2022年行业分析楼市重心隐现转移二三线城市坐享挤出效应

楼市重心隐现转移，二三线城市坐享挤出效应楼市在限购、限贷及限价这"三座大山"的重压之下，不同的城市及区域的市场分化开头渐趋明显。

依据同策询问讨论数据，最近一周，全国大多二三线城市的成交数据环比上扬，其中最为显著的是南京涨幅56%，三亚、苏州、青岛、长春的周成交涨幅分别达38%、41%、32%、61%。同策询问讨论部总监王巍立分析，二三线城市的刚性购买比例原来就比较高，随着最近传出可能提高首套房首付比例的消息，许多观望人群抓紧入市，促成了楼市放量。

市场分析人士指出，政策压力之下，一线城市所受影响远高于二三线城市。二三线乃至四线城市的楼市也正因一线城市需求和资金的挤出效应，而渐渐受到开发企业的重视。

房地产市场重心将转移

与很多二三线城市形成鲜亮对比的是，在一线城市，今年连"传统楼市红五月"这个概念都极少被提及。

"你问我哪个城市卖不动啊？上海咯。"在全国范围内布局有10个城市的某地产公司营销高管表示，近段时间，该公司在武汉、沈阳等地的项目纷纷热卖，但上海项目的成交量却始终难以撬动。

以上海为例，来自佑威及楼市专评网联合供应的数据显示，5月以来，上海商品住宅的成交量始终维持在16万平方米左右的较低水平。市场分析人士指出，成交量持续低迷，主要由于严峻的楼市调控政策抑制了一线城市市场中的投机投资需求，促使部分改善型客户退出市场；另一方面，为掌握通胀，2022年央行已经两度上调基准利率，再次加剧了市场的观望气氛。

与此同时，调控政策使开发企业对一线城市的市场预期和资金供应也产生了较大影响。而因一线城市资金挤出效应发酵，二三线城市的土地成交消失了量跌价涨的局面。

中房网最近发布的一份报告显示，今年以来，土地市场成交同比已大幅度下滑。从20个重点城市供求状况上看，"新国八条"出台后的2月土地成交面积同比下滑明显，一线城市同比下滑51.7%，二三线城市下滑55.9%；进入3月后，随着供应面积的上升，一线城市成交有所回升，成交面积同比下滑2%；而二三线城市同比下滑56.3%。但成交均价上，一线城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三线城市2月同比上涨16.9%，3月上涨22.8%，涨幅有所扩大。

报告指出，二三线城市土地成交均价同比上涨，其主要缘由在于：政策压力之下，一线城市所受影响远高于二三线城市，二线、三线乃至四线城市市场渐渐受到开发企业的重视，企业在二三线城市拿地乐观性的上升促使二三线土地成交均价的上涨。

打折促销仍是主要手段

依据同策询问讨论数据，就在刚刚过去的4月，包括上海、北京、广州在内的7个城市还消失了成交面积环比上扬的趋势，一线城市中，上海、广州尤为瞩目，这两个城市成交面积环比上扬幅度分别达到61%和73%，在一手新增住宅大幅放量的状况下，成交也随之带动；而二线城市中，杭州涨幅86%，成为监测的全部城市中成交面积环比涨幅最高的城市。当月，大连、西安、深圳、武汉、南京成交面积消失环比下降，其中大连下降幅度最大，达到83%，而成交数据的大幅下挫也充分说明白限购政策对市场影响巨大。

进入5月之后，一线城市的楼市成交量已大多企稳，而二三线城市由于限购令下被迫从一线城市出逃热钱的流入，加上打折优待幅度的升温，成交量纷纷抢跑，每周成交数据大幅上扬。

王巍立指出，部分城市的成交放量，和某些大体量特价楼盘的集中促销不无关联。例如南京的成交大幅上扬，就主要由于日前南京碧桂园凤凰城低价发售，数万市民疯狂抢购。

据了解，在宏观政策未现松动的状况下，特价房加上吸引眼球的促销手段仍将是推动成交的重要方式。例如4月底深圳龙岗地区的中海推出1000多套"限价房"，遭受众人疯抢。"中海康城国际"和四周500米外的"中海塞纳时间"这次出售房源的起价是9680元/平方米，全部房源均价为11000元/平方米。公开信息显示，这两个楼盘所在的深圳市龙岗地区，商品房均价在13000元/平方米左右，高出上述两盘售价近2000元/平方米。

不过，从国家统计局公布的4月份70个大中城市的房价指数来看，仅有3个城市同比下降，多数城市房价还是连续上涨态势，但涨幅趋缓。在70个城市中，新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有52个，环比涨幅缩小的城市有26个。

北京中房研协技术服务有限公司讨论中心总监