天津国华地产渤海明珠地产项目营销策划方案

『渤海明珠』

营销策划方案

四方大泽（天津）房地产营销有限公司

2006年12月5日目录第一部分大泽看市场一、天津房地产市场状况分析二、区域市场分析三、竞争楼盘分析

第二部分产品规划建议第三部分项目定位一、项目概况二、项目定位（一）市场分析总结（二）项目SWOT分析（三）项目定位问题（四）项目定位（如何解决问题）第四部分销售策略一、销售总体策略二、高档公寓销售策略三、写字楼销售策略（一）写字楼销售阶段（二）写字楼销售方式四、核心卖点的提炼第五部分宣传推广策略及项目包装第一部分大泽看市场一、天津房地产市场状况分析整体上2006年各政策出台后天津的房地产市场还是比较平稳的，究其根本是天津房地产市场近年来保持了健康良性发展态势。从2003年国务院18号文件出台以来，天津在加强宏观调控、保持房地产稳定增长方面已经采取了有力措施，包括增加经济适用房和普通商品房供应量，安排建设比例适当的社会保障性用房等，目前正在外环线周边规划一批新的居住区。这些措施对于保持住房市场供求基本平衡、稳定住房价格有积极意义，是完全符合国家房地产宏观调控总体要求的，楼市过热的现象得到了一定的的抑制。以下将以2006年天津的房地产市场进行详细分析。（注：自2005年8月起国家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径，调整后口径包括期房和现房。本节涉及销售类指标增幅均只作参考）（一）市场综述2006年1-8月份天津房地产市场保持了持续健康的发展。1-8月全市房地产开发投资236.90亿元，同比增长22.6%，增幅较上个月上升了0.8个百分点，但较去年同期降低了3.1个百分点；商品房新开工面积为708.7万平方米，同比增长7.3%，增幅比今年前7个月回落了8.4个百分点；商品房施工面积为2548.7万平方米，同比增长14.51%，增幅比前7月回落0.9个百分点。1-8月全市商品房实现销售额350.27亿元，同比增长27.9%；实现销售面积797.7万平方米，同比长8.56%；商品房的销售均价为4391元/平方米，同比上涨21.9%，但与上月基本持平。从商品房基本面来看，1-8月天津房地产市场供应与需求均保持较快的增长速度，但受宏观调控的影响供应指标增幅有所回落，价格表现平稳。图1：图1.1：2005-2006年房地产开发投资额与商品销售额(单位:亿元)图1.2：2005-2006年房地产新开工面积与同比增长(单位:亿元)图2：2005-2006年商品房销售面积(单位:万平方米)数据来源：国家统计局、CREIS(二)商品住宅市场供应方面，2006年1-8月份天津市商品住宅累计投资165.97亿元，同比增长34.13%；商品住宅新开工面积592.2万平方米，同比增长6.52%；商品住宅施工面积2035.6万平方米，同比增长16.45%。销售方面，1-8月份商品住宅完成销售面积750.3万平方米，同比增长7.15%；实现销售额321.64亿元的，同比增长28.8%。价格方面，1-8月份商品住宅的销售均价为4287元/平方米，同比增长23.4%，增幅与上月持平。从商品住宅基本面来看，天津商品住宅市场供应及销售类指标保持平稳快速的增势，且供应的增长速度高于销售的增长速度。图3：2005-2006年商品住宅投资额与销售额(单位:亿元)数据来源：国家统计局、CREIS图4：：2005-2006年年商商品品住住宅宅新新开开工工面面积积(单单位位:万万平平方方米米)数数据据来来源源：：国国家家统统计计局局、、CREIS图5：2005-2006年年商品住住宅销售售面积(单位:万平方方米)数据来源源：国家家统计局局、CREIS（三）写写字楼市市场供应方面面，2006年年1-8月份天天津市写写字楼累累计投资资11.60亿亿元，同同比增长长81.82%，增幅幅比前7月大幅幅提高34.1个百分分点；写写字楼施施工面积积131.4万万平方米米，同比比增长22.4%。销销售方面面，1-8月份份天津市市写字楼楼全年累累计实现现销售面面积8.3万平平方米，，同比下下降20.12%，实实现销售售额5.86亿亿元，同同比下降降了8.3%。。价格方方面，1-8月月份的销销售均价价为7094元元/平方方米，同同比上涨涨了23.2%，但比比前7月月下降了了5.3%。从从写字楼楼基本面面来看，，1-8月天津津写字楼楼市场开开发持续续火热，，但销售售相对疲疲软，受受此影响响，写字字楼价格格连月下下行。图6：2005-2006年年写字楼楼投资额额与销售售额(单单位:亿亿元)数据来源源：国家家统计局局、CREIS图7：2005-2006年年写字楼楼新开工工面积(单位:万平方方米)数据来源源：国家家统计局局、CREIS图8：2005-2006年年写字楼楼竣工面面积与销销售面积积(单位位:万平平方米)数据来源源：国家家统计局局、CREIS（三）商商铺市场场供应方面面，2006年年1-8月份天天津市商商铺累计计投资17.84亿元元，同比比减少22.70%；；新开工工面积为为60.5万平平方米，，同比减减少7.43%；施工工面积为为291.9万万平方米米，同比比减少7.43%。销销售方面面，1-8月份份天津市市商铺累累计实现现销售面面积33.2万万平方米米，同比比增长55.25%；；实现销销售额20.21亿元元，同比比增长19.6%。价价格方面面，1-8月全全市商铺铺销售均均价为6080元/平平方米，，同比下下降了12.4%，但但比前7月上涨涨了3.4%。。从商铺铺市场基基本面来来看，天天津商铺铺市场受受前期供供应较大大的压力力，供应应类指标标开始回回调；相相对而言言，商铺铺市场销销售市场场渐渐回回暖。