大理洱海龙湾项目营销推广方案

为这座城市树立领袖

洱海龙湾项目营销推广补充报告（内销调整后）

版权声明：营销推广补充报告重点回顾（内销调整后）案名——洱海龙湾藏珑（备选）推广主题——为这座城市树立领袖（内销主推）

苍山洱海只为养心（外销辅助）

价格策略——小高层初步定价4500-5500元（由于目前大理市场缺乏可比较的楼盘，高层价格根据开盘时的客户情况及市场环境调整）销售渠道——现场销售中心下关及古城分销点昆明展销点企业团购项目定位——洱海半岛景观大宅媒介策略——基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同，以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介营销战略——内销通过推广主题和现场展示强调豪宅属性外销强调景观度假养生2一、推广主题及案名：洱海龙湾景观——五重景观项目核心价值点别墅的私家园林景观水景主题园林湿地公园景观苍山景观洱海景观4自我的实现，需要营销人告诉客户将会在洱海龙湾实现的是什么？怎么实现？——客户并将不会因为几个新名词的出现而感到是一种实现，他们不喜欢被牵引，毕竟可选择的面非常宽，实现是一种由内而外的。——社会的认可，是身份的标签，认可是一种由外而内的。外销概念如何整合5简单诉求景观，似乎过于平庸？如何升级？外销概念如何整合6景观和养眼属于直接诉求，难以产生一定的高度；养生会使楼盘贴上养老的标签，不完全适合楼盘客户的定位；养心适合大理特有的宁静自然的生活方式，又不会有养老的概念，对楼盘是一种整体的概念的升级；总体而言，旅游人士比较倾向于认为大理是质朴的、原生的、文化的，是值得静下心来“细细品味”的地方，养心概念比较契合。景观——养眼——养心外销概念如何整合养生7苍山洱海只为养心8洱海龙湾核心价值观：苍山洱海只为养心给予了自我实现和社会认可的理由。外销概念如何整合9内销销品品牌牌调调性性张显显的的领领导导者者（（霸霸气气，，不不怒怒自自威威））现代代的的有内内涵涵的的1/5/202310产品价值使用价值情感价值豪宅大都从这这里向上对消消费者心理欲欲望进行诉求求。通常，人的消消费心理有这这样三个层次次。层次越高，利利润越高！也就是说对于于豪宅，光是是产品价值是是不够的，豪豪宅一定要赋赋予购买以情情感价值和身身份符号。豪宅的购买一一定是虚荣心心的购买。只有这样，才才能真正契合合豪宅消费者者的需求，实实现豪宅的价格和和豪宅的价值值。内销推广主题题1/5/202311不只强调对于于城市的地位位和贡献，更强调对于消消费者的意味味和意义，层峰居所，匹匹配层峰人士士。内销推广主题题1/5/202312项目就就是一一把筛筛子，，筛出这这座城城市真真正的的塔尖尖阶层层。1/5/202313洱海龙湾———为这座座城市树立立领袖“”内销推广主主题1/5/202314山不在高，，有仙则灵灵；水不在在深，有龙则灵。“”1/5/202315直抒胸臆臆的现有有案名洱海龙湾湾[]1/5/202316内敛的项项目案名名建议二二藏珑[]1/5/202317案名释义义1/5/202318深宅大院藏藏龙卧卧虎藏珑1/5/2023191独独占鳌鳌头藏珑，，谐音音“藏藏龙””。龙，代表表着本本项目目的地地位，，暗示示着本本项目目的资资源，，指向向着本本项目目的目目标客客户群群。1/5/2023202内内有乾乾坤藏珑珑指雕雕刻着着龙纹纹的美美玉。。1/5/202321龙纹美美玉，，气质质天成成从“珑珑”字字，谈谈本案案名“珑””，辞辞海中中指雕雕刻着着龙纹纹的美美玉，，借此此喻本本项目目乃大大理美美玉。。既可可赋予予它的的等级级，又又让项项目显显得内内敛、、含蓄蓄、大大气十十足。。内蕴精精华，，金玉玉品质质从品质质暗示示，谈谈本案案名珑，是是一个个极富富品质质感的的字眼眼。藏藏珑，，则强强调了了本项项目深深藏不不露的的细节节及品品质。。