地产首府印象项目首期商业营销策划方案

首府·印象首期商业

推广构想大地·策划

Dadi·Cehua2序言

本着对项目的商业价值最大化，选择最恰当的商业主题；现根据项目自身优势、规划设计构想以及市场结论等结合开发商意愿，我部建议尽早着手对本案的商业部份进行形象包装、推广宣传，主基调按打造特色餐饮街作为噱头引导市场优质客户群的关注。同时为了成功打造特色餐饮文化街，科学的对本项目商业部分进行合理布局以促进本项目后期的商业部分趋势热销的场面，达到提高市场的占有率、影响力和关注度。在不影响住宅销售的前提下，本着客观、全面、深入、有效的原则对吉首市商业市场，特别是文艺路区域的商业市场和吉首餐饮行业进行了针对性的调查研究分析，并结合项目自身特点和市场需求等因素，最终形成的《首府·印象商业营销策划方案》。

本方案旨在对项目定位的厘定，为营销推广提供决策参考依据。

3首府·印象SHOUFU·YINXIANG商业营销执行项目解读项目区域商业分析项目商业定位商业价格建议整体营销思路4第一部分

项目解读首府·印象SHOUFU·YINXIANG5开发投资商：吉首市宏远房地产开发有限公司。项目所处位置：吉首市文艺路北吉新路8号（原市人武部）。绝佳的地段：北临北吉新路、南邻南吉新路，东临新开市政路，上马坡岭可到人民路主线、过市政路可至环城路、交通便利地理位置十分优越。完善的配套：周边名校呵护如州幼儿园、实验附幼、实验小学、艺校、一小等；医疗健康如市医院、妇保站、中医院、多家药房近在咫尺；便捷生活菜市场、银行、商业城步行街、和盛堂、家乐福全在10分钟的生活圈，享你所想。项目特点：占地11525平米，总建筑4740平米，近共521户，由3栋19—30层的高层组成，其中A栋为一期，其1—3层为商铺，4—19层为住宅，另有2000平米的市政广场，和近100个地下停车位；商住‘宜居’中心城。首府·印象SHOUFU·YINXIANG一、项目资料6二、A栋商业面积及分布情况首府·印象SHOUFU·YINXIANG商业总面积临街铺面个数临街铺面面积二层商业面积三层商业面积6094平米8-10个1840平米2127平米2127平米7首府·印象SHOUFU·YINXIANGA栋商业图纸A栋一层商业平面图

A栋1层平面图纸：面积为1840平米，可分6大间和6小间，最小面积38平米左右，最大面积140平米左右，最小开间3.5米，最长进深24.8米。8首府·印象SHOUFU·YINXIANGA栋商业图纸A栋二层商业平面图

A栋2层平面图纸：面积为2127平米；可引进2-3家大型餐饮行业、休闲娱乐行业。9首府·印象SHOUFU·YINXIANGA栋商业图纸A栋三层商业平面图（与第二层同）

A栋3层平面图纸：面积为2127平米；可引进2-3家大型服务行业、娱乐行业等10首府·印象SHOUFU··YINXIANGA栋商业的的评析项目商业业所占优优势：1、项目地地段优越越,周边商业业成熟。。2、拥有近近2000平的广场场集聚人人气的优优势。3、近100个停车位位的停泊泊车优势势。项目商业业不足之之处：1、商业体体量较小小，周边边的交通通和业态态落后。。2、首层商商铺进深深长达25米，过半半商铺的的面积超超100平方米。。3、二、三三层室内内有柱网网过密。。11第二部分项目区域域商业分分析首府·印象SHOUFU··YINXIANG12首府·印象SHOUFU··YINXIANG目前吉首首房地产产市场面面临的几几个主要要问题：：部分企业业经济实实力较弱弱，市场场竞争力力不强，，经不住住规模经经济的冲冲击；市场运作作机制不不完善，，房地产产开发企企业的开开发经营营理念和和管理体体制滞后后，阻碍碍了行业业发展；；投资环境境有待优优化，行行业管理理还需统统一；开发项目布局局不合理，结结构性矛盾日日益突出；开发企业自有有资金短缺，，开发项目的的前期物业管管理落实不到到位。13吉首商业中心心现有大型商商业设施17个，营业面积积超过20万平方米，有有建材、电器器、电脑等专专业市场12个，9条特色商业街街，集中了目目前全市70%的宾馆酒店，，目前为吉首首市商业的核核心地带，未未来商业将蓬蓬勃发展，更更趋理性、规规范化。