以银行贷款支付房款时逾期付款责任的处理

以银行贷款支付房款时逾期付款责任的处理－－须甲与陈某等房屋买卖合同纠纷上诉案【案例要旨】二手房交易中，当事人往往商定以银行贷款的形式支付购房款，而由于银行放贷在时间上的不确定性，对该笔房款的支付期限极难在合同中予以明确，产生争议时，应以双方商定的过户日期作假设此时出卖人协作买受人连续办理贷款，则应视为双方对房款协商全都延期支付，然此时仍需对再次办理贷款的时间加以合理期限，催促买受人履行付款义务，否则应课以逾期付款违约责任。【案情】上诉人〔原审被告、反诉原告：须甲上诉人〔原审被告、反诉原告：须乙被上诉人〔原审原告、反诉被告被上诉人〔原审原告、反诉被告上海市浦东区明月路某房屋〔以下简称系争房屋〕2023年3月13日，须甲、须乙作为卖售人〔甲方〕与作为买受人〔乙方〕的陈某、夏某就系争房屋签订上海市房地产买卖合同〔以下简称买卖合同，商定系争房屋转让价款为人民币5万元。双方商定在年5月1实际付款日。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方担当赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。附件三付款协议商定：1.甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币贰佰贰拾柒万伍仟元整贷款的形式支付其次期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续〔假设需〕后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续〔假设需。假设乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的2.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲、乙双方亲自或托付中介赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续〔送件银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方其次期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议商定期限内由贷款银行代为支付。2023320975,000元。之后，陈某开头着手申请贷款，贷款未成2023416日须甲、须乙应陈某要求再次供给贷款20236132,275,0002023614日起2038614日止。当日陈某并作为中信银行股份上海普陀支行的代理人办理了房地产恳求：1.判令解除双方之间签订的上海市房地产买卖合同；2.判令陈某、夏某支付须甲、须乙解除合同60万元。【审判】202351足房款。因此在6月13日陈某贷款获批时，须甲、须乙此时提出要求解除合同，有悖诚信原则且并无某、夏某要求连续履行合同的本诉恳求判决予以支持，而驳回了须甲、须乙的反诉恳求。内办妥银行贷款手续，但上诉人同意被上诉人连续申请贷款并予以协作的行为已说明双方协商全都延期支付剩余房款。被上诉人在上诉人的协作下于合理期限内通过了银行全额贷款审批，双方应本着诚二审遂判决：驳回上诉，维持原判。【评析】一、应以过户时间作为买受人通过银行贷款审批的时限本案中，双方在买卖合同中并没有对其次期房款的支付时间予以明确商定，但双方明确商定其次期房款系以买受人向银行申请贷款的形式支付，由于银行是否批准贷款、贷款审批后何时放款并不以当事人的意志而转移，买受人可以确定的环节在于备齐贷款申请资料，准时向银行申请贷款，并以自身条件通过银行的足额贷款审批。即使双方未就银行贷款何时发放至出卖人帐户作出商定，仍须对买受人获得银行贷款审批作出必要的限制，否则将会产生买受人怠于履行合同义务，使买卖合同关系处于悬而不决的状况。在当事人未有相关商定的状况下，应以双方商定的过户时间来确定贷款获得审批的时限。以申请银行贷款作为支付方式的房屋买卖交易有如下流程：签订正式房屋买卖合同〔公证〕→支付首付款→买受人提交贷款申请资料→银行与买受人签订抵押借款合同〔审批通过〕→办理过户及他项权证〔取得产证及他项权利凭证而双方之所以办理过户手续，其前提则是银行通过了买受人的贷款申请。