这一一点，，也是是一个个高端端项目目必备备的条条件之之一。。本案案名，，可为为项目目赋予予了深深刻的的品质质寓意意，暗暗示品品质非非凡。。1/5/202322二、、营营销销战战略略：内销销营营销销战战略略————强强调调豪豪宅宅属属性性（（面面向向大大理理本本土土市市场场））内销销制制胜胜关关键键————通过过推推广广主主题题和和现现场场展展示示强强调调豪豪宅宅属属性性24外销销营营销销战战略略————强强调调景景观观养养生生度度假假“先先起起势势，，再再谋谋事事””，，快快速速积积累累客客户户！！快速速建建立立项项目目影影响响力力，，不不是是直直接接用用于于销销售售，，而而使使大大理理上上到到政政府府官官员员，，下下到到宾宾馆馆服服务务员员，，都都成成为为项项目目的的推推销销员员，，成成为为项项目目的的““移移动动””广广告告，，快快速速积积累累客客户户。。欲推推广广项项目目，，必必先先推推广广大大理理！！客户购购买的的是大大理，，而不不是项项目，，项目目仅仅仅是客客户在在决定定“购购买大大理””后的的下一一个层层面的的选择择，以以清晰晰的大大理价价值（（现状状是大大理的的价值值并不不清晰晰），，引领领项目目价值值。25三、洱洱海龙龙湾捕捕鱼计计划：捕鱼比比较容容易，，而钓钓鱼则则相对对较慢慢，且且效率率不高高！捕鱼动动作分分解点灯灯摆网网撒诱饵饵赶鱼鱼收网网27点灯———起起势，，建立立市场场影响响力点灯———市市场影影响力力；凡凡是捕捕鱼之之前，，必先先点灯灯，灯灯越亮亮，就就能让让越多多的鱼鱼看到到灯光光。建建立市市场影影响力力，不不是直直接用用来销销售，，而是是充分分建立立口碑碑，通通过口口碑促促进销销售。。28半山半半岛的的案例例表明明———我们们至少少要做做到云云南省省的集集中广广告轰轰炸！！29起势（（活动动一））：高高规格格政府府及工工商界界人士士答谢谢酒会会活动目目的：：向政府府表姿姿态，，本项项目正正式开开工，，以取取得政政府支支持把参加加人员员当作作高端端客户户进行行储客客利用参参加人人员进进行项项目口口碑宣宣传，，扩大大知名名度通过高高规格格的政政府参参与性性活动动，表表明大大通的的实力力及在在地产产界的的影响响，由由此让让消费费者对对洱海海龙湾湾项目目建立立充分分的信信心让消费费者在在谈起起大通通时，，都刮刮目相相看拟邀请请人员员：政府官官员（（云南南省政政府官官员、、大理理州、、大理理市、、旅游游度假假区、、相关关专业业人士士）工商业业界及及各行行业商商务代代表人人士媒体、、广告告、中中介及及同行行前期积积累的的大理理地区区代表表性客客户活动主主题：：项目开开工仪仪式暨暨答谢谢酒会会大理的的资源源，有有望成成为下下一个个三亚亚式的的资源源性区区域，，房地地产有有待进进一步步发展展30起势（（活动动二））：““大理理慢生生活主主题研研讨会会”活动目目的：：通过举举办论论坛，，建立立大理理“历历史的的、文文化的的、人人文的的，养养生的的”形形象，，使大大理在在苍山山、洱洱海和和古城城之外外，更更有生生活方方式的的提升升。要慢下下来（（Slow），，是因因为““快””让人人错失失了很很多美美好的的事物物。大大理原原有的的悠闲闲的生生活方方式符符合慢慢生活活的概概念，，主题研研讨会会可以以上升升到精精神层层面。。拟邀请请人员员（待待定））活动主主题：：大理慢慢生活活主题题研讨讨会去一个个遥远远的地地方，，在那那里，，关掉掉我的的手机机，断断掉我我的网网络，，穿上上我的的戏服服，扮扮一回回乡野野游民民，融融入在在“慢慢生活活”的的世界界里，，大理理正是是理想想之地地！