创造税务利润-房地产企业税务风险管理之道

创造税务利润—

房地产企业税务风险管理之道易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所2010年06月23日自我介绍武汉市金瑞君安税务师事务所总经理武汉市久益税务服务有限公司总经理从事税务代理行业12年湖北财税学院客座教授从事房地产税务风险研究五年，为近100家房地产企业提供各类税务服务。出本房地产行业税务研究书籍多部。内容提要第一部分：房地产开发各环节涉税介绍第二部分：房地产涉税风险管理实务1、房地产企业目前面临的税务风险点分析(1)、拿地环节（2）、收购环节（3）、建设环节（4）、销售环节（5）、使用环节（6）、投资环节内容提要2、风险形成的原因分析（1）、风险是由哪个部门造成的？（2）、企业财务人员在税务控制体系中的重要性与局限性（3）、企业税务风险的外部因素3、解决之道第一部分:房地产各阶段涉税分析分四个环节土地取得环节1开发建造环节2销售转让环节3拥有使用环节4房地产企业涉及的税种1、企业所得税2、营业税3、增值税

4、土地增值税5、印花税6、房产税7、城镇土地使用税8、个人所得税9、契税

10、城建税

11、教育费附加12、车船使用税

第一环节:土地取得环节拿地阶段:拿地阶段风险说明契税耕地占用税印花税个人所得税企业所得税第二个阶段：开发建造环节开发建造环节印花税城镇土地使税企业所得税个人所得税第三环节：销售与转让环节销售与转让环节印花税城镇土地使税土地增值税个人所得税第四环节：拥有与使用环节最后环节：营业税企业所得税房产税印花税等土地使用税第二二部部分分：：房房地地产产涉涉税税风风险险管管理理一、、房房地地产产企企业业目目前前存存在在的的税税务务风风险险点点分分析析1、房房地地产产企企业业在在内部部管管理理中存存在在大大量量的的税税务务风风险险，，如税税务务岗岗位位的的设设置置、、相相应应内内控控制制度度等等2、财财务务人人员员从不不或或很很少少参参与与合合同同的的签签订订3、房房地地产产企企业业各各类类业业务务合合同同中中很少少有有专专业业的的涉涉税税条条款款或或者者说说房地地产产企企业业各各类类业业务务合合同同中中涉税税条条款款不不明明确确或或表表达达不不准准4、、企业业财财务务部部门门纳纳税税缺缺少少必必要要的的监监督督5、、认为为财财务务人人员员能能搞搞定定税税务务事事项项企业业通通病病：：合合同同随随意意签签、、财财务务人人员员不不参参与与房地地产产开开发发合合同同通通常常是是公公司司从从事事开开发发活活动动的的基础础和前提提，而而合合同同一一旦旦签签订订、、备备案案、、履履行行，，必必将将产产生生不可可调调整整的纳税税义义务务。而而公公司司在在签签订订经经济济合合同同时时往往往往只只关关注注双双方方的的权权利利、、义义务务及及法法律律风风险险，，负负责责起起草草合合同同的的律师师或企业业相相关关部部门门往往往并并不不知知晓晓税税法法是是如如何何规规定定的的。。续纳税税人人与与税税务务机机关关的的许许多多纳税税争争议议均源源于于经经济济合合同同中中涉税税条条款款的的不不明明确确，企企业业却却很很少少关关注注合合同同双双方方涉涉税税条条款款，，如如何何在在合合同同签签订订中中引引进进税税务务管管理理机机制制，，是是企企业业管管理理中中非非常常重重要要的的一一个个关关注注点点。。房地地产产开开发发合合同同涉涉税税条条款款通常常包包括括合同同履履行行方方式式、发票票如如何何开开具具与与传传递递、支付付结结算算方方式式等重重要要内内容容，，并并要要准准确确地地适适合合或或规规避避现现行行税税法法条条款款。。