图9：2005-2006年年商铺投投资额与与销售额额(单位位:亿元元)数据来源源：国家家统计局局、CREIS图10：：2005-2006年商铺铺新开工工面积(单位:万平方方米)数据来源源：国家家统计局局、CREIS二、区域域市场分分析项目区域域是一个个发展十十分成熟熟的区域域，其中中各条主主要道路路上的各各种生活活服务配配套设施施完善，，其中包包括教育育，医疗疗，金融融，娱乐乐，餐饮饮，购物物等各种种人们日日常生活活配套设设施，其其中以大大沽南路路，解放放北路，，解放南南路，围围堤道，，南北大大街，湘湘江道，，广东路路及小围围堤道为为例，刚刚好将本本案围合合，使本本项目处处于一个个周边发发展极为为成熟的的区域核核心居住住及办公公区，使使项目的的地段价价值更加加凸显。。现阶段段，河西西区整体体发展建建设列于于天津市市之首，，已经成成为成熟熟的高档档综合区区域，区区域价值值日益增增长，吸吸引了较较多的高高收入阶阶层前来来投资，，居住或或经商办办公等，，因此，，区域房房地产市市场价格格与日俱俱增。（一）区区域环境境分析1、交通通地理环环境本案地处处新围堤堤道、小小围堤道道、湘阳阳大街围围合之中中，地理理位置优优越，发发展前景景广阔。。新围堤堤道、小小围堤道道分别为为城市主主、次干干道，道道路宽阔阔，多条条公交线线路途径径此地，，其中.（93，95，96，97，626，629，，631，648，696，，678，695，823，，830，857等））均从本本项目门门前经过过，可以以直达天天津市各各个区域域，交通通极为便便利，周周边道路路通畅，，公交线线路多，，地铁线线路直达达项目门门前，便便于出行行，超市市、商场场、餐饮饮、美容容、医疗疗等配套套设施一一应俱全全。2、教育育环境地处河西西区，天天津外国国语学院院、天津津财经大大学、新新华中学学、实验验中学、、天津小小学等全全市重点点中小学学，高等等学府近近在左右右，拥有有良好的的教育环环境。3、医疗疗保健环环境天津医院院、儿童童医院等等多家综综合医院院和专科科医院以以及社区区保健站站、药店店等医疗疗保健设设施，方方便居民民就医。。4、购物物、娱乐乐等商业业配套家世界、、瀚金佰佰及各大大洗浴、、酒吧、、茶社等等休闲娱娱乐场所所，既能能满足日日常生活活需求，，又能充充实下班班后无所所事事的的乏味生生活。从目前区区域周边边整体环环境，发发展及配配套设施施来看，，本案享享有得天天独厚的的地理位位置，各各种生活活配套设设施完备备，且区区域发展展前景极极为广阔阔，这一一切先天天的有利利因素为为本案奠奠定的坚坚实的基基础，但但与此同同时，我我们不得得不考虑虑到如此此成熟的的区域，，是否能能够将一一个新的的商圈带带动带动动起来。。（二）区区域市场场分析1、住宅宅市场周围2公公里内在在售与预预售项目目：周边项目情况项目名称基本情况天津湾住宅预计于2007年6月以后开始销售；华侨御景湾：共352户，预计2007年3月开始销售；富裕广场二期360户，2006年9月开盘，现有一室/三室，且数量较多，两室售磬麦收国际公寓180户，现已基本售磬，仅有3套260平米的多室备注：本案附近竞争对手不是很多，主要是集中在天津湾与华侨御景湾两个项目，但临近周边项目可选择空间较大，周边可开发用地逐步减少，本案地块更加稀缺，但相近产品类型使得竞争将更为激烈。●梯户数数量统计计：通过对周周边已售售和在售售项目的的调研，，周边住住宅的梯梯户数量量比较集集中为2梯2户户、2梯梯4户、、3梯6户。本本案建筑筑形式为为蝶式高高层，4梯8户户，基本本能够满满足居住住需求，，符合周周边1梯梯2户的的梯户数数量。●面积区区间范围围统计：：通过对周周边已售售和在售售项目的的调研，，周边住住宅的面面积区间间为：80-100平平米的两两室；110-160平米的的三室、、240-250平米米的多室室很少。。●相关配配套：学校：湘湘江道小小学，解解放南路路中学、、同望寄寄宿学校校、河西西十四四幼幼文化：少少年儿童童艺术中中心（在在建）医院：天天津医院院、天津津骨科医医院、河河西医院院、土城城医院超市：家家世界、、易买得得金融：工工商银行行（南北北大街））、商业业银行（（湘江道道）娱乐设施施：水上上运动大大世界（（在建））总结：本案的户户型面积积集中为为90-100平米的的两室，，120平米左左右的三三室。周周边在售售与接受受内部咨咨询的项项目销售售较好的的户型为为90－－100平米的的两室户户型。所所以可以以看出，，本案的的户型面面积迎合合该区域域的市场场需求特特点。其次，未未来尖山山地区的的八大里里拆迁，，将拉升升该区域域的住宅宅需求，，未来本本案将会会吸纳部部分拆迁迁客户。。未来随随着海河河开发的的不断深深入，天天津湾项项目将对对本案起起到拉升升作用，，且未来来本案的的商业投投入使用用，会使使项目的的生活便便利性与与居住舒舒适度得得到更大大的改善善与提高高。（二）写写字楼市市场周边项目情况项目名称基本情况天津湾共80套，现已售50%，总建筑面积56000平米；天津日报大厦：已经入住，总建筑面积40000平米；五矿大厦已经入住，总建筑面积17000平米；国华大厦2006年已经入住，总建筑面积37000平米；恒华大厦2006年已经入住，总建筑面积54000平米；名仕达预计2006年8月份开盘；备注：未来项目的竞争对手主要为天津湾与名仕达写字楼，根据周边商务氛围，和其本身的地理位置，我司认为本案写字楼面积不宜过大，而本案25000平米，体量适中比较合理。分析：●本案位位于解放放南路与与围堤道道（中环环线）的的交口处处，紧邻邻地铁1号线与与快速路路，解放放南路、、围堤道道均为城城市主干干道，交交通便捷捷；公交交路线众众多，四四通八达达。●本案周周边办公公写字楼楼较为缺缺乏，为为项目提提供了一一定的市市场机遇遇，但其其较为滞滞后的商商务办公公氛围，，也使项项目写字字楼部分分的入市市承受一一定的压压力。●本案位位置毗邻邻“中法法”、““检察院院”，通通过对部部分律师师事务所所办公情情况进行行调研后后，发现现律师事事务所办办公地点点均集中中于各法法院的附附近，所所以未来来本项目目将会吸吸纳部分分律师事事务所用用于办公公。●本案旁旁的“温温泉宾馆馆”是老老的“韩韩国城””，依照照韩国客客户的群群居特点点，未来来的韩国国客户也也可能会会成为本本案的支支撑点。。●本案的的开发商商就是国国华大厦厦写字楼楼的开发发商，国国华大厦厦位于距距离项目目1公里里处，国国华大厦厦为开发发商赢得得了市场场与口碑碑，本案案可借助助开发商商的商业业名气，，提高项项目知名名度，赢赢得客户户的认知知与认可可。