31摆网———渠渠道建建设，，网摆摆得越越有章章法，，就越越能捕捕到鱼鱼鱼的习习性（（目标标客户户）本地周周边：：20-35%省内人人士：：30-35%外省人人士：：30-35%相对财财富拥拥有者者和旅旅游生生态文文化喜喜欢者者，喜喜欢阅阅读《《财富富》《《国家家地理理杂志志》等等外省主主要来来自：：深圳和和广州州的大大华南南区（（走深深圳、、广州州航线线）上海、、江浙浙、台台湾（（主要要走上上海航航线））32外省推推广渠渠道航空杂杂志、、《国国家地地理杂杂志》》、《《财富富》、、香港港《新新周刊刊》副副刊项目网网站及及网络络链接接推广广（托托贴））分众渠渠道作家协协会推推广（（电子子广告告、画画册、、明信信片、、DV短片片）企业家家协会会推广广（电电子广广告、、画册册、明明信片片、DV短短片））记者协协会推推广（（电子子广告告、画画册、、明信信片、、DV短片片）画家协协会推推广（（电子子广告告、画画册、、明信信片、、DV短片片）设计院院/公公司推推广（（电子子广告告、画画册、、明信信片、、DV短片片）媒体、、报社社推广广（电电子广广告、、画册册、明明信片片、DV短短片））圈层传传播找文化化人士士写手手在各各大旅旅游杂杂志、、旅游游网络络及重重点城城市报报纸上上写关关于大大理的的软文文33昆明推推广渠渠道昆明客客户答答谢暨暨项目目优惠惠推介介会（（设看看房专专车））以长期期展销销点为为渠道道（设设看房房专车车）昆明房房展会会（设设看房房专车车）昆明渠渠道大理自自驾游游（与与昆明明汽车车4S店联联合举举办））昆明广广告牌牌（市市区繁繁华区区）34大理推推广渠渠道高速路路口、、大理理机场场路广广告牌牌正阳广广场和和澳霖霖广场场广告告牌下关和和古城城酒店店、古古城有有档次次客栈栈（楼楼书式式折页页）三月街街五华华楼礼礼品宣宣传中国移移动短短信大理渠渠道35外省渠道道选择上海、深深圳和广广州航线线的航空空杂志；；《国家地地理杂志志》和《《财富》》；网络广告告：自建建网站，，然后托托人到各各经济发发达地区区的旅游游专业网网站（如如深圳的的磨坊））和各地地的房地地产网站站（如搜搜房网、、房地产产信息网网和大中中华别墅墅等）进进行链接接和托贴贴（万科科常用此此法）。。航空杂志志36昆明渠道道选择：：针对昆昆明人士士，以展展销点为为长期依依托的渠渠道，以以房展会会为辅长期展销销点可以直接接吸引部部分客户户；作为客户户接待点点方便沟沟通。社区巡展展通过展板板、简单单模型、、海报等等，在高高档社区区中做巡巡展，支支付一定定的报酬酬给相关关的物业业管理公公司。昆明房展展会通过在昆昆明房展展会展出出（最好好将大通通所有在在售项目目集体打打包亮相相），向向昆明各各界人士士宣传推推。介37大理渠道道选择：：针对来来大理的的人士及及大理本本地人士士（活动动路线描描绘———寻找信信息渠道道关键触触点）昆明明下关酒店店93.4%的游游客是经经昆明到到大理高速路口口大丽路古城苍山影视城蝴蝶泉214国国道导游/旅旅游团车车/旅游游集团出租车洋人街酒酒吧蝴蝶之梦梦剧场大丽路丽江江大理机场场洱海古城酒店店古城客栈栈进入大理理，开始始对四周周产生好好奇易于互动动式沟通通，便于于推销本项目停留时间间长，信信息充分分停留时间间长，信信息充分分进入古城城的交通通要道大理古城城机场路口口38大理渠道道选择（（户外））：选择择昆明到到大理的的高速路路口和大大理机场场路位置置渠道效用用：1、从消消费者一一进入大大理开始始，即全全面关注注到本项项目2、高速速路广告告和机场场广告能能充分体体现项目目气势，，建立高高端、大大气形象象39大理渠道道选择（（户外））：澳霖霖广场及及正阳广广场位置置机场路直直通项目目，项目目案场广广告即可可进行拦拦截，故故选择机机场路；；澳霖广场场及正阳阳广场，，是人流流最集中中的地方方。40大理渠道道选择（（酒店））：选择择下关高高档酒店店、古城城酒店及及较具档档次的客客栈古城酒店店及客栈栈主要有有：风花花雪月、、亚星、、兰林阁阁、四季季客栈及及其他特特色客栈栈等；下关酒店店主是漫漫湾酒店店、美登登酒店、、凤凰温温泉度假假村酒店店等本渠道主主要投放放能起到到楼书形形象的宣宣传折页页，深度度释放项项目信息息，使消消费者对对项目有有一个全全面的了了解41大理渠道道选择（（三月街街）：不不是用于于成交，，而是用用于形象象宣传，，使“满满城尽带带‘洱海海龙湾’’”选择五华华楼接待待点，对对于登上上城楼来来风景的的人士，，每人发发一纪念念品，使使每一个个戴上纪纪念品的的旅客都都成为项项目的““移动””广告，，使“满满城尽带带洱海龙龙湾”（（万科中中山城市市风景））。