续税务务机机关关的的税税务务检检查查（（稽稽查查））大大多多从从企企业业的的合同同、发票票、支付付结结算算等方方面面入入手手，，而而税税收收政政策策复复杂杂而而浩浩翰翰，，如如果果不不在在合合同同签签订订的的环环节节进进行行好好税税务务方方向向的的事前前审审核核和税务务安安排排，往往往往会会给给开开发发商商带带来来重重大大经经济济损损失失。。合同同分分类类房地地产产企企业业的的重重要要合合同同如如：：土地地出出让让合合同同、合作作开开发发协协议议、设计计合合同同、施工工总总包包合合同同、甲供供材材合合同同、融资资合合同同、物业业管管理理合合同同、租赁赁合合同同、商品品房房买买卖卖合合同同、装饰饰合合同同、代理理销销售售合合同同、促销销方方案案、、拆拆迁迁补补偿偿协协议议等等等。。1、、拿地地环环节节的的风风险险案案例例房地地产产企企业业拿拿地地的的几几种种主主要要方方式式：：1、、土地地招招拍拍挂挂方方式式2、、通过过收收购购项项目目公公司司的的股股权权方方式式获获得得土土地地3、、收购购烂烂尾尾楼楼方方式式4、、通过过收收购购在在建建项项目目方方式式获获得得土土地地5、、合作作开开发发方方式式土地地招招拍拍挂挂方方式式下下的风风险险案例1：某房地地产开开发企企业，，2007年1月进行行旧城城改造造项目目，土土地合合同约约定总总面积积为1200亩，当期期实际际已取取得500亩，合合同无无特别别约定定交付付时间间，企企业按按500亩申报报城镇镇土地地使用用税，，2010年，税税务机机关要要求企企业对对2007、、2008、2009年的土土地使使用税税按1200亩缴纳纳土地地使用用税。。政策依依据财政部部国国家税税务总总局关关于房房产税税、城城镇土土地使使用税税有关关政策策的通通知财税〔2006〕186号二、关关于有有偿取取得土土地使使用权权城镇镇土地地使用用税纳纳税义义务发发生时时间问问题以出让让或转转让方方式有有偿取取得土土地使使用权权的，，应由由受让让方从从合同同约定定交付付土地地时间间的次次月起起缴纳纳城镇镇土地地使用用税；；合同同未约约定交交付土土地时时间的的，由由受让让方从从合同同签订订的次次月起起缴纳纳城镇镇土地地使用用税。。票据管管理一：财财政性性事业业收据据二、拆拆迁发发票的的获得得1、拆迁补补偿协协议2、被拆迁迁户的的门牌牌号、、产权权证明明复印印件3、被拆迁迁人的的身份份证复复印件件4、拆迁人人的签签收款款单思考：：用建建筑公公司名名义开开具拆拆迁发发票？？思考：：委托托拆迁迁公司司拆迁迁时开开全额额发票票？土地定定价的的筹划划问题题某房地地产企企业获获得了了500亩土地地，准准备开开发的的项目目有酒酒店、、商铺铺、住住宅及及高尔尔夫等等多种种业态态。综综合每每亩单单价80万/亩。思考点点：土地成成本对对土地地增值值税的的影响响！（2）通过收收购项项目公公司的的股权权方式式获得得土地地的风风险案案例甲房地产开开发公司准准备收购乙乙房地产开开发公司，，乙公司为为单纯的项项目公司，，是纯国有有企业，土土地账面成成本为6800万，为多次次评估后的的价值。注注册资本金金2000万，收购价价17000万。风险点：拆迁补偿协协议中税务务风险案例例拆迁的三种种方式：1、自己的前期期工程部负负责拆迁2、委托专业的的拆迁公司司进行拆迁迁分包干制与与非包干制制3、城中村改造造中委托村村民委员会会拆迁案例：某地地产公司拆拆迁补偿协协议见附件2、收购环节的的税务风险险收购中的税税务风险案案例甲公司位于于武汉，2009年1月7日收购位于于广州的某某房地产项项目企业乙乙公司，收收购时点为为2008年12月31日，乙公司司净资产为为12000万，收购价价为24500万，乙公司司收购时账账下有一块块土地，前前期开发二二个楼盘，，收购合同同约定：收收购日即2008年12月31日收购中的税税务风险案案例（2）之前所发生生的债权债债务一律由由乙方负责责，其债务务包括：各各种应纳税税款。