“固定单价”必然意味着“工程量按实计算”是可调的，而“固定总价”意味着工程量及单价都是不调整的，只能对合同约定包干风险外的费用进行调整。而在国家范本通用条款里，都无法找到具体的、确定的定义和描述而在造价确认方面。同时 FIDIC合同的单价包干，意味着竣工工程量按图纸实际计量，同时，如果工程量变化超过一定幅度以后(比如工程量变化导致合同总价变化超过 1%，单项工程工程量变化超过该项工程量 25%，)单价将按合同约定调整。而实际使用中，开发商更喜欢采用总价包干，转嫁工程量计算误差风险。同时，如果合同约定按竣工图计算工程量， 即使发现竣工工程量与招标清单数量发生较大幅度的调整， 也很少约定单价调整及价格调整方式。 FIDIC条款通过公开招标选择优质施工企业。国内开发商喜欢邀请招标、或者加入议标程序。标准文档实用文案 FIDIC条款监理工程师为管理核心，提倡对工程师独立授权，让其独立公正的工作。在国内由于对监理方/咨询顾问的信任与授权均不够 ,很难充分发挥工程师的作用。比如对监理工程师权利的限定。在FIDIC合同在国内使用过程中，监理工程师的权利相当一部分都归于建设单位（比如：分包单位的指定与认可、发出开工通知、非承包商原定的停工后果确认、工程款支付批核、竣工时间的延长等） ，而在 FIDIC合同中，该权利均属第三方独立的监理工程师所有。 FIDIC的法律环境是：英美法律体系是普通法法系：以判例法为主要表现形式。我法律体系是大陆法法系: 其法律以成文法即制定法的方式存在。也就是在英美，同样的情况有过判例以后，判例就成为法律条款，类似案例可以引用过往案例，要求的到同样的判罚结果。而在我国，法官有较大的度量权，出于对成文法律的理解不同，同一个案子在不同的法院，在不同的时期，可能得到不同的判罚结果。所以，国内类似案例的判罚，不能做为下一案例判罚结果的推论基础。 FIDIC条款里，有明确针对开发商指定分包商的分包条款，并且在第 59条约定：总承包商若没有以合理理由反对指定分包商成为其分包商， 其应就指定分包商的违约向业主承担责任。 而国家范本第十一条38款只约定了承包商可以发包人同意的情况下分包工程。并没有明确开发商是否可以指定分包。在地产项目开发的实际操作中，由开发商指定分包商的情况屡见不鲜。而在现行的法律法规中，均明示发包人不得指定分包。与指定分包相关内容详 6.1节 FIDIC条款对施工过程可能发生的各种情况预计较多，思路是树状结构（工程施工过程中有几种可能，然后每种可能有不同的几种处理方式） 而国家范本对正常竣工验收程序预计较多， 思路多为线状结构。如竣工验收 FIDIC条款相关约定：① 竣工试验获得通过；② 完成合同规定的接收要求竣工所需要的全部工作；③ 任何对工程或分项工程预期使用目的没有实质性影响的少量收尾工作和缺陷 （直到或当收尾工作和缺陷修补完成时），④ 雇主未颁发接收证书前，雇主不得使用该部分工程（除合同规定外） 。如雇主使用任何部分应视为从开始使用的日期起已被接收，承包商应从此日起不再承担该部分的照管责任，应转由雇主负责，如承包商提出要求，工程师应颁发该部分的接收证书。⑤未验收合格，需重新验收至验收合格。未验收合格，使雇主实质上丧失了工程或分项工程的整个利益时，雇主拒收工程或分项工程。未验收合格，雇主要求验收，承包商应继续履行合同规定的所有其他义务，但合同价格应予减少，减少的金额足以弥补此项试验未通过的后果给雇主带来的价值损失。⑥工程师在收到承包商的竣工验收申请，安排竣工验收，如拒绝申请，应说明理由。如果既未颁发接收证书，又未拒绝承包商的申请，而工程或分项工程（视情况而定）实质上符合合同规定，接收证书应视为已标准文档实用文案在上述规定期限的最后一日颁发。⑦工程师颁发部分工程的接收证书后，应使承包商能迟早采取可能必要的步骤，进行任何尚未完成的竣工试验。部分工程（不是分项工程）的接收证书，此后工程剩余部分的竣工误期损害赔偿费应予减少。如果由于雇主接收和（或）使用部分工程，导致承包商增加费用，承包商应通知工程是，并提交因此增加的费用（含利润）。工程师收到该通知后，相关条款，对此项费用和利润，进行商定或确定。⑧如果承包商不当地延误了竣工试验，工程师可通知承包商，要求在接到通知后21天内进行竣工试验。如果承包商未在规定的21天内进行竣工试验，雇主人员可自行进行这些试验，试验的风险和费用应由承包商承担。这些竣工试验均应被视为是承包商在场时进行的，试验结果应作为准确，予以认可。国家范本工程竣工约定为：承包人必须按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工。因承包人原因不能按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工的，承包人承担违约责任。施工中发包人如需提前竣工，双方协商一致后应签订提前竣工协议，作为合同文件组成部分。提前竣工协议应包括承包人为保证工程质量和安全采取的措施、发包人为提前竣工提供的条件以及提前竣工所需的追加合同价款等内容3. 多种合同价款确认方式的优劣比较在1999版建设部颁布的建设工程施工合同（示范文本） 23.2条款中，指出有三种确定合同价款的方式，双方可在专用条款内约定采用其中一种： （1）固定价格合同。（2）可调价格合同。（3）成本加酬金合同。而具体计算方法，应按双方应在专用条款中约定。上述三种确定合同价款的方式，在实践中表现为四种包干形式：3.1. 总价包干：总价合同是指支付承包方的款项在合同中是一个“规定的金额”即总价。总价合同的主要特征：一是价格根据确定的由承包方实施的全部任务， 按承包方在投标报价中提出的总价确定 ;二是实施工程范围、 工程性质、质量技术标准应在事先明确商定。采用这种合同，合同总价只有在设计和工程范围有所变更的情况下才能随之做相应的变更，除此之外，合同总价是不能变动的。