纪念品要要求：便宜，费费用不高高便于外在在携带，，便于展展示形象独特特，有意意义，客客户喜欢欢带42大理渠道道选择：：手机短短信与中国移移动协议议配合，，给所有有来到大大理的人人士，在在第一时时间发出出关于大大通洱海海龙湾项项目的信信息，使使所有客客人都知知道洱海海龙湾热热卖的消消息。参照方式式：《蝴蝴蝶之梦梦》大型型文艺演演出，即即是采用用此法，，蝴蝶之之梦的知知名度很很高。43撒诱饵———推广广概念/口号，，诱饵越越有诱惑惑性（价价值感、、宜居性性），鱼鱼就越果果断地扑扑向诱饵饵44名盘入市市的调性性视觉：贵贵气典雅雅视角：俯俯视一切切活动：符符合文化化信仰和和面子语言：极极具震撼撼力服务：彬彬彬有礼礼，不怒怒自威45站在滇西西北乃至至全国资资源价值值角度看看，大理理的价值值在哪里里？在法国，，是普罗罗旺斯；；在意大大利，是是托斯卡卡纳；——强调调大理不不可替代代的价值值感，强强调大理理的稀缺缺性，将将大理比比肩于举举世闻名名的地方方，巧借借知名度度！大理理有价值值，项目目才有价价值。46站在大理理的居住住价值角角度看，，项目的的价值在在哪里？？把心养在在大理！！“把心养养在大理理”的意意义是指大理理的休闲闲、避世世、清静静，使自自己的心心灵得到到放松和和滋养。。47推广调性性：以比比较素雅雅的颜色色，表达达项目的的人文、、历史和和价值感感“价值的的、人文文的、大大理的””，是项项目整体体形象包包装的主主线48推广手法法：分概概念分渠渠道推广广鉴于项目紧急急，来不及进进行长时间、、分步骤的推推广，大理层层面和项目层层面的概念将将同时推出。。大理价值的诉诉求，重点用用于外省渠道道（包括分众众渠道、圈层层传播渠道）），以及昆明明渠道。项目价值的诉诉求，重点用用于大理渠道道。49赶鱼——泛销销售网络，必必须有更多的的人帮忙赶鱼鱼，鱼才可能能捕得更多50泛销售网络一一：导游/出出租车司机，，他们是大理理最好的“大大理形象大使使”和“大理理说客”导游导游是最具主主动性，与游游客联系最紧紧密的人，也也是最好的““大理形象大大使”和“大大理说客”；；出租车司机出租车通常载载的是散客，，这群人的经经济能力通常常较强，出租租车司机也是是最好的“大大理说客”；；专门制作一张张类似VIP卡的联系卡卡片，各导游游和司机成功功推荐客户并并签约后即可可给相应的报报酬，卡片内内容包括2部部分：一是项项目的主要卖卖点；二是与与导游和出租租司机的合作作方式和利益益分成51收网——销售售现场（卖场场终端），收收网必须有力力、迅速，不不要让鱼有逃逃跑的机会52展示、体验及及服务系统湿地公园包装装销售中心包装装销售现场生态的、自然然的景观的、大理理的、养心的的昆明展销点多媒体展示大理分销点模型展示企业团购Ppt演示宣宣讲会53服务攻略售楼服务物业服务将原来承诺的的服务落实到到执行的细节节及力度看楼服务充分发挥物管管顾问公司的的作用，全面面提升物管人人员素质和物物管服务水准准增加人性化的的管理方式，，缔造景观度度假社区生活活氛围外部认证，内内部认可销售人员接听听电话或接待待客户统一话话述联系吧台服务务公司或者茶茶艺公司，会会所开业后统统一引进售楼楼处每栋的管家的的项目、礼仪仪培训销售期中建投投按揭部全程程参与，按揭揭付款一条龙龙服务客户专员岗：：形象好、语语言要求、熟熟悉大理度假假住宅市场接待流程规划划化及尊贵化化保安的贴心服服务为客户撑伞遮遮阳、挡雨指引客户停车车、帮客户开开车门帮客户拎资料料1/5/202354展示攻略卖场统一展展示产品价值展展示顶级品质公公共空间住户大堂高高档装修，，注重细节