商业地产市场调研报告

目录重庆概况渝北片区概况渝北片区房地产概况重庆房地产市场发展状况项目定位规划设计初步建议项目SWOT分析

是中华人民共和国四个直辖市之一，中国五大国家级中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区,国家统筹城乡综合配套改革试验区以及两江新区。

重庆概况悬挂在联合国大厅的世界地图上，仅仅标出了中国四个城市的名字，其中一个就是重庆……

新特区的良好形象和经济发展前景将吸引越来越多的外地及外籍人士进入重庆，新增人口对住房、商业及商务等方面的需求必将推动重庆市房地产业的进一步发展

人口重庆2008年末重庆市常住人口为2839.00万人，总人口3253.32万人，常取其概数说“三千万重庆人”，但事实上重庆主城区户籍人口只有800万人，占重庆全市人口不到1/4，其中城市人口641万人，城镇化率82.7%。重庆全市城镇人口1361.15万人，城镇化率49.99%。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求,因此市场潜力巨大。

一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史文化名城，丰姿绰约！为房地产的开发提供了丰富内涵。

文化重庆川剧绝活:喷火

众多学府形成了重庆独特的人文环境，为重庆经济和文化的发展提供了大量的人才！

学府重庆在渝的高等院校共有55所，本科院校18所（含3所军校）。其中国家教育部直属重点大学2所（重庆大学和西南大学），地方市属本科大学13所（不含军校），重庆大学和西南大学为国家211工程院校，重庆大学也是国家985工程学校，西南大学是985工程优势学科创新平台高校。其中重庆大学建筑学院（原重庆建筑大学）是国内建筑学“老八校”之一，为国家培养出了一大批优秀的建筑学专业人才。四川美术学院，以卓越的艺术成就驰誉国内外，“中国八大美术学院”之一。西南大学是国家教育部与农业部共建的8所重点大学之一。西南政法大学有中国法学界的“黄埔高校”之称。四川外语学院是中西部地区规模最大，建设最完备的外国语学院，而重庆理工大学是隶属中国兵器工业集团公司的四大兵工直属高校的学校。

丰富的旅游资源为重庆的经济注入了活力，也为房地产的开发提供良好的契机！

旅游重庆磁器口古镇、大足石刻

重庆的美食不仅提供了大量的就业机会，也为商业地产的开发提供很好的平台！

美食重庆重庆是火锅的发源地，并对火锅这种饮食文化影响较大的。如今的重庆火锅仍在不断的创新和完善出多种特色火锅。2007年3月，重庆市荣获中国烹饪协会授予“中国火锅之都”称号。重庆饮食喜麻辣，以不拘一格使用各种材料创作新菜见长。

重庆的产业已经形成一定规模优势，这是城市的命脉，也是房地产得以良性发展的基础。

产业重庆重庆是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，中国汽车名城，中国摩托车之都，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。市内建有以汽车、摩托车为主体的机械工业，以天然气化工和医药化工为重点的化学工业，并且形成了冶金、机电设备、电子信息、仪器仪表、食品加工、建筑建材、日用玻陶等一批优势行业。