（三）商商业市场场：周边业态分布基本情况大型商业国美电器城、苏宁电器城、大中电器、登发装饰城超市家世界超市、欧尚超市距离本案有相对一定的距离；未来易买得距本案距离较近便利店华润便利店、物美便利店周边项目情况项目名称基本情况华侨御景湾4200平米，三层裙楼临街底商，1－2层销售，3层为业主会所天津湾：28000平米，1－4层只租不售，业态为零售百货与超市。峰汇广场：6000平米，三层裙楼临街底商，业态为超市与精品店。麦收国际公寓6200平米，三层裙楼临街底商，业态为美容美发，零售百货，酒吧。分析：本项目商商业面积积25000平平米，面面积过大大，特别别是对比比其他项项目的商商业比例例明显偏偏高。根根据本项项目所处处地理位位置，并并结合周周遍商业业业态分分布，以以及施工工进度，，建议本本项目商商业部分分与周边边互为补补充,值值得提出出的是：：作为海海河整体体规划中中的第六六结点，，天津湾湾对于项项目在未未来提升升与带动动作用及及竞争所所带来的的巨大压压力。（四）酒酒店式公公寓市场场周边项目情况项目名称基本情况青年汇共341户，挑高5.3米的复式结构，面积为一室30-45平米；两室46-54平米；三室49-69平米；全部精装修。焕日线共524户，标准层高3.1米，其中顶层与次顶层有40套复式，主力户型为40平米一室；全部精装修。2006年10月已经入住。。天津湾至少在2007年6月以后开始销售，现在所有信息未定。。备注根据项目开发周期，本案未来的竞争对手有可能会有：天津湾酒店式公寓与青年汇项目。本案可以利用自身特色，与其他项目区分竞争。三、竞争争楼盘分分析由于本案案为一个个综合体体项目，，具体竞竞争项目目按照本本案的不不同业态态进行比比较分析析，以下下是项目目周边竞竞争个案案的比较较分析：：一：住宅宅部分项目名称总户数户型面积梯户数量及结构户型比例均价出房率销售情况华侨御景湾35290两室及150三室2梯4户的板楼两种户型，比例1：1720072％现接受内部咨询，现阶段总体感觉90平米左右两室的咨询量很大，基本可以达到开盘清盘。已积累1200组客户，流失30%左右。

麦收国际公寓180150-170三室/120两室跃层/170两室跃层/260六室跃层

2梯4户的板楼平层：跃层为1：1；142－155面积为主力面积82.5％9000（余房），起6500，均价700075％98％海天尚景211115两室两厅156三室两厅265三室三厅2梯4户板楼115-156面积为主力户型占70%850080％接受内部咨询峰汇广场68240和250任意分割2梯2户的塔楼就1种户型1500071.5％已经基本售磬小结：目前项目目周边各各竞争项项目住宅宅部分多多以2室室和3室室为主力力户型，，面积区区间控制制在100-150平平米左右右，辅助助少量大大户型产产品。梯户配置置多为2梯4户户的形式式。纯居住型型产品的的结构形形式均为为板式结结构。由于项目目所处地地段价值值较高，，区域内内在售项项目整体体入市均均价控制制在7000元元/平米米左右，，项目后后期价格格提升幅幅度较大大。各项目的的出房率率大都在在72-80％％之间。。从销售情情况来看看，已经经将近售售磬的项项目的销销售周期期较长，，都在2年左右右的时间间。各项目的的工程进进度均在在很大程程度上快快于本案案。入市较早早的项目目容积率率控制在在3-4之间，，但近期期入市项项目的容容积率明明显提高高，多控控制在5-6之之间。二：写字楼楼部分物业名称均价物业费电梯数量标准层面积建筑形式整体面积车位交工标准峰汇广场14000（余房）起价7331，均价900018元/平米/天12部84323层964741：1.5室内地面地板、石膏吊顶、墙体高级涂料、宽带卫星电视电话等预留接口天津湾850016元/平米/天11部1500-30004-8层560001：2地面：压光水泥地面；墙面：砌块墙抹灰，轻质隔断墙刮腻子；分户门：木门；卫生间：预留墙位，预留上下水管接口位置蓝钻国际起价7100，当前9700，均价840015元/平米/天4部933-104531层378301：1精装修，地面为地毯，墙面为中档涂料，插座安装完毕，标准很低，具体不透露小结:项目所在整整体区域是是天津市高高档写字楼楼的集中区区域，各项项目的品质质，档次竞竞争激烈,但项目自自身所处位位置商业办办公气氛有有待培养，，并非传统统的办公聚聚集地。目前新建的的产品在功功能划分，，配套功能能，物业服服务，整体体等级上更更加先进，，依次来吸吸引客户的的购买。目前，区域域范围内写写字楼产品品的均价不不一，价差差较大，主主要因各自自的产品自自身档次及及等级所定定，整体价价格区间控控制在8500-14000元/平米米之间。从目前写字字楼的市场场热销（租租）户型来来分析，90-150平米之之间的户型型成为市场场接受程度度较高。从内部设施施配套来分分析，目前前写字楼均均以毛坯形形式交付，，公共部分分装修。部分项目虽虽目前均价价居高不下下，但从其其目前销售售情况来看看，无法实实现其售价价。三：酒店式式公寓物业名称出房率均价建筑形式销售情况梯户情况总户数历史价格装修标准青年汇不详预计起价8000——未开盘4梯18户341未开盘未定焕日线68%700012层仅余两套，２层、５层各一套３梯２３户542历史价格：06.5最低价28万／套，06.4均69001000元/平米橙HOUSE70%06.4均580026层一期开盘已全部售謦６梯２６户6001期开盘即售磬1000元/平米诚基中心75%起价7500，当前12000，均价950028.47层剩余大面积三室较多８梯３８户、１６梯６２户30002006年3月时7000毛坯小结：目前，整体体天津市的的就是式公公寓发展尚尚未成熟，，虽有部分分项目在售售，但整体体销售态势势冷淡，销销售周期较较长。市场在售的的该类项目目都是以整整体的形式式出现的。。现有项目的的结构形式式多为走道道式结构，，梯户配置置难以满足足客户需求求。各项目的出出房率控制制在72％％左右，公公摊面积比比例较大。。