因此，作为合同价格计算依据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述，一般在施工图设计阶段，施工详图己完成的情况下。采用固定总价合同，承包方要承担实物工程量、工程单价、地质条件、气候和其他一切客观因素造成亏损的风险。 在合同执行过程中， 承发包双方均不能因为工程量、 设备、材料价格、工资等变动和地质条件恶劣、气候恶劣等理由，提出对合同总价调值的要求，因此承包方要在投标时对一切费用的上升因素做出估计并包含在投标报价之中。因此，这种形式的合同适用于工期较短 (一般不超过一年 )，对最终产品的要求又非常明确的工程项目，这就标准文档实用文案要求项目的内涵清楚，项目设计图纸完整齐全，项目工作范围及工程量计算依据确切。固定总价合同适用于以下情况：工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；工程结构和技术简单，风险小；投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。总价包干合同的价格组成明细，并不是合同的必须内容。价格组成明细仅是为了变更发生时， ，做为计算变更价格的依据。3.2. 费率包干费率包干合同一般是按照当地定额计算直接费， 其中工程量按定额的计量原则计算， 单价按定额的用量乘以当地的信息价（信息价一般略高于市场采购价） 。合同会约定一个固定费率做为间接费、利润、税金的取费标准。如果这个费率是招标得到的，一般会低于费用定额规定的费率，但是在多数城市的费率定额中文明施工、税金、劳动保险等是不允许竞争优惠的，能优惠部分为管理费、利润。费率包干合同其性质类似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定费率计算，直接费按定额计算。费率包干造价控制效果弱，但是招标程序简单，效率高，在项目不大，施工图纸设计不完善（按图纸包干将会出现大量变更），但对时间要求较为严格的时候，仍被广泛的使用。费率包干一般采用定额计算工程直接费，按包干费率计算间接费、利润、税金。3.3. 单价包干单价包干合同是指单价合同即在整个合同期间执行同一合同单价， 而工程量则按实际完成的数量结算， 也就是量变价不变合同。 FIDIC合同以及通常情况下的“清单报价”合同都指的是单价包干合同。工程量清单一般由开发企业在招标文件中提供， 作为承包商计算报价的依据。 工程量清单由开发企业委托有资质的中介咨询机构提供（开发企业有技术力量的也可以自行编制） 。合同总价为给定的分项工程量计算单价乘以工程量汇总为总价。 工程量清单就是对合同规定要实施的工程全部项目和内容按工程部位、 性质等列在一系列表内。每个表中既有工程部位和该部位需实施的各个项目，又有每个项目的工程量和计价要求，以及每个项目的报价和每个表的总计等。工程量清单招标方式， 给各投标单位的工程量由招标方统一提供清单， 避免了预算工作的重复性和计算工程量的矛盾。缩短招标周期、避免重复劳动：同时缩短招标时间、提高功效，并消除因工程量不统一而引起的在标价上的误差，可以从细节上衡量投标企业的作价水平及其合理性，有利于正确评标。标准文档实用文案投标单位承担单价风险，业主承担工程量风险。是较为公平的包干模式。单价包干一般采用清单计价模式。3.4. 成本加固定酬金 : 较少采用成本加固定酬金合同这是根据双方协议，工程无论成本多少，其承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定的费用，作为承包商的酬金。这种合同形式主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未确定， 投标报价的依据尚不充分的情况下， 发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程 ;或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。以这种形式签定的建设施工合同，有两个明显缺点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制：二是承包方对降低成本也不大感兴趣。主要使用在下列情况中：需要立即开展的项目——如救灾项目。特殊技术的工程项目——如有技术壁垒、。风险很大的项目——如采用创新工艺，双方对这个工艺都没有经验数据借鉴。如使用材料价格短期内波动巨大，且无法估计价格走势。这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。因此，这种合同形式在建设工程中较少采用。3.5. 清单计价形式和定额计价形式的区别清单计价形式和定额计价形式表面上的区别是：定额计价形式：是以地区定额或行业定额及其费用定额、信息价为基础，计算得到的考虑到市场价格差异的工程价格。工程量按定额规则计算，一般工程量由施工单位、投标单位计算。清单计价是形式： 是以《建设工程工程量清单计价规范》 为基础，工程量一般由发标单位提供， 施工单位（或投标单位）参考定额用量、市场价格、企业自身特点以及招标文件提供的商务条款下填报工程单价，和工程价格。两者实质的区别是： 前者的定价依据是定额管理部分颁布的与造价相关的各种文件， 得到的是社会平均消耗水平的工程造价，而清单计价形式是要求充分体现企业实力和市场竞争的报价。在实际使用中，由于清单的子目综合程度比定额子目高，综合度高的子目比拆开的子目报价低。同时，由于子目综合度高，子目少，结算的工作量也会相应减少一些。由于定额经历过 50多年的发展、完善，整个体系较为完善（当然，不同地区的定额编制水平也是多少有些标准文档实用文案区别），哪些费用（尤其是行政事业性收费）定额里已经包含，哪些没有包含，一般都有比较明确的说明。