“五个重庆”的发展目前是为人居城市创造条件，可以极大地提升城市价值，同时也必将促进的物业增值，房价的上涨是长期的趋势。

五个重庆重庆确定了“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”5个发展目标，这“五个重庆”的概念是结合重庆的实际，而且是把科学发展观、和谐社会在重庆具体化了，是紧密联系重庆的实际提出来的。这“五个重庆”的概念，现在在重庆可以说是深入人心。重庆，是是享受国国家优惠惠政策最最多的城城市，““国家家战略+直辖市市+西部部开发+库区政政策+城城乡统筹筹试验区区+两江江新区+保税港区区”的叠叠加形成成了全国国“政策策洼地””，水往往低处走走，资金金往“政政策洼地地”流，，将使大大量“资资金、企企业、人人才”等等优质社社会资源源向重庆庆快速汇汇聚，形形成“涡涡轮效应应”。这这为重庆庆发展带带来了其其他城市市不可比比拟的特特殊优势势魅力重庆“一城五五片，多多中心组组团式的的发展格格局，中中心区的的商业地地位得以以加强巩巩固未来重庆规划：多多中心组组团式发发展：－－一个城城市中心心－六个个城市副副中心－－沙坪坝坝、－杨杨家坪、、－观音音桥－新新牌坊、、－南坪坪副中心心，－西西永副中中心;、、－茶园园副中心心。商业中心心定位细细化，老老商圈持持续发展展，新商商圈竞争争能力加加强。商圈规划划规划：传统商圈圈：面积积450万平方方；零售售总额：：450亿元；；解放碑碑商圈、、观音桥桥商圈、、沙坪坝坝商圈圈、杨家家坪商圈圈、南坪坪商圈新规划商商圈:面面积增增加180万平平方；零零售总额额120亿元以以上；茶茶园商圈圈、西永永商圈、、大渡口口商圈、、北碚商商圈、渝渝北商圈圈、巴南南商圈附：““十一五五”新规规划商圈圈简介茶园商圈圈：定位位于市级级商业副副中心，，服务茶茶园城市市副中心心，辐射射主城东东部消费费者。与与南坪商商业中心心功能互互补，集集商务、、旅游、、生态型型购物、、休闲、、娱乐、、餐饮等等于一体体的新城城商贸中中心。西永商圈圈：定位位于市级级商业副副中心，，辐射主主城东部部消费者者.集集高新技技术产品品、文化化艺术和和展示展展览、高高校文化化娱乐、、旅游休休闲、购购物功能能于一体体，极具具文化艺艺术特色色的文化化中心。。大渡口城城区商圈圈：定位位于都市市区商业业副中心心，服务务大渡口口、中梁梁山，辐辐射主城城中西部部消费者者。依托托大渡口口公园，，打造集集休闲、、购物为为一体，，独具特特色的““都市生生态购物物公园””。北碚城区区商圈：：定位于于都市区区商业副副中心，，服务北北碚区及及周边居居民，辐辐射合川川等地消消费者。。培育商商业特色色街，发发展商务务办公，，建成服服务都市市圈中心心区.渝北两路路商圈：：定位于于都市区区商业副副中心，，服务与与辐射与与北区及及北部新新区消费费者。建建成重庆庆北部及及购物、、餐饮、、休闲、、娱乐、、会展等等现代服服务业于于一体的的商务功功能突出出、高品品位的新新型商贸贸中心。。巴南渔洞洞商圈：：定位于于都市区区商业副副中心，，服务与与辐射巴巴南区及及周边消消费者。。建成以以商贸为为主导，，会展、、休闲服服务等功功能配套套的主城城南部商商贸中心心。“成渝经经济区””的规划划，为重重庆的发发展注入入了活力力，拓展展更大的的发展空空间。也也为提高高重庆城城市品位位提供了了良好的的机会，，为高品品质楼盘盘的发展展提供了了舞台。。未来重庆成渝经济济区规划划有望出出台初步确定定的成渝渝经济区区，包括括重庆““1小时时经济圈圈”和渝渝东北相相关地区区共31个区县县以及四四川省的的15地地市。总总面积达达20.61万万平方公公里，人人口9840万万，GDP总量量1.58万亿亿元。战战略定位位初定为为五个方方面：西西部大开开发的增增长极或或经济高高地;国国家重要要的先进进装备制制造业、、现代服服务业、、高新技技术产业业和农产产品基地地;全国国统筹城城乡综合合配套改改革试验验区;国国家内陆陆开放示示范区;国家生生态安全全保障区区。城市规划划小结：：1、重庆市””一城五五片,多多中心组组团式发发展”是是重庆拓拓宽城市市发展空空间、加加速城市市化进程程的重要要举措。。促使各各商业中中心的定位位趋于细细化；2、完善金三三角CBD区域域的交通通道路体体系，将将会加速速其城市市化进程程以及与与主城各各区之间间的联系系，各商商业中心心之间的的定位将趋趋于细化化；3、核心中心心区具备备良好的的轨道交交通条件件，也是是整个重重庆商业业、商务务面积最最集中的的区域，，未来发发展潜力力巨大；；4、除现有5大商圈圈外，规规划新增增6个新新的城市市商业副副中心，，商业竞竞争日趋趋激烈；；5、人口增长长、经济济总量及及的增加加，将为为重多商商业项目目提供更更多的发发展空间间；6、经济总量量的持续续提升，，将促进进各产业业的快速速发展。。一个充满满无限商商机的城城市跃然然纸上，，谁把握握住这一一历史重重大时机机，就意意味着谁谁站在财财富的顶顶峰。而而重庆的的房地产产，将是是实现这这财富神神话的最最快捷通通道！综述重庆房地地产市场场发展状状况一、重庆庆与全国国国民经经济及投投资之比比较1、1999-2009年全国国国民经济济及投资资基本数数据全国房地地产投资资占固定定资产投投资比重重保持在在18－20%左右相对对合理的的区间。。2、1999-2009年重庆市市国民经经济及投投资基本本数据重庆市房房地产投投资占固固定资产产投资比比重高于于全国平平均水平平，处于于相对合合理的水水平，基基本保持持在平稳稳的状态态。3、1999-2009年重庆市与全全国国民经济济增长情况比比较近年来重庆国国民经济的增增长速度高于于全国的平均均水平，且有有逐年加快的的趋势。