从各项目的的购买客户户分析，投投资客户所所占比例较较大，这类类客户对产产品选择及及投入更加加慎重。四：商业部部分物业名称均价物业费商业形式面积总面积商业所占比例业态销售率中豪世纪花园250003.5-4元/平米/天三层临街底商4650017246027.0%餐饮、药房、银行、培训教育等30-40％华侨御景湾未定2三层临街底商4200580007.2%银行、业主会所等未售峰汇广场整体销售给欧尚，但价格未知3.5三层裙楼已经全部售磬60001000006.0%超市、精品店基本售磬天津湾只租不售未定八层临街商业楼中的1－4层2800010000002.8%百货购物、超市等C座1－4层易买得，其余还在招租蓝钻国际整体销售未定四层裙楼底商60003783015.9%银行、邮政、保险、证券等正在招商洽谈中。麦收3层自营；1－2层分割销售；2－7万/平米7元/平米/天3层裙楼底商；3层自营；1－2层分割销售62002260027.4%零售百货、美容美发、酒吧等整体销售率70％，一层销售90％；二层50％小结：区域内商业业结构多以以2—3层层为主，也也有部分4层，但从从目前4层层商业的租租售情况分分析，不是是很乐观，，空置现象象凸显。商业部分氛氛围开发商商持有和直直接出售两两种形式。。区域内商业业销售均价价大致控制制在20000元/平米左右右。租价大致控控制在2-7元/平平米之间，，各项目租租价不等。。从目前各商商业的出租租或出售情情况来看，，2-3层层商业运营营状况较好好的多以来来大型卖场场或主力店店的带动，，而这些大大型主力店店对商业选选址全部为为只租不买买的形式，，且租价很很大程度上上低于市场场价格。从目前商业业整体的销销售情况来来看，各项项目的销售售周期较长长。四、大泽综综合体操盘盘经验（一）前期期定位是关关键综合体项目目需要整体体考虑，通通过市场调调研、以往往的开发经经验，对地地域有一定定的理解，，然后准确确定位项目目在高档还还是中档，，根据客户户的产品需需求产生建建筑风格规规划，这这些工作的的运做程序序是公司开开发、研发发部牵头，，寻求外部部策略公司司、代理公公司、国际际知名建筑筑设计公司司、信息公公司收集数数据、制订订整体大方方案，然后后依据各种种参数，反反复考量，，项目可行行性报告是是推动整个个项目的基基本平台。。一般单一一项目开发发追求实际际利润，项项目制定方方案、推广广和设计过过程都很快快，但是综综合体项目目的产品形形式较多，，收益也会会分成几个个阶段，初初始期选定定市场热点点产品，大大量精力投投入宣传推推广上，并并且产品的的价格一般般也很有竞争力，前期推广广经费有时时达到回款款额的3%——5%，随着综综合体成长长期和成熟熟期到来，，市场认可可度提高，，品牌也具具备了一定定的影响力力，后续产产品的市场场切入也会会更加快速速，后期利利润就会慢慢慢显现了了。例如：：北京财富富中心等，，都是在前前期前瞻的的定位下，，取得了不不俗的成绩绩。（二）产品品适应性及及丰富性综合体产品品的成功取取决于其产产品的市场场适应性，，房地产进入营销时时代，发展展商的项目目调研是决决定项目成成败的关键键，房地产产调研是市市场竞争白白热化的产产物，发展展商要在茫茫茫商海中中脱颖而出出，必须掌掌握足够的的商业情报报，如消费费者的需求求，竞争对对手的秘密密，市场供供求状况等等等。前期期策划及市市场调研不不到位、调调整不及时时是综合体体开发项目目致命的问问题。在适适应市场的的同时，还还要形成丰丰富的产品品开发层次次，如上海海的恒隆广广场及中信信泰富等都都取得了不不俗的成绩绩。（三）充足足客户源是是难点综合体项目目由于产品品业态丰富富，所以寻寻求丰富的的客户源成成为项目持持续开发的的关键，在在项目整体体定位确定定的情况下下，与一般般单一型项项目相比，，客户找寻寻途径要求求更加丰富富广泛和精精准，如果果项目整体体定位初期期比较高，，客户面较较窄，那么么客户资源源将会制约约项目的后后期运作，，所以客户户资源的丰丰富与目标标客户定位位契合度、、开发商整整体实力都都有关。（四）产品品设计要超超前、丰富富与一般单一一项目操作作特点相比比，综合体体项目追求求的是“短短、频、快快”及可持持续发展，，客户群定定位也更复复杂，不同同的产品与与开发阶段段面对不同同的人群，，开发商一一定要做到到心中有数数，产品所所面对的市市场需求更更广泛一些些。综合体体项目建筑筑形式应该该和谐、丰丰富、统统一，在统统一的风格格下，各类类产品应该该有自己的的特征。产产品设计要要求考虑长长远，比较较超前，这这就对开发发商整体操操作提出了了很高的要要求，一般般综合体项项目初期提提供的产品品都是市场场热点及主主要需求，，这种产品品可以快速速切入市场场，为项目目聚拢大批批人气，是是为大多数数人所热衷衷关注购买买的，不会会因为某些些突然因素素变动而滞滞销，为后后续产品的的开发建立立良好的基基础，如北北京财富中中心、上海海恒隆广场场等。（五）配套套要避免重重复、顺应应城市发展展规划综合体项目目一般在城城市中心地地区开发，，由于其产产品的综合合性所以前前期对居住住配套信息息的宣传就就显得很重重要，越早早告诉消费费者配套状状况，越能能占领市场场先机，上上海的一些些项目操作作，有时一一个区域同同时云集了了好几个综综合体，这这时政府就就会通过土土地环节，，制定有规规划的排期期，错开开开发商的开开发节奏和和周期，以以免造成项项目过度集集中放量，，恶性竞争争；同时政政府在制定定区域整体体配套时，，也会考虑虑配套的多多元化，尽尽量使配套套种类丰富富，并避免免重复建设设造成的资资源浪费。。综合体项目目开发准入入门槛高，，对现金流流要求大，，在开发过过程中，现现金回收要要求快，资资金链要求求能持续滚滚动，整体体操作经验验，开发商商需要更多多考虑的地地方是配套套，不仅考考虑商业、、写字楼等等公建如何何互动配比比、招商才才能更合理理、市场化化；还要考考虑这些商商业载体的的后期运作作，以便使使发挥持久久生命力，，为社区服服务；综合体项目目的配套不不仅应满足足区域要求求，还应该该符合区域域的城市发发展规划，，顺着城市市发展规划划走。