也就是说，外地开发企业进入一个新的城市，由于对定额的理解不如本地企业，所以用定额计价形式相对会被动一些。而清单大面积推广使用时间短（不足10年），国家清单也还处于不断完善阶段。由于清单工程内容描述不够清晰，往往需要招投标双方对工程施工技术、工程验收规范、地方法规进行充分了解和消化，才能更好的发挥清单费用包干的特点。。费率包干的项目建议采用定额计价形式。费率包干是建立在工程直接费套用定额， 工程间接费、利润、税金在工程直接费的基础上， 按优惠费率计算。因此，套用定额是所有费用的计算基础。即使采用清单形式，也不过是多一个清单按定额组价，清单按定额取费的过程。总价包干、单价包干项目建议采用清单形式。采用清单形式，一方面投标单位可以充分竞争，另一方面，清单形式子目综合程度高，发标单位对工作内容、工作范围的描述也有较大的灵活性。另外：由于清单计价规范约定内容少，发包单位有大的操作空间。同时，如果发包单位的描述不准确的话，也会给施工单位留下较大的索赔空间。因此，采用清单计价形式，对工程范围、工作内容的描述一定要尽量完整。3.6. 需要说明的是：在99版建设部施工合同范本中，明示：“固定价格合同。双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，应当在专用条款内约定。”也就是说：即使是固定价格合同（或总价包干合同）也是可调整总价合同，只是在合同约定包干范围内的总价固定，包干范围外的风险发生时，还是要调整的。这个风险，可能是材料价格波动，也可能是图纸变化，还可能是自然气候。风险发生时，是否会导致总价变化，要根据合同约定执行。因此，认为总价包干或者固定价格合同，就是不论合同如何约定，只要是总价包干，就应该是无论发生什么变化，价格都不调整的合同，是错误的。由于项目本身具有的投入金额大、建设周期长、建设过程复杂、造价变化因素众多等特点，完全的彻底的总价包干项目很难遇到。价格调整必须有完善的变更批准手续。（变更流程请看7.3节）地产公司应对变更的审批权限做出明确的限定，杜绝随意变更、有预谋的恶意变更。3.7. 根据不同的建设阶段，建议采用的合约模式组合为了有效的控制造价，在可能的条件下，建议有尽量使用总价包干合同。但由于总价包干合同在合同签订前标准文档实用文案需要明确项目的工作范围、工作内容、质量标准、技术规范、材料规格型号技术指标、开竣工时间、进度安排、施工企业责任和义务、总包单位与分包单位的责任边界、风险分摊等。上述工作细致而繁杂。因此在实际工作中，我们通常结合其他合约方式，综合使用。同时，在工期紧张的条件下，单价包干合同也是经常采用的一种方式。 项目开始前的：场地平整、围墙砌筑、临时水电等设施合同签订时：工程做法明确，工程量可按图纸计量（或虽无法准确计量，但总量是确定的，比如现有场地内垃圾清运）的宜用总价包干。比如围墙、变电设备安装。工程做法明确，工程量无法准确计量的采用单价包干。比如：场地清淤，土方采购。 售楼处售楼处由于工程量相对较小，工期紧，为了体现展示效果，设计相对复杂，招标时图纸完整度差，因此，建议使用单价包干合同或费率包干合同。 开发项目正式建设：建议尽量采用总价包干合同，并对合同范围内不确定项目采用暂定单价、暂列金额等形式 变更较多的园林景观工程：建议采用单价包干合同，工程量按竣工图结算。4. 4.1. 合约构架原则由于开发企业直接指定的分包单位越多，合约关系越复杂，合同管理的内容越多，合同边界也越多，相关利益方的纠纷也会随之增长，所以，应简化合约关系，尽量减少指定分包单位数量， 对于能在总包合同中约定的，完全可以由总包单位承担的工作内容，应全部由总包单位承担。同时，由于专业化施工和行业分工，一个项目必然会有一个总包、若干个分包出现。为了使总包合同合理有序执行，明确总包、分包责任范围，必须在总包的招标文件中， 应对开发商指定的分包工程做出规划。 对于少量不能确定是否由总包完成的工作，可标明该工作内容为可选择项目（即开发商可以选择施工单位可以是总包，也可以是专业分包） 。4.2. 合同文件组成及与招标文件的关系简单的说，通过招投标选取的施工单位，合同条款采用 FIDIC模式的合同文件的组成为： 招标文件 + 投标单位的回标文件 + 招标过程中的往来函件。也就是说，合同文件并非是招标确定中标单位后才编制的一个新文件，合同是在招标文件中就已经约定了合同条款、工程范围、质量要求等，结合回标文件的报价及施工组织等、还包括了在投标及定标过程中的澄清文件、会议纪要、施工单位答辩等。合同文件是整个招标、定标过程所有有效文件的集合。标准文档实用文案由于投标单位（施工单位）需要根据招标文件内约定的商务条款进行综合单价的组价、报价。对报价有影响的主要合同条款包括：承包范围，分包和总包的工作职责界限、质量要求、甲方付款比例、付款时间、工程量确认方式、工期、合同价格调整前提条件、结算方式、保留金比例、质量保证要求、施工单位承担的工程风险范围、争议解决方式、保险缴纳责任等。而上述内容在合同通用条件及专用条件中都应该有详细描述。4.2.1.