4、1999-2009年重庆市与全全国固定资产产投资增长情情况比较近年来重庆固固定资产投资资的增长速度度高于全国的的平均水平，，也有逐年加加快的趋势。。5、1999-2009年重庆市与全全国房地产投投资增长情况况比较近年来重庆房房地产投资的的增长速度基基本与全国的的平均水平相相当，但2008-2009年重庆房地产产投资的增长长速度远低于于全国的平均均水平,说明重庆房地地产是健康的的。6、1999-2009年重庆市城镇居民人均均年可支配收收入变化趋势势从近年的增长长幅度来看，，可支配收入入的增幅有所所放缓，在一一定程度上制制约居民的消消费支出。7、1999-2009年重庆市社会消费品零零售总额变化化趋势消费品零售总总额增长变化化表明重庆市市消费需求旺旺盛，具有较较强的消费能能力，消费市市场活跃，特特别是近几年年的数据，可可以反映出重重庆消费者购购买力的增长长和生活水平平的改善。二、重庆市重重庆主城区招招拍挂土地成成交情况1、2006-2009年重庆市主城城区招拍挂土土地成交面积积数据近年来重庆庆主城区招招拍挂土地地呈逐年减减少趋势，，这也意味味着供应量量在减少。。2、2006-2009年重庆市主主城区招拍拍挂土地成成交价格数数据2009年年重庆主城城区共成交交商品房用用地114宗，总面面积为747.47万平方米米，较去年年增长112.93%，土地地成交主要要集中在下下半年；沙沙坪坝区的的大学城板板块、江北北区的大石石坝板块和和江北城板板块均有大大量土地出出让；土地地成交均价价为321.97万万元/亩，，较去年上上涨63.96%。。三、重庆市市商品房历历年销售情情况1、1999-2009年重庆市商商品房销售售面积数据据2、1999-2009年重庆市商商品住宅销销售面积数数据3、1999-2009年重庆市房房屋（住宅宅）竣工与与销售面积积比较一、买家卖卖家，良性性互动：过过去3年中中，市场需需求在3000万平平方米左右右。二、2008年市场场特征：在在全国市场场比较低迷迷的情况下下，与最高高峰时的2007年年相比，销销售量仅降降低不到20%。三、2009年市场场特征：投投资性需求求和自住性性需求得到到释放，市市场销售猛猛增。四、投资性性需求所占占的比例逐逐年放大，，特别是2007年年和2009年，这这也是市场场的隐患。。4、1999-2009年重庆市商商品房销售售价格数据据5、1999-2009年重庆市商商品住宅销销售价格数数据1、从上图图可以看出出，重庆房房价在2007年前前上涨幅度度不大，但但在2007年和2009年年这两年中中涨幅较大大。2、重庆房房价虽然有有一定程度度的涨幅，，但与全国国市场相比比，房地产产市场发展展相对迟缓缓，价格涨涨幅在合理理的范围，，因此还有有一定的上上涨空间，，但短期内内涨幅不会会太大。四、2010年1-4月重庆房地地产市场2010年年1月至4月，重庆庆商品房销销售面积为为1063.99万万平方米，，同比增长长11.1%，但增增幅相较一一季度有所所放缓，消消费者观望望情绪日渐渐浓厚。相对于2009年房房地产市场场全面回暖暖、强劲反反弹的态势势，2010年将成成为重庆房房地产市场场调整之年年。2010年1月月至4月，，重庆市房房地产开发发企业完成成投资345.66亿元，同同比增长40.3%，依旧保保持今年以以来的逐步步加快态势势，开发投投资信心较较足。但随着该市市二套住房房及以上信信贷高度紧紧缩，以公公租房为代代表的保障障性住房的的推广，消消费市场观观望情绪日日渐浓厚。。重庆市统统计局最新新数据显示示，该市今今年前四月月商品房销销售面积为为1063.99万万平方米，，同比增长长11.1%，相较较于一季度度同比22.8%的的增幅，增增速有逐步步放缓的趋趋势。五、重庆房房地产市场场判断及预预测1、重庆房地地产总体发发展水平判判断通过对重庆庆市与全国国的国民经经济、固定定资产投资资、房地产产投资的比比较分析，，我们认为为：在近年年来全国房房地产投资资热潮的大大背景下，，重庆的房房地产投资资也增速明明显；但目目前重庆国国民经济和和固定资产产投资增长长均高于全全国平均水水平，而其其房地产投投资增长却却低于全国国平均水平平，这种背背离的现象象充分说明明了重庆房地产产投资在全全国这波房房地产投资资热潮中是是比较理性性的。其房地产产投资与国国民经济发发展水平和和固定资产产总投资规规模是相适适应的。2、重庆房房地产无泡泡沫，运行行健康发展展空间大重庆房价在在全国大城城市中历来来就属于著著名的价值值盆地，虽然经过过了2007年、2009年年二轮价值值回归的上上涨，依然然属于没有有泡沫风险险、发展空空间巨大的的地区。外外地客户的的大量增加加为重庆房房地产市场场长期健康康发展装上上了发动机机。3、重庆房地地产市场供供求关系判判断通过对重庆庆市近年来来房屋（住住宅）竣工工和销售面面积、2010年1-4月商品房供供求的比较较分析，可可以看出：：重庆房地产产市场供需需均保持快快速增长，，市场持续续性供需两两旺，但供供应量稍大大，导致空空置房面积积增加；2007年以来供求求关系更趋趋向合理。4、重庆商品品房价格水水平判断及及主城区房房价趋势预预测2007年以前，重重庆市房价价的涨幅处处于合理的的水平；进进入2007年和2009年，在需求求量基本稳稳定的情况况下，商品品房价格却却高速增长长。可以认认为2009年年重庆房价价的大幅度度上涨是在在全国房价价大幅度上上涨的宏观观背景下的的一种补涨涨行情，是是一种合理理的上涨。。进入入2010年来来主主城城区区需需求求稳稳步步攀攀升升的的情情况况下下，，住住宅宅价价格格也也同同比比大大幅幅度度增增长长27.3%；说说明明在在房房地地产产宏宏观观调调控控的的大大环环境境下下，，重重庆庆主主城城区区房房价价继继续续坚坚挺挺。。