吉首城市商业业中心主要由由武陵路、人人民路、团结结路合成的区区域，该商圈圈内和盛堂百百货、家乐富富超市、梅尼尼超市、湘泉泉商业步行街街、吉首商贸贸城等核心商商业物业，为为吉首老城区区的核心商圈圈，交通便利利、人气旺盛盛。而位置相相对偏离商业业中心区域的的八月楼、火火车站、红旗旗门、大湘西西、武陵山、、等商业中心心，虽然地处处城市核心商商业中心的延延伸区域，但但其对老城区区商业的支撑撑性、其本身身的价值也是是不可忽视的的。吉首老城区““峒河污水治治理，河堤改改造”的实施施、峒河花桥桥及东环大桥桥的建设，““恋爱桥”、、“新桥路””附近众多餐餐饮、夜市商商家的落户，，吉首这个以以商贸为主流流的商圈更是是潜藏着无限限商机。但老老城区过于密密集的商业网网点以及每小小时5000人的人流量，，给核心商业业区域交通造造成了巨大的的压力。值得注意的是是不论时势如如何变迁，吉吉首老城区作作为核心商圈圈的地位将不不受动摇，通通过扩大、提提升商业企业业的规模和竞竞争实力，老老城区将有望望成为“不可可超越的贸易易购物天堂””。首府·印象SHOUFU·YINXIANG一、老城区的的商业14“开发乾州新区区，再造一个个吉首”，随随着这个决策策的提出，乾乾州商业中心心的发展状况况也逐步被人人所关注。乾乾州商业中心心以乾州中央央商务广场2公里半径区域域，世纪大道道、人民路、、乾城大道、、建新路和吉吉首大道形成成合围，使乾乾州新区成为为城市内环中中心区域，建建成的和在建建的世纪山水水、湘泉纯水水岸、湘洲阳阳光、香桂园园、教师花园园等高尚居住住小区、乾州州古城和州医医院，积聚城城市重要的核核心元素，如如银行、星级级宾馆、大型型超市、医院院、知名品牌牌连锁店、娱娱乐服务等迅迅速提升乾州州新区人气。。如：‘世纪纪山水’商铺铺的销售单价价已达到28000元/㎡；‘中央尚都都’商铺均价价高达29000元/㎡.但乾州新区以以及居住区网网点偏少，社社区商业功能能较弱，商业业网点重复建建设的现象仍仍然存在。随着乾州商业业中心的发展展，其辐射力力将不断提升升，未来必将将发展成为具具有购物、游游览、观光、、休闲等功能能的核心商业业中心。首府·印象SHOUFU·YINXIANG二、新乾州的的商业15目前中心城区区作为老的商商业区，商业业发展成熟度度高，但横向向发展空间日日益狭小，由由于受到城市市地形的限制制，仅以旧改改项目为主，，而乾州新区区地域开阔，，吉首未来的的发展方向偏偏向乾州新区区，大量机关关单位和服务务机构南迁，，住宅迅猛发发展将加速该该区域的商业业发展速度，，已成为吉首首未来发展的的重点区域。。首府·印象SHOUFU·YINXIANG16三、项目周边边业态分析首府·印象SHOUFU·YINXIANG项目周边商业业经营种类繁繁杂，主要体体现在：农资销售店：：农药、种子子、肥料等；；好吃街饮食：：大碗饭、火火锅、快餐等等；通过调研，项项目周边设有有医院、学校校及农村客运运车站；人流流量大，积聚聚人气。由于于项目本身所所具备的停车车位及市政广广场的优势，，及对市场的的考察分析，，项目一旦投投入市场，将将填补市场在在其他商业经经营种类的市市场空白。经调查，目前前项目周边最最为稀缺的商商业种类为：：银行：各种银银行储蓄网点点稀缺；移动网络：移移动、电信、、联通代办点点分布不均；；生活配套：干干洗店、摄影影室、蛋糕屋屋、彩票中心心、水果超市市、学生早餐餐等生活配套套还不完善。。文艺路南北吉吉新路原本浓浓郁的商业气气氛（主要为为餐饮）近年年来一直较为为平淡，通过过调查走访主主要原因归于于停车受限，，路面较窄，，特别遇学生生放学、大型型就餐宴席、、下班高峰期期，道路更是是难行。随着各种大型型特色餐饮的的推出，特色色名店远离闹闹市，新生餐餐饮重新整合合扩大规模场场地，改善就就餐环境，提提升空气质量量，特别解决决了停车问题题，将消费热热情冲淡，从从而使原本有有名的‘好吃吃街’出现了了冷场，生意意每况愈下致致使多家店铺铺无法营利纷纷纷贴出转让让另谋出路。。从而使其名名气逐渐淡出出了消费者的的视线。