如北北京华侨城城将两大产产业，旅游游业和地产产业，与三三大功能区区域，居住住功能，商商业功能，，休闲功能能等有效结结合，通过过主题商业业的功能把把休闲跟居居住结合起起来，成为为一个完整整的旅游主主题社区概概念，商业业功能是完完全步行化化的系统，，使区域通通过步行连连成一个整整体。第二部分项项目规规划建议目前，我司司根据现有有规划中经经济技术指指标分析认认为：项目目整体规划划较为合理理，无论从从产品的定定位还是功功能分区上上都比较符符合市场发发展。但目目前有一点点问题值得得提出的就就是相对于于这个项目目的整体体体量而言，，商业占到到了项目总总建筑面积积的20％％左右，比比例偏大。。(市场依依据)我我司分析析认为：商商业在后期期的销售中中会成为重重点和难点点，会增加加项目销售售阻力，存存在比较大大的经营风风险。以下下将针对目目前所提供供的规划方方案提出我我司合理的的规划建议议。项目数量所占比例（％）占地面积25896——总建筑面积130000——办公楼建筑面积2500019.2酒店式公寓建筑面积100007.8高档住宅建筑面积7000053.8商业，会所建筑面积2500019.2车库36000——建筑容积率5.02——绿化率40.46％——建筑高度150米——基础经济指指标一、区域市市场总结总体供应量量庞大，通通过对本案案1.5公公里范围内内周边一、、二级市场场的研判与与分析，市市场将会在在下半年集集中放量，，面积预计计超过70万平米左左右，主要要竞争点体体现在高层层住宅与商商业部分。。各个项目之之间的产品品差异性及及销售价格格区间逐渐渐减小，目目标客户重重叠，市场场竞争较为为激烈。本案周边商商业项目较较为分散，，商业氛围围不浓厚，，很难形成成局部范围围内的商业业凝聚力，，且大部分分商业项目目为只租不不售，说明明该区域周周边商业氛氛围有待形形成，目前前很难体现现商业物业业价值。本案周边住住宅项目普普遍销售良良好，综合合分析来看看，住宅热热销户型主主要集中在在90—150平米米，总体价价格在65万—100万之间间，目标消消费人群均均属于改善善行及二次次置业。除天津湾等等大型卖场场外，其他他项目商业业部分均属属于一拖二二商铺，部部分商铺单单层不分割割，面积在在340——3000平米左右右。区域主要产产品按供应应量划分，，依次为住住宅、商业业、写字楼楼等。除天天津湾远期期规划建设设近8万平平米酒店式式公寓外。。酒店式公公寓为本区区域目前空空白点，随随着整体市市场发展、、区域业态态的逐步完完善及投资资市场的刚刚性需求，，小户型投投资型公寓寓将会成为为本区域未未来主力需需求产品。。以上种种现现象表明，，区域内商商业项目的的市场供应应量较大，，且本项目目的商业氛氛围一般，，且入口位位于立交桥桥下，势必必影响到来来访人流及及车流，在在销售上将将成为本案案的难点，，我司建议议在上次提提案中建议议减小商业业的体量后后，新的方方案有所调调整，但还还是有所欠欠缺，在没没有大型客客户定做的的前提下，，还应略微微调整。二、规划建建议（一）高档档住宅：2栋蝶式住住宅在户型型面积划分分上尚属合合理，户型型经上一次次调整后设设计较为合合理。户型形式户型类型户型面积（平方米）户型套数所占比例A平层两室两厅一卫一阳台91.116024.5％B平层两室两厅一卫两阳台97.516024.5％C平层三室两厅两卫一阳台126.216024.5％D平层两室两厅一卫一阳台105.215624.1％E跃层三室两厅两卫一阳台一露台138.240.6％F跃层三室两厅两卫两阳台一露台141.340.6％G跃层两室两厅两卫一阳台一露台132.140.6％H跃层四室两厅四卫三阳台二露台206.240.6％A户型为一一室小户型型，为传统统的直门独独单，采光光和通风性性较差，单单对于小户户型的面对对客群来分分析，舒适适度的问题题对于消费费客群来讲讲不是首要要问题。B户型中户户内墙体受受到楼体形形状的影响响，拐角较较多，户内内采光性和和通风性仍仍然较差，，餐厅面积积过小。C户型为高高档住宅中中面积最大大的户型，，主卧室入入口处面积积浪费过大大，南北不不通透，餐餐厅，厨房房与卫生间间直线距离离过近，卫卫生间面积积太小，整整体布局不不合理，户户型面积虽虽大，但过过于浪费，，面积得实实用率较低低。D户型为住住宅四种户户型中布局局及面积划划分最为合合理的户型型，其缺点点在于卫生生间面积过过小，主卧卧,次卧面面积和位置置应做调整整,影响到到整套住宅宅的舒适度度。二、商业部部分：体量量过大，临临街2-4层、以及及局部5层层商业整体体招商难度度较大，不不利于销售售，内街的的三层店铺铺在后期的的销售中势势必成为本本项目的重重点和难点点。三、酒店式式公寓：其其中小户型型的户型面面积适中，，功能分区区合理。大大户型面积积偏大，而而且户型分分割较乱，，功能布局局设计方面面存在弊端端，使得大大户型的优优势没有具具体体现，，从图上来来看，公摊摊系数有待待思考。四、商务办办公中公摊摊的面积控控制的较大大,其中,小户型产产品的功能能布局较为为合理,大大户型产品品的内部分分区不便于于使用,实实用性不能能最大化。。总体来说，，本案所处处地理位置置优越，交交通便利，，生活配套套设施成熟熟，整体规规划设计较较为合理，，但从项目目销售中的的风险考虑虑，建议将将项目中商商业的体量量减小，将将其转化为为写字楼或或公寓类产产品，在确确保公建类类产品比例例指标的同同时，尽量量为销售减减小压力，，降低开发发商的风险险系数，从从目前房地地产市场的的现状分析析，在项目目所处区域域，写字楼楼或公寓类类的产品相相对稀缺，，销售难度度也要相对对小于商业业项目。因因此，我司司针对现有有规划方案案提出以上上两种修改改建议，其其最终目标标在于降低低项目的风风险，提高高开发商的的利润空间间。建议：我司通过对对市场的研研判及对目目标市场的的需求分析析，结合宗宗地，我们们发现本案案商业整体体体量过大大，可及性性及可视性性不理想，，且绝大部部分为三层层以上商业业，还有部部分5层商商业，对后后期销售会会造成一定定压力，且且因为商业业体量的过过大影响住住宅居住品品质，我们们建议：减少写字楼楼三层以上上商业部分分，减少市市场风险，，提高写字字间及酒店店式公寓品品质。