再从正序来观看，签订买卖合同、支付首付款、提交贷款申请这些环节当事人均可在合同中予以明确商定履行期限，而此流程之之流程——过户时间予以明确。综上，从买卖交易的正反挨次来看，唯有以双方商定的过户时间作为买受人成功获得银行贷款审批的时限，才可明晰双方的权利义务，为当事人权利主见供给依据。二、贷款未能通过银行审核时的责任认定银行贷款假设因买受人单方面缘由致使无法通过审批或者未能足额通过审批，买受人此时应负何种责任？出卖人是否可直接主见逾期付款责任？由于贷款未能获得审批与付款义务的不履行尚不能等同，买受人尚有在合理期限内再次申请贷款或者以现金补足的救济途径，故不能直接适用逾期付款的违约责任。具体而言，可分为以下几种情形加以说明：补足贷款的义务。有问题的是，该现金补足义务该于何时履行？如前所述，现金补足义务既然为贷款未成的后续补救措施，则其付款期限理应与贷款获批的时限全都，即在双方商定的过户之日前以现金补足贷款未成局部房款，假设此时买受人仍无法以现金支付房款，始构成逾期付款违约，房屋出卖人可以依据合同相关条款主见逾期付款违约责任，或在未商定违约责任时以对方不履行合同主要义务致使合同目的无法实现为由行使法定解除权，自不待言。点：第一种观点认为，当事人权利义务应严格依照双方合同商定内容为准，充分敬重当事人的意思自治。此种观点主见既然当事人没有商定在贷款未成时买受人具有以现金补足的义务，也没有商定贷款未获审批时的违约责任，故合同无法连续履行的责任不行归咎于任何一方，买受人不构成违约，不能虽然当事人没有商定以现金补足贷款缺乏局部，但房款支付义务不同于房款支付方式，具有付款义务的买受人仍需于过户期限前支付房款或再次通过贷款审批，否则出卖人即有向买受人恳求支付房款之权利，买受人无法履行时，出卖人即可适用逾期付款违约条款主见权利。比较而言，其次种观点更为妥当，即无论当事人是否商定以现金补足贷款缺乏局部，房屋买受人始终负有在过户期限前支付房款的义务，否则将担当逾期付款违约责任。首先，从买受人主要合则是房款支付的方式，对此房屋出卖人仅有协作义务。虽然双方商定房款的支付方式为银行贷款之形式，但此并不意味着出卖人放弃了向买受人主见现金支付的权利，更不意味着当贷款不成时，买受人买卖契约的前提是买受人在该契约中使自己担当支付买卖价金的义务，而在当其将此意思〔无论为通过贷款还是现金[1]故买受人足额支付房款系出卖方最大的期盼利益出卖人仅有在买受人支付房款时的受领义务，而无在支付方式上排他的有意，当事人商定以贷款形式支付房款，出卖人仅有向银行供给资料等协作义务，在此义务完成后，出卖人收取房款的期盼权并不有现金补足的义务，在诸多房产中介供给的格式文本中均有类似条款，故在双方就此商定不明时，亦可依照交易惯例进展适用。[2]综上，房屋买受人在贷款不成时，仍负有于过户期限前支付相应房款的义务，房屋出卖人在过户期限届至时亦有向买受人要求现金补足房款的权利，假设买受人此时仍无法履行，则须担当逾期付款之违约责任。三、当事人连续协作办理贷款情形的责任认定是否意味着出卖人免去了买受人现金支付的义务，免除了买受人的逾期付款违约责任呢？本案中，从双方签订买卖合同之后的履约行为来看，在被上诉人第一次贷款未获银行批准时，上诉人没有选择依据合同商定要求被上诉人以现金补足房款，而是仍同意被上诉人连续以贷款方式支付其次期房款，并乐观协作被上诉人进展再次申请，上诉人的行为说明其意欲连续履行买卖合同，而非解除合同。况且，上诉人自认于2023524日仍情愿连续履行买卖合同，加之上诉人至520日仍发信息询问被上诉人贷款进程的事实，已足以证明上诉人在买卖合同商定的过户期限之后仍情愿承受被上6月13方的上述履约行为实际已对原商定的其次期房款支付时间进展了延期变更。但买受人再次办理贷款的时限仍应受“合理期限”之约束。本案中，虽然双方对其次期房款延期支付的期限没有明确商定，但对当事人意思表示的解释不能突破诚恳信用原则，超出“受领意思不能在出卖人连续协作贷款的行为上强加以放任买受人无限期延长支付房款的时获批作出明确商定，仍应以合理期限限制买受人，以促使其尽快完成付款义务。本案中在被上诉人办妥了银行贷款手续，双方连续履行