2022年行业分析房地产百日调控效果和今后的房价走势分析

房地产百日调控效果和今后的房价走势分析从三个方面来谈谈房价的规律，一是分析一下房价上涨的根本缘由究竟是什么；二是分析一下这次调控解决了这个根本缘由了吗；三是这次调控的影响究竟有哪些。

第一、先谈一下房价上涨的主要缘由是什么。

这个问题可能大家成天猜来猜去、争来争去，的确是一个核心问题，把这个问题说清晰了，基本的推断就都有了。我的观点实际上是特别清楚的，现在来讲，目前我们房价的主要缘由还是供需关系，但是许多人都不承认这个，包括政府都不承认，为什么不承认？

一个缘由是有种观点认为投资是我们的房价上涨非的根源，包括现在政府也这么认为，他们实行的调控措施也从这儿做切入口。我反问一句，我们为什么不投资我们的手机，投资我们的电视机？而投资住房？想当年1984年我们就投资过电视机，1983年，1984年电视机是买不到的，买到过两天卖出就赚钱了，许多人就投资，为什么现在不投了？是由于有大量的供应，它不会涨，由于那时候供需特别不平衡，所以，大家才投资电视机，现在没有人投资电视机了。

那大家为什么投资房子？是由于房子始终供不应求，房子始终在涨，自从有了房地产市场，在历史上来看，基本上是在涨，短时间的回调，实际上始终在涨，这样一个示范效应在这里。另外，还有许多政府的制度在里面，实际上我们讨论房地产时间长了就发觉，这个制度是导致房价上涨的深层缘由。比如我们的土地供应政策，比如我们规划政策，比如我们如何看待房地产市场的思维方式等，这些问题都是特别重要的缘由。我之所以投资是由于这个东西紧俏我才投资，假如不紧俏没有人投资它。所以，投资者不行能把房价推动上涨。

其次个缘由，也是许多消费者这么认为，是房地产商推动房价上涨。这个理由我觉得也是站不住脚的。说得准确一点，是由于这个市场消失供不应求的状态，这些房地产商顺势恶霸了一把而已。我周边的房子涨到一万，你非要让我卖五千这个东西也不合适，它不是根本缘由，它只是在这里面起到肯定推波助澜的作用。

另外，还有一个特别重要的缘由，大家始终在谈这个事，房地产不仅仅是个商品，它还是我们人生的必需品，这个也是成为大家把房地产不当作商品，不承认供需冲突是根本缘由的一个理由。但现在这个理由也不存在。由于有了保障房来解决这个问题，解决我们的居住权问题，另外一部分给市场。既然这两部分已经分开，就不能把这个理由和商品房一起来谈。保障房解决居住权，商品房是完全的商品，供需冲突就是根本缘由。

当然，房价因素中还有成本的缘由，大家可以看到，现在房价成本占了多少，在北京来讲，现在房价四万五万是特别多的，建安成本一般也许两千多，三千的样子，占比在10%以下，而房价中还有特别大的一部分是土地成本，而土地价格又主要由什么打算的呢？土地的价格主要还是供需关系。

土地供需关系实际上还打算着我们的房价，我们现在卖土地，把房子的建筑面积都算出来了，房子的供求量都出来了，也就是我们在供应土地的时候，就把我们的市场供应量打算了。

在这样的状况下我们就可以看到，实际上这里面最大的，最有力量对房地产起作用的是谁？是政府。只有政府，政府供应供地，房屋供应量多量少是他打算的。政府不仅供地的量，而且还有一个很重要的缘由，把容积率掌握了，也就是把住房的供应量完全掌握了。

打算房屋供应量的第一个因素是地，其次个因素是容积率。现在北京，包括我们经济适用房的容积率都在3，甚至3以下，有必要搞这么浪费的容积率吗？我是90年月在海南做房地产开发，发觉有一个香港人开发的项目，容积率特别特别高，至少8以上，但是我去参观那个房子的时候，我有种感觉，我觉得这个房子进去特别舒适，我回来不太理解，回头又去了一次，它房屋特别密，层高也许就是两米三，两米四，房屋也不太大，但是进去以后特别舒适。有可能他们在香港做房地产做得特别久，对房地产的舒适度和容积率关系处理的特别好。北京现在平均容积率大约是3，我们提高到6一点不过分，能够提高一倍的住房供应量。

我很惊奇，我们的政府好像从来没有提容积率的问题。看来政府对房地产价格究竟是由什么打算的问题没有糊涂的熟悉，或者根本没有熟悉。假如不把这个问题搞清晰的话，我们现在做许多的调控，事实上可能都会消失一系列的问题，由于你根本不承认供求这个根本的缘由，不实行措施提高供应量，你怎么可能平抑房价或者让房价不快速上涨，不行能。