加上上政府机关企企事业单位、、州医院等搬搬迁后，大部部分商家将眼眼光瞄向了新新城乾州。17通过对周边商商业的走访调调研统计：老城区商业裙裙楼空置率仍仍然较高，如如：广华沁香园、、湘域中央、红红旗门大市场场、体育星城城、武景家园园等项目都出出现商业待售售的情况。财信商贸中心心、边城国际际广场、湘西西一号几个核核心板块商业业的推售；步步步高、太丰丰广场等项目目的启动，导导致商业的入入市量将大幅幅增加，势必必对本案的目目标客源造成成直接的冲击击和流失。影响商业销售售的因素是多多方面的，商商业自身的位位置、交通、、价格、升值值空间等是其其一；而投资资者现有市场场的估量，对对投资风险、、投资大小、、投资时间和和投资回报的的估算，也是是影响其投资资与否的参考考因素。首府·印象SHOUFU·YINXIANG四、项目周边边在售商业18五、老城区点点型商业分析析首府·印象SHOUFU·YINXIANG百货、超市

商铺（场）名称）经营主题地段商业氛围工程进度经营状况备注新一佳超市人流量中经营中良好新起点超市人流量中经营中片区经营家乐福百货、超市人气旺、流量大经营中商业中心和盛堂百货、超市人流量大经营中商业中心19首府·印象SHOUFU·YINXIANG主题商业

商铺（场）名称）经营主题地段商业氛围经营状况备注湘泉步行街步行街人气旺，流量大二、三、四层相对冷清关厢门生活用品、服装、鞋批发人气旺、流量大经营种类多，品种齐全，人流量大苏宁电器家电连锁一般与新一佳超市并列，能带动部分人气红旗门批发市场各种副食、百货批发人流量较大批发为主大湘西商贸城家俱、建材批发零售装修季节人流量大成规模经营红旗门家电市场家用电器一般苏宁电器的品牌吸引手机街通讯设备、器材、照相器材较好消费人流量大五、老城区点点型商业分析析20文艺路周边相相继出现的财财信商贸中心心、红旗门大大市场（即将将来临的步步步高大型商业业中心）都有有比较大的商商业体量。该该两项目与本本项目顺延形形成一个三角角地带，加之之体育星城、、广华沁香园园和一个正在在启动的小项项目商业推出出，使整个文文艺路区域形形成一条不间间断的生活圈圈，并改变了了文艺路区域域以前商业不不成规模，不不上档次的旧旧形象，区域域内的商业价价值也将获得得一定的提升升。虽然文艺路区区域的商业繁繁华程度与吉吉首市中心的的传统商业圈圈不可同日而而语，但是周周边庞大的消消费群体以及及几所学校、、医院、餐饮饮行业、四季季游泳馆的开开放将为区域域内的发展起起到很大的带带动。首府·印象SHOUFU·YINXIANG六、文艺路次商圈圈正在形成21第三部分项目商业定位位首府·印象SHOUFU·YINXIANG22一、形象定位位3+1BLOCK街区“文艺”广场场、停车、私私有市政路+主题餐饮、时时尚休闲为主主的商业首府·印象SHOUFU·YINXIANG3+1BLOCK街区“文艺”广场场私有市政路连通南北吉新新路停车场近100个停车位主题餐饮湘西风味餐饮饮为主、其他为辅时尚休闲量贩式KTV、休闲茶座、、咖啡厅其他业态银行网点等商商业业态首府·印象SHOUFU··YINXIANG24二、形形象定定位解解析：：3+1BLOCK街区：：集主题题餐饮饮、休休闲、、娱乐乐、停停车、、购物物众多多功能能区于于一体体。引引领城城市区区域吃、喝喝、玩玩、乐乐、购购的新商商圈。。大湘西西风味味主题题餐饮饮：本案将将打造造以湘湘西特特色为为主，，各地地美食食为辅辅的主主题餐餐饮广广场在在这里里人们们可以以尽情情享受受到最最丰富富、最最美味味的饮饮食。。一站式式时尚尚休闲闲中心心：充分分利用用项目目配套套“休休闲广广场+停车””的先先天优优势，，规划划时尚尚休闲闲类的的服务务商业业（茶茶座、、KTV、洗浴浴、网网络会会所等等），，必将将达到到“立立足地地缘，，辐射射全城城”的的运营营目标标。强调一一站式式休闲闲购物物功能能，强强调满满足消消费者者循环环消费费，强强调商商业物物业的的高端端形象象，强强调商商场特特色吸吸引力力，强强调新新时代代时尚尚元素素，强强调具具有湘湘西传传统特特色的的商业业文化化，强强调商商场包包装特特色、、经营营特色色、以以及休休闲购购物吸吸引力力。