随随着着宏宏观观调调控控的的继继续续，，这这种种倾倾向向将将更更加加明明显显，，回回归归主主城城区区的的有有效效需需求求将将推推动动主主城城区区房房地地产产市市场场的的发发展展，，价价格格有有可可能能有有一一定定的的调调整整幅幅度度，，但但调调整整幅幅度度不不会会太太大大。。5、宏宏观观调调控控对对重重庆庆房房地地产产影影响响判判断断和和预预测测自去去年年年年底底以以来来，，政政府府加加大大了了对对土土地地供供应应的的控控制制，，开开发发企企业业购购置置土土地地趋趋于于谨谨慎慎，，虽虽然然商商品品房房供供求求基基本本平平衡衡并并保保持持旺旺盛盛，，但但持持币币观观望望的的气气氛氛也也在在逐逐渐渐形形成成，，主主城城区区需需求求下下降降幅幅度度较较大大，，投投资资和和投投机机行行为为在在宏宏观观调调控控的的大大背背景景下下得得到到有有效效抑抑止止。。重重庆庆房房地地产产市市场场也也将将受受到到此此轮轮房房地地产产宏宏观观调调控控的的影影响响，，但但这这种种影影响响是是暂暂时时的的、、结结构构性性的的、、且且影影响响程程度度相相对对全全国国大大多多数数城城市市来来说说是是小小的的。。我我们们的的理理由由是是：：在近近年年来来重重庆庆国国民民经经济济和和固固定定资资本本投投资资增增长长均均高高于于全全国国平平均均水水平平，，而而其其房房地地产产投投资资增增长长却却低低于于全全国国平平均均水水平平，，这这种种背背离离的的现现象象充充分分说说明明了了重重庆庆房房地地产产投投资资并并未未脱脱离离其其经经济济整整体体发发展展水水平平，，中中央央政政府府目目前前对对全全国国房房地地产产宏宏观观调调控控对对重重庆庆房房地地产产市市场场的的影影响响必必将将低低于于全全国国的的平平均均水水平平；；经经济济的的快快速速增增长长、、城城市市基基础础设设施施的的高高速速发发展展和和城城市市化化水水平平的的迅迅速速提提高高，，必必将将为为重重庆庆房房地地产产市市场场的的发发展展奠奠定定坚坚实实的的基基础础，，中中国国房房地地产产下下一一轮轮的的发发展展必必然然看看重重庆庆。重庆市商商业市场场发展概概况重庆市商商业市场场现状特特征1、商业网网点众多多，档次次不高2、商业多多中心发发展，核核心商圈圈位于各各个主城城区据重庆市市商业局局的有关关统计，，重庆市市目前现现有商业业网点约约为30万个，其其中5,000平方米以以上的大大型商业业零售项项目仅有有170个，所占占比例较较小。重重庆市商商业街多多以街铺铺形式存存在,整体档次次较低，，实力较较弱。重重庆商业业多中心心、组团团式商业业流通体体系基本本形成，，主城区区销售额额占全市市的76.2%，流通集集聚优势势明显。。轨道交交通的兴兴建将推推动地铁铁商业的的出现和和推进城城市的商商业升级级。3、传统零零售业态态占据主主导地位位，缺少少购物中中心等新新型业态态根据有关关数据显显示，重重庆市的的商业零零售业结结构以百百货公司司、超市市和专卖卖（业））店为主主，代表表新型商商业零售售业的购购物中心心项目较较少。4、新开发发购物中中心项目目较多，，大都以以销售为为主根据有关关数据及及TCBL调查显示示，重庆庆市目前前开发的的大型零零售项目目，销售售部分约约占整体体开发项项目的60%以上，发发展商仍仍以销售售为开发发主线，，此种销销售型的的购物中中心的未未来发展展存在较较大隐患患。重庆市商商业市场场发展趋趋势：1、重庆城乡乡统筹规规划的政政策，促促进商业业地产的的强势增增长2、只租不售售的商业业物业将将持续增增加3、大量体的的商业物物业将持持续增加加，主要要集中于于写字楼楼、酒店店、酒店店式公寓寓的综合合商业物物业将会会陆续投投放市场场4、商业与地地产的合合作将会会越来越越强，定定单式开开发的趋趋向将会会越来越越明显5、外资进入入重庆市市场呈现现出越来来越多元元化的方方向6、特色商业业项目日日趋增多多，市场场定位及及经营规规划的重重要性体体现越来来越明显显7、滨江商业业持续增增量，进进入快速速开发阶阶段8、轨道交通通的发展展，促进进周边商商业地产产的开发发，开发发量将会会持续增增大商圈布局局重庆市的的主要商商业区较较为集中中的分布布于渝中中区、沙沙平坝区区、南岸岸区、九九龙坡区区和江北区区等城市市中心区区。按照照商业物物业的集集中程度度和市场场认知度度，目前前业已成成型的商商圈为渝渝中区解解放碑、、江北区区观音桥桥、沙坪坪坝区沙沙坪坝、、九龙坡坡杨家坪坪、南岸岸区南坪坪。重庆业已已形成五五大商圈圈及几大大次级商商圈，商商业氛围围浓厚。。其重点点商业设设施都基基本上集集中于各各组团核核心商圈圈中。而而解放碑碑商圈又又是主要要商圈中中的重点点商圈。。商圈概况况渝中区解解放碑商商圈解放碑商商圈位于于重庆市市渝中区区，是重重庆市最最繁华的的商圈之之一。该该商圈的的起源可可以追溯溯到上世世纪，商商圈成型型于解放放后。自自直辖后后，全国国第一条条商业步步行街———重庆庆解放碑碑中心购购物广场场，开始始有了质质的提升升。作为为重庆市市最繁华华的商圈圈之一，，其发展展得到了了重庆市市渝中区区政府的的大力支支持，致致力于打打造成为为重庆市市的““时尚之之都”。。重庆解解放碑碑步行街街曾经是是中国国西部部面积积最大大的步步行街街（目目前被被重庆庆江北北观音桥桥步行街街超过过），，也是是中国国第一一个大大型商商业步步行街街，商商业面面积达达到92多多万平平方米米，营营业面面积超超过5000平平方米米的大大型商商场有有20多家家。