不管是我们的政府也好，不管我们开发商也好，不管我们民众也好，我们都必需遵循一些基本的经济规律，假如我们不遵循经济规律，我们会用许多其他的冠冕堂皇的理由来说，为了经济增长，我觉得那些东西都不行靠。经济规律是不以人的意志为转移的。所以，我首先分析房价上涨的主要缘由，

其次、我们这次调控解决没解决房价上涨的缘由问题

很明显，我们这次没有解决这个问题。当然，我们这次调控也解决了部分的，为什么？我们抑制了一部分的需求，政府这次调控主要的或者基本上全部的这样一个政策的导向都是抑制需求，是堵而不是疏。大家也说这是史上最严峻的调控，我想也不能再严到哪儿去了。再严就大家不买房了或者大家买一套房，这也不行，那就不是严的问题，那可能就是违反经济规律了。实际上在北京市场主要需求不是第一套房的需求，更多的是改善需求。北京人大部分都有房，但房子都是多年前的老住房，住房结构很不好，大家都想改善，你把这种改善需求不断打压，认为他是投资需求，这样是没有正确的熟悉市场。这次调控的总体思路，是不承认我们的供求关系是房价上涨的根本缘由，不承认我们供应量的不够是导致房价上涨特别重要的缘由，由于没有半点的措施是提高住房供应量的措施，这样的政策怎么能不失败？

假如在这样的思维指导下，我们可预期我们的房价还是会上涨，这个需求并不是消逝了，实际上大家都在观望，在看，看这个调控有没有作用，一看也没跌多少，又要涨了就会一窝蜂的购买，又会暴涨。

我始终有一个观点，暴涨是政府调控方式导致的。

由于现在我们政府没有一种很好的方法，什么方法呢？实际上是拿的一种调控方式来恐吓大家，这实际上是一种恐吓政策。假如我的确需要房子，或者我要改善住房的话，你加一点利息，我多掏点钱还一样掏。所以，这个需求是始终存在的。所以，假如要想使我们的房价能够平稳的上涨这样一个态势的话，肯定要加大我们的供应量。这个供应量跟市场结合起来。

我们现在目前的土地供应方式是方案供应的方式，我们每年年初拿一个方案，然后再招拍挂投放。实际上这个方案是方案经济时代的一种方式，我们盼望一种方案经济的思维方式来满意我们市场上大家真正的需求，来平衡这种需求。这种方式我们干了三十年，失败了。现在土地市场还是实行这种政策，会不会胜利呢？确定不会胜利。

中国由于有着世界上第一人口这样的一个进展中国家，这样一个高速成长的国家，我可以预期不久的将来，北京的房价，是世界上最贵的房价应当一点都不让人惊异。假如我们目前这种土地政策，政府这样对市场的熟悉，假如说不转变的话，这个第一来到的速度会很快。这个日子确定会到来，但是假如我们政府做的好一点的话，到来的会特别慢，市场就会渐渐接受了，社会也不会有大的震荡。假如政府还是这样一种政策，还是这样一种思维的话，很快就会到来。大家可以看，莫斯科也是新兴大国的首都，现在已经是世界上其次高房价了，我们的房价超过莫斯科没有任何人说不正常，太正常不过了。

第三、我想谈谈我们这次调控究竟影响了什么。

应当说，只是影响了大家买房的预期心理和买房的时间节奏问题。是购房者还会照样盯着它看什么时候动手买，是二套房的改善性购买人来讲，他也会看，房价下不去了，我赶快买吧，他一买看房价涨起来了，一看涨了不行，哗哗全进去了，暴涨就又消失了。

在这种状况下，我们看到许多大地产商、小地产商，他们有自己的做法。我觉得他们的做法是适应当前的形势，比如大的地产商像万科，像恒大，他们开头进行相应的房价小幅下调，大家不要认为这个下调是由于调控，而是因应调控来实施自己的战略。为什么？由于他们在市场正常的状况下，它很难增长它的市场占有率，特别多的小房地产商看不清这一点，但大地产商能特别好的利用这次机会来增加市场占有率。像万科我前段时间看有数据显示其市场占有率提高了将近一倍，这个对他来讲是很重要的。这样的房地产企业他们有钱，但现在最重要的是资金周转速度，周转速度越快赚的钱越多。所以，他运营的重要点是资金周转速度。所以，大家不要看到由于他们降价了，是政府政策导致的，应当说是他利用这次调控的机遇来实现其战略上的市场占有率提升。小的地产商为什么价不动呢？这个很简洁，它没有更多的钱买新地，我就这点地了现在我卖掉了去干嘛？