节和品质，，电子屏发发布项目信信息、保安安值班亮点特色样样板房售楼处细节节电梯厅确保保光线充足足，地面及及墙面用材材高档，装装修工艺细细致看楼电梯按按交楼标准准装饰，体体现舒适尺尺度和平稳稳感背景音乐、、示范大使使、每间房房间的功能能面积小标标识牌清水样板房房引进品牌牌家私，将将清水房做做成品牌家家私的展场场参与体验式式园林售楼处周边边园林保证证到位，湿湿地公园结结合展示完善准确导导示系统大尺度强昭昭示性，放放大的字体体、箭头，，对比强烈烈同时又保保证品质看楼通道看楼通道周周边绿化需需配合到位位楼体配合销售时时间，悬挂挂条幅、灯灯光字等，，释放项目目信息私家尊贵会会所将会所、泳泳池展示到到位并用起起来顶级酒店式式公寓高标准五星星级酒店装装修大堂多种标准装装修套餐，，并作出样样板展示层层引入五星级级酒店管理理公司进行行管理和服服务名师设计的的样板房/公寓公寓寓交楼标准准利用展厅放放置奢侈品品展或是花花艺展览统一的识别别系统园林井盖等等统一重新新制作，注注重材质及及工艺，与与项目LOG相结合合销售人员硬硬件配置销售人员服服装及配饰饰体现现代代奢侈符号号联网销控；；统一配备备高档文件件夹及高档档签字笔管家深色西服，，素白手套套，高职业业素养保安–销销售保安安与小区保保安分开统一服装的的电频车驾驾驶人员1/5/202355物业业服服务务的的标标准准化化及及人人性性化化【服服务务攻攻略略】】—提提升升价价值值目的的：：提升升服服务务的的水水准准来来增增加加客客户户的的归归属属感感，，增增强强客客户户口口碑碑具体体措措施施：：对内内：：形形象象转转变变，，由由““管管理理者者””转转向向““服服务务者者””““生生活活氛氛围围缔缔造造者者””将原原来来承承诺诺服服务务的的落落实实执执行行细细节节及及力力度度，，保保证证及时时性性每栋栋管管家家统统一一着着装装，，统统一一话话述述；；发挥挥物物管管顾顾问问公公司司的的作作用用，，提提升升物物管管人人员员素素质质及服服务务水水准准。。紧急急性性重要要度度1/5/202356高素质的的售楼服服务【服务攻攻略】—提升价价值金牌度假假置业顾顾问目的：树立高高服务形形象时间：开盘前前3个月月人员培培训到位位关键要求求：1、2~3人，，服装统统一、形形象专业业、高素素质2、擅长长不同语语言：粤粤语、英文等3、熟知知接待礼礼仪，了了解项目目情况4、熟悉悉法律、、规划、、宏观市市场具体安排排：开始招聘聘开始培训训确定服装装并开始始制作人员、服服装到位位紧急性重要度1/5/202357高素质的的售楼服服务【服务攻攻略】—提升价价值重新引进进吧台服服务或者者茶艺服服务公司司目的：树立高服服务形象象时间：开开盘前人员培训训到位具体安排排：引进会所所酒店的的做吧台台或是更更高端的的吧台服务务；统一服装装、统一一话述、、注重礼礼仪。紧急性重要度1/5/202358有序、尊贵贵的看楼服服务【服务攻略略】—提升价值值目的：保证参观观团有序及及服务到位位，从细节节上树立高高服务形象象。关键动作：：电话预约参参观标准化的接接待流程专人准备资资料物料准备：：1、标准化的接接待流程（（中建投））2、接待流流程的培训训（中建投投）紧急性重要度1/5/202359礼宾服务及及个性化服服务【服务攻略略】—提升价值值代办生活服服务代订报刊杂杂志、代办办邮政专递递、代购商商品、代订订机票、机机场、车站站、码头接接送等。园艺师服务务为客户提供供专业园艺艺师服务，，提供私家家花园浇水水、修剪、、造型、观赏鱼喂喂养、花花草的病虫虫害防护；；订餐服务与知名餐厅厅合作，会会员制送餐餐服务；保姆培训定期对小区区保姆进行行家居生活活、家庭安安全、厨艺艺交流、花花草养护等等方面的培培训；家居服务提供家政服服务、室内内维修服务务、家电、、家私保养养顾问、家家居环境布布置紧急性重要度1/5/202360湿地公园的的氛围营造造【展示攻略略】—提升价值值紧急性重要度湿地公园展展示包装湿地公园整整体氛围营营造，改造造包装现状状的湿地公公园。