此此外还还汇集集了新新世纪纪百货货、重重百临临江商商场、、太平洋洋百货货、王府井井百货货、重庆庆书城城等其其他大大型卖卖场，，由于于商业业的繁繁华，，以及及商业业建筑筑的高高度密密集，，解放放碑还还成为为了一一个旅旅游景景点，，平均均每天天人流流量有有40万人人左右右，节节假日高峰时有有近每每天120万人人流。。从2001年年以来来的统统计，，解放放碑商商贸中中心区区每年年以总总销不不低于于12%，，社零零不低低于14%的速速度发发展，，雄距距中国国西部部各商业街街区的第第一位位。被被商界誉为西西部第第一街街。商圈概概况江北区区观音音桥商商圈2006年年8月月16日，，观音音桥商商业街街被正正式命命名为为“中中国著著名商商业街街”，，成为为西南南地区区首条条“中中国著著名商商业街街”。。目前前观音音桥商商圈已已经成成为了了重庆庆主城城商业业副中中心中中集聚聚能力力、扩扩散能能力、、辐射射能力力最强强的一一个商商圈。。江北观观音桥桥步行行街位位于重重庆市市江北北区核核心地地区，，商圈圈内有有金源源大饭饭店、、重庆庆金源源时代代购物物广场场、新新世纪纪百货货、世世纪新新都、、重百百江北北商场场、香香港新新世界界百货货、北北京华华联、、茂业业百货货、远东百百货、香港港城、、家乐乐福金金观音音店、、永辉辉超市市、国国美电电器、、苏宁宁电器器等，，商业业面积积达到到120多多万平平方米米，5000平平方米米经营营面积积以上上的大大型商商场20余余家，，成为为重庆庆规模模最大大、设设施最最全、、景观观最靓靓的商商圈，，其占占地面面积超超过了了重庆庆解放放碑商商业步步行街街位居居全国国第二二位（（第一一位为为上海南京路步步行街街），，中西西部首首位。。目前前已经经被中中华人人民共共和国国商务部部授予西西部唯唯一的的“中中国著著名商商业街街”称称号。。商圈概概况沙坪坝坝区沙沙坪坝坝商圈圈1997年年，三三峡广广场开开始兴兴建，，沙坪坪坝商商圈才才逐渐渐开始始真正正成型型。目目前在在重庆庆五大大商圈圈中排排名第第三，，具有有明显显的教教育经经济圈圈特征征。沙坪坝坝有极极具文文化艺艺术特特色的的中心心商圈圈———三峡峡广场场。广广场中中心商商圈面面积2平方方公里里，入入驻国国内外外知名名商贸贸流通通企业业10余家家，商商贸企企业近近600家家，各各类营营业网网点近近6000个，，营业业总面面积60多多万平平方米米，从从业人人员6万余余人。。三峡峡广场场中心心商圈圈被国国家命命名为为“百百城万万店无无假货货示范范街””、““全国国特色色文化化广场场”、、“中中国特特色商商业街街”，，并成成为重重庆都都市魅魅力一一日游游的重重要景景点，，在全全市五五大商商圈中中光彩彩夺目目。商圈概况九龙坡杨家家坪商圈杨家坪商圈圈在2002年以前前发展较为为缓慢，2002年年区政府为为提升杨家家坪商圈的的形象，投投资2.5个亿修建建了重庆市市最豪华的的步行街，，并成功引引进了新世世纪、富安安百货、沃沃尔玛、重重百杨家坪坪店等大型型零售商业业企业。杨家坪步行行街位于重重庆市九龙龙坡区杨家家坪，面积积5.5万万平方米，，基础设施施投入2.5亿元，，是九龙坡坡区历史上上最大的市市政项目。。商圈内有有龙湖西城城天街、大大洋百货、、富安百货货、瑞成商商都、重庆庆九龙商场场、嘉茂购购物广场等等，国美、、苏宁、商商社、锦阳阳等电器专专业店家和和家乐福、、沃尔玛等等大型超市市已陆续进进驻步行街街，商业面面积达到50多万平平方米，这这是重庆至至今档次最最高、投资资最大的步步行街，同同时也赋予予了杨家坪坪竞逐重庆庆“第二商商业中心””的底气。。商圈概况南岸区南坪坪商圈据南岸区政政府《南坪坪商务圈五五年发展规规划》，南南坪商圈将将大打特色色招牌，提提出要在未未来五年重重点发展会会展、医药药、汽车、、家居四大大产业，并并建设休闲闲运动、灯灯饰建材、、会展、汽汽摩四大街街道。南坪步行街街位于重庆庆市南岸区区南坪，南南坪商务圈圈由5条步步行街组成成，已经形形成以会展展经济为龙龙头，大力力发展商务务中心，同同时打造医医药、家居居、汽车等等其他专业业市场的物物流平台。。商圈内有有新世纪百百货、重庆庆百货、上上海百联、、百盛百货货、万千百百货、苏宁宁、国美、、建玛特、、红星美凯凯龙、灯玛玛特、商社社电器、人人人乐购物物广场、中中百仓储超超市、沃尔尔玛、艾美美酒店等，，商业面积积达到100多万平平方米。商圈概况坪坝区三峡广场传统商圈新兴商圈江北区观音桥渝中区解放碑九龙坡杨家坪核心商圈辅助商圈传统商圈-是指在在重庆历史史中就具有有商业地位位的商圈；；新兴商圈-是指随随着上世纪纪90年代代商业发展展过程而形形成的商圈圈；核心商圈––是指规模模较大并且且在重庆市市城市发展展规划中为为重点商业业发展区域域的商圈；；辅助商圈––是指规模模较小且在在重庆市城城市发展规规划中为次次级商业发发展区域的的商圈。商圈总结位于重庆市市区东北部部、嘉陵江江与长江北北岸的三角角地带。东东与重庆市市长寿县接接壤，南面面毗连重庆庆市江北区区，西与重重庆市北碚碚区、合川川市相邻，，北与四川川省广安地地区华蓥市市、邻水县县分界；渝渝北的地势势呈“三山山两槽”地地形，以丘丘陵分布最最广，约占占幅员面积积的50%。区域概况渝北片区依依华蓥，挟挟两江，旅旅游资源丰丰富，名山山胜水、古古迹园林、、民俗风情情汇萃而成成独具魅力力的旅游胜胜景。重点景区有有：统景风风景区、、张关大型型溶洞群、、碧津公园园、巴渝民民俗文化村村全景旅游资源向北，是重重庆城市发发展的方向向。从中国国首个内陆陆保税港区区的建立，，到国务院院明确在渝渝开发“两两江新区””，北部始始终是重庆庆乃至国家家着力打造造的重点。。渝北:重庆庆城市发展展风向标渝北，不是是江北胜胜似江北大多数购房房者至今都都还习惯于于把渝北称称作“江北北”，在他他们的地理理概念里，，过了嘉陵陵江以北，，皆统称““江北”。。