招标文件的组成为（样例）：一、投标须知及附录附录‘一’–授权委托书(样本)附录‘二’–履约保函(样本)附录‘三’–投标保函(样本)附录‘四’–中标通知书(样本)附录‘五’–接收证书(样本)附录‘六’–对投标人的资格要求二、投标函及投标函附录三、合同协议书四、合同通用条件五、合同专用条件六、售后服务及工程质量保修书七、工程规范及附录附录‘一’–工程范围及合同划分附录‘二’–开办项目责任分工附录‘三’–现场状况及工程进度要求附录‘四’–物料订供货计划表(样本)附录‘五’–物料进场验收单(样本)附录‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清单附录‘七’–工程变更洽商单(样本)附录‘八’–甲供及指定供应(分包)材料的结算办法八、招标图纸目录九、招标图纸(分开装订)十、招标图纸疑问卷及回复：工程量清单编制中，对图纸的内容的澄清标准文档实用文案十一、 计量计价原则十二、 工程量清单、附录及投标总计 合同文件的组成：一、 合同协议书二、 中标通知书三、 投标函及投标函附录四、 投标疑问卷及回复：施工单位在投标过程中，对招标文件、图纸、工程量清单提出的疑问及得到的书面回复五、往来函件：包括开标后的投标内容的澄清及承诺、与该合同相关的会议纪要、项目负责人答疑会纪要、等六、合同通用条件七、合同专用条件八、售后服务及工程质量保修书九、工程规范及附录附录‘一’–工程范围及合同划分附录‘二’–开办项目责任分工附录‘三’–现场状况及工程进度要求附录‘四’–物料订供货计划表(样本)附录‘五’–物料进场验收单(样本)附录‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清单附录‘七’–工程变更洽商单(样本)附录‘八’–甲供及指定供应(分包)材料的结算办法十、招标图纸目录十一、招标图纸疑问卷及回复十二、招标图纸（分开装订）十三、计量计价原则十四、工程量清单、附录及投标总计十五、投标须知及附录附录‘一’–授权委托书标准文档实用文案附录‘二’ –履约保函附录‘三’ –投标保函附录‘四’ –对投标人的资格证书附录‘五’ –接收证书(样本)4.3.合约边界划分通过划分合约边界，明确工作范围，责任范围，报价范围，确保项目管理按计划、有目标、有序施行。既应避免责任空缺，还应避免责任重叠，责任重叠导致费用升高（责任单位都会对自己的负责内容收取费用），出现问题时又相互推诿责任。比如进度款核定，监理只负责形象进度及质量确认，但不负责具体工程数量确认，及付款金额之确认。造价咨询机构，负责进度款的审核，提供付款意见。比如：总包单位对分包单位有照管责任，总包单位收取总包单位管理费（有些FIDIC合同文件也称照管费）。分包单位要服从总包单位的现场工作协调及管理，遵守总包单位的现场管理制度。总包单位对分包单位的照管责任应理解为：总包单位应承担对分包单位的服务、管理、协调、沟通责任，并对分包单位工程的施工进度、施工质量、工程款支付使用承担管理责任。比如：总包单位对现场的照管责任还包括：现场临时道路的接受和建造维修、为分包单位提供塔吊及共享脚手架等。总包单位的脚手架分包单位可以免费使用，分包单位的专业脚手架分包单位自己负责。比如：有些需要明确总包单位和分包单位界面：比如总包单位承担混凝土构件内的打孔预埋及恢复工作，但需分包单位事先提供预埋件孔位图纸及预埋件。分包单位负责砌体内的打孔预埋及恢复工作。比如总包单位负责提供分包单位临时水电的接驳点至每层楼，分包单位负责从接驳点接至工作面，同时总包单位可挂表计量收取水电费。对于各个分包单位与总包单位之间的收口、边界部位明确各自责任范围（铝合金门窗洞口嵌缝粉刷、户门门框塞缝、门套侧面粉刷、电气开关面板的填缝，上述工作量是总包单位还是分包单位承担、室外踏步基层面层工作量是总包单位还是园林承担等等）比如：分包单位供应合同中，对卸车费的承担，卸车地点的约定、现场二次搬运费的承担、现场物料贮存费用的承担应有明确说明。比如：总包、分包与市政项目的驳接位置，市政施工到市政井前，还是市政计量表前，是否含表。4.4. 合同格式本文的选用备案合同：必须采用招标管理部门提供的格式合同，也就是地方招标管理部门根据建设部的合同范本，结合本地实际情况，编制的适用于当地的格式合同。标准文档实用文案垄断行业承包合同：垄断行业规定必须采用的企业合同格式文本。其他合同：不建议选用建设部提供的格式文本。原因：合同稍显简略。合同条款操作性不够强，产生纠纷时，会发生找不到协商解决、及处理依据。建议选用造价咨询公司推荐的、或集团内已经使用多次，实践证明可行的文本。合同文本条款较多，应事先组织公司内部员工学习，对重要的总包合同，在招标过程中，同时，尤其总包合同，是还应组织向投标单位交底。应选择合同条款详细、责任划分明确、执行条款明晰——合同宁繁勿简、编制合同麻烦一点，尽量减少执行合同中出现纠纷，却找不到适用条款。合同按不同的工程内容、不同的责任范围，涉及权益单位数量不同，合同模板至少应分为：1）工程总包施工合同:施工合同，由开发商和总包签署的双方合同；2）指定供应分包合同：供应合同，建议由总包和供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；3）设计、供应及安装分包合同：含设计、供应内容的施工合同，建议为由总包和供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；4）指定分包合同（或专业分包）：施工合同，建议为由总包和供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；5）独立承包合同:开发商与分包直接签署的施工合同。适用于总包单位管理相对较弱的室外市政给排水工程、燃气、电信、电力、园林工程。同时，由于电梯的特殊性，部分电梯安装企业为了避免工程后期总包单位垂直脚手架拆除后将电梯当作垂直运输工具，会要求电梯安装合同为独立合同。4.5. 总包合同专用条款中应明确的包干范围： 接受并维护现场实际情况的费用： 包括接收现场质地地貌、 接收由现有其它承包商施工之工地及其它的临时设施，如施工用水电的接驳点、临时排水系统、临时道路、围板等；接收由其他承包商已经施工完成之基坑、护坡及地基处理现状、与市政系统接驳之有关工程，并对其与本工程间的界面的符合性呈交问题报告；对邻近建筑物之保护及监察，对本工程、相邻建筑物、道路等的沉降观测施工电、水和燃气等使用维护、解决现场扰民及民扰调停、本工程施工相关之事项，如环境清理、市容维护、交通、卸土等工作；负责保护现场内桩点、 高程及沉降观测点； 负责于施工现场内树木及地下已有管线 (如有)之保护及承担其费用临时道路、出入口及市政基建设施； 完成图纸确定内容的费用： 承包商须承担完成图纸内容所需任何与中华人民共和国境内之业务及建设项目直接或间接有关的一切税项、费用或收费。