打打造文文艺路路首家家一站站式娱娱乐休休闲时时尚中中心。。首府府·印象象SHOUFU··YINXIANG25首府府·印象象SHOUFU··YINXIANG楼层面积经营主体可经营项目数量其它F32127平米洗浴、健身休闲娱乐2-3家网游、培训学校、儿童室内游乐场F22127平米中、西式品牌餐饮2-3家咖啡、茶座、德克士F11840平米以银行、超市、洗染、移动电信代办点近12个铺面水果店、早餐店、学生用品专店三、、业业态态定定位位：：26一层层（（1F）：生活活园园地地、、购购物物消消费费街铺铺：：连连锁锁便便利利店店、、中中式式餐餐饮饮（（入入口口））、、西西式式餐餐饮饮（（入入口口））、、面面包包店店、、银银行行、、影影楼楼、、洗洗染染、、邮邮局局、、彩彩票票、、移移动动、、联联通通、、网网通通营营业业厅厅等等。。二层层（（2F）：美食食天天地地、、主主题题餐餐饮饮中西西主主题题餐餐饮饮。。三层层（（3F）：魅力力新新都都会会、时时尚尚休休闲闲量贩贩式式KTV、网网吧吧、、SPA养生生馆馆、、咖咖吧吧、、健健身身中中心心、、棋棋牌牌茶茶座座、、酒酒吧吧等等首府府·印象象SHOUFU··YINXIANG三、、业业态态主主题题：：27四、、业业态态行行业业分分析析银行行储储蓄蓄网网点点项目目本本身身近近2000平米米的的广广场场及及一一层层临临街街商商铺铺，，其其地地段段优优势势显显露露无无疑疑。。建成成的的和和在在建建的的体育育星星城城、、湘湘德德雅雅居居、、广广华华沁沁香香园园和和本本案案等等几几个个项项目目，，随随着着入入住住率率的的不不断断提提高高，，势势必必会会提提升升项项目目周周边边人人气气及及人人流流量量。。其其次次在在以以下下几几个个方方面面，，对对人人流流量量的的增增加加亦亦有有着着优优势势。。商业业：：即即将将进进驻驻特特色色餐餐饮饮、、夜夜市市；；周边边学学校校林林立立：：州州幼幼儿儿园园、、实实验验小小学学、、市市一一小小等等；；医院院配配套套：：妇妇幼幼保保健健院院、、州州中中医医院院等等；；上述述商商业业及及生生活活配配套套将将会会带带来来大大量量人人潮潮，，人人气气就就是是财财气气，，有有消消费费就就会会有有资资金金流流动动，，为为了了消消费费者者更更为为方方便便取取款款消消费费，，在在此此增增设设银银行行储储蓄蓄网网点点则则显显得得尤尤为为重重要要。。人人流流量量的的增增加加对对于于项项目目本本身身的的商商业业发发展展起起到到至至关关重重要要的的作作用用。。首府·印象SHOUFU··YINXIANG28移动、联联通、电电信代办办点现如今正正处在科科技信息息大爆炸炸时代，，手机、、电脑成成为人们们生活中中必不可可少的环环节，这这也促使使手机的的缴交话话费、办办理业务务的量大大幅增大大。通过调查查，本案案周边移移动、联联通、电电信的代代办点分分布极其其不均，，最近代代办点离离本案也也有近8分钟路程程。而项项目本身身及周边边小区林林立，人人流量集集中，有有着大量量消费群群体资源源，本着着快捷、、便利的的原则，，在此增增设移动动、联通通、电信信代办点点是可行行的。代办点的的增设对对本项目目亦有着着提升其其小区生生活配套套功能的的附加值值，为小小区业主主的便捷捷生活提提供良好好增值服服务。首府·印象SHOUFU··YINXIANG四、业态态行业分分析29洗染中心心、连锁锁便利店店通过调查查周边干干洗店、、生活超超市经营营现状，，及对每每天的人人流量和和人群消消费习性性了解，，多为上上班族、、时间紧紧张的学学生家长长及周边边租住人人群，他他们共同同点都为为工作繁繁忙、但但讲究生生活品质质。而随着生生活质量量的提升升，方便便快捷的的生活模模式为他他们所接接受。对对生活的的高要求求、时间间的紧缺缺，在此此增设洗洗染中心心、连锁锁便利店店则刚好好迎合了了此类人人群的需需要。首府·印象SHOUFU··YINXIANG四、业态态行业分分析30首府·印象SHOUFU··YINXIANG水果超市市、营养养早餐项目片区区有多个个小区、、医院、、学校，，在此增增设水果果超市、、营养早早餐店，，其消费费能能力是是有保障障的。