这些混淆淆的概念足足以说明，，渝北，不不是江北，，但胜似江江北。作为重庆的的北部窗口口城区，渝渝北毫无疑疑问已经成成为重庆北北移东下的的主战场。。未来十年年内，渝北北与北部新新区将合力力为重庆主主城贡献200平方方公里的新新城。此外外，加之渝渝北被列入入重庆市一一小时经济济圈的战略略布局，让让大量房地地产、建筑筑业投资商商将目光锁锁定于此，，重庆当下下最具招商商潜力的投投资热土非非渝北莫属属。渝北，水陆陆空立体交交通枢纽中中心渝北，一个个将机场、、码头、港港口及保税税港这几个个城市最为为重要的功功能单位合合为一体的的区域，正正汇聚着重重庆越来越越多的物流流、人流、、信息及优优惠政策。。距离机场不不到2公里里，距人和和铁路枢纽纽站约7公公里左右，，横贯全境境的渝邻、、渝涪、渝渝合、机场场高速、金金开大道、、北二环等等6条高等等级公路已已经建成。。同时，轻轻轨6号线线已经建设设中，轻轨轨3号线即即将动工建建设，届时时，其区域域交通将进进一升级，，约十八分分钟左右，，即可直达达解放碑。。CLD：未来中央央居住区十年前，龙龙湖选址新新牌坊，鲁鲁能选址龙龙头寺。十十年后，新新牌坊成了了有口皆碑碑的富人区区，龙头寺寺成了投资资宜居两相相宜的新住住区。此后后，空港新新城、回兴兴片区、悦悦来新城开开始发力并并脱颖而出出，呼之欲欲出的两江江新区，更更是将渝北北的区域价价值推进到到了一个无无可比拟的的高度。近几年，渝渝北区集聚聚了重庆档档次最为丰丰富的楼盘盘，为购房房者提供了了不同类型型的宜居之之所。此外外，作为投投资高地的的渝北，楼楼市潜力也也被业内广广泛看好。。在重庆，，住在金开开大道，非非富即贵，，已然成为为身份地位位的象征。。产业经济的的新阵地拥有三区（（经开区、、高新区、、出口加工工区）一港港（航空港港）一会展展（中国西西部国际会会展中心））经开区：““十里汽车车城”和现现代制造业业、出口加加工业、现现代物流业业基地高新区：光光电、生物物医药、软软件三大产产业基地和和涉外商务务中心、江江北火车客客运枢纽出口加工区区：已引进进日本利时时德汽车部部件、日本本风琴针业业、贝特尔尔科技实业业、美国西西亚斯国际际贝斯特、、美国现代代美联制药药、华福数数码液晶显显示器、台台湾合通生生物、中日日吉西西车车用空调压压缩机、润润际合金添添加剂等企企业和项目目。六大区域助助推器、打打造重庆未未来新中心心【一】新新城广场如果要评选选重庆公园园TOP3，空港新新城区的新新城广场一一定榜上有有名。大片片的草坪，，波光粼粼粼的人工湖湖，由于地地势平坦，，它拥有重重庆公园少少有的开阔阔与大气。。【二】渝渝北体育馆馆重庆也有““巨蛋”了了。作为台台北国际化化地标建筑筑——巨蛋蛋体育馆，，因为多次次召开巨星星演唱会而而名声鹊起起。酷似台台北巨蛋体体育馆外形形的渝北体体育馆也将将在今年内内建成投入入使用，如如同一个晶晶莹剔透的的巨型蛋，，躺在空港港新城区广广袤的土地地上。【三】会会展中心将建成比南南坪会展中中心规模大大10倍的的中国西部部国际会展展中心，策策划培育一一批诸如两两江论坛这这样有影响响力的会展展品牌和论论坛活动，，吸引并举举办制造业业、商业、、行政等行行业大型国国际展览、、综合性会会议和节事事活动。会会展的经济济价值难以以估量。【四】总总部基地说起总部，，总是充满满了敬畏与与遐想。之之前在重庆庆，公司总总部都愿意意设在解放放碑，因为为代表了一一种公司形形象，但这这种局面很很快会被打打破。占地地1500亩的西南南总部基地地，将打造造独栋式、、花园型、、生态型的的产品，专专供国内大大型公司、、跨国公司司的总部入入驻。【五】游游乐园规模超过上上海迪士尼尼的科普中中心游乐园园，预算达达33亿元元。包括3000亩亩的游乐区区和1000亩的商商业配套区区，年接待待量可达1200万万人次，预预计今年有有望正式签签约，届时时将成为重重庆新地标标。【六】太太平洋购物物中心大型商业航航母————“太平洋洋购物中心心”将正式式在空港新新区挂牌。。购物中中心总建筑筑面积30万平方米米，商业经经营面积约约14万平平方米，拥拥有3家高高档主力店店、12家家次主力店店、1家五五星级影院院、30余余家特色餐餐饮娱乐休休闲场所、、200余余家精品专专卖店及900个泊泊车位的大大型停车场场。沃尔玛玛、重百、、麦当劳、、屈臣氏、、等数十家家国内外知知名商家已已成功入驻驻。截止2010.5.23，目前渝北北片区市场可可售量合计：：259.8785万M2，占总量量的26.43%各区可售情况况2009年渝渝北片区商品品房成交量合合计：652.28万M2，占总成成交量的28.78%2009年重重庆主城各区区商品房成交交量和同比增增长率2009年，，重庆主城各各区成交均价价最高的是北北部新区，达达到5273元/平方米米，是唯一一一个超过5000元/平平方米的区域域2009年重重庆主城各区区成交均价和和增长率如果说重庆因因西部大开发发、三峡工程程、城乡统筹筹试验区而成成为中国的政政策特区，那那渝北片区则则是这片政策策特区中的特特区。在优厚的政策策支持下，北北部新区不但但是重庆本地地最大的房企企龙湖、金科科赖以起家的的大本营，也也是外来巨头头抢滩重庆的的首选区域。。棕榈泉、保保利、奥园、、融科、绿地地、复地、常常青藤、和记记黄埔等，在在这片热土获获得了丰厚的的回报。这也也说明重庆人人对外来品牌牌有很高的认认同度。城市向北———政策导向强强力推动渝北北片区地产发发展即便在火热的的重庆主城各各区中比较，，渝北片区房房地产发展速速度也非常突突出：从2004年到2009年商商品房销售额额有成倍的增增长，在重庆庆市商品房销销售面积和金金额中占有的的比例也一再再攀升，发展展趋势显而易易见。