包括但不限企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设费及教育费附加、增值税；外地企业进入工程所在地之施工管理费； 进口设备/材料之相关一切费用；政府机构所收取的各种政府收费及基金如渣土消纳、马路代扫、污水排放费用、招标办公室要求中标之投标人所需交纳的费用、环境监测费、土壤检验费及气象观测费等收费；在中华人民共和国执行工作获得标准文档实用文案所需之资质、许可证的费用；其它一切国家及地方市政府现行法例所规定之税收及费用。竣工图纸编制费及报审费；承包商人员的保险费承包商须负责相关设计及图纸，包含加工详图、大样图、安装图等，图上应详细显示有关尺寸、位置、安装方法、饰料等的全部资料。 按技术规范及技术要求施工的费用：全部材料 /设备和施工工艺须符合规范、良好的惯例及当局质监部门界定的合格标准。除非工程师有特别的指示，承包商应按照其中要求最严格的标准执行。本工程质量监督按国家及工程所在地的有关建设工程质量监督的条例和规定执行。 本工程质量须达到合同规范要求的水平且不低于国家现行的工程质量规定及各专业工程检验评定标准的合格等级。 用于本工程的所有物料必须符合工程规范之技术规范所要求的标准。技术规范包括列于本合同内的“技术规范” 、法律的要求、国家标准、行业标准等。当任何材料或设备选择已获得工程师批准时，承包商应从同一位制造商处取得全部所需的数量。当工程需要大量材料时，承包商应确保制造商能够一次便完成材料供应，当材料是利用连续性生产线生产时，则应确保在制造过程中材料的装饰及颜色等质素维持不变。 永久性工程所用的一切物料必须是全新的及质素优良的。对于物料是否达到指定的质量和是否适用于工程，开发企业代表是最终之鉴定人。承包商所提供的物料及设备均应适合于当地的天气使用及保证能按技术规范要求于酷热及严寒天气下正常运作。4.6. 甲方指定分包单位、甲供材料以及甲指乙供材料的适用前提上述甲方指定分包单位应限于：涉及观感的项目：如外墙砖采购、石材采购。该类产品颜色、色差、材料品质、难以用规范统一及行业技术约定的、而上述指标对对工程质量及装饰效果又特别重要、且不同的颜色、色差、品质导致的材料价格差特别巨大，必须由甲方控制质量标准。必须专业设计的项目： 如铝合金门窗幕墙、 公共区域精装修、 外墙保温、夜景泛光照明、智能化系统、电梯。行业管理要求：消防报警系统、市政给水工程、人防设备、电视、电话、电信、燃气等工程。总包单位招标时尚未有具体质量要求的项目：如阳台栏杆、室外栏杆。物价波动较大时，为了减少涨价风险，开发企业采购的材料：比如钢材、电缆。集团已签订供应战略合作伙伴关系的项目：每个公司会有不同。常见战略合作伙伴涉及：电梯、配电箱、开关面板、管材、线缆、外墙砖、入户门、门锁、空调设备等。4.7. 材料单价调整（暂定供应单价）方式：对甲供材料或甲指乙供材料。乙供材料时，开发企业在任何时候不参与确定材料供应单价，承包商须按工程规范、设计图纸等要求采购供应令开发企业/工程师满意的合格产品。 惟上述之开发企业的不参与指定品牌 /厂家及确定供应单价并非指开发企业/工程师按规范 /设计要求进行物料的审批，且开发企业 /工程师的该等审批、同意在任何情况下都不标准文档实用文案会减免承包商的于合同中规定的义务及责任。乙供材料项目的单价为固定单价。如非必须，应尽量采用乙供材料。甲供材料时，开发企业直接与物料供货商签订采购供应合同， 并由供货商供货到现场地面承包商指定并由开发企业/工程师许可的位置 (必要时由现场可用的设备参与卸货 )。在招标时，甲供材料的供应价格以“暂定供应单价”暂时计入项目单价及合同价格，项目单价的组成按计价规则执行，待期中付款或结算时相关费用由合同价格内扣除。合同中应约定实际供应价格与“暂定供应单价”不一致时，价格调整计算公式。由于价格不一致，会导致损耗费用、管理费用、利润等的调整，所以，不能直接用供应价格与暂定供应单价直接做替换。这点应特别注意。同时，施工损耗是增加供应量，还是调整材料单价，一定要在合同中明确。甲指乙供是指，对于签约时未确定的物料，在施工过程中开发企业确定产品 /供应商并指定价格，或开发企业批准承包商提供的产品/供应商及价格，并由承包商与供应商签约订购。注意事项与甲供材料相同。甲指乙供材料，在实际使用中，如开发企业指定的是唯一品牌且又指定了产品价格，则相关利益方协调难度大，责、权、利关系复杂，应尽量少采用。一般应以在招标文件中，开发企业指定若干同档次品牌，施工单位自由选择品牌并报价为好。4.8. 施工项目的调整方式：暂定金额（或称暂列金额）：所涵盖的工作是一些在投标时未能完全预见、规定或详细说明的工作，但不包括指定分包单位工程。此部分的工作包括于工程范围内，此部分的工作所需时间亦包括于合同工期内，惟有关的款项仅为暂定。 在合同执行中须按开发企业的指示而部分或全部使用， 或倘若不需要时从合同价格内扣除。如变更预留。选择项目：工程量清单内如有部分项目在旁备注为选择项目， 开发企业代表有权在工程开工后发出变更指令，确定任何一项或多项选择项目是否由承包商或其它单位承造。 若开发企业代表发出上述指示， 确定有关选择项目不交由承包商承造时，则有关项目的报价将全数扣除，承包商不能为此做出任何索赔 .采购合同应采用单价合同： 采购数量可根据施工情况， 及时调整并采购合同中约定： 施工单位提供供料计划，造价咨询公司核对使用数量，如果供应数量偏少，导致工期延误，施工单位承担延期责任。如果供应数量过多，应在当期付款中扣除，工程完工后的结余材料，施工单位自行消化。也就是说：采购合同里对采购数量，开发企业之做辅助性控制，按材料使用单位提供的供料计划供应。