1/5/202361让售楼处处成为顶顶级时尚尚品的展展厅【展示攻攻略】—提升价价值紧急性重要度售楼处展展示由于售楼楼处使用用的临时时性而不不作大调调整,但但需增加加部分的的元元素素,把售售楼处营营造得更更轻松\提高品品质：入口弧形形大厅，，放置顶顶级时尚尚的展品品或设计计优雅的的花艺作作品；基基本硬件件设备细细节的维维护，包包括洗水水间、模模型等。。洽谈室区区的各节节点处，，增加小小品及其其艺术处处理，弱弱化售楼楼处的刚刚硬；1/5/202362销售人员员硬件配配置展示示【展示攻攻略】—提升价价值紧急性重要度细节品质质展示目的：通过服务务人员的的展示，，从细节节体现项项目的品品质时间：开盘前到到位销售人员员硬件配配置：销售人员员服装及及配饰体体现现代代奢侈符符号统一配备备联网销销控电脑脑或者PDA统一配备备高档文文件夹及及高档签签字笔电频车司司机统一一服装1/5/202363看楼通道设置置及包装【展示攻略】】—提升价值目的：高标准高品质质全面展示产产品关键动作：1、全程电频频车接送，设设立体验点及及高品质展示示候车点2、看楼通道道周边园林配配合3、与湿地公公园包装相结结合4、电频车充充足，并由专专人驾驶5、导示清晰晰紧急性重要度看楼通道售楼处1/5/202364其他细细节展展示【展示示攻略略】—提升升价值值紧急性性重要度度细节展展示关键部部分：：公共空空间的的装修修、用用材统一的的识别别系统统（园园林井井盖统统一重重新制制作，，注重重材质质及工工艺））井盖智能化化触屏屏1/5/202365销售售中中心心形形象象包包装装（（三三个个关关键键词词））：：景观观的的、、养养心心的的、、大理理的的“在在法法国国，，是是普普罗罗旺旺斯斯；；在在意意大大利利，，是是托托斯斯卡卡纳纳；；———在在中中国国，，就就只只有有大大理理！！””各地地展展示示的的卖卖点点包包括括：：自然然风风光光历史史人人文文生活活方方式式文人人墨墨客客对对其其的的纵纵情情描描绘绘大理理方方面面，，同同样样通通过过这这几几点点来来展展示示，，充充分分展展示示大大理理比比肩肩的的““资资本本””普罗罗旺旺斯斯和和托托斯斯卡卡纳纳，，是是世世界界上上公公认认的的集集自自然然风风光光和和历历史史人人文文于于一一体体，，形形成成十十分分闲闲适适、、惬惬意意、、慵慵懒懒的的生生活活方方式式；；将中中国国的的大大理理，，通通过过与与已已取取得得世世界界性性公公认认的的著著名名的的自自然然人人文文资资产产横横向向对对比比，，传传达达大大理理比比肩肩于于法法国国的的普普罗罗旺旺斯斯、、意意大大利利的的托托斯斯卡卡纳纳等等，，大大理理的的价价值值、、人人文文，，自自然然不不言言而而喻喻！！分卖卖场场也也尽尽可可能能按按此此形形象象包包装装66卖场场形形象象包包装装：：““永永远远的的普普罗罗旺旺斯斯””““艳艳阳阳下下的的托托斯斯卡卡纳纳””，，为为项项目目形形象象铺铺垫垫将普普罗罗旺旺斯斯、、托托斯斯卡卡纳纳的的自自然然风风光光、、人人文文风风情情、、历历史史文文化化等等，，高高度度浓浓缩缩后后展展示示67销售售中中心心形形象象包包装装（（三三个个关关键键词词））：：景景观观的的、、大理理的的、养养心心的的大理理的的：：充充分分展展示示项项目目的的““最最大大理理的的””优优势势、、卖卖点点及及所所创创造造的的精精神神性性体体验验；；建议以大大理的历历史人文文与自然然风光为为背景，，铸一幅幅独特剑川川木雕地地图，直接做做销售现现场的地地板；68直接以最最能体现现大理白白族风格格、特色色的穿着着形象，，体现大大理的人人文风情情；越是是民族的的，越是是世界的的，白族族文化，，是大理理精神文文化的重重要方面面之一；；销售中心心形象包包装（三三个关键键词）：：景观的的、大理的、养心的的69销售中心心形象包包装：附附带展示示大通企企业过往往开发的的项目，，展示企企业的信