对商业部分分进行合理理划分，将将东侧3000平米米单独分割割，用于餐餐饮业态。。本案周边市市场的分析析，我们发发现区域内内投资式公公寓为目前前市场空白白点，随着着区域整体体的发展及及业态的完完整性，均均好性，低低总价，小小户型，投投资式公寓寓将会成为为未来该区区域内发展展的契机，，且能够拉拉升项目档档次及价格格，因此可可以将写字字楼4、5层商业、、临街商业业4层改为为此类公寓寓，进行销销售。第三部分项项目定定位一、项目概概况本案位于新新围堤道、、小围堤道道、湘阳大大街围合之之中，临近近南楼、土土城、尖山山等大规模模居住区，，地里位置置优越，交交通便利，，项目所在在区域已经经成为天津津市重点发发展区域，，属于河西西一级地段段，尤其目目前整个河河西区土地地严重稀缺缺，且土地地价值一直直居高不下下，加之区区域建设的的日趋成熟熟完善，成成为高端阶阶层办公和和居住的首首选地段，，项目区域域周边地区区住宅供应应量小，且且品质有待待提升，这这正是开发发商进入板板块的大好好时机。由由于地块本本身具有稀稀缺的海河河景观优势势，可以营营造出良好好的自然人人居气氛。。本案占地面面积约26000平平米，总建建筑面积13万平方方米，规划划包括：办办公楼、酒酒店式公寓寓、高档住住宅、商业业及会所等等，是一个个建筑密度度较高的综综合体项目目，从项目目周边市场场及项目自自身位置，，地段价综综合分析，，项目的最最终定位必必然会成为为河西核心心地段的高高档综合物物业区，但但项目的容容积率偏高高，且商业业体量过大大，内街式式商业交通通路网组织织较乱，可可及性及可可视性不理理想，且绝绝大部分为为三层以上上商业，对对后期销售售会造成一一定压力，，切因为商商业体量的的过大影响响住宅居住住品质，这这是本案的的重点问题题所在，从从上表我们们可以分析析得出，商商业体量达达到总建筑筑面积的23％左右右，从规划划图中看出出，商业存存在较多3，4层及及内街式店店铺，综合合项目所处处地段，这这样的商业业不具备支支撑。附图：项目各项技术术指标：项目数量所占比例（％）占地面积25896——总建筑面积130000——办公楼建筑面积2500019.2酒店式公寓建筑面积100007.8高档住宅建筑面积7000053.8商业，会所建筑面积2500019.2车库36000——建筑容积率5.02——绿化率40.46％——建筑高度150米——二、项目定位位（一）市场分分析总结

本案地处河河西区中心地地段，在新围围堤道、小围围堤道、湘阳阳大街围合之之中，周边配配套设施齐全全，道路宽阔阔，多条公交交线路途径此此地，交通极极为便利。

伴随着海河河大开发的进进行，区域整整体价值将进进一步得以提提升，海河工工程之一的天天津湾虽与本本案近在咫尺尺，存在一定定的竞争，但但两者较大规规模的体量在在一定程度上上弥补了商业业及写字楼不不处于中心商商务商业区的的缺陷，既提提升整体区域域的价值也使使其具有一定定的市场竞争争力，也起到到相互促进、、带动的作用用。

本案规划住住宅、商业、、公寓及写字字楼等多种业业态，属于海海河开发的一一个节点。地地块的整体定定位为大型综综合板块，这这为在地块内内开发酒店类类物业提供了了可能。由于于地块所处位位置不是城市市商业、文化化、旅游中心心不可能成为为新的酒店聚聚集区，但是是由于地块所所在区域范围围内现阶段状状况，而随着着地块开发周周边商务氛围围逐渐成熟，，地块内可以以兴建快捷式式酒店以满足足市场需要。。（二）项目SWOT分析析优势（S）S1.地处新新围堤道、小小围堤道、湘湘阳大街围合合之中，地理理位置佳。S2.紧邻中中环线，公交交线路繁多，，道路通畅，，便于出行。。S3.临近海海河，景观、、环境好，空空气质量佳。。S4.体量大大，业态丰富富。S5.面积适适中，利于销销售。S6.周边配配套施舍齐全全，可满足办办公、居住等等不同需求。。S7.充满现现代感的外檐檐设计以及节节能新型材料料的使用，将将对客户产生生一定的吸引引力。劣势（W）W1.房型设设计虽为南北北，但不通透透，通风性较较差。W2.虽然绿绿化较高但由由于占地有限限，无法营造造大规模的园园林景观。W3.不属于于传统的商业业区，仅仅依依靠周边的购购买能力很难难支持大体量量商业的生存存。W4.临近的的天津湾业态态规划与本案案大致相同，，且规模更大大，将对本案案造成直接的的威胁。W5.项目位位于立交桥之之下，噪音喧喧吵对项目产产生较大影响响，且交通影影响人流到达达本案。W6.项目近近临法院及寺寺庙，在风水水学角度上为为致命要害。。机会（O）O1.海河开开发的进行，，大大促进了了项目所在区区域的发展，，同时使区域域内的物业价价值得以提升升。O2.光华桥桥改造将使得得道路更加通通畅，出行更更加便利。O3.区域整整体趋势的发发展，带动项项目的整体价价格不断提升升。威胁（T）T1.市场竞竞争激烈，地地铁沿线项目目、海地板块块项目对本案案造成威胁较较大，会分流流部分客群。。T2.商业体体量过大会影影响住宅及写写字楼的整体体档次，增加加了项目的销销售难度。T3.周边项项目的先期入入市，早期分分流了目标客客户群。T4.项目为为超高层建筑筑结构，客户户认可度有待待验证。内部因素与外外部因素组合合