渝北片区是重重庆房地产市市场的制高点点大多数项目规规模大，规划划起点高，产产品以中高档档为主，富有有创新：洋房房、别墅、小小高层、高层层产品特色以周边及江北北、渝中为主主，二次置业业约占50%左右，客户户层面相对较较高，而且还还成为外地客客户在重庆的的首先之一客户分析重庆搜房网曾曾经展开了一一次外地人重重庆购房需求求调查，调查查结果显示，，三北地区（（江北、渝北北、北部新区区）共占到总总需求的54.83%。。三北地区无无论是地理位位置、交通的的便捷程度、、商贸业的成成熟度、开发发的进程等方方面都是其他他区域无法比比拟的住宅是渝北片片区商品房销销售中最主要要部分，商业业只是配套，，住宅占全部部商品房销售售面积90%以上住宅与商业的的比重重庆房地产行行业已经发展展到相当的高高度，产品也也日益成熟。。根据对重庆庆和渝北片区区最新最具代代表性高档楼楼盘的考察，，可以总结出出如下的亮点点和不足：【【抽样标杆项项目：龙湖蓝蓝湖郡、江与与城、金科十十年城、保利利高尔夫花园园、绿地翠谷谷、棕榈泉花花园……】重庆和渝北片片区标杆住宅宅项目的亮点点与缺陷开发企业可以以发现“边缘缘”片区的价价值，获得巨巨大回报。渝北片区是是距离重庆传传统中心相对对较远，重庆庆直辖后才得得到迅猛发展展的区域。同同国内其它大大城市的新兴兴片区一样，，实力开发商商大手笔高起起点的规划和和开发，可以以极大的提升升原本处于边边缘位置的片片区价值，并并从中获得巨巨大的回报。。渝北区的新新牌坊片区就就是最经典的的例子，也是是新都市主义义的实践范本本。十年前的新牌牌坊还到处是是荒坡和农田田。新牌坊片片区的飞速成成熟，离不开开“拓荒者””龙湖。龙湖湖不仅将住宅宅进行合理的的规划，更重重要的是整个个片区的规划划。从基本的的住宅到商业业、市政规划划的配套，龙龙湖无一不全全方位投入。。在龙湖精心心布局一系列列楼盘打造的的“龙湖大社社区”周围，，众多开发商商众星捧月地地参与发展，，新牌坊迎来来了大规模开开发的局面。。从下表可以以看出新牌坊坊房地产市场场的变化趋势势：龙湖在十年前前低价拿下的的土地终于在在多年耕耘后后开花结果，，在炒热新牌牌坊的过程中中龙湖获得了了巨额回报，，为其成就目目前的高度打打下了坚实基基础。重庆和渝北片片区房地产发发展趋势“造城”概念念的超大型复复合地产项目目是今后的发发展趋势。纵观重庆和渝渝北区的高档档大盘，虽然然体量较大，，在产品品质质方面也各具具特色，但是是都存在着商商业不足人气气不旺的缺陷陷，导致西式式的建筑形态态和中式生活活方式脱节。。西方人爱清清净，中国人人讲人气。单单靠小区内部部的商业配套套体量，形不不成各类资源源的集聚效应应，无法满足足不同层次业业主的各种需需求，不能代代表如今市场场发展的方向向拥有轨道交通通、靠近机场场区域将是新新一轮城市建建设的热点。。根据对国外和和国内城市轨轨道交通的大大量研究发现现，轨道交通通会缩小沿线线郊区一端与与中心城区的的房价差。由由于重庆经济济健康快速发发展，沿线郊郊区住宅需求求的释放不会会以市中心的的负增长为代代价，而是郊郊区和市中心心同时升值，，但郊区区的增增值幅幅度和和速度度远远远高于于市中中心。。另一方方面，，重庆庆机场场正在在持续续扩建建过程程中，，第二二跑道道和第第三跑跑道都都已开开工或或完成成规划划，2020年年旅客客吞吐吐量将将达到到4500万人人次，，必将将极大大地持持续提提升空空港片片区的的价值值从商业业的区区位来来看，，重庆庆历来来就是是多中中心多多组团团的商商业格格局。。重庆不不同于于普通通平原原城市市的一一大特特点，，就是是商业业呈多多中心心多组组团式式的发发展。。重庆庆现有有五大大商圈圈同质质化严严重，，加上上各区区之间间距离离较远远，市市民习习惯就就近消消费，，各大大商圈圈社会会消费费零售售额差差异不不大。。2005年以以前，，因为为江北北缺乏乏集中中化上上档次次的商商业中中心，，居民民都不不得不不过江江到解解放碑碑商圈圈释放放消费费需求求；2005年年底观观音桥桥商圈圈步行行街完完工后后，立立即““拦截截”了了绝大大部分分过江江消费费，传传统排排名的的第一一的解解放碑碑商圈圈，面面临着着观音音桥商商圈赶赶超的的危险险。渝北片片区房房地产产市场场需求求旺盛盛、项项目品品质高高、市市场竞竞争激激烈，，渝北北片区区是重重庆房房地产产市场场的制制高点点和风风向标标。综述1、品品牌实实力优优势：：开发发商是是厦门门的知知名企企业，，上市市公司司，具具有一一定品品牌，，企业业实力力强，，是确确保商商业物物业运运作成成功的的前提提；2、区区域位位置优优越：：位处处金开开大道道富人人区，，与建建工未未来城城相邻邻，物物业发发展空空间较较大。。目前前三北北地区区是重重庆房房地产产发展展最火火热的的地区区，三三北地地区的的房地地产开开发主主要是是中高高端物物业，，有助助于项项目高高端人人群的的集聚聚和选选择；；3、人人居环环境优优势：：渝北北片区区的人人居环环境已已经深深入人人心，，加上上项目目依山山，有有个天天然的的湖泊泊，人人居环环境优优势明明显；；4、项项目规规模优优势：：项目目有390多亩亩，有有一定定的规规模优优势。。操作建建议：：结合项项目的的优势势，突突出项项目的的景观观资源源和产产品的的差异异性，，加上上高品品质生生活的的营造造，将将形成成楼盘盘极强强的卖卖点。。