信誉与实实力充分展示示大通的的企业形形象，展展示大通通的实力力，主要要是通过过展示大大通过往往的开发发项目及及所获取取的荣耀耀，来演演绎大通通企业的的实力，，使消费费者对大大通有更更多的认认识，从从而产生生更多的的信任感感，进而而促进购购买；70后期营销销可以通通过免费费试住的的“体验验‘大理理·洱海海龙湾’’”计划划，给诚诚意客户户以身临临其境的的切身感感受各类产品品挑选两两套房间间做成样样板间，，并提供供给诚意意客户免免费试住住的机会会，使诚诚意客户户通过切切身体验验，感受受大理的的生活方方式，感感受项目目的独特特价值，，增加成成交机率率；71分卖场（（分卖场场包装参参照销售售中心包包装）：：入市市时期，，现场无无法接待待，建议议下关、、古城各各设一销销售点项目入市市时，现场将无无任何条条件的支支持，项项目凭什什么赢得得客户的的信任？？卖场位位置的选选择与形形象包装装十分重重要，必须要要能充分分显示项项目的档档次，从从而赢得得客户的的信任；；我们走访访了风花花雪月大大酒店、、亚星、、漫湾、、美登、、兰林阁阁酒店及及建设路路和正阳阳广场，，建议选选择风花花雪月大大酒店和和正阳广广场；其中风花雪月月大酒店店，建议议长期租租用，不不仅用于于销售，，同时还还用以形形象展示示、品牌牌促进等等；也可以以考虑其其他同档档次的酒酒店。风花雪月月大酒店店正阳广场场72企业团购购——前前期销售售的试金金石团购方式式1、销售售组驻场场式：由团购单单位支持持配合，，选择周周末的时时间，在在团购单单位的食食堂、俱俱乐部等等人员活活动集中中点，摆摆放洽谈谈桌椅、、小型广广告牌及及楼书、、宣传单单等资料料，由两两名销售售员对有有购楼意意向者发发放楼书书、宣传传单等资资料，同同时接受受咨询与与登记。。有意者者用看楼楼车拉至至项目所所在地观观看。2、广告告入场式式：选择在团团购单位位的食堂堂、俱乐乐部等人人员活动动集中点点，张贴贴相关本本项目进进行团购购的海报报，上面面留有团团购组织织者联系系方式及及楼书等等相关宣宣传资料料的索取取地点。。若有意意者可自自选资料料进行了了解咨询询，并可可用看楼楼车统一一时间拉拉至项目目所在地地观看。。3、网站站公布式式：选择在团团购单位位的内部部网站进进行团购购消息的的发布，，比如在在网站内内的论坛坛上发布布消息贴贴子。上上面留有有楼盘介介绍、团团购组织织者联系系方式及及楼书等等相关宣宣传资料料的索取取地点。。若有意意者可自自选资料料进行了了解咨询询，并可可用看楼楼车统一一时间拉拉至项目目所在地地观看。。4、电话联络络式选择与团购单单位相关部门门的负责人进进行电话沟通通后发送相关关团购资料的的传真，再进进行下一步的的电话沟通。。在团购单位位有意向时，，自行在单位位组织团购人人员，再将相相关团购人员员资料电话或或者传真至营营销中心，然然后约时间、、地点进行专专车统一接送送看楼的团购购人员。5、ppt演演示宣讲会式式由单位组织客客户，在适当当的场合，用用ppt演示示宣讲会的形形式向团购目目标宣传。73四、价格策略略：项目小高层整整体均价为4500-5500元/平米项目小高层整整体均价为4500-5500元/平米，由于于目前缺乏市市场比较案例例，实际销售售价格根据开开盘时的实际际情况调整。。调整因素如如下：1、竞争项目目的价格；2、整体宏观观经济环境；；3、项目客户户积累情况；；4、项目现场场包装情况；；5、项目周边边改造包装情情况。备注：一期别别墅数量较少少，价格根据据实际客户数数量待定。75五、营销初步步计划：10月底前，，大通必须要要做的事举措方案活动高规格政府及工商各界人士答谢酒会活动昆明客户推介会（设看房专车）网络网站建设及链接推广活动长期展销点（设看房专车）广告牌高速路口、大理机场路广告牌广告牌正阳广场和澳霖广场广告牌折页下关和古城酒店、古城有档次客栈（楼书式折页）礼品三月街五华楼礼品宣传分销点风花雪月酒店、正阳广场接待点企业团购确定重点团购企业名单及初步接洽其余活动、渠渠道建设、推推广、泛销售售网络等，需需以12月份份为基本时间间段，有计划划地推进，具具体另方案提提供，大理慢慢生活主题论论坛在2010年3月前前举行。