早餐是孩孩子上学学家长最最关心的的话题，，营养早早餐店的的开设学学生市场场巨大，，而工作作压力巨巨大的白白领阶层层也是潜潜在的消消费人群群。水果超市市在本案案周边仍仍属于稀稀缺商业业，学生生家长、、探病的的人群都都是其潜潜在的消消费人群群，完全全可以设设立一家家稍具规规模的水水果超市市来填补补市场的的空白。。四、业态态行业分分析31娱乐休闲闲、咖啡啡茶馆、、中、西式式品牌餐餐饮项目商业业定位为为致力打打造集主题餐餐饮、休休闲、娱娱乐、停停车、购购物众多多功能区区于一体体。引领领城市区区域吃、喝、、玩、乐乐、购的新商圈圈。那么么引进娱娱乐休闲闲、咖啡啡茶馆、、中、西式式品牌餐餐饮等商商业业态态是十分分必要的的。项目所在在片区现现还没有有主题鲜鲜明的特特色餐饮饮进驻，，而本案案所提出出的大湘湘西风味味特色餐餐饮，将将是吸引引投资者者投资商商业物业业的决定定性因素素，也是是选择居居家人士士关注的的重要因因素。大大型餐饮饮的进驻驻，对周周边的商商业的影影响是毋毋庸置疑疑的。而对于打打造文艺艺路一站站式时尚尚休闲中中心概念念的提出出的无疑疑是给本本案增加加最为重重要的砝砝码。可可满足消费费者循环环消费的的需求。。首府·印象SHOUFU··YINXIANG四、业态态行业分分析32对物业公公共设施施方面我我们做好好充分考考虑：如进驻大大型餐饮饮就需要要考虑排排烟、排排污、供供配电的的负荷、、空调位位、电梯梯进出口口、道路路甚至建建材等，，必须从从使用者者的角度度提供专专业的解解答，而而商服物物业在配配套上的的重点则则视经营营的需要要而定。。首先是交交通（公公共汽车车、出租租车、校校车等）），以方方便消费费者；其次是停停车场、、停车位位，开车车消费已已是一种种普遍行行为，同同时为了了方便购购物的携携带，停停车进场场出口的的建造应应在商服服物业消消费场所所3-5分钟步行行时间内内，要有有足够的的停车位位供以使使用。再次是采采购车辆辆停放和和补货场场所，以以保证商商品流通通的畅通通。交通通的好坏坏也是商商服物业业能否取取得良好好效益的的关健所所在。首府·印象SHOUFU·YINXIANG五、配套建建议33第四部分项目价格建建议首府·印象SHOUFU·YINXIANG34从人的消费费心理进行行分析，都都会希望所所购商品物物超所值，，那么必然然会忽略到到产品本身身的特性和和现实价值值。结合消消费者的心心理分析，，以及对周周边市场的的售价的调调查，本项项目的初步步商业价格格估算应在在9000元/㎡左右（参考考定价：周周边项目体体育星城、、红旗门大大市场、广广华沁香园园的新盘综综合价）。。同时，也有有少量的客客户提出根根据产品相相关附加值值的配置是是可以提升升其价格空空间的，如如：后期的的广场优化化、停车位位的增设以以及经营种种类的分配配等。最高高临街铺面面单间可以以达到18000元/㎡。说明市场场对于本项项目的区位位优势还是是比较认同同。首府·印象SHOUFU·YINXIANG一、来自周周边的对比比35首府·印象SHOUFU·YINXIANG商铺名称主题平均出租价格（元/月）铺位面积（平方米/间）地段商业氛围经营状况租售状况未来发展潜力好吃街特色餐饮火锅800-120040-80逐渐没落转让较多出租较多道路狭窄，经营过气，发展困难文艺路烫染、花店、特色风味小吃1200-300010-200良好良好租金较高商业中心辐射区红旗门批发、代理、加工500-120030-50较好一般送货订货批发为主步步带动，商业氛围更好环城路物流、汽配、加工厂500-70050-140较差定向经营获利零加工、汽配冷清，适合冷门行业人民路门业、洁具1000-140020-60良好较好人气较旺，主线道多家宾馆、市医院带动武陵路手机、通讯、电缆800-220050-120较好良好经营种类单一经营可成规模吉新路餐饮、农药种子800-180060-120良好季节性，餐饮较好夜市较好多个新项目的带动，人流量加大二、老城区区租赁分析析36首府·印象SHOUFU·YINXIANG项目名称地理位置在售价格铺位面积（平方米/间）地段商业氛围经营状况均租状况未来发展潜力湘西一号火车站广场3800040-80人流量巨大未交付未随着新开发项目的东移，也有可能成为中心点财信商贸商业城西侧？