但如果供应量高出施工合同的合同用量，则在施工合同当期付款中扣除超供应部分的价值。预估单价：对于预估工程，如：拆除工作、拆改、植筋工作。图纸未确认工艺：如防水尚未确定采用三元乙丙橡胶、聚酯胎、防水涂膜时，可将可能使用的工艺均要求施工单位报价。预估单价均应在为评标内容。标准文档实用文案4.9. 合同技术规范：包括工程质量标准及开办项目要求工程的质量标准（可以是国家标准的文件号，也可以是适用条款的描述） ，主要材料的质量标准及品牌。明确的工程规范即是合理报价的基础， 也是工程质量的保证， 任何人不得随意修改合同之技术规范及合同范围。技术规范由设计部提供、施工技术措施及验收规范由工程部门提供 ,并经过相关部门会签同意。招标文件中技术规范总所指定品牌应是同档次品牌， 所有品牌应该是市场常用品牌。 同一产品选用厂家应不少于三家。所有品牌档次应与产品定位一致。应严格杜绝技术规范中出现市场不常用之品牌（除非是为了追求装修效果的独特性的及与业主接触有特殊要求的设备产品：例如外墙装饰面材、电器单双联开关面板，门禁呼唤器），产品档次与产品定位不一致的情况。4.10. 风险的承担：保险部分：建议开发企业购买工程一切险（含第三者责任险） 。除此以外的保险由施工单位购买。开发企业可以请保险经纪公司提供多家保险公司报价，并通过调整免赔额金额，降低保险费用。同时应通过协商，尽量在不增加保费的情况下扩大保障范围。不可抗力：保险范围内的开发企业承担。其余人员财产损失各自负担。工期顺延。不建议将不可抗力风险全部转嫁总包单位，原因是：不可抗力风险发生概率小，让总包单位承担，必将提高总包单位报价。且不可抗力风险一旦发生，损失巨大，总包单位也无力承担。材料涨价风险：工期确定且工期较短的工程（一年内） ，建议包干涨价，及材料价格上涨或下跌，均不调整总价。工期较长的项目，可以约定几个主要材料的价格调整方式，也可以将波动较大的材料由甲方供应，使施工单位免除因承担物价大幅波动，而造成亏损引发其他矛盾，导致项目停工。同时，如果材料价格下降，开发企业也能节约一部分费用。其他材料，品种繁多，且对造价影响较小，一旦调整，工作量巨大，且造价调整幅度不易控制，应约定均不调整。4.11. 争议解决方式由于诉讼实行两审终审制；仲裁实行一裁终局制。原因：仲裁结果难以控制，仲裁之后若不满意无法提请诉讼，且一裁终局制，结果不可更改。所以争议解决方式最好为：协商、诉讼。诉讼法院为合同履行地。4.12.投标保证金、履约保函、支付保函、预付款保函、垫资条款4.12.1.业主为了避免承包商弃标等原因而蒙受损失设立了投标保证金。所有公开招标的招标文件均应要求投标单位提供投标保证金。但招标文件应依法合理设定保证金数额，且数额不应过大，能避免承包商轻标准文档实用文案易弃标即可。 提供履约保函是为合同双方提供履约保证，备案合同一般要求总包单位提供履约保函，开发企业提供支付保函。保函金额应以备案合同金额为准。 由于国内分包单位施工企业实力相差较大，部分企业通过银行开具保函有困难，因此，对于开发企业不需要支付预付款且合同金额较小的分包单位项目，可以不要求施工企业开具履约保函。但是对于要求必须支付预付款的企业，应要求对开发企业提供履约保函及预付款保函。 履约保函可以是银行保函，也可以是担保公司保函。 由于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第六条 当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。——也就是说，在此《解释》之前，垫资施工是禁止的。《解释》颁布之后，垫资条款是有效条款。因此，如开发商需要总包单位垫资、可以在总包合同中可以明示不提供预付款。总包合同应约定工程款支付方式以及未提供预付款、或施工单位垫资时利息计算及支付方式。按《解释》第六条 ，可以理解为，若无约定，即为双方约定不计算垫资利息。建议为了更加稳妥，如不需另计算垫资利息，还是最好在合同中明示。4.13. 指定分包工程款由总包支付还是由开发商直接支付 总包支付指定分包商工程款优缺点：主要优点是总包对分包商控制能力增强。缺点总包如管理不善，将延迟对分包商支付进度款，进而影响施工进度。 开发商直接支付分包工程款优缺点： 主要优点开发商对工程控制能力增强。 缺点弱化总包管理，增加总包协调难度。 建议：开发商管理项目能力较强的情况下，直接支付指定分包商进度款。为加强总包对项目的管理控制能力，分包商进度款付款申请需总包签字确认后，开发商才会支付分包商工程进度款。 开发商直接支付分包商进度款之合同约定：可在合同内增加总包单位委托开发企业直接付款之不可撤销委托。合约管理中需要注意的几个方面5.1.与指定分包相关的法律条款及总分包条款的设定目前与指定分包相关的法律法规有：2004年2月3日中华人民共和国建设部令（第124号）《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》第七条建设单位不得直接指定分包工程承包人。标准文档实用文案2003年七部委 30号令《工程建设项目施工招标投标办法》第 66条规定：“招标人不得直接指定分包人。 ”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十二条规定发包人具有下列情形之一，造成工程质量缺陷，应当承担过错责任： （一）提供的设计有缺陷； （二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准； （三）直接指定分包人分包专业工程。《合同法》第二百七十二条 发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。建设部99版《合同范本》 38.1款 承包人按专用条款的约定分包所承包的部分工程，并与分包单位签订分包合同。