772010年1月份前，大大通要做的事事举措方案软广告航空杂志、《国家地理杂志》、《财富》、香港《新周刊》副刊软文找文化人士写手在各大旅游杂志、旅游网络及重点城市报纸上写关于大理的软文活动昆明房展会（设看房专车）广告牌昆明广告牌（市区繁华区）活动大理自驾游（与昆明汽车4S店联合举办）78物料建议物料物料完成时间总体模型入市前单体模型入市前形象折页入市前户型单张入市前分展场展板入市前电子广告、DV短片、明信片入市前楼书现场展示后79销售筹备计划划储客方式目的对形成上门的客户进行批量管理，随着销售进度的推进将客户进行筛选。形式运用项目客户管理系统，免费办理VIP卡（龙湾卡）功能促成大量的客户上门，提升项目形象，聚集人气。优先通知办卡客户参加各种活动，并积分的资格；对历次活动办卡客户的重复上门情况，以及新办卡客户的数据可以有效把控，随时明晰项目的客户动态；通过活动的开展，穿插对持卡客户的价格试探和访谈，阶段性的总结客户的购买意向，指导销售和价格策略的调整。对交定金的客户或客户进行金卡升级，对房号进行预销控的盘点；开盘现场对持卡客户进行签到管理，掌握动态到场数据；对签到持卡客户进行身份、积分和交定金情况进行验证；对开盘当日的购房顺序号进行电子认证，与书面的认证顺序号同时使用，确保当日购房有续进行。80销售筹备计划划办理VIP卡卡优先通知参加加项目活动领取宣传资料参观联排样板房参观高层样板房试算价格参加娱乐/车展/体育活动优先办理金卡卡升级交定金完成认认筹开盘当日金卡卡客户优先选房房联排客户优先办理白金金卡升级开盘前两天安安排白金卡客户优先先选房前提：完成联排预销控销售流程812010年营营销工作控制制总图11月12月1月2月3月4月5月6月7月时间销售阶段渠道策略形象推广活动营销相关物料营销节点户外、酒店、、期刊、网络络现场展示到位位高规格政府及及各界人士答答谢会节日推介活动动形象折页、模模型、单体模模型、户型单单张客户策略大理慢生活主主题论坛大理自驾游销售中心开放放大通资源客户户外地客户/大大通资源客户户/本地客户户现场初步展示示咨询点启用第一阶段预热市场第二阶段项目面世开始销售第三阶段销售旺季，全全面启动，高调出击第四阶段项目持续销售售为这座城市树立领袖苍山洱海只为养心为这座城市树立领袖苍山洱海只为养心大通资源客户户/外地客户户/本地客户户国家地理杂志志、航空杂志志、圈层传播播渠道形象楼书、礼礼品、项目期期刊等销售团队人员调动，第第一次轮培训训完成第二轮培培训完成第三次轮轮培训客栈/导游、、出租车司机机、昆明渠道道82营销推广补充充报告重点回回顾（内销调整后后）案名——洱海龙湾藏藏珑（（备选）推广主题———为这座城市树树立领袖（内内销主推）苍山洱海只只为养心心（外销辅助助）价格策略———小高层初步步定价4500-5500元（由于目前大大理市场缺乏乏可比较的楼楼盘，高层价价格根据开盘时的的客户情况及及市场环境调调整）销售渠道———现场销售中心心下关及及古城分销点点昆明展展销点企企业团购项目定位———洱海半岛景景观大宅宅媒介策略———基本沿用外销销媒介策略，，内外销主要要是推广主题题不同，以以大大理和昆明为为推广核心区区域，以现场展示，活动营销，，户外广告为为主要推广媒媒介营销战略———内销通过推广广主题和现场场展示强调豪豪宅属性外销强调景观观度假养生83谢谢！！849、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。18:12:1218:12:1218:121/5/20236:12:12PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2318:12:1218:12Ja