10-200商业中心，人气旺待售未商贸中心，地段优势红旗门大市场红旗门6000-1200030-50县城百姓采购居多品种齐全1000元/月批发零售副食体育星城文艺路与红旗路交汇处8000-1780050-140流动性大，人口不集中社区生活1000元/月四季游泳馆开放带来商机广华沁香园实验小学门口1700020-60流动人口大，学生市场学生市场1200元/月学生市场，开学在校有生意三、老城区区在售商业业分析37综合大环境境因素、项项目自身定定位素质及及资金及时时回收等因因素，初步建议每每平方米均均价为8500元左右。具体推销价价格需结合合后市市场情情况，物业业情况。如如：工程进进度、销售售时机、竞竞争对手价价格等综合合因素确定定和调整。首府·印象SHOUFU·YINXIANG四、项目价价格初步建建议楼层面积售价（元）均价总价合计60944000~1800085505206万元F32127平米4000-50004500957万元F22127平米6000-800070001489万元F11840平米12000-18000150002760万元38第五部分项目商业营营销执行首府·印象SHOUFU·YINXIANG39首府·印象SHOUFU·YINXIANG40首府·印象SHOUFU·YINXIANG具体思路：：建立扎实的的营销体系系，守正出出奇，持续续占据引导导市场的地地位。统领产品优优势强化竞争差差异点品牌定位广告包装购买理由设设定产品利益承承诺品牌形象事件营销文化导入现场管理媒体组合推广策略首府·印象营销工工作三条主主线解决：竞争争优势的根根本性问题题。解决：消费费者购买理理由问题。。解决：蓄客客问题。41商业的营销销模式首府·印象SHOUFU·YINXIANG42首府·印象SHOUFU·YINXIANG现场接待点对点约谈谈广告宣传吸引客户积累客源收集信息主动上门提前锁定直复营销模模式解析图图43鉴于诸多因因素，摆在在我们面前前的挑战不不少，我们们如何才能能把商业和和住宅利润润最大化？？使项目资资金快速回回笼？结合吉首实实际情况首首先我们必必须加快工工程进展，，全力将广广场呈现。。同时调整整思维模式式，准备‘‘两条腿’’走路，即即用现场接待和和主动约谈谈相结合，，通过双重重营销模式式达到双管齐下的的目的。针针对意向性性大客户进进行锁定、、对于龙头头企业进行行招商引进进。通过对大客客户的把握握，目标定定位和优质质谈判、给给予优惠促促成提前进进驻来带动动二三层商商业的发展展、销售和和租赁。首府·印象SHOUFU·YINXIANG447月阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段销售客户蓄水，VIP准备VIP发售开盘销售尾盘去化、客户维护产品商业商业商业商业工程节点结构封顶；住宅强销完成；广场施工广场呈现目标客群主力店客户意向客群全面客群全面客群已成交客群意向客群推广要点3+1BLOCK街区广场+停车+私有市政路大湘西风味主题餐饮广场，时尚休闲中心老城区唯一广场媒体安排工地围墙、围挡、户外广告牌、网络、短信、电视户外、报纸、网络、短信、客户通讯、电视户外、报纸、网络、短信、客户通讯户外广告牌、网络、短信、客户通讯11月3月8月9月10月12月1月2月◆2012年◆2013年首府·印象SHOUFU·YINXIANG二、销售节节点考虑45二、销售节节点考虑作为每个投投资商都寄寄望能投资资最少的钱钱短期内获获取最大的的回报。但但作为专业业的代理公公司将站在在主观的立立场，会以以公司的最最大价值为为前提，结结合项目自自身优势和和市场实际际行情尽可可能为公司司谋取更大大利润当初‘世纪纪山水’的的商业销售售由于把控控得体而一一炮走红，，形成好的的口碑和品品牌效应；；当然一方方面是因其其契机较好好，开盘时时期选在临临近州医院院营运的节节点上；二二是为了能能卖上好的的价钱，并并不急于推推售商业，，则是提前前将住房及及附属设施施完善，以以增加商业业附加值。。