项目优优势分分析及及因素素分解解1、公公共交交通不不便：：目前前区域域的公公共交交通还还是个个瓶颈颈，虽虽然轻轻轨在在建设设中，，但与与中心心区域域的距距离不不容忽忽视；；2、区区域配配套不不足：：项目目地处处新区区，生生活配配套及及教育育资源源相对对不足足，周周边缺缺乏人人气和和商业业氛围围；解决方方案及及建议议：在开发发过程程中，，要充充分考考虑交交通的的不利利因素素对客客户的的影响响，产产品规规划以以中大大户型型为主主；增增加小小区的的配套套，塑塑造项项目本本身高高素质质和独独特性性，规规避劣劣势，，通过过塑造造景观观来营营造高高尚社社区环环境，，通过过良好好的项项目形形象包包装，，相应应的广广告宣宣传配配合，，树立立项目目良好好的品品牌形形象。。项目劣劣势分分析及及因素素分解解1、两两江新新区的的发展展机遇遇：据据悉，，两江江新区区审批批应该该不会会有多多大问问题，，这将将为项项目的的开发发提供供良好好的发发展机机遇；；2、西西部国国际会会展中中心选选址定定于渝渝北悦悦来，，为区区域的的提升升和配配套的的完善善提供供良好好的发发展机机遇，，必将将促进进项目目的开开发。。3、轨轨道交交通的的建设设将拉拉近各各区域域之间间的距距离，，为项项目提提供了了良好好的机机会。。4、区区域产产品同同质化化严重重，为为本项项目的的开发发提供供机会会；5、重重庆为为中央央直辖辖市、、新特特区，，国家家的大大投入入有力力地推推动地地方经经济的的发展展，高高收入入阶层层增多多，推推动各各行业业的发发展；；6、渝渝北片片区的的高起起点规规划、、建设设，有有效地地刺激激周边边物业业的需需求，，为本本项目目的开开发建建设提提供机机会。。7、区区域楼楼价的的急速速拉升升，为为区域域的楼楼价起起示范范作用用；对策：：整体体经济济环境境向好好，市市场潜潜力巨巨大，，结合合本区区域高高标准准规划划的特特征，，塑造造本项项目的的市场场和与与之相相匹配配的高高品质质产品品。项目机机会及及因素素分解解1、政政策面面和经经济环环境的的不确确定性性，市市场竞竞争的的加剧剧，对对房地地产的的影响响不容容突视视；2、直直接威威胁：：绿地地翠谷谷、美美利山山、棕棕榈泉泉等———是是本案案最直直接的的竞争争与对对比个个案，，与本本案有有诸多多共同同点，，它各各方面面的参参数将将会直直接影影响到到本案案；对策：：由上述述分析析可以以看出出，本本项目目面临临着一一定的的威胁胁，因因此我我们要要做好好前期期市场场调研研工作作，充充分了了解市市场和和竞争争项目目，对对项目目进行行准确确的定定位。。项目威威胁分分析及及因素素分解解一、客客源区区域：：ａ、以以北部部新区区、渝渝北、、江北北、渝渝中为为主；；ｂ、部部分在在重庆庆经商商的外外地人人及周周边区区县；；ｃ、其其它；；二、职职业类类别：：ａ、政政府职职能部部门的的公务务员；；ｂ、个个体、、私企企老板板；ｃ、企企、事事业单单位高高级白白领、、教师师；三、购购房动动机：：项目所所处的的地段段、周周边的的人居居环境境、开开发商商的实实力和和物业业的投投资回回报、、升值值前景景是购购房的的主要要动机机。认同同产产品品文文化化附附加加值值，，渴渴望望忙忙碌碌工工作作后后享享受受生生活活，，具具有有感感性性消消费费心心理理，，理理性性消消费费行行为为的的交交叉叉状状态态。。项目目的的目目标标客客户户群群分分析析目标标顾顾客客群群的的消消费费层层次次设设定定中坚坚知知识识财财富富阶阶层层，，二二次次置置业业点评评：：本本案案潜潜在在客客源源主主要要为为项目目渝渝北北片片区区、、江江北北、、渝渝中中等等及及周周边边县县区区高高收收入入阶阶层层，，即在在重重庆庆生生活活、、工工作作、、学学习习、、经经商商之之人人士士和和重重庆庆藉藉的的外外地地经经商商人人士士。。总总体体素素质质较较高高，，消消费费能能力力较较强强，，且且多多为为30——60岁岁的的中中青青年年夫夫妇妇一一次次置置业业或或二二次次置置业业之之人人士士。。然然而而，，良良好好的的区区位位发发展展前前景景也也吸吸引引了了大大量量的的投投资资者者。。因因此此本本案案的的包包装装和和推推广广必必须须充充分分考考虑虑到到客客源源特特征征。。目标标客客户户群群锁锁定定一、、项项目目定定位位原原则则迎合合市市场场需需求求、、适适度度超超前前、、引引导导市市场场、、创创建建精精品品楼楼盘盘的的原原则则二、、项项目目定定位位思思路路创造造产产品品附附加加值值，，以以产产品品特特色色作作为为行行销销思思路路提提升升物物业业档档次次，，以以联发发集集团团的的品品牌牌为市市场场风风向向标标，，以以产产品品创创新新引引导导市市场场。。项目定定位要要考虑虑差异异化产产品和和产品品的创创新项目定定位本地块块适宜宜做的的住宅宅项目目分析析根据以以上地地产因因素分分析，，本项项目位位置目目前属属于一一般区区域，，交通通不便便，配配套不不全等等劣势势，虽虽然本本区域域未来来发展展趋势势很好好，但但本项项目是是今年年底可可能开开工建建设，，单靠靠现有有条件件没有有太大大的说说服力力。然然而为为保证证开发发商获获得最最大利利润，，因此此本项项目只只有靠靠自身身条件件的创创造，，以自自身的的个性性特色色作为为卖点点，由由产品品创造造附加加值。。人文大大宅庭庭院生生活产品定定位两江新新区财财智精精英城城形象定定位空中叠叠加联联排别别墅开发主主题生态、、健康康、休休闲倡导理理念重点楼楼盘－－重庆庆国际际家纺纺城重点楼楼盘－－华港港翡翠翠城重点楼楼盘－－万科科渝园园重点楼楼盘－－万科科朗润润园重点楼楼盘－－鲁能星星城重点楼楼盘－－首创创十方方界重点楼楼盘－－奥林林匹克克花园园重点楼楼盘－－绿地地翠谷谷重点楼楼盘－－美利利山重点楼楼盘－－融科橡橡树澜澜湾重点楼楼盘－－龙湖湖悠山山时光光重点楼楼盘－－棕榈榈泉国国际花花园重点楼楼盘－－恒大大华府府重点楼楼盘－－江与与城重点楼楼盘－－逸翠翠庄园园重点楼楼盘－－协信信天骄骄城别墅（（联排排、双双拼、、独立立、叠叠加））花园洋洋房（（多层层、多多层