内部因素外部因素优势S劣势W1、地理位置优越；2、政府大力支持；3、区域发展优势；4、周边成熟配套优势；5、区域文化优势；6、交通便捷快速；7、地块周边景观的文化价值；8、区域内集中大规模开发；9、纯熟的社区氛围；10、户型面积区间适中，符合市场需求；1、地块环境杂乱；2、临近自然景观较差；3、居住环境不成熟；4、区域价格拉升空间小；5、周边低档住宅影响；6、地块占地规模狭小；8、立交桥严重影响项目形象及影响商业布局；9、剪刀地与周边寺庙在风水上的影响；10、房型设计虽较为紧凑，但不通透，通风性较差机会O1、天津大环境机会；2、整体规划的升值机会；3、新围堤道整体规划的连带性；7、区域内发展空间大；8、海河规划改造的机会；9、光华桥改造带来的交通便捷SO（优势＋机会）策略1、充分利用外部利好信息；2、突出地段的绝佳优势，打造区域座标；3、利用区域发展潜力；4、结合周边商业氛围及配套，进行自身配置；5、将交通组织与外部相结合；WO（劣势＋机会）策略1、可以利用合理规划避免杂乱环境；2、利用合理的景观规划改善周围景观；3、突出高档办公环境，打造商务座标；4、利用周边商业缺乏，进行合理业态定位；威胁T1、区域市场的潜在供应威胁；2、区域竞争项目增加；3、市场竞争激烈，地铁沿线项目、海地板块项目对本案造成威胁较大，分流部分客群；4、综合体定位的影响；ST（优势＋威胁）策略1、加强产品特色，避免同类竞争压力；2、合理规划交通动线，减少地块影响；3、商业规划要符合区域特色，避免主力店式商业，与周边商业形成互补；4、合理安排开发周期及开发顺序；SW（优势＋劣势）策略1、充分发挥地段优势，通过规划进行服务型配套自我补充；2、合理规划本身景观绿化，弥补周边的景观不足；3、利用商业业态分布调整立交桥带来的不良影响；4、利用产品的特色，吸引目标客户群（三）大泽定定位经验（综综合体项目操操作所面临问问题）●主题模糊，，概念相近●产品类同，，缺乏差异化化●产品脱离消消费群体需求求●实际效果与与定位不对应应●产品缺乏竞竞争力及适应应性●面对多类产产品的定位组组合混乱●统一定位后后的不明确细细分造成的认认知疲劳●定位无法突突出产品特色色（四）项目定定位1、定位背景景□项目规划大大方向基本成成型，为综合合体项目，项项目产品类型型包括住宅、、写字楼、商商业、酒店式式公寓等。□海河整体规规划建设的发发展前景，为为项目提供良良好的市场平平台。□地块区域内内的功能定位位需求。□建成后将会会成为该区域域中高档大型型生活社区。。□开发商在区区域范围内的的良好口碑。。2、定位思路路□区域范围内内的产品竞争争热点□引导区域及及市场新潮流流，满足市场场的需求。□打造地标性性建筑，突破破区域限制；；□全新阐述生生活的内涵，，成为区域内内新型社区的的代表作；□填补区域产产品需求空白白，占据区域域发展先机。。□提升所在区区域的整体价价值。□综合体项目目整体规划定定位的经验，，及特点。□满足目标客客户群体的基基本需求。3、定位目的的充分明确在市市场中我们产产品和其他产产品的“差异异”，鲜明地地区别于竞争争对手，让消消费者能够清清楚地识别和和接受我们的的产品。“定定位”就是要要给那些购买买我们产品而而不选择其它它的人们一个个完美而充分分的理由。创造项目的差差异化、提高高项目的竞争争平台、本项项目与区域其其他项目的差差异化4、客户群定定位（1）客户群群来源区域分分析□河西内原有有居民：天津津中心城区土土地的日益紧紧张，以及海海河规划开发发的整体地段段优势，是现现期河西区中中档项目的主主力消费群体体。□小围堤道区区内的老住户户：距离市中中心商业中心心较近、价位位较低的中小小型项目是其其置业的首选选。□市内其他区区域人群：改善居住环境境，进行产业业投资，结婚婚成家等需求求的市内客户户群体。□外阜在津人人士：随着““十一五”的的定位，大批批外地人口进进入天津进行行投资、务工工，其必将成成为促进天津津房地产发展展的活跃因素素。(3)客户群群体潜在需求求：（以下是是对客户消费费心理需求进进行的排序））地点是第一因素价格是第二因素户型合理，舒适是第三因素生活便利是第四因素合理的社区物业配套和物业服务社区的高品质（4）客户群群购买的动机机分析年龄区间客户类型购买人群购买动机备注25—35岁首次置业单身人士/新婚夫妻享受自在生活/为结婚置办新房自住型第二居所天津市人群在市中心工作，避免舟车劳顿自住型/投资型35—45岁二次置业三口之家家庭及工作稳固，改善自身和家人的生活条件改善型多次置业市区/外埠有一定资金实力，不动产的投资投资型45-55岁二次置业区域周边为子女购买婚房/为父母买房自住型多次置业市区/外埠有一定资金实力，不动产的投资投资型购房考虑因素素排序25—45岁岁左右：购买买价格—户型型面积—物业业档次—户型型设计—居住住环境—物业业服务标准等等。35-45岁岁左右：社区区环境—周边边环境—配套套标准—户型型面积—户型型设计—物业业服务质量——价格。45-55岁岁左右：社区区环境—周边边配置—户型型面积—价格格—户型设计计—物业服务务质量—物业业配套标准。。（5）客户定定位分析客户定位实质质上就是将异异质市场划分分成若干同质质市场的过程程。成功的客客户细分，能能够满足消费费者和潜在客客户的需求，，为项目的成成功运做带来来充足的购买买力和有效客客户，为经济济效益的实现现提供可操作作的空间。客客户定位需要要从心理参数数、行为参数数等作为分析析依据，进行行分析：行为参数：由于天津整体体城市发展中中心的转移及及经济整体的的飞速发展，，目前选择河河西区项目无无论是投资、、自住均可以以在经济上、、身份上得到到较好的体现现，本项目目在开发活动动中的最终目目的在于顺利利完成销售，，而要达到这这一目的关键键在于产品是是否能够满足足消费者的需需求，只有掌掌握了消费者者的需求才能能赢得更多的的客户，求得得项目的生存存与发展。消消费者是市场场营销活动中中的主体，其其购买行为影影响着市场运运动变化的取取向和趋势，，消费者在整整个消费活动动中的表现自自然也是其心心理活动的体体现。心理参数：客户心理特征征——有进取取与自我奋斗斗的价值观，，生活节奏高高，追求自我我利益、自我我个性、生活活品位的实现现和满足，认认同文化附加加值，渴望忙忙碌工作后享享受生活，具具有感性消费费心理，理性性消费行为的的交叉状态。。客户的购买动动机分为理性性的购买动机机和感性的购购买动机两种种，例如自住住、投资、改改善等理性消消费行为；求求新、求美、、效仿、炫耀耀、权利、癖癖好、健康、、舒适等感性性消费行为。。人们的购房房需求是多种种多样的，不不同的购房人人有不同的需需求，且有鲜鲜明的时代性性和个性。（6）目标客客户群体特征征共性类别特征描述年龄特点主力购买人群：25岁—45岁，次主力购买人群：45岁——55岁左右工作区域天津市区职业特点有一定经济基础的群体，企业职工、事业单位工作者、私营业主、教师、公务员、医生等。经历接受一定教育，有一定的社会阅历，生活、收入比较稳定。