2009年8月1日广州市地地税局对乙乙公司的2006至2008年度进行正正常稽查，，发现乙公公司偷逃营业税税、土地增增值税、企企业所得税税等达4600万之巨，因数额巨巨大，决定定移送公安安机关，2010年2月1日法院经审审理后给予予乙公法人人代表即甲甲公司法人人代表5年的有期徒徒刑。收购中的税税务风险案案例（3）法人代表喊喊冤：说税税务机关查查补的税款款是属于06至08年度的，那那个时间乙乙公司还不不属于其管管理，不应应该负偷税税责任。分析：法人人代表喊冤冤是否有理理？解决方案：：做好税务尽尽职调查现实情况是是：调查的企业业不多或调调查深度不不够、内容容不够全面面调查的内容容：1、企业在存存续期间的的纳税义务务的履行情情况2、项目公司司土地成本本的真实性性、票据的的合法性与与有效性分两种情况况1、收购前的的税务风险险尽职调查查2、收购后发发现成本或或费用不真真实如何处处理（1）、收购前的的税务风险险尽职调查查解决方案：：1、股权收购购协议（或或收购框架架协议）中中必须要有有明确的税税务尽职调调查的条款款，主要涉涉及调查的的内容，时时间跨度、、如出现与与被收购方方承诺有差差异时处理理的意见等等。2、聘请专业业的税务师师事务所进进行调查。。3、进行税务务尽查调查查之前应建建立双控账账户，收购购款暂不支支付。续：4、根据尽职职调查内容容调整收购购价格（2）、收购后发发现成本或或费用不真真实如何处处理案例6：某房地产企企业收购了了某地产公公司（该公公司为自然然人出资）），收购时时该公司时时为烂尾楼楼时，盖到到三层。收购后发现现原股东承承诺的前期期土地成本本及建筑工工程成本为为9200万，实际成成本才2000万，股东解解释说有很很多成本费费用当时按按政府要求求缴纳了，，也有票据据但因故丢丢失了。建筑工程为为省钱没有有要票。问题点：实际支付股股权款17000万。土地成本与与建安工程程没有票据据，没有账账怎么办？？解决思路：：1、请律师事事务所找当当地政府部部门查询企企业已缴纳纳的所有费费用，2、建筑成本本没有票的的，多付一一部分款获获得税票。。注意点：1、个人所得得税的代扣扣代缴问题题2、对方公司司经营期的的涉税问题题如：土地使使用税的缴缴纳情况等等。其它税种的的欠税情况况等。（3）、收购烂尾楼楼税务风险险案例甲房地产公公司决定收收购乙公司司开发的某某烂尾楼，，收购方式式有两种，，一是收购购乙公司的的全部股权权，二是收收购该楼盘盘。收购楼盘时时一般乙公公司不愿意意开具销售售不动产的的发票，愿愿意把原来来的建筑发发票等给甲甲公司。假假设收购款款花了8000万，然后改改建加层等等投入了12000万，销售收收入37000万。税如何何处理？风风险何在？？案例：合作作开发还是是项目收购购？甲公司2003年（非房地地产开发公公司）在市市中心建设设28层的办公大大楼，因资资金等多种种原因成为为烂尾楼，，具体为大大楼主体工工程已经完完工，但水水电、装饰饰及配套均均没有完成成。2007年6月与乙公司司（具有建建筑与房地地产开发公公司，乙公公司为甲公公司大楼的的施工方））签订合作作开发协议议，合同同约定：1、甲方保留大大楼8至16层的所有权权，其它楼楼层的产权权过户到乙乙公司名下下。案例2、甲方欠乙方方的前期施施工费3000万不再追究究。3、甲方欠银行行贷款4000万由乙方代代为还款。。4、乙方要完成成整个项目目的后续投投入，包括括整个大楼楼的特别是是8至16楼的装修投投入、项目目配套绿化化等。