非经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包。1997年11月1日颁布的《建筑法》第二十九条 建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位； 但是，除总承包合同中约定的分包外， 必须经建设单位认可。 施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责； 分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。建议开发商指定分包合同仍由总包和指定分包直接签署合约体系及内部条款的设定， 既要表达开发企业对项目的有效控制， 又要避免开发企业承担过多的法律责任。 所以需要遵守国家法律、法规。就需要对开发企业责任、总包单位责任、分包单位责任进行合理划分。要将指定分包合同的管理纳入总包合同管理内。开发企业只与总包单位签订总包合同。不论是开发企业指定之分包单位，还是总包单位选用之分包单位，均与总包单位签订分包合同（还有少量合同是分包单位与供应商签订），开发企业在指定分包合同中只做为第三方（鉴证方）出现。如果开发企业直接支付分包单位工程款，可在合同内增加总包单位委托开发企业直接付款之不可撤销委托。需要特别合同中，可以约定开发企业直接支付总包单位管理费给总包单位，总包单位不得再向施工单位收取管理费，而在实际操作中，总包单位除收取开发企业的是施工管理费外，还会私下对分包单位提出收费要求。目前，对总包单位上述行为，并无很好的解决方案。也就是开发企业只与总包单位发生法律关系，分包单位只与总包单位发生法律关系。由于总包单位相对于分包单位管理规范，抗风险能力强，更愿意协商处理纠纷。这样可避免开发企业经常陷于法律纠纷。同时，总包单位的统一管理亦利于总包单位统一协调指挥，控制施工质量、施工进度，也减少了开发公司现场的管理难度，减轻了工作。更重要的是，法律上并未明确甲方指定分包的合法地位。分包合同中应明示：分包单位对总包合同完全理解，并自愿遵守总包合同中与工程管理、分包单位管理有关的规标准文档实用文案定。分包单位就承包商对开发企业承担连带责任。分包单位就合同义务及责任向总包单位承担连带责任。总包合同应明示：承包商必须接受开发企业指定的分包单位（除非该分包单位没有能力完成其工作） 。除非开发企业同意，承包商不能修改分包合同条款， 承包商需将指定分包单位之管理纳入其施工管理当中， 对指定分包单位的工程质量、进度、行为及表现全面负责。鉴于开发企业的主要义务合同中已约定，总、分包单位双方就该分包合同的任何索赔、争议、诉讼，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向开发企业提出。5.3. 正确认识开发企业的法律责任。即便合约中约定了非开发企业责任，但绝不可以认为因此开发企业就没有了法律风险。在实际操作中，还是应该尽量避免法律纠纷，因为一旦诉讼，游走在法律边缘的合同条款，能否得到法院的支持，都是未知数，从以往的案例来看，胜败均有。且由于我国是法律体系的原因（详见1.4.4）、区域的原因，以往判例不能做为今后判例的依据。所以，绝不可以掉以轻心，或自以为万无一失。同时，当开发企业深度参与到项目管理中，总包单位管理力度被削减，在合同内约定的应由总包单位承担的责任，可能是总包单位无法独立解决和控制的。比如：开发企业直接采购的材料，发生质量问题，需要退换货时，必须由开发企业牵头解决。而在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条，明确指出开发企业甲供材料，指定分包单位造成质量缺陷，开发企业承担过错责任。当然，开发企业承担过错责任，并不代表总包单位就不用承担责任，总包单位仍应承担5.4.处理好备案合同与执行合同之间的合约关系。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条：当事人就同一建设工程另备案合同应选用当地招标管理部分提供的格式合同，在专用条款部分，应将与执行合同一致部分的内容详细列入，对于合同明示不允许出现的条款，应尽量简化描述：如采用“发生时另签补充协议。”并在备案合同中增加：“本合同未尽事宜，双方另签补充协议，补充协议与本合同有同等效力，补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准。”执行合同应在备案合同生效后，及时签订，做为备案合同的补充协议书。也可以先签署补充协议，后进行备案合同，但应尽量保证补充协议的签署日期晚于备案合同。（法律上通常后签署的文件法律效力大于先签署文件）。为了避免合同纠纷，备案合同的金额应略小于执行合同。根据2004年颁布的“最高人民法院关于审行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”所以，备案合同金额略小，既可以适当降低总包单位的履约保证的金额（有一部合同内容本来也不是总包单位承担）、降低部分税费、还可以减少总包单位因执行合同和备案合同内容而提请诉讼的可能性。同时，备案合同中，可适当提高工程量数额，适当降低子目单价，从而减少施工企业希望通过诉讼谋取利益的可能标准文档实用文案5.5. 合同约定之付款程序、变更程序应与公司内部流程一致比如合同约定程序中的付款之申请、现场进度确认、造价咨询公司造价审核、进度款支付额度的确认、进度款支付时间，都应与开发企业内部流程对应。避免因企业内部管理制度与合同管理流程不一致造成操作混乱。5.6. 造价咨询公司的选择与培养国内的造价咨询公司能提供全过程造价服务的并不多。 多数公司仅能提供招标文件中的清单编制、 标的编制以及结算服务等工作。 而造价咨询公司的本地化， 是必然趋势。异地造价咨询公司人员调配难度大，费用高，对本地情况不熟悉。