生活态度喜欢城市生活，注重生活品质，对自然环境要求高，认真，积极向上，充满信心，做事稳重，享受生活，能够接受新鲜事物，注重生活氛围。购房目的首次置业，需要住房独立生活，以两口之家为主；现有住房，想改善居住环境，以三口之家为主。投资置业，选择有升值潜力的宅宇。购房倾向价格：6500-8000元价格区间、建筑形式：高层、户型面积：60㎡~130㎡（7）消费群群最终定位由于项目自身身所处位置为为稀珍地段，，地段价值凸凸显，周边住住宅类产品的的平均销售价价格都在7000元/平平米以上，这这也将是本案案定价的指导导性依据，基基于这种情况况，我们总结结分析本案的的购买人群的的经济收入应应该为社会中中等以上家庭庭，主可以分分为以下4类类：●各大企事业业单位员工及及收入较高的的私企白领，，有一定的积积蓄，收入稳稳定。●项目周边的的拆迁客户，，手里有部分分拆迁补偿金金，对该区域域有一定的地地域情结的人人群。●附近工作的的对该地段的的生活配套及及环境高度认认可的外阜人人士。。●看好该地域域发展及投资资前景的投资资型客户。根据对河西区区周边及围堤堤道区域市场场的分析了解解，并结合项项目自身的定定位情况我们们可以认定，，本项目的目目标客户群是是该区域内中中等及偏高收收入人士，他他们有一定的的居住生活需需求，对周边边配套有较大大依赖，在心心理层面为改改善自我生活活的需求，并并且有一定的的经济基础及及较稳定的工工作。目标客户群写写真：有一定经济基基础及良好教教育背景，渴渴望改善居住住条件，热爱爱并乐于享受受生活，同时时注重家庭氛氛围，追求生生活多元化的的城市发展的的中坚力量。。5、项目定位位（1）定位依依据：□我们从区域域的竞争态势势分析，可以以得出结论，，地块周边项项目的楼盘开开发量较大，，定位交叉性性较强，且综综合实力不弱弱，例如：天天津湾综合板板块，华侨御御景湾，在产产品上都有类类同，竞争压压力极大。□本项目所处处地块河西区区，是连接城城市东、西两两岸的重要节节点之一，但但其地块周边边除居住外、、商业、办公公等氛围较为为缺乏。□周边消费者者对本地段认认可度较高，，为本项目的的市场定位和和市场推广都都带来了一定定优势，但其其剪刀型地块块使得客户对对其地块风水水及楼体朝向向保有一定质质疑。□定位还必须须做到综合项项目优势于一一身，形成项项目关键核心心驱动价值，，成为项目运运作的核心；；□项目核心价价值突破方向向，是强调给给予消费群体体的生活感受受及投资升值值潜力，强调调地段的发展展前景，及项项目本身产品品组合的综合合优势。□项目在营销销定位上不仅仅要符合区域域市场热点，，更应着眼于于市场空白处处，引领市场场潮流。（2）定位思思考在给项目最终终定位之前，，我们已经通通过之前对于于项目的SWOT分析及及其策略应对对，客户群分分析及定位等等方面的内容容使我们明白白“我们是谁谁，我的产品品卖给谁”，，但我们还要要思考与产品品相关的主要要因素，我们们要思考我们们的价值所在在，我们为人人们带来了什什么？因此我我们不妨换个个角度，看一一下我们在面面对的对象及及问题中的形形象、价值及及诉求。景观绿化产品组合娱乐休闲投资功能定位配套设施消费人群地段本案本案相关因素素：●从地段上说说：本案位于于河西区核心心地段，处与与围堤道与解解放南路交口口处，据守东东南中环线，，是海河东西西两岸连接沟沟通的重要节节点，且区域域内较为缺乏乏高档物业，，因此我们必必将成为区域域内，东南中环的新新标志！●从产品组合合上说：本案案由高档公寓寓、写字楼、、商业、酒店店式公寓等多多种产品形式式组成，因此此具备多种功功能形式，可可以为客户提提供一体化的的消费渠道，，因此我们具具备MORE态生生活圈！●从消费人群群上来说：对对于本案他们们：要住的放放心、安心、、顺心、舒心心、对项目的的发展要有信信心。他们的的核心愿望：：不仅是适宜宜的居住环境境，而且是理理想的投资行行为。●从配套设施施上说：本案案不仅要为社社区提供足够够服务设施，，更应起到改改善区域商业业氛围的作用用，为区域内内的业态结构构注入新的活活力。●从功能定位位上说：本案案的多种产品品类型使项目目具备居住、、办公、购物物、投资、时时尚等功能，，从产品本身身来看也必将将为业主提供供全面的硬件件及软件服务务。●从景观绿化化上说：本案案应该利用有有限的地块营营造MORE态生活气息息，并且为区区域内环境的的改善起到相相应的作用，，成为区域内内的形象象征征。●从娱乐休闲闲上说：本案案的大规模商商业形态，为为项目在娱乐乐休闲服务定定位上提供了了大量的发展展机会，必然然成为未来区区域内的休闲闲娱乐中心。。●从投资价值值上说：经济济型的公寓户户型、小户型型商务写字间间及酒店式公公寓，丰富组组合的商业店店铺，为不同同的客户提供供了不同的投投资机会，且且可以充分看看到项目的投投资价值，即即综合体发展展优势。（3）项目定定位（如何解解决问题）根据以上的详详细调研分析析及我司多年年的操盘经验验，作为综合合体本案的定定位不仅可以以涵盖项目整整体，更应为为后续产品细细分提供良好好的切入点，，因此可以看看出项目为区区域内综合性性的集办公，，购物，居住住，娱乐为一一体的新兴聚聚集领地，因因此我司定位位其为：集居住、商业业、办公、娱娱乐于一体的的新城市绝版地段段稀珍生活领领地！第四部分销销售策略略一、销售总体体策略本项目作为综综合体项目，，本身具备多多种产品要素素，包括公寓寓、办公、商商业、酒店式式公寓等多种种形式，其建建成后将成为为新围堤道的的标志性建筑筑，对周边的的景观及经济济带来积极的的影响。由于于天津城市建建设的步伐和和经济的强劲劲发展及土地地资源的日益益紧张，综合合体建筑将成成为城市开发发的重点，但但鉴于本项目目的产品分配配比例（详细细见下表），，公寓占项目目可售面积的的一半以上，，并且天津市市民对于住宅宅的投入的极极高热情，同同时也为了地地块价值的快快速升级，人人气的快速聚聚拢，因此项项目应采取分分期开发销售售，且率先销销售住宅的销销售策略，具具体方案应为为：推出高档公寓,但不仅仅是公寓商业及写字楼大客户招商及渠道拓展写字楼销售酒店式公寓销售商铺销售