当下，我们们综合考虑虑通过合理理的定位、、有利后期期的销售有有针对性的的提出几点点思路：1、创新、特特色为主，，合理利用用优势资源源：广场、、车位，将将主题定为为“大湘西西风味主题题餐饮广场场”。2、开盘时间间：将定于于主体封顶顶后，广场场呈现时（（此好处不不言而喻，，商业更直直观）3、开盘前三个个月分阶段开开展工作：第第一个月作为为强势宣传期期，对意向大大客户点对点点营销走访谈谈判，可适当当给予一些优优惠政策促使使提前进驻，，进行热场造造势。后二个个月发放VIP卡蓄客，达到到一定量后开开盘。首府·印象SHOUFU·YINXIANG46首府·印象SHOUFU·YINXIANG开盘前工作计计划表47首府·印象SHOUFU·YINXIANG开盘前工作计划表项目明细工作内容备注营销营销方案营销总思路先期蓄客方案开盘方案建议销售说辞统一销售说辞设定推广推广方案核心推广策略媒体推广策略推广渠道设定活动推广策略阶段推广执行推广主题总体推广主题阶段推广主题价值梳理价值体系设定48首府·印象SHOUFU·YINXIANG开盘前工作计划表项目明细工作内容备注形象品牌视觉项目logoVI应用广告形象报纸广告具体根据最终确定的推广方案户外广告DM网站电视49首府·印象SHOUFU·YINXIANG开盘前工作计划表项目明细工作内容备注包装售楼处包装包装主题建议接待动线建议现场包装背景墙、展板等导视系统内部导视外部导视景观样板包装提示牌设计景观导视50总结首府·印象SHOUFU·YINXIANG从目前的现状状来看，本案案周边没有成成规模的、上上档次的大型型商业业态。。而本项目提提出的3+1BLOCK街区的定位正正好填补市场场的空白。项项目本身2000平米市政广场场，新开市政政路，大型公公共停车场的的优势，对沿街商铺与项项目本身商业业有着相辅相成的作用，两者共同发展，引引领南北吉新新路商业，铸铸就文艺路新新商圈。本案打造汇集集以湘西特色色为主，各地地美食为辅的的主题餐饮广广场、时尚休休闲、购物、娱乐、停车全功能一一站式开放式的购物物休闲的街区区。汇聚商业的无无限精彩，营造新生代魅魅力新商圈，打造吉首房产产投资新领地地。谢谢1月月-2318:01:1818:0118:011月月-231月月-2318:0118:0118:01:181月-231月-2318:01:182023/1/518:01:189、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。18:01:1918:01:1918:011/5/20236:01:19PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2318:01:1918:01Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。18:01:1918:01:1918:01Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2318:01:1918:01:19January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20236:01:19下午午18:01:191月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月236:01下下午1月-2318:01January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/518:01:1918:01:1905January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。6:01:19下午6:01下下午18:01:191月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改