所以，应该考察规模 20人左右（太小项目大了人不够用，太大费用高，而且服务速度不好保证） ，有规范的操作流程和复核程序，有造价工作经验，技术负责人专业水平高、工作能力强，愿意学习，配合态度好的造价咨询公司。同时应要求造价咨询公司按照开发公司的要求，提供满足开发企业合同及造价管理的技术文件。5.7深化设计和设计变更的判断：5.71. 深化设计：图纸已经满足了政府有关设计深度的要求，还不能满足现场施工要求的情况下，需要承包商负责的设计工作。 深化设计一般由提供专业设计并承担施工工作的承包商负责， 深化设计不发生工程造价的变更。 设计变更工程项目开发过程中，凡涉及到施工图纸内容变化，并经公司审批通过的变更，称为设计变更。设计变更不包括深化设计，而设计变更通常都会导致工程费用变化。企业内部流程管理的制定原则6.1. 公开信息、信息共享 :6.2. 明确责任、责任义务对等：权限设置6.3. 规范操作程序：防止暗箱操作6.4. 相互监督与流程简洁之间的平衡企业内部管理流程示例7.1. 招标采购流程 投标人的资质管理：实地考察——合约部组织（亦可由项目部组织） 。 招标文件的编制。其中：工程范围：工程部提供；技术规范：设计部。施工技术措施及验收规范由工程部门提供。技术规范（含产品质量标准）应经过公司相关部标准文档实用文案门讨论，公司领导批准。合同条款、招标清单：合约部提供；招标计划指定、投标人数的限定，投标单位资格审核：合约部负责；投标单位的选择： 要求至少 2个部门推荐投标单位， 每个部门推荐的投标单位不得超过半数。 每个总包单位项目投标单位应不少于 5家，分包单位或采购项目投标单位不应少于 3家。投标单位应包括以下三类公司： 曾经有良好合作关系的；有可查的良好工作业绩的； 以及从来没有合作过但有合作发展前景的。 以杜绝投标单位来源单一，串标现象发生。投标单位的资格预审中，还应对投标单位的履约能力、履约情况、是否有诉讼、配合态度、沟通能力、对项目重视程度进行评价。同时，公司还应该建立自己的建造商 /供应商信息库，对建造商 /供应商的履约能力、合作态度进行评估。对于有过良好合作的建造商 /供应商可以免除下一项目的资格预审。 对于长期合作、履约能力强、合作态度好的建造商 /供应商，可以签订长期合作伙伴协议。合约部、工程部应提供投标单位考察报告。工程部、设计部、合约部、主管领导会签投标单位资格预审表。 开发项目现场实地考察：工程部负责 开标：总包单位公开开标：合约部、工程部、设计部、主管领导、投标单位参加。分包单位：合同金额 100万以上的公开开标。合同金额 100万以下的可内部开标：合约部、工程部、设计部参加。 评标：技术评标报告：工程部、设计部商务评标报告：合约部评标原则：合理最低总价、技术标合理、议标：议标仅为条款的澄清，标书错误内容修正，对于不平衡报价、单价偏高、偏低项目做出合理调整，但不得进行投标报价总价之修改。了简化招标程序，杜绝反复压价、不正当竞争、不接受二次让利报价。投标单位需在投标时，一次报价到位。废标原则：报价低于成本价、报价高于拦标价、没有完全响应招标文件，有保留条款、报价组成不合理且拒绝修改、严重的不平衡报价、技术标不能满足要求且拒绝修改完善。评标报告应包含商务部分和技术部分。商务部分由合约部提供：评标说明、价格投标金额及各章节比较表、主要项目单价比较表（偏低、偏高表） 、各投标单位应提交文件或资料表、需投标单位澄清之议标疑问卷。对不合理单价投标单位、及计算错误应无条件修改（但不修改投标总价） 。对于拒绝修改的，应按废标处理。标准文档实用文案技术部分由项目部负责：审核施工组织设计，对施工方案、施工工艺、施工进度计划比较。对于质量、工期不能满足招标要求的，应要求投标单位在不修改投标总价的基础上，允许修改补充。如修改后仍不能满足要求，应按废标处理。定标：合约部汇总评标报告，提供建议中标单位，总经理批准。中标单位应满足在商务标有优势，且技术标符合要求。 中标通知书;中标通知书，是指招标人在确定中标人后向中标人发出的通知其中标的书面凭证。 由于合同正是签署前， 可能会需要一定的时间整理招投标过程中的往来函件、 装订合同及合同方分别盖章。 因此，中标单位在合同签署完成前，可根据开发商发出的中标通知书，进行开工准备等工作。商务谈判应在中标通知书发出前完成。合同之中标通知书由总经理签发。 对于合同金额较小之中标通知书可由总经理书面委托由主管领导 （如主管的公司副总）签发。 备案合同的准备、及备案：备案金额小于执行合同。备案条款中与执行合同不一致的条款应尽量简略。注明：如发生时，双发协商，另签补充协议。备案合同应明示 :未尽事宜另签补充协议 合同签订简易招标/免招标流程适用范围：燃气、给水、电力等市政工程及设计，因技术垄断而导致市场上的产品稀缺等，或其他不宜采取邀请招标形式的招标项目，经公司总经理批准同意，可采用简易招标或者免招标方式。简易招标申请或免标申请：工程部提议、合约部、主管领导会签、总经理批准简易招标：流程同邀请招标，投标单位可以小于等于 3个。除非必须，不应申请免招标。7.2. 合同款支付流程合同款是否按合同约定支付，涉及到公司形象及公司口碑。因此，如公司有资金困难，则在合同里应明示按节点付款，或指定付款时间（延长后的）。如无正当理由，不得拖延付款时间。 工程进度款工程进度款申请：由施工单位提报形象进度，工程款支付申请，进度款明细。每月在规定日期内报合约部标准文档实用文案和工程部。现场确认进度：合约部在收到上述文件后，组织工程部、监理、申请单位、造价咨询公司现场确认进度。支付建议：造价咨询公司根据签认后的文件提供付款建议。 总包单位工程应在 7个工作日内提供书面 《付款估值建议书》，分包单位工程应在 5个工作日内提供书面《付款估值建议书》 。合约主管应根据支付建议，填写《付款申报单》 ，由合约部经理、工程部经理、主管领导、财务经理会签、总