案例：截止2009年12月31日止，乙公公司将1至7层全部销售售完，17至20层转为自用用，21至26层销售完成成95%。问题：1、该协议冠名名为合作开开发协议，，实质为什什么？是合合作开发还还是项目收收购。2、如为项目收收购则营业业税能否按按差额征收收，如能差差额征收的的基数是多多少？案例：3、在计算土地地增值税，，如何计算算加计扣除除，基数如如何确定？？3、建设阶段的的税务风险险案例房地产企业业目前流行行采用甲供供材的方式式，但甲供供材方式下下涉及哪有有税收风险险呢？1、房地产公司司自行采购购的材料与与设备应获获得什么发发票？增值税专用用发票？增值税普通通发票？第三方开开票？假票真开开？3、建设阶段段的税务务风险案案例增值税失失控发票票？2、自行采购购材料是是否补缴缴营业税税？电梯等设设备是否否存在重重复征收收营业税税的问题题？增值税失失控发票票的案例例武汉某房房地产公公司采用用甲供材材的业务务模式，，共采采购各类类材料及及装饰品品共计12000万，2009年7月江苏某某市国税税局稽查查局到武武汉市国国税局要要求协查查，协查查函中提提到该房房地产企企业向该该市某生生产浴盘盘等的企企业共支支付采购购款2300万，该企企业收款款之后未未缴纳增增值税潜潜逃了。。结果：对对房地产产获得的的2300万的成本本不认。。3、利息的处处理主要问题题：1、关联方之之间借款款的问题题（1）、相互之间间不计提提利息（2）、计提不支支付或不不开票发发票（3）、利息如何何在税前前扣除的的问题2、高利贷利利息的处处理通行做法法，事后后处理，，用建筑筑业发票票来冲？？向个人借借款的涉涉税问题题？4、销售环节节的税务务风险案案例（1）、商品房买买卖合同同税务风风险案例例某房地产产企业商商品商买买卖合同同案参见：国国税发[2009]31号第17条、25条、33条。参见：企企业签订订的《武汉市商商品房买买卖合同同》（2）、代理销销售的税税务风险险案例案例1：甲房地产产开发公公司开发发了某项项目为纯纯商业地地产项目目，经区区政府部部分规划划同意为为服装批批发中心心，开发发公司与与乙代理理公司签签订代理理合同，，约定销销售底价价15000元每平方方，如低低于底价价由乙公公司补齐齐，如超超过则超超过部分分由双方方按5：5进行分成成，超过过部分的的税由双双方各承承担50%，由开发发公司统统一为业业主开具具正式发发票，销销售款统统一由开开发商收收取，然然后再进进行结算算。结果：在开发公公司与代代理公司司进行代代理结算算的时候候，乙方方对甲方方超出部部分的税税款的计计算发生生争议，，最后告告到法院院。解决方案案：（3）、购二送一一的促销销方案某房地产产开发了了黄陂某某楼盘，，2008年8月为了促促销，由由销售部部门提出出了购二二送一的的促销售售方案，，即购二二套房子子送一地地下停车车库，总总经理批批准后实实施。经咨询律律师，二二套房房子签订订《商品房买买卖合同同》，地下停车车库签订订《赠与合同同》。假设每套套房子50万，车库库10万每个。。税务风险险分析？？5、使用环节节一、未办办理竣工工决算与与完工备备案前投投入使用用的税务务风险案案例二、完工工备案证证时间的的税务风风险案例例提前投入入使用的的案例：：某房地产产开发企企业与业业主签订订的交付付时间为为2009年3月1日，开发发楼盘为为商住混混合楼，，2008年5月，为解解决公司司办公环环境，经经总经理理办公会会商议决决定将商商业楼部部分的其其中第四四层装修修，装修修共花费费4个月时间间，10月公司搬搬入办公公。2009年5月税务局局在例行行检查时时，要求求企业补补税2000万。处罚罚1000万。还有有相应的的滞纳金金。税务局的的税法依依据：国税发[2009]31号第三条企业房地地产开发发经营业业务包括括土地的的开发，，建造、、销售住住宅、商商业用房房以及其其他建筑筑物、附附着物、、配套设设施等开开发产品品。除土土地开发发之外，，其他开开发产品品符合下下列条件件之一的的，应视视为已经经完工：：(一)开发产品品竣工证证明材料料已报房房地产管管理部门门备案。。(二)开发产品品已开始始投入使使用。(三)开发产品品已取得得了初始始产权证证明。完工备案案时间的的案例常见问题题：1、如某房地地产企业业完工备备案证取取得时间间2009年12月28日，交付付业主时时间为2010年01月5日，2010年4月进行企企业所得得税汇算算清缴是是按“预缴”还是按“完工”来呢？2、企业按税税法规定定是完工工了，但但工程并并未实际际全部完完工，如部分分配套设设施未建建，部分分规费未未缴？续：3、按税法规规定完工工了，但但很多款款未付，，发票未未获得导导至需要要缴纳的的企业所所得税巨巨大？对对于项目目公司而而言，面面临后期期收入小小而成本本大，从从而导致致多交税税的问题题？6、投资环节节的税务务风险案案例某房地产产开发公公司在开开发楼盘盘的同时时也收购购其它房房地产开开发企业业开发的的楼盘，，持有升升值并根根据需要要进行销销售，以以获得升升值收益益。1998年10月收购中中山大道道上的某某大厦二二层，购购买时支支付1900万，获得税务务收据。2009年1月对外销售，，售价1700万。营业税、企业业所得税、土土地增值税如何缴纳？（二）、风险险形成的原因因分析合同是谁负责责签订的？责任应该由谁谁来负？财务部门在其其中的责任？？深入细分：外外部原因与内内部原因第一：税收法法规本身的缺缺失或缺陷（1）、立法不严严密，执行中中产生诸多争争议，补充规规定出台不及及时，或出台台的补充规定定也有漏洞，，使企业产生生涉税风险。。（2）、政策多及及地方政策信信息流传不通通第二、地方政政府的税收干干预，变相税税收优惠、曲解税收政策策、政策执行不到到位等等。第三：征管与与稽查之间的的冲突第四、社会原原因1、假发票泛滥滥2、合作企业为为偷税而故意意虚开或第三三方开具发票票。3、失控发票产产生而导致的的风险等等。。第五、企业内内部的原因1、依法纳税意意识不强。2、惧怕税务机机关，依法维维护自身合法法权益意识不不强。3、过份依赖关系系。关系会使企业业放松了对税税收政策的了了解，由于企企业对税收政政策的不了解解，加重了对对关系的依赖赖，造成了企企业的恶性循循环，不断给给企业带来税税收风险，阻阻碍了企业发发展。内部原因4、专业水平有有待提升（1）、企业领导导层应更加重重视税务管理理。（2）、会计人员员对税收政策策理解不透，，对政策的执执行及征管了了解不够。5、企业没有必要要的税务风险险内控制度。。如税务风险岗岗位设置、合合同中的税务务风险管理等等。三、解决之道道第一步：认识识税收1.税收是怎样产产生的？税务机关是永永远不会相信信企业的账。。账是人为造造出来的。税税务机关只会会相信公司的的合同或相关关的证明。公司的税收是是由业务部门门在做业务签签合同的时候候产生了税收收。合同决定业务务过程，业务务过程产生税税收财务与税收是是怎样关系？？？财务只是个税税务核算和税税款缴纳的作作用。当业务部门业业务做完后，，发现有多交交税问题，或或者出现税收收风险。这时时到了财务，，财务发现问问题后，只能能通过账来解解决。在账上上造假来遮盖盖前面发生的的业务过程，，设计出另外外一种业务过过程来达到少少交税，规避避风险的目的的。……伪造、编造虚虚假计税依据据业务部门产生生税收，财务务部门反映和和交纳税收。。财务人员的局局限性1、本身专业的局局限性2、后续职业教育育的局限性3、平常工作的局局限性专业人做专业